Steensel, herziening uitbreidingen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 26 mei 2009 heeft de gemeenteraad van de gemeente Eersel het bestemmingsplan ‘Kom Steensel’ vastgesteld. In dit plan is onder andere het nieuwe woongebied Steensel-Noord aan de noordzijde van de kern van Steensel opgenomen, waarmee de bouw van maximaal 44 woningen in verschillende typologieën is mogelijk gemaakt. Inmiddels is een groot deel van de uitbreidingswijk gerealiseerd.

Het bestemmingsplan 'Boterbocht II, Steensel Zuid', vastgesteld d.d. 30 september 2010, maakt de tweede woningbouwontwikkelingslocatie in de kern Steensel mogelijk. Conform dit bestemmingsplan mogen aan de zuidzijde van de kern Steensel maximaal 33 woningen in verschillende typologieën worden gebouwd. Ook deze uitbreidingswijk is deels gerealiseerd.

In beide geldende bestemmingsplannen zijn de locatie van het hoofdgebouw van de woningen (bouwvlak), de bebouwingstypologie, het aantal woningen per bouwvlak en de hoogtes precies op de verbeelding (plankaart) vastgelegd. Ook de ligging van de wegen en het groen is ingetekend op de verbeelding.

Zoals reeds aangegeven zijn beide woningbouwprojecten de afgelopen jaren deels gerealiseerd. Voor de verdere planrealisatie wenst de gemeente beter in te kunnen spelen op de huidige vraag op de woningmarkt. Dit betekent onder andere dat er een beperkt aantal woningen bij komt en andere bebouwingtypologieën gerealiseerd moeten worden. Hiervoor is reeds een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld. Daarnaast wenst de gemeente enige mate van flexibiliteit in het bestemmingsplan voor de woningbouw-ontwikkelingslocaties in te bouwen, zodat ook de komende jaren in de actuele woningbouwbehoefte kan worden voorzien.

In 2011 heeft reeds een herziening van het bestemmingsplan Kom Steensel plaatsgevonden voor een klein deel van Steensel-Noord, zodat voor dat plangebied 4 patiowoningen in plaats van de oorspronkelijke 3 seniorenwoningen zijn toegestaan.

Conform de geldende bestemmingsplannen is de bouw van meerdere woningen niet mogelijk. Daarnaast voorzien de geldende bestemmingsplannen in weinig flexibiliteit, doordat onder andere de woning-typologieën zijn vastgelegd. Om de verdere, gewijzigde ontwikkeling van beide woningbouwprojecten mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Bij deze bestemmingsplanherziening dient aangetoond te worden dat beide locaties geschikt zijn voor de nieuwe plannen.

Het doel van dit bestemmingsplan is een planologisch-juridisch kader vast te leggen op basis waarvan de noodzakelijke omgevingsvergunningen voor de nieuwe woningen verleend kunnen worden.

Het bestemmingsplan 'Steensel, herziening uitbreidingen' voorziet in de benodigde ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling, in de vorm van een toelichting. Aan bod komen onder andere:

• beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie;
• toetsing aan het wettelijk en beleidskader;
• onderzoek naar de actuele waarden en beperkingen met onder andere een toetsing aan milieuwetgeving en andere ruimtelijke wetgeving met betrekking tot bestaande of potentiële belemmeringen in de omgeving van het plangebied (archeologisch en cultuurhistorische waarden, natuurlijk en landschappelijke aspecten, waterparagraaf, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder, aanwezige leidingen, duurzaamheid, uitvoerbaarheid);
• beschrijving van de bestemmingen;
• procedure.

Naast deze toelichting omvat dit bestemmingsplan Regels en een verbeelding, opgesteld conform IMRO2012 en de SVBP2012. Hiermee wordt voldaan aan de eisen die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de gemeente Eersel stellen ten aanzien van bestemmingsplannen.

1.2 Ligging

Ligging plangebied op topografische ondergrond (bron: www.opentopo.nl)

De kern Steensel ligt in het oosten van de gemeente Eersel, ten zuiden van de Rijksweg A67. In het noorden van de kern is de uitbreidingswijk Steensel-Noord in ontwikkeling en in het zuiden de uitbreidingswijk Boterbocht II. Het plangebied betreft het zuidwestelijke deel van Steensel-Noord en het westelijk deel van Boterbocht II.

Het noordelijke plangebied in Steensel-Noord is kadastraal bekend gemeente Eersel, sectie G, nummers 95, 749 en 752 (allen gedeeltelijk). Het zuidelijke plangebied in Boterbocht II is kadastraal bekend gemeente Eersel, sectie K, nummers 1258 en 1300 (gedeeltelijk).

1.3 Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan

Het noordelijke plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Kom Steensel' dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 26 mei 2009.

Uitsnede geldend bestemmingsplan Kom Steensel met noordelijk plangebied (rode stippellijn)

Het noordelijke plangebied heeft de bestemmingen 'Wonen-1' en 'Verkeer-Verblijf'. Binnen de bestemming 'Wonen-1' mogen de gronden worden gebruikt voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen, lichte bedrijvigheid op de begane grond, tuinen, erven en verhardingen. Er is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de bebouwing moet worden opgericht. Binnen het bouwvlak zijn het maximum aantal wooneenheden, de goot- en bouwhoogte en het bebouwingstypologie van de woningen aangegeven. Verder is het voor bijgebouwen te bebouwen erf ingetekend.

De woningen in het noordelijke plangebied mogen een maximale goot-/bouwhoogte hebben van respectievelijk 4,5 meter en 9 meter. De bebouwingstypologie is 'open' (in het westelijke deel) of 'halfopen' (oostelijke deel). Per bouwvlak mogen 1 of 2 woningen worden opgericht. In totaal mogen in het noordelijke plangebied 9 woningen worden opgericht.

Binnen deze bestemming is een ander aantal woningen, een andere bebouwingstypologie en situering van hoofdgebouwen buiten het bouwvlak niet mogelijk.

Binnen de bestemming 'Verkeer-Verblijf' zijn voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Verder zijn in dit artikel bouwregels opgenomen voor deze voorzieningen. In de toekomstige situatie gelden voor de weg dezelfde regels. Voor de volledigheid wordt de weg wel meegenomen in onderhavig plangebied.

Het zuidelijke plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Boterbocht II' dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 30 september 2010.

Uitsnede geldend bestemmingsplan Boterbocht II met zuidelijk plangebied (rode stippellijn)

Het zuidelijke plangebied heeft de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Binnen de bestemming 'Wonen-1' mogen de gronden worden gebruikt voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen, lichte bedrijvigheid op de begane grond, tuinen, erven en verhardingen. Er is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de bebouwing moet worden opgericht. Binnen het bouwvlak zijn het maximum aantal wooneenheden, de goot- en bouwhoogte en het bebouwingstypologie van de woningen aangegeven. Verder is het voor bijgebouwen te bebouwen erf ingetekend.

De woningen in het zuidelijke plangebied mogen een maximale goot-/bouwhoogte hebben van respectievelijk 4 meter en 9 meter. De bebouwingstypologie is 'twee-aaneen' (in het oostelijke deel) of 'geschakeld' (westelijke deel). In totaal mogen in het zuidelijke plangebied 18 woningen (12 twee-aaneen en 6 geschakeld) worden opgericht.

Binnen deze bestemming is het nieuwe aantal woningen, een andere bebouwingstypologie en situering van hoofdgebouwen buiten het bouwvlak niet mogelijk.

Binnen de bestemming 'Groen' zijn groenvoorzieningen, waterberging, bermen en beplanting, paden, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en in- en uitritten. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - afschermend groen', gelegen over de strook groen in het zuiden, mag afschermende beplanting worden geplaatst. Verder zijn in dit artikel bouwregels opgenomen voor deze voorzieningen. Er mag geen bebouwing worden opgericht.

Binnen de bestemming 'Verkeer-Verblijf' zijn voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, nutsvoorzieningen, groen en water toegestaan. Verder zijn in dit artikel bouwregels opgenomen voor deze voorzieningen.

In het nieuwe stedenbouwkundig plan liggen de wegen en het groen niet op exact dezelfde locatie. In de toekomstige situatie gelden voor het groen en de wegen wel dezelfde regels.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

De kern Steensel ligt in het oosten van de gemeente Eersel, ten zuiden van de autosnelweg A67. De stedenbouwkundige structuur van Steensel wordt bepaald door de Eindhovenseweg. Deze weg is van oudsher de belangrijkste route door het dorp. Ten noorden van de Eindhovenseweg vormen de kerk, de kerktoren, de pastorie en het kerkhof een sterke ruimtelijke eenheid die het dorpsmidden van de kern markeert. Deze eenheid wordt echter door de Eindhovenseweg (N284) afgesneden van het grootste deel van het dorp. De Koppelen, het Kerkdijkje en de Gender vormen de noordelijke grens van de kern.

De zuidzijde van de kern wordt begrensd door Boterbocht en het Molenpad. De westelijke begrenzing bestaat uit de bebouwing langs de Weverstraat en de Korte Reen. Het huidige Molenpad en de bossen ten zuiden van de kern waren in 1900 reeds aanwezig, maar de dorpsbebouwing van Steensel was beperkt tot het dorpsmidden rond de kerk en verspreide lintbebouwing langs de linten. De linten in het oosten van de kern, bestaande uit de Knegselseweg, Riethovenseweg en de Joseph Schulteweg, vormen nog steeds belangrijke dragers van de historische stedenbouwkundige structuur.

Tussen de Eindhovenseweg en de Riethovenseweg hebben de meeste naoorlogse uitbreidingen plaatsgevonden. De woonbuurt Boterbocht ligt in het zuiden van de kern en was tot de ontwikkeling van de uitbreidingswijken Steensel-Noord en Boterbocht II de meest recente uitbreiding van Steensel.

2.2 Functionele structuur

Steensel is hoofdzakelijk een woonkern. Voor werkgelegenheid en voorzieningen zijn de inwoners hoofdzakelijk afhankelijk van de regio. De niet-woonfuncties bevinden zich vooral aan de Eindhovenseweg. Daarnaast komen verspreid over de kern nog enkele niet-woonfuncties voor. De niet-woonfuncties die in Steensel voorkomen zijn de volgende:

• enkele grotere en een aantal kleinschalige (voormalige) bedrijven;
• twee detailhandelsvestigingen (niet dagelijks);
• drie horecagelegenheden;
• beperkt aantal dienstverlenende bedrijven;
• maatschappelijke voorzieningen in de vorm van de basisschool, het gemeenschapshuis en de kerk met begraafplaats;
• sportvelden, net buiten de kern;
• enkele agrarische bedrijven.

2.3 Bestaande situatie

Luchtfoto directe omgeving noordelijke plangebied

Het noordelijke plangebied maakt onderdeel uit van het nieuwe woongebied 'Steensel-Noord’. Vanuit Steensel-Noord kan ten noorden gelegen beek de Gender worden beleefd. In het woongebied worden in totaal 44 woningen gerealiseerd.

Door de gemeente Eersel, Startersvereniging Steensel Noord en Woningstichting de Zaligheden Eersel zijn en worden in deze nieuwe wijk van Steensel diverse typen woningen ontwikkeld, zoals starterswoningen, levensloopbestendige woningen en vrije kavels. De ontwikkeling van de nieuwe woonwijk is in volle gang. De starterswoningen zijn in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeld. Een aantal woningen is reeds gebouwd en de wegen- en groenstructuur zijn voor een groot deel al aangelegd.

Het noordelijke plangebied zelf is momenteel braakliggend. De weg is al aangelegd ter ontsluiting van de reeds gebouwde woningen aan de oostzijde van de weg en aan de weg zelf.

Luchtfoto directe omgeving zuidelijke plangebied

Het zuidelijke plangebied maakt onderdeel uit van het nieuwe woongebied 'Boterbocht II’. In het woongebied worden in totaal 33 woningen gerealiseerd en is in stedenbouwkundig opzicht een vervolg op de ten noorden reeds gerealiseerde woonbuurt 'Boterbocht'. Ten zuiden en ten oosten van het woongebied ligt het langgerekte bosgebied tussen Steensel en Stevert. Aan de west- en zuidzijde grenst het gebied aan landbouwgronden.

Door de gemeente Eersel, IM Projectontwikkeling en Stichting Trudo zijn en worden in deze nieuwe wijk van Steensel diverse typen woningen ontwikkeld, zoals starterswoningen, levensloopbestendige woningen en vrije kavels. De ontwikkeling van de nieuwe woonwijk is in volle gang. In dit plan zijn in het oostelijk deel 10 starterswoningen (rijwoningen) gerealiseerd, waarvan Trudo er 8 met 20% Slimmer Kopen korting heeft verkocht. De overige twee woningen zijn marktconform verkocht. De wegen- en groenstructuur zijn voor een deel al aangelegd.

Het zuidelijke plangebied zelf is momenteel braakliggend. De weg is deels al aangelegd ter ontsluiting van de reeds gerealiseerde dorpsvilla aan de westzijde van het plangebied.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen, zoals in onderhavige situatie, toegestaan kunnen worden. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Noord-Brabant worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd mede randvoorwaarden voor het lokale maatwerk bij ruimtelijke ontwikkelingen zullen zijn.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen:

• de veranderende behoefte aan wonen en werken;
• de mobiliteit van personen;
• economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw;
• de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken;
• waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling;
• aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot;
• deregulering.

Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard.

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herinrichting van twee uitbreidingswijken waarbij een beperkt aantal extra woningen (maximaal 2) wordt gerealiseerd binnen de bebouwde kom van Steensel. De SVIR voorziet niet in specifieke onderwerpen die op het plangebied en planvoornemen van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden. Het plan sluit verder aan bij de geformuleerde doelstellingen ten aanzien van het waarborgen van een veilige omgeving en het behouden van cultuurhistorische waarden. Tevens voorziet het planvoornemen in een kleinschalige natuurlijke groei, waarbij woningen gebouwd worden die aansluiten bij de hedendaagse woonwensen.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Met het Barro geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken.

Door middel van het Barro worden voor een aantal specifieke onderwerpen algemene regels gesteld ten behoeve van de verwerking in bestemmingsplannen. In het SVIR is aangegeven wat het nationale belang is van het stellen van regels voor deze onderwerpen. Het Barro stelt in eerste instantie regels voor het project Mainportontwikkeling Rotterdam, het kustfundament, grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, defensie en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op een later moment zal het besluit worden aangevuld met andere onderwerpen uit de SVIR.

De algemene regels in het Barro hebben vooral een conserverend/beschermend karakter waardoor geformuleerde nationale belangen niet belemmerd worden door ontwikkelingen die middels bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt. Voor een aantal onderwerpen geeft het Barro de opdracht dan wel de mogelijkheid aan provincies om bij provinciale verordening regels te stellen.

Onderhavig planvoornemen voorziet in een kleinschalige woningbouwontwikkeling door herverkaveling van twee uitbreidingswijken. Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de Barro gelden.

3.2.3 Ladder van duurzame verstedelijking

Indien er binnen een regio ontwikkelingen plaats zullen gaan vinden, dient het stappenplan uit de SVIR gevolgd te worden. Deze zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking', die tevens is opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), bestaat uit de volgende stappen:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van de beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of zal zodanig worden ontwikkeld.

De ladder is daarmee kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden.

De ladder geldt volgens artikel 3.1.6, lid 2 Bro echter alleen als 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt. Onderhavig voornemen betreft de herverkaveling van twee bestaande uitbreidingswijken om beter te kunnen voldoen aan de hedendaagse woningbehoeften. De enige afwijking is de bebouwingstypologie en het maximum aantal woningen dat door herverkaveling:

• voor het noordelijke plangebied in de uitbreidingswijk Steensel-Noord van 9 naar 12 woningen wordt gewijzigd;
• voor het zuidelijke plangebied in de uitbreidingswijk Boterbocht II van 18 naar 17 woningen wordt gewijzigd.

Per saldo gaat onderhavig bestemmingsplan uit van een toevoeging van 2 woningen en kan derhalve niet als stedelijke ontwikkeling worden gekwalificeerd.

Desalniettemin verdient vermelding dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik beoordeeld op basis van de ladder voor duurzame verstedelijking. De woningen passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma (zie paragraaf 3.4.1). De woningen voorzien derhalve in de binnen dit programma geraamde actuele regionale behoefte. In deze behoefte wordt voorzien binnen het bestaande stedelijke gebied.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening (SVRO) Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld. Hierin wordt geconstateerd dat dé grote uitdaging voor Noord-Brabant is om het (hoog)stedelijk gebied verder te ontwikkelen tot een krachtig netwerk en tegelijkertijd de groene en blauwe waarden van Noord-Brabant te versterken. De nabijheid van stad en land en de karakteristieke afwisseling tussen stad en land zijn daarbij belangrijke kwaliteiten die bijdragen aan een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersyteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte, biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter-)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra, als aan de randen).

Er zijn voor de gehele provincie gebiedspaspoorten opgesteld, waarin is beschreven welke landschapskenmerken bepalend zijn voor de kwaliteit van een gebied of landschapstype. Voor de gemeente Eersel geldt het gebiedspaspoort 'Kempen'.

Uitsnede Structurenkaart

Op de Structurenkaart van de SVRO is de kern Steensel, inclusief het noordelijke plangebied, aangeduid als 'kern in het landelijk gebied'. Het zuidelijke plangebied is aangeduid als 'zoekgebied verstedelijking'.

Onderhavig plangebied gaat uit van de herverkaveling van twee uitbreidingswijken gelegen binnen een kern in het landelijk gebied en het daarbijbehorende zoekgebied voor verstedelijking. Het plan is in overeenstemming met de provinciale beleidsdoelen, zoals verwoord in de SVRO.

3.3.2 Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte is de juridische vertaling van de structuurvisie en bevat daarom onderwerpen die in de visie naar voren komen. Dit betreft onder andere de belangen die de provincie wil behartigen en de manier waarop dit zal geschieden, evenals regels waarmee rekening gehouden moet worden bij het opstellen van een bestemmingsplan. Deze regels zijn direct bindend voor overheden. Zo weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn.

Één van de hoofdlijnen van de Verordening Ruimte heeft betrekking op ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap. De zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit behelst in de kern de regel dat de geboden ontwikkelruimte bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. In het bijzonder geldt als regel het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit strekt ertoe dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk plaatsvinden door hergebruik of intensivering op of binnen bestaand bebouwd gebied (het zogenaamde VAB-beleid). Daarnaast houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden wordt met de kwaliteiten van de omgeving. In de regeling van de Verordening Ruimte is deze zorgplicht in eerste instantie geconcretiseerd voor wat betreft stedelijke ontwikkeling.

Als toch nieuw ruimtebeslag nodig is, kan dit alleen daar waar er gelet op de ruimtelijke kwaliteiten verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden liggen. Dit zijn de in de Verordening Ruimte aangewezen zoekgebieden voor verstedelijking. Ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten worden dus meer bepalend voor de wijze waarop de (economische) dynamiek in de kernen in landelijk gebied haar plek krijgt.

Uitsnede Verordening Ruimte

Het noordelijke plangebied van onderhavig bestemmingsplan is conform de Verordening Ruimte gelegen binnen 'Bestaand stedelijk gebied; kern in landelijk gebied'. Het zuidelijke plangebied ligt binnen het 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden in bestaand stedelijk gebied of in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Binnen de grenzen van het stedelijk gebied zijn gemeenten in principe vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkelingen.

Het planvoornemen betreft een herverkaveling van twee uitbreidingswijken binnen bestaand stedelijk gebied danwel een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Hiermee wordt voldaan aan het provinciale beleid, zoals verwoord in de Verordening Ruimte.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bevolkings- en woningbehoefteprognose

Op 26 mei 2015 heeft de raad van de gemeente Eersel vastgesteld hoe zal worden omgegaan met de gevolgen van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2014 voor bouwplanning en verdeling restcapaciteit woningbouwprogrammering.

De provincie Noord-Brabant heeft eind oktober 2014 de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose vastgesteld. Bij het toetsen van bestemmingsplannen (ook wijzigingsplannen) in het kader van de Verordening Ruimte gaat de provincie uit van deze woningbouwaantallen. De prognose te bouwen woningen is 630 woningen tussen 1 januari 2014 en 31 december 2023.

Uit het woonbehoefteonderzoek 2014 en uit gesprekken met de dorpsraden en leefbaarheidsgroepen in het kader van de woonvisie 2015 blijkt dat er nog steeds een flinke behoefte aan nieuwbouwwoningen is. Zeker nu de markt lijkt aan te trekken is er ook daadwerkelijk zicht op dat deze verkocht kunnen worden.

Beide uitbreidingswijken binnen onderhavig plangebied maken onderdeel uit van de harde plancapaciteit. De volgende knelpunten doen zich bij deze projecten voor:

Locatie	Aantal woningen	Type woning	Stand van zaken
Steensel-Noord	15	Kavels voor dure koop	Verkoop stagneert. Herverkaveling naar 18 woningen
Boterbochten	18	Middeldure en dure koop	Verkoop stagneert. Herverkaling met meer kwaliteit in het plan en meer diversiteit aan woningen.

In totaal mogen in de gemeente Eersel tot 1 januari 2024 nog 582 woningen worden gebouwd. De harde plancapaciteit bestaat uit 490 woningen. Hiervan worden echter 75 woningen naar waarschijnlijkheid pas na 2024 gerealiseerd. Blijkens de Regionale Agenda Wonen Zuid-Oost Brabant telt de provincie deze op dit moment niet mee in de harde plancapaciteit. Zoals blijkt uit de brief van de provincie van 23 maart 2015 heeft de gemeente Eersel de komende 10 jaar een totale plancapaciteit 78% van de prognose. Van de benodigde plancapaciteit is 65% hard. Er is volgens de provincie dus ruimte om de komende jaren nieuwe plannen toe te voegen en flexibel in te spelen op kansen die zich voordoen.

Op basis van de provinciale matrix en het gemeentelijke woningbouwprogramma (deze zijn identiek) is nog ruimte om 167 woningen toe te voegen. Het totale aantal verzoeken komt bij elkaar opgeteld neer op 149 woningen.

Op grond van de woonvisie wil de gemeente de volgende woningen bouwen:

• voldoende sociale huurwoningen;
• middeldure koopwoningen;
• huurappartementen;
• streven naar 40% sociale nieuwbouwwoningen (goedkope koop/sociale huur);
• daarnaast is in de woonvisie opgenomen dat de gemeente er voor wil zorgen dat ouderen en mensen met beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.

Aan de verzoeken die aan bovenstaande eisen uit de woonvisie voldoen wil de gemeente medewerking verlenen. De verzoeken moeten dan uiteraard ook nog getoetst worden ten aanzien van ruimtelijke aspecten, milieueisen, parkeren etc.

Onderhavige herverkaveling van beide uitbreidingswijken geeft invulling aan de bevolkings- en woningbehoefteprognose.

3.4.2 Overige gemeentelijk beleid

Voor wat betreft het overige beleidskader wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan ‘Kom Steensel’ uit 2009, waarin de woningbouw in het noordelijke plangebied (Steensel-Noord) is geregeld, en het bestemmingsplan 'Boterbocht II' uit 2010, waarin de woningbouw in het zuidelijke plangebied (Boterbocht) is mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische aspecten

4.1 Inleiding

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. Omdat de herziening maar een ondergeschikt deel van het bestemmingsplan 'Kom Steensel' en het bestemmingsplan 'Boterbocht II, Steensel Zuid' betreft, dient navolgende verantwoording ter aanvulling van de reeds voor deze bestemmingsplannen uitgevoerde onderzoeken.

4.2 Archeologie

Bij de opstelling en de uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening gehouden worden met bekende archeologische waarden. Bij de oorspronkelijk planontwikkeling zijn de archeologische waarden van beide locaties reeds onderzocht. Op onderstaande afbeelding zijn de archeologische onderzoekslocaties weergegeven.

Locaties archeologisch onderzoek

4.2.1 Noordelijke plangebied (Steensel-Noord)

Voor het noordelijke plangebied is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd door ACVU-HBS Archeologisch Centrum Vrije Universiteit. Het noordelijke plangebied ligt in een gradiëntzone in het landschap die gedurende lange periode in de geschiedenis aantrekkelijk was voor bewoning en begraving. De kans dat tijdens de toekomstige nieuwbouw behoudenswaardige archeologische resten verloren zullen gaan is aanzienlijk.

Het terrein wordt gekenmerkt door een dikke humeuse deklaag die naar verwachting deels verstoord zal zijn door (sub-)recent agrarisch grondverzet. Gezien de hoge trefkans op archeologische resten en de aanwezigheid van vermoedelijk (deels) verstoorde deklaag is geadviseerd om op het terrein een proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

Het inventariserend veldonderzoek (IVO) in de vorm van proefsleuven is in 2007 uitgevoerd op het plangebied Steensel-Noord door Hollandia Archeologen.

Er zal in ieder geval tot in het dekzand gegraven worden, waardoor de archeologische waarden verloren zullen gaan. Het voornaamste doel van het onderzoek was het nader bepalen van de archeologische verwachting van het gebied en het verkrijgen van een betrouwbaar inzicht in de aanwezigheid, aard, datering, omvang, gaafheid en de conservering van archeologische resten in het plangebied. Bij dit onderzoek is een vindplaats uit de Middeleeuwen (11e-13e eeuw) aangetroffen. Deze vindplaats bevat greppels, waterputten, een huisplattegrond en enkele niet direct te plaatsen (paal)kuilen. De vindplaats ligt verspreid over het gehele onderzoeksterrein, op het gedeelte dat zich boven de dekzandrug bevindt. De locatie wordt als één vindplaats beschouwd. De vindplaats wordt als behoudenswaardig gewaardeerd.

Het advies luidt, dat de archeologische resten waar mogelijk door planaanpassing in situ behouden dienen te worden. Dit betekent dat de archeologische resten niet aangetast mogen worden door de toekomstige bouwwerkzaamheden, en dat de bouwplannen aangepast dienen te worden. Een mogelijkheid is om het terrein zodanig op te hogen dat de archeologische waarden in de ondergrond niet zullen worden aangetast. De hoeveelheid aan te brengen grond hangt af van de ontgravingsdiepte. Wanneer planaanpassing niet mogelijk is zal de vindplaats ex situ behouden dienen te worden. Dit betekent dat de vindplaats door middel van een definitief onderzoek vlakdekkend opgegraven dient te worden. Het gedeelte van het terrein dat op het beekdal is gelegen vormt een uitzondering hierop en hoeft niet verder onderzocht te worden.

Het stedenbouwkundig ontwerp voor het noordelijk plangebied is zodanig opgesteld en geoptimaliseerd dat er rekening wordt gehouden met de aangetroffen archeologische waarden in het plangebied.

4.2.2 Zuidelijke plangebied (Boterbocht II, Steensel-Zuid)

Het zuidelijke plangebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. In opdracht van de gemeente Eersel heeft de SRE Milieudienst een archeologisch bureauonderzoek op de locatie uitgevoerd ten behoeve van het bestemmingsplan 'Boterbocht II, Steensel Zuid'.

Het plangebied Boterbocht II ligt op een dekzandrug die gedurende lange perioden in de geschiedenis aantrekkelijk was voor bewoning en begraving. De kans dat tijdens de toekomstige nieuwbouw behoudenswaardige archeologische resten verloren zullen gaan is aanzienlijk. Derhalve werd geadviseerd om het plangebied archeologisch te karteren en te waarderen door middel van een inventariserend vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan een inventariserend veldonderzoek in de vorm van proefsleuven dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld. In dit PvE worden de randvoorwaarden ten aanzien van het archeologisch onderzoek geformuleerd. Het PvE dient door een seniorarcheoloog geschreven te worden en zal door de gemeente moeten worden goedgekeurd, omdat deze fungeert als bevoegd gezag inzake de archeologische monumentenzorg.

