Planteksten

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Geldende bestemming

Hoofdstuk 2 Toepassing wijzigingsbevoegdheid

2.1 Wijzigingsregel bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat'

2.2 Toets aan wijzigingsregel

2.3 Verantwoording ruimtelijke aanvaardbaarheid

Hoofdstuk 3 Juridische aspecten

3.1 Planvorm

Hoofdstuk 4 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaren van de percelen Bisschopsmolenstraat 136 en 138 en Bisschopsmolenstraat 140 en 140a (hierna: initiatiefnemers) hebben verzocht de bestemming van hun percelen te wijzigen van detailhandelsdoeleinden naar woondoeleinden. De panden Bisschopsmolenstraat 136 en 140a zijn winkelpanden met daarboven woonruimte, de panden Bisschopsmolenstraat 138 en 140 zijn woningen.
Voor deze percelen is een plan ontworpen voor de bouw van 9 appartementen (4 appartementen op de percelen Bisschopsmolenstraat 136 en 138 en 5 appartementen op de percelen Bisschopsmolenstraat 140 en 140a). De bestaande bebouwing op voornoemde percelen wordt gesloopt.
De bestemmingswijziging is nodig om een omgevingsvergunning voor de bouw van de 9 appartementen te kunnen verlenen.

De betrokken percelen staan kadastraal bekend als gemeente Etten-Leur, sectie L., nummer 8033 (groot 450 m² ), nummer 4076 (groot 207 m²) en nummer 6579 (groot 340 m²).

Bestaande situatie Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a

Plan voor 9 appartementen; vooraanzicht vanaf Bisschopsmolenstraat

1.2 Geldende bestemming

De percelen Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat'. Dit bestemmingsplan is op 17 september 2007 vastgesteld en op 1 juli 2009 onherroepelijk geworden.
De percelen hebben de bestemming 'Detailhandel en persoonlijke dienstverlening (D)' met de aanduiding 'achtertuin' (dit betreft het achterste deel van de percelen).

Planverbeelding bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat'

De op de plankaart voor 'Detailhandel en persoonlijke dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• Detailhandel met daaraan verwant publieksverzorgend ambacht en met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen;

• Persoonlijke dienstverlening;

• Woningen;

met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, tuinen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

De bouw van 9 appartementen (gestapelde) woningen is op basis van deze bestemming niet mogelijk.

Hoofdstuk 2 Toepassing wijzigingsbevoegdheid

2.1 Wijzigingsregel bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat'

Door middel van een planwijziging ex artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening kunnen burgemeester en wethouders de bestemming 'Detailhandel en persoonlijke dienstverlening (D)' wijzigen in de bestemming 'Woondoeleinden (W)' (artikel 6 lid 5 van bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat').

Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid dienen de volgende bepalingen in acht te worden genomen:

• van de bevoegdheid mag alleen gebruik worden gemaakt indien de detailhandelsfunctie volledig wordt beëindigd;

• het hoofdgebouw is gelegen in de grens met de bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden';

• het hoofdgebouw mag worden omgevormd tot gestapelde woningen mits:
  - de inhoud van de gestapelde woningen minimaal 200 m³ bedraagt;
  - de gestapelde woningen uitsluitend worden gerealiseerd binnen het hoofdgebouw;
  - de afstand tussen het bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw en het evenwijdig gelegen bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw binnen de bestemming 'Woondoeleinden' bedraagt minimaal 25 meter;
  - bij gestapelde woningen het hoofdgebouw mag worden overschreden tot een maximale bouwdiepte van 20 meter ten behoeve van gaanderijen en dakterrassen, mits het bepaalde voor de afstanden tussen bebouwingsvlakken in acht worden genomen;
  - per gestapelde woning ten minste een parkeerplaats op het bouwperceel wordt gerealiseerd;

• de bouw- en gebruiksbepalingen die gelden voor de bestemming 'Woondoeleinden (W)' worden van overeenkomstige toepassing verklaard;

• voldaan moet worden aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, water, geluid, lucht, externe veiligheid en economische uitvoerbaarheid.

