2e uitwerking Waterrijk (Kamers 2B en 2C)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Waterrijk is een woonwijk in Meerhoven. Het vigerende bestemmingsplan Waterrijk voorziet in de bouw van circa 900 tot 1000 woningen. Ten behoeve van de bouw van maximaal 350 woningen is een uitwerkingsplicht (ex. artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening) opgenomen. Het uitwerkingsplan "2e uitwerking Waterrijk (Kamer 2B en 2C)" regelt een gedeelte van die uitwerkingsplicht. Hiermee geeft dit uitwerkingsplan een directe bouwtitel. Het gaat om 59 woningen in het plandeel Kamer 2B en 2C.

Het uitwerkingsplan "2e uitwerking Waterrijk (Kamers 2B en 2C)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels waaraan onderhavige toelichting is gevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het uitwerkingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt ten noorden van de woonwijk Waterrijk in Meerhoven. Hieronder is een luchtfoto opgenomen met de begrenzingen van het plangebied.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd).

1.3 Bestemmingsplan Waterrijk

Ten behoeve van de woningbouwplannen en de aanleg van de woonwijk met een spilcentrum is het bestemmingsplan 'Waterrijk' opgesteld (vastgesteld door de gemeenteraad d.d.19 november 2013). Voor onderhavig plangebied is een uitwerkingsplicht opgenomen. De uitwerkingsplicht brengt voor het college van burgemeester en wethouders de verplichting met zich mee om de bestemming 'Woongebied' nader uit te werken. Het gaat hierbij concreet om het toestaan van woonbebouwing in bouwblokken met een maximale goothoogte en nokhoogte. Hieronder is een afbeelding opgenomen van een uitsnede van het geldende (moeder)plan met daarin het plangebied rood omlijnd.

Uitsnede verbeelding moederplan (plangebied rood omlijd).

Het plangebied '2e uitwerking Waterrijk (Kamer 2B en 2C)' is gelegen in de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. Aan deze bestemming zijn uitwerkingsregels gekoppeld. Deze geven het kader aan waarbinnen de bestemming dient te worden uitgewerkt. Daarnaast ligt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' over onderhavig plangebied.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het stedenbouwkundig plan. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die ten behoeve van dit uitwerkingsplan nader zijn uitgewerkt. De juridische vormgeving van het uitwerkingsplan is neergelegd in hoofdstuk 4. Over de financiële aspecten wordt ingegaan in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundig plan

2.1 Stedenbouwkundige structuur

De hoven in Waterrijk zijn gelegen langs de centrale ontsluitingsweg (Waterlinie) en het park Meerland (Waterfront) en zijn daarmee sterk en prominent verankert in de hoofdstructuur van de wijk. De woningen in de hoven zijn gelegen aan gemeenschappelijke binnenpleinen. Hof 2B en 2C is gesitueerd op de samenkomst van de Waterlinie en het Waterfront op de grens tussen Waterrijk en het Park Meerland. Het hof 2B en 2C is een zogenaamd dubbel hof aan weerszijde van de Waterlinie. Het hof grenst aan de noord en westzijde aan het park Meerland, aan de oost- en zuidzijde aan de vijver en aan de westzijde aan een bestaand bosgebied.

In het hof worden 59 grondgebonden woningen gerealiseerd. De woningen zijn met de voorzijden en de entrees gericht op de collectieve pleinruimte in het hof. Daarnaast zijn aan de Waterlinie, het Waterfront en een insteekstraat in hof 2B de woningen met voorzijden gericht naar deze openbare ruimtes. Aan de oost- en westzijde van het dubbel hof grenzen de woningen met de tuinen en privéruimtes naar de omgeving. Door zoveel mogelijk de tuinzijde aan de buitenkant van de woningen te plaatsen kan er optimaal genoten worden van de natuurlijke elementen in de omgeving. Dit wordt nog enigszins versterkt doordat het hof iets hoger is gelegen dan het omliggende landschap, waardoor vanuit de woningen een beter zicht ontstaat op de omgeving.

De bebouwing van het hof wordt gekenmerkt door een sterk gedefinieerde vorm, maat en architectonische eenheid. Het hof heeft een helder eenduidig uniform karakter. Hiermee vormen de hoven in Waterrijk een duidelijk contrast met de landschappelijke kamers, waar het accent ligt op kleinschaligheid en individualiteit. De overgangen tussen het hof en de omgeving zijn integraal onderdeel van het plan en worden mee ontworpen en aangelegd. Het binnenplein in het hof wordt ingericht als openbare ruimte met een grote en gevarieerde gebruiks-, belevings- en verblijfswaarde. In het hof is ruimte voor groen en spelen en voor parkeren voor bewoners en bezoekers. Het hof biedt bewoners een verblijfs- en ontmoetingsruimte waarin veilig gespeeld kan worden en waar gezamenlijk evenementen georganiseerd kunnen worden. Als overgang tussen de woningen en het binnenplein is medegebruik van een gedeelte van de openbare ruimte mogelijk. Bewoners kunnen hier potten met beplanting plaatsen en een bankje. Bij de inrichting van het hof is gezocht naar een evenwichtige balans tussen parkeren, verharding en groen.

