Planteksten

HOOFDSTUK 1 Aanleiding

1.1 Inleiding

Door de eigenaar is verzocht de agrarische bestemming van de bedrijfswoning van de locatie Vianendreef 91 te wijzigen in de bestemming 'Bedrijf'. Wijziging van het bestemmingsplan is nodig omdat de bedrijfswoning verkocht gaat worden en deze niet langer onderdeel uitmaakt van een agrarische bedrijf. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn ter plaatse al langere tijd geleden beëindigd en de gronden en opstallen behorende bij het agrarische bedrijf (tuinbouw deels onder glas) zijn verkocht aan de buurman die ter plaatse nog wel een agrarisch bedrijf (glastuinbouwbedrijf) exploiteert.

1.2 Bestaande toestand

Op de betreffende locatie is jarenlang een agrarisch bedrijf (glastuinbouwbedrijf) geëxploiteerd door verzoeker. Deze heeft de bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en heeft alle gronden en opstallen, met uitzondering van de bedrijfswoning met een schuur een klein gedeelte kas, verkocht aan de buurman. De eigenaar van de bedrijfswoning wil deze nu omzetten naar een bedrijfsbestemming. Op de bijbehorende gronden bevinden zich een bedrijfswoning met een daarbij behorende bedrijfsgebouw en een kasje. De kassen welke voorheen tot het bedrijf behoorde zijn verkocht een de buurman die deze nu gebruikt voor zijn bedrijfsvoering.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Van kracht is het bestemmingsplan "Buitengebied Noord” vastgesteld door de gemeenteraad op 7 november 2013. Het plan is onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 september 2015.

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Op deze locatie is thans een bedrijfswoning aanwezig met 1 voormalig bedrijfsgebouw bestaande uit een loods en een kleine kas. De locatie heeft in het bestemmingsplan nog een agrarische bestemming. De woning met bijbehorend perceel met opstallen is niet meer voor agrarische doeleinden in gebruik.

2.2 Toekomstige situatie

De voormalige bedrijfswoning zal worden verkocht en het bijgebouw zal als bedrijfsgebouw kunnen gaan dienen voor de bedrijfsbestemming. Om dit juridisch mogelijk te maken zal via dit wijzigingsplan de agrarische bestemming van de voormalige bedrijfswoning moeten worden omgezet naar een bedrijfsbestemming.

2.3 Regelgeving

2.3.1 Inleiding

Van kracht is het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord'

De gronden en opstallen aan de Vianendreef 91 te Prinsenbeek zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Noord bestemd tot 'Agrarisch' met de aanduidingen 'bouwvlak' voor de bebouwing en 'glastuinbouw'. Daarnaast rust op het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Op grond van het bepaalde in artikel 3, lid 3.6 onder d van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen, mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda, ten behoeve van het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch ' met de aanduiding 'bouwvlak' in de bestemming 'Bedrijf' onder de volgende voorwaarden:

1. uitsluitend bedrijven zijn toegestaan met een milieucategorie 1 en 2 zoals deze zijn aangegeven in de als bijlage 3 bij deze regels opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten dan wel bedrijven welke niet zijn genoemd maar welke qua aard en milieubelasting zijn gelijk te stellen met de in de lijst genoemde bedrijven binnen de categorieën 1 en 2 , niet zijnde detailhandelsbedrijven, horecabedrijven of zelfstandige kantoren, en voor bedrijven die niet zijn genoemd en/of uit een hogere categorie mits het betrokken bedrijf naar omvang, aard en invloed op de omgeving is gelijk te stellen met bedrijven in de categorieën 1 en 2;

2. het bestemmingsvlak een oppervlakte mag hebben van maximaal 5000 m² en maximaal 800 m² bebouwing, bedrijfswoning niet inbegrepen, voor deze bestemming mag worden gebouwd/gebruikt en de eventueel overige aanwezige bebouwing, niet zijnde de woning of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, wordt gesloopt, welke sloop afdoende verzekerd is, alsmede overtollige verharding wordt verwijderd;