Verder dienen bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid een aantal procedureregels in acht te worden genomen.
Zo wordt het voornemen tot toepassing van de wijzigingsbevoegdheid (het ontwerp-wijzigingsplan) gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd. De ter inzage legging wordt vooraf bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode met de mededeling dat belanghebbenden schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het voornemen bij burgemeester en wethouders kunnen indienen. Degene die tijdig een zienswijze indient, krijgt van burgemeester en wethouders een gemotiveerde reactie op de zienswijze.

2.2 Toets aan wijzigingsregel

Voor de realisering van de gevraagde herontwikkeling dient een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te worden aangevraagd. Deze aanvraag zal getoetst worden aan voorliggend wijzigingsplan 'Bisschopsmolenstraat 136-140A'.

 
Aan de gestelde voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan:

de detailhandelsfunctie wordt volledig beëindigd (de huidige winkelpanden worden gesloopt), het hoofdgebouw is gelegen in de grens met de bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden', de inhoud van de gestapelde woningen bedraagt meer dan 200 m³, de gestapelde woningen worden uitsluitend gerealiseerd binnen het hoofdgebouw, de afstand tussen het bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw en het evenwijdig gelegen bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw binnen de bestemming 'Woondoeleinden' (dit betreft de bouwvlakken van de woningen aan de Waldhoornlaan) bedraagt minimaal 25 meter en de maximale bouwdiepte van 20 meter wordt niet overschreden. Per gestapelde woning wordt een parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Verder worden in voorliggend wijzigingsplan de bouw- en gebruiksbepalingen voor de bestemming 'Woondoeleinden (W)' uit bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat' van overeenkomstige toepassing verklaard. Geconcludeerd kan worden dat aan de voorwaarden van de wijzigingsregeling wordt voldaan.

2.3 Verantwoording ruimtelijke aanvaardbaarheid

Volgens de bepalingen in de wijzigingsregeling moet bij het besluit nadere verantwoording worden afgelegd over de ruimtelijke aanvaardbaarheid. In dat kader wordt aandacht besteed aan:

• regionale afspraken voor woningbouw en ladder van duurzame verstedelijking

• archeologie

• waterhuishouding

• verkeersafwikkeling

• bodem

• flora en fauna

• wegverkeerslawaai

• luchtkwaliteit

• externe veiligheid

Regionale afspraken voor woningbouw en ladder van duurzame verstedelijking
De gemeente Etten-Leur heeft met de gemeenten van de subregio Breda en de provincie Noord-Brabant, als uitwerking van de Brabantse agenda wonen 2017 en het regionaal Woonperspectief, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Op grond van deze afspraken mogen in de periode 2017 tot en met 2026 in de gemeente Etten-Leur 1755 nieuwe woningen netto worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Het wijzigingsplan 'Bisschopsmolenstraat 136-140A' voorziet in de realisering van 9 appartementen. Dit aantal past in de gemaakte afspraken. Het plan maakt onderdeel uit van het in 2017 vastgestelde woningbouw- programma. Het beoogde type woningen sluit bovendien aan bij diverse lokale en subregionale marktonderzoeken die sinds 2014 in opdracht van de gemeente Etten-Leur zijn uitgevoerd.

Ten aanzien van de 'ladder van duurzame verstedelijking' (artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening) wordt het volgende overwogen. De 'ladder van duurzame verstedelijking' is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Uit de 'overzichtuitspraak' van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een 'stedelijke ontwikkeling' dient te worden aangemerkt. Voorliggend wijzigingsplan maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van 9 appartementen mogelijk. De ontwikkeling is reeds gelet op de kleinschalige omvang niet als 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is niet van toepassing en behoeft niet te worden doorlopen.

Archeologie
In het bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat' is een regeling opgenomen voor de bescherming van archeologische waarden in het plangebied. Voor de percelen Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a geldt de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied'. Dit is te relateren aan de smalle zone die als historische kern is aangeduid op de gemeentelijke archeologische beleidskaart. Binnen deze zone is het niet toegestaan te bouwen met uitzondering van gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van gebouwen niet wordt vergroot of veranderd. In voorliggend geval is sprake van vervangende nieuwbouw en de oppervlakte van de gebouwen wordt niet vergroot.

