Rosheuvel 7, Eersel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Rosheuvel 7, Eersel" van de gemeente Eersel.

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Rosheuvel 7 is een voormalig bedrijf ten behoeve van de opslag van zand, grond en zout gevestigd geweest. De initiatiefnemer is voornemens om de voormalige bedrijfsopstallen te slopen en ter plaatse 28 grondgebonden woning te realiseren als inbreidingsopgave binnen de kern van Eersel.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan “Kom Eersel, eerste herziening”, omdat ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf - 1' reguliere woningbouw niet is toegestaan en omdat ter plaatse van de bestemming 'Wonen - 1' bouwvlakken ontbreken. De gemeente Eersel heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor de realisatie van 28 grondgebonden woningen.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Eersel, sectie M, nummers 1190 (gedeeltelijk), 1191, 2505 en 2506. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 9.172 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Kom Eersel, eerste herziening", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 september 2013. Daarnaast geldt het bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren'' dat op 25 september 2018 is vastgesteld.

1.3.1 Bestemmingsplan "Kom Eersel, eerste herziening"

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Bedrijf - 1' en 'Wonen - 1'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor:

Bedrijf - 1	-	bedrijven genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder de milieucategorie 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige en risicovolle bedrijven;
	-	productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
	-	opslag en uitstalling;
	-	tevens een bedrijf in de opslag van zand, grond en zout ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag zand, grond en zout';
Wonen - 1	-	wonen;
	-	aan-huis-verbonden beroepen;
	-	lichte bedrijvigheid op de begane grond, genoemd in Staat van bedrijfsactiviteiten, functiemenging onder de milieucategorie A;
	-	tuinen, erven en verhardingen;

Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf - 1' is een bouwvlak gesitueerd, waarbinnen de maatvoeringsaanduiding 'maximum bebouwingspercentage terrein: 100%; maximum bouwhoogte: 8 m; maximum goothoogte: 5 m' geldt. Ter plaatse van deze aanduiding dient aan deze maatvoeringen voldaan te worden.

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen - 1' is de aanduiding 'bijgebouwen' aanwezig. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van deze worden gebouwd.

Tevens bevat het plangebied gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4.2'. Deze dubbelbestemming verplicht archeologisch onderzoek bij bodemingrepen van bepaalde omvang. Dit staat nader beschreven in hoofdstuk 5.8.

1.3.2 Bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren''

Op 25 september 2018 heeft de gemeente Eersel het bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren'' vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.2.

1.3.3 Conclusie

Voorliggend initiatief betreft realisatie van 28 grondgebonden woningen. Dit initiatief is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf - 1' reguliere woningbouw niet is toegestaan en omdat ter plaatse van de bestemming 'Wonen - 1' bouwvlakken ontbreken. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.1 Bebouwing en functies

De stedenbouwkundige structuur van Eersel vindt zijn basis in de Markt, van oudsher de centrale ruimte van de kern. Straten als de Voortseweg, Oude Postelseweg, Duizelseweg, Hint en Nieuwstraat komen hierop uit. Deze linten kenmerken zich door hun typische ongelede profielen, waarin de lanen als structurerend element dienen. Ook de bebouwing heeft zich lange tijd geconcentreerd rond de Markt/Hint.

De sterke naoorlogse groei van Eersel heeft de authentieke structuur deels onderbroken. De omgeleide Postelseweg, de provinciale weg N284, de Schadewijkstraat en de route Nieuwstraat-Willibrorduslaan-Bergeijksedijk vormen tegenwoordig belangrijke dragers van de stedenbouwkundige structuur.

Onderhavig plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de kern Eersel ten noorden van de woonstraat Rosheuvel. Deze woonstraat betreft de grens tussen de kern en het buitengebied van Eersel. Het plangebied wordt aan de oost-, west- en noordzijde omgeven door woningbouw.

Het plangebied betreft in de huidige situatie enerzijds een bedrijfsperceel ten behoeve van een bedrijf voor de opslag van zand, grond en zout. Hierop is thans bebouwing aanwezig in de vorm van een loods. Anderzijds betreft onderhavig plangebied in de huidige situatie een woonperceel, behorende bij het adres Rosheuvel 5. Dit gedeelte wordt nu gebruikt als tuin.

2.2 Ontsluiting

Er is momenteel één ontsluiting aanwezig op het perceel, deze bevindt zich aan de Rosheuvel. De Rosheuvel betreft, zoals eerder benoemd, een woonstraat die de kern van Eersel scheidt van het buitengebied. Hierin betreft het geen doorgaande ontsluitingsweg. De verkeersintensiteit is hierdoor relatief laag.

2.3 Groen en water

In de huidige situatie is het plangebied in gebruik als bedrijfs- en woonperceel. Hierin is het noordoostelijk deel ingericht als tuin, bestaande uit voornamelijk gras en enkele solitaire bomen. Ter plaatse van het bedrijfsperceel is een gedeelte van het perceel afgegraven. Dit heeft zich in de loop van de tijd gevuld met water.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Op onderstaande afbeelding is de indicatieve inrichting van het perceel weergegeven.

INDICATIEVE INRICHTINGSSCHETS

3.1 Bebouwing en functies

Het initiatief op het adres Rosheuvel 7 bestaat uit de sloop van de bestaande bedrijfsopstallen, waarna op het perceel 28 grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Deze woningen zijn onderverdeeld in:

• 20 tussen/hoekwoningen;
• 6 twee-onder-een-kapwoningen, en;
• 2 vrijstaande woningen.

Woningen

Het bouwplan zorgt, zoals weergegeven op de indicatieve inrichtingsschets, voor de realisatie van een binnenhof. Alle woningen zijn gesitueerd met hun voorgevel naar dit hof. De verschillende typen woningen staan verdeeld rondom het hof en zorgen daarmee voor een gedifferentieerd straatbeeld. Met dit initiatief wordt aansluiting gezocht bij de omliggende percelen en woningen qua afmeting en situering van de bebouwing. Hierin wordt uitgegaan van twee lagen met kap, waarbij de nok hoofdzakelijk parallel aan de weg wordt gesitueerd. Onderstaande afbeeldingen laten een indicatieve impressie van de nieuwe woningen zien.

INDICATIEVE IMPRESSIES

Openbaar gebied

Het nieuwe hof creëert een verbinding tussen de woonstraten Rosheuvel en Boekweit voor langzaamverkeer. Het autoverkeer wordt ontsloten op de Boekweit. Om een goede verblijfskwaliteit in het midden van het gebied te kunnen realiseren wordt het hof wordt zoveel mogelijk aangekleed met groen. Dit leidt tot kwalitatieve bestrating met een zachte en rustieke uitstraling. Daarnaast wordt er hiermee ruimte gecreëerd voor noodzakelijke parkeerplaatsen.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Ontsluiting

De woningen binnen het plangebied worden, zoals eerder is beschreven, gesitueerd aan het nieuwe hof. Deze woonstraat maakt een verbinding tussen de Rosheuvel en de Boekweit, voor langzaam verkeer. Tevens wordt dit hof gedeeltelijk ingericht om het parkeervraagstuk op te lossen. Dit wordt nader toegelicht in onderstaande paragraaf.

