Hoge Ham 83

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

PVH Vastgoed is voornemens om in het centrum van de kern Dongen woningen te realiseren. De globale ligging en begrenzing van het plangebied in Dongen zijn aangeduid in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Globale ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Centrum' (2012) en heeft daarin de bestemmingen Wonen, Tuin en Kantoor, grotendeels zonder bouwvlak (zie figuur 1.2.). De beoogde woningbouwontwikkeling is binnen deze bestemmingen niet mogelijk. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en is bereid planologische medewerking te verlenen door voor deze locatie onderhavig bestemmingsplan 'Hoge Ham 83' vast te stellen.

Figuur 1.2. Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan Centrum (links analoog, rechts digitaal)

1.2 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het relevante beleidskader, de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 6 worden de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Analyse plangebied en omgeving

De locatie ligt nabij de karakteristieke Koepelkerk, tussen de Hoge Ham, de Mgr. Poelsstraat, de Min. Aalberselaan en de Mgr. Ariënsstraat. Voorheen stond hier een boerderij (Hoge Ham 83); momenteel ligt de locatie braak (zie figuur 2.1). Langs de randen is enige opgaande beplanting aanwezig. Met uitzondering van een beeldbepalende boom op de kavelgrens achter het perceel Hoge Ham 71 is de kwaliteit hiervan niet bijzonder.

De locatie omvat meerdere percelen of delen daarvan en heeft een gezamenlijke oppervlakte van circa 4.000 m2 (exclusief de ontsluitingswegen).

Figuur 2.1. Huidige situatie plangebied gezien vanaf de toegangsweg Hoge Ham in noordoostelijke richting

De Mgr. Poelsstraat behoort tot de hoofdinfrastructuur van Dongen. Langs deze weg zijn 2-onder-1-kap woningen gebouwd. De Min. Aalberselaan en de Mgr. Ariënsstraat zijn rustige woonstraten met vrijstaande woningen en 2-onder-1-kap woningen. Tussen de percelen Min. Aalberselaan 28 en 30 is een smal openbaar pad aanwezig dat kan worden gebruikt voor langzaam verkeer (vooral voetgangers).

De Hoge Ham is een belangrijke weg in de historische structuur van de kern en het centrumgebied in het bijzonder. Langs deze weg zijn veel centrumfuncties aanwezig.

De ontsluiting van het plangebied voor autoverkeer geschiedt vanaf een bestaande toegangsweg van de Hoge Ham (zie figuur 2.2.). Deze toegangsweg is eigendom van Rotterdamsche Bank NV (ABN-AMRO bank). Voor het huidige gebruik als toegangsweg is een erfdienstbaarheid gevestigd. De toegangsweg wordt samen met een andere toegangsweg (tussen Hoge Ham 89 en 93; beide toegangswegen heten overigens eveneens Hoge Ham) in de huidige situatie gebruikt om centrumvoorzieningen aan de Hoge Ham (de hoofdroute) vanaf de achterzijde te ontsluiten. De centrumvoorzieningen beschikken hier over eigen parkeerterreinen.

Figuur 2.2. Aansluiting toegangsweg plangebied op de hoofdweg Hoge Ham

2.2 Projectbeschrijving

In opdracht van PVH Vastgoed is een stedenbouwkundig plan opgesteld dat uitgaat van de bouw van 6 vrijstaande woningen (zie figuur 2.3). De woningen worden gebouwd aan een nieuw aan te leggen woonstraatje (een 'hofje') evenwijdig aan de Min. Aalberselaan en de Hoge Ham.

De bestaande toegangsweg van de Hoge Ham (zie paragraaf 2.1) wordt gebruikt als hoofdontsluitingsweg voor het woningbouwplan. Hiervoor wordt de erfdienstbaarheid verzwaard. In de erfdienstbaarheid is een breedte van ten minste 4 meter vastgelegd. In de praktijk is de beschikbare ruimte breder.

De grootte van de percelen varieert. Gemiddeld krijgen deze een oppervlakte van circa 500 m2.

Voor de woningen zijn nog geen concrete bouwplannen aanwezig. De woningen zullen wat betreft grondoppervlak in overeenstemming zijn met de bestaande bebouwing aan de Min. Aalberselaan. De woningen worden gebouwd in één bouwlaag met een optopping en op 3 tot 5 meter van de voorste perceelsgrens. De diepte van de woning kan variëren. Uitgangspunt is een oppervlakte van ten minste 150 m2.

Op elk perceel zijn 2 parkeerplaatsen op eigen terrein aangegeven. Zeker op de brede percelen is zodanig veel ruimte beschikbaar dat hier nog een voertuig kan worden geparkeerd. Aan de oostzijde van de woonlocatie, tussen de ontsluitingsweg en de bestaande parkeerterreinen achter de percelen van de Hoge Ham, zijn nog 3 openbare parkeerplaatsen geprojecteerd. Hiermee wordt aan de parkeerbehoefte voldaan (zie ook paragraaf 3.2).

Figuur 2.3. Verkavelingsvoorstel woningbouwlocatie Hoge Ham 83

De hiervoor vermelde beeldbepalende boom wordt gehandhaafd. Overige beplanting in het gebied wordt gerooid.

De verbinding richting de Min. Aalberselaan wordt ook in de toekomstige situatie alleen gebruikt voor langzaam verkeer.

2.3 Planologische verantwoording

De beoogde woningbouwontwikkeling op het binnengebied is planologisch gewenst. Het geeft invulling aan het streven van de overheid naar een duurzame verstedelijking (zuinig ruimte gebruik), dat is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Ook ruimtelijk-stedenbouwkundig is de ontwikkeling aanvaardbaar. Hoewel concrete bouwplannen nog niet bekend zijn, maakt onderhavig bestemmingsplan woningen mogelijk die wat betreft bouwwijze, oppervlakte en bouwhoogte goed aansluiten op de bestaande woningen in de directe omgeving.

De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente (zie hoofdstuk 3) en er zijn geen onoverkomelijke milieubelemmeringen voor de beoogde ontwikkeling (zie hoofdstuk 3). De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 3 Toetsen

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in tabel 3.1. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

Tabel 3.1. Overzicht beleidskader en toetsing

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)	Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.	Zie hierna

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
provincie
Structuurvisie 2014 en Provinciale Ruimtelijke Verordening 2014	Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De leefbaarheid moet van voldoende kwaliteit zijn. Dynamische stadscentra, eigen identiteit en regionale afstemming zijn enkele uitgangspunten. Steden moeten aantrekkelijk blijven voor diverse bevolkingsgroepen en dienen garant te staan voor het aanbieden van (bovenlokale) voorzieningen.	Er wordt invulling gegeven aan de wens ontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te laten plaatsvinden. Gebruik wordt gemaakt van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. De regionale woningbouwplanning laat de bouw van 6 woningen ter plaatse toe. De voormalige boerderij is inmiddels gesloopt. In hoofdstuk 3 is aangetoond dat sectorale aspecten geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van woningbouw op de beoogde locatie. De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de stedelijke context. Kwaliteitsverbetering betreft de herontwikkeling van een bestaande locatie. Hierdoor is opnieuw sprake van een attractief woon- en leefmilieu. Er vindt geen aantasting van de kwaliteit van het landschap plaats door de binnenstedelijke ligging van de locatie.
Verordening Ruimte 2014	In de Verordening Ruimte 2014 worden regels gegeven ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.	Het plan draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Het plan is zorgvuldig ingepast voor wat betreft maat en schaal. In de anterieure overeenkomst worden verder afspraken gemaakt over de openbare ruimte in en nabij de directe omgeving van het plangebied. Er is ook toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dat blijkt uit het feit dat de ladder van duurzame verstedelijking is toegepast. De ontwikkeling vindt plaats op een inbreidingslocatie binnen het centrumgebied en voorziet in woningbouw ter plaatse van een inmiddels gesloopte boerderij.

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Structuurvisie Dongen 2020	Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale- en gemeentelijke woningbouwplanning (zie hierna: toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).
Dongense Woonvisie 2011-2022	De visie doet de aanbeveling om een accent te leggen op de versterking van de identiteit van de wijken en de instandhouding of versterking van de diversiteit aan woonmilieus.	Als afweging in het kader van deze visie geldt, dat het plan wenselijk is ter versterking van de stedenbouwkundige structuur uit oogpunt van ruimtelijke ordening ter plaatse, van zodanige (beperkte) omvang is, dat er realistische realiseringskansen zijn en een impuls vormt voor de verbetering van de kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2004)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	De bouwplannen zullen aan de gestelde eisen uit het welstandsbeleid worden getoetst.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2012-2022 voorziet in de bouw van in totaal 1.122 woningen.	De beoogde ontwikkeling van de zes woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.
Prestatieafspraken Dongen 2011 t/m 2015	Voor nieuwbouw van woningen is een ambitieniveau geformuleerd. Hierbij dient een totaalscore van minimaal 35 in het zogenaamde ‘GPR-gebouw’ systeem behaald te worden waarbij een minimum score van 6 voor de thema’s milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid en een minimumscore van 7 voor het thema energie behaald moet worden.	De bouwplannen zullen aan de gestelde prestatieafspraken worden getoetst.

Conclusie

De realisatie van de zes vrijstaande woningen past binnen het geldende rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Gezien het beperkte aantal woningen voldoet de ontsluiting van het plangebied voor autoverkeer via de bestaande toegangsweg Hoge Ham op de hoofdroute Hoge Ham. Via de hoofdroute is de gebiedsontsluitingsweg Mgr. Poelsstraat snel en eenvoudig te bereiken. Op deze weg geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Op de Hoge Ham geldt een snelheidsregime van 30 km per uur.

Ontsluiting langzaam verkeer

De locatie is goed en veilig bereikbaar voor fietsverkeer. Naast de ontsluiting op de Hoge Ham, kunnen fietsers gebruik maken van het bestaande pad richting de Min. Aalberselaan.

Op de Hoge Ham zijn fietsstroken op de rijbaan aanwezig. Op de Min. Aalberselaan wordt gefietst op de rijbaan. De verkeersintensiteiten zijn dusdanig gering dat dit geen probleem is.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen halte voor openbaar vervoer ligt op minder dan 200 meter, aan de Mgr.Schaepmanlaan. Bij deze bushalte stoppen bussen in de richting van Tilburg, Breda (via Oosterhout), Loon op Zand, 's Gravenmoer, Rijen en Oisterwijk. Gezien de korte afstand tot het plangebied en de frequentie van deze lijndiensten, met name richting de grote kernen Breda en Tilburg, is de ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer goed.

Bereikbaarheid hulpdiensten

De locatie moet goed bereikbaar zijn voor hulpdiensten. Maatgevend voertuig is een brandweerwagen. Op grond van de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid van Brandweer Nederland (2012) is voor een dergelijk voertuig een minimale beschikbare rijstrookbreedte nodig van 3,25 meter en een vrije doorgangshoogte van 4,2 meter. Aan deze voorwaarden wordt voldaan.

Voor doodlopende wegen gelden aanvullende eisen. Wanneer een keermogelijkheid aanwezig is, en dat is het geval, bedraagt de minimale wegbreedte 4,5 meter. Ter hoogte van het woningbouwplan wordt hier zeker aan voldaan. Voor het eerste gedeelte zal dit nog nader worden onderzocht.

Parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met parkeren. Hiervoor heeft de gemeente Dongen de Parkeerbalans opgesteld. Deze is afgeleid van de landelijke richtlijnen van het CROW (publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’). De Parkeerbalans is op de nieuwe cijfers aangepast. Daar waar de normen in bijlage niet toereikend zijn of voorzien in de juiste functies, zijn de landelijke richtlijnen van het CROW (publicatie 317) van toepassing.

De ontwikkeling ligt binnen een 'matig stedelijke omgeving' (bron: CBS) in het centrumgebied. Op basis daarvan gelden voor de verschillende functies de volgende verkeersgeneratiecijfers.

Tabel 3.2 Parkeernormen en toetsing daaraan

 

woningtype	minimaal per woning	maximaal per woning	aantal woningen	maximale parkeerbehoefte
koop, vrijstaand	1,4	2,2	6	13

Uitgangspunt is dat de bovenkant van de bandbreedte wordt aangehouden, tenzij hier zwaarwegende argumenten voor zijn kan hiervan worden afgeweken. In het parkeerkencijfer voor de woning is rekening gehouden met bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaatsen per woning).

Op basis van deze parkeerkencijfers bedraagt de maximale parkeervraag 13 parkeerplaatsen. Voor de toetsing wordt uitgegaan van het verkavelingsvoorstel dat is opgenomen in paragraaf 2.2. Op 3 van de percelen is ruimte aanwezig voor het naast elkaar parkeren van twee auto's per woning. Op 1 perceel kan naast de woning worden geparkeerd en in het verlengde van de ontsluitingsweg. Op 2 percelen kunnen twee auto's achter elkaar worden geparkeerd.

Bewoners zullen echter niet altijd de auto op eigen terrein stallen. Voor woningen met een garage en een dubbele oprit (theoretisch gezien is sprake van drie parkeerplaatsen) geldt daarom op basis van de CROW richtlijnen een berekeningsaantal van 1,8 parkeerplaatsen.

Voor woningen met alleen een oprit (zonder garage) wordt gerekend met 0,8 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de 6 woningen kan daardoor gesteld worden dat er afgerond 9 parkeerplaatsen op eigen terrein zijn voorzien.

Parkeren voor bezoekers dient wel in de openbare ruimte opgelost te worden. Voor 6 woningen zijn minimaal 2 parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekersparkeren noodzakelijk. Binnen het plan zijn 3 openbare parkeerplaatsen voorzien.

Met (9+3=)12 parkeerplaatsen wordt nagenoeg voldaan aan de maximale parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie van de nieuwe woningen is bepaald aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 317 (2012). Voor de vrijstaande nieuwbouwwoningen geldt een verkeersgeneratie van 7,3 tot 8,1 mvt/werkdagetmaal per woning. Hierbij is uitgegaan van een ligging in het centrum (stedelijk, geen hoge dichtheid). De totale verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling bedraagt dan (afgerond) 40 tot 50 mvt/werkdagetmaal.

De ontwikkeling zorgt daarmee voor een toename van de intensiteiten op het omliggend wegennet in de orde van grootte van 50 mvt/werkdagetmaal. In werkelijkheid zal de toename wat lager uitvallen omdat in het verleden er een boerderij heeft gestaan die ook enig verkeer genereerde. De toename van het verkeersaanbod is, gezien de totale verkeersintensiteiten op het omliggend wegennet, vrijwel niet van belang voor de verkeersafwikkeling op het wegennet.

3.3 Bedrijven en omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand.

De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

Het plangebied kan aangemerkt worden als een gemengd gebied. Het plangebied ligt immers in het centrum van Dongen, op korte afstand van diverse bedrijfsmatige functies, kantoren en winkels. Het plangebied grenst direct aan deze diverse bedrijvigheid. Op de hoek van de Hoge Ham en de Mgr. Poelstraat geldt volgens het bestemmingsplan Centrum tevens een maatschappelijk bestemming. Het parkeren bij de genoemde functies vind plaats op het achterterrein, direct grenzend aan het plangebied. Voor detailhandel en kantoren geldt een richtafstand van 0 meter ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Dit heeft te maken met de gewenste functiemenging in het centrum. Vanzelfsprekend wordt aan de richtastand van 0 meter voldaan. Hierbij dient tevens aangegeven te worden dat de toegang tot het parkeerterrein zich direct achter het kantoorgebouw bevindt, op meer dan 20 meter van de woningbouwlocatie. Het aantal autobewegingen achter op het terrein is beperkter. Van geluidoverlast door rijdende auto's en slaande autoportieren is naar verwachting geen sprake.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tevens wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en omliggende functies geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Conform de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicorelevante inrichtingen aanwezig zijn. Tevens geldt dat er geen sprake is van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig.

3.6 Cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorie

Beleid

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsingskader

De gemeente Dongen heeft een eigen Cultuurhistorische Waardekaart vastgesteld op 20 februari 2014. Daarop is alle cultuurhistorische informatie op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau vermeld.

Toetsing / beoordeling

De Hoge Ham is aangeduid als historisch stedenbouwkundig element: historische dorpsstructuur/lintbebouwing (bruine arcering). In en rond het plangebied zijn diverse bouwkundig waardevolle objecten aangeduid, maar deze zijn voor de beoogde ontwikkeling niet van belang.

Figuur 3.1. Fragment Cultuurhistorische waardenkaart

De herontwikkeling heeft geen consequenties voor de Hoge Ham. De boerderij Hoge Ham 83 was niet zodanig waardevol dat deze behouden diende te worden.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering of aandachtspunt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Archeologie

Ook het aspect archeologie dient in de afweging van belangen te worden betrokken. De wettelijke basis hiervoor is de per 1 september 2007 herziene Monumentenwet 1988. Op basis hiervan heeft de gemeenteraad op 10 februari 2011 de archeologische beleidskaart vastgesteld. Deze kaart moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Omdat het aspect archeologie ook is geregeld in het geldende bestemmingsplan Centrum (zie paragraaf 1.1) is de regeling daarin leidend. In het bestemmingsplan heeft het plangebied een archeologische dubbelbestemming. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is deze dubbelbestemming aangegeven met kruizen.

Toetsing / beoordeling

Gezien de voorgenomen ontwikkeling waarbij de bodemingreep een oppervlakte heeft van meer dan 100 m2 en de bodemingreep dieper zal zijn dan 50 cm, is archeologisch onderzoek nodig. Daarom is op 11 en 12 juni 2014 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het archeologisch onderzoek is noodzakelijk om te bepalen wat de verwachtingswaarde is voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen bodemingrepen kunnen worden aangetast. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 2. Hierna is volstaan met een beknopte samenvatting.

Resultaten bureauonderzoek

De archeologische verwachting voor de perioden (Laat-) Paleoliticum tot en met Neolithicum is middelhoog. Voor de periode Laat-Neolithicum tot en met de Vroege-Middeleeuwen is de archeologische verwachting laag en voor de periode Late-Middeleeuwen – Nieuwe tijd hoog. Uit de landschappelijke ligging, aan een ontginningsas, blijkt dat het plangebied vanaf de Late Middeleeuwen gunstig is geweest voor landbouwers. Uit de archeologische gegevens die verzameld zijn uit het onderzoeksgebied blijkt dat er in de omgeving van het plangebied sporen van menselijke activiteit zijn waar genomen uit de Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd. De mogelijke aanwezigheid van enkeerdgronden zou kunnen duiden op een vroege ontginning. Verder van het plangebied af in noordoostelijke richting liggen laarpodzolgronden wat aangeeft dat hier de ontginningen waarschijnlijk pas in de 19e eeuw zijn uitgevoerd. Historisch kaartmateriaal geeft aan dat er vanaf de eerste helft van de 19e eeuw al bebouwing in het plangebied heeft gestaan. Of het in het Paleolithicum en Mesolithicum gunstig is geweest voor jagers-verzamelaars is moeilijk vast te stellen door het ontbreken van landschappelijke informatie. Het ontbreken van waarnemingen uit deze periode in het onderzoeksgebied zorgt voor een middelhoge verwachting. Ditzelfde geldt voor het Neolithicum. Waarschijnlijk is het plangebied tussen 3850 en 2750 v. Chr. onderdeel gaan uitmaken van een groot veengebied. Eventuele archeologische resten uit het Laat-Neolithicum tot en met Vroege Middeleeuwen zouden in dit veenpakket kunnen zijn achtergebleven. Bij het turfsteken en de agrarische ontginning van het plangebied zullen deze resten zijn verdwenen, waardoor voor de periode Laat-Neolithicum - Vroege Middeleeuwen een lage verwachting geldt.

Selectieadvies

Op grond van de resultaten van het bureauonderzoek is geadviseerd om het plangebied nader te onderzoeken door middel van een inventariserend veldonderzoek (IVO) karterende en waarderende fase, proefsleuven (IVO-P).

Doel van het proefsleuvenonderzoek is het aanvullen en toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachting zoals vermeld in het bureauonderzoek. Het gaat om gebied- of vindplaatsgericht onderzoek. Het proefsleuvenonderzoek gebeurt door middel van waarnemingen in het veld, waarbij (extra) informatie wordt verkregen over bekende en /of verwachte archeologische waarden binnen een onderzoeksgebied. Dit omvat de aan- of afwezigheid, de aard, de omvang, de datering, de gaafheid, de conservering en de inhoudelijke kwaliteit van de archeologische waarden.

Resultaten proefsleuvenonderzoek

Er zijn in het plangebied 5 proefsleuven aangelegd met een oppervlakte circa 454 m2. Hiermee is 11% van het plangebied onderzocht. Door de aanwezigheid van leidingen en erfscheidingen met hekwerk is van het oorspronkelijke proefsleuvenplan afgeweken. Getracht is ondanks deze obstakels een zo goed mogelijke dekking in het plangebied te realiseren.

In het centrale deel van het plangebied is een vindplaats vastgesteld van een deel van een erf uit de Late Middeleeuwen of de Nieuwe tijd. Dit deel van het erf bestaat uit onder andere een bijgebouw van een boerderij en moestuinbedden. Mogelijk behoort de sloot in het oostelijk deel van het plangebied ook bij dit erf.

Selectieadvies

Uit de waardering volgens door de KNA voorgeschreven wijze blijkt dat de vindplaats die is aangetroffen behoudenswaardig is. Het selectieadvies is daarom dan ook om de vindplaats in situ te behouden. Indien dit niet mogelijk is moet de vindplaats doormiddel van een opgraving ex situ worden veilig gesteld. Het definitieve selectiebesluit zal worden genomen door de bevoegde overheid, de gemeente Dongen.

