Gemeente Breda

Planteksten

Op deze pagina vindt u de planteksten behorende bij het plan Buitengebied Zuid 2013, Vaareindseweg 67 - Leursebaan.

toelichting


 

Inhoudsopgave

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Ligging en plangrenzen

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

1.4 Leeswijzer

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Positionering plangebied

2.2 Ruimtelijke structuur

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Conclusie

HOOFDSTUK 4 Stedenbouwkundige verantwoording

4.1 Omgeving

4.2 Plangebied

HOOFDSTUK 5 Milieu en duurzaamheid

5.1 Inleiding

5.2 Cultureel erfgoed

5.3 Milieueffectrapportage

5.4 Bodem

5.5 Water

5.6 Bedrijven

5.7 Geluidhinder

5.8 Luchtkwaliteit

5.9 Externe veiligheid

5.10 Duurzaamheid

5.11 Flora en fauna

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Het juridische plan

6.2 Bestemmingen

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Voorbereiding

8.2 Ontwerpfase

8.3 Vaststellingsfase

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de sanering van een (voormalig) glastuinbouwbedrijf aan de Vaareindseweg 67, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere (burger-) woning en de ontwikkeling van twee nieuwe woningen mogelijk wordt gemaakt. Beide nieuwe woningen worden op basis van de provinciale regeling in het kader van 'ruimte-voor-ruimte' gerealiseerd.

 
De beoogde ontwikkeling is echter niet mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan 'Buitengebied Zuid 2013'. Om deze reden is de gemeente Breda voornemens een nieuw bestemmingsplan vast te stellen waarbinnen deze ontwikkeling wel mogelijk wordt gemaakt. De voorliggende toelichting voorziet in de noodzakelijke toetsing van het initiatief aan de planologische en milieu(-technische) wet- en regelgeving. De regels bij dit bestemmingsplan voorzien in een adequate en flexibele regeling waarbij is aangesloten bij de gemeentelijke standaard en wettelijke kaders.

 

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt binnen de buurtschap Vaareind ten westen van de stad Breda. Het gebied maakt in ruimtelijk opzicht onderdeel uit van het buitengebied en heeft een fijnmazige wegenstructuur. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van (veelal voormalige agrarische) lintbebouwing en vormt hiermee een bebouwingscluster aan de rand van de stad. Het gebied wordt ingeklemd tussen de A16 aan de oostzijde en de spoorlijn Breda-Roosendaal aan de noodzijde, de A58 in het zuiden en het Liesbosch in het westen.

 

Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Vaareindseweg en strekt zich in zuidelijke richting uit tot aan de Leursebaan. Aan de oost- en westzijde wordt het plangebied begrensd door agrarische percelen, woonpercelen en een bosperceel (natuur).

 

In de huidige situatie is het plangebied ingericht ten behoeve van het hier (voormalig) gevestigde tuinbouwbedrijf. Binnen de plangrenzen is een kassencomplex aanwezig met een oppervlak van ca. 0,65 ha. De onderstaande afbeelding toont de ligging van het plangebied.

 
[image]

 

Zoals gezegd heeft de bebouwing aan de linten van oudsher een agrarische functie. Inmiddels hebben veel percelen echter een woonfunctie gekregen. Het betreft hier een kleinschalig landschap met (deels) karakteristieke lintbebouwing op ruime en diepe percelen. Aan de weg, tussen de bebouwde percelen, bevinden zich vaak boschages en hagen waartussen zo nu en dan zichtlijnen bestaan op het achterliggend agrarisch landschap.

 

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Ter hoogte van het voorliggend plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuid 2013'. Dit bestemmingsplan is op 18 december 2014 door de gemeenteraad van Breda vastgesteld. Bij besluit van 5 november 2015, kenmerk 43831, heeft de gemeenteraad dit bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd. Tegen dit bestemmingsplan is vervolgens beroep ingesteld bij de Raad van State. De raad heeft in haar uitspraak van 1 februari 2017 verschillende onderdelen van dit bestemmingsplan vernietigd. Het reparatieplan is op 13 juli 2017 vastgesteld maar is nog niet in werking getreden. Hoewel deze uitspraak eveneens raakt aan de toegekende bestemming en functieaanduiding van het voorliggend plangebied leidt dit niet tot relvante wijzigingen ten aanzien van de hier beschreven gebruikmogelijkheden.

 

Zoals de onderstaande afbeelding toont, is het voorliggend plangebied bestemd tot 'Agrarisch' met de functieaanduiding 'glastuinbouw'. Daarnaast is voor een deel van deze bestemming een bouwvlak opgenomen waarbinnen de bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning zijn opgericht. Tevens geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en de gebeidsaanduiding 'overige zone - beperkingen veehouderij'. Zoals eerder al gesteld staan de regels van dit bestemmingsplan de ontwikkeling van woningen niet toe.

 

 [image]

 

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. Hoofdstuk 3 beschrijft het relevante beleid en geeft een verantwoording ten aanzien van de planologische en juridische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 4 komen de stedenbouwkundige uitgangspunten naar voren. De milieutechnische randvoorwaarden worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de regels van het voorliggend bestemmingplan welke de juridische kaders vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling. De uitvoerbaarheid van het plan wordt in hoofdstuk 7 beschreven. Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de communicatie en procedure rond het voorliggend plan.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

 

2.1 Positionering plangebied

Het voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de buurtschap Vaareind dat ten westen van de stad Breda is gelegen. Dit buurtschap vormt een ruimtelijke eenheid dat van de overige delen van Breda is afgeschermd. Zo ligt aan de noordzijde de spoorlijn Breda - Etten-Leur welke een harde grens vormt met de kern Prinsenbeek. Ten oosten van de buurtschap ligt de A16 welke de grens vormt met de stad Breda. Tenslotte liggen de zuidzijde ligt de A58 en aan de westzijde het Liesbosch.

 

De van oorsprong overwegend agrarsiche bebouwing aan de linten van de buurtschap heeft in de loop der tijd steeds meer een woonfunctie genkregen. De gronden achter de bebouwde percelen hebben nog altijd een agrarische functie waardoor zowel sprake is van akkerbouw, grasland als glastuinbouw. Daarnaast heeft het landschap een kleinschalig karakter met veel bossages en boutwallen aan de weg langs de erfgrenzen. Hierdoor heeft het gebied een afwisselend ruimtelijk beeld.

 

 [image]

 

2.2 Ruimtelijke structuur

 

2.2.1 Natuur en Landschap

Landschappelijk gezien wordt Vaareind gekenmerkt door het Liesbosch en door haar ligging aan het
bescheiden beekdal van de Bosloop. Vanaf meerdere wegen in het deelgebied is de bosrand van het
Liesbos zichtbaar aanwezig. Het kleine en open beekdal van de Bosloop is te ervaren bij het
passeren van het beekloopje vanaf de Leursebaan en vanaf het doodlopende weggetje (zijweg
Leursebaan) aan de oostrand van het kleine beekdal.

 

De percelering van Vaareind is relatief fijnmazig en soms zelfs heel erg smal. In hoofdlijnen wijkt de verkaveling van Vaareind niet veel af van de historische verkaveling van rond 1900. Op meerdere plekken zijn kavels in de loop der tijd verder opgesplitst. De percelering is onregelmatig en neemt het patroon van een mozaïek aan. Rond 1900 waren de gronden voornamelijk in gebruik als akkerland. Ook de tuinbouw, de koude grondteelt, had in die tijd op enkele percelen zijn intrede gedaan. Aan weerszijden van de Bosloop lagen weidegronden. Ook kwamen her en der verspreid in het gebied weilandjes voor, sommige voorzien van een hoogstamboomgaard. Rond 1900 zijn alle perceelsranden nog beplant met bomenrijen en houtsingels. Hiervan zijn de meeste inmiddels verdwenen. Tegenwoordig kent het gebied wat meer bosschages en erfbeplantingen. Deze landschappelijke beplantingen zijn belangrijk voor de groene beleving van het gebied. Het grondgebruik is voornamelijk agrarisch bestaande uit akkerland en glastuinbouw.

 

2.2.2 Bebouwing Vaareind

De topografische kaart rond 1900 geeft aan dat de bebouwing in deelgebied Vaareind zich voornamelijk concentreerde aan weerszijden van het ontginningsasje van de Vaareindseweg. Langs deze weg vormde zich met name aan de zuidzijde een vrij dicht en besloten bebouwingslint. Zo ontstond het gehucht Vaareind. Achter deze bebouwing lagen de akkergronden. Overige bebouwing kwam in geringe mate voor op individuele basis langs de Westrikseweg, de Oude Molenweg en de Drielindendreef. Langs de Leursebaan stond nog een dicht op elkaar staand rijtje woningen. Sinds 1900 is de wegenstructuur in Vaareind niet gewijzigd. Alleen het doodlopende zijweggetje aan de Leursebaan aan de oostzijde van de Bosloop is toegevoegd en de spoorovergang van de Vaareindseweg werd gesloten. De Leursebaan is van belang als doorgaande snelfietsroute tussen Breda en Etten-Leur met een groene en aantrekkelijke uitstraling.

 

Het gebied is opvallend sterk verdicht door bebouwing en kassen. Hierdoor heeft Vaareind zich meer naar binnen gekeerd. De nieuwe bebouwing kwam terecht langs de Leursebaan, aan de oude Molenweg maar ook midden in het gebied tussen de bestaande bebouwingslinten. Ook de kassen kwamen verspreid in het gebied te liggen. Zij zorgen voor een andere beleving van het gebied. Binnen de fijnmazigheid van het oorspronkelijke landschap werd de veel grovere korrel van het kassencomplex toegevoegd. Fijne en grovere korrel wisselen elkaar nu af. Belangrijk zijn de kleine onbebouwde percelen. Hierdoor ervaart men in Vaareind nog voldoende lucht en ruimte.

 

2.2.3 Stedenbouw

Het voorliggend plangebied grenst aan de noordoostzijde aan de Vaareindseweg. Deze weg kent een relatief smal wegprofiel, met een afwisselend beeld van (woon-)percelen en open agrarische gronden.

Direct aan de overzijde van de Vaareindseweg is een woonboerderij aanwezig met een rieten kap. Direct ten noorden van dit woonperceel ligt een open agrarisch perceel dat in gebruik is als grasland. De percelen aan de zuidzijde van de Vaareindseweg bestaan hoofdzakelijk uit lintbebouwing met een woonfunctie. De bebouwing bestaat hier uit veelal voormalige argrarische bebouwing in één bouwlaag met kap.

 

De bebouwing binnen het plangebied ter hoogte van de Vaareindseweg is op enige afstand van de weg gesitueerd en bestaat uit de voormalige bedrijfswoning met aangebouwde bijgebouwen. Het perceel rond de woning is ingericht als siertuin waarbij ten zuiden van de woning een ruime inrit is gesitueerd met opstalruimte voor meer dan twee voertuigen. De bedrijfswoning is op de openbare ruimte georiënteerd en bestaat uit één bouwlaag met dwarskap. De onderstaande afbeelding toont de bedrijfswoning en het zicht op de Vaareindseweg.

 

 [image]

 

Het meest zuidelijke deel van het plangebied is onbebouwd en in gebruik als grasland. Dit deel van het plangebied grenst aan de Leursebaan. Ook deze weg geeft een afwisselend beeld van woonpercelen en onbebouwde agrarische percelen. Ter hoogte van het plangebied is aan de overzijde van de Leursebaan een kassencomplex aanwezig. Aan de noordzijde van de Leursebaan zijn aan weerszijden van het plangebied woonpercelen aanwezig. Ook hier bestaat de bebouwing veelal uit voormalige argrarische bebouwing in één bouwlaag met kap. Als gevolg van het onbreken van bebouwing ter hoogte van het plangebied aan de Leursebaan is hier sprake van een 'gat' in de bebouwingsstructuur aan de weg.

  
[image]

 

2.2.4 Beschrijving plangebied

Het plangebied zelf is in de huidige situatie grotendeels bebouwd ten behoeve van het hier voorheen gevestigde glastuinbouwbedrijf. De kassen van het bedrijf zijn gesitueerd op het terrein achter de bedrijfswoning aan de Vaareindseweg 67. Hierdoor zijn deze bedrijfsgebouwen grotendeels vanaf de openbare ruimte aan het zicht onttrokken. Zoals aangegeven is het meest zuidelijke deel van het plangebied, grenzend aan de Leursebaan, onbebouwd en ingebruik als grasland. De omvang en inrichting van het plangebied is op de onderstaande afbeelding zichtbaar.

 

 [image]

 

2.2.5 Verkeer en parkeren

Zoals aangegeven maakt het plangebied en haar omgeving (buurtschap Vaareind) van oudsher onderdeel uit van het buitengebied van Breda. Als zodanig heeft het plangebied een fijnmazige verkeersstructuur van wegen en paden. Het plangebied valt in verkeerstechnisch opzicht echter binnen de bebouwde kom en heeft een 50 km/uur-snelheidsregime. Met name de Leursebaan heeft een stroomfunctie (twee rijbanen) en heeft een van de rijbaan gescheiden fietspad. Overeenkomstig de (stroom-)functie van de Leursebaan is het aantal aansluitingen /uitritten op deze weg beperkt en heeft dus niet ieder perceel een eigen inrit aan de weg. mede om deze reden zijn ter hoogte van het voorliggend plangebied aan de noordzijde van deze weg, verschillende langsparkeervoorzienigen aanwezig.

 

De Vaareindseweg heeft het karakter van een woonstraat/erf waarbij de verschillende verkeersdeelnemers (auto/fietsers/voetgangers) van de openbare weg gebruikmaken. Door het smalle wegprofiel (één rijbaan) en het ontbreken van parkeervoorzieningen aan de weg vindt het parkeren hier uitsluitend op het eigen terrein plaats. Ieder perceel heeft hier dan ook een eigen inrit aan de weg en voorziet in voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein.

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

  • de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

  • de bereikbaarheid verbeteren;

  • zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De structuurvisie benoemt met name Rijksdoelen en nationale belangen. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

 

Het Rijk zal tijdens het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen dan ook niet toetsen op een correcte doorwerking van de nationale belangen. Het Rijk zal, als daarom wordt gevraagd door gemeente, in de voorbereidingsfase van de bestemmingsplanprocedure haar nationale belangen toelichten en, indien nodig, daarover advies geven.

 

Het voorliggende plan is in lijn met de structuurvisie, aangezien er geen strijd is met de nationale belangen.

 

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd welke per 1 juli 2017 is geactualiseerd. In de nieuwe 'ladder' is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient het bestemmingsplan te voorzien in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Doorwerking plangebied

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het onderhavige plan maakt planologisch beschouwd drie woningen mogelijk (twee ruimte-voor-ruimte woningen en de herbestemming van een bedrijfswoning tot reguliere woning). Op basis van jurisprudentie staat vast dat voor dergelijke kleinschalige ontwikkelingen geen toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk is (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921, r.o. 4.3). Een nadere toetsing van het voorliggend plan aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is dan ook niet aan de orde.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

 

In maart 2014 is de Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014 in werking getreden. De herziening van de Structuurvisie RO (Svro) 2010 vindt zijn grondslag in de nieuwe koers die de provincie Noord-Brabant is ingeslagen met de vaststelling van de 'Transitie van stad en platteland, een nieuwe koers' en de daarop gebaseerde besluitvorming.

 

De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. De structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. In de partiële herziening 2014 is ook de recente besluitvorming op Rijksniveau betrokken en zijn diverse nieuwe provinciale besluitvormingsdocumenten verwerkt. Echter, in de Structuurvisie zijn alleen de ruimtelijk relevante hoofdlijnen uit deze strategische plannen opgenomen. Een verdere detaillering van het beleid staat in de plannen zelf. Dit komt ook tot uitdrukking op de (abstracte) structurenkaart van de Structuurvisie.

 

Daarnaast houdt de Structuurvisie RO rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak; zoals het advies voor de opstelling van een Ruimtelijk Economische Visie, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de natuurvisie 'Brabant: Uitnodigend Groen 2012-2022'. De provinciale ruimtelijke belangen die voortkomen uit het vastgestelde Provinciaal Waterplan zijn opgenomen in de Verordening Ruimte. De kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. Dit is vertaald in de volgende provinciale ruimtelijke belangen:

  • Regionale contrasten;

  • Een multifunctioneel landelijk gebied;

  • Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

  • Een betere waterveiligheid door preventie;

  • Koppeling van waterberging en droogte bestrijding;

  • Duurzaam gebruik van de ondergrond;

  • Ruimte voor duurzame energie;

  • Concentratie van verstedelijking;

  • Sterk stedelijk netwerk;

  • Groene geledingszones tussen steden;

  • Gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

  • Economische kennisclusters;

  • (inter-)nationale bereikbaarheid;

  • Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen en een uitwerking. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: Groenblauwe structuur, Landelijk gebied, Stedelijke structuur en Infrastructuur.

 

 [image]

 

De voorgaande afbeelding toont een uitsnede van de structurenkaart van de Svro. Hierin is het voorliggend plangebied aangewezen als 'Zoekgebied verstedelijking' en 'Gemengd landelijk gebied'.