Het plangebied bevindt zich in een smalle zone die op de gemeentelijke archeologische beleidskaart is aangeduid als 'historische kern'. In de directe omgeving van het plangebied zijn een aantal archeologische onderzoeken uitgevoerd waarvan er drie zich op geringe afstand van het plangebied bevinden en dezelfde archeologische waarde of een hoge verwachting kenden. Op ongeveer 200 m ten noorden en op ongeveer 400 m ten zuiden in dezelfde straat en even ten oosten van het plangebied hebben deze onderzoeken plaatsgevonden. Uit deze onderzoeken kwam naar voren dat de bodem steeds te verstoord bleek en ook geen archeologische resten (meer) bevat. Deze conclusies hangen nauw samen met de situering van de onderzoeks- gebieden in stedelijke context. Binnen het voorliggende plangebied is ook bebouwing aanwezig, het beslaat het overgrote deel van de percelen. Er zijn slechts twee inritten en een kleine binnenplaats onbebouwd. Gezien de onderzoeksresultaten uit de (directe) omgeving is het te verwachten dat deze mate van bebouwing ook hier voor een te verstoorde bodem heeft gezorgd en dat er derhalve geen archeologische resten meer worden verwacht. Lag het plangebied meer richting het centrum, dan zou de overweging anders uit kunnen vallen, omdat de aard van de aldaar te verwachten archeologische resten anders is en nog wel aanwezig zou kunnen zijn onder de bestaande bebouwing.
Advies regio-archeoloog: het advies is om bij de voorgenomen ontwikkeling geen archeologisch onderzoek te vragen en de archeologische verwachting naar omlaag bij te stellen. In het wijzigingsplan kan volstaan worden met het noemen van de meldingsplicht: als men tijdens bouw- of andere werkzaamheden op archeologische resten stuit, dan moet dit volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W of bij de gemeente Etten-Leur.

Waterhuishouding

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die effect hebben op het watersysteem dient rekening te worden gehouden met de belangen van het waterbeheer. Het waterschap ‘Brabantse Delta’ voert hiertoe de zogenaamde watertoets uit. De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit verplicht om in de toelichting van een bestemmings-/wijzigingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het waterschap ‘Brabantse Delta’ hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de ‘Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Het wijzigingsplan ‘Bisschopsmolenstraat 136-140A’ voorziet in de realisering van 9 appartementen. Op dit moment zijn op deze locatie 2 winkelpanden en 2 woonhuizen aanwezig. De percelen zijn reeds bebouwd en/of verhard. Het verhard oppervlak neemt niet toe. Bovendien hebben de percelen een gezamenlijke oppervlakte van ca. 1000 m² , waarmee ruimschoots onder de grens van 2000 m² toename verhard oppervlak wordt gebleven. Op grond van het beleid van het waterschap is het dan ook niet nodig om extra retentie- voorzieningen aan te leggen. In de directe omgeving van de Bisschopsmolenstraat bevinden zich geen oppervlaktewater of waterkeringen.

De 9 appartementen worden aangesloten op het gescheiden rioolstelsel in de Bisschopsmolenstraat. Alle riolering dient op eigen terrein te liggen; er mag geen huisriolering (ringleidingen/ koppelleidingen) in openbaar gebied komen te liggen.

Conform het beleid van het waterschap wordt bij initiatiefnemers aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke materialen en het achterwege laten van uitlogende materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Dit kan echter niet afgedwongen worden. De toe te passen bouwmaterialen moeten namelijk getoetst worden aan het Bouwbesluit. Dit is een landelijke regeling. De wetgever biedt geen mogelijkheden om vanwege de mogelijke uitloging van materialen, aanvullende eisen te stellen ter bescherming van bijvoorbeeld het milieu.

Het waterschap ‘Brabantse Delta’ heeft op 13 juni 2018 een positief wateradvies uitgebracht.

Verkeersafwikkeling

De huidige inritten tussen Bisschopsmolenstraat 138 en 140 en ten zuiden van Bisschopsmolenstraat 140a blijven in het nieuwe plan gehandhaafd. Er wordt dus geen extra inrit aangelegd, zodat ook de parkeer- en plantvakken in de Bisschopsmolenstraat ongewijzigd blijven. De mogelijk enkele, extra voertuigen als gevolg van de herontwikkeling hebben geen nadelige invloed op de verkeersafwikkeling van de Bisschopsmolenstraat (50 km-weg).

Door het verdwijnen van de winkelpanden (detailhandel) ontstaat er minder parkeervraag. Per appartement wordt een parkeervoorziening op eigen terrein gerealiseerd, waardoor de belasting op de parkeerplaatsen in het openbaar gebied na de herontwikkeling minder zal zijn dan in de huidige situatie. Uit de evaluatie centrumparkeren blijkt dat er in voornoemd gedeelte van de Bisschopsmolenstraat geen sprake is van structurele parkeerproblemen.
De herontwikkeling heeft dan ook geen nadelige invloed op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie in het openbaar gebied.

Bodem
De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij (nieuw)bouwplannen. Wettelijk is bepaald dat een vergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op zodanig verontreinigd terrein dat er schade of gevaar te verwachten is voor de gezondheid van de gebruikers. Indien een bodemonderzoek uitwijst dat er in de bodem wezenlijke verontreinigingen aanwezig zijn, dienen deze gesaneerd te worden voordat het gebied daadwerkelijk in ontwikkeling kan worden genomen. Voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het dus van belang om inzicht te hebben in de bodemkwaliteit van het plangebied.

Uit eerder uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat in het plangebied sprake is van bodemverontreiniging. Deze verontreiniging is het gevolg van de verkoop van motorbrandstoffen aan de straatzijde van het perceel Bisschopsmolenstraat 138 vanaf de jaren '50 tot ca. 1987.
Eén van de initiatiefnemers heeft inmiddels een saneringsplan voor het plangebied laten opstellen. Het betreft de uitvoering van een bodemsanering van een verontreiniging van de grond en grondwater met minerale olie en btexn. De Omgevingsdienst Midden- en Westbrabant (hierna: OMWB) moet het saneringsplan namens Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant goedkeuren.
Voordat met de feitelijke realisering van de 9 appartementen kan worden begonnen, dient de bodem- verontreiniging te zijn gesaneerd.

Flora en fauna

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermings- wet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.
De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. Voor de soortenbescherming is wettelijk bovendien rechtstreeks verwezen naar het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn.

 
Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is een initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

 
Initiatiefnemers hebben begin 2018 door ecologisch adviesbureau Ecodat een quick-scan flora en fauna voor het plangebied laten maken.
Het uitgevoerde onderzoek moest antwoord geven op de volgende vragen:
welke beschermde soorten flora en fauna komen voor in het plangebied, welke functies heeft het plangebied voor de aanwezige beschermde soorten en leidt de ingreep (mogelijk) tot overtreding van de verbods- bepalingen uit de Wet natuurbescherming?

Uit de quick-scan flora en fauna bleek dat mogelijk negatieve effecten te verwachten zijn voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Daarom is aanvullend onderzoek noodzakelijk om te bepalen of het plangebied daadwerkelijk dienst doet als leefgebied voor vleermuizen (vleermuizenverblijven), huismussen en/of gierzwaluwen, wat de effecten zullen zijn en de eventuele compenserende en mitigerende maatregelen die getroffen kunnen worden. Door het tijdig treffen van maatregelen kan worden voorkomen dat deze beschermde soorten worden verstoord. De Wet natuurbescherming blijft het zelfstandige beoordelingskader. Voordat de bestaande opstallen gesloopt kunnen worden, dient hierover duidelijkheid te zijn en dienen -indien noodzakelijk- maatregelen te worden getroffen en indien nodig een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Wegverkeerslawaai
In verband met het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen is het volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk om een akoestisch onderzoek in te stellen naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeer. De te realiseren appartementen komen binnen de geluidzone van de Bisschopsmolenstraat, Beiaard en Rode Poort te liggen. Bij de nieuw te bouwen appartementen is de Wgh het wettelijk kader voor de toegestane geluidbelastingen vanwege gezoneerde wegen.
Het doel van het onderzoek is om te bepalen of voldaan kan worden aan de normen uit de Wgh. Voor zover niet aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt nagegaan welke maatregelen mogelijk zijn om het geluid- niveau terug te dringen. Verder zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening afwegingen gemaakt in hoeverre de geluidbelastingen tengevolge van de aanwezige niet gezoneerde 30 km-weg de Waldhoornlaan aanvaardbaar zijn.