Conclusie

Het plangebied ligt in een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Voor de periode Late-Middeleeuwen – Nieuwe tijd is zelfs sprake van een hoge archeologische verwachtingswaarde. De verwachtingswaarde is door middel van bureauonderzoek en een proefsleuvenonderzoek bevestigd. Om de vindplaats te beschermen is de archeologische dubbelbestemming in het geldende bestemmingsplan Centrum overgenomen in onderhavig bestemmingsplan. In het kader van de benodigde omgevingsvergunningen zal een nadere afweging plaatsvinden. Gezien de diepte van de vindplaats (1 meter diep) wordt niet op voorhand verwacht dat dit een belemmering zal vormen voor de verwezenlijking van het initiatief.

3.7 Bodem

Algemeen

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Verkennend bodemonderzoek

In verband met de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor de locatie. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Hierna is volstaan met een beknopte samenvatting.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht". Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• In de bodem zijn diverse zintuiglijke verontreinigingen aangetroffen.
• Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
• Uit de analyseresultaten van grondmengmonsters blijkt dat ter plaatse van 3 puntverontreinigingen (boring 04, 08 en 09) een sterke loodverontreiniging die is aangetroffen in de bovengrond en de matige loodverontreiniging in de ondergrond.
• De matige tot sterke loodverontreiniging houdt mogelijk verband met de resten puin en sporen kolengruis.
• Het grondwater is licht verontreiniging met barium en molybdeen.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd is, op basis van de lichte tot sterke verontreinigingen, verworpen.

Gelet op de loodverontreinigingen zou er mogelijk sprake kunnen zijn van milieuhygiënische belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie. In het rapport is daarom geadviseerd de aard en omvang van de verontreiniging nader te onderzoeken. Gezien het vermoedelijke verband tussen de (voormalige) verharding en de aangetroffen verontreiniging, is er vanuit gegaan dat het onderzoek zich kan beperken tot dit deel van de onderzoekslocatie.

De loodverontreiniging zal gesaneerd (nader onderzoek combineren evt. met saneringsplan) moeten worden én een onderzoek naar asbest dient te worden uitgevoerd.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Nader bodemonderzoek

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek en de daarin opgenomen aanbevelingen is nader bodemonderzoek uitgevoerd. Ook dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3.

Het nader bodemonderzoek bodem heeft de volgende doelstellingen:

• het vaststellen van de aard en de gehalten van verontreinigende stoffen en de omvang van het geval van bodemverontreiniging (vooralsnog tot maximaal aan de perceelsgrenzen);
• het geven van uitsluitsel of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Uit het onderzoek blijkt het volgende.

De omvang van de sterke loodverontreiniging ter plaatse van:

• boring 04 wordt geschat op circa 5 m³ (10 m² x 0,5 m); de sterke loodverontreiniging bevindt zich in de bovengrond (0,08-0,5 m -mv);
• boring 08 wordt geschat op circa 5 m³ (10 m² x 0,5 m); de sterke loodverontreiniging bevindt zich in de bovengrond (0,08-0,5 m -mv);
• boring 09 wordt geschat op circa 5 m³ (10 m² x 0,5 m); de matige loodverontreiniging bevindt zich in de ondergrond (0,5-1,0 m -mv).

De aangetoonde loodverontreinigingen zijn waarschijnlijk te relateren aan de bijmenging van bodemvreemd materiaal in de bodem.

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld in de bodem, geen asbestverdachte materialen aangetroffen De onderzoekslocatie is niet verdacht voor het voorkomen van asbest.

Conclusie

Gelet op de omvang van de sterke verontreinigingen met lood in de bodem is er, in het kader van de Wet bodembescherming, ter plaatse van de onderzoekslocatie geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het treffen van sanerende maatregelen is niet noodzakelijk. Indien er (graaf)werkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van boring 04, 08 en 09 dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van matige tot sterke verontreinigingen met lood. Geadviseerd is bij graafwerkzaamheden de matige tot sterke loodverontreiniging onder milieukundige begeleiding te saneren conform een door het bevoegd gezag goedgekeurd plan van aanpak.

3.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. De waterbeheerder voor het grondgebied van de gemeente Dongen is Waterschap Brabantse Delta. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met dit waterschap. Het waterschap heeft schriftelijk (brief van 19 november 2014) enkele opmerkingen gemaakt op het concept van de voorliggende waterparagraaf. De opmerkingen zijn vervolgens hierin verwerkt.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend” aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen ongeacht het aantal vierkante meters uitbreiding, het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit enkeerdgronden. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,4 en 0,8 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt.

Verharding

Op basis van de luchtfoto in figuur 1.1. is de oppervlakte aan verharding in de huidige situatie berekend op 1.820 m².

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie niet aangesloten op een rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de aanleg van een nieuwe woonstraat en de bouw van zes vrijstaande woningen. Ten gevolge van de ontwikkeling zal het verhard oppervlak toenemen. Wanneer ervan wordt uitgegaan dat de bouwvlakken volledig kunnen worden bebouwd en dat 50% van de tuinen en erven wordt verhard, dan komt de totale oppervlakte aan verharding op particuliere gronden op (900 m2+1.420 m2 =) 2.320 m2. De oppervlakte aan verharding in het openbaar gebied is berekend op 1.140 m2. Daarmee komt het totale oppervlak op 3.460 m2. Wanneer de huidige oppervlakte (inclusief het oppervlak van de voormalige boerderij) hierop in mindering wordt gebracht, bedraagt toename van het verhard oppervlak circa 1.640 m². Op basis van de normen van het waterschap Brabantse Delta dient rekening te worden gehouden met 128 m³ aan waterberging.

Conform het waterschapsbeleid zal bij de verdere uitwerking worden bekeken hoe het hemelwater op deze locatie kan worden hergebruikt of ter plaatse geïnfiltreerd. Het waterschap adviseert om de infiltratiecapaciteit van de bodem te onderzoeken en zoveel als mogelijk hemelwater ter plaatse te laten infiltreren. Indien dit niet (volledig) mogelijk blijkt, is er voor deze locatie nog de mogelijkheid om het hemelwater op het aanwezige oppervlaktewater (vijver) ten noordoosten van de ontwikkeling af te voeren. Omdat de toename van het verhard oppervlak kleiner is dan 2.000 m2 wordt er geen verplichting opgelegd om een retentievoorziening te realiseren en mag er - indien noodzakelijk - rechtstreeks worden geloosd op het oppervlaktewaterlichaam.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Vanuit de woningen wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op het gescheiden rioolstelsel in de Hoge Ham. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC vermeden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Er wordt nog onderzocht of infiltratie van hemelwater in het plangebied mogelijk is. Als dat niet het geval is, zal er rechtstreeks worden geloosd op het aanwezige oppervlaktewater (vijver) ten noordoosten van de ontwikkeling. Het waterschap heeft inmiddels een positief wateradvies afgegeven.

3.9 Ecologie

Regelgeving

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Voor zover de beoogde ontwikkelingen en het toetsingskader ecologisch onderzoek noodzakelijk maken, zijn de uitkomsten en de conclusies in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Toetsing Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Soortenbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Onderzoek

De werkzaamheden voorzien de bouw van 6 woningen. Om de locatie bouwrijp te maken zal bestaande beplanting worden gerooid. Alleen de beeldbepalende boom aan de zuidzijde van de locatie wordt behouden.

Op grond van foto's is vastgesteld dat het gebied een functie zal vervullen als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). Het terrein zelf is niet geschikt als nestplaats voor vogels. De directe tuinen er omheen wel (merel, heggenmus).

Het gebied is als gevolg van ligging, inrichting en beheer ongeschikt als verblijfplaats van overig beschermde soorten en van de zwaar beschermde soorten, die staan vermeld op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet.

Indien van toepassing, dient de aantasting en verstoring van broedvogels te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

3.10 Wegverkeerslawaai

Onderzoek

Het plan omvat de bouw van zes grondgebonden woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies en dienen daarom in dat kader getoetst te worden aan de wettelijke geluidsnormen. Deze toetsing is vastgelegd in de rapportage 'Akoestisch onderzoek Hoge Ham 83' (Rho Adviseurs voor leefruimte, 2014). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 4.

Resultaat en conclusie

Uit de modelresultaten blijkt dat ten aanzien van de gezoneerde wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in het kader van de Wgh zijn daarom niet noodzakelijk.

Ook ten aanzien van de niet-gezoneerde relevante 30 km/uur-wegen bedraagt de geluidsbelasting niet meer dan 48 dB. Geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van deze wegen sprake is van een akoestisch aanvaardbaar klimaat.

3.11 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.3 weergegeven.

Tabel 3.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de omgeving van het plangebied; de Hoge Ham, de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder bedraagt dan de grenswaarden. Het maximale gehalte stikstofdepositie bedraagt 25,5 µg/m3 voor stikstofdioxide en 23,4 µg/m3 voor fijn stof. Het maximale aantal overschrijdingsdagen van 24-uursnorm voor fijn stof bedraagt 13 dagen. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarden conform de Wm.

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. Tevens is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.12 Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van de woningen zal worden voldaan aan de eisen van duurzaam bouwen. De gemeente Dongen heeft het Convenant Duurzaam Bouwen Midden-Brabant 2008-2011 ondertekend waarin specifieke duurzaamheidseisen zijn vastgelegd. Het convenant is op gemeentelijk niveau vertaald in het eerder genoemde ‘GPR-gebouw’ systeem (zie hoofdstuk 3.1). De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit.

Ten aanzien van duurzaam veilig voldoet het plan aan de beleidsnota Integrale Veiligheid en Leefbaarheid (november 2004) waarin is bepaald dat nieuwbouw- en inbreidingsprojecten worden uitgevoerd conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Onderhavig project zal conform dit keurmerk worden gerealiseerd.

3.13 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 6 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit wijzigingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

3.14 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beschrijving juridische regeling

In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening en de bindende afspraken die dan bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden gehanteerd: de wettelijke eisen (paragraaf 4.1). Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling voor het plan (paragraaf 4.2) en vervolgens wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen, de algemene regels en de overgangs- en slotregels (paragraaf 4.3, 4.4 en 4.5).

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad op een schaal van 1:1.000.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Verder geldt het volgende:

• Maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak.
• Op de verbeelding kunnen aanduidingen, zoals een plangrens of een gebied met wijzigingsbevoegdheid worden aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 3)

De bestaande toegangsweg vanaf de Hoge Ham, die in het geldende bestemmingsplan Centrum de bestemming Kantoor heeft, is opgenomen in onderhavig bestemmingsplan en bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Deze bestemming past beter bij de openbare functie die de weg krijgt. Ook de nieuwe woonstraat is voorzien van deze bestemming.

De inrichting is binnen deze bestemming niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Wonen (artikel 4 )

De toekomstige woonpercelen zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Een deel van de gronden had overigens al een woonbestemming. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Op de verbeelding is door middel van bouwvlakken aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Het maximum aantal woningen is vastgelegd (in de regels en met een maatvoeringsaanduiding). Ook de bouwwijze is in de regels vastgelegd. De woningen mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd.

De maximale goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen zijn met een maatvoeringsaanduiding geregeld en bedraagt in beide gevallen 7 meter. Dat betekent dat er zowel een woning mag worden gebouwd in twee volledige bouwlagen met een platte afdekking of een woning in één bouwlaag met een schuine kap. Voor bijgebouwen geldt een maximale goothoogte van 3,5 meter. De maximumhoogten zijn daarmee zowel voor het hoofdgebouw als de erfbebouwing hoger dan in het bestemmingsplan 'Centrum' (2012) zijn vastgelegd. Hiermee kan tegemoet worden gekomen aan huidige technieken en wensen.

Waarde - Archeologie - 1 (artikel 5)

Deze bestemming is een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering (kruizen) op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.6 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In lid 9.2 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 6 )

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 7 )

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 7.1 )

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8 )

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Overige regels (artikel 10)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 11 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling heeft de gemeente met de ontwikkelende partij een zogeheten "anterieure" overeenkomst gesloten.

Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro en alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Resultaten vooroverleg

Het conceptontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta.

Gedurende de overlegtermijn is door beide instanties een schriftelijke reactie ingediend.

• De provincie Noord-Brabant heeft per brief van 10 november 2014 aangegeven dat het bestemmingsplan hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.
• Het Waterschap Brabantse Delta heeft per brief van 19 november 2014 gereageerd. Geadviseerd wordt om de infiltratiecapaciteit van de bodem te onderzoeken en zoveel als mogelijk hemelwater ter plaatse te laten infiltreren. Indien dit niet (volledig) mogelijk blijkt, is er voor deze locatie nog de mogelijkheid om het hemelwater op het aanwezige oppervlaktewater (vijver) ten noordoosten van de ontwikkeling af te voeren. De brief bevat tevens het positieve wateradvies.

6.2 Zienswijzen en vaststelling bestemmingsplan

Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8 Wro en afdeling 3.4 Awb vanaf vrijdag 28 november 2014 tot en met donderdag 8 januari 2015 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen.

Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan Hoge Ham 83 is één schriftelijke zienswijze ingediend. Naar aanleiding hiervan is in onderhavige toelichting het begrip patio(woning) verwijderd. De verbeelding en de regels zijn niet gewijzigd. Het bestemmingsplan is op 12 maart 2015 ongewijzigd vastgesteld. Het raadsbesluit met de daarbij behorende stukken zijn opgenomen in bijlage 5.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Wateradvies

Bijlage 2 Archeologisch onderzoek

Bijlage 3 Bodemonderzoek

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek

Bijlage 5 Vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken