Door de erven de Jong, Hoeveneind 73 te Breda verzocht de agrarische bestemming van de locatie Hoeveneind 73 te Teteringen te wijzigen in een woonbestemming. Wijziging van het bestemmingsplan is verzocht omdat het bijbehorende agrarisch bedrijf, is vrijgekomen na het overlieden van de eigenaar . De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn ter plaatse al langere tijd geleden beëindigd. Gebleken is dat in de agrarische sector geen interesse is voor het object en daarom ligt en verzoek tot wijziging van de bestemming naar wonen in de reden.

1.2 Bestaande toestand

Op de betreffende locatie is jarenlang een agrarisch bedrijf geëxploiteerd door de eigenaar. De bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en nadien hobbymatig voortgezet. De erven willen het object verkopen. Op de bijbehorende gronden bevinden zich een boerderij met geïntegreerde stal met een tweetal bedrijfsgebouwen. Het object is gelegen op enige afstand (ruim 60 meter) van een geitenhouderij.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Van kracht is het bestemmingsplan "Buitengebied Teteringen” vastgesteld door de gemeenteraad op 21 oktober 2004 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2006.

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Op de locatie Hoeveneind 73 is thans een voormalige agrarische bedrijfswoning aanwezig met een aantal bijgebouwen (voormalige bedrijfsgebouwen) De locatie heeft in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Teteringen een agrarische bestemming. De woning en de gronden zijn niet meer voor agrarische doeleinden in gebruik en de locatie is inmniddels verkocht iemand die ter plaatse wil gaan wonen.

2.2 Toekomstige situatie

In de bedrijfswoning zal de nieuwe eigenaar zijn woonverblijf hebben en de bijgebouwen zullen als bijgebouw gebruikt gaan worden voor de woonbestemming. Om dit juridisch mogelijk te maken zal via dit wijzigingsplan de agrarische bestemming moeten worden omgezet naar een woonbestemming.

2.3 Regelgeving

2.3.1 Inleiding

Van kracht is het bestemmingsplan 'Buitengebied Teteringen'

De gronden en opstallen aan de Hoeveneind 73 te Teteringen zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch bouwvlak A’. Op grond van het bepaalde in artikel 6, lid IV onder 2 van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch bouwvlak A' in de bestemming 'Woondoeleinden' onder de volgende voorwaarden:

gebleken is dat de locatie ongeschikt is voor agrarisch hergebruik;
sanering in redelijkheid niet kan worden verlangd;
de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven niet worden beperkt;
aan cultuurhistorische, landschappelijke of natuurlijke waarden geen onevenredige schade wordt toegebracht ;
mits de voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt waarbij 15% met een maximum van 200 m2 mag worden gehandhaafd als bijgebouw tenzij dwingende redenen (rijksmonument, gemeentelijk monument of cultuurhistorisch of architectonisch waardevol) anders noodzaakt;

2.3.2 Onderzoek

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en , vanwege het feit dat sinds 2011 een Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant van kracht is ook aan de meest recente versie hiervan (2014) is het volgende geconcludeerd.

Toets voorwaarden bestemmingsplan

Ad 1. De onderhavige locatie heeft al lange tijd te koop gestaan en dan met als agrarisch bedrijf. Er is echter vanuit de agrarische wereld geen belangstelling voor dit object en wel om de volgende redenen. De bijbehorende grond is te beperkt om hierop nog een renderend agrarisch bedrijf te vestigen. Extra aankoop van grond is praktisch onmogelijk omdat deze niet voorhanden zijn.

Bovendien zijn de bestaande bedrijfsgebouwen dusdanig verouderd dat deze, met name uit financieel oogpunt(hoge renovatie- of vervangingskosten) niet interessant zijn voor een startende ondernemer. Er is wel interesse getoond voor de bij het bedrijf behorende grond. Nu verkoop binnen de agrarische bestemming niet te verwachten is ligt een omzetting van de bestemming naar een woonbestemming voor de hand.

Ad 2. Sanering ligt niet in de reden vanwege het feit dat dit een aanzienlijke kapitaalvernietiging met zich zal brengen. Bovendien is hier sprake van een cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning met aangebouwde stal die bij voorkeur behouden moet blijven.

[image]

Ad 3. De omzetting van de bestemming zal geen nadelige gevolgen hebben voor de omliggende bedrijven. Achter de onderhavige locatie ( aan de Blauwhoefsedreef) ligt een geitenfokkerij maar de afstand tussen dit bedrijf en de onderhavige woning (ruim 67 meter), die op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer minimaal 60 meter moet bedragen, is voldoende om hieraan te kunnen voldoen. Het betreffende bedrijf zal door de omzetting dan ook niet worden belemmerd in zijn ontwikkelingsmogelijkheden.

Ad 4. Met het omzetten van de bestemming naar de bestemming 'Woondoeleinden 'zullen de genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast. Die blijven gelijk of zullen wellicht nog worden verbeterd waarvoor ter motivering wordt verwezen naar de tekst onder het kopje Verordening ruimte 2014.

Ad 5. Hieraan kan worden voldaan. Met de komst van de Verordening ruimte zijn hierover echter nieuwe afspraken gemaakt in het kader van de kwaliteitsverbetering landschap. Voor de motivering wordt ook hier verwezen naar de tekst onder het kopje Verordening ruimte 2014.

Verordening ruimte 2014

Deze verordening is van toepassing op het onderhavige wijzigingsplan. Hierin zij regels gegeven met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied ( Vr 2014: bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologische regime nodig is) bepaalt de Verordening ruimte 2014 dat de initiatiefnemer zorgt voor een investering in het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken. In principe wordt hierbij uitgegaan van de realisering van een fysieke prestatie op de projectlocatie en/of de directe projectomgeving. Indien dat niet mogelijk is, is de storting van een bijdrage in een gemeentelijk groenfonds een alternatief. Regionaal is in overleg met de provincie een handreiking opgesteld die via het regionaal ruimtelijk overleg is vastgesteld.

Deze regeling voor kwaliteitsverbetering van het landschap is zo opgezet dat de gemeente zelf nader vorm kan geven aan de regeling uiteraard met inachtneming van hetgeen hierover regionaal is afgesproken. Dit betekent daarnaast ook dat een bestemmingsplan de nodige ruimtelijke randvoorwaarden dient te bevatten ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen.

In de recente bestemmingsplannen buitengebied is de kwaliteitsverbetering van het landschap nader uitgewerkt in een regionale notitie (vastgesteld door het Regionaal Ruimtelijk Overleg). Deze notitie is in de gemeente Breda verder doorvertaald in de Landschapsinvesteringsregeling Breda. Deze wordt als bijlage aan de planregels toegevoegd. In het bestemmingsplan wordt bij het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling als een van de voorwaarden bepaald dat dan ook voldaan moet worden aan de genoemde landschapsinvesteringsregeling. De betreffende Landschapsinvesteringsregeling Breda is als bijlage de regels van onderhavig plan toegevoegd.

In het kader van deze Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd. Met belanghebbenden zijn hierover afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst met boetebeding die de realisatie van de landschappelijke inpassing moet borgen. Verder is in het onderhavige plan de locatie van de landschappelijke inpassing opgenomen met een bestemming Natuurgebied teneinde het behoud hiervan te kunnen garanderen. De landschappelijke inpassing is zodanig gepositioneerd dat deze ook een bijdrage levert aan het herstel en/of behoud van de aanwezige waarden.

In overleg met Brabants Landschap heeft de toekomstig eigenaar verder nog afspraken gemaakt om nog extra natuur aan te leggen op de bij hem in eigendom komende gronden. Dit zal ongeveer een oppervlakte van 3000 m2 in beslag gaan nemen. Op de bijgaande figuur is het inrichtingsplan weergegeven. Met Brabants Landschap zal de instandhouding via een overeenkomst worden geborgd en in de onderhavige wijziging zal dat extra gedeelte als extra zekerheid ook worden meegenomen met een natuurbestemming.

[image]

Goede ruimtelijke ordening

Met de ligging van het object op korte afstand van een geitenhouderij moet hier in het kader van de beoordeling of sprake is van goede ruimtelijke ordening bezien worden of sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. In dat kader wordt overwogen dat hier sprake is van een bestaande situatie waarin sprake is van een woning op korte afstand van een veehouderij. Een eventuele koper van het onderhavige object is of kan dan op de hoogte zijn van het feit dat dit een verminderd woon- en leefklimaat tot gevolg kan hebben en neemt op het moment van koop dus bewust die keuze. Op grond van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zaaknummer 200909261/1/R3 r.o. 2.9.1) en vanwege het feit dat een goed woon- en leefklimaat wordt nagestreefd voor de bewoners van in de omgeving van een bedrijf staande hindergevoelige objecten, mag in zo'n geval worden aangenomen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en klimaat.

2.3.3 Conclusie

Geconcludeerd mag worden dat het verzoek voldoet/kan voldoen aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan Buitengebied Teteringen tot wijziging van de bestemming en de Verordening ruimte 2014 kan hieraan medewerking worden gegeven.

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Woondoeleinden’ met een bestemmings- en bouwvlak. De planregels betreffen de regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen.

HOOFDSTUK 4 Procedure

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks