Planteksten

HOOFDSTUK 1 Aanleiding

1.1 Inleiding

Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van de locatie Gilzeweg 1c te Bavel. Op deze locatie is op dit moment nog een transportbedrijf gevestigd. Er zijn echter vergaande plannen, vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' om het omliggende gebied te transformeren naar een woongebied met op enkele plekken mogelijkheden om bedrijvigheid toe te voegen in lage milieucategorieën. Het onderhavige transportbedrijf geeft echter of ingrijpende beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden in het gebied dan wel vereist dermate geluidbeperkende maatregelen dat in het bestemmingsplan reeds een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om deze bedrijfslocatie te transformeren naar een woonlocatie. Hierover is nu dus met de eigenaar overeenstemming bereikt en kan met gebruikmaking van de genoemde wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan worden gewijzigd. Hiertoe is onderhavig wijzigingsplan "Bavel Zuid Eikberg, wijzigingsplan Gilzeweg 1c. opgesteld.

1.2 Bestaande toestand

Op de locatie Gilzeweg 1c is momenteel nog een bedrijfswoning aanwezig met twee bedrijfsloodsen en een parkeerterrein.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse is van kracht het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2015 en onherroepelijk geworden op 15 oktober 2015.

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het wijzigingsplan

2.1 Huidige situatie

Op dit moment is ter plaatse het transportbedrijf Oldenburger gevestigd. Hiertoe hebben zij tot hun beschikking een bedrijfswoning, een tweetal loodsen en een verhard parkeerterrein.

2.2 Toekomstige situatie

Het is de bedoeling het transportbedrijf ter plaatse te beëindigen en deze locatie te transformeren naar een woongebied voor maximaal 7 vrijstaande woningen.

2.3 Regelgeving

2.3.1 Inleiding

Van kracht is het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' (NL.IMRO.0758.BP2012058005-0401).

De gronden en opstallen aan de Gilzeweg 1c te Bavel zijn in het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' bestemd tot 'Bedrijf' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 4.3 van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het wijzigen van de bestemming ‘Bedrijf' in de bestemming 'Woongebied' onder de volgende voorwaarden:

1. Hiervoor capaciteit moet zijn binnen de woningprogrammering voor Breda;

2. Langs de Gilzeweg uitsluitend vrijstaande woningen mogen worden gebouwd tenzij het een bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning betreft die gesplitst wordt;

3. De goot- en bouwhoogte respectievelijk niet meer dan 4,50 en 9 meter mag bedragen;

4. Aangetoond wordt dat deze wijziging vanuit milieuhygiënische oogpunt acceptabel is;

5. De ruimtelijke uitwerking moet passen binnen het concept landelijk wonen voor het bouwen aan de oostzijde van de Gilzeweg;

6. Voor zover hiervoor niet bepaald het bepaalde in artikel 8 in acht wordt genomen.

2.3.2 Onderzoek

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het vigerende bestemmingsplan en hierbij is het

volgende geconcludeerd.

ad a.

Voor de maximaal 7 woningen is capaciteit beschikbaar binnen het woonprogramma. Hiervoor is in 2016 door het college programma ( 8 woningen maximaal) gereserveerd.

ad b

In de plannen zal worden uitgegaan van uitsluitend vrijstaande woningen. Een uitzondering hierop betreft de oorspronkelijke bedrijfswoning met cultuurhistorische waarde waarvoor de mogelijkheid zal worden geboden om die te splitsen in maximaal 2 woningen. Indien de bestaande woning wordt gesloopt mogen op die plek maximaal 2 vrijstaande woningen worden gerealiseerd.

ad c

Deze voorwaarde is in de bouwregels, behorende bij de bestemming Woongebied, meegenomen.

ad d

In het kader van de milieuaspecten wordt in eerste aanleg verwezen naar hetgeen hierover in het plan Bavel Zuid, Eikberg is opgenomen. Wel zijn er een aantal aspecten welke vanwege de ligging en de aanwezigheid van gebouwen een nadere beschouwing behoeven in deze toelichting opgenomen.

Geluid

Door Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing is onderzoek verricht naar de geluidssituatie ter plaatse van de nieuw te ontwikkelen woningen op deze onderhavige ontwikkellocatie. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er als gevolg van het wegverkeer op de Eikbergseweg en

Roosbergseweg geen sprake is van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 Lden. Er is

echter wel een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Gilzeweg en de

rijkswegen. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor de Gilzeweg en 53 dB voor de rijkswegen

wordt niet overschreden. Een geluidgevoelige bestemming op deze locaties is echter niet zonder

meer mogelijk. Er zal immers nagegaan moeten worden of er redelijkerwijs maatregelen ter reductie

van de geluidbelasting getroffen kunnen worden. Daarnaast zal voldaan moeten worden aan het

ontheffingenbeleid van de gemeente Breda.

Uit het onderzoek blijkt dat het treffen van maatregelen aan de Gilzeweg en de rijkswegen financieel

of verkeerskundig niet gewenst zijn. Daarnaast blijkt dat het treffen van maatregelen in de

overdracht, door bijvoorbeeld het plaatsen van een scherm of wal financieel niet doelmatig is en

stedenbouwkundig ongewenst.

Omdat een gebouwgebonden geluidscherm relatief veel kosten met zich meebrengt, en

stedenbouwkundig ongewenst is, is het reëler de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe

te staan en de overschrijding met een goede gevelwering op te lossen. Met een hogere waarde is bij

verdere uitwerking van het plan volgens de bepalingsmethoden in het Bouwbesluit een goede

geluidwering en een verantwoorde akoestische situatie gewaarborgd.

Bij alle toekomstige woningen op de onderzochte bouwvlakken zal na realisatie van de woningen een geluidluwe gevel aanwezig zijn.

Het gehele akoestische rapport d.d. 20 december 2018 projectnummer 2018059.G1 is als bijlage bij deze toelcihting gevoegd.

Bodem

Door Wematech is ter plaatse een verkennend onderzoek uitgevoerd (d.d. 20 november 2018 kenmerk rapport RN50180377.R001-0). Conclusie van het rapport is dat binnen de huidige functieklasse geen directe gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de locatie. De verkregen resultaten vormen thans wel een belemmering voor het uitvoeren van graaf- en bouwwerkzaamheden. Een verkennend c.q. nader onderzoek asbest kan uitsluitsel geven. Geadviseerd wordt dan ook een verkennend c.q. nader onderzoek asbest uit te voeren rondom de noordelijke schuur en die delen van het terrein waar in de boringen asbestverdachte bijmengingen zijn aangetroffen. Voor het overige vormen de resultaten van het onderzoek geen belemmering voor de voorgenomen herbestemming van het perceel.

Het volledige onderzoek is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Door Bregman en Van Ekeren BV is in het kader van het nader onderzoek inzake asbestvermengingen een asbestinvenatrisatieonderzoek gedaan en in een rapport neergelegd (projectnummer 20181316 d.d. 9 november 2018). Uit deze inventarisatie blijkt dat er 6 asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen. De locaties waar zijn bekend en op tekening vastgelegd. Als aanbeveling is gegeven de sanering te laten plaatsvinden door een gecertificeerd bedrijf. Tenslotte wordt gesteld dat er geen nader onderzoek noodzakelijk is. Ook dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Flora en Fauna

Ter plaatse van de te ontwikkelen locatie zal in verband de bouw van de woningen het terreiun bouwwrijp gemaakt moeten worden in welk kader er ook gebouwen gesloopt mgaan worden. In verband hiermee is er onderzoek gedaan door Ecoconsult welk onderzoek is vastgelegd in het rapport 'Nader onderzoek flora en fauna sanering terrein Oldenburger Transport van 17 december 2018.Uit het ingestelde onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn in dit kader voor het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van woning. Het gehele rapport is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Natura 2000 gebied en stikstof

De locatie ligt in het invleodsgebied van het Natura 2000 gebied het Ulvenhoutse Bos. In dit kader is er onderzoek gedaan naar de toename van de verkeersbewegingen ter plaatse en dit is vervolgens weggezet in een aeriusberekening voor deze locatie. Hier blijkt dat met de uitbreiding van het aantal woningen ter plaatse er geen drempelwaarden worden overschreden en de Wet natuurbescherming in dit kader dus geen belemmering vormt voor de wijziging van het bestemmingsplan.De Aerius- berekening is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

 
Bedrijven

In de onmiddelijke nabijheid van de ontwikkellocatie is bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Op deze locaties moigen echter enkel bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 worden gevestigd. Op grond van de VNG-brochure Bedrijven en milieuhinder hoort daar een minimale afstand tot hindergevoelige objecten ( lees woningen) bij van 30 meter. De nieuwe woningen op deze locatie zijn buiten deze afstand gelegen en de bedrijveigheid levert dan oo geen belemmeringen op voor de wijziging van de bestemming voor woningebouw.

ad e

De hierop betrekking hebbende regels uit het plan Bavel Zuid, Eikberg, zijn in het onderhavige plan geheel overgenomen en zo dus van toepassing op de onderhavige locatie.

ad f

De regels uit het betreffende artikel zijn meegenomen in de regels behorende bij de bestemming 'Woongebied'

Ambtshalve

Archeologie.

In het bestemmingsplan Bavel Zuid, Eikberg is aan de onderhavige locatie nog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Uit onderzoek is echter gebleken dat de verharding op het terrein is gefundeerd met puin. Hierdoor is de grond dusdanig geroerd dat hier geen sprake meer zal zijn van mogelijke archeologische waarden in de grond. Uit een eerste verkennend onderzoek is gebleken dat de archeologisch waardevolle ondergrond nog niet is aangetast. Om onderzoek te kunnen doen naar eventuele archeologische aarden in de ondergrond zal eerst het puin dienen te worden verwijderd. Aangezien dit pas eerst bij het bouwrijpmaken zal plaatsvinden is afgesproken dat na het verwijderen van het puin er archeologisch onderzoek zal worden verricht. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zal vooralsnog dan ook worden gehandhaafd.

2.3.3 Conclusie

Uit het voorgaande mag worden geconcludeerd dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg ' tot wijziging van de bedrijfsbestemming naar de bestemming Woongebied.

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Bedrijf’ met bestemmingsvlak en bouwvlak. De planregels betreffen de ongewijzigde regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het bestemmingsplan 'Bavel Zuid Eikberg'.

HOOFDSTUK 4 Procedure

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks