Meulenspie - Valkenstraat, Moleneind 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Met een groep potentiële bewoners is gewerkt aan de stedenbouwkundige opzet voor zes woningen aan het Moleneind te Teteringen in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (hierna initiatiefnemer).

Voor de gronden vigeert thans het bestemmingsplan "Meulenspie - Valkenstraat" van de gemeente Breda, zoals onherroepelijk in werking sinds 11 november 2009. In dit bestemmingsplan is de grond binnen het plangebied bestemd als 'Woongebied'.

De realisatie van zes woningen op het perceel is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.2 Ligging en plangrenzen

Ligging

Het plangebied is gelegen in Teteringen. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Teteringen sectie B, perceelnummer 4299. Het plangebied wordt begrensd door een haag aan één zijde, een bomenrij aan één zijde, een hekwerk aan één zijde en een sloot aan de westelijke, zuidelijke- en noordelijke perceelsgrens.

Uitsnede stratenplan omgeving Moleneind. Plangebied is wit omkaderd. Bron: Werkboek CPO Moleneind, november 2022

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Toetsingskader

Ter plaatste van het plangebied is sprake van een bestemming 'woongebied' conform het vigerende bestemmingsplan "Meulenspie - Valkenstraat", dat onherroepelijk in werking is sinds 11 november 2009. Daarnaast is voor een gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Archeologisch waardvol gebied' van toepassing.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan “Meulenspie - Valkenstraat” met plangebied rood omkaderd. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2023.

Beoordeling

De grond binnen het plangebied is bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een ruimte voor een huis-aan-huis gebonden beroep en ambachtelijke activiteit. Daarbij behorend(e) gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen, met daarbij behorende; tuinen, erven en terreinen zijn toegestaan. In de bouwvoorschriften (artikel 3.2.1. algemene bepalingen, lid b) staat dat de op de plankaart aangegeven bouwgrenzen niet mogen worden overschreden door bebouwing, tenzij deze voorschriften het uitdrukkelijk toestaan.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan Meulenspie - Valkenstraat". Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridisch-planologische regeling om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan "Meulenspie - Valkenstraat, Moleneind ong.". Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de regels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen.
• In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke provinciale en gemeentelijke beleid beschreven.
• In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen van het bestemmingsplan genoemd.
• In hoofdstuk 5 komen de sectorale milieuaspecten aan bod.
• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.
• In hoofdstuk 8 is het communicatieproces opgenomen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. Ook wordt in onderhavig hoofdstuk ingegaan op het cultureel erfgoed.

2.2 Ruimtelijke structuur

Moleneind is historische bebouwingslint gelegen in het dorp Teteringen in de gemeente Breda. Het dorp is gelegen ten noordoosten van Breda. De onderzoekslocatie heeft geen bebouwing, er staan geen bomen en bestaat voornamelijk uit een ruigte van hoogstaand gras, braam en kruiden als paardenbloem, teunisbloem, draadereprijs en brandnetel. Aan de randen van de onderzoekslocatie bevinden zich kleine watergangen.

Het huidige Moleneind is onderdeel van de oorspronkelijke baan (middeleeuwse route) van Breda naar Geertruidenberg. In de negetiende eeuw bevondt het gehucht Hoolstraat, bestaande uit verpreide huizen en hoeven in een open landschap, zich langs deze heerbaan. Ongeveer ter plaatse van de Nieuwe Kadijk, de N285, stond in deze eeuw een korenmolen. Hierna zijn het Moleneind en zuidelijk van de N285 gelegen wijk Moleneinde genoemd.

De bebouwing aan het Moleneind wordt gekenmerkt door eengezinswoningen in verschillende verschijningsvormen, maar hoofdzakelijk bestaand uit één bouwlaag met een kap. Het Moleneind is een groene laan met hoge bomen. Achter deze bomen is een sloot gesitueerd. Binnen het plangebied zijn weidegronden aanwezig. Deze worden omzoomd door bestaande erfafscheidingen.

Illustratie ruimtelijke structuur. Het plangebied is gelegen in de rode cirkel. Bron: Werkboek CPO-Moleneind, november 2022.

2.3 Functionele structuur

Het plangebied heeft thans volgens het bestemmingsplan een woonbestemming, maar is momenteel in gebruik als een weide. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door de woonfunctie, natuurfunctie en agrarische doeleinden met landschappelijke en natuurlijke waarden.

Zicht op het plangebied vanaf het Moleneind. Bron: Werkboek CPO-Moleneind, november 2022.

2.4 Cultureel erfgoed

2.4.1 Archeologie

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. De uitgangspunten van dit verdrag dienen te worden vertaald in nationale wetgeving. In Nederland heeft deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, welke in werking is getreden op 1 juli 2016. Ten aanzien van het aspect 'archeologie' is in art. 9.1, lid 1 van de Erfgoedwet, welk artikel een deel van het overgangsrecht regelt, bepaalt dat tot het tijdstip waarop de Omgevingswet in werking treedt onder meer Hoofdstuk V, paragraaf 1 van de inmiddels vervallen Monumentenwet 1988 van toepassing blijft. In Hoofdstuk V, paragraaf 1 is vastgelegd dat een gemeente in de ruimtelijke besluitvorming (w.o. bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor planologisch afwijken) rekening dient te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artt. 38a t/m 41 Monw 1988). Daartoe kan de gemeente in dat besluit regels stellen, bijvoorbeeld tot het doen van archeologisch onderzoek. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie (ECLI:NL:RVS:2011:BU7102, r.o. 2.9.7). Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop archeologische verwachtingswaarden zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Beoordeling

Om de archeologische waarden in het gedeelte van het gebied te beschermen is de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied' opgenomen voor de gebieden die conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie' zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten.

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart Breda. Het plangebied is rood omlijnd.

Voor het plangebied geldt volgens de archeologische beleidsadvieskaart een hoge-, middelhoge- en lage archeologische verwachting. Dit is vertaald naar een dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied'. Bij grondroerende werkzaamheden met een oppervlakte van 100 m2 én een diepte van dieper dan 30 cm beneden het maaiveld is een archeologisch rapport nodig. De zes woningen die worden gerealiseerd op dit terrein hebben samen in ieder geval een totaaloppervlak van meer dan 100 m2 .

De archeologische dienst van de gemeente Breda heeft een archeologisch proefsleuvenonderzoek in het plangebied uitgevoerd (zie bijlage 1 van de toelichting voor het selectiebesluit archeologie). Het onderzoek heeft aangetoond dat in het plangebied geen noemenswaardige sporen van mogelijk archeologische resten aangetroffen zijn en dat het plangebied kan worden vrijgegeven voor archeologische waarden.

Conclusie

De archeoloog van de gemeente Breda heeft een selectiebesluit genomen tot vrijstelling van archeologische waarden van het plangebied. Dit selectiebesluit is toegevoegd als bijlage 1 van de regels. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' wordt van de verbeelding geschrapt.

2.4.2 Cultureel erfgoed

Toetsingskader

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening wordt gehouden (artikel 3.1.6, lid 5 Bro). De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Breda. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie', historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Beoordeling

Historische geografie

Historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2. Historische geografie en gebouwd erfgoed' van de gemeente Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid met 'gebouwd of aangelegd na 2008'. Conform gemeentelijke beleidskaart geldt voor 'gebouwd of aangelegd na 2008': niet gewaardeerd gebouwd/aangelegd na 2008: niet gewaardeerd vanwege relatief jonge leeftijd.

Uitsnede erfgoedkaart 2, gemeente Breda. Het plangebied is met een rode contour aangeduid.

Op de bovenstaande figuur is te zien dat op het plangebied geen objecten aanwezig zijn met een cultuurhistorische waarde. Echter heeft de grond ten zuiden van het plangebied een middelhoge cultuurhistorische waarde en de grond ten noorden van het plangebied een hoge culture historische waarde. Het Moleneind is een historische geografie lijn met een hoge waarde. Het Moleneind maakt vanouds namelijk deel uit van de verbinding van Breda naar Geertruidenberg en Oosterhout. Via deze verbinding verliet Breda langs de Teteringsedijk en liep verder langs de huidige Lage Weg. Derhalve is het Moleneind een historisch (agrarisch) bebouwingslint, samen met het Hoevenheind en de Hoolstraat vormde deze wegen namelijk de hoofdstraten van Teteringen. Aan deze straten werd vanoudsher bebouwing gerealiseerd, veelal in de vorm van boerderijen. Onderhavig initiatief is derhalve in lijn met historie functie van het Moleneind en derhalve passend in dit van historisch karakteristieke gebied.

Om de bestaande cultuurhistorische waarden te respecteren zijn er diverse maatregelen genomen in het stedenbouwkundig plan. Het ruimtelijke concept is gebaseerd op eigenschappen van de kavel, in relatie met het lint Moleneind, en de kenmerkende historische boerenhoeves rondom Teteringen. De langgevelboerderij zal worden neergezet in harmonie met de bestaande historische boerenhoeves aan het Moleneind. De andere woningen op het erf zullen op schuren lijken, om te voldoen aan het karakter van een historisch erf. Van oudsher komt dergelijke bebouwing namelijk voor aan het historische lint het Moleneind.

Aan het Moleneind dienen maatregelen genomen te worden om een open karakter te creëren. Dit wordt gecreëerd door een representatieve voorkant doormiddel van lage hagen, siertuin en een boomgaard. De zijdelingse perceelgrenzen bestaan uit opgaand groen zoals boerenhagen, houtwallen, struweel en bomen. Hierdoor wordt er onderscheid gemaakt tussen voor- en achterkant, buiten- en binnenkant en zacht en hard.

Gebouwd erfgoed

Volgens de erfgoedkaart van de gemeente Breda zijn er binnen het plangebied zijn geen beschermde monumenten aanwezig.

Conclusie

Uit het stedenbouwkundigplan is op te maken dat er met diverse maatregelen met respect wordt omgegaan met de bestaande cultuurhistorische waarden. Het Moleneind is namelijk een van de historische hoofdwegen van Teteringen, derhalve is hier van oudsher agrarische lintbebouwing gerealiseerd en is onderhavig planvoornemen in lijn met de bestaande cultuurhistorische waarden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een radarverstoringsgebied). Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

3.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Zoals te zien is in de onderstaande figuur is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP.

In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt.

Ligging van Breda binnen het radarverstoringsgebied van Herwijnen en Woensdrecht. Met de rode aanwijzer wordt globaal het plangebied aangeduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2017

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Beoordeling

Toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

• a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
• b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
• c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
• d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?
• e. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

• a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Het onderhavige ruimtelijk besluit maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van zes woningen mogelijk. De ontwikkeling is daarom gelet op de omvang niet als 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' behoeft niet verder te worden doorlopen

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat onderhavige ruimtelijke ontwikkeling niet is aan te merken als 'stedelijke ontwikkeling'. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de leefomgeving'

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De Kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving', is vastgesteld door Provinciale Staten op 14 december 2018. Aan de hand van de Omgevingsvisie geven Provinciale Staten aan wat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren zijn. De Omgevingsvisie geldt als opvolger van de strategische elementen van eerdere provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu-en waterplan en de natuurvisie. Voor wat betreft sectorale beleidsdoelen blijven de huidige plannen, waaronder de SVRO, vooralsnog gelden.

In de aankomende Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de Omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn, te weten wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn. Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Het bereiken van een gezonde leefomgeving is essentieel. Om die doelstelling kracht bij te zetten wordt de Brabantse Omgevingsscan vanaf de vaststelling van de Omgevingsvisie geïmplementeerd in de nieuwe werkwijze onder de Omgevingswet. Deze omgevingsscan is een instrument om invulling te geven aan de positie van gezondheid in de nieuwe bestuurspraktijk onder de Omgevingswet.

Beoordeling

Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Door onderhavige ontwikkeling wordt het bouwvlak van een nog onbebouwd perceel met de bestemming 'woongebied' vergroot. Daarmee worden er 6 duurzame woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

Conclusie

Het onderhavige plan is passend binnen de in de Omgevingsvisie Noord-Brabant gestelde doelen.

3.3.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via een de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

Beoordeling

Voorliggend plangebied is op de uitsnede van kaartbeeld 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' binnen de interim omgevingsverordening gelegen binnen het 'Stedelijke gebied'.

Uitsnede kaartbeeld 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Het plangebied is geduid met een rode marker. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Onderhavige ontwikkeling betreft het planologisch vergroten van het huidige bouwkavel voor de realisatie van zes woningen in het bestaand stedelijk gebied van Breda. De nieuwbouw van woningen is toegestaan binnen het Stedelijk gebied als bepaald in artikel 3.42 Iov, mits passend binnen de woningbouwafspraken zoals deze op regionaal niveau zijn bepaald en mits de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Daarnaast dient het initiatief getoetst te worden aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (artikel 3.5 tot en met 3.8 Iov).

3.3.2.1 Artikel 3.42 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van zes woningen. De nieuwbouw van woningen is toegestaan binnen het Stedelijk gebied als bepaald in artikel 3.42 Iov, mits passend binnen de woningbouwafspraken zoals deze op regionaal niveau zijn bepaald en mits de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Beoordeling

In paragraaf 3.4.2 wordt ingegaan op de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw. Er wordt voorzien in de regionale woningbehoefte. Daarnaast is ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling betreft een transformatie van een ongebruikt terrein in een binnenstedelijk gebied. Ten aanzien van productie en gebruik van duurzame energie worden de woningen niet aangesloten op een gas- of warmtenetwerk, maar wordt energie opgewekt door middel van zonnepanelen en met de klimaatverandering wordt rekening gehouden door de toepassing van voldoende groen en waterberging.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de voorwaarden die gesteld worden in artikel 3.42 Iov.

3.3.2.2 Artikel 3.5 t/m 3.8 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

In de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2 Iov) is in artikel 3.5 opgenomen dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• a. zorgvuldig ruimtegebruik;
• b. de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• c. meerwaardecreatie.

Ad a - Zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
  • a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
    • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
    • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
  • b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
  • c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.
• 2. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel.

Ad b - Toepassing van de lagenbenadering

• 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.
• 2. De lagenbenadering omvat de effecten op:
  • a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
  • b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
  • c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
• 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Ad c - Meerwaardecreatie

• 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
  • a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
  • b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.
• 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling

Voorwaarden ad a:

• a. De toedeling van functies dient in beginsel plaats te vinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Met onderhavig plan is hiervan sprake.
• b. Bij een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan is in paragraaf 3.2.3 getoetst.
• c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. De begrenzing van het beoogde bouwvlak is zodanig afgestemd dat hieraan toepassing wordt gegeven.

Voorwaarden ad b:

• a. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de ondergrond. In hoofdstuk 5 van onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt ingegaan op deze effecten.
• b. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de netwerklaag. Voor onderhavig initiatief behoeft geen nieuwe infrastructuur te worden aangelegd. Voor het overige heeft het planvoornemen geen effect op een natuurnetwerk, het energienetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer is beschreven in hoofdstuk 4.
• c. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de bovenste laag. De effecten op het milieu zijn beschreven in hoofdstuk 5. Er wordt geen effect verwacht op de bovenste laag.

Voorwaarden ad c:

Er dient rekening te worden gehouden met meerwaardecreatie. Hiervoor geldt dat met onderhavig initiatief invulling wordt gegeven aan kwaliteitsverbetering door invulling te geven aan een stedelijke locatie. Het initiatief voorziet in de woningbouwopgave en in het Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) doelstelling van de gemeente Breda.. Het CPO zorgt daarnaast voor een toename van de sociale cohesie.

Het zuidelijk deel van het plangebied maakt deel uit van een foerageergebied van de steenuil. Binnen het plangebied wordt daarom een groenstrook gerealiseerd waar appel-, peren- en andere fruitbomen worden geplaats. Deze zorgen voor het aantrekken van muizen en daarmee indirect voor voedsel voor de steenuil. Dit zorgt voor een impuls van de ecologische waarde en de biodiversiteit.

