Planteksten

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 25 februari 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 19 april 2013 in werking getreden en op 21 augustus 2013 onherroepelijk geworden.

In dit bestemmingsplan is voor de Langstraat een locatie (bouwvlak) opgenomen voor de bouw van patiowoningen. Deze locatie kan echter niet in deze vorm ontwikkeld worden. Aan deze locatie grenst namelijk een waterloop. Deze heeft aan de zuidzijde een onderhoudsstrook nodig van 4 meter. Deze strook kan niet aan de noordzijde gelegd worden in verband met het aanwezige bosperceel.

Er is echter vraag naar de bouw van woningen voor senioren. Daarom is het belangrijk dat er op deze locatie toch patiowoningen gebouwd kunnen worden. Dit heeft geleid tot een verzoek van de ontwikkelende partij om medewerking voor een gewijzigde verkaveling. Uiteindelijk resulteert dit verzoek in een aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouw van 6 patiowoningen. In de gewijzigde verkaveling wordt het groen vanaf de Langstraat meer zichtbaar. In de oorspronkelijke verkaveling was namelijk een aaneengesloten bebouwing van 6 patiowoningen opgenomen. Hierdoor was het groen minder in het straatbeeld aanwezig. De nieuwe verkaveling is vanuit stedenbouwkundig oogpunt een goede oplossing.

De gewijzigde verkaveling is op onderstaande tekening weergegeven. Deze verkaveling is in strijd met het geldend bestemmingsplan 'de Streek, 2012'. Voor de verlening van medewerking is het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, Patiowoningen Langstraat' opgesteld. Dit plan is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 24.2 van de regels behorende bij het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'.

verkaveling (indicatief)

Hoofdstuk 2 Toepassing wijzigingsbevoegdheid

Wijzigingsregel bestemmingsplan 'de Streek, 2012'

Artikel 24.2 van de planregels behorende bij het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' luidt als volgt:

'Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bestemmingsgrenzen, bestemmingsvlakken, bouwpercelen danwel bouwvlakken indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen in verband met ingekomen aanvragen om omgevingsvergunning nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel danwel bouwvlak niet meer dan 10% wordt gewijzigd'.

Toepassing wijzigingsregel artikel 24.2 bestemmingsplan 'de Streek, 2012'

Algemeen

Deze planregel biedt de mogelijkheid om het bouwvlak voor de patiowoningen enigszins anders te situeren. Hiermee wijzigt ook de begrenzing/situering van de bestemmingen 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijf'. Daarbij is de voorwaarde gesteld dat de oppervlakte van het bouwvlak voor patiowoningen met niet meer dan 10% wordt gewijzigd.

Er moet sprake zijn van een enigszins andere situering of begrenzing. Dit betekent concreet dat in de nieuwe situatie de bestemmingen in dezelfde omgeving moeten liggen.Er mag geen sprake zijn van een wezenlijk andere locatie. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is overwogen dat de gegeven bestemmingen vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Een enigszins andere situering van bestemmingen doet daaraan niets af. Daarom zijn er naast de 10%- afwijking geen andere voorwaarden verbonden aan deze wijzigingsbevoegdheid.

Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient beoordeeld te worden of er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarde. Daarnaast dient bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid beoordeeld te worden of de bouw van de 6 patiowoningen vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening nog steeds aanvaardbaar is.

Toetsing patiowoningen Langstraat aan wijzigingsbevoegdheid.

In de nieuwe situatie zijn de patiowoningen aan de noordzijde van de Langstraat gesitueerd. De locatie is niet wezenlijk anders dan die op grond van het geldend bestemmingplan 'de Streek, 2012'. Er wordt dus voldaan aan het criterium 'enigszins andere situering'.

De oppervlakte van het bouwvlak voor de patiowoningen zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan 'de Streek, 2012' bedraagt 978 m². In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte van de bouwvlakken voor de patiowoningen 1002 m². Er wordt voldaan aan de toegestane afwijkingsnorm van 10%.

Ruimtelijke aanvaardbaarheid patiowoningen Langstraat

In het kader van de ruimtelijke aanvaardbaarheid wordt aandacht besteed aan de volgende onderwerpen:

• archeologie

• verkeersafwikkeling

• bodem

• waterhuishouding

• flora en fauna

• geluid

• luchtkwaliteit

• externe veiligheid

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' zijn deze onderwerpen aan de orde geweest. Toen is geconcludeerd dat deze aspecten vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de woonwijk 'de Streek'. Dit betreft ook patiowoningen aan de Langstraat. Bij de onderstaande overwegingen is aansluiting gezocht bij de overwegingen uit het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'.