Gezien de hoge archeologische verwachtingswaarde en de bodemopbouw ter plaatse wordt geadviseerd voor aanvang van de grondwerkzaamheden een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Voorafgaand aan het onderzoek dient een Programma van eisen opgesteld te worden.

Het bevoegd gezag, zijnde de gemeente Eersel, heeft besloten tot uitvoering van het proefsleuvenonderzoek over te gaan. Op onderstaande kaart staan de locaties weergegeven waar de het proefsleuvenonderzoek heeft plaatsgevonden. Het westelijk deel deel van Boterbocht II kan worden vrijgegeven. Alleen het noordoostelijk deel van Boterbocht II kan nog niet worden vrijgegeven. Ter plaatse van dit plandeel wordt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend.

Locaties proefsleuven archeologisch proefsleuvenonderzoek

4.3 Bodemkwaliteit

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemmingen en de daarin toegestane gebruiksvormen.

Met onderhavig planvoornemen worden de bestemmingen en de toegestane gebruiksvormen niet gewijzigd ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen. Het gaat enkel om een nadere uitwerking van de verkaveling en een mogelijke wijziging in bebouwingstypologie. Bovendien is het gebruik van het plangebied de afgelopen jaren niet anders geweest dan ten tijde van het bodemonderzoek. Er hebben geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Derhalve is een nieuw onderzoek naar de bodemkwaliteit niet noodzakelijk.

4.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het vigerende beleid is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen. De risico’s mogen een bepaald niveau niet te boven gaan. In het externe veiligheidsbeleid staan twee doelen centraal: de bescherming van individuen tegen de kans op overlijden als gevolg van een ongeluk, en de bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een ramp met een groter aantal slachtoffers; respectievelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Op basis van de risicokaart (www.risicokaart.nl) is gebleken dat er in de directe omgeving van zowel het noordelijke als het zuidelijke plangebied geen inrichtingen (bedrijven) zijn waar gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen. Ook zijn er geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen in de directe nabijheid aanwezig die de ontwikkeling van het plan kunnen belemmeren.

Zowel ten aanzien van het Plaatsgebonden Risico als het Groepsrisico zijn derhalve geen belemmeringen aanwezig die een belemmering vormen voor het plan.

4.5 Flora en fauna

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

4.5.1 Quickscan flora en fauna

In het kader van onderhavig planvoornemen is voor beide locaties een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De quickscan flora en fauna is uitgevoerd in het kader van een bestemmingsplanwijziging met als doel in te schatten of er op de onderzoekslocaties planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en faunawet een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen plannen invloed kunnen hebben op gebieden die volgens de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd en/of deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland of gelegen zijn in de provinciale Groenblauwe mantel.

De initiatiefnemer is voornemens woningbouw op de nog onbebouwde en oningerichte delen van onderzoekslocaties te realiseren. Ten behoeve hiervan zal de vegetatie ter plaatse worden verwijderd en zal het terrein bouwrijp worden gemaakt. Vervolgens zullen er bouwwerkzaamheden plaatsvinden.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocaties voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tabellen is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabellen is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Overzicht (potentieel) aanwezige beschermde soorten/gebieden en te nemen vervolgstappen locatie Steensel-Noord (noordelijk plangebied)

Overzicht (potentieel) aanwezige beschermde soorten/gebieden en te nemen vervolgstappen locatie Boterbocht II (zuidelijk plangebied)

Conclusie

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling op beide locaties is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen in dit geval goed mogelijk is. Overtredingen ten aanzien van broedvogels kunnen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Verder dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen.

Op basis van onderhavige quickscan wordt vervolgonderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen niet noodzakelijk geacht. Tevens is er geen sprake van het indienen van een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet ten aanzien van het verstoren van vaste rust- en verblijfplaatsen. Daarnaast is er geen sprake van het indienen van een vergunningsaanvraag voor overtredingen van verbodsbepalingen in de Natuurbeschermingswet 1998 ten aanzien van de voorgenomen plannen.

Aanbevelingen 

Beide onderzoeklocaties bieden momenteel geen nestgelegenheid aan de huismus en de gierzwaluw. De directe omgeving van beide locaties is echter potentieel geschikt als leefgebied. De soorten staan mede onder druk door steeds verder afnemende broedgelegenheid. Met een geringe inspanning, bijvoorbeeld door het plaatsen van nestkasten of het inmetselen van neststenen bij de realisatie van de nieuwbouw, kan de onderzoekslocatie deel gaan uitmaken van het broedbiotoop van beide soorten. Daarnaast is er geen sprake van het indienen van een vergunningsaanvraag voor overtredingen van verbodsbepalingen in de Natuurbeschermingswet 1998 ten aanzien van de voorgenomen plannen.

Gelet op het steeds verder verdwijnen van broedgelegenheid van deze soorten kan deze relatief eenvoudige maatregel een positief effect op de soort in de omgeving van het zuidelijke plangebied hebben.

Beide onderzoeksrapporten zijn als bijlage bij de toelichting opgenomen:

• Bijlage 1 'Quickscan flora en fauna Locatie Steensel-Noord te Steensel in de gemeente Eersel, d.d. 18 augustus 2015, van Econsultancy, rapportnr. 15051426'

• Bijlage 2 'Quickscan flora en fauna Locatie Boterbocht II, Steensel-Zuid te Steensel in de gemeente Eersel, d.d. 18 augustus 2015, van Econsultancy, rapportnr. 15051426'

4.6 Geluid

4.6.1 Wegverkeerslawaai

Akoestisch onderzoek is noodzakelijk indien nieuwe directe geluidgevoelige ontwikkelingen worden toegestaan binnen de onderzoekszone van de wegen waarvoor een maximumsnelheid van 50 km-uur of meer geldt.

Voor wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30 km-gebied geldt dat akoestisch onderzoek in principe niet uitgevoerd hoeft te worden. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB mag aan de gevel van geluidsgevoelige objecten echter niet overschreden worden.

In het kader van de geldende bestemmingsplannen zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd.

Door Croonen Adviseurs is een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de locatie Steensel-Noord. In het akoestisch onderzoek is sprake van geluidgevoelige bebouwing in de zone behorende bij de Eindhovenseweg en Knegselseweg. Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat, vanwege de Knegselseweg 5 woningen (gelegen aan deze weg) niet voldoen aan de grenswaarde van 48 dB. Voor deze woningen is bij het college van burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde (tot maximaal 50 dB) verzocht. Vanwege de Eindhovenseweg voldoen alle woningen aan de grenswaarde.

Voor het deel van de uitbreidingswijk dat binnen dit bestemmingsplan ligt (noordelijke plangebied) is geen overschrijding geconstateerd als gevolg van de Knegselseweg of de Eindhovenseweg.

Door de SRE Milieudienst een verkennend akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai verricht voor de ontwikkeling van Boterbocht II. Uit dit onderzoek bleek dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Riethovenseweg ter plaatse van twee waarneempunten aan deze weg overschreden werd. De maximale ontheffingswaarde wordt echter niet overschreden. De cumulatieve geluidbelasting ter plaatse van vier waarneempunten aan de Riethovenseweg is hoger dan 53 dB. Derhalve dient in een separaat rapport de geluidwerende maatregelen bepaald te worden om te kunnen voldoen aan het binnenniveau van 33 dB.

Voor het deel van de uitbreidingswijk dat binnen dit bestemmingsplan ligt (zuidelijke plangebied) is geen overschrijding geconstateerd als gevolg van de Riethovenseweg.

Bovendien geldt voor beide locaties dat de nieuwe woningen worden opgericht aan relatief rustige woonstraten in 30 km-gebieden. Zoals reeds aangegeven zijn dergelijke wegen op grond van de Wet geluidhinder niet gezoneerd (niet onderzoeksplichting). Echter mag op basis van jurisprudentie niet direct geconcludeerd worden dat het planvoornemen derhalve aanvaardbaar is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke onderbouwing (goed woon- en leefklimaat). In het kader van planologische procedures geven recente uitspraken aan dat er bij een belasting hoger dan 53 dB sprake is van geen goede ruimtelijke ordening. De Raad van State kan op basis van bovenstaande een initiatief stil leggen en overheden dwingen de situatie te herzien.

De nieuwe woningen worden opgericht binnen bestaand woongebied of in het verlengde daarvan. De nieuwe woningen komen te liggen aan relatief rustige woonstraten waaraan reeds diverse woningen zijn gelegen en waar sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Derhalve mag worden aangenomen dat ook bij de nieuw te bouwen woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

4.6.2 Railverkeerslawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een spoorlijn. Een onderzoek naar railverkeerslawaai is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet aan de orde.

4.6.3 Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Een akoestisch onderzoek in dit kader is derhalve verder niet aan de orde.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

In de directe nabijheid van het noordelijk gelegen deel van het plangebied is aan de Jan Hagelaersweg 2 Automobielbedrijf Van Nunen gevestigd. In verband met het spuiten van verf door autobedrijf Van Nunen moet vanwege het aspect geur rekening worden gehouden met een afstand van 125 meter vanaf het uitstootpunt. Deze geurcontour kan worden teruggebracht tot 75 meter vanaf het uitstootpunt door een schoorsteenhoogte van 9 meter bovendaks toe te passen. Voorts kan deze afstand met tot 20 meter gereduceerd worden door het toepassen van een actief koolstoffilter in combinatie met een schoorsteenhoogte van 3 meter bovendaks. Ten aanzien van het aspect geluid kan worden gesteld dat de geluidcontour van dit bedrijf vrijwel gelijk valt met de minimale geurcontour van 20 meter. De geluidcontour kan verder beperkt worden door het verplaatsen van de meest relevante bronnen of relevante bronnen uit te sluiten. Binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn voornoemde maatregelen toegestaan. Met de verkaveling van het plangebied is rekening gehouden met een zo groot mogelijke afstand tot dit bedrijf.

Overige hinderlijke bedrijven bevinden zich aan de Eindhovenseweg 50 en Eindhovenseweg 58. Op de Eindhovenseweg 50 is een installatiebedrijf gevestigd. Van dit installatiebedrijf is een medling ingevolge het (toentertijd geldende) Besluit bouw en houtbedrijven (thans opgenomen in het Activiteitenbesluit) ontvangen. In de inrichting vinden geen werkzaamheden plaats, alleen opslag van materiaal en stalling van bedrijfsvoertuigen. De milieucontour ligt over een klein gedeelte van het plangebied. Binnen de contour worden geen woningen gerealiseerd.

Op het perceel Eindhovenseweg 58 is een showroom voor bubbelbaden gevestigd. De afstand van het perceel tot het plangebied bedraagt ruim 40 meter. Deze afstand is voldoende groot om hinder te voorkomen.

De bedrijvighied van de bedrijven aan de Eindhovenseweg 50 en 58 leveren derhalve geen belemmering op voor de ontwikkeling van het plandeel.

Voor het overige zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd. Van eventuele hindercontouren afkomstig uit de VNG-lijst is dan ook geen sprake, waardoor geconcludeerd kan worden dat milieuzonering geen belemmeringen oplevert voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voor zover rekening wordt gehouden met het bedrijf aan de Jan Hagelaersweg 2.

• Er zijn geen nieuwe woningen gepland binnen een hindercontour volgens de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering.
• Ook op basis van het Activiteitenbesluit is er geen strijdigheid met voorliggend plan.
• In de nabijheid van het plangebied liggen ook geen veehouderijen waarmee rekening gehouden dient te worden ten aan zien van het aspect geur.

4.8 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer, de zogenaamde 'Wet luchtkwaliteit', wordt toetsing van besluiten aan luchtkwaliteitsnormen in beginsel beperkt tot activiteiten die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' beïnvloeden. Pas als een planvoornemen uitgaat van de realisatie van 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, zal een plan mogelijk in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging van de omgeving. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op het toestaan van een andere bebouwingstypologie en een gedetailleerdere verkaveling. Concreet worden er nu in het noordelijke plangebied 12 woningen gerealiseerd in plaats van de voorgenomen 9 woningen. In het zuidelijke plangebied worden nu 17 woningen gerealiseerd in plaats van de voorgenomen 18 woningen. Aangenomen mag worden dat luchtkwaliteit dan ook geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan. Binnen het plangebied alsmede in de directe omgeving ervan is als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.9 Water

4.9.1 Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van Waterschap De Dommel. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen hanteert het waterschap een aantal beleidsuitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water.

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• grondwaterneutraal gebouwd moet worden;
• geen negatieve verstoring van de grondwaterstanden en -stromingen mag worden veroorzaakt om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen;
• het regenwater binnen het plangebied hergebruikt moet worden, als dit niet mogelijk is moet het water worden afgekoppeld van de riolering, bij voorkeur door infiltratie en anders door buffering of berging; het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt;
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van grondwatervervuiling;
• het gebruik van uitloogbare materialen die in direct contact kunnen komen met hemelwater is niet toegestaan.

4.9.2 Noordelijke plangebied (Steensel-Noord)

Met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van het noordelijke plangebied geldt dat het verhard oppervlak ten opzichte van de bebouwingsmogelijkheden voor het noordelijke plangebied uit het bestemmingsplan ‘Kom Steensel’ niet toeneemt. Het betreft uitsluitend een wijziging van de bebouwingstypologie en het aantal woningen. Er is daardoor sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

4.9.3 Zuidelijke plangebied (Boterbocht II, Steensel-Zuid)

Ten behoeve van de ontwikkeling van de uitbreidingswijk Boterbocht II is eveneens nader bekeken hoe duurzaam kan worden omgegaan met water. De gemeente Eersel heeft destijds een voorkeur geuit voor het aanleggen van een systeem wat goed te inspecteren en onderhouden is. Er werd geadviseerd om het speelveld te midden van de uitbreidingswijk verdiept aan te leggen, met geleidelijke taluds van 1:3. Het bodemoppervlak van het speelveld/berging is dan 674 m² exclusief de taluds. Wanneer het speelveld 0,40 m beneden maaiveld aangelegd wordt, is het mogelijk om bij een maximale stijghoogte van 0,30 m circa 202 m³ water te bergen.

Wanneer de taluds meegeteld worden bij de berging kan er een extra 43 m³ geborgen worden. Hiermee wordt voldaan aan de eis dat een bui van T=100+10% niet tot overlast mag leiden.

Door het speelveld met flauwe taluds tot maaiveld af te werken, wordt een maximale integratie van de berging in de omgeving gerealiseerd. Er wordt een maximale stijghoogte van 0,30 m geadviseerd uit veiligheidsoverwegingen met betrekking tot kleine kinderen. Tevens wordt zo een waking van 10 cm gerealiseerd wat betekent dat ruim 70 m³ extra water opgevangen kan worden, in noodsituaties.

Om een maximale stijghoogte te kunnen realiseren dient op 10 cm-mv een overstort gerealiseerd te worden. Er wordt geadviseerd om in eerste instantie over te storten op de groene buffer. Wanneer hier een sloot van 0,30 m diep en een 0,5 m breed over de hele lengte (257 m) wordt aangelegd kan hier tijdelijk 38 m³ water opgevangen worden en kan er via een buizenstelsel het water verder afgevoerd worden naar oppervlaktewater.

Gezien de doorlatendheid en een GHG van 0,80 m-mv is de berging binnen een dag weer beschikbaar, waardoor de dubbelfunctie zo min mogelijk in het geding komt.

Onderhoud van een onderloopveld is gelijk aan onderhoud van ander openbaar groen. Met aanvullend de zorg voor het bladvrij houden van de velden. Dit is in het belang van de infiltratiecapaciteit van de velden.

Aangezien het nu opgestelde plan ten aanzien van verhard en onverhard oppervlak niet leidt tot een andere situatie dan destijds berekend, kan de uitkomst van de eerdere watertoets nog steeds als uitgangspunt worden aangehouden. Dat betekent dat er vanuit dit oogpunt geen belemmeringen bestaan ten gevolge van de voorziene ontwikkeling.

4.9.4 Riolering

Binnen de gemeente Eersel is hoofdzakelijk sprake van een gemengd rioleringssysteem. De recente uitbreidingsgebieden zijn van een gescheiden rioolstelsel voorzien. De nieuwe uitbreidingsgebieden en woningen zullen tevens worden voorzien van een gescheiden stelsel en worden aangesloten op het huidige systeem.

Bij alle uitbreidingen en herinrichtingsgebieden, zowel voor woningen als voor bedrijven, wordt in principe een systeem voor riolering en waterhuishouding gekozen dat duurzaam wordt opgezet waarbij vuil en schoon (riool- en regen-) water zoveel mogelijk gescheiden worden gehouden; vuilwater wordt gezuiverd, schoon water komt in het milieu. Ten aanzien van het grondwatersysteem zal er voldoende aandacht zijn voor hydrologisch neutraal bouwen.

Ter plaatse van inbreidingen, zoals met onderhavig bestemmingslan wordt mogelijk gemaakt, voert de gemeente het beleid schone en vuile waterstromen te ontvlechten. Het afvalwater wordt in een apart systeem ingezameld en getransporteerd naar de RWZI. Het regenwater wordt ook apart ingezameld en geïnfiltreerd dan wel afgevoerd naar open water. Alleen als dit beleid niet doelmatig is kan gekozen worden voor alternatieve systemen bijvoorbeeld wanneer lokaal geen water kan worden geïnfiltreerd vanwege de bodemgesteldheid of omdat de bovenwijkse afstand naar oppervlaktewater te groot is.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Locatie Boterbocht II

5.1.1 Stedenbouwkundig plan

Verkavelingsplan zuidelijke plangebied Boterbocht

5.1.1.1 Verkaveling

De Boterbocht wordt zowel in de vorm van een straat als in de vorm van bebouwingsveld afgerond conform de oorspronkelijke opzet. Hier ontstaat een zogenaamde 'lob' met naar buiten gerichte bebouwing, grenzend aan de centrale groene ruimte en aan de nieuwe groene scheg (restant bolle akker). De typologie kan zowel bestaan uit rijwoningen als uit tweekappers. De rijen liggen bij voorkeur aan de oost- en/of zuidzijde van de 'lob'. Hiermee ontstaat de beste interactie met de rijwoningen aan de overzijde van de centrale groene ruimte.

Analyse van de bestaande bebouwing (links) en de relatie van de groenstructuur met het landschap (rechts).

Rondom de reeds gerealiseerde 'dorpsvilla' dient een cluster te ontstaan dat zich duidelijk onderscheidt van de bebouwing in de 'lobben' (zie navolgende afbeelding 'ruimtelijk concept'). Het cluster heeft een alzijdige oriëntatie en wordt omringd door groen. Dit groen bestaat uit de 'groene scheg' (relict van de voormalige bolle akker) en de omliggende agrarische gronden. Het bebouwingscluster ligt als het ware als een eiland in het groen. Intern gezien kent het cluster een zekere mate van eenheid. De reeds gerealiseerde dorpsvilla heeft hierbij de toon gezet. Deze dorpsvilla bestaat uit een vrijstaand woonhuis dat op een ruim perceel is gesitueerde. Hierdoor kent het huis een zekere autonomie. Samen met de overige woningen vormt de villa echter één ruimtelijke eenheid. Deze eenheid wordt o.a. ondersteund door de gemeenschappelijke ontsluiting en de eenduidige, rondom lopende erfafscheiding.

De vier aan de Riethovenseweg gelegen vrijstaande woningen zijn op relatief diepe kavels gesitueerd. Dit geldt met name voor de twee noordelijke gelegen kavels. Hierbij is uitgegaan van verspringende voorgevelrooilijnen. Daarmee sluiten deze woningen goed aan bij de bestaande (lint)bebouwing aan de Riethovenseweg.

Er is een extensieve fysieke verbinding tussen de Riethovenseweg en Molenbocht voorzien. Deze route is uitsluitend bedoeld voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Autoverkeer kan alleen vanaf de Riethovenseweg de hieraan gelegen woning(en) bereiken. Deze naar het zuiden gekeerde woning(en) zijn op het open landschap gericht. Dit gegeven kan worden ingevuld met één vrijstaande woning of met één paar van twee twee-onder-een-kapwoningen.

Ruimtelijk concept dat ten grondslag ligt aan het stedenbouwkundig plan Boterbocht

5.1.1.2 Ontsluiting en parkeren

Voor de organisatie van de buurt zijn de routes het belangrijkste. De bestaande Boterbocht aan beide zijden van de centrale groenvoorziening wordt doorgetrokken. Aan de westelijke zijde wordt de Boterbocht voor autoverkeer in twee richtingen aangesloten op het Molenpad. Er is een extensieve verbinding voorzien tussen de Riethovenseweg en de Boterbocht. Deze verbinding kent geen doorgaand autoverkeer. De aan deze verbinding gelegen woning(en) kunnen met de auto uitsluitend vanaf de Riethovenseweg worden bereikt. Voor auto's loopt dit paadje namelijk dood. Alleen voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) vormt deze route een verbinding tussen de Riethovenseweg en de Boterbocht. Zo ontstaat een 'dorps rondje' dat het 'buurtgevoel' en daarmee de sociale interactie vergroot. Het gehele 'straatje' wordt zo smal mogelijk uitgevoerd. Het meest westelijke deel is het smalst en kent een fysieke belemmering ter voorkoming van doorgaand autoverkeer.

Voor de vrijstaande woningen aan de Riethovenseweg en het Molenpad dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Verder wordt in een groot deel van de buurt geparkeerd volgens het "Brabants principe". Hierbij wordt de rijbaan iets breder uitgevoerd dan strikt noodzakelijk voor een straat in een woonbuurt (5.00 of 5.50 meter i.p.v. 4.50 meter). Er wordt, waar mogelijk, zoveel mogelijk op de rijbaan geparkeerd. Het plan is zodanig opgezet dat voor iedere rijwoning of twee-onder-een-kapwoning een auto kan worden geparkeerd. Daarnaast zijn in totaal 26 fysiek aangelegde parkeerplaatsen in het openbaar gebied voorzien. De parkeerbalans is hiermee in overeenstemming met het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Eersel (Parkeerbeleidsplan Eersel, 2014).

5.1.1.3 Groen en water

De bestaande, centraal gelegen groenvoorziening bij de Boterbocht wordt doorgetrokken naar de zuidelijke grens van het plangebied. Dit sluit goed aan bij het totale ruimtelijke concept dat onder het gehele plan ligt. Deze aan de centrale groene ruimte gelegen parkeervakken worden zo vlak mogelijk uitgevoerd. De vakken worden op die manier niet extra benadrukt en gaan op een zo ontspannen mogelijke wijze over in de rest van de ruimte.

De aan de westzijde van het plangebied gelegen schegvormige groene ruimte wordt eveneens doorgetrokken. Aan de zuidzijde is er een verbinding tussen beide groene ruimten. Deze verzorgt voor een groot deel de overgang naar het aangrenzende open landschap. Aan de oostzijde wordt de overgang gemaakt door een smal woonpaadje. Deze route met haar traditionele materialen (gebakken materiaal), de met haar voorzijde naar het landschap gerichte bebouwing en de groene erfafscheidingen maakt hiermee een goede overgang naar het landschap.

5.1.1.4 Profielen

Het bestaande profiel van de Boterbocht wordt grotendeels doorgetrokken. Er is sprake van een zo informeel mogelijk profiel met een dorps karakter. Dit betekent dat er zo min mogelijk hoogteverschillen (hoge trottoirbanden) worden toegepast en dat er zo min mogelijk sprake is van formeel aan één functie toegewezen ruimten. Om die reden wordt er voor een groot deel op de rijbaan geparkeerd (zie ook 5.1.1.2 Ontsluiting en parkeren). Bij de vormgeving van de verbinding tussen de Riethovenseweg en de Boterbocht dient te worden gekeken of er een groene berm of lage plantstrook kan worden ingepast om de overgang naar et landschap nog eens extra te 'verzachten'.

5.1.2 Beeldkwaliteit

5.1.2.1 Inleiding

De kwaliteit van een stedenbouwkundige ruimte wordt bepaald door de samenhang van de inrichting van de openbare ruimte en de inrichting van de aangrenzende particuliere percelen. Een kwalitatief goede gemeenschappelijke ruimte is ook winst voor het individu. Een mooi huis in een fraaie straat heeft meerwaarde.

Deze beeldkwaliteitparagraaf wordt apart vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet en vormt daarmee een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing. Deze beeldkwaliteitparagraaf betreft een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De sneltoetscriteria en de “welstandsvrije achterkanten”, zoals opgenomen in de welstandsnota, blijven daarenboven van toepassing.

Om het gewenste ambitieniveau daadwerkelijk te kunnen realiseren is het van belang dat niet alleen van de gemeente maar ook van de ontwikkelingspartij en daarmee de uiteindelijke eigenaren van de kavels, extra inspanning wordt gevraagd om de beeldkwaliteit te waarborgen.

In deze beeldkwaliteitparagraaf worden verschillende criteria benoemd en beschreven die bepalend zijn voor de uitstraling van de uiteindelijke woonlocaties. Het betreft criteria gericht op de kwaliteit en samenhang van de (openbare) ruimte en op de uitstraling en architectonische kwaliteit van de gebouwen. De gepresenteerde beelden geven uitsluitend een sfeerimpressie. Deze behoeven niet exact gekopieerd te worden.

De opgestelde beeldkwaliteitscriteria zijn niet vrijblijvend. De beeldkwaliteitparagraaf bevat de detaillering van stedenbouwkundige componenten. Het wordt zo een toetsingskader voor het opstellen van bouwplannen.

5.1.2.2 Criteria beeldkwaliteit

De beeldkwaliteitparagraaf dient als leidraad voor het bereiken van een gewenste stedenbouwkundige samenhang. De beeldkwaliteitparagraaf is een stedenbouwkundig instrument en blijft beperkt tot díe elementen en aspecten die het beeld van de openbare ruimte inclusief de verschijningsvorm van de aanpalende percelen en bebouwing bepalen. Dit zijn:

• aard / karakter woonbuurt;
• openbare ruimte van straten, pleinen, groen;
• bebouwingstypologie;
• massaopbouw;
• situering en oriëntatie bebouwing;
• kapvorm;
• materiaal en kleur;
• voortuinen en erfafscheidingen.

Deze criteria worden hierna toegelicht.

5.1.2.3 Karakter woonbuurt

Het plan Boterbocht II ligt op de overgang van het woongebied Steensel naar het buitengebied. De buurt vormt een duurzame afronding van het dorp naar het landschap. Door het gemengd aanbod van woningen wordt een gevarieerde samenstelling van de bewonersgroep nagestreefd.

5.1.2.4 Openbare ruimte

Voor het stedenbouwkundige beeld van een locatie is de beleving van(af) de straat inclusief het zicht op de individuele percelen en panden bepalend. De centrale groenvoorziening is mede bedoeld als speelvoorziening, waarbij de parkeervoorzieningen zo groen mogelijk worden uitgevoerd. De parkeerplaatsen dienen zo vlak mogelijk in de groene ruimten te worden opgenomen. Omkadering door groene hagen of heesters en dergelijke is dan ook niet wenselijk. Om de integratie in de groene ruimte zo optimaal mogelijk te laten verlopen dienen de parkeerplaatsen zelf ook zo groen mogelijk te worden uitgevoerd. Een uitstekende manier om dit te doen is om bij de detaillering en aanleg gebruik te maken van gebakken grasklinkers (zie ook onderstaande afbeelding).

Voorbeeld van een gebakken grasklinker (links) en van zorgvuldige inpassing van nieuwbouw aan de rand van een dorpskern met een landelijk karakter (rechts).

Materiaalgebruik

De inrichting van de openbare ruimte is beeldbepalend en draagt bij aan de kwaliteit van de duurzame afronding van onderhavig stukje Steensel. Het toepassen van een zorgvuldige keuze van het profiel en het toepassen van hoogwaardige en duurzame (gebakken) materialen, waarborgen het dorpse kleinschalige karakter en de organisch/natuurlijke overgang naar het landelijke gebied.

5.1.2.5 Bebouwing algemeen

Uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de bebouwing vormt het realiseren van een groene. landelijke woonbuurt.

Landelijk bouwen

Landelijke bebouwing wordt gekenmerkt door een lage onderbouw en relatief hoge schuine kappen met eenvoudige goten. Uitgangspunt vormt daarom een goothoogte van bij voorkeur 3 à 3,5 m. Verder moet minimaal 80% van de hoofdbebouwing van een schuine kap worden voorzien. Topgevels zijn toegestaan. Op de smallere kavels moet de nok loodrecht op de straat staan; op de bredere kavels evenwijdig aan de weg. Landelijk bouwen wordt gekenmerkt door een sfeer van verbondenheid met de grond. De horizontale lijn is dominant.

Materiaal en kleur

Het gebruik van materiaal en kleur moet het gekozen karakter van de landelijke buurt (dichtbij de grond en de natuur dominant) ondersteunen. Dit vereist ingetogenheid. Gevels van witte, zwarte, gele of lichtbeige (zandkleurige) bakstenen c.q. stucwerk worden uitgesloten.

Als richtlijnen gelden bruinrode baksteen, blauwgrijze of rode pannen en overige natuurlijke materialen. Moderne materialen als beton, staal, zink en glas zijn voor ondergeschikte bouwdelen toegestaan.

Het gebruik van hout of houtvervangende materialen als aanvulling op de bakstenen gevel wordt, indien passend in het gehele ontwerp, ondersteund.

Voor het autonome bebouwingscluster rondom de reeds gerealiseerde dorpsvilla in het zuidwesten van het plan ('het groene eiland') geldt dat hier een zekere eenheid in kleur- en materiaalgebruik dient te ontstaan. De dorpsvilla heeft hierbij 'de toon gezet'. Aan de ene kant is er ruimte voor relatief veel vrijheid en dienen de woningen slechts aan de algemene geldende criteria voor beeldkwaliteit (zie paragraaf 5.1.2.7) te voldoen. Daarnaast geldt echter de aanvullende restrictie dat de woningen niet met 'de dorpsvilla' mogen detoneren. Het kleur- en materiaalgebruik dient in harmonie te zijn met deze woning.

Situering van de woningen 

De bebouwing in de 'lobben' (zie ook bovenstaande afbeelding 'Ruimtelijk concept') die aan de belangrijke groene ruimten grenst (doorgetrokken Boterbocht) is met de voorzijde naar de straat gericht en begeleidt de beide groene ruimten. De typologie bestaat uit rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. De entree dient vanaf de straat zichtbaar te zijn. De nokrichting is hier zoveel mogelijk parallel aan de straat. De voortuinen zijn relatief ondiep.

De dorpsvilla is een ruime vrijstaande woning met een gelede opbouw van een laag plus kap, deels verscholen in het groen op eigen perceel. De architectuur van de overige woningen binnen 'het eiland' dient, net als de reeds gerealiseerde dorpsvilla, eigentijds en niet historiserend te zijn. De vormgeving is geënt op de traditionele samenstelling van een gelede onderbouw met schuine kappen. Een grote mate van symmetrie en/of een monumentale vormentaal dient te worden vermeden.

De typologie van de woningen in het cluster rondom de dorpsvilla kan zowel bestaan uit vrijstaande woningen als uit twee-onder-een kapwoningen. Met name in het laatste geval dient symmetrie te worden vermeden. De paren van twee twee-onder-een-kapwoningen dienen er zodanig uit te zien dat het lijkt dat het om één vrijstaande woning gaat. Dit kan worden bereikt door asymmetrie, verschil in kaphoogte, nokrichting en nokhoogte, de situering van de entrees etc. De nokrichting van deze woningen is in principe vrij. Er dienen echter wel te allen tijde voorzijden naar de buitenzijde van het cluster te worden gericht. In het geval van een prominente hoekligging, dient een dubbele oriëntatie te worden toegepast (met als het ware twee voorzijden).

De vier aan de Riethovenseweg gelegen vrijstaande woningen zijn op relatief diepe kavels gelegen. De voorgevelrooilijnen verspringen één of twee meter van elkaar. De nokrichting van deze woningen is, mede door de relatief smalle kavels, haaks op de wegas gezet. De meest zuidelijke woning aan de Riethovenseweg dient een dubbele oriëntatie te hebben. Er is hier sprake van twee voorzijden: één voorzijde gericht op de Riethovense weg en één gericht op het landschap aan de zuidzijde. De entree mag aan één van deze zijden liggen. De voorzijde zonder entree dient minimaal een erker of een andere hieraan gelijkwaardige verbijzondering te hebben.

De woning(en) die aan de 'doorsteek' (koppeling voor langzaam verkeer) liggen zijn op dit weggetje/ paadje gericht. Hun entree ligt aan de voorzijde (straat). De nokrichting is parallel aan de wegas. Wat betreft hun architectuur (beeldkwaliteit) sluit(en) deze woning(en) zich aan bij de vier nieuwe woningen van de Riethovenseweg.

5.1.2.6 Erfafscheiding

Daar het bij dit plan gaat om de afronding van de kern Steensel en de overgang naar het landschap is de vormgeving van de erfafscheiding (overgang privé-openbaar) hier van groot belang. Zoals gezegd is de belangrijkste bescherming van een goede overgang gelegen in het feit dat bij het opstellen van de verkaveling is gekozen voor een stedenbouwkundige opzet met voorzijden naar het landschap. Dit voorkomt achterkantsituaties en de daarmee gepaarde kans op verrommeling. Desalniettemin is het van belang dat ook de erfafscheiding van de voortuinen groen zijn. Dit kan in de vorm van lage, groene hagen of een combinatie van een gebouwd element (hekwerk of voetmuur) in combinatie met een haag of begroeiende beplanting (het laatste heeft i.v.m. de continuïteit de voorkeur).

Bijzondere aandacht vraagt de erfafscheiding rondom 'het cluster' van de 'dorpsvilla'. Hierbij dient zoveel mogelijk sprake te zijn van een groene erfafscheiding met zoveel mogelijk eenheid. Bij voorkeur wordt deze erfafscheiding, gekoppeld aan de ontwikkeling, vooraf aangelegd. In het geval van voorkantsituaties bestaat de erfafscheiding uit een groene, lage haag. In het geval van zijkanten wordt deze haag ondersteund door een draagconstructie (spandraden of hekwerk).

5.1.2.7 Algemeen geldende beeldkwaliteitscriteria

Onderstaande beeldkwaliteitcriteria zijn voor alle typologieën in het zuidelijke plangebied van toepassing.

• Massaopbouw: kiezen voor eenvoudige heldere massa’s.
• Uitgaan van een bouwlaag met schuine kap.
• Kappen: 80% van de gebouwen verplicht met schuine kappen.
• Materiaalgebruik: traditionele natuurlijke materialen dominant.
• Detaillering: hernieuwde ambachtelijkheid en verfijning.
• Dakkapellen: voor zover vergunningsvrij.
• Bijgebouwen: qua architectuur, kleur- en materiaalgebruik zijn de bijgebouwen ondergeschikt aan, maar in samenhang met het hoofdgebouw.
• Perceelsafscheiding: de voorkeur gaat uit naar groene erfafscheidingen, in ieder geval voor de situaties grenzend aan de openbare ruimte.

5.2 Locatie Steensel-Noord

5.2.1 Stedenbouwkundig plan

5.2.1.1 Verkaveling

Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Steensel-Noord

De uitbreidingswijk Steensel-Noord is gelegen aan de noordoostzijde van Steensel en grenst aan de beek de Gender en het buitengebied. Kenmerkend voor het plan is de groene robuuste brink die in het hart van de wijk ligt. De brink, die zo kenmerkend is voor de kempische dorpen, vormt een ruimtelijke, groene en sociale drager. Een groot deel van het plan Steensel-Noord is inmiddels gerealiseerd. Rondom de brink zijn 17 starterswoningen en 1 doorstroomwoning gelegen. Aan de Knegselseweg en het deel van de Genderdreef dat aan de Gender grenst zijn 12 woningen in het dure segment voorzien. Ook het merendeel van deze woningen is inmiddels gerealiseerd. Er is slechts nog een enkele kavel vrij. Ten noorden van de brink worden 4 patiowoningen gerealiseerd.

Inrichtingsvoorstel noordelijke plangebied Steensel-Noord

In het oorspronkelijke plan waren in het noordelijke plangebied voor het deel aan de Genderdreef 8 middeldure twee-onder-één-kap woningen voorzien. Aan de Jan Hagelaersweg en op de hoek met de Genderdreef waren 3 vrijstaande woningen in het dure segment voorzien. Inmiddels zijn aan de Genderdreef 2 twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd. Doordat de verkoop van de overige kavels voor dure woningen stagneert, is besloten het nog niet gerealiseerde deel te herverkavelen voor woningen in het middeldure segment.

Net als in het oorspronkelijke plan worden de voorgevels van de woningen gericht op de weg. Aan de zijde van de brink is voldoende ruimte voor 2 geschakelde woningen. Ten westen van de reeds gerealiseerde twee-onder-één-kap woningen is door de herverkaveling ruimte om 4 twee-onder-één-kap woningen met 1 geschakelde woning te realiseren. Deze woningen worden in de voorgevelrooilijn geplaatst van de reeds gerealiseerde twee-onder-één-kap woningen. Aan de Jan Hagelaersweg zijn 2 twee-onder-één-kap wonigen met op de hoeken 2 geschakelde woningen voorzien. De afstand van de voorgevels van de woningen tot de weg is ongeveer 5 meter. Deze afstand is vergelijkbaar met afstand tot de weg van de bestaande woningen aan de overkant. Zo ontstaat een evenwichtig profiel van de Jan Hagelaersweg.

De stedenbouwkundige hoofdstructuur van het plan blijft ongewijzigd. Er vinden uitsluitend wijzigingen op kavelniveau plaats door een ander soort woningtypologie of een verplaatsing van het hoofdgebouw.

5.2.1.2 Ontsluiting en parkeren

Het noordelijke plangebied wordt ontsloten via de interne ontsluitingsweg van Steensel-Noord, de Genderdreef. Deze ontsluit in het oosten op de Knegselseweg en in het westen via de Jan Hagelaersweg op de ventweg naast de Eindhovenseweg. De Eindhovenseweg en de Knegselseweg maken beiden onderdeel uit van de hoofdontsluitingsstructuur van de kern Steensel.

Het parkeren zal gerealiseerd worden op eigen terrein, waarbij gerekend wordt met een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Bij elke woning bestaat de mogelijkheid om een garage te bouwen. Deze kunnen naast de woning of, in het geval van de 6 twee-onder-één-kap woningen, achter in de tuin worden gebouwd. Via een insteekweggetje vanaf de Jan Hagelaersweg zijn deze bereikbaar.

5.2.1.3 Groen en water

De uitbreidingswijk Steensel-Noord wordt verbonden met de Gender door visuele aansluiting vanuit de brink richting de beek. De functie van de brink is onder andere speel- en ontmoetingsplek.

Ten zuiden van de brink en ten oosten van de 2 geschakelde woningen ligt een bestaand boselement dat is meegenomen in het stedenbouwkundig plan. De Genderdreef wordt begeleid door een bomenrij. Hiervoor worden nieuwe bomen geplant. Ook de bestaande bomen blijven gehandhaafd.

5.2.2 Beeldkwaliteit

5.2.2.1 Algemeen geldende criteria

Onderstaande criteria zijn voor alle typologieën in het noordelijke plangebied van toepassing.

• De woningen bestaan in hoofdzaak uit tweekappers of geschakelde woningen.
• Iedere woning heeft minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein.
• Maximale goothoogte bedraagt 4,5 meter.
• Maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter.
• De woningen zijn opgetrokken uit baksteen in de kleur rood-roodbruin.
• Het dak bestaat uit een dakpan in een donkere kleur.
• De geveldelen bestaan uit hout.
• Bestaande bomen blijven gehandhaafd.
• De kaprichting is evenwijdig met de weg, dakschilden kunnen de schaal van de woningen verfijnen.

 

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

Het wettelijk kader voor de inhoud en de vaststellingsprocedure van een bestemmingsplan wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De Wro, het Bro en de Rsro bevatten regels ten aanzien van de (digitale) vormgeving, inhoud en raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen, met als doel bestemmingsplannen uniform vergelijkbaar en uitwisselbaar te maken.

Een bestemmingsplan bestaat in elk geval uit een verbeelding en planregels, die samen het juridisch deel van het bestemmingsplan vormen. Daarnaast gaat het bestemmingsplan vergezeld van een toelichting (zoals onderhavige toelichting), die voorziet in de motivatie en onderbouwing van en de toelichting op de keuzes die zijn gemaakt om te komen tot de verbeelding en regels.

6.2 Algemene toelichting op de verbeelding

De analoge verbeelding is getekend op een digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Op de analoge verbeelding wordt door nadere aanduidingen specifieke informatie weergegeven, zoals bouwvlak, gevellijn en specifieke bouwaanduidingen.

6.3 Algemene toelichting op de regels

Bij het opstellen van de regels is uitgegaan van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en het 'Handboek Ruimtelijke plannen Kempengemeenten' (juli 2015) inclusief de daarbij behorende bijlagen.

 

De regels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten;

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. Hierin worden de regels voor de op de verbeelding opgenomen bestemmingen gegeven;

Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder zijn opgenomen de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene wijzigings- en procedureregels;

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels, waarin het overgangsrecht en de slotregel zijn opgenomen.

 

Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de bestemmingen aan te geven.

6.4 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen:

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

 

Artikel 2 Wijze van meten:

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden. Bij de wijze van meten zijn de bindende regels uit het SVBP 2012 overgenomen, aangevuld met een aanvullende wijze van meten.

6.5 Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• 1. Bestemmingsomschrijving
• 2. Bouwregels
• 3. Nadere eisen
• 4. Afwijken van de bouwregels
• 5. Specifieke gebruiksregels
• 6. Afwijken van de gebruiksregels
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• 9. Wijzigingsbevoegdheid

Duidelijk zal zijn dat een bestemming niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd.

 

In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in woningen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen aanmerkelijk vereenvoudigd en inzichtelijker is.

Hierna worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.

Artikel 3 Groen:

In deze bestemming is het structureel openbaar groen met bijbehorende voorzieningen opgenomen. Als specifieke vorm van groen is afschermende beplanting voorzien ter plaatse van de bijbehorende aanduiding.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied:

In deze bestemming zijn de verkeersvoorzieningen opgenomen, alsmede ondergeschikte voorzieningen.

Artikel 5 Woongebied:

In deze bestemming zijn de regels voor het wonen opgenomen, met daarbij inbegrepen de bouwregels voor hoofd- en bijgebouwen. Aan huis verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid zijn onder voorwaarden toegestaan.

Om in te kunnen spelen op de steeds in beweging zijnde woningmarkt, is gekozen voor een relatief flexibele bebouwingsregeling binnen de bestemming 'Woongebied'. Op de verbeelding zijn dan ook geen bouwvlakken, maatvoeringen of bebouwingstypologieën opgenomen. Deze aspecten zijn verbaal in de regels opgenomen ten behoeve van de gewenste flexibiliteit. Tegelijkertijd zijn de regels zodanig geformuleerd dat recht wordt gedaan aan de stedenbouwkundige uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de planontwikkeling. Per bestemmingsvlak is het maximum aantal wooneenheden aangegeven op de verbeelding.

Verder is in de planregels een bepaling opgenomen dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen, conform het gemeentelijk Parkeerbeleidsplan.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

In deze bestemming wordt de bescherming van nog niet (voldoende) onderzochte archeologische waarden binnen het plangebied geregeld. Tevens wordt geregeld onder welke voorwaarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende informatie beschikbaar is om de grond te mogen roeren.

6.6 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel:

In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

 

Artikel 8 Algemene bouwregels:

In dit artikel is een bepaling met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en een regeling over bestaande maten en afstanden opgenomen.

 

Artikel 9 Algemene gebruiksregels:

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen en is het strijdig gebruik benoemd.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels:

Dit artikel verschaft het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend zijn.

Artikel 11 Overige regels:

Dit artikel bevat een verduidelijking indien in de regels een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is opgenomen.

6.7 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht:

Hierin is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

Artikel 13 Slotregel:

In de Slotregel is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

 

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. moeten dan verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2).

In het kader van de geldende bestemmingsplannen 'Kom Steensel' en 'Boterbocht II' is reeds de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

De ontwikkeling van de locatie in Steensel-Noord en de daarmee samenhangende kosten van de voorliggende planherziening zijn geheel en al voor risico van de gemeente. Hiervoor zijn in de gemeentelijke begroting middelen opgenomen en er is een sluitende grondexploitatie voor het plangebied opgesteld.

Voor de ontwikkeling van Boterbocht II is door de gemeente een bouwclaimovereenkomst gesloten met een marktpartij. De bouwclaimovereenkomst voorziet er in dat alle kosten verhaald worden via gronduitgifte.

De gemeente acht de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan derhalve voldoende verzekerd.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient vooroverleg plaats te vinden met de overheidsinstanties waarvan de belangen in het geding zijn bij een ontwikkeling.

Ten aanzien van onderhavig planvoornemen is vooroverleg met de provincie niet nodig, omdat er op grond van de provinciale belangenstaat geen provinciale belangen in het geding zijn. Ook vooroverleg met het waterschap is niet nodig. Het te verharden gebied wijzigt niet ten opzichte van het bestemmingsplannen die voor de uitbreidingslocaties zijn opgesteld. Daarnaast neemt het te verharden oppervlak niet zodanig toe dat vooroverleg met het waterschap noodzakelijk is.

8.2 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Ontwerp:
  • 1. publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro
  • 2. een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders.
• b. Vaststelling:
  • 1. vaststelling door het college
  • 2. mogelijkheid reactieve aanwijzing
  • 3. publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
• c. Beroep:
  • 1. beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
• d. Inwerkingtreding:
  • 1. na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)

In het kader van het ontwerp is het voor eenieder mogelijk om zijn/haar zienswijze (bij de college van burgemeester en wethouders) kenbaar te maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Raad van State. Hiervoor dient in de fase van het ontwerp een zienswijze te zijn ingediend of dient het plan ten opzichte van het ontwerp te zijn gewijzigd. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen, wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

8.3 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 24 december 2015 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

8.4 Vastgesteld bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is op 19 april 2016 ongewijzigd vastgesteld.