Afbeelding mogelijke stedenbouwkundige opzet hof 2B en 2C.

Sfeerimpressie woningen.

In het hof 2B en 2C is er voor gekozen om het parkeren geconcentreerd op te lossen in het midden van het hof. Tussen het parkeren en de woningen is er ruimte voor groen en is het gebied autoluw, waardoor het veilig is om te spelen. Door deze inrichting grenst elke woning direct aan het groen en wordt het parkeren duidelijk en eenduidig opgelost. Door deze inrichting worden de hoven de intieme binnenplaatsen van het plan, het zijn de ruimtes waar het sociale leven van de omringende woningen kan afspelen. Het hof is niet afgesloten maar vormt verbindingen met de omgeving, het bestaande bosgebied aan de westzijde, het park Meerland en via een verbinding over de vijver met de landschappelijke kamer aan de zuidzijde van het hof. De hoofdontsluiting van het hof vindt plaats vanaf de Waterlinie.

 

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Inleiding

De planologische en milieuhygiënische aanvaardbaarheid van de realisatie van de woningen binnen dit plangebied is aangetoond bij het bestemmingsplan ‘Waterrijk', waarvan dit uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt. De in het kader van het moederplan uitgevoerde onderzoeken zijn om die reden niet opnieuw beschreven. Alleen de aanvullingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier om een bodemonderzoek, quickscan flora- en fauna, verkeer en parkeren, luchtkwaliteit en de beschrijving van de maatregelen (algemeen) die moeten worden uitgevoerd ten behoeve van de waterhuishouding. Daarnaast is in paragraaf 3.7 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.

3.2 Bodem

Hoewel reeds uit het moederplan bleek dat de bodem geschikt is voor de functie wonen, is door BK Bodem alsnog een verkennend bodemonderzoek (d.d. 20 februari 2015) uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van de toelichting. ook uit dit onderzoek blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde woningbouw.

Gelet op het bovenstaande vormt het aspect bodem dan ook geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

3.3 Flora en Fauna

Door ecologica is op 18 februari 2015 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 2 onderdeel uit van de toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat geen ontheffing nodig is. Verder dient het rooien van bomen en verwijderen van ruigte in kamer 2B buiten de broedperiode plaats te vinden. Hiermee zal bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden. Het aspect flora en fauna levert dan ook geen belemmering op voor dit uitwerkingsplan.

3.4 Verkeer en parkeren

Onderhavig plangebied wordt ontsloten via de Waterlinie. Eén ontsluitingweg voor het gebied is voldoende voor het aantal woningen dat gerealiseerd wordt. Verder biedt het plangebied voldoende ruimte om het benodigd aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren.  

3.5 Luchtkwaliteit

Regelgeving algemeen

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden.

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die:

• niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of
• niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van:

• 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL. De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld.

Planbeschrijving en toetsing

Conform de uit te werken bestemming in het moederplan 'Waterrijk' kunnen nog maximaal 350 woningen worden gerealiseerd. Dit uitwerkingsplan voorziet in het realiseren van 59 woningen. Het moederplan Waterrijk voorziet in minder dan 3000 nieuwe woningen (in de situatie met 2 ontsluitingswegen). Gesteld kan dus worden dat de realisatie van het dit uitwerkingsplan niet zal leiden tot overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

3.6 Waterhuishouding en maatregelen

3.6.1 Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen de 1,9 en 3,0 m-mv. Het gebied ligt in een boringsvrije zone. Grondwerkzaamheden dienen daarom te worden afgestemd met de provincie Noord Brabant.

 

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Ja, Hof 2 B en 2C grenst aan de centrale vijver van Waterrijk
zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Ja
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Landelijke afvoernorm binnen plangebied	0,33 l/s/ha; over dit plangebied zijn echter andere afspraken gemaakt
Verdachte/verontreinigde locaties?	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Ja

3.6.2 Toekomstige situatie

Het toekomstig plangebied zal worden opgehoogd naar een straatniveau van 22.20+ NAP. Om het risico op wateroverlast bij de woningen aan de waterzijde te minimaliseren, dient het bouwpeil aan de waterzijde van deze woningen een minimaal niveau van 19.80m+ NAP te hanteren. Ook aan de staatzijde kan bij extreme neerslag wateroverlast optreden. Om dan het risico op water in de woning te minimaliseren wordt geadviseerd een bouwpeil te kiezen dat boven het aangrenzende straatniveau zit. In bijlage 3, behorende bij deze toelichting, is een ontwerptekening gevoegd waarop de situering van de woningen ten opzichte van het oppervlaktewater is aangegeven, alsmede de bouwpeilen. De definitieve peilen dienen bij de omgevingsvergunning bekend te zijn en zullen worden getoetst.

Daarnaast zal het grotendeels verhard worden uitgevoerd met openbaar groen binnen in het hof. Ter compensatie van deze verhardingstoename zijn er reeds waterhuishoudkundige maatregelen getroffen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. Dit is gerealiseerd in de vorm van oppervlaktewater binnen het totale plangebied Waterrijk.

Het hemelwater, afkomstig van de verharding, wordt via het regenwaterstelsel afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	0	4.040
Terrein verharding	0	6.730
Onverhard terrein	14.770	4.000
Totaal	14.770	14.770

Overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

3.6.3 Gevolgen voor/door de waterhuishouding

Door realisatie van deze ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 10.770 m2 toe. Voor deze toename zijn reeds compenserende hemelwater vertragende voorzieningen gerealiseerd, waarvan Hof 2B en 2C onderdeel uitmaakt.

3.6.4 Vertraging

De 10.770 m2 verhard oppervlak van het plangebied zal het hemelwater afvoeren naar het watersysteem Waterrijk.

3.6.5 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

3.6.6 Afspraken

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken gemaakt:

• om het risico op wateroverlast bij de woningen aan de waterzijde te minimaliseren, is er afgesproken dat het bouwpeil aan de waterzijde van deze woningen een minimaal niveau van 19.80m+ NAP krijgt;
• het hemelwater afkomstig van de verharding zal via het regenwaterstelsel worden afgevoerd naar de bestaande bovengrondse bergende voorziening in Waterrijk;
• de aansluitingen van het vuilwaterriool op het gemeentelijk stelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;

In februari 2015 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de bestaande bovengrondse bergende voorziening van het watersysteem Waterrijk, welke onderdeel uitmaakt van het Waterhuishoudingsplan Waterrijk. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 24 februari 2015 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

3.7 Ladder voor duurzame verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro dient bij ruimtelijke ontwikkelingen onderbouwd te worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Overprogrammering dient te worden voorkomen. Hieronder wordt met behulp van (de treden van) de zgn ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd dat realisatie van onderhavige ontwikkeling gepaard gaat met zorgvuldig ruimtegebruik.

Actuele regionale behoefte

Kwantitatief

De 59 woningen waarin dit uitwerkingsplan voorziet, maakt reeds deel uit van de zogenaamde harde plancapaciteit. In het kader van het moederplan is reeds verantwoording afgelegd dat de woningbouw die dit uitwerkingsplan mogelijk maakt, past binnen de regionale woningbouwafspraken.

Volledigheidshalve wordt nog het volgende opgemerkt. In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken. Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er, in ieder geval kwantitatief, ruimte om nog harde plancapaciteit toe te voegen.

Kwalitatief

Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant van najaar 2014 (opdrachtgever SRE) constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus zowel voor huurwoningen als koopwoningen. Dit type woonmilieu kenmerkt zich m.n. door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. Waterrijk is een groenstedelijk woonmilieu en beantwoordt daarmee aan de actuele (kwalitatieve) woonbehoefte.

Bestaand stedelijk gebied

Nu sprake is van een actuele regionale behoefte moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Dit is het geval. Onderhavig plangebied is namelijk binnen de provinciale Verordening Ruimte 2014 aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Daarnaast heeft onderhavig plangebied in het geldende bestemmingsplan de bestemming Woongebied- Uit te werken. Waterrijk is een woonwijk binnen stadsdeel Meerhoven. Watterrijk is als woonwijk reeds gedeeltelijk gerealiseerd. Dit uitwerkingsplan zorgt voor een verdere "invulling" van Waterrijk.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Algemeen

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Waterrijk'. Op grond van artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve gelden naast de regels die in deze uitwerking zijn opgenomen, de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Waterrijk. In dit uitwerkingsplan is de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uit het moederplan (gedeeltelijk) uitgewerkt. Hiertoe zijn in het uitwerkingsplan de bestemmingenen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied' opgenomen. Daarnaast zijn de regels van het moederplan onverminderd van toepassing. Om digitaal een goede koppeling te maken met de regels en de verbeelding zijn de bestemmingen 'Verkeer-Verblijfsgebied' en 'Groen' en de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' in deze uitwerking letterlijk overgenomen. De methodiek van het uitwerkingsplan "2e uitwerking Waterrijk (Kamers 2B en 2C)" is gebaseerd op de SVBP2012.

4.2 Toetsing aan uitwerkingsregels

Hieronder zijn de bouwregels, zoals die volgen uit het moederplan, weergegeven.Vervolgens is kort aangegeven hoe hieraan invulling is gegeven in dit uitwerkingsplan.

Woongebied - Uit te werken

Hoofdgebouwen

• als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, met bijbehorende parkeervoorzieningen (al dan niet ondergronds);
• de bouwhoogte is (grotendeels) maximaal 13 meter, voor een smalle strook aan de zuidwestzijde geldt een bouwhoogte van maximaal 4 meter;

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

• de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen bij een hoofdgebouw mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 65% van de oppervlakte van het bouwperceel;
• de goothoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet meer dan 3,5m bedragen met dien verstande dat de goothoogte nooit meer mag bedragen dan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw; indien het dak is/wordt uitgevoerd in de vorm van een kap mag de bouwhoogte maximaal 4 m bedragen;
• de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen;

Verblijfsgebied

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd
• voldoen aan de opgenomen parkeernormen;

Groen

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor groen;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en -verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.

Geluidwerende voorzieningen

• er worden regels gesteld ten aanzien van de situering van geluidswerende voorzieningen;
• er worden regels gesteld ten aanzien van de maatvoering van geluidwerende voorzieningen.

Deze bestemming is in dit uitwerkingsplan uitgewerkt in de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Op de verbeelding zijn bouwvlakken en maatvoering opgenomen. Hieruit blijkt dat de geprojecteerde woningen niet hoger dan 10 meter mogen zijn ten opzichte van het peil. De gronden waar in het moederplan voor gebouwen een maximale bouwhoogte van 4 meter geldt, zijn in dit uitwerkingsplan bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. In de regels is bepaald dat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet hoger dan 4 meter mogen zijn. De regels ten aanzien van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn verwerkt in dit uitwerkingsplan.

Voor de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de bestemming uit het moederplan overgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitwerkingsregels. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen mogelijk. Om de woonblokken te kunnen verbinden met een balken-constructie o.i.d. is op de verbeelding de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. In de regels is de hoogte van dit bouwwerk geen gebouw zijnde geregeld.

Met betrekking tot de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemming 'Groen' is de bestemming uit het moederplan overgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitwerkingsregels.

Verder vormt het aspect geluid geen belemmering in dit uitwerkingsplan waardoor geluidwerende voorzieningen niet nodig zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

Het opstellen van een exploitatieplan is in de Wet ruimtelijke ordening niet gekoppeld aan een uitwerkingsplan, maar aan het uit te werken plan (moederplan). Artikel 6.12 Wro is dan ook niet van toepassing op een uitwerkingsplan.

De gronden zijn in eigendom van de Gemeente Eindhoven en de kosten zullen voor dit plan verhaald worden middels een verkoopovereenkomst. Op deze manier zijn de kosten 'anderszins verzekerd' en was het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen voor het moederplan Waterrijk.

Hoofdstuk 6 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan andere gemeenten, de provincie en het rijk omdat de belangen van deze overheden niet direct in het geding zijn. Met het waterschap heeft in februari 2015 vooroverleg plaatsgevonden. Dit is verwerkt in paragraaf 3.6.

6.2 Inspraak en samenspraak

Voorafgaand aan het nieuwe Plan van Aanpak 2012 ( door de raad vastgesteld in augustus 2012 ) zijn in de loop van 2012 uitvoerige informatiebijeenkomsten met de buurtbewoners georganiseerd. De gemeente kreeg alleen maar positieve reacties op het nieuwe plan van aanpak waarvan dit plan voor Hof 2B en 2C een uitvloeisel is. De buurt is met name te spreken over het feit dat de bouwvolumes worden verlaagd en dat de focus gelegd wordt op eengezins, grondgebonden rijenwoningen (waar voorheen werd gedacht aan gestapelde bouw).

6.3 Zienswijzen

Het ontwerp uitwerkingsplan heeft met met ingang van donderdag 22 oktober 2015 tot en met woensdag 2 december 2015 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp uitwerkingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 21 oktober 2015 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp uitwerkingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de tervisielegging zijn geen zienswijzen ontvangen. .