In verband met de voorgenomen herontwikkeling van Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a is door de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant een akoestisch onderzoek (Akoestisch onderzoek Bisschops- molenstraat 136-140a te Etten-Leur, zaaknummer 18010128) uitgevoerd.

Uit het onderzoek is gebleken dat de geluidbelasting vanwege de Bisschopsmolenstraat en de Rode Poort, bij de beoogde indeling van de appartementen, hoger is dan de van toepassing zijnde voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal toelaatbare waarde van 68 dB voor vervangende nieuwbouw wordt nergens overschreden. Ook in de situatie dat de nieuwbouw aangemerkt dient te worden als zijnde nieuwbouw in binnenstedelijk gebied wordt de hierbij behorende maximaal toelaatbare waarde van 63 dB nergens overschreden.
Uit het onderzoek is tevens gebleken dat maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting, onvoldoende doeltreffend zullen zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële aard.

 
De beoordeling inzake de hogere waarden is getoetst aan de ontheffingsgronden zoals die zijn opgenomen in het gemeentelijke ontheffingenbeleid 'Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder'. De appartementen worden gesitueerd ter vervanging van bestaande woningen, waardoor het mogelijk is hogere waarden voor het wegverkeerslawaai vast te stellen. Ondanks de hogere geluidbelastingen kan door de aanwezigheid van geluidluwe gevels met daaraan geluidluwe buitenruimten worden gesteld dat bij de appartementen een acceptabel akoestisch leefklimaat is gewaarborgd.
Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de milieukwaliteit vanwege de Waldhoornlaan als goed is te beoordelen. De geluidbelastingen vanwege de Waldhoornlaan zijn daarmee aanvaardbaar.
Voorafgaand aan de vaststelling van voorliggend wijzigingsplan moeten hogere waarden Wet geluidhinder worden vastgesteld. De procedure tot het vaststellen van hogere waarden loopt parallel aan de procedure voor voorliggend wijzigingsplan.

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2017 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet is verankerd in de Wet milieubeheer. Ingevolge artikel 5.16 van deze wet dienen bestuursorganen bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit aannemelijk te maken dat de luchtkwaliteits- grenswaarden uit bijlage 2 van die wet niet worden overschreden. Woningbouwprojecten met minder dan 500 woningen behoeven hieraan niet getoetst te worden. Dergelijke projecten worden geacht onder de algemene maatregel van bestuur Niet in betekenende Mate (NIBM) te vallen en derhalve de luchtkwaliteitsgrenzen niet te overschrijden. De voorgestane herontwikkeling voorziet in de realisering van 9 appartementen en valt derhalve onder de hiervoor genoemde algemene maatregel van bestuur.
Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor de voorgestane herontwikkeling.

Externe veiligheid
In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is geregeld op welke wijze de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen, tot een aanvaardbaar minimum wordt beperkt. Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a is niet gelegen binnen een invloedsgebied van een BEVI-bedrijf. Dit blijkt ook uit de risicokaart.
Verder is de afstand van het plangebied tot risicovolle transportassen (de spoorlijn Breda-Roosendaal en rijksweg A58 ) groter dan de zone van 200 m langs weerszijden van die transportassen. In de nabijheid ligt evenmin een buisleiding voor aardgas.
Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor de voorgestane herontwikkeling.

Conclusie
Er wordt voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsregeling om de bouw van 9 appartementen mogelijk te maken op de percelen Bisschopsmolenstraat 136-140a. De bouw van deze appartementen is vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar.

Hoofdstuk 3 Juridische aspecten

3.1 Planvorm

Dit wijzigingsplan bevat het planologisch-juridisch instrumentarium voor de herontwikkeling van de percelen Bisschopsmolenstaat 136-140a. Het wijzigingsplan maakt de bouw van 9 appartementen mogelijk.

Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planverbeelding met planregels. Bij ieder plan hoort een toelichting. Deze heeft als zodanig geen rechtskracht. In de toelichting wordt verantwoord dat kan worden voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsregeling uit bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat'.

Op de planverbeelding is voor het plangebied de bestemming 'Woondoeleinden' (W) met de subbestemming 'W(s)' en de nadere aanwijzing 'W(at)' opgenomen. Binnen de subbestemming 'W(s)' is een bebouwingsvlak voor gestapelde woningen opgenomen, waarbij de goothoogte maximaal 6 m en de totale hoogte maximaal 10 m mag bedragen. Conform de voorwaarde uit de wijzigingsregeling zijn de relevante planregels van het bestemmingsplan 'Bisschopsmolenstraat' van overeenkomstige toepassing verklaard. Het betreft de algemene en technische bepalingen (artikel 1 t/m 3), de planregels van de bestemming 'Woondoeleinden' (artikel 4) en de overige bepalingen (artikel 12 t/m 15).

Hoofdstuk 4 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid
Wanneer met een bestemmings- of wijzigingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld om gemeentelijke kosten te kunnen verhalen. Een bouwplan voor de bouw van meer dan één woning valt hier ook onder. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig als het kostenverhaal anderszins (via een anterieure overeenkomst) is geregeld.
Er is in voorliggend geval sprake van een planwijziging op verzoek/particulier initiatief. Legeskosten in verband met o.a. het opstellen en vaststellen van het wijzigingsplan komen voor rekening van initiatiefnemers. Met initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin o.a. de gemeentelijke kosten en eventuele planschade zijn geregeld. Doordat het kostenverhaal anderszins is geregeld, hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Informeren buurtbewoners

Initiatiefnemers en hun adviseur hebben de bewoners die direct grenzend aan het plangebied wonen en bewoners die aan de voor- of achterzijde zicht hebben op het plangebied (bewoners van een deel van de oostzijde van de Bisschopsmolenstraat en bewoners van een deel van de Waldhoornlaan) per brief geïnformeerd en het aanbod gedaan om de herontwikkelingsplannen bij de buurtbewoners aan de keukentafel toe te lichten. Van dit aanbod voor een persoonlijke toelichting is goed gebruik gemaakt en de plannen zijn overwegend positief ontvangen. De keukentafelgesprekken hebben in februari 2018 plaatsgevonden.

Vooroverleg
In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn de volgende instanties op 1 juni 2018 digitaal geïnformeerd over het wijzigingsplan 'Bisschopsmolenstraat 136-140A':

• Provincie Noord-Brabant

• Waterschap Brabantse Delta

Deze instanties zijn gedurende 6 weken in de gelegenheid gesteld een reactie in te dienen. De provincie Noord-Brabant heeft op 1 juni 2018 gemeld dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen.
Waterschap Brabantse Delta heeft op 13 juni 2018 een positief wateradvies uitgebracht.
De reactie van zowel de provincie als het waterschap zijn als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Vaststellingsprocedure
Het ontwerp-wijzigingsplan heeft gedurende de periode 23 augustus t/m 3 oktober 2018 ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum in het stadskantoor. Daarnaast was het ontwerp-wijzigingsplan digitaal raadpleegbaar op de gemeentelijke internetsite en de landelijke internetsite www.ruimtelijkeplannen.nl. De bekendmaking hierover heeft plaatsgevonden in het weekblad 'Etten-Leurse Bode', de landelijke internetsite www.overheid.nl, de gemeentelijke internetsite en het gemeentelijk publicatiebord. De omwonenden van Bisschopsmolenstraat 136 t/m 140a zijn persoonlijk per brief geïnformeerd over de ter inzage legging. Ook de provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta zijn geïnformeerd over de ter inzage legging.
Gedurende de periode van ter inzage legging konden belanghebbenden schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen bij burgemeester en wethouders. Er zijn geen zienswijzen ingediend.