3. de nieuwe functie geen belemmering op gaat leveren voor de in de omgeving aanwezige agrarische bedrijven;

4. de te ontwikkelen activiteiten geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben in die zin dat in de openbare ruimte geen aanvullende verkeersmaatregelen noodzakelijk mogen zijn dan wel de verkeersveiligheid ter plaatse niet in het gedrang komt;

5. parkeren voor het bedrijf op eigen terrein dient plaats te vinden.;

6. per locatie slechts één zelfstandig bedrijf mag worden gevestigd.

2.3.2 Onderzoek

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het vigerende bestemmingsplan en hierbij is het

volgende geconcludeerd.

Landschapsinvestering:

Bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied ( Vr 2014: bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologische regime nodig is) bepaalt de Verordening ruimte 2014 dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. In principe wordt hierbij uitgegaan van bij voorkeur de realisering van een fysieke prestatie op de projectlocatie en/of de directe projectomgeving. Regionaal is in overleg met de provincie een handreiking opgesteld die via het regionaal ruimtelijk overleg is vastgesteld. Deze is in het bestemmingsplan Buitengebied Noord verder vertaald via de Landschapsinvesteringsregeling Breda.

In het kader van deze Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd. Met belanghebbenden is vastgesteld dat ter plaatse fysiek geen mogelijkheden zijn om een landschappelijke inpassing te realiseren en is afgesproken dat hij in plaats daarvan, en zoals de Landschapsinvesteringsregeling dit ook mogelijk maakt, een storting moet doen in het groenfonds van de gemeente Breda. In principe zou hij een inpassing moeten realiseren ter grootte van 456 m2 (2 x de langste zijde van het bestemmingsvlak en 1 x de kortste zijde hiervan x 3). Omgerekend naar een bijdrage levert dit een bedrag op van € 6.840,-- (456 x €15,--) dat gestort moet worden in het groenfonds. In een anterieure overeenkomst met belanghebbende is de betaling hiervan zeker gesteld.

Maximale milieucategorie:

Het is nog niet bekend wat voor soort bedrijf ter plaatse gevestigd zal worden. Wel zal in de regels worden opgenomen dat het te vestigen bedrijf maximaal tot milieubelastingscategorie 2 mag gaan behoren. Op grond van de brochure Bedrijven en milieuzonering van de VNG hoort daar een minimale afstand bij tot een hindergevoelig object van 30 meter. De dichtstbijzijnde woning ligt aan de Vianendreef 93 (bedrijfsbestemming) en deze ligt op ruim 29 meter. Met de wijziging van de bestemming van agrarisch naar bedrijfsbestemming tot maximaal milieucategorie 2 zal er wat milieuhinder betreft voor de naastgelegen woning weinig veranderen. Een agrarische activiteit, welke op basis van het huidige bestemmingsplan ter plaatse nu mogelijk is, en ook altijd gevestigd is geweest, heeft op grond van genoemde brochure een minimale milieucategorie 2. Daarnaast kan door het treffen van maatregelen de hinder op hindergevoelige objecten worden beperkt zodat voldaan wordt aan de eisen die aan een dergelijk bedrijf gesteld kunnen worden vanuit milieuoogpunt.

Bestemmingsvlak en bebouwing:

Het bestemmingsvlak zal niet groter worden dan 5000 m2 (1960 m2) en ook de bedrijfsbebouwing zal de toegestane oppervlakte van 800 m2 niet overschrijden. Het voormalige bijgebouw is ruim 600 m2 groot en is derhalve kleiner dan op grond van de wijzigingsbevoegdheid gebruikt en uitgebreid mag worden. Dit betekent weer dat de wijziging van de bestemming dan ook niet gepaard zal hoeven te gaan met sloop van een gedeelte van het voormalige bedrijfsgebouwen.

Belemmeringen nabij gelegen bedrijvigheid:

Het dichtstbijzijnde bedrijf ligt op een afstand van slechts 10 meter en het betreft een glastuinbouwbedrijf. Aan de andere zijde ligt een bedrijfsverzamelgebouw en dit grenst, net als het eerder genoemde glastuinbouwbedrijf aan het perceel aan de Vianendreef 91. Het betreft hier een bestaande toestand waarbij de dichtstbijzijnde kassen in het verleden bij deze woning hoorden en zijn verkocht aan de buurman. De beperkingen voor de beide bedrijven worden dan ook niet extra nadelig beïnvloed door het omzetten van de functie van de bedrijfswoning met bijbehorende gronden en opstallen naar een bedrijfsbestemming omdat de mogelijkheden voor dat bedrijf gelijk blijven aan de mogelijkheden op basis van de huidige (agrarische) bestemming.

Verkeer en parkeren:

Op grond van het bestemmingsplan zal het nieuw te vestigen bedrijf straks zijn parkeercapaciteit op eigen terrein dienen op te lossen. Er zal ook, gezien de huidige bestemming, geen onevenredige toename van het verkeer te verwachten zijn die mogelijk verkeersmaatregelen noodzakelijk zal maken.

Aantel bedrijven:

In de regels zal worden opgenomen dat ter plaatse slechts één bedrijf gevestigd mag worden.

Goede ruimtelijke ordening

Met de ligging van het object op korte afstand van een tweetal bedrijven moet hier in het kader van de beoordeling of sprake is van goede ruimtelijke ordening bezien worden of sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. In dat kader wordt overwogen dat hier sprake is van een bestaande situatie waarin sprake is van een woning op korte afstand van deze bedrijven. Een eventuele koper van het onderhavige object is of kan dan op de hoogte zijn van het feit dat dit een verminderd woon- en leefklimaat tot gevolg kan hebben en neemt op het moment van koop dus bewust die keuze. Op grond van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zaaknummer 200909261/1/R3 r.o. 2.9.1) en vanwege het feit dat een goed woon- en leefklimaat wordt nagestreefd voor de bewoners van in de omgeving van een bedrijf staande hindergevoelige objecten, mag in zo'n geval worden aangenomen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en klimaat.

Resterende gedeelte van het oorspronkelijke bouwvlak

Het oorspronkelijke bouwvlak had betrekking op de bedrijfswoning met een loods en kassen. De huidige eigenaar heeft echter al geruime tijd geleden zijn agrarische activiteiten beëindigd en heeft een gedeelte van het bouwvlak met daarbinnen ook de kassen verkocht aan zijn buurman. Op basis van dit verzoek kunnen we niet het totale bouwvlak omzetten qua bestemming of verwijderen uit het plan. Daarom is het noodzakelijk dat binnen het bouwvlak dat resteert wordt voorkomen dat daar een nieuw bedrijf ontstaat en/of dat er een extra bedrijfswoning gebouwd wordt. Daarom is in het kader van deze wijziging aan dat bouwvlak de aanduiding 'wonen uitgesloten' toegevoegd teneinde te garanderen dat hier geen extra woning gebouwd gaat worden. Ook is een aanduiding (de figuur 'relatie') opgenomen om het bouwvlak waarbinnen de kassen zich bevinden te koppelen aan het bouwvlak van het agrarisch bedrijf van de buurman (Krekelweg 2). In de regels is vervolgens geborgd dat deze gekoppelde bouwvlakken behoren tot maximaal één agrarisch bedrijf.

2.3.3 Conclusie

Uit het voorgaande mag worden geconcludeerd dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan Buitengebied Noord tot wijziging van de bestemming.

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Bedrijf’ met bestemmingsvlak en bouwvlak. De planregels betreffen de ongewijzigde regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het bestemmingsplan Buitengebied Noord.

HOOFDSTUK 4 Procedure

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks