• Regels
• Toelichting
• Bijlage bij toelichting

Toelichting

 
Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Opzet van het bestemmingsplan

2.1 Bouwplannen op grond van het oude bestemmingsplan

2.2 Juridische toelichting

2.3 Onderzoeksverplichtingen en uitvoerbaarheid

2.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

Bestemmingsplan “De Linten” is door de gemeenteraad van de gemeente Pekela vastgesteld op 2 juli 2013. Het bestemmingsplan is op 27 september 2013 in werking getreden. Het plan is bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) op 9 april 2014 grotendeels onherroepelijk geworden.

De gemeente heeft vervolgens een verzoek om planschadevergoeding gekregen van de grondeigenaren met betrekking tot het object gelegen aan de J.R. Stuutstraat F 5 te Nieuwe Pekela.

Over dat verzoek heeft het Kenniscentrum een planschadeadvies gegeven. Het Kenniscentrum adviseert de gemeente om de schadevergoeding in natura te compenseren door herstel van de oude, gunstigere gebruiks- en bouwmogelijkheden via een toekomstige planologische wijziging.

Het betreft de volgende negatieve (schadeveroorzakende) punten die zouden kunnen worden hersteld:

• het wegbestemmen van in totaal 5.040 m² aan bouwoppervlak ten behoeve van bedrijfsbebouwing vanwege de vaststelling van het nieuwe, kleinere bouwvlak;

• een beperking van de bouwhoogte van 7,5 m naar een bouwhoogte gelijk aan de huidige bebouwing;

• verdwenen bouwmogelijkheden om tot 50 m² aan bijgebouwen op te richten buiten het bouwvlak;

• wijziging van de bestemming ‘Bedrijf’ naar ‘Agrarisch’ voor het noordwestelijke deel van het perceel, waardoor geen verhardingen meer kunnen worden aangebracht.

Uit het advies blijkt voorts dat er sprake is van een toename van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming ‘Bedrijf’ ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er wat betreft de gebruiksmogelijkheden (niet zijnde het bouwen) alleen op het achtererf (bestemming ‘Agrarisch’) tegemoet gekomen zou moeten worden. Dit laatste betreft dan niet de bouwrechten, maar wel bijvoorbeeld de mogelijkheid om ter plaatse parkeerplaatsen aan te leggen.

Samengevat stelt het advies dat als schadecompensatie zou moeten worden meegewerkt aan bouwplannen die passen in het oude bestemmingsplan, met de mogelijkheid om op het perceel daarachter te parkeren en te laden en lossen.

Naar aanleiding van het advies van het Kenniscentrum heeft de gemeenteraad bij besluit van 23 mei 2017 het bestemmingsplan “De Linten, Partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 20 juli 2017 in werking getreden.

Bij (tussen)uitspraak d.d. 4 april 2018 heeft de Afdeling geconcludeerd dat de raad het besluit d.d. 23 mei 2017 (inzake de vaststelling van het bestemmingsplan "De Linten, Partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5”) niet zorgvuldig heeft voorbereid, nu bij het opstellen van de planregels en (als onderdeel daarvan) het bepalen van de duur van de opgenomen termijn geen rekening is gehouden met de bijzondere aard van de bebouwing op het perceel en de belangen van de heer J.H. Ambergen (en mevrouw A.T. Ambergen – Mestemaker). De Afdeling heeft de gemeenteraad in dit verband opgedragen een nieuw besluit te nemen (zie ABRvS 4 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1135). Bij besluit d.d. 25 september 2018 heeft de gemeenteraad een nieuw besluit genomen. De Afdeling heeft dit besluit deels vernietigd en zelf in de zaak voorzien, per einduitspraak d.d. 2 januari 2019 (zie ABRvS 2 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2). Deze uitspraak treedt in de plaats van het besluit d.d. 25 september 2018, voor zover vernietigd. De onderhavige toelichting dient om die reden te worden gelezen in samenhang met de uitspraak van de Afdeling d.d. 2 januari 2019.

Hoofdstuk 2 Opzet van het bestemmingsplan

2.1 Bouwplannen op grond van het oude bestemmingsplan

Gezien de zeer forse bebouwing die op het betreffende perceel mogelijk was op grond van het bestemmingsplan “Buitengebied” uit 1989 en het feit dat er nooit bouwplannen zijn ingediend voor het betreffende perceel in de afgelopen 25 jaar, acht de gemeente het, mede gezien de omliggende bebouwing en functies op zichzelf wel een juiste keuze om in het bestemmingsplan “De Linten” de bouwmogelijkheden op onderhavige percelen in te perken. De gemeente heeft echter nooit de bedoeling gehad om plannen voor nieuwe ontwikkelingen die in voorbereiding waren en die pasten in het oude bestemmingsplan “Buitengebied” onmogelijk te maken. Zij was echter niet op de hoogte dat er mogelijk nog concrete plannen bestonden voor dit soort ontwikkelingen op het perceel.

Bestemmingsplan Buitengebied 1989

Bestemmingsplan De Linten 2013

Het bestemmingsplan “De Linten” is in verband met de actualiseringopgave uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in korte periode vastgesteld. De inventarisatie van eventuele nog in voorbereiding zijnde bouwplannen heeft niet grootschalig plaatsgevonden. Er is dus ook niet gedurende een ruime periode (van bijvoorbeeld 1,5 of 2 jaar) expliciet de gelegenheid gegeven om nog aanvragen in te dienen. Gemeenten kunnen dit doen indien bestemmingsplannen worden geactualiseerd om zo planschade te voorkomen. Het is een door de jurisprudentie geaccepteerde werkwijze. Met dit bestemmingsplan wordt alsnog tegemoet gekomen aan het zogenaamde ‘voorzienbaarheidscriterium’ dat in artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen.

De belanghebbenden krijgen gelegenheid om eventuele plannen te verwezenlijken en schadevergoeding in de vorm van een financiële vergoeding kan uitblijven. Het vorenstaande en het planschadeadvies van Kenniscentrum hebben geleid tot de afweging dat alsnog recht gedaan moet worden aan de wensen van de betreffende belanghebbenden.

2.2 Juridische toelichting

Onderhavig bestemmingsplan is een zogenaamde ‘partiële herziening’, waarin (uitsluitend) bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” wordt aangepast naar aanleiding van voornoemde uitspraak van de Afdeling d.d. 4 april 2018. Bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” blijft volledig van kracht, voor zover niet anders bepaald in onderhavig bestemmingsplan.

In reactie op de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 april 2018 onderkent de raad dat de bebouwing op het perceel J.R. Stuutstraat F 5 bijzonder van aard is, nu de aldaar aanwezige houtzagerij, dienstwoning en houtschuur de status van Rijksmonument hebben. De raad is daarbij van oordeel dat deze omstandigheid niet afdoet aan het feit dat de planschade van de heer J.M. Ambergen en mevrouw A.T. Ambergen – Mestemaker voldoende anderszins is verzekerd, nu zij, en hun eventuele rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel, met onderhavig bestemmingsplan, waarmee de vervallen bouw- en/of gebruiksmogelijkheden worden hersteld, gedurende twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan de mogelijkheid krijgen om door middel van het indienen van een aanvraag gebruik te maken van die mogelijkheden. Dat de planschade daarmee voldoende anderszins verzekerd is volgt uit genoemde uitspraak d.d. 4 april 2018, onder verwijzing naar eerdere jurisprudentie van de Afdeling (ABRvS 27 april 2005,). Zie in dit verband ook (meer recent) ABRvS 18 juli 2012 ().

Dee heer J.M. Ambergen en mevrouw A.T. Ambergen – Mestemaker, dan wel hun rechtsopvolger(s), zullen daarnaast gedurende ten minste 3 jaar in de gelegenheid worden gesteld om feitelijk gebruik te maken van de (eventuele, nog aan te vragen) vergunningen in verband met het herstel van de vervallen bouw- en/of gebruiksmogelijkheden. Eén en ander gelet op voornoemde uitspraak van de Afdeling d.d. 27 april 2005.

Uit de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 april 2018 blijkt verder nog dat de heer J.M. Ambergen (voor zover in dit verband relevant) zich op het standpunt stelt dat (1) de verkoop van het perceel langer zal duren, (2) het perceel minder waard wordt als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan "De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5”, (3) hij geen pensioen heeft opgebouwd en (4) voor de hoogte van zijn pensioen afhankelijk is van de verkoop van zijn perceel. Deze omstandigheden (voor zover deze zich al zouden voordoen, hetgeen de raad niet gebleken is) maken volgens de raad nog niet dat de planschade van de heer J.M. Ambergen en mevrouw A.T. Ambergen – Mestemaker onvoldoende anderszins verzekerd is, gelet op voornoemde (vaste) jurisprudentie van de Afdeling.

2.3 Onderzoeksverplichtingen en uitvoerbaarheid

In het kader van deze partiële herziening is nader onderzoek ter plaatse niet noodzakelijk geacht. Het betreft uitsluitend een aanpassing van bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 april 2018.

Dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op het creëren van een mogelijkheid om op privépercelen extra bebouwing te plaatsen. De effecten van deze functie op de omgeving zijn beperkt en waren tot voor kort ook voor de omgeving te voorzien, gezien de geldende regelgeving.

Belanghebbenden hebben aangegeven plannen te hebben voor het plaatsen van extra bebouwing, waarvoor zij zelf alles zullen financieren. Naast de plankosten zijn er geen financiële gevolgen voor de gemeente te verwachten, tenzij de compensatie in natura niet mogelijk zal blijken om redenen gelegen buiten de macht van aanvragers dan wel zijn rechtsopvolger(s). In dat geval zal alsnog worden overgegaan tot vergoeding/compensatie van de planschade in geld, vermeerderd met de wettelijke rente over het schadebedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek om planschadevergoeding (waarbij de omvang van deze compensatie zal moeten worden vastgesteld na inschakeling van één of meer ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseur(s) c.q. taxateur(s).

2.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2.4.1 Vooroverleg instanties

Het bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” heeft als ontwerp vanaf 17 november 2016 zes weken ter inzage gelegen. Het Waterschap Hunze en Aa's heeft in haar overlegreactie aangegeven in te stemmen met het bestemmingsplan. Voor het overige zijn er geen overlegreacties binnengekomen. De reactie van het waterschap is als bijlage aan het plan toegevoegd. Onderhavig bestemmingsplan is vastgesteld zonder een ontwerp daarvan ter inzage te leggen, nu de Afdeling in haar uitspraak d.d. 4 april 2018 heeft bepaald dat Afdeling 3.4 van de Awb bij de voorbereiding van het nieuw te nemen besluit niet opnieuw hoeft te worden toegepast.

2.4.2 Zienswijzen

Tijdens de eerdere terinzagelegging van bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” (als voornoemd) is één zienswijze binnengekomen. Deze zienswijze betreft de door de bezwaarmaker verwachte waardevermindering van de grond in het plangebied J.R. Stuutstraat F 5 indien niet binnen twee jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning is ingediend.

De zienswijze is afkomstig van de eigenaar van de grond en bebouwing in onderhavig plangebied. Met deze bezwaarmaker heeft gedurende het gehele traject meerdere keren ambtelijk en bestuurlijk mondeling overleg plaatsgevonden. Eveneens is een aantal schriftelijke reacties naar bezwaarmaker gezonden, zoals hierna is beschreven.

Op basis van een verzoek tot planschade naar aanleiding van het vigerende bestemmingsplan ”De Linten” is in natura de schade gecompenseerd middels bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5”. Dit is aan de bezwaarmaker per brief d.d. 30 april 2014 schriftelijk medegedeeld. Hierin wordt expliciet en uitvoerig uitleg gegeven over de compensatie van de geleden planschade in natura. Vervolgens is een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Daarna is op 16 november 2016 een brief naar bezwaarmaker gestuurd met nogmaals de opmerking dat de toegekende schade in natura wordt gecompenseerd en dat dit is geconcretiseerd in bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” dat vanaf 17 november 2016 als ontwerp ter inzage lag. In deze brief is expliciet vermeld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden twee jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan vervallen.

Tussen mei 2014 en heden is geen enkel formeel verzoek ten behoeve van uitvoering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden, zoals opgenomen in het bestemmingsplan uit 1989, bij de gemeente binnengekomen. De bezwaarmaker is van deze mogelijkheden zowel mondeling als schriftelijk meerdere keren op de hoogte gebracht, zoals hiervoor is gebleken. Er is inmiddels ruim voldoende tegemoet gekomen aan het zogenaamde ‘voorzienbaarheidscriterium’ dat in artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen. Hierbij zij volledigheidshalve vermeld dat de bezwaarmaker nog (na de eventuele binnen twee jaar in te dienen vergunningsaanvraag) drie jaar tijd heeft om de daarmee mogelijk gemaakte gebruiks- en bouwmogelijkheden feitelijk te realiseren.

Kortom; uit het vorenstaande blijkt dat het bij bestemmingsplan “De Linten, partiële herziening J.R. Stuutstraat F 5” gaat om aanpassing van het bestemming voor twee jaren. Het is geen bestemmingsplan waar na twee jaren op terug kan worden gekomen. Het is als het ware een ‘termijn-plan’ in plaats van een 'herstel-plan'. De termijn van twee jaren is een redelijke termijn voor het gebruik van de grond uit het voorgaande bestemmingsplan. Dit heeft als doel om de grondeigenaren de mogelijkheid te bieden om het perceel volgens de bij aankoop van het perceel gewezen  bestemming te gebruiken. Hieruit blijkt dat het bestemmingsplan is gericht op compensatie in natura.

In dit kader wordt volledigheidshalve nog verwezen naar de uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan “De Linten”, waarin is bepaald dat de omzetting van de bestemming door de raad  weloverwogen heeft plaatsgevonden. Dit blijkt uit de volgende zinsnede: "ter zitting is komen vast te staan dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog geen concreet bouwvoornemen bestond voor realisatie van een tuincentrum op dit perceel. Met deze wens van bezwaarmaker hoefde de raad bij de vaststelling van het plan dan ook geen rekening te houden. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid een agrarische bestemming aan het achterste gedeelte van het perceel heeft kunnen toekennen. Het beroep is ongegrond" (uitspraak 201308931/1/R4).

Conclusie uit vorenstaande is dat de raad hiermee (in casu met de wens van de bezwaarmaker) geen rekening hoefde te houden. De raad heeft bij het toekennen van de agrarische bestemming dan ook redelijk gehandeld. Ten aanzien van de zienswijze van de bezwaarmaker wordt dan ook geconcludeerd dat er geen invulling wordt gegeven aan de verzoeken zoals opgenomen in de zienswijze, dit omdat de gemeenteraad volgens de uitspraak van de Raad van State redelijk heeft gehandeld, zoals blijkt uit vorenstaande tekst. Planschadevergoeding in de vorm van een financiële vergoeding kan daarmee uitblijven.