TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Kemelstede 2

Regels

Preambule

Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van een gebiedsontwikkeling op de locatie Kemelstede te Breda en is als een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk 22o) opgenomen in het omgevingsplan van de gemeente Breda. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties, bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22o van het omgevingsplan van de gemeente Breda. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22o.' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord ‘Bijlage’, na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage ‘22o’ gelezen worden.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Toepassingsbereik

• 1. De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid.
• 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en de regels in afdeling 22.3 zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid, voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
• 3. De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Kemelstede te Breda, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.TAM2025209005-VG01 zoals vastgelegd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Artikel 2 Begripsbepalingen

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk, tenzij in Artikel 3 daarvan is afgeweken.

Artikel 3 Aanvullende begripsbepalingen

Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden, in aanvulling op en in afwijking van het bepaalde in Artikel 2, de volgende begripsbepalingen:

3.1 Plan

Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Kemelstede 2 met identificatienummer NL.IMRO.0758.TAM2025209005-VG01 van de gemeente Breda.

3.2 Bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

3.3 DAEB-inkomensgrens

De inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet, in samenhang met artikel 48, eerste lid, van die wet.

3.4 Horeca

• a. Horeca 1: een zelfstandig daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon);
• b. Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• c. Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• d. Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• e. Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• f. Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• g. Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

3.5 Inkomen

Het rekeninkomen, bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i, van de Wet op de huurtoeslag.

3.6 Middenhuur

Een huurwoning als bedoeld in artikel 5.161c , eerste lid, onder c, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.7 Sociale huurwoning

Een huurwoning als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.8 Sociale koopwoning

Een koopwoning, zoals bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving, waarvan de instandhoudingstermijn voor een periode van ten minste 4 jaar is verzekerd.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

4.1 Bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, installaties, dakranden en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

4.2 Goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

4.3 Inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

4.4 Lessenaarsdak

In afwijking van het bepaalde in lid 4.1 en lid 4.2 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

4.5 Oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

4.6 Ondergeschikte bouwdelen

• a. Ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers en liften en dergelijke worden buiten beschouwing gelaten t.a.v. overschrijdingen van de bouw- en/of functiegrens, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Bij balkons en overstekende daken bedraagt de overschrijding niet meer dan 1,5 meter.
• b. Dakranden en bij het gebouw behorende installaties worden bij het meten van hoogten buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

4.7 Peil

• a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende maaiveld;
• c. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies dan wel toegestane gebruiksactiviteiten.

Artikel 6 Aanvraagvereisten

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 2 Functies en activiteiten

Artikel 7 Groen

7.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Groen' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. groen;
• b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• c. wind- en/of geluidbeperkende voorzieningen;
• d. sport- en speelvoorzieningen;
• e. nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
• f. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
• g. calamiteitenroutes en ontsluitingen voor incidenteel verkeer ten behoeve van op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
• h. kunstobjecten;
• i. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens parkeren met bijbehorende verhardingen en ontsluitingen, alsmede ontsluitingen ten behoeve van op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

7.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

7.2.1 Algemeen

De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van overhangende bouwdelen en ondergeschikte bouwdelen behorende bij op de aangrenzende gronden gesitueerde gebouwen, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.2.2 Overhangende bouwdelen

Overhangende bouwdelen in de vorm van geringe uitbreidingen van op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen, zoals erkers en balkons, mogen worden gebouwd tot ten hoogste 60% van de breedte van het betreffende gebouw en een diepte van ten hoogste 1,5 meter uit de bouwgrens.

7.2.3 Ondergeschikte bouwdelen

Ondergeschikte bouwdelen bij op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen in de vorm van gestapelde woningen en bij gebouwde parkeervoorzieningen bouwwerken, zoals liften, entreepartijen, trapportalen en trappenhuizen, mogen woirden gebouwd tot een maximum van 30 m² en balkons, erkers en luifels tot een maximum van 10 m² per balkon, erker of luifel.

7.2.4 Beoordelingsregels bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• 1. De hoogte van sport- en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter.
• 2. De hoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 8 meter.
• 3. De hoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 8 meter.
• 4. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
• 5. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

7.3 Specifieke beoordelingsregels gebruiksactiviteit

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 7.1 voor het gebruik van gronden ten behoeve van de ter plaatse van de aangrenzende aanduiding 'gemengd' binnen de functie 'Wonen - Gestapeld' toegestane gebruiksactiviteiten, als wordt voldaan aan de volgende beoordelingsregels:

• a. de maximale diepte ten opzichte van de aangrenzende aanduiding 'gemengd' bedraagt 7 meter;
• b. de activiteit leidt niet tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving;
• c. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij wordt getoetst aan het bepaalde in 15.1.

Artikel 8 Verkeer

8.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Verkeer' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. wegen, straten en paden;
• b. groen;
• c. geluidbeperkende voorzieningen;
• d. nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
• e. parkeren;
• f. sport- en speelvoorzieningen;
• g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

8.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

8.2.1 Gebouwen

• a. Uitsluitend gebouwen ten dienste van de in 8.1 bedoelde gebruiksactiviteiten mogen worden gebouwd;
• b. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mogen gebouwen worden gebouwd;
• c. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• d. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangeduid met de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)';
• e. In afwijking van het bepaalde in lid d, mag de op basis van deze regels maximaal toegestane bouwhoogte bij gebouwen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen, zoals liften, ventilatiekanalen, bij het gebouw behorende installaties, schoorstenen en daarmee vergelijkbare bouwdelen, mits:
  • 1. de overschrijding van de maximale bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt;
  • 2. de overschrijding in totaal maximaal 50% van het betreffende dakoppervlak betreft;
  • 3. de afstand tot de dakrand minimaal 2 meter bedraagt.

8.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. De hoogte van sport- en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter.
• b. De hoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 8 meter.
• c. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

8.3 Specifieke beoordelingsregels gebruiksactiviteit

8.3.1 Dienstverlening

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 8.1 voor het gebruik van gronden en bebouwing voor dienstverlening, als wordt voldaan aan de volgende beoordelingsregels:

• a. de gebruiksoppervlakte mag niet meer bedragen dan 50 m²;
• b. de dienstverlenende functie is complementair aan de in 8.1 bedoelde gebruiksactiviteit en/of sluit hier functioneel bij aan;
• c. de activiteit past qua aard, omvang en uitstraling in de woonomgeving;
• d. het gebruik mag niet leiden tot zodanige verkeersaantrekking, dat een ovenevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
• e. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij wordt getoetst aan het bepaalde in 15.1.

Artikel 9 Wonen - Gestapeld

9.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Wonen - Gestapeld' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. wonen;
• b. een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', tevens voor maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en/of horeca 1, uitsluitend op de begane grond en met een maximale bruto vloeroppervlakte van 400 m²;
• d. kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daaraan ondergeschikt

• e. groen;
• f. tuinen, daktuinen en dakterrassen;
• g. voet- en fietspaden;
• h. in- en uitritten;
• i. nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
• j. parkeren;
• k. sport- en speelvoorzieningen;
• l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

9.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

9.2.1 Gebouwen

• a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mogen gebouwen worden gebouwd;
• b. Het aantal woningen mag maximaal 350 bedragen;
• c. Er zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan;
• d. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• e. Per bouwvlak is maximaal één hoofdgebouw toegestaan;
• f. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangeduid met de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)';
• g. Het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan is aangeduid met de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen'. Indien geen maximaal aantal is aangeduid geldt geen maximaal aantal bouwlagen;
• h. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - colonnade' dient een minimale vrije hoogte van 3 meter vanaf het maaiveld aanwezig te zijn, welke mag worden onderbroken door kolommen en andere voorzieningen ter bouwkundige ondersteuning van de bovengelegen bebouwing.
• i. In afwijking van het bepaalde in lid f, mag de op basis van deze regels maximaal toegestane bouwhoogte bij gestapelde woningen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen, zoals liften, ventilatiekanalen, bij het gebouw behorende installaties, schoorstenen en daarmee vergelijkbare bouwdelen, mits:
  • 1. de overschrijding van de maximale bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt;
  • 2. de overschrijding in totaal maximaal 50% van het betreffende dakoppervlak betreft;
  • 3. de afstand tot de dakrand minimaal 2 meter bedraagt.

9.2.2 Geluidsluw geveldeel of niet-geluidsluw geveldeel met bouwkundige maatregelen

• a. Bij een omgevingsplanactiviteit bouwwerken waarbij een geluidsgevoelig gebouw wordt gerealiseerd binnen de aanduiding 'maximum gezamenlijk geluid' en waarbij het gezamenlijk geluid als bepaald op basis van artikel 15.4 de standaardwaarde uit artikel 5.78t van het Besluit kwaliteit leefomgeving met minimaal 5 dB overschrijdt, dient per geluidsgevoelig gebouw een geluidsluw geveldeel te worden gerealiseerd.
• b. Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat een geluidsluw geveldeel bij een geluidsgevoelig gebouw, zoals bedoeld onder a., redelijkerwijs niet mogelijk blijkt, dient op het betreffende geluidsgevoelige gebouw een niet-geluidgevoelig geveldeel met bouwkundige maatregelen te worden gerealiseerd.

9.2.3 Beoordelingsregel windhinder

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een bouwhoogte van 15 meter of hoger, wordt uitsluitend verleend indien wordt voldaan aan de volgende beoordelingsregel:

• a. aangetoond is dat er, al dan niet middels het treffen van maatregelen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot het aspect windhinder;
• b. aan het bepaalde onder a. wordt in ieder geval voldaan, indien wordt voldaan aan de normstelling zoals opgenomen in de Hoogbouwvisie Breda, dan wel de opvolger van de betreffende visie.

9.3 Woningbouwcategorieën

9.3.1 Betaalbare woningen

Van minimaal 70% van de woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b moet het gebruik als sociale huurwoning, sociale koopwoningen dan wel middenhuurwoning in stand blijven, een en ander in aanvulling op het bepaalde in 9.3.2, 9.3.3 en 9.3.4.

9.3.2 Sociale huurwoningen

• a. Van minimaal 29,7% van de woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b moet het gebruik als sociale huurwoning voor een termijn van 30 jaar in stand blijven voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal de DAEB-inkomensgrens.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. dan moet van minimaal 29,7% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als sociale huurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor huishoudens met een maximum inkomen tot aan de DAEB-inkomensgrens.
• c. In afwijking van het bepaalde onder a mag een woningcorporatie maximaal 15% van de sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.
• d. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

9.3.3 Middenhuurwoningen

• a. Van minimaal 14% van de woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b moet het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. dan moet van minimaal 14% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.  
• c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

9.3.4 Sociale koopwoningen

• a. Van minimaal 25% van de woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. moet het gebruik als sociale koopwoning voor een termijn van vier jaar in stand blijven voor huishoudens die een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. dan moet van minimaal 25% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.  
• c. Van het onder a. en/of b. bedoelde percentage kan worden afgeweken, met dien verstande dat per sociale koopwoning, die minder wordt gerealiseerd dan bedoeld percentage, verzekerd is dat van minimaal hetzelfde aantal woningen het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 is verzekerd, bovenop de verplichting als bedoeld in 9.3.3.
• d. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens

9.3.5 Informatieplicht woningbouwcategorieën

• a. Gedurende de instandhoudingstermijn, genoemd in 9.3.2 en 9.3.3 overlegt de eigenaar van een sociale huurwoning of een middenhuurwoning aan het college binnen een maand na ingangsdatum van elke nieuwe huurovereenkomst bewijsstukken waaruit blijkt dat voldaan is of wordt aan de regels zoals vastgelegd in 9.3.2 met betrekking tot het gebruik als sociale huurwoning of middenhuurwoning voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen van meer dan de DAEB-inkomensgrens respectievelijk huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.
• b. Gedurende de instandhoudingstermijn, genoemd in lid 9.3.4, overlegt de verkoper van een sociale koopwoning binnen een maand na het notarieel transport bewijsstukken aan het college waaruit blijkt dat voldaan is aan de regels zoals vastgelegd in lid 9.3.4 met betrekking tot het gebruik als sociale koopwoning voor huishoudens die een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

10.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Waarde - Archeologie' zijn de gronden, naast de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

10.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

10.2.1 Bouwwerken

• a. In afwijking van het bepaalde in andere artikelen, mag in het voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gebied niet worden gebouwd.
• b. In afwijking van lid a zijn bouwwerken toegestaan ten behoeve van:
  • 1. gebouwen die worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
  • 2. bouwwerken die worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
• c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

10.2.2 Specifieke beoordelingsregels voor het bouwen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 10.2.1, als voldaan wordt aan de volgende specifieke beoordelingsregels; 

• a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
• b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

10.2.3 Uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
  • 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
  • 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
  • 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
  • 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
  • 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
  • 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
  • 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
• b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
• c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 12 Algemene bouwregels

12.1 Bouwen beneden peil

Voor het bouwen van beneden het peil gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. het bouwen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
• b. in afwijking van hetgeen onder 1. is bepaald mag het bouwen van beneden het peil gelegen gebouwen tevens plaatsvinden buiten de aanduiding 'bouwvlak', mits het uitsluitend plaatsvindt onder de buiten de aanduiding 'bouwvlak' aanwezige bebouwing;
• c. het bouwen van bedoelde ruimten is toegestaan tot een diepte van maximaal 4 meter onder peil, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - parkeerkelder' het bouwen tot maximaal 6 meter onder peil is toegestaan.

12.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

Met een omgevingsvergunning kan een bouwactiviteit worden toegelaten die in strijd is met de voorgaande regels, voor;

• a. overschrijding van de bij recht gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages en indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
• b. overschrijding van de bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• c. overschrijding van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
  • 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
  • 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt, tot een maximum van 4 meter bovenop de toegelaten maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw;
• d. overschrijding van de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 7 meter. Een omgevingsvergunning voor deze bouwactiviteit wordt uitsluitend verleend als een positief advies is gegeven door de afdeling Stedenbouw en Landschap.

12.3 Beoordelingsregels beeldkwaliteit

De onderdelen van de welstandsnota over de plaatsing en uiterlijk van bouwwerken als bedoeld in artikel 22.29 van dit omgevingsplan blijven onverkort van toepassing bij de beoordeling van omgevingsplanactiviteiten bouwwerken. Deze worden aangevuld met de onderstaande regels:

• a. De gemeenteraad kan de beleidsregels van de welstandsnota over de plaatsing van bouwwerken aanvullen of wijzigen.
• b. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda (AOB) is adviseur bij de beoordeling van omgevingsplanactiviteiten bouwwerken voor hoofdgebouwen.

12.4 Voorwaardelijke verplichting bodem

Gebruik van de gronden en gebouwen als bedoeld in Artikel 9 is uitsluitend toegestaan, onder de voorwaarde dat aangetoond is dat de bodem geschikt is voor de functie Wonen, met dien verstande dat:

• a. een locatiedekkend verkennend bodemonderzoek (conform NEN5740) dient te zijn uitgevoerd;
• b. indien nodig een aanvullend bodemonderzoek (conform NEN5707) dient te zijn uitgevoerd;
• c. indien uit de onderzoeken zoals bedoeld onder a en b blijkt dat de bodemkwaliteit ongeschikt is voor de boogde functies, de bodemkwaliteit geschikt gemaakt dient te worden middels bijvoorbeeld een sanering alvorens de omgevingsvergunning voor de bouw van de gebouwen wordt verleend.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

• 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
• 2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
• 3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
• 4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
• 5. kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

14.1 Veiligheidszone - LPG

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - LPG' mogen geen zeer kwetsbare, kwetsbare of beperkt kwetsbare gebouwen worden opgericht.

14.2 Omgevingsveiligheid - explosieaandachtsgebied

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van kwetsbare gebouwen ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsveiligheid - explosieaandachtsgebied' gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Vanwege ligging van de kwetsbare gebouwen binnen een explosieaandachtsgebied dient ingevolge artikel 5.15 van het Besluit kwaliteit leefomgeving rekening gehouden te worden met het groepsrisico en dienen maatregelen getroffen te worden om te kunnen voorzien in een veilige leefomgeving.
• b. Aangetoond dient te worden dat maatregelen leiden tot een voldoende klein restrisico middels het doorlopen van het “Stappenplan afweging groepsrisico binnen aandachtsgebieden” en het beschrijven van de werking van de maatregelen.
• c. Maatregelen dienen bij het verkrijgen van de omgevingsvergunning te zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag wordt hierbij geadviseerd door de Veiligheidsregio.

Artikel 15 Overige regels

15.1 Parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, het gebruik van bouwwerken of het gebruik van gronden, gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er wordt in voldoende mate voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen op eigen terrein. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan;
• b. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden. 
• c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.: 
  • 1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of 
  • 2. als het voldoen aan de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit en door het afwijken geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de parkeersituatie in de openbare ruimte en de woon- en leefsituatie.

15.2 Waterberging

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient een watervoorziening met voldoende capaciteit te worden gerealiseerd; 
• b. De benodigde capaciteit van de watervoorziening wordt vastgesteld aan de hand van de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient de watervoorziening in stand te worden gehouden;
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. Als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, of; 
  • 2. als het voldoen aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

15.3 Vergroening

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient voldoende oppervlakte aan levend groen te worden aangelegd;
• b. De oppervlakte van het levend groen wordt vastgesteld aan de hand van de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient het levend groen in stand te worden gehouden.
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. als sprake is van een van de voorwaarden uit de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, waarin is aangegeven wanneer kan worden afgeweken;
  • 2. als het voldoen aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

15.4 Gezamenlijk geluid

• a. Het gezamenlijk geluid bedraagt ter plaatse van de aanduiding “maximum gezamenlijk geluid” maximaal de aangegeven waarde;
• b. Als uit onderzoek blijkt dat het gezamenlijk geluid minder hoog is dan de waarde zoals opgenomen onder a, dan is dat de waarde van het gezamenlijk geluid.

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, of gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van dit TAM-omgevingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
• c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende omgevingsplan van rechtswege, daaronder begrepen de overgangsbepalingen.

16.2 Overgangsrecht gebruik ten dienste van functie

• a. Het gebruik van gronden en bouwwerken ten dienste van de functie als bedoeld in hoofdstuk 2 dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met dit TAM-omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dit TAM-omgevingsplan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik, dat al in strijd was met het voorheen geldende omgevingsplan van rechtswege voor die locatie, daaronder begrepen de overgangsbepalingen.