High Tech Campus Eindhoven-Klotputten

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Daarnaast kan de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kosten verhalen op de ontwikkelaar.

Eind jaren negentig is Philips gestart met de ontwikkeling van de High Tech Campus Eindhoven (HTCE). De afgelopen jaren heeft deze ontwikkeling concreet vorm gekregen waardoor geleidelijk aan een hoogwaardige werkomgeving is ontstaan met R&D bedrijven in een groene setting en met eigen voorzieningen. Deze werkomgeving is nog volop in ontwikkeling. Op de HTCE zijn nog ruime mogelijkheden aanwezig voor uitbreiding. Een verdere uitbreiding van de campus past ook binnen het beleid van de gemeente Eindhoven om haar positie als meest kennisintensieve regio (Brainport) van Nederland te behouden en verder te versterken. De gemeente Eindhoven heeft bij de ontwikkeling van de HTCE een faciliterende rol.

Het huidige bestemmingsplan ter plaatse van de HTCE kent een zeer ruime bestemmingsregeling (industrie) die geen enkele houvast biedt om de gewenste invulling als hoogwaardige werkomgeving te sturen. Voorliggend bestemmingsplan heeft dan ook mede tot doel de huidige bestemmingsregeling te beperken en in plaats daarvan een regeling op te nemen die gericht is op het bieden van ruimte voor nieuwe R&D bedrijven in een bijzondere ruimtelijke setting: het campusconcept.

Het bestemmingsplan heeft ook betrekking op het gebied de Klotputten, dat is gelegen ten westen van de HTCE. Dit gebied kent een verouderde bestemmingsregeling. Deze gronden worden conserverend bestemd; de bestaande situatie wordt hier vastgelegd.

De verantwoordelijkheid en het risico van de grond- en vastgoedexploitatie van de verdere ontwikkeling van de HTCE ligt bij de huidige eigenaar.

Op basis van een ruimtelijke masterplan en beeldkwaliteitplan, de programmatische invulling en de stedenbouwkundige randvoorwaarden is de financiële haalbaarheid van het plan door de gemeente getoetst. Uit deze toets is gebleken dat de ontwikkeling financieel haalbaar is.

Kostenverhaal en financiële haalbaarheid
De HTCE is grotendeels al ontwikkeld. In het noordelijk deel van de HTCE is het merendeel van de gebouwen gerealiseerd. Voor het gehele terrein zijn centrale voorzieningen alsmede de ontsluiting al gerealiseerd. Daarmee is een overgrote deel van de kosten horende bij de grondexploitatie reeds verzekerd.

Tussen gemeente en initiatiefnemer (Philips) is een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van eventueel nog aanwezige bovenplanse kosten en dient de initiatiefnemers aan te tonen dat sprake is van financieel uitvoerbare ontwikkeling. Daarmee is het kostenverhaal alsmede de financiële uitvoerbaarheid verzekerd. Een exploitaiteplan is niet noodzakelijk.