3e uitwerking Blixembosch Noordoost (CPO)

2.2 Stedenbouwkundig plan

De identiteit en het karakter van de nieuwe woonwijk Blixembosch Noordoost wordt in sterke mate bepaald door de aanwezige en nieuw aan te leggen geluidwallen. Door de hoogteverschillen te combineren en te integreren met aanwezige boomstructuren ontstaat een gebied met bijzondere kwaliteiten waarin woningen en het openbaar gebied als het ware
ingeplaatst kunnen worden. Daarom wordt de 'gemeenschappelijke drager' voor het
woongebied het gecreëerde landschap. Hiermee wordt bedoeld: het wonen in een buurt waarbijbestaande en nieuwe, landschappelijke elementen aanleiding zijn voor het maken van verschillende woonmilieus waarbij het landschap voor eenheid zorgt. Landschappelijke elementen zijn bijvoorbeeld aanwezige bosjes en bomenrijen maar ook de bestaande èn de toekomstige geluidswal. Ook omliggende landschappelijke gebieden zoals de Aanschotse Beemden en Esp geven aanleiding tot het creëren van bijzondere woonmilieus.

Blixembosch
Noordoost wordt als het ware omarmd door een groene landschappelijke contour.
De aanwezige kwaliteiten zijn aanleiding om af te stappen van de landenthema's van
Blixembosch.

Fig. Het gecreëerde landschap-zijaanzicht

Om ruimte te creëren ten behoeve van de groene landschappelijke kwaliteit van het totale plangebied heeft de nieuwe wal naast een recreatieve functie ook een woonfunctie gekregen.

Via de wal kunnen recreatieve verbindingen worden gemaakt naar de geluidswal bij Castilliëlaan, Esp en de Aanschotse Beemden. Hierbij is ook gedacht aan een nieuwe ecologische (fiets)verbinding over de Kennedylaan. Onderhavig bestemmingsplan maakt deze verbinding niet in zijn geheel mogelijk, maar sluit deze in de toekomst niet uit voorzover de verbinding in het onderhavige plangebied is gelegen. Daarnaast kunnen delen van de bestaande wal worden gebruikt om het gecreëerde landschap te bewerkstelligen. De hoogteverschillen geven interessante uitzichten over de nieuwe woonbuurt, de stad en het snelwegenknooppunt.

De bestaande geluidswal blijft deels gehandhaafd en vormt samen met de nieuwe geluidswal de basis voor de lay-out van het plangebied. Het nieuw gecreëerde landschap kent twee woongebieden die als het ware door de groene wallen omarmd worden. Tussen de twee woongebieden is een centrale landschappelijke laagte gelegen die de ruimtelijke verbinding vormt tussen Aanschotse Beemden en Esp.

De twee woongebieden, De Terrassen en De Velden, zijn in het gecreëerde landschap ingebed en hebben ieder een eigen identiteit, maar vormen een eenheid door onder andere de wijze waarop de groene wallen aaneengeschakeld zijn. Beide gebieden ontlenen hun kwaliteit aan het hoogteverschil, maar ieder op een eigen karakteristieke wijze.

Fig. Het gecreëerde landschap

Blixembosch Noordoost zal rechtstreeks worden ontsloten op de Tempellaan. Het gebied waar deze ontsluiting doorheen loopt heeft de naam 'Entreegebied' gekregen en dient, net als de exacte locatie en uitvoering van de weg, nog ontworpen te worden. Daarnaast wordt het Blixembosch Noordoost aangesloten op de auto-ontsluiting van bestaand Blixembosch namelijk op de Opera nabij de basisschool De Vuurvlinder en op de Duke Ellingtonlaan.

In woongebied De Terrassen worden woningen gerealiseerd op een naar het zuiden gerichte helling. Door de terrasvormige opbouw ontstaat een onderscheidend woonmilieu en wordt ruimte gecreëerd ten behoeve van de groene kwaliteit in het plangebied. Een gecurvde weg ontsluit dit woongebied.

De weg loopt vanaf de Duke Ellingtonlaan via het bestaande Eikenlaantje als een lus evenwijdig aan de hoogtelijnen van de helling door dit woongebied en sluit weer aan op De Laan van deelgebied De Velden. De weg stijgt van maaiveldniveau naar 7,5 meter hoogte en daalt vervolgens weer naar maaiveldniveau. Er is hierbij geen sprake van een steile klim, waardoor de woningen ook voor minder validen goed te bereiken zijn.

De hoogteverschillen zijn voor Nederlandse begrippen groot en vormen de aanleiding voor bijzondere verkaveling. De woningen die op de helling gelegen zijn, bestaan voor een groot deel uit halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Deze woningen zijn ten opzichte van elkaar, op een dusdanig wijze op het perceel gesitueerd, dat elke woning een zo optimaal mogelijk (uit)zicht heeft op het lager gelegen landschap. Er ontstaan hierdoor zowel vanuit de woning als vanuit het openbaar gebied bijzondere zichtlijnen op het gecreëerde landschap.

Het woongebied De Velden ligt tussen de bestaande wal en de wijk Blixembosch en wordt als eerste gerealiseerd. Centraal door De Velden loopt evenwijdig aan het fietspad Esperheide en de al aanwezige groenstructuur een lichtgebogen laan (De Laan genoemd) die via het Entreegebied op de Tempellaan ontsloten wordt. Aan de noordzijde van De Laan sluiten auto-vrije groen ingerichte woonstraatjes haaks aan op De Laan. De bestaande wal vormt een groen decor aan het einde van elk woonstraatje. Het groene autovrije woonstraatje loopt op een natuurlijke wijze middels trappen over in de bestaande wal. Het idee leeft om Blixembosch Noordoost via een langzaamverkeersverbinding over de Kennedylaan te verbinden met Esperheide. Hoewel deze verbinding geen onderdeel uitmaakt van het 'moederplan' Blixembosch Noordoost wordt deze verbinding niet onmogelijk gemaakt door dat bestemmingsplan.

De verschillenden schakelingen van woningtypen, de verspringen in rooilijnen en wisseling in overgangen openbaar - privé zorgen ervoor dat elk woonstraatje een eigen intiem karakter krijgt. Deze eigen identiteit wordt versterkt door variatie in de inrichting van de openbare ruimte.

De woningclusters die de overgang tussen het Entreegebied en De Velden én tussen de Velden en De Laagte vormen, worden 'De Scherven' genoemd. Deze clusters worden op een speciale manier met de groene omgeving verbonden. Op deze plekken wordt bewust gekozen voor lagere bebouwing ten behoeve van de beleving van het gecreëerde landschap. Hieronder is een afbeelding van het woongebied 'De Velden' opgenomen. De school 'De Vuurvlinder' is in onderstaande figuur paars aangegeven.

Fig. Woongebied 'De Velden' met aanduiding grens 3e uitwerkingsplan

Tussen de Laan en de Italiaanse buurt is ruimte voor 19 tot 40 grondgebonden woningen verdeeld over vier bouwvelden. De woningen worden ontwikkeld door een collectief van particulieren (CPO). Een collectief maakt zelf een verkavelingsplan voor het bouwveld die zij hebben gekocht.

De verkaveling moet voldoen aan de bebouwingsregels van het 3e uitwerkingsplan en aan de regels van het beeldkwaliteitsplan voor Blixembosch Buiten. Echter, parallel aan dit uitwerkingsplan loopt een procedure om dit plangebied aan te merken als welstandsvrij. Als door de gemeenteraad besloten wordt dat geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn voor dit plangebied, houdt dat tevens in dat het voor dit gebied vastgestelde beeldkwaliteitsplan buiten toepassing wordt verklaard. Op het moment van vaststelling van dit uitwerkingsplan, heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden ten aanzien van het voornemen om het plangebied als welstandsvrij aan te merken.

Het doel van de opgenomen regels is om een goede aansluiting te krijgen met de Italiaanse buurt en de projectmatige woningbouw in Blixembosch Buiten. Daarbij geven deze regels enige sturing op een kwalitatieve verkaveling waarin rekening wordt gehouden met privacy, bezonning en ontsluiting van de woningen.

In het 3e uitwerkingsplan voor Blixembosch Buiten zijn de bebouwingsregels opgenomen. Per bouwveld is het aantal woningen weergegeven, de positie van de woningen op het bouwveld en de bebouwingshoogte.

Met het aangeven van het aantal woningen wordt gestuurd op woningdichtheid. Zo zal aan de zijde van de Italiaanse buurt, die een lage woningdichtheid heeft, minder woningen gerealiseerd kunnen worden dan aan de zijde van de Laan. Met het aangeven van de positie van de woningen wordt gestuurd op de oriëntatie van de woningen. Op deze wijze krijgen woningen adressen aan de zijde van de Italiaanse buurt en de Laan en wordt voorkomen dat hier achterzijden ontstaan. De maximale bebouwingshoogte stuurt op lichtinval en privacy van de bestaande en de nieuwe woningen.

De ontsluiting van de woningen vindt plaats vanaf de Laan en de bestaande straatjes Ernani en Atilla. Tussen de Laan en de Italiaanse buurt worden openbaar toegankelijke parkeerhofjes gerealiseerd. Twee van deze hofjes zijn verbonden met de Laan en de straatjes Atilla en Ernani. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal woningen en het type woning die worden ontwikkeld.