• Regels
• Toelichting
• Bijlage bij toelichting
• "

Toelichting

 
Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Opzet van het bestemmingsplan

2.1 Bouwplannen op grond van het oude bestemmingsplan

2.2 Juridische toelichting

2.3 Onderzoeksverplichtingen en uitvoerbaarheid

2.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

Bestemmingsplan De Linten is door de gemeenteraad van de gemeente Pekela vastgesteld op 2 juli 2013. Het bestemmingsplan is op 27 september 2013 in werking getreden. Het plan is grotendeels bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 9 april 2014 onherroepelijk geworden.

De gemeente heeft vervolgens een verzoek om planschadevergoeding gekregen van de grondeigenaren met betrekking tot het object gelegen aan de J.R. Stuutstraat F5 te Nieuwe Pekela.

Over dat verzoek heeft het Kenniscentrum een planschadeadvies gegeven. Het Kenniscentrum adviseert de gemeente om de schadevergoeding in natura te compenseren door herstel van de oude, gunstigere gebruiks- en bouwmogelijkheden via een toekomstige planologische wijziging.

Het betreft de volgende negatieve (schadeveroorzakende) punten die zouden kunnen worden hersteld:

• het wegbestemmen van in totaal 5.040 m² aan bouwoppervlak ten behoeve van bedrijfsbebouwing vanwege de vaststelling van het nieuwe, kleinere bouwvlak;

• een beperking van de bouwhoogte van 7,5 m naar een bouwhoogte gelijk aan de huidige bebouwing;

• verdwenen bouwmogelijkheden om tot 50 m² aan bijgebouwen op te richten buiten het bouwvlak;

• wijziging van de bestemming Bedrijf naar Agrarisch voor het noordwestelijke deel van het perceel, waardoor geen verhardingen meer kunnen worden aangebracht.

Uit het advies blijkt voorts dat er sprake is van een toename van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming Bedrijf ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er wat betreft de gebruiksmogelijkheden (niet zijnde het bouwen) alleen op het achtererf (bestemming Agrarisch) tegemoet gekomen zou moeten worden. Dit laatste betreft dan niet de bouwrechten, maar wel bijvoorbeeld de mogelijkheid om ter plaatse parkeerplaatsen aan te leggen.

Samengevat zou als schadecompensatie moeten worden meegewerkt aan bouwplannen die passen in het oude bestemmingsplan en de mogelijkheid om op het perceel daarachter te parkeren en te laden en lossen.

Hoofdstuk 2 Opzet van het bestemmingsplan

2.1 Bouwplannen op grond van het oude bestemmingsplan

Gezien de zeer forse bebouwing die op het betreffende perceel mogelijk was op grond van het bestemmingsplan Buitengebied uit 1989 en het feit dat er nooit bouwplannen zijn ingediend voor het betreffende perceel in de afgelopen 25 jaar, acht de gemeente het, mede gezien de omliggende bebouwing en functies op zichzelf wel een juiste keuze om in het bestemmingsplan De Linten de bouwmogelijkheden op onderhavige percelen in te perken. De gemeente heeft echter nooit de bedoeling gehad om plannen voor nieuwe ontwikkelingen die in voorbereiding waren en die pasten in het oude bestemmingsplan Buitengebied onmogelijk te maken. Zij was echter niet op de hoogte dat er mogelijk nog concrete plannen bestonden voor dit soort ontwikkelingen op het perceel.

Bestemmingsplan Buitengebied 1989

Bestemmingsplan De Linten 2013

 
Het bestemmingsplan De Linten is in verband met de actualiseringopgave uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in korte periode vastgesteld. De inventarisatie van eventuele nog in voorbereiding zijnde bouwplannen heeft niet grootschalig plaatsgevonden. Er is dus ook niet gedurende een ruime periode (van bijvoorbeeld 1,5 of 2 jaar) expliciet de gelegenheid gegeven om nog aanvragen in te dienen. Gemeenten kunnen dit doen indien bestemmingsplannen worden geactualiseerd om zo planschade te voorkomen. Het is een door de jurisprudentie geaccepteerde werkwijze. Met dit bestemmingsplan wordt alsnog tegemoet gekomen aan het zogenaamde ‘voorzienbaarheidscriterium’ dat in artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen.

De belanghebbenden krijgen gelegenheid om eventuele plannen te verwezenlijken en schadevergoeding in de vorm van een financiële vergoeding kan uitblijven. Het vorenstaande en het planschadeadvies van Kenniscentrum hebben geleid tot de afweging dat alsnog recht gedaan moet worden aan de wensen van de betreffende belanghebbenden.

2.2 Juridische toelichting

Dit bestemmingsplan is een zogenaamde ‘partiële herziening’ van het bestemmingsplan De Linten. Dat wil in dit geval zeggen dat het bestemmingsplan De Linten volledig van kracht blijft, maar dat hierop een aanvullende regeling wordt vastgesteld die de mogelijkheid in zich heeft om bebouwing die op grond van de bouwregeling uit het bestemmingsplan Buitengebied (1989) mogelijk was alsnog te realiseren. Deze mogelijkheid wordt voor een periode van maximaal 2 jaar gegeven. Daarna vervalt de mogelijkheid om de bebouwing en verharding ten behoeve van het parkeren voor het naastgelegen bedrijf op de Agrarische bestemming te realiseren.

De regeling is zodanig vormgegeven dat deze volledig kan opgaan in de regeling van artikel 24. De afwegingscriteria die zijn opgenomen in artikel 24.4 van het bestemmingsplan De Linten zijn dus ook van toepassing voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

2.3 Onderzoeksverplichtingen en uitvoerbaarheid

Omdat deze partiële herziening slechts een hersteloperatie betreft ten aanzien van te snel afgenomen rechten is nader onderzoek ter plaatse niet noodzakelijk geacht. Het betreft bovendien uitsluitend gelegenheid voor meer en hogere bebouwing en verharding en wijziging van de bestemming Bedrijf naar de bestemming Agrarisch. De effecten van deze functie op de omgeving zijn daardoor beperkt en waren tot voor kort ook voor de omgeving te voorzien, gezien de geldende regeling.

Dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op het creëren van een mogelijkheid om op privépercelen extra bebouwing te plaatsen. Belanghebbenden hebben aangegeven hiervoor plannen te hebben waarvoor zij zelf alles zullen financieren. Naast de plankosten zijn er geen financiële gevolgen voor de gemeente te verwachten.

2.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2.4.1 Vooroverleg instanties

Het plan heeft als ontwerp vanaf 17 november 2016 zes weken ter inzage gelegen. Het Waterschap Hunze en Aa's heeft in haar overlegreactie aangegeven in te stemmen met het bestemmingsplan. Voor het overige zijn er geen overlegreacties binnengekomen. De reactie van het waterschap is als bijlage aan het plan toegevoegd.

2.4.2 Zienswijzen

Tijdens de terinzagelegging is één zienswijze binnengekomen. Deze zienswijze betreft de door de bezwaarmaker verwachte waardevermindering van de grond in het plangebied J.R. Stuutstraat F5 indien niet binnen twee jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning is ingediend.

De zienswijze is afkomstig van de eigenaar van de grond en bebouwing in onderhavig plangebied. Met deze bezwaarmaker heeft gedurende het gehele traject meerdere keren ambtelijk en bestuurlijk mondeling overleg plaatsgevonden. Eveneens is een aantal schriftelijke reacties naar bezwaarmaker gezonden, zoals hierna is beschreven.

Op basis van een verzoek tot planschade naar aanleiding van het vigerende bestemmingsplan De Linten is in natura de schade gecompenseerd middels onderhavig (vast te stellen) ontwerpbestemmingsplan. Dit is aan de bezwaarmaker per brief d.d. 30 april 2014 schriftelijk medegedeeld. Hierin wordt expliciet en uitvoerig uitleg gegeven over de compensatie van de geleden planschade in natura. Vervolgens is een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

Daarna is op 16 november 2016 een brief naar bezwaarmaker gestuurd met nogmaals de opmerking dat de toegekende schade in natura wordt gecompenseerd en dat dit is geconcretiseerd in onderhavig bestemmingsplan dat vanaf 17 november 2016 als ontwerp ter inzage lag. Expliciet in deze brief is vermeld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden na twee jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan vervallen.

Tussen mei 2014 en heden is geen enkel formeel verzoek ten behoeve van uitvoering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden, zoals opgenomen in het bestemmingsplan uit 1989, bij de gemeente binnengekomen. De bezwaarmaker is van deze mogelijkheden zowel mondeling als schriftelijk meerdere keren op de hoogte gebracht, zoals hiervoor is gebleken. Er is inmiddels ruim voldoende tegemoet gekomen aan het zogenaamde ‘voorzienbaarheidscriterium’ dat in artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen. Hierbij zij volledigheidshalve vermeld dat de bezwaarmaker nog twee jaar tijd heeft om gebruik te maken van zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

Kortom; uit het vorenstaande blijkt dat het bij deze partiële herziening  J.R. Stuutstraat F5 gaat om aanpassing van het bestemming voor twee jaren. Het is geen bestemmingsplan waar na twee jaren op terug kan worden gekomen. Het is als het ware een ‘termijn-plan’ in plaats van een 'herstel-plan'. De termijn van twee jaren is een redelijke termijn voor het gebruik van de grond uit het voorgaande bestemmingsplan. Dit heeft als doel om de grondeigenaren de mogelijkheid te bieden om het perceel volgens de bij aankoop van het perceel gewezen  bestemming te gebruiken. Hieruit blijkt dat het bestemmingsplan is gericht op compensatie in natura.

In dit kader wordt volledigheidshalve nog verwezen naar de uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan De Linten, waarin is bepaald dat de omzetting van de bestemming door de raad  weloverwogen heeft plaatsgevonden. Dit blijkt uit de volgende zinsnede: "ter zitting is komen vast te staan dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog geen concreet bouwvoornemen bestond voor realisatie van een tuincentrum op dit perceel. Met deze wens van bezwaarmaker hoefde de raad bij de vaststelling van het plan dan ook geen rekening te houden. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid een agrarische bestemming aan het achterste gedeelte van het perceel heeft kunnen toekennen. Het beroep is ongegrond" (uitspraak 201308931/1/R4).

Conclusie uit vorenstaande is dat de raad hiermee (in casu met de wens van de bezwaarmaker) geen rekening hoefde te houden. De raad heeft bij het toekennen van de agrarische bestemming dan ook redelijk gehandeld. Ten aanzien van de zienswijze van de bezwaarmaker wordt dan ook geconcludeerd dat er geen invulling wordt gegeven aan de verzoeken zoals opgenomen in de zienswijze, dit omdat de gemeenteraad volgens de uitspraak van de Raad van State redelijk heeft gehandeld, zoals blijkt uit vorenstaande tekst.

Planschadevergoeding in de vorm van een financiële vergoeding kan daarmee uitblijven.