Planteksten

Op het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A) is het voormalige klooster "het Withof" gelegen. Het is een rijksmonument dat bestaat uit een aantal onderdelen nl. huize Adama, de tweelaagse voorbouw, de kleine en grote kapel, de kloosterboerderij en de Lourdesgrot. Het voormalige klooster is in eigendom van de Woonstichting Etten-Leur. Zij is al een ruime tijd bezig met het zoeken naar een goede invulling voor dit rijksmonument.

Onlangs heeft De Drie Notenboomen BV interesse getoond voor huize Adama met voorbouw. Zij wil op deze locatie twee zorgconcepten ontwikkelen voor 24-uurs zorg. Eén zorgconcept (zgn. Her- bergier) is bedoeld voor 16 ouderen met dementie. Het andere zorgconcept (Thomashuizen) is bedoeld voor 8 mensen met een verstandelijke beperking. De zorgexploitatie wordt ingevuld door zorgondernemers die fysiek ook op deze locatie wonen. Zij hebben hier een reguliere woning en zijn in principe continu (24 uur) aanwezig. Zij worden ondersteund door verzorgend personeel die bij hen in dienst is.

De Woonstichting Etten-Leur heeft verzocht om medewerking voor de realisering van deze plannen. De invulling van een deel van het rijksmonument met deze zorgconcepten past in deze omgeving en het karakter van het gebouw. Daarnaast is het voor het behoud van het rijksmonument van belang dat het gebouw niet te lang leeg blijft staan. Derhalve zijn er geen bezwaren om in te stemmen met deze ontwikkeling.

Deze zorgconcepten passen echter niet in het geldend bestemmingsplan "Withofcomplex e.o.". Derhalve moet dit bestemmingsplan gewijzigd worden. Dit heeft geresulteerd in het bestemmingsplan "het Withof".

1.2 Plangebied

Het plangebied heeft betrekking op het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A). Op de volgende pagina is op tekening het plangebied weergegeven.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Withofcomplex e.o.", vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2011. Het bestemmingsplan is op 23 februari 2012 in werking getreden en onherroepe- lijk geworden.

1.4 Opzet van de toelichting

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie en (her)ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt het beleid verwoord voor zover dit relevant is voor het bestemmingsplan. Milieu en duurzaamheid komen aan de orde in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op het juridisch deel van het bestemmingsplan zijnde de planregels en de plankaart/planverbeelding. De hoofdstukken 6 en 7 hebben betrekking op de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de maatschappelijke toetsing en het vooroverleg zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 8 worden de wijzigingen verwoord die worden aangebracht in het ontwerp-bestemmingsplan.

[image]

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en (her)ontwikkelingen

2.1 Bestaande situatie

Op het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A) staat het voormalige klooster "het Withof". De buitenzijde is recentelijk gerestaureerd. De vleugel aan de noordzijde (Tamboerijn) wordt bewoond door mensen die begeleiding nodig hebben. Het betreft hier geen onderdeel van het rijksmonument maar een woonvleugel die in de jaren '80 is aangebouwd. De begeleiding wordt verzorgd door zorginstelling Amarant. Hierbij is een koppeling gelegd met het reeds aanwezige Ketelhuis (woonvoorziening Bijzonder) op het Withofterrein. Momenteel heeft het monumentale deel van het gebouw nog geen definitieve invulling. Incidenteel wordt het gebruikt voor o.a. culturele activiteiten.

2.2 (Her)ontwikkelingen

Op 15 september 2008 heeft de gemeenteraad de visie en kaders vastgesteld voor o.a. het gebruik van het rijksmonument "het Withof". Sloop of uitbreiding van het rijksmonument is niet aan de orde.

Samengevat betekent dit het volgende:

Huize Adama, de voorbouw, de kleine en grote kapel en de kloosterboerderij mogen gebruikt worden voor zakelijke dienstverlening zonder of met een beperkt publieksgerichte functie, (para)medische dienstverlening, sociale, maatschappelijke en/of culturele doeleinden.
De kloosterboerderij mag daarnaast ook gebruikt worden voor een bijzondere woonvoorziening voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen.
De woonvleugel aan de noordzijde (Tamboerijn) mag daarnaast ook gebruikt worden voor een bijzondere woonvoorziening voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen en/of zelfstandige woonruimte.

Deze kaders hebben een juridische vertaling gekregen in het bestemmingsplan "Withofcomplex e.o.". Dit bestemmingsplan is op 23 februari 2012 in werking getreden. Het bestemmingsplan 'het Withof' is een gedeeltelijke herziening hiervan nl. het deel dat betrekking heeft op het rijksmonument en de direct aangrenzende gronden. De hiervoor genoemde gebruiksmogelijkheden zijn ook nu nog passend in de omgeving en passend bij het monumentale karakter van het gebouw. Deze herziening respecteert dan ook de reeds bestaande rechten. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om de twee zorgconcepten "Herbergier" en "Thomashuizen" te realiseren in huize Adama en voorbouw en de direct aangrenzend gronden. De parkeerbehoefte is gering en kan worden opgevangen door de reeds op eigen terrein aanwezige parkeerplaatsen. Het betreft hier de parkeerplaatsen gelegen aan de Bisschopsmolenstraat en de San Francescolaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Wet ruimtelijke ordening

De rijksoverheid hecht grote waarde aan de digitalisering van bestemmingsplannen. Wijziging, uitwisseling, vergelijking, monitoring en toetsing van digitale bestemmingsplannen zijn technisch vele malen eenvoudiger dan bestemmingsplannen in papieren vorm. Digitaal uitwisselbare bestemmings- plannen ondersteunen de doelstelling van de Wet ruimtelijke ordening met betrekking tot actualisering. Het wijzigen van gedigitaliseerde bestemmingsplannen is technisch gemakkelijk hetgeen de actualiteit van bestemmingsplannen bevordert.

Het bestemmingsplan 'het Withof' is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening. Dit betekent dat de plankaart/verbeelding en de planregels volgens de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmings- Plannen (SVBP) 2012 vormgegeven zijn. Daarnaast wordt er voldaan aan de verplichting om een digitaal gecodeerd plan aan te leveren conform het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO 2012).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” vormt de nieuwe overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met als doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het rijk onder het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet” over aan provincies en gemeenten. Eerdere afspraken over verstedelijking zoals binnenstedelijk bouwen laat het Rijk los. Er is enkel nog sprake van een ladder voor duurzame verstedelijking die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij is het uitgangspunt dat toe- nemende ruimtebehoefte in beginsel wordt opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Op deze manier kan verder ruimtebeslag elders zoveel mogelijk worden voorkomen.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft de samen- hang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. De provincie geeft in de Structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling. Voor de ontwikkeling die met het bestemmingsplan 'het Withof' mogelijk wordt gemaakt, speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol. Het plangebied is op de visiekaart behorende bij de Structuurvisie ook aangewezen als “stedelijk concentratiegebied”. Voor de ontwikkeling die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is met name “zorgvuldig ruimtegebruik" van belang.

Verordening ruimte Noord-Brabant.

Op 23 april 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Verordening ruimte Noord-Brabant, fase 1 vastgesteld. Op 17 december 2010 hebben zij de Verordening ruimte Noord-Brabant, fase 2 vastgesteld. Beide verordeningen zijn samengevoegd tot de Verordening ruimte Noord-Brabant. Deze verordening is op 1 maart 2011 in werking getreden. Op 11 mei 2012 is deze verordening aangepast. De aanpassingen zijn in hoofdzaak technisch en bevatten geen nieuw beleid. In deze verordening wordt middels het stellen van regels op provinciaal niveau het voorgestane ruimtelijk beleid voor de provincie Noord-Brabant weergegeven. Op grond hiervan behoort de gemeente Etten-Leur tot de ste- delijke regio Breda-Tilburg. In het kader van de ontwikkeling van bestaand stedelijk gebied waartoe uiteraard ook het plangebied het Withof behoort, is met name het principe “zuinig ruimtegebruik” van belang. Hiermede wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buiten- gebied af te remmen. Bij het zoeken naar ruimte om te voorzien in de behoeften op het vlak van wonen, werken en overige voorzieningen dienen de mogelijkheden binnen het stedelijk gebied zo goed mogelijk te worden benut. Dit dient te geschieden met in acht name van de bestaande omge- ving. Daarnaast zijn in relatie tot het principe “meer aandacht voor de onderste lagen” ook water en archeologie van belang. In hoofdstuk 4 wordt aan deze aspecten afzonderlijk aandacht besteed.

3.3 Gemeentelijk beleid

StructuurvisiePlus 2020.

Op 23 mei 2005 heeft de gemeenteraad de StructuurVisiePlus 2020 vastgesteld. In deze visie is in hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Etten-Leur vastgesteld. Deze visie is de basis voor besluiten die gevolgen hebben voor de verdeling van de ruimte. Zuinig en zorgvuldig ruimtege- bruik is hierbij uitgangspunt.

3.4 Conclusie

De zorgconcepten voorzien in wonen met 24-uurs zorg/begeleiding. De bewoners kunnen niet zelf- standig wonen. Mede met het oog op de vergrijzing zal deze zorgbehoefte in de nabije toekomst toenemen. Voor de realisering van de gevraagde zorgconcepten wordt een bestaand gebouw in het stedelijk gebied aangepast (transformatie). Daarbij wordt rekening gehouden met de monumentale waarden van het gebouw. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan "het Withof" voorziet in een ontwikkeling die past in het landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu en duurzaamheid

4.1 Inleiding

Het bestemmingsplan "het Withof" heeft betrekking op een bestaand gebouw dat een andere functie krijgt. Het betreft een voormalig klooster op het adres Bisschopsmolenstraat 162(A). Er was in het verleden dus al sprake van een woonfunctie. Ten aanzien van milieu en duurzaamheid zijn slechts een beperkt aantal aspecten relevant. Deze zullen hieronder nader worden toegelicht.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie.

In Europees verband is het zogenaamde Verdrag van Malta tot stand gekomen. Dit verdrag is juridisch verankerd in de Monumentenwet. Uitgangspunt is dat het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk behouden blijft. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet het archeologisch belang vanaf het begin mee- wegen in de besluitvorming. Met het oog hierop heeft er een archeologisch vooronderzoek plaats- gevonden. De resultaten zijn verwoord in het rapport "Het Withof te Etten-Leur; archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek" d.d. november 2005 (RAAP-notitie, nr. 1401). Vanaf 2005 hebben er in het plangebied geen ontwikkelingen voorgedaan op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat het rapport van november 2005 niet meer actueel is. Derhalve behoeft ter geen nieuw onderzoek meer uitgevoerd te worden. Uit dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

Het bureau- en inventariserend veldonderzoek heeft veel gegevens over de geschiedenis van het klooster het Withof opgeleverd maar in het plangebied is geen intacte archeologische vindplaats aangetroffen. Tevens is de natuurlijke bodem in grote delen van het gebied sterk verstoord. Ondanks de vele bodemingrepen is de kans echter reëel dat nog delen van de oorspronkelijke gracht die om huize Adama heeft gelegen, gespaard zijn gebleven. Uit het bureauonderzoek blijkt dat dit vermoede- lijk niet meer zal zijn dan enkele kleine delen van de gracht en waarschijnlijk nergens meer een com- pleet dwarsprofiel van de gracht kan worden opgenomen. Op grond van de resultaten van het inventariserend archeologisch veldonderzoek wordt aanbevolen om een archeologische begeleiding tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden in de directe nabijheid van huize Adama te laten plaatsvinden. Dit heeft als doel waarnemingen te doen in verband met de gedempte gracht die om huize Adama heeft gelegen en archeologische informatie te documenteren. Mocht er archeologisch materiaal worden aangetroffen dan moet er in overleg met het bevoegd gezag en de opdrachtgever naar een oplossing gezocht worden.

Het vorenstaande is geregeld in de planregels bij de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1'.

Cultuurhistorie.

Het voormalige klooster het Withof heeft de status van rijksmonument. De monumentale bebouwing bestaat uit huize Adama, de tweelaagse voorbouw, de grote en de kleine kapel, de kloosterboerderij en de Lourdesgrot. De oudste bewoning in het plangebied wordt gevormd door huize Adama dat omstreeks 1600 is gebouwd. Na omzwervingen werd in 1820 de Ettense congregatie gesticht in klooster het Withof. Daartoe werd het in 1600 gebouwde herenhuis Adama gekocht en tussen 1825 en 1965 ten behoeve van zorg en onderwijs velen malen uitgebreid of verbouwd. Rond 1980 vond een groot sloop- en nieuwbouwproject plaats onder invloed van een toenemende secularisatie en groeiende overheidsinvloed op de gebieden van zorg en onderwijs.

Met de realisering van de zorgconcepten wordt de monumentale bebouwing niet gesloopt of uitge- breid. De bouwwerkzaamheden zullen zich beperken tot aanpassingen om bepaalde ruimten voor de gestelde doeleinden te kunnen gebruiken. Voor elke wijziging aan deze bebouwing is een omgevings- vergunning nodig. In het kader hiervan zal getoetst worden of er geen afbreuk wordt gedaan aan de monumentale waarden van het gebouw.

Dit betekent concreet dat verbouwingen moeten plaatsvinden met in achtneming van de monumentale waarden. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de gemeentelijke monumentencommissie dienen hierover te adviseren. Dit gebeurt in het kader van de besluitvorming over de verlening van de omgevingsvergunning.

4.3 Waterhuishoudkundige aspecten

Bij ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op het watersysteem dient rekening gehouden te worden met het beleid van het waterschap "Brabantse Delta" zoals verwoord in de beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009.

Het betreft hier een bestaand gebouw. Er is geen sprake van toename van verhard oppervlak. Op grond van het beleid van het waterschap behoeven er dan ook geen extra retentievoorzieningen te worden aangelegd.

Het waterschap "Brabantse Delta" heeft op 16 augustus 2013 een positief wateradvies uitgebracht.

4.4 Flora en fauna

Het is een vereiste om inzicht te hebben in de effecten van de voorgenomen ruimtelijke ingreep op natuurwaarden. Hiertoe moet duidelijk zijn welke beschermde planten en dieren in de nabijheid van het plangebied voorkomen cq. verwacht mogen worden. Bekeken dient te worden wat de gevolgen van de voorgenomen ruimtelijke ingreep is op deze beschermde natuurwaarden en welke maatregelen eventueel getroffen moeten worden.

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in de Natuurbeschermingswet (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op Vogelrichtlijngebieden, de habitatrichtlijngebieden, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Deze gebieden liggen op een dermate ruime afstand van het plangebied dat effecten op de natuur daar niet merkbaar zullen zijn.

In 2007 is er een quickscan Flora- en faunawet uitgevoerd op het terrein rondom het klooster het Withof (rapport MTD Landschapsarchitecten d.d. 6 juli 2007). Naast literatuuronderzoek waarbij gebruik is gemaakt van provinciale gegevens en het natuurloket zijn er ook veldbezoeken uitgevoerd. Er zijn verschillende vogels aangetroffen doch het betrof hier algemene soorten. Er is geen verblijf- of rustplaats aangetroffen van vleermuizen. Wel zijn er twee gewone dwergvleermuizen vliegend waargenomen.

Samengevat kan er geconcludeerd worden dat er in 2007 geen belemmeringen zijn aangetroffen in het kader van de Flora en faunawetgeving mits ingrepen in bepaalde groenvoorzieningen buiten het broedseizoen plaatsvinden. Ondanks het feit dat deze niet zijn waargenomen, dient er rekening gehouden te worden met de eventuele aanwezigheid van vleermuizen in het voormalige klooster "het Withof".

Het bestemmingsplan "het Withof" heeft uitsluitend betrekking op het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A). Vanaf 2007 zijn er in op dit perceel en in de directe omgeving diverse sloop- en verbouwwerk- zaamheden uitgevoerd. Er is dan ook geen aanleiding om te veronderstellen dat er op dit moment beschermde planten en dieren in het plangebied voorkomen. Derhalve is de quick-scan uit 2007 nog voldoende actueel.

Er kan geconcludeerd worden de Flora- en faunawet geen belemmering vormt voor de uitvoerbaar- heid van het bestemmingsplan 'het Withof'.

4.5 Bodem

In het plangebied zijn al van oudsher bebouwing en menselijke activiteiten aanwezig. Het is niet ongebruikelijk dat de bodem op dergelijke locaties in enige mate verontreinigd is met zware metalen en/of PAK. Gesteld kan worden dat in historische woon- of werkgebieden vaak sprake is van een diffuus verontreinigde toplaag, ontstaan als gevolg van het storten van afval en verbrandingsresten op het eigen terrein. De verontreinigingen in die laag zijn niet mobiel in de bodem en zijn niet vluchtig. Humaan risico ontstaat alleen als er blootstelling plaatsvindt via inname van grond (bv. spelende kinderen) of van verontreinigde voedingsgewassen.

In dit plangebied zijn twee verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd (verkennende bodemonderzoeken Bisschopsmolenstraat 162; DS Milieuconsult BV rapportnummer 04.03.023 d.d. april 2004 en rapportnummer 07.09.102 d.d. 19 oktober 2007). Die onderzoeken bevestigen de hypothese van bodemverontreiniging op historische locaties en tonen aan dat de bovengrond van deze locatie plaatselijk licht tot ernstig verontreinigd is met lood en PAK.

Het is aan te bevelen om de bodem in het plangebied niet te gebruiken voor het telen van voedings- gewassen. Wanneer er verder geen rechtstreeks contact tussen verontreinigde grond en mensen plaatsvindt, bestaat er geen gevaar voor de volksgezondheid.

Er kan geconcludeerd worden dat de bodemgesteldheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan 'het Withof'.

4.6 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering daarop zijn wegen met een maximale snelheid van 30 km/uur.

De Bisschopsmolenstraat is ter hoogte van nr. 162 een 50 km-weg. Ook de Withofstraat is een 50 km-weg. Derhalve hebben deze straten een wettelijke geluidszone van 200 meter. Huize Adama met voorbouw ligt in deze zones. Binnen deze zones laat het bestemmingsplan "het Withof" nieuwe geluidsgevoelige functies toe (wonen). Derhalve is conform de bepalingen uit de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek opgesteld (akoestisch onderzoek Bisschopsmolenstraat 162 d.d. 21 augustus 2013; rapport WL.13.04). Hierbij is gebruik gemaakt van een digitaal rekenmodel om de situatie met Standaard rekenmodel II door te rekenen.

De voorkeursgrenswaarde (geluidsbelasting op de gevel) bedraagt maximaal 48 dB. Burgemeester en wethouders kunnen een hogere waarde vaststellen tot maximaal 63 dB. Op grond van het Bouwbesluit dient er een binnenwaarde van 33 dB gegarandeerd aanwezig te zijn. De geluidsisolatie van een woning is normaliter minimaal 20 dB.

Uit de berekeningen blijkt dat er vanwege de geluidsbelasting vanwege de Bisschopsmolenstraat op de voorgevel van het gebouw niet voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale gevelbelasting bedraagt 53 dB.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt en financiële redenen is het ongewenst om aan de bron of in het overdrachtsgebied maatregelen te treffen. Een geluidscherm wordt in deze omgeving niet passend bevonden. Daarnaast is de Bisschopsmolenstraat een karakteristieke straat met een klinkerbestrating. Het vervangen van klinkers door een stiller wegdektype betekent een aantasting van het karakter van deze straat. Bovendien staan de hieraan verbonden kosten in geen verhouding tot het aantal woningen met een hogere gevelbelasting en de mate van de hogere gevelbelasting.

Omdat er in redelijkheid niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kunnen burgemeester en wethouders een hogere waarde van maximaal 53 dB vaststellen. In het kader hiervan hebben zij op 2 december 2008 de beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder vast- gesteld. Er wordt voldaan aan één van de ontheffingscriteria nl. de nieuwe woonfunctie is ter vervanging van de oorspronkelijke woonfunctie van het monumentale gebouw( "vervanging" in bestaand gebouw). Een gevelbelasting van 53 dB is in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk. Gelet op de minimale geluidsisolatie van een woning zal er zondermeer sprake zijn van een binnenwaarde van 33 dB. Derhalve hebben burgemeester en wethouders op 10 december 2013 hogere grenswaarden vastgesteld van maximaal 53 dB.

4.7 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de produktie als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer van gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen.

Volgens de risicokaart van de provincie Noord-Brabant en de gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid zijn er in de omgeving van het plangebied geen Bevi-inrichtingen gevestigd.

Het plangebied ligt niet binnen de contour van het plaatsgebonden risico of binnen een invloedsgebied van een dergelijk bedrijf.

In de omgeving van het plangebied is de rijksweg A58 gesitueerd. Dit is een transportroute van gevaarlijke stoffen. Op grond van de Circulaire Risiconormering Vervoer gevaarlijke stoffen gelden er in principe geen beperkingen aan het ruimtegebruik in het gebied dat op meer dan 200 meter van een route ligt. Deze snelweg bevindt zich op een afstand van meer dan 700 meter van het plangebied waardoor geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn ten aanzien van deze transportroutes.

Er geconcludeerd worden dat er in het kader van de externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan 'het Withof'.

4.8 Luchtkwaliteit

Het bestemmingsplan "het Withof" heeft uitsluitend betrekking op een herbestemming van het voormalige klooster voor de huisvesting van ouderen met dementie en mensen met een verstandelijke beperking. Deze mensen rijden geen auto. Er zal (nagenoeg) geen sprake zijn van de toename van het gemotoriseerd verkeer. Met andere woorden de herbestemming draagt niet in betekende mate bij aan de concentratie van luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Derhalve kan er geconcludeerd worden dat er voldaan wordt aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer.

4.9 Besluit milieueffectrapportage

Op 1 april 2011 is de wijziging van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer) in werking getreden. Op grond hiervan dient bij de bepaling of er voor een bepaalde activiteit een milieueffect- beoordeling en/of rapportage moet worden gemaakt de omvang van de activiteit, de ruimtelijke context en de cumulatie met de omgeving beoordeeld worden.

Het bestemmingsplan "het Withof" biedt diverse mogelijkheden voor het gebruik van de bebouwing op het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A). Er kan hier sprake zijn van een activiteit die genoemd is op de D-lijst van het Besluit mer. Op deze lijst wordt namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. De omvang van de gebruiksmogelijkheden blijft echter ruim- schoots onder de mer-beoordelingsplichtige drempels. Het gaat daarbij om grootschalige stedelijke ontwikkelingsprojecten met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m² of meer dan 2000 woningen.

Hoewel de drempelwaarden niet worden overschreden, dient er nog nagegaan te worden of de activiteiten desondanks geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Dit wordt wel de vormvrije mer-beoordeling genoemd. Daarbij zal de aard van de activiteit, de omvang en de gevoeligheid van de omgeving in ogenschouw genomen moeten worden. Bij het laatste aspect gaat het met name om de gevolgen voor natuurgebieden. In deze situatie is er sprake van een relatief kleine binnenstedelijke herontwikkeling waarbij gelet op de aard en omvang van de mogelijke activiteiten en de locatie (binnenstedelijk) geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Derhalve is een mer-beoordeling niet noodzakelijk. Er zal dan ook geen milieueffect- rapportage worden opgesteld.

Hoofdstuk 5 Beschrijving van het plan

5.1 Planvorm

Het bestemmingsplan "het Withof" is gericht op het herbestemmen van het voormalige klooster. De mogelijkheden die het geldend bestemmingsplan "Withofcomplex e.o." voor deze locatie kent, zijn overgenomen. Daarnaast wordt het met onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt om huize Adama met voorbouw te verbouwen en te gebruiken voor de huisvesting van mensen die 24 uurs-zorg nodig hebben gecombineerd met de huisvesting van de zorgexploitanten. De planopzet kent één enkelbestemming, één dubbelbestemming en een gedetailleerde plankaart/planverbeelding.

Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart/planverbeelding met planregels. De toelichting heeft geen rechtskracht. De plankaart van het bestemmingsplan bestaat uit één deel. De planregels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

5.2 Toelichting op de bestemmingen

5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1).

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2).

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3).

Binnen deze bestemming zijn het voormalige klooster, de kloosterboerderij en de direct aangrenzende gronden opgenomen. De bebouwing mag gebruikt worden voor de in de bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden. Daarbij dient voldaan te worden aan de parkeernorm (voorwaardelijke verplichting).

Waarde-Archeologie 1 (artikel 4).

Het betreft hier een dubbelbestemming. In dit artikel is de archeologische begeleiding geregeld voor graafwerkzaamheden die dieper gaan dan 40 cm en een oppervlakte hebben van 100 m² of meer.

5.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 5).

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in een bestemmingsplan op te nemen. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden die eens als berekeningsgrondslag voor de omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Doel van de zogenaamde dubbeltelregel is bijvoorbeeld te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan het onbebouwde terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels (artikel 6).

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen voor gebruik van gronden alsmede gebouwen en bouwwerken in strijd met de bestemming.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7).

In dit artikel zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het onder voorwaarden aanpassen van bouwgrenzen, bestemmingsgrenzen, bouwvlakken of andere maatvoeringen.

5.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 8).

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen.

In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van het bouwen opgenomen. Bouwwerken die, op het moment dat het plan inwerking is getreden, bestaan of (kunnen) worden gebouwd met inachtneming van een omgevingsvergunning en die afwijken van het bestemmingsplan mogen gedeeltelijk worden veranderd of vernieuwd mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Is het bouwwerk verloren gegaan naar aanleiding van een calamiteit dan mag het bouwwerk volledig worden vernieuwd of veranderd mits de aanvraag om omgevingsvergunning daarvoor binnen 2 jaar na de calamiteit wordt ingediend. Lid 2 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van gronden en bouwwerken dat afwijkt van het plan op het moment dat dit plan inwerking is getreden. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking naar aard en omvang hierdoor niet wordt vergroot. Het voorgaande geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan en voor illegaal gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden.

Slotregel (artikel 9).

Deze regel verwijst naar de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De Woonstichting Etten-Leur is eigenaar van het perceel Bisschopsmolenstraat 162(A) en de aanwezige bebouwing. De gemeentelijke kosten verbonden aan de opstelling en realisering van dit bestemmingsplan komen ten laste van de Woonstichting Etten-Leur. Deze worden op grond van de legesverordening verhaald. De kosten voor de verbouw van huize Adama en voorbouw komen uiteraard ook ten laste van de Woonstichting Etten-Leur. Gezien het feit dat zij al een huurder heeft voor deze bebouwing nl. De Drie Notenboomen BV is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan gegarandeerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke toetsing en overleg

7.1 Vooroverleg

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex. artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn de volgende instanties op 17 juli 2013 digitaal geïnformeerd over het bestemmingsplan "het Withof".

provincie Noord-Brabant.
waterschap "Brabantse Delta".
de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

De provincie Noord-Brabant heeft op 17 juli 2013 gemeld geen opmerkingen te hebben. Het waterschap "Brabantse Delta" heeft op 16 augustus 2013 een positief wateradvies afgegeven. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft niet gereageerd in het kader van dit vooroverleg. Wel is er overleg tussen de gemeente Etten-Leur, de Woonstichting Etten-Leur en de Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed over de aanpassingen die verricht moeten worden om huize Adama en de voorbouw geschikt te maken voor de huisvesting van de eerder genoemde doelgroepen. In het kader hiervan heeft de Rijksdienst opgemerkt dat de herbestemming passend is voor dit monumentale gebouw. Daarbij wordt het mogelijk geacht om het gebouw met behoud van de monumentale waarden, te verbouwen. Dit zal te zijner tijd getoetst worden bij de beoordeling van de aanvraag om omgevings- vergunning.

7.2 Maatschappelijke toetsing

Het onderhavige bestemmingsplan betekent slechts een beperkte aanpassing van het in 2011 vastgestelde bestemmingsplan "Withofcomplex e.o.". Er wordt nu een extra gebruiksmogelijkheid toegevoegd nl. het gebruik van huize Adama met voorbouw voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen gecombineerd met huisvesting voor de zorgexploitanten. De Woonstichting Etten-Leur heeft aangegeven hierover overleg gepleegd te hebben met belanghebbenden en zorginstanties en dat zij kunnen instemmen met deze ontwikkelingen.

In het kader van de vaststellingsprocedure voor het bestemmingsplan 'het Withof' is gedurende de periode 3 oktober 2013 tot en met 13 november 2013 de mogelijkheid geboden om hierover een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad. De bekendmaking heeft plaatsgevonden in het weekblad "de Etten-Leurse Bode" d.d. 2 oktober 2013, de Staatscourant, het gemeentelijk publicatiebord en de gemeentelijke internetpagina. Direct omwonenden, zorginstanties in de directe omgeving en de wijkvereniging zijn persoonlijk in kennis gesteld. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 8 Overzicht van wijzigingen

8.1 Wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan

Er zijn ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan 'Het Withof' geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht.