Sint Josephstraat 39-53, Dongen 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sint Josephstraat 39-53, Dongen 1e herziening" van de gemeente Dongen.

1.1 Aanleiding en doel

Voor de ontwikkeling van het terrein Sint Josephstraat 39 - 53 is een stedenbouwkundig plan

ontwikkeld welke is vertaald in het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat 39 - 53, Dongen'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 28 januari 2021 vastgesteld. Tegen het plan is beroep ingesteld. De bezwaarmaker gaf aan dat de opgenomen bouwhoogte van 11 meter voor het voorste deel van het oude JAL-complex hoger is dan de feitelijke bouwhoogte van dit deel.

Naar aanleiding hiervan heeft overleg plaatsgevonden met bezwaarmaker, met de ontwikkelaar en de gemeente en is tot een oplossing gekomen waarbij de bouwhoogte van het betreffende voorste deel van het oude JAL wordt verlaagd van 11 naar 9,5 meter.

Doel van voorliggend bestemmingsplan is deze oplossing ook planologisch vast te leggen.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor de herziening van de bouwhoogte van het voorste deel van het oude JAL aan Achter de Bergen te Dongen.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie H, nummers 1827 (gedeeltelijk), 1864, 1865 en 1866. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 18.248 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Sint Josephstraat 39-53, Dongen", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 28 januari 2021. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemmingen 'Wonen'.

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn onder meer woningen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Verder is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er drie (maatvoerings)aanduidingen: 'maximum bouwhoogte: 11 m', 'maximaal aantal wooneenheden: 4' en bouwaanduiding: gestapeld'. Deze leggen beperkingen op aan de bouwmogelijkheden.

Conclusie

Zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven is het wenselijk de bouwhoogte terug te brengen naar 9,5 m. Hiermee worden de bouwmogelijkheden overeengebracht met de gemaakt afspraken en bestaande situatie.

Hoofdstuk 2 Plan

De JAL fabriek bevond zich aan de rand van het landschap 'De Bergen' in Dongen. Het lag te midden van woonfuncties tussen het centrum van Dongen en het buitengebied. De bijzondere fabrieksfunctie heeft altijd verscholen gelegen in de tweede lijn achter de lintbebouwing van de Sint Josephstraat. In de loop van de tijd zijn er wel meerdere gebouwde ontwikkelingen geweest op het JAL terrein die geen recht deden aan het historische ensemble van de fabriek.

Met het vigerende bestemmingsplan 'Sint Josephstraat 39-53, Dongen' is het gebied ontwikkeld tot een woongebied met diverse woontypen.

In het beeldbepalende pand aansluitend aan Sint Josephstraat 41 is een woongebouw met 4 wooneenheden mogelijk gemaakt met een bouwhoogte van 11 meter.

BESTAANDE SITUATIE

Na overleg met de omgeving is toch besloten de bouwhoogte van het voorste deel van het gebouw te beperken tot de bestaande 9,5 meter. In onderstaande afbeelding is de wijziging te zien.

NIEUWE SITUATIE

 

Hoofdstuk 3 Beleid

Elk plan dient getoetst te worden aan het vigerende beleid.

Voorliggend plan betreft slechts het verlagen van de in het vigerende bestemmingsplan mogelijk gemaakt 11 meter naar 9,5 meter. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bovendien is het plangebied dermate klein dat het bestemmingsplan niet wordt beïnvloed door overheidsbeleid.

In het kader van dit bestemmingsplan is het dan ook niet zinvol om op het geldende beleid in te gaan.

Conclusie

Voor deze zeer kleine aanpassing vormt geen van de vigerende nationale, provinciale en gemeentelijk beleidsstukken een belemmering.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving.

Met voorliggende initiatief, slechts de aanpassing van de toegestane bouwhoogte, zijn geen nieuwe milieuhygiënische aspecten in het geding.

Er vinden geen nieuwe verstoringen van de bodem plaats waarmee er geen belemmeringen zijn vanuit bodem en archeologie. De vigerende dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' blijft behouden. De bestemming Wonen blijft gelijk waardoor het aspect bedrijven en milieuzonering niet wijzigt. Het aantal wooneenheden en daarmee het aantal bewoners blijft gelijk waarmee er geen veranderingen zijn met betrekking tot de aspecten geluid, externe veiligheid, geur, luchtkwaliteit en volksgezondheid. Het te bebouwen oppervlak blijft gelijk waarmee er geen veranderingen zijn voor het aspect water. En ten slotte zijn de aspecten cultuurhistorie en natuurwaarden aangaande de bestaande bebouwing ook reeds beoordeeld in het vigerende bestemmingsplan.

Conclusie

Voorliggend plan worden niet belemmerd door de milieuhygiënische aspecten.

Hoofdstuk 5 Financiële haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

5.1 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Omdat de gemeente en grondeigenaar bij het vigerende moederplan een anterieure overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal, is het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' en is het opstellen van een exploitatieplan echter niet vereist.

Voorliggende wijziging van de toegestane hoogte van de bebouwing zorgt niet voor een wiiziging van de anterieure overeenkomst. Kosten zijn dus 'anderszins verzekerd'.

5.2 Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

De Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) kennen geen bijzondere regels ten aanzien van herzieningen van bestemmingsplannen. Het zijn daarmee plannen die moeten voldoen aan de eisen die ook aan (integrale) bestemmingsplannen worden gesteld. Dat betekent onder andere dat deze plannen moeten voldoen aan de eisen die de Wro stelt aan de digitale vervaardiging en raadpleging (toepassing ruimtelijke ordeningsstandaarden 2012).

6.1 Verbeelding

In onderhavige herziening is alleen de maatvoeringsaanduiding 'bouwhoogte' op de verbeelding aangepast. Het voorste deel van de bebouwing heeft een lagere bouwhoogte gekregen.

6.2 Planregels

In deze herziening wordt gebruik gemaakt van de regels van het basisplan. In artikel 1 wordt deze koppeling gelegd. Daarnaast zijn enkele artikelen die wettelijk zijn voorgeschreven en die altijd moeten worden opgenomen, namelijk de Anti-dubbeltelbepaling en het Overgangsrecht. Voor een toelichting daarop wordt verwezen naar de toelichting op het basisplan.

Hoofdstuk 7 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Omgevingsdialoog
• 2. Vooroverleg
• 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 4. Vaststelling door gemeenteraad

7.1 Omgevingsdialoog

Er wordt geen nieuwe omgevingsdialoog gevoerd. De reclamant en de huidige eigenaar van het pand dat in bouwhoogte wordt verlaagd hebben beiden ingestemd met de aanpassing van de bouwhoogte. Voor alle omwonenden wijzigt er niets, het bestaande pand blijf namelijk staan, er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

7.2 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro niet toegezonden aan de overlegpartners (Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta). Dit is besloten vanwege het kleinschalige karakter van dit bestemmingsplan en gezien het feit dat er geen provinciale- of waterschapsbelangen in het geding zijn.

7.3 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan en alle bijbehorende stukken hebben van 25 februari 2022 tot en met donderdag 7 april 2022 ter inzage gelegen. In deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.

7.4 Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 2 juni 2022 ongewijzigd vastgesteld.