Archeologie

In 2006 en 2007 zijn in het plangebied 'de Streek' archeologische bureau- en booronderzoeken uitgevoerd. In 2010 is een aanvullend archeologisch onderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Aan de hand hiervan is bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' geconcludeerd dat er geen vervolgonderzoeken nodig zijn. Het gebied is vrijgegeven voor graaf- en bouwwerkzaamheden. Dit betreft dus ook de locatie van de patiowoningen aan de Langstraat.

Verkeersafwikkeling

De 6 patiowoningen maken onderdeel uit van de woonwijk 'de Streek'. Dit is een wijk met ongeveer ongeveer 400 woningen, sportvelden en een volkstuinencomplex. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is overwogen dat met drie hoofdontsluitingswegen de verkeersafwikkeling vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

Er is nu geen sprake van een toename van het aantal woningen ten opzichte van de mogelijkheden die in het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' zijn opgenomen voor patiowoningen aan de Langstraat. Daarnaast is het aantal verkeersbewegingen behorende bij deze woningen ten opzichte van de totale woonwijk, zéér laag. Daarom kan geconcludeerd worden dat de 6 patiowoningen geen negatieve invloed hebben op de totale verkeersafwikkeling.

Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij nieuwbouwplannen. Wettelijk is bepaald dat een vergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op zodanig verontreinigd terrein dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers. Voor de uitvoering van een bestemmingsplan is het dus van belang om inzicht te hebben in de bodemkwaliteit van het plangebied. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is op basis van de beschikbare bodemonderzoek geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk 'de Streek'. Daarbij is opgemerkt dat na het bouwrijp maken en vóór de start van de bouw nog een actualiserend bodemonderzoek wordt uitgevoerd.

Het bodemonderzoek is uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in het rapport van Moerdijk Bodemsanering BV d.d. 10 mei 2016 (nr. 262.32.161.r1; verkennend bodemonderzoek de Streek). De conclusie is dat er geen belemmeringen zijn voor het gebruik van de gronden in het plangebied de Streek. Dit betekent concreet dat de gronden geschikt zijn voor woningbouw.

Waterhuishouding

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die effect hebben op het watersysteem dient rekening gehouden te worden met de belangen van het waterbeheer. Het waterschap 'Brabantse Delta' voert hiertoe de zogenaamde watertoets uit. De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening.

Het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' voorziet in de bouw van patiowoningen aan de Langstraat. Daarbij wordt uitgegaan van een verhard oppervlak van maximaal 1094 m². De gewijzigde verkaveling voorziet in een verhard oppervlak van maximaal 1193 m² waarvan een deel is ingericht als privé parkeerplaatsen. De aanleg hiervan was eerder gepland in het openbaar gebied. De toename van verhard oppervlak is dus minimaal. Er is zeker geen sprake van een toename van verhard oppervlak met meer dan 2000 m² op grond waarvan extra retentievoorzieningen nodig zijn.

In het gebied 'de Streek' komt een gescheiden rioolstelsel. De 6 patiowoningen worden hierop aangesloten. Het vuilwater en het hemelwater worden gescheiden. De afvoer van het vuilwater gaat naar het rioolgemaal aan de Kempenerrandweg. De afvoer van het hemelwater gaat naar de retentievijver.

Het waterschap 'Brabantse Delta' heeft op 28 februari 2018 een positief wateradvies uitgebracht.

Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km per uur. Als een geluidzone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van het plan akoestisch onderzoek worden verricht naar de gevelbelasting op nieuwe geluidgevoelige bestemmingen waaronder woningen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB.

De wegen in de woonwijk 'de Streek' en de drie hoofdontsluitingswegen zijn 30 km-wegen. Deze wegen zijn niet gezoneerd. De patiowoningen zijn gesitueerd in de geluidszone van de rijksweg A58. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is al overwogen dat voor deze locatie de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

Conform de bepalingen uit de Wet geluidhinder is nogmaals een akoestische berekening opgesteld. Hieruit blijkt dat de gevelbelasting op de patiowoningen maximaal 45 dB bedraagt. Het betreft dan de tweede bouw-

laag van de patiowoningen. De gevelbelasting blijft dus ruimschoots onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Vanuit akoestisch oogpunt is dus een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan'de Streek, 2012' is geconcludeerd dat er op grond van de Flora-en Faunawet (voorloper Wet natuurbescherming) geen ontheffing nodig is voor de realisering van de woonwijk 'de Streek'. Het plangebied is in ontwikkeling genomen. Dit betreft ook de gronden die liggen aan de Langstraat. Daarom wordt nu geconcludeerd dat er op grond van de Wet natuurbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het wijzigingsplan 'Patiowoningen Langstraat'

Luchtkwaliteit

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is overwogen dat de luchtkwaliteitsgrenswaarden zoals die zijn opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer niet worden overschreden. Het wijzigingsplan voor de 6 patiowoningen aan de Langstraat voorziet niet in een toename van het aantal woningen of een wezenlijk andere situering. Daarnaast wordt er voldaan aan de regeling 'niet in betekende mate' (luchtkwaliteitseisen; NIBM). Dit betekent dat deze 6 patiowoningen niet afzonderlijk getoetst behoeft te worden aan de luchtkwaliteitsnormen (grenswaarden).

Externe veiligheid

Over het plangebied 'Patiowoningen Langstraat' liggen geen invloedsgebieden van BEVI-bedrijven of buisleidingen. Dit deel van de woonwijk 'de Streek' ligt ook niet binnen het invloedsgebied van de rijksweg A58 (200 meter). Externe veiligheid levert daarom geen beperkingen op voor de bouw van de 6 patiowoningen aan de Langstraat.

Conclusie

Met een andere situering van de 6 patiowoningen aan de Langstraat wordt voldaan aan de wijzigings- bevoegdheid die is opgenomen in artikel 24.2 van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'. De bouw van deze patiowoningen is vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar.

Hoofdstuk 3 Toelichting op de bestemmingen

Hieronder wordt een korte toelichting gegeven op de artikelen van het wijzigingsplan. Deze artikelen zijn voor zo ver relevant, identiek aan de artikelen uit het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'.

Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden.

Bestemmingsregels

Tuin (artikel 3)

Deze bestemming geldt voor de oprit/toegang naar de woonpercelen. Het is toegestaan om op de oprit de auto te parkeren.

Verkeer - Verblijf (artikel 4)

De openbare ruimte is bestemd voor 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden zijn bedoeld voor wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming zijn naast de verkeersfunctie ook andere voorzieningen toegestaan. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld groenvoorzieningen.

Wonen - Patio (artikel 5)

Deze bestemming maakt het mogelijk om patiowoningen te bouwen. Dit zijn woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond. Er is een beperkte tweede bouwlaag mogelijk. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maken onderdeel uit van het hoofdgebouw of zijn aangebouwd. Er dient altijd een patio (binnenplaats/tuin) aanwezig te blijven met een minimale oppervlakte van 16 m².

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregel (artikel 7)

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen voor het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken in strijd met de bestemming

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen om in geringe mate af te wijken van de maatvoeringen en bestemmings- en/of bouwgrenzen.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 9)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken opgenomen. Lid 2 betreft het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken.

Slotregel (artikel 10)

Deze regel verwijst naar de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied 'Patiowoningen Langstraat' maakt onderdeel uit van het totale plangebied 'de Streek'. Voor de economische uitvoerbaarheid is een exploitatieopzet gemaakt. Aan de hand van de reeds gemaakte kosten en ervaringscijfers voor het woonrijp maken is een raming gemaakt van de investeringen. De (herziene) exploitatieopzet 2017 sluit met een positief eindresultaat. De gronden voor de patiowoningen worden verkocht aan de ontwikkelende partij. In de grondprijs zijn de gemeentelijke kosten verdisconteerd. Voor planschade is een overeenkomst gesloten met de ontwikkelende partij. Op grond hiervan kan de gemeente eventuele planschade doorbelasten. De vraag naar patiowoningen is hoog. Er kan geconcludeerd worden dat de economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan gegarandeerd is.

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening zijn de volgende instanties op 26 februari 2018 digitaal geïnformeerd over het wijzigingsplan 'patiowoningen Langstraat'.

• Provincie Noord-Brabant

• Waterschap 'Brabantse Delta'

Deze instanties zijn tot en met 15 maart 2018 in de gelegenheid gesteld een reactie in te dienen. De provincie Noord-Brabant heeft op 26 februari 2018 gemeld dat er geen aanleiding is voor het maken van opmerkingen. Het waterschap 'Brabantse Delta' heeft op 28 februari 2018 een positief wateradvies uitgebracht.

Vaststellingsprocedure

Het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, Patiowoningen Langstraat' heeft gedurende de periode 21 juni 2018 tot en met 1 augustus 2018 ter inzage gelegen in het stadskantoor. Daarnaast was het ontwerp digitaal raadpleegbaar op de gemeentelijke internetpagina en de landelijke internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. De bekendmaking hierover heeft op 20 juni plaatsgevonden in het weekblad 'de Etten-Leurse Bode', de gemeentelijke en landelijke internetpagina en het gemeentelijk publicatiebord. De bewoners aan de Langstraat 57 t/m 61 zijn persoonlijk in kennis gesteld. Gedurende de periode van ter inzage ligging konden belanghebbenden mondeling of schriftelijk een zienswijze indienen bij burgemeester en wethouders. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 5 Overzicht van wijzigingen

Er zijn ten opzichte van het ontwep 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, Patiowoningen Langstraat' geen wijzigingen aangebracht.

Etten-Leur, oktober 2018