3.2.2 Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het initiatief en voorkomt overlast voor de omgeving. Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in het 'Parapluplan parkeren', vastgesteld op 25 september 2018. Met het parapluplan wordt een eenduidige parkeernorm systematisch vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Voor de te hanteren parkeernormen wordt aangesloten bij de parkeerkencijfers van Nationaal kenniscentrum voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte (CROW: Toekomstbestendig parkeren, december 2018).

Onderhavig initiatief ligt binnen de 'Rest bebouwde kom'. De woningen vallen, om de parkeerbehoefte te bepalen, onder de onderdelen:

• koop, huis, vrijstaand;
• koop, huis, twee-onder-een-kap;
• koop, huis, tussen/hoek;
• koop, huis, sociale koop;
• huur, huis, sociale huur.

In de onderstaande tabel is de berekening van de parkeerkencijfers uiteengezet.

Onderdeel	Parkeerkencijfers	Aantal	Totaal
Koop, huis, vrijstaand	2,5 per woning	2 woningen	5,0
Koop, huis, twee-onder-een-kap	2,4 per woning	6 woningen	14,4
Koop, huis, tussen/hoek	2,2 per woning	9 woningen	19,8
Koop, huis, sociale koop tussen/hoek	2,2 per woning	5 woningen	11,0
Huur, huis, sociale huur	1,8 per woning	6 woningen	10,8
Totaal			61

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat in de nieuwe situatie ten minste 61 parkeerplaatsen nodig zijn. Onderhavig plan voorziet nu in 61,4 (= 61) parkeerplaatsen (zie inrichtingsschets), uiteengezet in:

• Garage met lange oprit (10 x 1,3) = 13 parkeerplaatsen;
• Garage met dubbele oprit (2 x 1,8) = 3,6 parkeerplaatsen;
• Enkele oprit zonder garage (1 x 0,8) = 0,8 parkeerplaatsen;
• Openbare parkeerplaatsen 44 parkeerplaatsen

3.2.3 Verkeer

De realisatie van onderhavig planvoornemen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Eersel wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Eersel tot de rest van de bebouwde kom behoort.

Oorspronkelijke situatie

In de oorspronkelijke situatie was er sprake van een bedrijfsbestemming waar een bedrijf ten behoeve van opslag van zand, grond en zout gevestigd was. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Grootte	Totaal
Grond- En Sloopwerken Eersel B.v.	3,9 - 5,7 per 100 m²	5.600 m²	218,4 - 319,2
Totaal			218,4 - 319,2

Op basis van de bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de oorspronkelijke situatie, in een worst-case scenario, zorgde voor 319 verkeersbewegingen per etmaal op de Rosheuvel. Deze verkeersbewegingen zullen verdwijnen.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden binnen het plangebied 28 grondgebonden woningen gerealiseerd. De woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder de onderdelen:

• koop, huis, vrijstaand;
• koop, huis, twee-onder-een-kap;
• koop, huis, tussen/hoek;

• koop, huis, sociale koop;
• huur, huis, sociale huur.

In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Koop, huis, vrijstaand	7,8 - 8,6 per woning	2 woningen	15,6 - 19,2
Koop, huis, twee-onder-een-kap	7,4 - 8,2 per woning	6 woningen	44,4 - 49,2
Koop, huis, tussen/hoek	7,0 - 7,8 per woning	9 woningen	63,0 - 70,2
Koop, huis, sociale koop tussen/hoek	7,0 - 7,8 per woning	5 woningen	35,0 - 39,0
Huur, huis, sociale huur	5,2 - 6,0 per woning	6 woningen	31,2 - 36,0
Totaal			189,2 - 213,6

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 214 verkeersbewegingen per etmaal. Het gebied wordt ontsloten op de Boekweit. Hier kan het verkeer zich verdelen in zuidwestelijke richting, richting de Postelseweg en in noordoostelijke richting, richting de Voortseweg. Vanaf deze ontsluitingswegen verdeelt het verkeer zich verder in de kern of richting het buitengebied.

Door de verdeling van de voertuigen over twee richtingen zal in de worst-case scenario de toename van het aantal verkeersbewegingen per richting lager zijn dan 214 verkeersbewegingen.

Gezien de huidige verkeersintensiteiten en het aantal vervoersbewegingen dat de wegen in de omgeving van het nieuwe plan kunnen verwerken, kan geconcludeerd worden dat, met de te verwachten toename van het aantal verkeersbewegingen, de maximale aantallen verkeersbewegingen niet boven de landelijke vuistregels uitkomen. Ten aanzien van verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteiten worden daarom geen problemen/hinder verwacht.

Bij de entree van het gebied zal een drempel worden aangelegd waarmee de verkeersveiligheid wordt vergroot.

Conclusie

De verkeersafwikkeling van onderhavig plan kan plaatsvinden via de Boekweit en de omliggende wegen. Deze wegen kunnen deze extra verkeersbewegingen verwerken.

3.3 Groen en water

Binnen het initiatief worden de woningen voorzien van individueel in te richten, tuinen. De openbare ruimte wordt, zoals eerder is vermeldt, voorzien van een groene inrichting middels de ligging aan het hof. Het planvoornemen omvat geen aanleg van oppervlaktewater. Er wordt gestreefd de thans aanwezige solitaire bomen te behouden. In het opgestelde groenplan (zie bijlage 1) wordt getoond op welke wijze het plangebied groen ingericht zal worden.

3.4 Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

3.4.1 Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie van de woningen is gedeeltelijk geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• er wordt gebruikt gemaakt van lucht/water warmtepompen;
• de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd.

3.4.2 Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);
• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• Het zoveel mogelijk behouden van groen / bomen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress;
• goede langzaam verkeersnetwerken.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 28 grondgebonden woningen op de locatie waar in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijf - 1' en 'Wonen - 1' gelden. Dit betekent dat onderhavige locatie reeds gedeeltelijk als woningbouwlocatie is bestemd, maar er waren geen woningen op dit deel van het perceel toegestaan. Dit betekent een toename van 28 extra wooneenheden. Het planvoornemen valt daarmee onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling'.

Verantwoording

De toevoeging van extra woningen sluit aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio. Voor de gemeente Eersel ligt een actuele vraag naar in totaal 537 woningen tot 2025. Met de toevoeging van 28 grondgebonden woningen en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de Kempische woonvisie (zie paragraaf 4.3.2) en woningbouwprogramma.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

• 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
• 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
• 3. werken aan een slimme netwerkstad;
• 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan betreft de realisatie van 28 grondgebonden woningen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.	De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de wooneenheden. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.
ad 2.	Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de wooneenheden kan voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.	Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Het is zaak om bij woningbouw eerst te onderzoeken of dit kan gebeuren binnen bestaand stedelijk gebied. Hieraan wordt voldaan binnen dit planvoornemen. De 28 woningen worden namelijk gerealiseerd op een inbreidingslocatie wat inhoudt dat het bestaand stedelijk gebied niet wordt vergroot.
ad 4.	Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de wooneenheden inclusief de sloop van bedrijfsmatige opstallen en beëindiging van de bedrijfsactiviteiten wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies

Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 IOV woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst.