Het gebied krijgt daarmee een nieuwe kwaliteitsimpuls.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan een goede omgevingskwaliteit.

3.4 Regionaal beleid

Gemeente Breda is centrumgemeente van de subregio Breda e.o. (Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Altena) in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

3.4.1 Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030

Toetsingskader

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Beoordeling

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030.

3.4.2 Brabantse Agenda Wonen

Toetsingskader

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Voor 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Beoordeling

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 in Breda en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 6 koopwoningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Brabantse agenda wonen.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Breda 2040

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft de Omgevingsvisie ‘Breda Sterk en Veerkrachtig’ op 21 oktober 2021 unaniem vastgesteld. De Omgevingsvisie Breda 2040 beschrijft voor welke uitdagingen de gemeente staat, wat daarbij de lokale en regionale belangen zijn, welke prioriteiten ze stelt bij de inrichting van Breda en dat ze daarbij nog keuzes maken in de uitvoering daarvan.

De ambitie van Breda luidt: Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop. Relevant doel voor onderhavige ontwikkeling is de bouw van ruim 25.000 woningen waarbij minimaal de helft in de betaalbare prijsklassen valt. Deze woningen moeten vooral in de bestaande stad gerealiseerd worden met een mix van wonen, werken en voorzieningen in een gezonde woonomgeving. Een belangrijke doelgroep is het groeiende aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen.

Een ander relevant doel is het streven naar een toename van het groenoppervlak. Door de openbare ruimte te vergroenen en klimaatadaptief, duurzaam, gezond en voor iedereen toegankelijk te maken, nodigt deze uit tot ontmoeten en bewegen. De gemeente richt de openbare ruimte beweegvriendelijk in en stimuleert wandelen en fietsen. Ook creërt ze ontmoetingsplekken in de openbare ruimte, waar iedereen zich welkom voelt.

Beoordeling

Onderhavig planvoornemen voorziet in de bouw van 6 grondgebonden woningen in CPO verband, die behoren tot het segment 'middeldure en dure koop'. Het CPO zorgt voor een vergroting van de sociale cohesie in de buurt waarbij woningen worden aangeboden op maat voor de beoogde doelgroep. De realisatie van deze duurzame woningen met flexibele woningprijs draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda. De locatie van het plangebied vlakbij de zuidelijke rand van Teteringen kan gezien worden als uitbreidingslocatie van het dorp Teteringen.

Breda hecht waarde aan de ruimtelijke uitstraling van woningen. De welstandscommissie zal daarom toetsen aan redelijke eisen van welstand. Bij dit bestemmingsplan is als bijlage 10 van de toelichting een beeldkwaliteitsplan opgenomen. Deze bijlage zal fungeren als aanvullend toetsingskader voor de welstandscommissie bij concrete omgevingsvergunningaanvragen voor bouwen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Breda 2040.

3.5.2 Woonvisie Breda - Thuis in Breda

Toetsingskader

De Woonvisie 2024-2040 speelt in op de laatste trends en ontwikkelingen voor wat betreft wonen. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Enkele thema’s staan daarbij centraal: een betaalbare woning, een thuis dat bij je past, wonen met zorg, kansengelijkheid en gezond & duurzaam. In de Woonvisie wordt ook genoemd dat de bestaande woningvoorraad beter moet worden benut en toekomstbestendiger moet worden gemaakt.

Ook zet Breda in op het faciliteren van het realiseren van collectieve woonvormen in het middeldure segment en de vrije sector, onder meer via CPO, wooncoöperaties en met private verhuurders. Dit is maatwerk per locatie. Dit wordt nader uitgewerkt in het op te stellen beleid voor het realiseren van collectieve en innovatieve woonvormen. Bij de inzet op collectieve woonvormen houdt de gemeente rekening met wat nodig en wenselijk is vanuit de buurt. We zien hierin verschillen tussen het hoogstedelijk centrum en de dorpen en wijken.

Beoordeling

Het onderhavige initiatief voorziet in de realisatie van zes woningen in bestaand stedelijk gebied in Breda. Zoals in paragraaf 3.3.2 onderbouwd, past het planvoornemen binnen de kwantitatieve behoefte naar woningen in Breda. Hiermee wordt aldus aangesloten op de effectieve vraag naar woningen.

Het CPO zorgt daarnaast voor woningen die afgestemd zijn op de behoefte van de beoogde doelgroep. Tevens wordt met onderhavig initiatief voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk geboden voor de behoefte naar bouwen in het duurdere segment.

Conclusie

Het planvoornemen is passend binnen het beleid zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda - Thuis in Breda.

3.5.3 Bomenbeleid, 2016

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Beoordeling

Op de uitsnede bomenkaart van de gemeente Breda is te zien dat er binnen het plangebied zich geen vergunningplichten houtopstanden bevinden. De dichtstbijzijnde waardevolle bomen liggen ten westen grenzend aan het plangebied. De inrit van het erf ligt tussen de waardevolle bomen. De boven blijven behouden waardoor deze geen belemmering vormen voor het initiatief. De houtopstanden ten zuiden van het plangebied op naastgelegen perceel Moleneind 10 zijn aangemerkt als 'verzoek tot het aanwijzen van Waardevolle houtopstanden'. Deze strook is momenteel nog geen houtopstand. Als deze strook wordt aangewezen als waardevolle houtopstanden, vormt het geen belemmering.

Uitsnede bomenkaart gemeente Breda. Het plangebied is aangeduid met een rode contour.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de kaders van het bomenbeleid van Breda.

3.5.4 Bredaas Groenkompas

Toetsingskader

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een park te zijn. De herontwikkeling van terreinen en de bestaande stad wordt gezien als een kans om te vergroenen. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of nieuw werkterrein in te richten als openbaar groen. Op die manier kan de hoeveelheid groen meegroeien met de toename van het aantal inwoners. Daarnaast worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om natuurinclusief te ontwikkelen en in te richten. Dit betekent dat de gebouwde omgeving zodanig wordt ingericht dat het bouwwerk en de omgeving bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het treffen van maatregelen in de openbare ruimte, maar ook het creëren van voorzieningen in de gebouwen, zoals inbouwnestkasten. De Bredase Groen- & Parknorm en het natuurinclusief ontwikkelen worden geborgd in het nog op te stellen paraplubestemmingsplan voor groen en water.

Bredase Groen- en Parknorm

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een park te zijn. De herontwikkeling van terreinen en de bestaande stad wordt gezien als een kans om te vergroenen. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of nieuw werkterrein in te richten als openbaar groen. Op die manier kan de hoeveelheid groen meegroeien met de toename van het aantal inwoners. Daarnaast worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om natuurinclusief te ontwikkelen en in te richten. Dit betekent dat de gebouwde omgeving zodanig wordt ingericht dat het bouwwerk en de omgeving bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het treffen van maatregelen in de openbare ruimte, maar ook het creëren van voorzieningen in de gebouwen, zoals inbouwnestkasten. De Bredase Groen- & Parknorm en het natuurinclusief ontwikkelen worden geborgd in het nog op te stellen paraplubestemmingsplan voor groen en water.

Natuurinclusief ontwikkelen

Om een natuurinclusieve, gebouwde omgeving te creëren dienen er groene maatregelen te worden getroffen. De te treffen maatregelen en het aantal maatregelen zijn afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling, de locatie van de ontwikkeling, het type ontwikkeling en de doelsoorten, waaronder de mens. Zo kan de ontwikkelaar worden verplicht om 1 nestkast per 5 meter gebouwlengte te plaatsen om de gierzwaluw te huisvesten.

De toevoeging van groen moet zoveel mogelijk worden geclusterd om een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren. Het groen moet aansluiten op de reeds aanwezige groenstructuren in de omgeving. Minimaal de helft van de groene openbare ruimte bestaat uit natuurlijke en inheemse vegetaties. De aanleg moet gericht zijn op beplanting in de volle grond, eventueel ondersteund met maatregelen om de groeiplaats te vergroten of te verbeteren. Technische maatregelen worden allen toegepast indien niet anders kan.

Beoordeling

De gemeente Breda heeft het plan getoetst aan de 20% regel van het groencompas. Onderstaande afbeelding laat zien dat hieraan wordt voldaan met het nemen van maatregelen, zoals waterdoorlatende verharding.

Toetsing plan aan Groencompas. Bron: gemeente Breda, oktober 2023.

3.5.5 Nota parkeernormen Breda 2021

Toetsingskader

De nota 'Parkeernormen Breda 2021' vervangt de 'Parkeernota 2013'. De nota draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en met ingang van de Omgevingswet in 2023 aan een veilige en gezonde leefomgeving. Deze doelstelling dient als juridisch vertrekpunt voor deze nota parkeernormen. De nota parkeernormen heeft een directe relatie met bovenliggende gemeentelijke beleidskaders. Dit geldt in het bijzonder voor het parkeerbeleid, de mobiliteitsvisie en de duurzaamheidsvisie.

In de nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouwuitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie kerndoelstellingen:

• Parkeernormen die aansluiten bij de Bredase werkelijkheid ten aanzien van autobezit en autogebruik;
• Een flexibel toepassingskader;
• Het structureren van de dialoog tussen de gemeente en initiatiefnemers.

Beoordeling en conclusie

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 4.6.

3.5.6 Duurzaamheid

Toetsingskader

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De gemeente Breda heeft met de Klimaatnota 'Steek positieve energie in het klimaat' (augustus 2008) als doelstelling om een CO2-neutraal Breda te bereiken in 2044. Om die ambitie te bereiken, voeren marktpartijen samen met de Gemeente Breda diverse projecten uit, gericht op energiebesparing en op de inzet van duurzame energie.

Een van de doelstellingen uit de beleidsnota 'Steek positieve energie in het klimaat' is de realisatie van een energiezuinige gebouwde omgeving. De gemeente Breda hanteert hiervoor de volgende uitgangspunten:

• De gemeente kiest voor een integrale woonkwaliteit: naast energiebesparende maatregelen wordt ook ventilatie belangrijk geacht inzake gezondheid van bewoners;
• Woonlasten blijven beheersbaar: kosten van huur- of koopwoningen vanwege energiebesparende maatregelen voor de eindgebruiker zullen lager zijn dan de besparing op energiekosten;
• Energie Prestatie op Locatie: de gemeente drukt de CO2-reductie bij (vervangende) nieuwbouw vanaf 250 woningen en herstructurering uit in de Energie Prestatie op Locatie (EPL);
• Afspraken met woningcorporaties: de gemeente Breda maakt afspraken met woningcorporaties om het gemiddelde energielabel van de woning te verbeteren tot minimaal het B-niveau;
• Duurzaam bouwen: de gemeente acht duurzaam bouwen en materiaalkeuze van belang.

Het laatste uitgangspunt is het voornaamst inzake woningbouwontwikkelingen. Om te voorkomen dat de CO2-uitstoot verder stijgt, wordt energiezuinig gebouwd. Energie maakt integraal onderdeel uit van planvorming rondom alle grote bouwprojecten, waarbij bovenstaande uitgangspunten worden gehanteerd. Bij voorkeur wordt energieneutraal gebouwd, zodat er geen nieuwe CO2-uitstoot bijkomt, maar dit is in de praktijk vanwege hoge kosten vaak nog niet haalbaar. Het streven is altijd de hoogst haalbare EPL binnen de gestelde kaders voor het project. Het streven van de gemeente Breda is om gasloos te ontwikkelen.

Beoordeling

De ontwikkelaar en de gemeente treden, buitenom de procedure van onderhavig bestemmingsplan, in overleg inzake de haalbaarheid van de gemeentelijke duurzaamheidsambities met betrekking tot duurzaam bouwen. Hieronder volgen een aantal voorbeelden hoe de duurzaamheidsambities van de gemeente terug kunnen komen in de bouwplannen.

Energie

De woningen voldoen aan de energie-eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld. Dit vraagt om de opwekking van stroom door middel van zonnepanelen die op de daken van de woningen worden aangebracht.

Klimaatbestendig

De vergroening van de openbare ruimte, zoals groene daken, maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Het overtollige hemelwater wordt opgevangen op eigen terrein. Bij grote piekbuien wordt teveel aan water via een overstort afgevoerd naar de omliggende sloten.

Biodiversiteit

Er wordt rekening gehouden met de steenuil (zie ook paragraaf 4.5) door onder andere diverse fruitbomen te plaatsen. Daarnaast worden zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen geplant, zowel in de toepassing van bomen als ook hagen en de onderlaag met kruiden en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Openbare ruimte

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor de bewoners op deze locatie betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van positionering van de bouwmassa's op het erf, de beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Dit is terug te zien in de opzet van het stedenbouwkundig plan. Het plan heeft een opzet van een boerenerf met 1 langgevelboerderij en 3 schuurvolumes met een representatieve voorkant doormiddel van lage hagen, een siertuin en boomgaard.

Conclusie

Het initiatiefplan is zeer duurzaam. Het plan binnen de duurzaamheidsamibities van de gemeente Breda.

Hoofdstuk 4 Doelstelling van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

De initiatiefnemers willen binnen het plangebied maximaal zes woningen realiseren in CPO verband. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "Meulenspie - Valkensteraat" van de gemeente Breda. Voor de realisatie van de zes woningen wordt buiten het bouwvlak uit het vigerend bestemmingsplan gebouwd. Om de bouw van zes woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Voor de bouwmogelijkheden van de nieuwe woningen wordt waar mogelijk aangesloten bij de regels van het vigerende bestemmingsplan.

4.2 Beschrijving stedenbouwkundige opzet

De initiatiefnemers willen zes woningen realiseren op het terrein. Het ruimtelijk concept is een 'boerenerf'. Het erf ligt aan een lint en bestaat uit een boerderij (hoofdgebouw) en schuren (bijgebouwen) rondom een binnenterrein. Alle volumes richten zich op het binnenterrein, het erf. Binnen deze volumes worden de woningen gerealiseerd.

De bouwpercelen variëren tussen ca. 380 m2 en 890 m2. Het erf wordt ontsloten aan het Moleneind en bestaat uit een langgevelboerderij, drie schuurvolumes en één grote kenmerkende boom. De langgevelboerderij met hierin twee woningen, wordt het hoofdgebouw van het erf. Het cluster van de zes woningen wordt aan de voorkant omzoomd door lage hagen, siertuin en boomgaard. De zijdelingse en achterliggende perceelgrenzen bestaan uit (ruwer) opgaand groen zoals boerenhagen, houtwallen, struweel en bomen. Elke woning heeft twee eigen parkeerplaatsen en op het erf is er een mogelijkheid om te parkeren voor bezoekers. Bijgebouwen en bergingen zijn alleen mogelijk uit het zicht, achterin de tuin en dienen gecombineerd te worden om de hoeveelheid berging te beperken.

Stedenbouwkundig plan. Aveco de Bondt, augustus 2025.

4.3 Beeldkwaliteit

Breda hecht waarde aan de uitstraling van woningen. De welstandscommissie zal daarom toetsen aan redelijke eisen van welstand. Bij dit bestemmingsplan is als bijlage 10 van de toelichting een beeldkwaliteitsplan opgenomen. Deze bijlage zal fungeren als aanvullend toetsingskader voor de welstandscommissie bij concrete omgevingsvergunningaanvragen voor bouwen.

De langgevelboerderij fungeert als hoofdgebouw van het erf en dient als karakteristieke langgevelboerderij te worden ontworpen met bijbehorend kleur- en materiaalgebruik. De andere woningen liggen verspreid op het perceel. Voor deze woningen kan qua materialisatie van de langgevelboerderij worden afgeweken om te onderstrepen dat ze in een andere periode en met een andere functie gemaakt zijn. Onderstaand een impressie van denkbare uitstralingen van de woningen op het erf.

Er dient een inrichtingsplan voor een boerenerf te worden overlegd alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd. Dit inrichtingsplan wordt voorwaardelijk verplicht in de planregels.