''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
  Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4.
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
  Onderhavig planvoornemen zorgt voor de sloop van bedrijfsmatige opstallen en de realisatie van een hoogwaardige woonlocatie binnen de kern van Eersel. Deze ontwikkeling zal minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Daarnaast wordt deze woonlocatie gerealiseerd als stedelijke inbreiding, waardoor binnen het concentratiegebied van de gemeente Eersel de stedelijke opgaven worden verwezenlijkt. Dit sluit aan bij de omgeving.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
  Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
  Onderhavig planvoornemen zorgt voor de sloop van bedrijfsmatige opstallen en de realisatie van een hoogwaardige woonlocatie binnen de kern van Eersel. Hiermee draagt dit planvoornemen bij aan de transformatie van verouderde stedelijke gebieden.
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
  Onderhavig planvoornemen voorziet met de sloop van bedrijfsmatige opstallen en de realisatie van een hoogwaardige woonlocatie en mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing. Dit wordt verder uitgewerkt in het bouwplan behorende bij dit planvoornemen.
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
  Onderhavig planvoornemen voldoet aan de in hoofdstuk 5 benoemde eisen voor de opvang en afvoer van hemelwater. Hiermee wordt voldaan aan dit sublid.
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
  Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing.
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
  Onderhavig planvoornemen draagt met de realisatie van 28 grondgebonden woningen bij aan de continuïteit van Eersel als woon-/verblijfslocatie. Daarnaast wordt de gemeentelijke economie gestimuleerd doordat de bewoners van deze locatie normaliter uitgaven binnen de gemeentegrens doen.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken

Ter plaatse van het plangebied geldt het gebiedskenmerk 'Stalderingsgebied'. Het artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik, omdat de nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijke gebied van Eersel op een voormalige bedrijfslocatie. Hiermee ontstaat tevens een logische langzaamverkeerverbinding naar het buitengebied, waarbij verloedering van het plangebied wordt tegengegaan.

De situering van de woningen sluit aan bij de verkavelingsstructuur in directe omgeving. Er wordt hierin aansluiting gezocht bij de omliggende percelen.

Het planvoornemen leidt tot de toevoeging van 28 extra woningen binnen de kern Eersel, waarbij de woningen aansluiten bij de doelstellingen geformuleerd in de Kempische woonvisie (paragraaf 4.3.2). Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang.

4.2.2.4 Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Omgevingsvisie 1.0

Door de gemeente Eersel is op 28 januari 2020 de Omgevingsvisie 1.0 vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

Met betrekking tot de kern Eersel en omgeving is het volgende opgenomen in de Omgevingsvisie:

''Eersel heeft, als grootste kern en dankzij een goede bereikbaarheid, een centrumfunctie binnen de gemeente. Hier zijn voorzieningen zoals zwembad, bibliotheek, scholen en cultureel centrum gevestigd. Hoewel fysieke winkels onder druk staan als gevolg van internetwinkelen heeft het centrum van Eersel met de ruimtelijke kwaliteit van de Markt een goede troef in handen om relevant te blijven voor bewoners en bezoekers.

Nu de contouren van het dorp in principe vaststaan, zal zowel binnen als buiten het ‘stedelijke’ gebied de ruimtelijke druk voor nieuwe ontwikkelingen toenemen. Op ‘inbreidings’ locaties vormt het behoud van de huidige groen kwaliteiten (zeker vanuit klimaatadaptatie) een belangrijke opgave, terwijl buiten het dorp de landschappelijke kwaliteit en de ‘eigen’ Kempische identiteit bewaakt moeten worden bij de transitie naar een nieuw gebruik van het buitengebied.''

Analyse

Onderhavig planvoornemen betreft de realisatie van 28 grondgebonden woningen op een inbreidingslocatie binnen de kern van Eersel. Hierin wordt gestreefd om de huidige groen kwaliteiten mee te nemen in het plan. Dit wordt gedaan middels zo veel mogelijk behoud van de bestaande bomen en de ontwikkeling van een centraal gelegen groenvoorziening. Daarnaast wordt met de realisatie van 28 woningen bijgedragen aan het behoud van voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca en zorg.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Omgevingsvisie 1.0'.

4.3.2 Kempische visie op wonen 2019 - 2023

In maart 2019 is door de samenwerkende Kempengemeenten Eersel, Bladel, Bergeijk en Reusel-De Mierden de Kempische Visie op wonen 2019-2023 vastgesteld. Door Eersel is dit op 12 maart gebeurd. Deze vervangt de individuele woonvisies van deze gemeente die tot dan het geldend beleidskader vormden.

De provincie vraagt van iedere subregio in haar Brabantse Agenda Wonen (2017) een regionaal perspectief op de woningmarkt. Met deze Kempische visie op wonen wordt dit subregionaal perspectief gegeven.

De afgelopen jaren heeft de woningmarkt grote veranderingen doorgemaakt. Van de crisis waarin de huizenmarkt zich vijf jaar geleden bevond, is al lang geen sprake meer. Woningprijzen stijgen en nieuwbouwprojecten raken snel verkocht. De vraag naar woningen is zeer groot. Zelfs zodanig dat het woningaanbod in de bestaande voorraad sterk is afgenomen.

De sterke economische groei die Eindhoven Brainport doormaakt, heeft dus zowel positieve- als negatieve kanten voor de woningmarkt. Doordat de woningen in de Kempen relatief groot zijn, ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning ook hoog. Het aanbod in het betaalbare prijssegment is beperkt. Hierdoor zijn de doorstroommogelijkheden, bijvoorbeeld vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning, beperkt. De Kempengemeenten willen de mogelijkheden benutten om het woningaanbod in het middensegment te vergroten. Dat kan via betaalbare koop- of particuliere huurwoningen, maar ook door ruimte te bieden aan (bewoners)initiatieven voor vernieuwende woonvormen. De verwachting is dat vooral de komende tien jaar nog woningen moeten worden toegevoegd. Na die periode neemt de huishoudensgroei (en daarmee de woningbehoefte) langzaam maar zeker af. Het is daarom zaak om zorgvuldig met het ruimtegebruik (wonen, werken, recreëren, groen) om te gaan. Daarnaast betekenen deze trends dat de Kempengemeenten hun focus steeds meer moeten verleggen van nieuwbouw naar het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.

Speerpunten

Voor de komende jaren zien de 4 Kempengemeenten vijf speerpunten voor de regionale

woningmarkt:

• 1. Versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier.

Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Maar daarbij willen de 4 Kempengemeenten zorgvuldig omgaan met hun groene, dorpse woonmilieu. Daarom wordt primair ingezet op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied:

• De 4 Kempengemeenten willen ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2.440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. Daarmee is de Provinciale woningbehoefteprognose (2017) richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. Gestreefd wordt naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden daarmee voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld.
• In het na te streven afwegingskader wordt rekening gehouden met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente. Dat betekent dat sterk wordt ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder.
• De Kempengemeenten streven naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het wel mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen, bijvoorbeeld als een kern niet over inbreidingslocaties beschikt of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen.

• 2. Behoud voor betaalbaar wonen. De sterke economische groei in Brainport Eindhoven leidt tot sterke prijsstijgingen in de koopsector, ook in de Kempen. Daarom willen de Kempengemeenten de komende jaren extra aandacht voor het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen:

• Minimaal 40% van de totale woningbouwopgave wordt in het sociale segment (huur en koop) gerealiseerd.
• Bij substantiële nieuwbouwprojecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur (exclusief Ruimte voor Ruimte).
• We maken bij voorkeur regionale prestatieafspraken met daarbij concrete maatregelen om de doorstroming naar de particuliere sector te vergroten.
• Monitoren van de doorstroming in de sociale huur en zo nodig maken van aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet / onvoldoende op gang komt.
• Regionaal wordt de grondprijs voor sociale huur afgestemd die realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk maakt (in samenhang onderzoeken met mogelijkheden om tot tweehurenbeleid over te gaan).
• Onderzoeken mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten / tijdelijke woonvormen
• Onderzoeken mogelijkheden en behoefte voor de ontwikkeling van Tiny Houses en vastleggen van kwalitatieve kaders
• Gemeenten gaan samen met woningcorporaties in gesprek over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio.
• Particuliere investeerders worden door de regio gefaciliteerd om komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren.
• Met woningcorporaties worden bij voorkeur regionale prestatieafspraken gemaakt over het huisvesten van vergunninghouders. Uitgangspunt is dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dat niet mogelijk is, gaan de gemeenten op zoek naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad.

• 3. Zorg voor elkaar faciliteren.

Onze inwoners zijn betrokken bij elkaar en helpen waar dat nodig is. Daardoor zijn er in de basis goede voorwaarden om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. De komende jaren willen de 4 Kempengemeenten sterker inzetten op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen, zowel in de nieuwbouw als bestaande voorraad:

• Nieuwe woningen dienen minimaal te voldoen aan het Basispakket WoonKeur en voor de vijf grote kernen (Bladel, Eersel, Bergeijk, Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven die zich aantoonbaar richten op het betaalbare starterssegment krijgen hierbij een uitzonderingspositie.
• We streven naar meer bewustwording onder ouderen (vanaf 65 jaar) in de Kempenregio door ze te adviseren over levensloopgeschikte maatregelen, ze wegwijs te maken over de mogelijkheden met betrekking tot de financiering van aanpassingen aan de woning en het informeren over de mogelijkheden en gevolgen (financieel) bij het verhuizen naar een meer passende (kleinere, levensloopgeschiktere) woning.
• Met zorgpartijen worden mogelijkheden bekeken om initiatieven om de sociale en fysieke woonomgeving beter in te richten op het langer zelfstandig wonen breder over de regio uit te rollen.
• We gaan afspraken maken over de samenwerking in ‘DOOR’ samen met zorginstanties en corporaties, om zo belemmeringen tussen de overgang van beschermd wonen en zelfstandig wonen te verminderen.
• We willen eventuele belemmeringen bij het ontwikkelen van mantelzorgwoningen wegnemen en de mogelijkheden voor deze woonvorm meer onder de aandacht brengen.

• 4. Wij zijn klaar voor de toekomst.

Onze regionale Klimaatvisie geeft het al aan; wij zijn ambitieus als het gaat om het verduurzamen van onze woonomgeving. In 2025 willen de 4 Kempengemeenten energieneutraal zijn. Om dat te halen moet de komende jaren een stapje extra gezet worden. Met elkaar willen we concrete ambities voor het verduurzamen van onze huur- en koopwoningvoorraad komen:

• We gaan met energieleveranciers in gesprek om te kijken of de benodigde randvoorwaarden om deze duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren, aanwezig zijn.
• Gezamenlijke, regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van belang en mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energie verbruik om te gaan
• Opstellen Warmtevisie voor het aardgasloos maken van bestaande wijken
• Onderzoeken aanpak bestaande huurvoorraad
• Met concrete aanpak, meetbare doelen en instrumenten per buurt
• Bewustwording energiegedrag in de woning ? In overleg met commerciële verhuurders over verduurzaming particuliere huurvoorraad

• 5. Werken én wonen.

De regio Eindhoven is de economische koploper van Nederland. Nergens is de economische groei zo groot als hier. Daarmee worden ook veel buitenlandse werknemers aangetrokken die op zoek zijn naar een woning in de brede regio; zowel in het goedkope- als dure prijssegment. De 4 Kempengemeenten willen de woonmogelijkheden voor deze werknemers vergroten, zodat mogelijke ‘lasten’ afnemen en de ‘lusten’ toenemen:

• Er wordt een regionaal afwegingskader opgesteld voor huisvesting van arbeidsmigranten op. Daarin nemen worden kwaliteitscriteria opgenomen waaraan nieuwe initiatieven worden getoetst.
• Onwenselijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten worden in kaart gebracht. Met werkgevers gaan we in gesprek over het sluiten van deze locaties.
• We maken afspraken met Brainport over het intensiveren van de informatie-uitwisseling over de woningbehoefte van kenniswerkers in die werken in de regio Eindhoven Brainport.

Analyse 

Het gaat met 28 woningen om een middelgrote toevoeging aan het woningbouwprogramma van de gemeente Eersel om te voorzien in de, in de Kempische visie op wonen aangegeven behoefte voor Eersel tot 2028 van 460 woningen. Het betreft een binnenstedelijke herstructurering met starters en doorstroomwoningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan wonen voor doelgroepen als senioren en starters. De woningen worden aardgasloos uitgevoerd.

Conclusie

Het plan is passend binnen de Kempische visie op wonen 2019 – 2023.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten paragrafen

5.1 Bodemkwaliteit

5.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.2 Analyse

Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Lankelma uit Oirschot een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd: rapport "Indicatief bodem- en asbestonderzoek Rosheuvel 7, Eersel" (18 mei 2021, 2002408). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 2.

Om het depot en de grondwallen te onderzoeken heeft Bodex milieukundig adviesbureau uit Middelbeers een indicatieve bodembemonstering uitgevoerd: rapport "Indicatieve bemonstering depot en grondwallen Rosheuvel 7a te Eersel" (12 oktober 2020, BM.0120018/IGM/mhe.01). Het onderzoeksrapport is als bijlage 3 toegevoegd.

Middels bovenstaande bodemonderzoeken is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater in fase 1 van het onderzoek vastgelegd.

Geadviseerd wordt het onderzoek fase 2 zo snel mogelijk uit te voeren, zodat een totaalbeeld van de gehele locatie wordt verkregen.

In het kader van de geplande herontwikkeling is door Bodex Mlieu B.V. een plan van aanpak (31 maart 2021, kenmerk BM.0120018/PVA/MHA) opgesteld dat ter goedkeuring is voorgelegd aan de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (zie bijlage. 4). Geadviseerd wordt om de aangetoonde verontreinigingen met minerale olie op te nemen in het plan van aanpak. Middels de werkzaamheden die zijn opgenomen in het plan van aanpak wordt de bodemkwaliteit binnen het plangebied geschikt gemaakt voor de toekomstige woonbestemming en het voorgenomen gebruik.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee is vastgelegd dat de vervuilde gronden dienen te worden afgevoerd alvorens de gronden in gebruik genomen worden voor wonen.

5.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan. Op basis van het Indicatief bodem- en asbestonderzoek en indicatieve bemonsteringen depot en

grondwallen Rosheuvel 7 te Eersel kan geconcludeerd worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse voldoende is onderzocht voor de herziening van het bestemmingsplan.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

5.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

5.2.2 Analyse

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een rustige woonwijk. In de omgeving is slecht van beperkte functiemenging sprake en er is weinig verstorend verkeer.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Schuttersgilde aan Rosheuvel (SBI-code 9262.8); grootste hinderafstand bedraagt 500 meter voor het aspect gevaar. Binnen deze contour maakt het plan nieuwe gevoelige objecten mogelijk; deze zijn gelegen ten oosten van de schuttersgilde. De schietbomen van het gilde staan in de zuid-westhoek; de schietrichting bedraagt naar het zuidwesten, waarbij bijna altijd een kogelvanger wordt gebruikt. De gevarencontour zal dan ook niet over deze woningen liggen; vanuit het oogpunt van het aspect gevaar is het acceptabel dat de woningen gebouwd worden. Daarnaast kent het Schuttersgilde een hinderafstand van 300 meter voor het aspect geluid.

Dit kan aanleiding zijn voor sporadische klachten van geluidhinder, maar dit is in het kader van een planologische afweging toch aanvaardbaar. Dit komt doordat slechts 17 dagen per jaar (totaal 60 uren op jaarbasis) dergelijke geluidhinder plaatsvindt.

Hoveniersbedrijf aan Boksheidsedijk 6 (SBI-code 014.4); grootste hinderafstand bedraagt 30 meter voor het aspect geur en geluid. Afstand tot aan het plangebied is groter. Daarnaast zijn er reeds woningen gelegen tussen het hoveniersbedrijf en onderhavig plangebied. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op de vergunde milieuruimte van het hoveniersbedrijf.

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Externe veiligheid

5.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

Hoewel het plan geen nieuwe kwetsbare objecten bevat en het aantal personen dat binnen het plangebied verblijft niet toeneemt, is het noodzakelijk nader in te gaan op het aspect externe veiligheid.

5.3.2 Beoordelingskader

Het kader voor het beoordelen van externe veiligheid bestaat met name uit:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt daarnaast getoetst aan de van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit onder meer het Activiteitenbesluit en het Besluiten algemene regels ruimtelijke ordening.
De gemeente Eersel heeft in de 'Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Eersel' beschreven hoe de gemeente omgaat met externe veiligheidsvraagstukken binnen haar gemeente. Dit document dient als aanvulling op de landelijke regelgeving.

Kernbegrippen
In het beoordelingskader staan twee kernbegrippen centraal:

• Plaatsgebonden risico:
  Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, van overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico kan op een kaart worden weergegeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten met eenzelfde plaatsgebonden risico verbinden. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is de risicocontour van 10-6/jaar het meest relevant. Binnen deze contour mogen geen nieuwe kwetsbare objecten gerealiseerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.
• Grenswaarde:
  Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het groepsrisico wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde (= '1'). Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Verantwoordingsplicht groepsrisico
Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre eventuele externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (veelal de gemeente), waardoor het externe veiligheidsaspect wordt meegewogen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. In onderstaand overzicht (volgend uit de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico) zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en toegelicht.

Bron	Wanneer en opzet verantwoording groepsrisico
Inrichtingen (Bevi)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen.
Buisleidingen (Bevb)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 100% letaliteitgrens bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.
Transportroutes (Bevt)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 200 meter-zone bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.

Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.

5.3.3 Analyse

De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten ten opzichte van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de Risicokaart.

UITSNEDE RISICOKAART NEDERLAND

Inrichtingen
Er liggen geen Bevi-inrichtingen op korte afstand van het plangebied.

Buisleidingen
Er liggen geen buisleiding die onder het Bevb vallen op korte afstand van het plangebied.

Transportroutes
Er liggen geen transportroutes die onder het Bevt vallen op korte afstand van het plangebied.

5.3.4 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.4 Geurhinder veehouderijen

5.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.4.2 Analyse

De nieuwe woningen betreffen geurgevoelige objecten. In de nabijheid van het plangebied liggen geen (intensieve) veehouderijen. De dichtstbijzijnde veehouderij is de melkveehouderij aan de Berken 6 op een afstand van circa 720 meter tot het plangebied. Enerzijds worden als gevolg van het plan geen veehouderijen in hun bedrijfsvoering belemmerd en anderzijds is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woning.

5.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.5 Geluid

5.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.5.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten.

Verkeerslawaai
Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszones van wegen. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

5.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen. Onderhavig plan omvat de realisatie van 28 grondgebonden woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op.

De monitoringstool die in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is opgesteld, geeft de volgende jaargemiddelden voor de relevante stoffen ter plaatse van het meest relevante meetpunt 'Postelseweg, Eersel / 24283'.

categorie			grenswaarde	2018	2020	2030
jaargemiddelde concentratie NO2			40 µg/m³	17,1	15,2	9,6
jaargemiddelde concentratie PM10	40 µg/m³	19,1	18,0	14,4
jaargemiddelde concentratie PM2.5	25 µg/m³	11,9	11,1	8,1
overschrijdingsdagen per jaar- gemiddelde concentratie PM10	35	6,9	6,3	6,0

Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat aan alle grenswaarden wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.7 Volksgezondheid

5.7.1 Inleiding

Het aspect volksgezondheid heeft de laatste jaren meer aandacht gekregen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Aangetoond moet worden dat een ruimtelijke ontwikkeling geen negatief effect heeft op de volksgezondheid.

Een beoordeling van de effecten op de volksgezondheid doet zich met name voor de ontwikkeling van of in de buurt van veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen. In deze paragraaf wordt het plan aan deze aspecten getoetst.

5.7.2 Veehouderijen

Bij het beoordelen van de effecten van veehouderijen op de volksgezondheid wordt onderscheid gemaakt in endotoxinen en geitenhouderijen. De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 - die bedoeld is bij de nieuwvestiging of verandering van veehouderijen - biedt een stappenplan dat ook deels geschikt is voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van veehouderijen.

Endotoxinen
Endotoxinen zijn bouwstenen van bepaalde bacteriën die een giftig effect op de mens kunnen hebben en tot gezondheidsklachten kunnen leiden. Endotoxinen komen vaak voor in fijnstof van intensieve veehouderijen. Conform stap 5 van het stappenplan moet de ligging van het initiatief ten opzichte van veehouderijen worden beoordeeld. Bij een afstand van meer dan 1 kilometer tot pluimveehouderijen en van meer dan 250 meter tot overige veehouderijen (behoudens geitenhouderijen) is er geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van endotoxinen. Het Bestand Veehouderijbedrijven biedt de benodigde gegevens van de veehouderijen.

Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 1000 meter rondom het plangebied zijn geen pluimveeveehouderijen actief. Bovendien liggen er geen overige veehouderijen binnen 250 meter van het plangebied. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect endotoxinen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van endotoxinen.

Geitenhouderijen
Uit onderzoek is gebleken dat omwonenden in een straal van 2 km rondom geitenhouderijen een verhoogde kans hebben op longontsteking. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van geitenhouderijen moet beoordeeld worden of er een effect is op de volksgezondheid.

Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 2 km rondom het plangebied zijn echter geen geitenhouderijen met meer dan 100 geiten actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect geitenhouderijen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van geitenhouderijen.

5.7.3 Boom- en fruitteelt

Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze middelen kunnen een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen verwaaien. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van 28 grondgebonden woningen waar personen gedurende langere tijd verblijven. Binnen 50 meter rondom het plangebied zijn geen kwekerijen aanwezig of kunnen kwekerijen worden ontwikkeld. Geconcludeerd wordt dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met spuitzones als gevolg van boom- en fruitteelt.

5.7.4 Hoogspanningsverbindingen

De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van 28 grondgebonden woningen waar kinderen gedurende langere tijd verblijven. Desalniettemin wordt opgemerkt dat er sprake is van een zeer grote afstand tot hoogspanningsverbindingen, namelijk ruim 2.900 meter, en dat het schadelijke magneetveld zich tot maximaal enkele honderden meters van de hoogspanningsverbinding uitstrekt. Er is geen nader onderzoek nodig.

5.7.5 Conclusie

Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.8 Archeologie

5.8.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.8.2 Analyse

Onderhavig plangebied kent in het vigerend bestemmingsplan gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4.2'. Ter plaatse van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek verplicht voor alle bodemingrepen (waaronder het bouwen) met een oppervlakte van meer dan 500 m² en een diepte van meer dan 50 centimeter.

Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek

Het initiatief overschrijdt deze grenzen. Om inzichtelijk te maken of er archeologische vondsten zijn te verwachten is door Econsultancy een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd: rapport "Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek, Rosheuvel 7, Eersel" (23 november 2020, 13156.003). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 5.

Econsultancy concludeert het volgende:

De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals opgesteld tijdens het bureauonderzoek, is door het booronderzoek grotendeels ontkracht. In het noordoostelijk deel van het plangebied is echter een plaggendek (enkeerd) aangetroffen. Hierdoor blijft een middelhoge en hoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden uit het (Laat-)Paleolithicum tot en met de IJzertijd en van de Late-Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd onverminderd hoog.

Op basis van de waargenomen bodemverstoringen en de aanwezigheid van bebouwing op een deel van de nieuwbouwlocatie, kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden merendeels niet meer in-situ worden verwacht, behalve in het noordoostelijk deel van het plangebied. Daar is in-situ bewaring van archeologische resten wel mogelijk.

ADVIES VRIJGAVE GRONDEN, GRONDEN MET STREEPARCERING

Advies

Econsultancy adviseert op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek (IVO-O) om het zuidelijk en noordwestelijk deel van het plangebied vrij te geven. Voor het noordoostelijk deel van het plangebied wordt daarentegen verder vervolgonderzoek, middels proefsleuven (IVO-P), geadviseerd. Bovenstaand betreft een advies, opgesteld door Econsultancy. Het advies dient ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de bevoegde overheid (gemeente Eersel). Na beoordeling wordt door de bevoegde overheid een besluit genomen.

Proefsleuvenonderzoek

Econsultancy heeft een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd: rapport "Proefsleuvenonderzoek, Rosheuvel 7, Eersel" (11 juni 2021, 13156.005). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 6. Doel van het proefsleuvenonderzoek is het aanvullen en toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachting zoals vermeld in het bureau- en booronderzoek. Het gaat om gebied- of vindplaatsgericht onderzoek.

Econsultancy concludeert het volgende:

In het onderzoeksgebied werden hoge zwarte enkeerdgronden verwacht. Die zijn er oorspronkelijk wel geweest, maar deze zijn tegenwoordig (deels) machinaal herwerkt. Tijdens het archeologisch proefsleuvenonderzoek bleek, dat de bodemprofielen bestonden uit zogenaamde AC-profielen. Het terrein is blijkbaar afgegraven geweest en vervolgens geëgaliseerd. De archeologische sporen werden verwacht in de top van de C-horizont. De ‘sporen’ beperkten zich echter tot de afdrukken van de graafbak van een moderne graafmachine en enkele grotere uitgravingen. Er werden geen archeologische vondsten aangetroffen. Het hele onderzoeksgebied blijkt dan ook ernstig verstoord te zijn.

Selectieadvies 

Tijdens het proefsleuvenonderzoek werden er in de top van de C-horizont, buiten de afdrukken van de tandenbak van een graafmachine, geen archeologische sporen aangetroffen en vondstmateriaal ontbrak ook volledig. In de geroerde bovenlaag werd er naast baksteen en puin ook plastic aangetroffen tot op een diepte van 1,1 m beneden maaiveld. Aangezien er geen behoudenswaardige archeologische vindplaats in het plangebied aanwezig was, is vervolgonderzoek niet aan de orde en adviseert Econsultancy om het plangebied voor verdere ontwikkeling vrij te geven. Bovenstaand advies betreft het selectieadvies van Econsultancy. Het definitieve selectiebesluit zal worden genomen door de bevoegde overheid, de gemeente Eersel.

Selectiebesluit

De gemeente Eersel heeft op basis van voorgaand proefsleuvenonderzoek en het daarin opgenomen advies het volgende besluit genomen (zie bijlage 7):

Aangezien er geen behoudenswaardige archeologische vindplaats in het plangebied aanwezig was, neemt de gemeente Eersel het advies van Econsultancy over. We geven naast dit gebied ook de locatie van de zand/puinhoop vrij. Kortom, het gehele plangebied is bij deze vrijgeven voor verdere ontwikkeling.

5.8.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan. De dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 4.2' is verwijderd voor dit plangebied.

Mochten tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen, dan dient hiervan melding te worden gemaakt conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit juli 2016 bij het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

5.9 Cultuurhistorie

5.9.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.9.2 Analyse

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.

5.9.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.10 Natuurwaarden

5.10.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.10.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan enerzijds om verstorende effecten zoals geluid, licht en trillingen op natuurgebieden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland en anderzijds om stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Verstorende effecten
Gezien de aard en omvang van het plan en de afstand tot Natuurnetwerk Nederland (circa 10,9 kilometer van het gebied 'Leenderbos, Groote Heide & De Plateax) kan worden geconcludeerd dat het plan geen verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot Natuurnetwerk Nederland.

Stikstofdepositie
Bijlage 8 bevat het stikstofdepositie-onderzoek waarin zowel de bouwfase als de gebruiksfase zijn beoordeeld. Daaruit volgt dat het plan geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden heeft.

Soortenbescherming
Bij ontwikkeling van het initiatief kunnen natuurwaarden in het gebied verstoord worden. Econsultancy uit Swalmen heeft een quickscan flora en fauna uitgevoerd om de effecten van het plan op beschermde soorten te bepalen: rapport "Rapportage quickscan Wet natuurbescherming Rosheuvel 7 te Eersel" (1 oktober 2020, 13156.001). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 9.

Econsultancy concludeert dat op basis van onderhavige quickscan voor uitvoering van de plannen middels nader onderzoek meer duidelijkheid dient te worden verkregen omtrent de eventuele functie van de onderzoekslocatie voor gebouw- en boombewonende vleermuizen, bunzing, wezel, hermelijn, steenmarter, eekhoorn, buizerd, havik, ransuil en sperwer.

Econsultancy uit Swalmen heeft een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd om de effecten van het plan op de hiervoor benoemde beschermde soorten te bepalen: rapport "Rapportage aanvullend ecologisch onderzoek Rosheuvel 7 te Eersel" (28 september 2021, 13156.002). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 10.

Inspectie op nesten van jaarrond beschermde nesten buizerd, havik, ransuil, sperwer en eekhoorn, holtes, spleten en loshangend schors

Op de onderzoekslocatie zijn geen jaarrond beschermde nesten van de buizerd, havik, ransuil en sperwer waargenomen. Verder zijn ook geen voortplantings- en winternesten van de eekhoorn waargenomen en zijn er geen geschikte holten en spleten van boombewonende vleermuizen aangetroffen.

Functie onderzoekslocatie voor gebouwbewonende vleermuizen en vliegroute

Door de voorgenomen sloopwerkzaamheden zullen er geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen worden verstoord/vernietigd. In de schuur/garage bevinden zich geen verblijfplaatsen van de onderzochte soorten. Overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van gebouwbewonende vleermuizen is niet aan de orde bij de voorgenomen plannen.

Eventuele verblijfplaatsen van vleermuizen in de omliggende bebouwing zullen gezien de onderlinge afstand en de schaal van de werkzaamheden geen hinder ondervinden van de geplande sloop en nieuwbouw op de onderzoekslocatie, mits geen toename plaatsvindt van nachtelijke verlichting op de gevels van de woningen.

Door de voorgenomen werkzaamheden worden geen essentiële foerageergebieden of vliegroutes aangetast. De bomenrij in het noordelijk deel van de onderzoekslocatie vervult geen functie als vliegroute. De vleermuizen vertoonden geen duidelijke binding met de bomenrijen. Het betrof enkel foeragerende dieren, die geen van de bomenrijen volgden. Om deze redenen kan overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft vleermuizen worden uitgesloten. Er zijn geen aanvullende maatregelen benodigd.

Functie onderzoekslocatie voor steenmarter en kleine marterachtige

Uit onderhavig onderzoek is gebleken dat de onderzoekslocatie geen essentiële functie heeft voor de streng beschermde steenmarter, hermelijn, wezel en bunzing. Een overtreding op een verbodsbepaling uit de Wet natuurbescherming ten opzichte van deze soorten is dan ook op redelijkerwijs uit te sluiten.

Algemene zorgplicht en broedseizoen

Gedurende de voorgenomen sloop- en kapwerkzaamheden dient te allen tijde de algemene zorgplicht in acht te worden genomen. Eventueel ten tijde van de werkzaamheden op de onderzoekslocatie aanwezige dieren dienen de mogelijkheid te krijgen om weg te komen. Het verwijderen van materialen als stenenstapels, takkenhopen en bladeren dient buiten de gevoelige periode van voortplanting of winterrust plaats te vinden. Daarnaast moet er voor algemene broedvogels rekening gehouden worden met het broedseizoen.

Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

5.10.3 Conclusie

Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.11 Waterparagraaf

5.11.1 Inleiding

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.11.2 Beleid

5.11.2.1 Nationaal niveau

• Het Nationaal Waterplan
  Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

5.11.2.2 Provinciaal niveau

• Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2016-2021
  Dit plan bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2016-2021. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

5.11.2.3 Waterschap De Dommel

Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap De Dommel. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:

• Het Waterbeheerplan 2016-2021
  Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' is een strategisch document. Hierin wordt aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe het waterschap dit wil bereiken. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021.
  
• Brabant Keur
  Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water.
  Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is in de Algemene regels bij de keur het volgende opgenomen:
  • 1. Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 500 m² stelt het waterschap geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.
  • 2. Bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 500 m², maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel:

    benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

  • 3. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig.
    
• De notitie Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk
  De beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk’ maakt inzichtelijk welke hydrologische consequentie(s) ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hebben op het watersysteem. Het bevat beleidsuitgangspunten, voorwaarden en normen om de negatieve hydrologische consequenties te compenseren. Tevens zijn de navolgende toetsaspecten opgenomen:
  • 1. afvoer uit het gebied;
  • 2. oppervlaktewaterstanden;
  • 3. overlast/schade;
  • 4. grondwateraanvulling;
  • 5. grondwaterstanden.

5.11.2.4 Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2016-2021

Het gemeentelijke beleid is opgenomen in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2016-2021 (vGRP), dat op 15 december 2015 is vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is de onderstaande voorkeursvolgorde:

• 1. Hergebruik
• 2. Vasthouden / infiltreren
• 3. Bergen en afvoeren
• 4. Afvoeren naar oppervlaktewater (direct of indirect)
• 5. Afvoeren naar de riolering

In het hemelwaterbeleid legt de gemeente nieuwe bergingseisen vast. Op grond hiervan hanteert de gemeente een bergingseis van 60 mm bij een uitbreiding tot 2.000 m². Het vGRP bepaalt dat infiltreren van het hemelwater de voorkeur heeft, mits voldaan wordt aan het gebruik van niet verontreinigende materialen ten behoeve van de grondwaterbescherming.

5.11.3 Watersysteem

Oppervlaktewater

Er is in de huidige situatie binnen het plangebied een afgravingsplas aanwezig die ontstaan is na afgraving van vervuilde grond. Deze heeft geen verbindingen met andere watergangen.

Buiten het plangebied is ten zuiden van de Rosheuvel een watergang gelegen.

Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.

 

Riolering

In de huidige situatie is binnen het plangebied geen riolering aanwezig. Voor de toekomstige situatie wordt het gebied voorzien van een (verbeterd) gescheiden stelsel.

 

Het plangebied vraagt geen extra zorg met betrekking tot wateroverlast / water-op-straat vanuit het rioolstelsel.

5.11.4 Beschrijving watersysteem plangebied

Door Grasveld Civiele Techniek is een notitie opgesteld waarin de bestaande en nieuwe situatie met betrekking tot het vuil- en regenwater is opgenomen, notitie: ''Waterplan Rosheuvel'' (10 december 2021, G318/007/2020/1026N01v3). De notitie is als bijlage 11 bij deze toelichting opgenomen. Hierna is een samenvatting opgenomen.

Vuilwater (DWA)

De nieuwe DWA riolering van de woningen wordt middels een nieuw hoofdrioolstelsel vervoerd naar een aansluiting in de Rosheuvel. Het DWA-stelsel krijgt een minimale diameter van 315 mm met een afschot van minimaal 1 op 300.

Regenwater (HWA)

Het totale verhard oppervlak (dakoppervlak, rijwegen, parkeerplaatsen, e.d.) van het bouwplan is berekend op basis van het Voorlopige Ontwerp van 25 augustus 2020. Het totaal aan verhard oppervlak bedraagt 5.730 m². De bestaande boerderij is hierbij buiten beschouwing gelaten.

Op basis van het berekende verhard oppervlak bedraagt de wateropgave 5.730 m² (verhard oppervlak) x 1 (gevoeligheidsfactor) x 0,06 m (bergingseis) = 344 m³.

Om deze wateropgave in te vullen, heeft Grasveld een drietal wadi's in het plangebied voorzien. De grote wadi wordt uitgevoerd met taluds van 1 op 3 met een diepte van 0,80 m. De capaciteit van deze wadi bedraagt ca. 322 m³. Hierin is gerekend met een waterschijf van 0,7 m en 0,1 m waking. De twee kleine wadi's worden eveneens uitgevoerd met een talud van 1 op 3 echter hebben deze een diepte van 0,30 m. De wadi's hebben tezamen een capaciteit van ca. 24 m³. Hierin is gerekend met een waterschijf van 0,2 m en 0,1 m waking.

De woningen en verhardingen wateren bovengronds af op de wadi's. De wadi's zijn onderling met elkaar verbonden waardoor er één stelsel ontstaat. De totale bergingscapaciteit in dit stelsel is 24 + 322 = 346 m³.

Vanuit de grote wadi in het midden van het plangebied wordt een overstortleiding gerealiseerd naar de bestaande watergang in de Rosheuvel. In deze overstortleiding komt een overstortmuur met doorlaat landelijk debiet om de wadi vertraagt te laten leeglopen. De overstorthoogte wordt in een later stadium uitgewerkt.

Vanuit de gemeente is een aanvullende eis dat er tijdens een bui T = 100 geen wateroverlast ontstaat. Hierin wordt gerekend met een bui van 70 mm. Dit resulteert in een bui van 402 m³.

Doordat de wadi's niet vol zitten met een bui van 60 mm is er een overcapaciteit op de wadi's. Als de wadi's tot maaiveld gevuld zijn bedraagt de capaciteit ca. 404 m³. Hierdoor is de capaciteit voldoende groot om wateroverlast gedurende een bui van 70 mm te voorkomen.

Middels een voorwaardelijke verplichting in de regels wordt de aanleg van voldoende waterberging binnen het plangebied geborgd.

5.11.5 Advies / overleg Waterschap

Het advies van het Waterschap is verwerkt in het Waterplan van 21 december 2021 en in bovenstaande toelichting. Hiermee is het Waterschap akkoord met de waterhuishoudkundige maatregelen.

5.11.6 Conclusie

Het aspect water vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.12 Milieueffectrapportage

5.12.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Andere activiteiten zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

5.12.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject) zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Aan de hand van de onderstaande toetsingscriteria (conform bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn) vindt hiervan een motivering plaats:

• 1. kenmerken van het project;
• 2. plaats van het project;
• 3. kenmerken van het potentiële effect.

ad 1.	Onderhavig plan betreft de realisatie van 29 grondgebonden woningen. Dit plan blijft ver onder de drempelwaarde van 2000 woningen in een aaneengesloten gebied.
ad 2.	In de nabije omgeving van het plangebied liggen geen gevoelige gebieden, zoals Natura 2000-gebieden, waterwingebieden, of landschappelijk of archeologisch waardevolle gebieden. Zie ook paragrafen 5.8, 5.9, 5.10 en 5.11.
ad 3.	Uit de paragrafen 5.1 tot en met 5.11 is gebleken dat het plan geen significante milieueffecten op de omgeving heeft.

5.12.3 Conclusie

Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Een m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

6.2 Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Maatschappelijk

6.3.1 Omgevingsdialoog

De initiatiefnemer heeft contact gezocht met de direct omwonenden en heeft hen geïnformeerd over voorliggend initiatief. Omwonenden hebben geen bezwaren geuit tegen het voornemen. Een verslag van het gevoerde omgevingsdialoog is bijgevoegd als bijlage 12 van de toelichting.

6.3.2 Vooroverleg

Volgens de inventarisatie ruimtelijke aspecten van de provincie zijn er met betrekking tot dit plan geen bijzondere aspecten, daarmee is het wettelijk vooroverleg afgerond.

6.3.3 Ter inzagelegging

Het plan heeft de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen.

Voor deze ontwikkeling is tegelijkertijd toepassing gegeven aan de "Coördinatieverordening ruimtelijke plannen gemeente Eersel 2017", vastgesteld op 21 maart 2017. Deze coördinatieregeling maakt het mogelijk om benodigde besluiten voor een ontwikkeling gezamenlijk voor te bereiden en te coördineren. Voor alle besluiten, die genomen moeten worden ten behoeve van het plan, wordt gelijktijdig dezelfde procedure doorlopen. Dit betekent dat het ontwerpbesluit voor de omgevingsvergunning tezamen met voorliggend ontwerpbestemmingsplan "Rosheuvel 7, Eersel" is voorbereid en gelijktijdig ter inzage is gelegd.

Het ontwerpbesluit voor de omgevingsvergunning en bijbehorende bijlagen zijn opgenomen in de bijlagen 13 en 14.

Het bestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning Gerst hebben vanaf 11 november 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen tot en met 22 december 2021.

Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn diverse zienswijzen ingediend.

In bijlage 15 is de Nota zienswijzen opgenomen waarin de zienswijzen zijn beantwoord en is aangegeven of er daardoor aanpassing van het plan gewenst is.

Ten aanzien van het bestemmingsplan zijn de volgende aanpassingen verwerkt:

• De teksten in paragraaf 5.11.3 in de toelichting met betrekking tot het oppervlaktewater zijn aangepast;

• In de toelichting is paraaf 3.2.1 Ontsluiting als volgt aangepast:
  De woningen binnen het plangebied worden, zoals eerder is beschreven, gesitueerd aan het nieuwe hof. Deze woonstraat maakt een verbinding tussen de Rosheuvel en de Boekweit voor zowel langzaam verkeer.

Daarnaast zijn enkele ambtshalve aanpassingen doorgevoerd:

• Bijlage 8 Watertoets is vervangen door de versie van 10 december 2021;
• Het aanvullende onderzoek Natuurwaarden is toegevoegd als bijlage bij de toelichting, waarmee de voorwaardelijke verplichting in artikel 8.4.3. is komen te vervallen;
• De dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 4.2' is vervallen nadat middels het selectiebesluit het proefsleuvenonderzoek akkoord is bevonden. Het selectiebesluit is toegevoegd als bijlage 7 bij de toelichting.

6.3.4 Vaststelling

Op 19 april 2022 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De gronden met de bestemming ‘Groen’ zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, reclame-uitingen en evenementen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer- verblijfsgebied (artikel 4)

De gronden met de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ zijn bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, ambulante detailhandel, evenementen terrassen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven voor deze gebouwen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen-1 (artikel 5)

De gronden met de bestemming ‘Wonen - 1’ zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid op de begane grond. Voor de beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn nadere gebruiksregels opgenomen. Daarnaast zijn tuinen, erven en verhardingen, voorzieningen voor verkeer en verblijf en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Hierbij moet de aangegeven typologie (vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd, gestapeld of patio) worden aangehouden. Aanvullende nieuwbouw van woningen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. Op de verbeelding zijn per bouwvlak de goot- en bouwhoogte aangegeven. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken en ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven voor hoofdgebouwen, voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen de bestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor overschrijding van de achtergevelrooilijn, voor de bouw van een praktijkruimte en voor het toestaan van lichte bedrijvigheid als nevengeschikte activiteit bij de woonfunctie, die niet voorkomt in de Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1 van de regels), maar naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie A.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregels (artikel 7)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 9)
In dit artikel is een algemene wijzigingsregel opgenomen ten behoeven van een andere inrichting van de openbare ruimte.

Overige regels (artikel 10)

In dit artikel zijn de regels met betrekking tot parkeren en laden/lossen opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 12)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.