Impressie woningen Moleneind, enkele voorbeelden uit het beeldkwaliteitplan van Aveco de Bondt, augustus 2025.

4.4 Groen

Aan het Moleneind komen lage hagen te staan in een groene voortuinzone om een open karakter van het erf te maken. Hiermee worden de representatieve voortuin en gezamenlijke tuin overzichtelijk. De erfafscheiding aan de achterzijde tussen de achtertuinen onderling worden ca 2 m. hoog. Alle erfafscheidingen worden gerealiseerd in de vorm van een boerenhaag zodat een eenduidig beeld ontstaat.

De erfafscheidingen aan de voorzijde van de langgevelboerderijen worden maximaal 1 meter hoog, overige erfafscheidingen aan de voorzijde worden maximaal 2 meter. De erfascheidingen naast de woning aan de zijde van Moleneind wordt tevens maximaal 2 meter, evenals de erfafscheidingen aan de achterzijde en tussen de achtertuinen. De erfafscheidingen bestaan uit hagen, hierbij dient er een gemengde boerenhaag gerealiseerd te worden zodat de biodiversiteit wordt versterkt.

Het erf wordt voorzien van waterdoorlatende halfverharding en gedeeltelijk groen wordt voorzien van een karakteristieke boom, centraal op het erf. Aan de weg Moleneind wordt een groene, formele voorkant gerealiseerd in de vorm van een siertuin. De zij- en achterkanten om het erf heen kunnen bestaan uit groene zones, in de vorm van siertuinen, houtwallen, hagen of andere beplanting.

Op gebouwniveau wordt ook een bijdrage geleverd met betrekking tot ecologie en natuurinclusiviteit. Er wordt namelijk gestimuleerd om groene gevels en daken toe te passen. Daarnaast worden nestgelegenheden voor vogels, vleermuizen en insecten integraal in het ontwerp van de gebouwen meegenomen.

Dit wordt namelijk gestimuleerd door bij de uitwerking van de bebouwing groene gevels en nestgelegenheid voor volgens, vleermuizen en insecten integraal mee te nemen.

Erfafscheidingen. Bron: Werkboek CPO-Moleneind, november 2022.

4.5 Water

In de huidige situatie is het perceel groen, omzoomd met een greppel / sloot aan de noord-, west- en zuidzijde. In de toekomstige situatie wordt verhard oppervlak toegevoegd in de vorm van bebouwing en verharding. Afhankelijk van de compensatienorm zijn er verschillende oplossingsrichtingen denkbaar. Bijvoorbeeld de bestaande sloten verbreden, nieuw water toevoegen, water opvangen onder de verharding of individuele systemen voorzien per woning.

Watercompensatie. Bron: Werkboek CPO-Moleneind, november 2022.

4.6 Ecologie

Het gehele plangebied maakt deel uit van het foerageergebied van de steenuil. De steenuil vliegt vanuit zijn nest ten westen van Moleneind richting het cadettenkamp. Een groenstrook in het plangebied dient ter geleiding heen en terug. Door appel- / perenbomen te planten waar muizen op af komen, zorgt de boomgaard indirect voor voedsel voor de steenuil. Deze groenstrook met boomgaard wordt in onderhavig bestemmingsplan bestemd met de enkelbestemming 'natuur' zodat de ecologische waarde gewaarborgd wordt. Het plaatsen van fruitbomen en nestkasten van andere volgensoorten in de achtertuinen in deze strook kunnen ook bijdragen. Er blijft hierdoor voldoende geschikt foerageergebied over om de functionaliteit van de vaste rust- en verblijfplaatsen van het steenuilenpaar te waarborgen.

Het foerageergebied steenuil. Bron: Werkboek CPO-Moleneind, november 2022.

4.7 Verkeer en parkeren

4.7.1 Verkeer

Ontsluiting van het plangebied zal plaatsvinden via de reeds bestaande weg voor doorgaand verkeer, namelijk het Moleneind. Deze weg heeft een snelheidsregime van 30 km/u. Het Moleneind is een erftoegangsweg voor bestemmingsverkeer van en naar enkele woningen. Het plan genereerd ongeveer 48 voertuigbewegingen per etmaal. Resumé kan worden gesteld dat de bestaande bestemmingsverkeerwegen de toename aankunnen.

4.7.2 Parkeren

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding van de "Reparatiewet BZK" op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid.

Beoordeling

Op 29 april 2021 heeft de gemeente Breda de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013). Voor het onderhavige plangebied dient volgens de kaart 'deelgebieden parkeernormering' uitgegaan te worden van 'parkeernormen, overig gebied'. Voor dit gebied geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Voor de 6 woningen worden in totaal 15 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd (zie stedenbouwkundig plan in paragraaf 4.2). Voor fietsparkeren geldt een fietsparkeernorm van 4,2 per grondgebonden woning. Gelet op de type woning en de grootte van het plangebied, is voldoende ruimte aanwezig voor fietsparkeren op eigen terrein. Aldus wordt voldaan aan de parkeervraag. In de regels van het bestemmingsplan wordt geborgd dat bij een omgevingsvergunning voor bouwen tenminste voldaan dient te worden aan de 'Nota Parkeernormen Breda 2021'.

Conclusie

In het plangebied is voldoende ruimte om aan de gemeentelijke parkeernormen te kunnen voldoen. Een juridische waarborg is in de regels verankerd.

Hoofdstuk 5 Milieu en landschap

5.1 Inleiding

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en is voldoende groen belangrijk voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuaspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

5.2 Bodem

Toetsingskader

Op basis van art. 3.1.6, lid 1 onder f Bro geldt dat in een toelichting op een ruimtelijk besluit de inzichten over de uitvoerbaarheid van dat besluit worden neergelegd. Ten aanzien van het aspect bodemkwaliteit staat, op basis van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS), voorop dat de vaststelling van de aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Dat doet er niet aan af dat het bevoegd gezag het ruimtelijk besluit pas kan nemen indien, voor zover redelijkerwijs valt in te zien, een eventuele bodemverontreiniging niet aan de uitvoerbaarheid in de weg staat (22 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO8297, r.o. 2.18.4; 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9569, r.o. 2.10.3). Daarbij geldt als uitgangspunt dat de bodem in principe geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico vormen voor de gebruikers van de bodem.

Beoordeling

Econstulancy heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. De rapportage hiervan is toegevoegd als bijlage 2. Onderstaand worden de belangrijkste resultaten besproken.

Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bouw van woningen op de onderzoekslocatie. Er zijn op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

Conclusie

De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

5.3 Waterhuishouding

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro. De beleidskaders voor de watertoets zijn landelijk, via de waterschappen en gemeentelijk bepaald. Het betreft het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 (landelijk), het Waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5, waterschap Brabantse Delta) en het Stedelijk Waterplan 2019-2023 (gemeente Breda). Voor een volledig beleidskader verwijzen we naar de waterparagraaf van Econsultancy (bijlage 3 van de toelichting).

Oppervlaktewater

De planlocatie wordt aan de noord-, west- en zuidzijde begrensd door enkele B-watergangen. In onderstaande figuur is een uitsnede van de leggerkaart weergegeven. Voor het graven van water (het verbreden van de B-watergangen) dient een watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap of geldt tenminste een meldingsplicht. Bij de sloten met een categorie B aanduiding ligt het onderhoud bij de aangrenzende grondeigenaar.

Uitsnede legger oppervlaktewater waterschap Brabantse Delta

Hemelwater

Op basis van de toekomstig verhard oppervlak en de bergingseis bedraagt de waterbergingsopgave voor de planlocatie in totaal ca. 120 m3 (2.000 m2 x 60 mm). Water wordt bij de verdere planuitwerking expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing genomen en op een duurzame wijze verwerkt. In de toekomstige situatie wordt het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) gescheiden van het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden ingezameld en binnen de planlocatie verwerkt.

Afhankelijk van de compensatienorm zijn er verschillende oplossingsrichtingen denkbaar. Bijvoorbeeld nieuw water toevoegen, water opvangen onder de verharding, in de vorm van een wadi in de 'cul de sac' centraal in het plangebied, of individuele systemen voorzien per woning. Er is in ieder geval 2.000 m2 beschikbare grond voor de realisatie van een bergingsopgave van 120 m3. Daarmee is de waterretentieopgave uitvoerbaar.

Afvalwater

Hemelwater en afvalwater wordt gescheiden ingezameld, verwerkt en aangeleverd. Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater wijzigen. Voor de berekening van het toekomstige aanbod en eventuele toename hierin, is voor de berekening uitgegaan van een gemiddeld verbruik van 120 liter per dag geproduceerd per persoon. Per woning wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 2,5 x 120 liter = 300 liter per dag per woning wordt geloosd. Conform het planontwerp zullen er in totaal 6 woningen worden gerealiseerd. Dit komt overeen met een aanbod c.q. toename van ca. 1,8 m³/dag. De berekening is gebaseerd op basis van aannames en betreft derhalve een indicatie van hoeveelheden.

Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de Moleneind. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden.

Conclusie

Er wordt vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan. In de regels wordt een voorwaardelijke verplichting voor de uitvoering van een waterbergingsvoorziening opgenomen.

5.4 Ecologie

5.4.1 Natuurgebieden

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. De gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden is geregeld in hoofdstuk 2 van de Wnb.

Beoordeling

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft natuurgebied het 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van circa 5,1 kilometer. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. Daar het plangebied niet grenst aan een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument, is van directe schade geen sprake. Op het aspect stikstofdepositie wordt navolgend ingegaan.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

5.4.2 Stikstof

Toetsingskader

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft het 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van circa 5,1 km. Dit betreft een gebied dat beschermd is krachtens Europese regelgeving. De bescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming). Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting.

Aangetoond dient te worden dat met zekerheid geen significant negatieve effecten op dit gebied optreden als gevolg van de onderhavige ontwikkeling. Alleen indien geen sprake is van een significant negatief effect kan een project doorgang vinden. Voor een groot aantal potentiële effecten kan worden beredeneerd dat geen sprake is van een significant negatief effect. Voor het aspect stikstofdepositie kan dit echter niet op voorhand worden gesteld. Derhalve dient aan de hand van een berekening met het programma AERIUS de exacte mate van stikstofdepositie te worden bepaald.

Beoordeling

De exacte mate van stikstof dient voor een bouwplan zowel bepaald te worden voor de gebruiksfase als de aanlegfase. Voor beide fases is daarom een AERIUS-berekening uitgevoerd, bijgevoegd als bijlage 4 bij deze toelichting. Navolgend worden de resultaten hiervan besproken.

Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden als gevolg van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

5.4.3 Flora en fauna

Toetsingskader

Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Beoordeling

Door Econsultancy is in mei 2023 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Rapportage daarvan is als bijlage 5 gevoegd bij deze toelichting. De quickscan heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ontwikkeling.

Overzicht gechiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen. Bron: Econsultancy, 2023.

Voor de bunzing, wezel, hermelijn en steenmarter geldt dat nader onderzoek geadviseerd wordt om vast te stellen of deze aanwezig zijn en welke functie de onderzoekslocatie voor deze soort vervult. Artikel 3.10 van de Wet natuurbescherming (het doden of of vangen en hun vaste voorplantingsplaatsen of rustplaatsen opzettelijk te beschadigen of vernielen) is van toepassing.

Voor de Alpenwatersalamander en kamsalamander geldt dat nader onderzoek geadviseerd wordt om vast te stellen of deze aanwezig zijn en welke functie de onderzoekslocatie voor deze soort vervult. Artikel 3.10 van de Wet natuurbescherming (het opzettelijk beschadigen of vernielen van vaste voorplantingsplaatsen of rustplaatsen) is van toepassing.

Voor de heikikker geldt dat nader onderzoek geadviseerd wordt om vast te stellen of deze aanwezig zijn en welke functie de onderzoekslocatie voor deze soort vervult. Artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming (het verbod de heikikker te verstoren, vangen, doden en eieren opzettelijk te vernielen of rapen) is van toepassing.

Voor de algemene broedvogelsoorten die op de onderzoekslocatie zijn te verwachten geldt dat, indien het groen buiten het broedseizoen wordt verwijderd, er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. Artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Het is verboden nesten te beschadigen, te vernielen of weg te nemen) is van toepassing. De nesten mogen echter wel worden weggenomen wanneer deze op dat moment niet in gebruik zijn. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot eind augustus worden aangehouden. Geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen.

De ecoloog heeft geen (sporen van de) Steenuil waargenomen gedurende het veldbezoek. Hoe dan ook houdt het plan rekening met de aanwezigheid van een Steenuil ten westen van het plangebied (Moleneind 7). Bestaand groen rondom de planlocatie blijft behouden. De planregels borgen dit met de enkelbestemmingen 'Natuur' en 'Groen'. De Steenuil zal kunnen blijven jagen binnen het plangebied.

Marters

Met het verdiepend onderzoek van Veldbiologische Werken (bijlage 6) naar (kleine) marterachtigen is aangetoond dat het plangebied geen onderdeel is van functioneel leefgebied voor de soort. Evenmin maken marterachtigen gebruik van de planlocatie als structureel foerageergebied.

Gedurende het onderzoek (11 weken in augustus/september/oktober 2024) zijn geen waarnemingen van marterachtigen gedaan binnen het plangebied. Tijdens de controlerondes is het plangebied onderzocht op sporen (prenten, uitwerpselen, prooiresten, etc.) van marterachtigen. Deze werden niet aangetroffen. In de sporenbuis werden geen sporen van marterachtigen aangetroffen. Op de wildcamera’s (incl. Mostella marterbox en Struikrover) zijn geen waarnemingen van marterachtigen aangetroffen.

Het is redelijkerwijs uit te sluiten dat essentieel leefgebied van marterachtigen wordt geschaad of verstoord bij verwezenlijking van de voorgenomen ingreep. Een vergunning omgevingswet, activiteit flora en fauna is niet aan de orde.

Steenuil

Naar aanleiding van een ingekomen zienswijze inzake de Steenuil heeft de gemeente Breda opdracht gegeven tot het opstellen van een aanvullend onderzoek naar de Steenuil met daarin een zogeheten 'kwaliteitsbeoordeling leefomgeving Steenuil'. Met het onderzoek wordt eveneens vastgesteld of er nog sprake is van nestgedrag en broedsucces van de Steenuil.

Het bureau Veldbiologische werken VOF heeft de kwaliteitsbeoordeling van de omgeving voor de Steenuil in kaart gebracht, zoals eerder al toegepast is in 2021 door Bureau Waardenburg voor het nabijgelegen nieuwbouwproject 'Meulenspie' te Teteringen. Het onderzoek richt zich op het in kaart brengen van de habitatwaardering – in contouren van 100, 200 en 300 meter – rond het nets-/rustverblijf van de huidige situatie en de habitatwaardering na de realisatie van soortgerichte maatregelen. Het rapport van Bureau Waardenburg is toegevoegd als bijlage 7 bij het vast te stellen bestemmingsplan.

Veldbiologische werken heeft voor de beoordeling van het leefgebied van de Steenuil gebruik gemaakt van de rapportage van Bureau Waardenburg. In de eindrapportage van Veldbiologische Werken (bijlage 8, d.d. 28 april 2025) is aangegeven waar in een straal van 300 meter rondom de nestkast geschikt foerageergebied aanwezig is. Indien de berekende oppervlakte geschikt foerageergebied groter is dan 6 hectare is er voldoende foerageergebied aanwezig. Uit de berekeningen blijkt dat er veel meer van 6 hectare geschikt foerageergebied aanwezig blijft. In het rapport zijn mogelijke mitigerende maatregelen aangegeven. Nog niet is opgenomen dat in het plangebied zelf een boomgaard met fruitbomen aan de zuidwestzijde zal worden aangelegd waardoor in het plangebied zelf (ook) mitigerende maatregelen worden genomen. In het bestemmingsplan is deze hoek bestemd als 'natuur' om de aanleg van de boomgaard juridisch te borgen.

Er vindt geen overtreding van de soortenbescherming plaats. De functionaliteit van de rust- en verblijfsplaats van de steenuil komt niet in gevaar. Een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.

Conclusie

Uit de bevindingen van het veldonderzoek en het nader onderzoek blijkt dat er geen nadelige effecten op flora en fauna te verwachten zijn, behoudens inachtname van het volgende.

De salamanders en kikker kunnen de sloten als verblijfsgebied gebruiken. Hiervoor dient een aanvullend onderzoek naar amfibieën en indien nodig een activiteitenplan te worden opgesteld om een ontheffing voor de Wet natuurbescherming te verkrijgen. Dat plan bestaat uit het plaatsen van een amfibieënscherm rondom de bestaande sloten en het afvangen van de dieren. Dit betreft maatregelen voorafgaand de bouwfase. In de regels wordt dit onderzoek en eventueel daaruit voortvloeiend activiteitenplan voor een Wnb gewaarborgd. Het treffen van eventuele benodigde mitigerende maatregelen (activiteitenplan) wordt uitvoerbaar geacht. Indien uit het aanvullend onderzoek blijkt dat een WnB vergunning voor amfibieën aangevraagd moet worden, is de verwachting dat deze verleend gaat worden.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen: rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied. Het plangebied ligt in een gebied wat kan worden gekenmerkt als rustige woonwijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk, waardoor ter plaatse gevoelige functies worden toegevoegd. Bij de beoordeling van een project voor de realisatie van een gevoelige functie moet enerzijds beoordeeld worden of de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijvigheid. Anderzijds moet getoetst worden of ten aanzien van de milieubelasting van deze bedrijvigheid een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

In de directe omgeving zijn geen gezoneerde bedrijven of instellingen gevestigd. De milieuvergunning voor naastgelegen bedrijf aan Moleneind 10 is ingetrokken. Die bedrijfslocatie bestaat niet meer, en heeft aldus geen invloed op de woningontwikkeling van de CPO Moleneind.

Conclusie

Omliggende inrichtingen vormen geen belemmering voor een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied. Evenmin belemmert onderhavig initiatief omliggende bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden.

5.6 Geluid

5.6.1 Wegverkeer

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh - het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

	Stedelijk	Buitenstedelijk
Aantal rijstroken	Aantal meter aan weerszijden van de weg	Aantal meter aan weerszijden van de weg
5 of meer	350 m	600 m
3 of 4	350 m	400 m
1 of 2	200 m	250 m

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Uit een akoestisch onderzoek moet blijken of, indien sprake is van een van de bovengenoemde ontwikkelingen binnen een zone als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh, deze binnen de waarden valt zoals deze voor diverse typen ontwikkelingen is vastgelegd in de Wgh. De grenswaarde voor de toelaatbare etmaalwaarde van de equivalente geluidbelasting van wegen binnen zones langs wegen is voor woningen 48 dB. In bijzondere gevallen is een hogere waarde mogelijk; Burgemeester en Wethouders zijn binnen de grenzen van de gemeente en onder voorwaarden bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting.

Beoordeling

Econsultancy heeft een akoestisch onderzoek weg- en spoorverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is toegevoegd als bijlage 9. Hieronder worden de resultaten beschreven.

Ten gevolge van de Nieuwe Kadijk en het niet-gezoneerde deel van de Moleneind treedt een overschrijding op van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. Voor de gezoneerde weg Nieuwe Kadijk is die overschrijding 3 dB op twee woningen en 1 dB op één woning. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden. In het kader van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk beleid dient een afweging van geluidsreducerende maatregelen plaats te vinden.

De geluidsbelasting vanwege het niet-gezoneerde deel van de Moleneind bedraagt ten hoogste 54 dB. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt met meer dan 5 dB overschreden. Voor het niet-gezoneerde deel van deze weg kan geen hogere waarde worden aangevraagd waardoor een geluidluwe gevel formeel gezien geen eis is.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning dient het akoestisch klimaat van de woningen (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd met best beschikbare technieken. Dit is haalbaar door conform de minimale isolatievereisten van het bouwbesluit te bouwen.

Conclusie

Het college heeft een hogere waardenbesluit genomen. Gelet op de uitkomsten van het akoestisch onderzoek komt het college tot de conclusie dat de geluidsbelasting ter plaatse van de te realiseren woningen aan de Moleneind 12 geen afbreuk doet aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij neemt het college in overweging dat:

• de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, maar beneden de maximaal te verlenen hogere waarde blijft;
• wordt voldaan aan de hoofdcriteria uit de Wet geluidhinder;
• wordt voldaan aan de subcriteria uit het Ontheffingenbeleid geluidhinder, wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai;
• de nieuwe geluidgevoelige bestemming ten alle tijden moeten voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit, waarmee een binnenwaarde van 33 dB wordt gewaarborgd. De geluidwering van de gevel mag niet minder zijn dan het verschil tussen de hoogst toelaatbare geluidsbelasting en de norm uit het Bouwbesluit, tenzij de feitelijke geluidbelasting leidt tot een lagere geluidwering, dan mag dit bij de aanvraag om omgevingsvergunning nader worden bepaald.

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.6.2 Spoorverkeer

Toetsingskader

Op basis van hoofdstuk VII van de Wet geluidhinder dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de geluidswaarden in zones langs spoorwegen in acht te worden genomen. Indien de geluidgevoelige bestemmingen gelegen zijn in de zone van een (spoor)weg, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk en dient de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting in acht te worden genomen.

Beoordeling

Econsultancy heeft een akoestisch onderzoek weg- en spoorverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is toegevoegd als bijlage 9. Hieronder worden de resultaten beschreven.

De geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidszone van de spoorlijn Breda-Tilburg (zonebreedte van 900 meter). De voor het akoestisch onderzoek noodzakelijke brongegevens van het spoor zijn afkomstig van het geluidregister. De geluidsbelasting ten gevolge van het spoorverkeer bedraagt voor de gebouwen ten hoogste 55 dB(A). De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Er is geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie

Er hoeft geen hogere waarde vanwege het spoor te worden vastgesteld. Het aspect spoorverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van zes woningen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

Bovendien is blijkens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaart Nederland (GCN en GDN, https://geodata.rivm.nl/gcn/) ter hoogte van het plangebied geen sprake van een hoge achtergrondbelasting inzake fijnstof of stikstofdioxide. Daarmee kan worden gesteld dat met betrekking tot luchtkwaliteit een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied is gegarandeerd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

5.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Voor de inventarisatie van de risico's als gevolg van gevaarlijke stoffen kan de Nederlandse risicokaart gebruikt worden. Hiervan is hieronder een uitsnede weergegeven.

Uitsnede Signaleringskaart externe veiligheid. Het plangebied is aangegeven met een blauwe ster

Op de risicokaart is te zien dat nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De dichtstbijzijnde inrichting is op meer dan 650 meter van het plangebied gelegen (Ellmar Gassen B.V.).

Nabij het plangebied bevinden zich twee transportroutes waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ten oosten van het plangebied loopt de Rijksweg A27 en ten zuiden van het plangebied ligt de spoorweg tussen Breda en Tilburg. Beiden transportroutes bevinden zich op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied en hebben derhalve geen significant effect op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Als gevolg van de stofcategorie LT2 geldt voor de Rijksweg A27 geldt een invloedsgebied van maximaal 880 meter. De afstand tussen het plangebied en de A27 bedraagt meer dan 1 kilometer, waarmee het plangebied buiten het invloedsgebied is gelegen.

De afstand van het plangebied tot aan de spoorweg tussen Breda en Tilburg bedraagt circa 400 meter. Het plangebied is daarmee wel gelegen binnen het invloedsgebied van de spoorweg. Vanwege de ligging in het invloedsgebied is een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Verantwoording groepsrisico

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen.

Het plangebied wordt ontsloten via de Moleneind. Deze weg sluit via de Nieuwe Kadijk aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

In de toekomstige situatie zullen maximaal 6 woningen gerealiseerd worden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied gelden geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid. Een nader onderzoek is niet benodigd. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

5.9 Kabels en leidingen

Toetsingskader

De hierna volgende kabels en leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer1.

• a. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
• b. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• c. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• d. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
• e. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken2.

Beoordeling

Ter plaatse van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen met betrekking tot de aanwezigheid van kabels en leidingen.

5.10 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen de onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

• 1. Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten (boven de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.);
• 2. Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden;
• 3. Plannen en activiteiten die o.g.v. een provinciale milieuverordening zijn aangewezen als MER-plichtig.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 - Commissie vs. Nederland). Deze wijziging heeft gevolgen voor eerstgenoemd criterium om te beoordelen of een MER noodzakelijk is. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit de C- of D-lijst blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij 'kleine projecten' (projecten onder de drempelwaarden van de C- of D-lijst) beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd. Deze beoordeling houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Hierbij wordt gekeken naar de selectiecriteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (2011/92/EU), welke o.a. de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen.

Op 7 juli 2017 is opnieuw een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat een aanmeldnotitie dient te worden opgesteld, op basis waarvan het bevoegd gezag dient te beoordelen of het noodzakelijk is een milieueffectrapportage op te stellen. In de aanmeldnotitie dienen de effecten van de onderhavige bestemmingswijziging door middel van een vormvrije m.e.r.-beoordeling in beeld te worden gebracht.

Beoordeling

In onderhavige situatie is er sprake van realisatie van zes woningen. Dit betreft geen activiteit die voorkomt op de C-lijst. Wat betreft het eerste criterium geldt er derhalve geen plicht tot het opstellen van een MER. De activiteit komt wel voor op de D-lijst, namelijk onder categorie D 11.2, de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. De grenswaarde betreft hier gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op o.a. een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde uit de D-lijst ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Er geldt derhalve geen verplichting tot het uitvoeren van een formele m.e.r.-beoordeling, waardoor enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling resteert.

Als bijlage 12 bij de toelichting is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling toegevoegd. Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen gebleken, waaruit bovendien geconcludeerd kan worden dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER.

Ten aanzien van het tweede criterium inzake een mogelijke MER-plicht, geldt dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden.

Ten aanzien van het derde criterium geldt dat onderhavige activiteit niet is aangewezen als MER-plichtig op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Conclusie

Zoals beschreven is er bij onderhavig plan geen sprake van een verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de m.e.r.-procedure op grond van het Besluit m.e.r., de Wet natuurbescherming of de Interim omgevingsverordening.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit regels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling regels

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

6.3 Regels

6.3.1 Hoofdstuk 1 'Inleidende regels'

Artikel 1 'Begrippen'

In het eerste artikel, 'begrippen', worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP en Bor omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Artikel 2 'Wijze van meten'

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeeldingen geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP richtlijnen gegeven die zijn overgenomen in dit plan.

6.3.2 Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels'

Artikel 3 'Groen'

Binnen deze bestemming zijn de groene zones opgenomen. Het gaat om het structurele groen dat een onderdeel vormt van de groene beleving van het terrein. Nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding maken ondergeschikt onderdeel uit van deze bestemming.

Artikel 4 'Natuur'

Binnen de bestemming Natuur zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van in samenhang met de waterhuishouding. Het oprichten van bebouwing is niet toegestaan met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van het natuurbeheer of van extensief recreatief medegebruik.

Artikel 5 'Verkeer'

Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn wegen, straten en paden ten dienste van de ontsluiting voor de aangrenzende woonbestemming toegestaan. Parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding maken ondergeschikt onderdeel uit van deze bestemming.

Artikel 6 'Wonen'

De gronden waar (de nieuw te realiseren) woning is toegestaan, zijn bestemd als 'Wonen' met een aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' die het aantal woningen per bouwvlak maximeert. Via een omgevingsvergunning kan tevens het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit worden toegestaan.

6.3.3 Hoofdstuk 3 'Algemene regels'

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In deze regels is strijdig gebruik met de bestemming opgenomen. Tevens wordt toegelicht hoe het bevoegd gezag eventueel kan afwijken van deze regels.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels is een aantal regels opgenomen waarvoor afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Hier is bijvoorbeeld in opgenomen dat er afgeweken mag worden van de in het bestemmingsplan genoemde maten mits deze afwijking niet meer dan 10% bedraagt en technisch noodzakelijk is.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bestemmingsgrenzen.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel zijn regelingen opgenomen waarmee wordt gewaarborgd dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid en waterbergende voorzieningen worden gerealiseerd.

6.3.4 Hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'

Artikel 12 Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wabo, overgenomen. Het betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Artikel 13 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing grondexploitatiewet

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

Ten behoeve van dit plan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Met de overeenkomst is de uitvoerbaarheid van voorliggend ontwikkelgericht bestemmingsplan gewaarborgd.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

8.2 Procedure

8.2.1 Omgevingsdialoog

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is de dorpsraad Teteringen in een vroeg stadium benaderd om deel te nemen in de omgevingsdialoog voor onderhavig bestemmingsplan. De dorpsraad heeft hierna op eigen initiatief enkele omwonenden benaderd, de bewoners van Moleneind 1, 3, 5, 7, 10, en 14 zijn zo op de hoogte gesteld van het voornemen. De bewoners hebben kennisgenomen van de plankaart en de voorgenomen bebouwing. Deze bewoners hebben doormiddel van een brief hun bevindingen gedeeld met de gemeente Breda. De dorpsraad blijft graag betrokken bij de plannen. Op 21 november 2023 heeft een omgevingsdialoog met de omwonenden plaatsgevonden. Op 29 januari 2024 heeft een tweede bijeenkomst plaatsgevonden met omwonenden die in november '23 niet aanwezig konden zijn. Verslaglegging van beide dialogen is opgenomen in bijlage 11 van de toelichting.

8.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De provincie Noord-Brabant heeft een ontvangstbevestiging afgegeven en is per mail akkoord gegaan met de plannen.

Het waterschap heeft op 1 augustus 2023 advies gegeven. Het waterschap Brabantse Delta verzoekt om de invulling van de waterbergingsopgave verder uit te werken. Dat zal gebeuren bij een concrete aanvraag voor omgevingsvergunning voor bouwen. In het stadium van de bestemmingsplanprocedure is het voldoende om de uitvoerbaarheid van de retentiebehoefte op eigen terrein aan te tonen. Hiervoor is aanvullend een tekstvoorstel gedaan in de waterparagraaf van de toelichting. In de regels is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 6.2.5 die de waterbergingsopgave van 120 m3 binnen het plangebied zeker stelt.

De Brandweer heeft op 26 september 2023 gereageerd op het plan en is van oordeel dat het aspect externe veiligheid voldoende is beschreven. Als aandachtspunt voor de uitvoering van het bowplan adviseert de Brandweer om het plangebied voor de hulpdiensten goed bereikbaar te maken. Hiervoor is het van belang dat wegen een onbelemmerde doorgang bieden. Dit is met name voor het 'stempelen' van de brandweerwagen van belang. Het plan houdt hier rekening mee. Een goede locatie om de brandweerwagen op te stellen is ter plaatse van de cul de Sac. Vanaf daar zijn alle woningen goed te blussen bij brand. Er zijn voldoende keermogelijkheden.

8.2.3 Zienswijzen

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Burgemeester en wethouders van Breda hebben op 22 december 2023 het ontwerpbestemmingsplan 'Meulenspie – Valkenstraat, Moleneind 12' (NL.IMRO.0758. BP2023220012-ON01) ter inzage gelegd. Gedurende zes weken bestond de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan. De terinzagelegging liep van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024. Er zijn in totaal 10 zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan naar voren gebracht waarvan 7 zienswijzen dezelfde brief betreft.

De gemeenteraad is het bevoegd gezag om een besluit te nemen op de zienswijzen die zijn ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn in de zienswijzennota samengevat en per onderwerp beschreven.

8.2.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.