 

Voor gebieden aangewezen als 'Zoekgebied verstedelijking' geldt dat, zolang binnen deze gebieden nog geen verstedelijking heeft plaatsgevonden, het perspectief van gemengd landelijk gebied geldt. Binnen het gemengd landelijk gebied is multifunctioneel gebruik het uitgangspunt. Uitzondering hierop zijn de primaire agrarische gebieden, die door de gemeente zijn vastgelegd. Binnen die gebieden, waartoe in ieder geval de vestigingsgebieden glastuinbouw behoren, worden (stedelijke) functies die de ruimte voor agrarische ontwikkeling beperken of functies die strijdig zijn met de landbouwfunctie geweerd.

 

3.2.2 Verordening ruimte Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 1 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. Hierin zijn alle vastgestelde wijzigingen van regels en kaarten verwerkt. Bij de laatste wijziging van de regels in juli 2017 is de naam gewijzigd in Verordening ruimte Noord Brabant. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen.

 

De Verordening onderscheidt vier structuren (gekoppeld aan de Structuurvisie RO) die Brabant dekkend zijn. Ieder ruimtelijk oppervlak in Brabant valt onder één van deze structuren en kan niet onder meerdere structuren tegelijk vallen. Per structuur is uitgewerkt welke functies, en onder welke voorwaarden, ontwikkeld kunnen worden. Aanvullend zijn er 25 aanduidingen in de Verordening ruimte opgenomen. Deze aanduidingen kunnen over één of meerdere structuren heen liggen.

Op basis van de provinciale verordening is het voorliggend plangebied onder meer aangewezen als 'Gemengd landelijk gebied' en 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling', kern in landelijk gebied.

 

 [image]

 

Binnen deze gebieden is het ontwikkelen van reguliere woningen onder voorwaarden toegestaan. In het onderstaande worden de hier van toepassing zijnde voorwaarden getoetst.

 

Ruimte-voor-ruimte

Op basis van artikel 7.8 is het mogelijk om (onder voorwaarden) een woning te realiseren in het kader van de regeling 'Ruimte-voor-ruimte' binnen 'Gemengd landelijk gebied'. Binnen de voorliggende plannen worden twee 'ruimte-voor-ruimte woningen' ontwikkeld. Zoals aangegeven is het voorliggend plangebied gelegen binnen 'Gemengd landelijk gebied', waarmee wordt voldaan aan deze basisvoorwaarde. Navolgend worden de aanvullende voorwaarden op grond van artikel 7.8 van de verordening nader toegelicht.

 

Onder artikel 7.8 lid 1 is bepaald dat een ruimte-voor-ruimte woning ontwikkeld kan worden indien:

  1. er sprake is van een aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst;

Ten behoeve van de hier te realiseren woningen, is elders in het buitengebied (conform de voorwaarden van artikel 7.8 lid 2) een veehouderij beëindigd en zijn de hierbij aanwezige stallen gesaneerd.

  1. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;

Het voorliggend plangebied is onderdeel van een bebouwingsconcentratie aan de rand van Breda , welke bovendien is aangewezen als 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'. Aldus voldoet het plangebied aan dit criterium voor het toepassen van de regeling in het kader van Ruimte-voor-ruimte.

 

  1. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

Het voorliggend initiatief voorziet in een goede landschappelijke inpassing, welke door middel van een daartoe passende (natuur) bestemming planologisch zeker is gesteld. Hiermee is de duurzame inpassing van het plan verzekerd. De wijze waarop de landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd, is nader toegelicht in paragraaf 4.2.1 van deze toelichting.

 

  1. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling.

Het voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van twee ruimte-voor-ruimte woning binnen een hiertoe geschikte bebouwingsconcentratie. De twee ruimte-voor-ruimte woningen maken onderdeel uit van een plan gericht op de sanering van een glastuinbouwbedrijf ter plaatse. Het plan maakt aldus geen onderdeel uit van een (aanzet tot een) stedelijke ontwikkeling.

 

Onder artikelen 7.8 lid 2 t/m 4 van de verordening zijn de regels opgenomen ten aanzien van de herkomst van een Ruimte-voor-ruimte titel. In de voorliggende situatie wordt een 'Ruimte-voor-ruimte titel' aangekocht waarvoor elders in het buitengebied de sloop van agrarische bedrijfsbebouwing heeft plaatsgevonden. De initiatiefnemer is momenteel in gesprek over het verwerven van een 'Ruimte-voor-ruimte titel', welke voldoet aan deze kaders van de Verordening ruimte.

Voorafgaand aan het in procedure brengen van het ontwerp bestemmingsplan wordt deze bouwtitel verworven en worden de relevante bewijsstukken hiervan in Bijlage 1 van de voorliggende toelichting opgenomen. Op deze wijze wordt ten tijde van de bestemmingsplanprocedure voldaan aan de, door de provincie, gestelde voorwaarden.

 

Tenslotte geldt op basis van artikel 7.8 lid 5 dat de verplichting tot 'kwaliteitsverbetering van het landschap' (art. 3.2) niet van toepassing is op Ruimte-voor-ruimte ontwikkelingen. Wel dienen deze woningen goed landschappelijk te worden ingepast (artikel 7.8 lid 1 onder c). Deze landschappe;lijke inpassing is nader uitgewerkt en toegelicht in Bijlage 2 van deze toelichten en is bovendien als voorwaarde aan de regels van dit bestemmingsplan toegevoegd.

 

Omzetting bedrijfswoning naar burgerwoning

Op basis van artikel 7.7 van de verordening kan een bestemmingsplan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning. In de voorliggende situatie wordt van deze regeling gebruik gemaakt voor de herbestemming van de reeds aanwezige bedrijfswoning aan de Vaareindseweg 67 tot burgerwoning. Hierbij zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

a. er mag geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvinden;

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid tot het splitsen van een woning.

b. overtollige bebouwing wordt gesloopt;

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de sanering van de bestaande bedrijfsgebouwen met uitzondering van enkele bijgebouwen. Hierbij wordt overeenkomstig de gemeentelijke randvoorwaarden een maximaal oppervlak van 500 m2 aan bijgebouwen gehanteerd.

c. de vestiging van andere functies is uitgesloten in het geval er sprake is van afsplitsing van een voormalige bedrijfswoning.

In het voorliggend geval is geen sprake van afspliting van de bedrijfswoning.

 

kwaliteitsverbetering van het landschap

Ten aanzien van de herbestemming van de bestaande bedrijfswoning tot burgerwoning, wordt op basis van artikel 3.2 van de verordening een investering in de landschappelijke kwaliteit vereist. De wijze waarop deze investering dient plaats te vinden in vastgelegd in de regionale afspraken zoals opgenomen in de Landschapsinvesteringsregeling. De herbestemming van een bedrijfswoning dient op basis van deze Landschapsinvesteringsregeling als een categorie 2 ontwikkleing wordt aangemarkt.

 

In de voorliggende situatie is voor de bedrijfswoning vanuit de ruimtelijke kwaliteit geen nadere inpassing gewenst. De woning maakt reeds op passende wijze onderdeel uit van de aanwezige lintbebouwing en het landschap. In overleg met de gemeente Breda is daarom bepaald dat er geen verdere inpassing bij de bedrijfswoining wordt geeis maar, dat er ter compensatie, bij de uitwerking van de landschappelijk inpassing van de ruimte-voor-ruimte woningen, een zwaardere landschappelijke inpassing dient te worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de ruimte-voor-ruimte woningen worden hierdoor in plaats van categorie 1, als categorie 2 aangemerkt en ingepast.

De concrete landschappelijke inpassing is uitgewerk in de notitie ' Landschappelijke inpassing Vaareindseweg 67 te Breda' d.d. 12 juli 2018, welke als Bijlage 2 aan deze toelichting is toegevoegd. Aldus wordt op basis van maatwerkafspraken tegeoet gekomen aan de eisen binnen de Verordening ruimte en de regionale afspraken omtrent landschappelijk inpassing.

 

Algemene en rechtstreeks werkende regels voor bevordering ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Niet iedereen heeft dezelfde ideeën over ruimtelijke kwaliteit. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. Het gaat om de aard, schaal en functie van de bebouwing.

Voor een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling heeft de gemeente een zorgplicht met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit. Een bestemmingsplan dient op basis van artikel 3.1 van Verordening ruimte de volgende onderdelen te bevatten:

 

  1. het bestemmingsplan geeft inzicht in hoe wordt gezorgd voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit;

Uitgangspunt is dat de ontwikkeling bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. In deze toelichting is onder hoofdstuk 4 beschreven op welke wijze aan de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit wordt bijgedragen.

 

  1. het bestemmingsplan dient een verantwoording te bevatten dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten;

De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen een bijdrage leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant. Deze kernkwaliteiten zijn in hoofdlijnen bepaald in hoofdstuk 2 van de Verordening. In artikel 3.1 van de Verordening ruimte is bepaald dat een bestemmingsplan, dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. Verder dient toepassing te zijn gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Ten behoeve van het realiseren van de onderhavige ruimte-voor-ruimte woningen zijn reeds elders in het buitengebied agrarische gebouwen gesloopt. Op basis van de hierbij verworven (ruimte-voor-ruimte) bouwtitels wordt de bouw van de nieuwe woningen voorgestaan.

 

  1. het bestemmingsplan dient een verantwoording te bevatten waaruit blijkt dat bij de voorbereiding de effecten op de omgeving en mobiliteit zijn onderzocht.

Zoals in hoofdstuk 4 en 5 van deze toelichting is beschreven, is rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving .

 

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de hier beoogde ontwikkeling van twee ruimte-voor-ruimte woningen en omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning in overeenstemming is met het provinciaal beleid.

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Breda 2030 - Keuzes maken in een dynamische tijd

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

 

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda die de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

 

De hoofdlijnen voor ontwikkeling

Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

 

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

 

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen.

 

Kernthema's in het woonbeleid ten aanzien van het aanbod

Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda worden vertaald naar het woonbeleid, gelden de volgende accenten:

  • Realistisch programmeren;

  • Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;

  • Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;

  • Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;

  • Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);

  • Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;

  • Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);

  • Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);

  • Huisvesten van jonge huishoudens;

  • Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;

  • GWI en bereikbaarheid voorzieningen;

  • Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

 

Groen, water en Buitengebied

Het ‘groen- met roodbeleid’ wordt met de structuurvisie eveneens geactualiseerd; nieuwe landgoederen, buiten wonen aan de linten en een regeling kwaliteitsverbetering landschap. Er worden ecologische verbindingen uitgewerkt, met name tussen Breda en Rijen en tussen Mastbos en Liesbos. Het versterken en toegankelijk maken van de groenblauwe structuur conform de hoofd-ontwikkellijn Markstad staat centraal, o.a. een fietspad tussen stad en 4e bergboezem en een structuur van groene terreinen langs de binnensingel volgen hieruit. Aantrekkelijke verbindingsroutes tussen binnenstad en buitengebied zijn essentieel.

 

Buitenwonen aan de Linten

De in de structuurvisie geformuleerde ruimtelijke beleidsregels voor het oprichten van Buitenwoningen aan de linten richten zich op diverse geselecteerde linten in het buitengebied van Breda. Hiermee ontstaan er ook voor bestaande burgerwoningen aan de betreffende linten meer uitbreidingsmogelijkheden. Voor de verruimde mogelijkheden geldt het princiepe ‘voor wat, hoort wat’. Nieuwbouw of verruimde uitbouw van de bestaande burgerwoning aan de geselecteerde linten in het buitengebied moet de middelen genereren voor projecten die de kwaliteit in het buitengebied verbeteren. Dit is vastgelegd in een overeenkomst met de provincie in zake Buitenwonen aan de linten en Ruimte-voor-ruimte (7 december 2012) waarin is opgenomen dat per woning een financiële afdracht moet plaatsvinden, waarvan 50% toekomt aan de provincie en 50% aan het Groenfonds van de gemeente Breda.

 

Nieuwe woningen (zoals ruimte-voor-ruimte woningen) kunnen niet overal in het Bredase buitengebied verschijnen. Een ‘Rode kaart buitengebied Breda’ is gemaakt om aan te geven in welke delen van Breda dit tot de mogelijkheden behoort. Bouwlocaties liggen in delen van bebouwingsconcentraties die door de gemeente aangewezen zijn. Deze regeling is mede opgesteld vanuit de wens om bestaande glastuinbouwbedrijven te (kunnen) saneren door op passende wijze nieuwe woonfuncties aan bebouwingslinten toe te voegen. Het voorliggend plan is hier een voorbeeld van. De onderstaande afbeelding toont de situatie voor Vaareind zoals deze in de structuurvisie is vastgelegd. Het voorliggend plangebied is hierbij aangewezen als gebied waar verdichting voor buitenwonen aan de linten (lees woningbouw) is toegestaan.

 [image]

 

Om ervoor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingsconcentraties zelf niet wordt aangetast, zijn er nadere eisen gesteld. In de voorliggende situatie worden de volgende voorwaarden gehanteerd:

  1. het betreft een vrijstaande en grondgebonden burgerwoning van max. 1000 m³.

  2. de nieuwe kavels dienen ieder een frontbreedte van minimaal 70 meter.

  3. de goot- en nokhoogte bedragen respactivelijk 4.5 en 9 meter;

  4. de bijgebouwen bij een woning mogen een maximaal grondoppervlak hebben van 100m2 met een maximale goot- en nokhoogte van respectivelijk 3 en 5 meter.

  5. landschappelijke inpassing is vereist.

  6. de nieuwe woningen dienen op minimaal 10 meter van de perceelsgrenzen te worden gebouwd.

 

De onderstaande afbeelding toont een conceptuele weergave van de wijze waarop bij sanering van bijv. glastuinbouwbedrijven nieuwe woonfunties, ook als tweedelijn bebouwing wordt toegestaan. Het voorligend plan sluit aan bij deze voorgestelde bebouwingsstructur.

 

 [image]

Doorwerking plangebied

De in het voorliggend plan beoogde ontwikkeling is opgesteld conform de van toepassing zijnde voorwaarden in het kader van Buitenwonen aan de linten. Vanuit de gemeentelijke structuurvisie gelden er dan ook geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

 

3.3.2 Woonvisie Breda

De gemeenteraad heeft op 19 december 2013 de Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd vastgesteld. De gemeente Breda heeft zichzelf tot doel gesteld dat Breda een complete woongemeente is, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. De doelstelling is dat er in Breda voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis is dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wenst dit te behouden en te versterken en doet dit door uitvoering te geven aan drie ambities:

  • Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

  • Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

  • Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken, werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Deze ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda 2030.

 

Doorwerking plangebied

De gronden binnen het voorliggend planegebied zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De omgeving plan het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande voormalige bedrijfswoningen, met veelal een woonbestemming. Met de voorgestane ontwikkeling worden twee vrijstaande woningen op het voormalig terrein van het glastuinbouwbedrijf gerealiseerd (in het kader van ruimte voor ruimte) en wordt de bestaande woning aan het lint van de Vaareindseweg behouden als burgerwoning. Daarmee is er sprake van een passend programma dat aansluit bij het omliggend gebied. Het voorgestane programma wordt dan ook als passend beschouwd binnen de Woonvisie Breda.

 

3.4 Conclusie

Gelet op de regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening en het daaruit voortvloeiende beleid, gelden er geen belemmeringen voor de hier beoogde ontwikkeling.

 

HOOFDSTUK 4 Stedenbouwkundige verantwoording

 

4.1 Omgeving

Zoals aangegeven is het plangebied gelegen binnen de buurtschap Vaareind en wordt het plangebied aan de noordzijde begrensd door de Vaareindseweg aan de zuidzijde door de Leursebaan. Dit buurtschap vormt een ruimtelijke eenheid met van oorsprong overwegend agrarsiche lintbebouwing. In de loop der tijd heeft de bebouwing aan de linten steeds meer een woonfunctie gekregen. De gronden achter de bebouwde percelen hebben nog altijd een agrarische functie waarbij zowel sprake is van akkerbouw, grasland als glastuinbouw. Daarnaast heeft het landschap een kleinschalig karakter met veel bosschages en houtwallen langs weg- en erfgrenzen. Kassencomplexen, zoals binnen het voorliggend plangebied, verstoren dit landschapstype door hun grootschalige karakter.

 

4.2 Plangebied

Binnen de voorliggende plannen wordt een voormalig glastuinbouwbedrijf gesaneerd waarna twee-ruimte-voor ruimte woningen worden teruggebouwd. Deze woningen dienen zich op passende wijze binnen het landschap te voegen. Daarnaast is het vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk om het gehele agrarisch perceel een woonbestemming toe te kennen.

 

In lijn met de noord-zuid oriëntatie van het plangebied en de omliggende percelen, worden de nieuwe woonpercelen in deze lijn geordend. Het agrarisch perceel aan de zuid-oostzijde van het plangebied, waar in de huidige situatie een stal met paardenweide aanwezig is, blijft in het voorliggend plan behouden. De hier aanwezige stal wordt echter in planologisch opzicht onderdeel van de bestaande woning aan de Vaareindseweg 67.

 

Daarnaast zijn in de gemeentelijke structuurvisie ruimtelijke beleidsregels geformuleerde voor het oprichten van Buitenwoningen aan de linten. Om te voorkomen dat de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingsconcentraties wordt aangetast zijn er nadere eisen gesteld. In de voorliggend situatie worden volgende voorwaarden gehanteerd:

  1. het betreft een vrijstaande en grondgebonden burgerwoning van max. 1000 m³.

  2. de nieuwe kavels dienen ieder een frontbreedte van minimaal 70 meter.

  3. de maximale goot- en nokhoogte bedragen respactivelijk 4.5 en 9 meter;

  4. de bijgebouwen bij een woning mogen een maximaal grondoppervlak hebben van 100m2 met een maximale goot- en nokhoogte van respectivelijk 3 en 5 meter.

  5. landschappelijke inpassing is vereist.

  6. de nieuwe woningen (inclusief aan- en bijgebouwen) dienen op minimaal 10 meter van de perceelsgrenzen te worden gebouwd.

De voorgaande uitgangspunten hebben in samenspraak tussen gemeente en initiatiefnemer geleid tot het onderstaand inrichtingsplan.

 

 [image]

 

Bestaande woning

De bestaande woning en de hierbij behorende bijgebouwen aan de Vaareindseweg 67 worden binnen de voorliggende plannen behouden. De hier aanwezige kassen, met een oppervlak van ca. 6.500 m2 worden gesaneerd.

 

Als gevolg van de sloop van de kassen blijft enkel de aan de noordzijde van het perceel gelegen geclusterde woonbebouwing behouden. Hierdoor blijft het bestaande beeld aan de Vaareindseweg ongewijzigd. Naast de hier geclusterde bebouwing wordt de huidige (paarden-) stal, welke zich aan de oostzijde van het plangebied bevindt, behouden als bijgebouw bij de woning.

 

Agrarisch perceel

De (paarden-)weide aan de zuidoostzijde van het plangebied behoudt zijn agrarische inrichting en functie en wordt ook als zodanig bestemd.

 

Ruimte voor Ruimtekavels

De beide nieuwe (ruimte voor ruimte) woningen worden in overeenstemming met de reeds bestaande bebouwing als vrijstaande woningen gebouwd op ruime percelen. De inhoud van de woningen bedraagt hierbij maximaal 1000 m3 waarmee eveneens qua korrel en schaal aansluiting wordt gezocht bij de bebouwing in de omgeving.

De bouwvlakken zijn bovendien zodanig gesitueerd dat de woningen nagenoeg in één lijn staan met de bestaande woning aan de Leursebaan 336. welke direct ten zuiden van het plangebied is gesitueerd. De woningen worden op grote afstand van de Leursebaan gesitueerd waarmee niet alleen in stedenbouwkundig opzicht wordt aangesloten op de bebouwingsstructuur ter plaatse, maar tevens buiten de geluidscontour van de Leursebaan wordt gebouwd (zie ook paragraaf 5.7 Geluidhinder )

 

4.2.1 Landschappelijke inpassing

De benodigde kwaliteitsverbetering is geënt op het gewenste herstel van de cultuurhistorische waarden, waarbij op basis van de regionale afspraken uitgegaan te worden van een zogenaamde categorie 1 verplichting van de Landschapsinvesteringsregeling (lichtste regime). Echter, aangezien de bedrijfswoning vanuit de ruimtelijke kwaliteit zelf geen nadere inpassing behoeft, terwijl hier wel op basis van de Landschapsinvesteringsregeling een categorie 2 verplichting op rust, wordt de landschappelijk inpassing van de ruimte-voor-ruimte woningen zwaarder aangezet.

 

In overleg met de gemeente Breda is bepaald dat, ter compensatie, voor de uitwerking van de landschappelijk inpassing van de ruimte-voor-ruimte woningen (wat de in het landschap toe te voegen ruimtelijk 'objecten' zijn) een zwaardere landschappelijke inpassing dient te worden gerealiseerd waarbij dient te worden uitgegaan van categorie 2 van de Landschapsinvesteringsregeling.

 

De landschappelijke inpassing vindt plaats door aansluiting te zoeken bij de bestaande kwaliteiten van het plangebied. Enerzijds wordt dit bewerkstelligd door toepassing van een gebiedseigen bebouwingsvorm, in verkavelingsstructuur en bebouwingsstructuur. Anderzijds voorziet het plan in de aanleg en instandhouding van landschapselementen in de vorm van bosschages en houtwallen welke eveneens aansluiten bij het kleinschalig karakter van het landschap. De houtwallen zorgen voor een ruimtelijke scheiding aan de noord-, zuid en westzijde van de woonpercelen. Tussen de bestaande weide en de woonpercelen is geen houtwal voorzien om zo de visuele relatie tussen de woonpercelen en het omringend agrarisch landschap is stand te houden.

 

Aan de Leursebaan is een bosschage voorzien welke de beide inritten tot het plangebied aan de Leursebaan scheidt. Hiermee wordt het beeld van het kleinschalige landschap ook vanaf deze weg versterkt en ontstaan smalle zichtlijnen op het achterliggend landschap wat zo kenmerkend is voor het landschap rond Vaareind. Om de landschappelijke inpassing ook duurzaam te verankeren in het voorliggend bestemmingsplan zijn de beschreven landschappelijke elementen tot 'Natuur' bestemd.

 

4.2.2 Verkeer en parkeren

Bestaande woning

Ontsluiting van de bestaande woning aan de Vaareindseweg blijft ongewijzigd. Deze ruime inrit biedt ruim voldoende parkeergelegenheid voor ten minste twee parkeerplaatsen en voorziet hiermee ruimschoots in de eigen parkeerbehoefte.

 

Agrarisch perceel

De ontsluiting van het agrarisch perceel (de paardenweide) en de hier aanwezige stal geschiedt via de bestaande inrit aan de Leursebaan, ten oosten van de hier geplande bosschage. Omdat de bestaande woning, de paardenstal en het agrarisch perceel in eigendom zijn van de initiatiefnemer zijn deze percelen eveneens onderling verbonden. Zo kan de eigenaar eenvoudig via het woonperceel het agrarisch perceel bereiken.

 

Ruimte-voor-ruimte woningen

De beide ruimte-voor-ruimte woningen zijn op de Leursebaan ontsloten via één in-/uitrit. De eigen weg ten behoeve van de beide woningen heeft een breedte van ten minste 5 meter zodat verkeer van en naar de woningen elkaar kan passeren. De inrit aan de Leursebaan is eveneens voldoende breed zodat ook hier in- en uitrijdend verkeer gelijktijdig gebruik kan maken van deze aansluiting. Op deze wijze worden congestie en verkeersonveilige situaties voorkomen. Daarnaast dienen beide percelen te voorzien in tenminste twee parkeerplatsen op het eigen terrein. Gezien de omvang van de percelen kan hier eenvoudig aan worden vordaan.

 

HOOFDSTUK 5 Milieu en duurzaamheid

In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor het plangebied.

 

5.1 Inleiding

De gemeente Breda wil een gemeente zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd moeten worden.

 

5.2 Cultureel erfgoed

 

5.2.1 Cultuurhistorie

De dekzandruggen en -welvingen die eeuwen gelden in cultuur zijn gebracht worden aangemerkt als oude cultuurgronden. Rond 1900 is de bebouwing in Vaareind voornamelijk geconcentreerd aan weerszijden van de Vaareindseweg welke zich met name aan de zuidzijde verder verdichtte. Op deze wijze ontstond het gehucht Vaareind. Sinds 1900 is de wegenstructuur in Vaareind niet gewijzigd. Alleen het doodlopende zijweggetje aan de Leursebaan aan de oostzijde van de Bosloop is toegevoegd en de spoorovergang van de Vaareindseweg werd gesloten.

 

Het is een halfopen en zeer gevarieerd landschap dat wordt gekenmerkt door een afwisseling van boerenerven, houtwallen, bosschages, lanen, akkers en maïsvelden. In Vaareind is de historische landschapsbeplanting echter verdwenen. De woningen liggen in een lintachtige structuur aan de wegen en veel van deze woningen hebben bomenrijen of houtwallen langs hun erfgrenzen, waardoor er een besloten landschap ontstaat. Zoals reeds beschreven heeft de van oorsprong agrarische bebouwing van de buurtschap Vaareind in de loop der tijd steeds meer een woonfunctie gekregen. De gronden achter de bebouwde percelen hebben nog altijd een agrarische functie waarbij zowel sprake is van akkerbouw, grasland als glastuinbouw.

 

Het plangebied is in de huidige situatie grotendeels bebouwd ten behoeve van het hier voorheen gevestigde glastuinbouwbedrijf. Als gevolg van de huidige inrichting van het plangebied kan deze als verstorend binnen het landschap worden bestempeld. Binen het plangebied zijn verder geen waardevolle cultuurhistorische elementen, structuren of monumenten aanwezig, welke van invloed zijn op de ontwikkeling van het plangebied. Hierdoor gelden vanuit dit aspect geen belemmeringen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

De beoogde ontwikkeling biedt evenwel de kans de grootschalige bebouwing te saneren en aansluitng te zoeken bij het kleinschalige landschap. Door de toepassing van houtwallen en de ontwikkeling van groene kamers binnen het landschap, kan worden aangesloten bij deze gebiedseigen kwaliteiten.

 

5.2.2 Archeologie

Door het team erfgoed van de afdeling ruimte van de gemeente Breda is een archeologische proefsleuvenonderzoek uitgevoerd ter hoogte van het voorliggend plangebied. Dit onderzoek is uitgevoerd om op een snelle en betrouwbare wijze inzicht te krijgen in de aanwezige archeologische relicten in het plangebied. Het selectiebesluit met de resultaten van het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd aan het voorliggend bestemmingsplan.

 

Resultaten

Op basis van het onderzoek is komen vast te staan dat in de jaren '50 van de vorige eeuw, binnen het plangebied op regelmatige afstand, een drainagesysteem is aangelegd met een noord-zuid oriëntatie. Daarnaast is in één van de werkputten een recent gegraven kuil/verstoring aangetroffen en is hier een noord-zuid georiënteerde greppel aangetrofen. In deze greppel zijn fragmenten van aardewerk aangetroffen uit de 18e en 19e eeuw.

 

Conlclusie

Op basis van het onderzoek wordt een centraal op het perceel gelegen zone vrijgegeven. Voor het overige deel van het plangebied is een dubbelbestemming ter bescherming van de archeologische waarden in het bestemmingsplan opgenomen.

 

5.3 Milieueffectrapportage

Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De vraag of door voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt kunnen worden staat dan ook centraal bij het beoordelen of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen.

 

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven voor welke activiteiten direct een m.e.r.-plicht geldt. Verder zijn in onderdeel D van het Besluit m.e.r.-activiteiten aangewezen waarvoor het niet zeker is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. In dit kader zijn voor deze activiteiten in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

 

Voor de ontwikkeling in het plangebied is de categorie stedelijk ontwikkelingsproject het meest relevant. Op de D-lijst van het Besluit m.e.r. is in categorie 11 aangegeven dat een stedelijk ontwikkelingsproject een m.e.r-beoordelingsplichtige activiteit is, wanneer de volgende drempelwaarden worden overschreden:

  • Een oppervlakte van 100 hectare of meer;

  • Een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of;

  • Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

 

De ontwikkeling betreft de realisatie van 2 ruimte-voor-ruimte woningen en de herbestemming van een voormalige bedrijfswoning tot burgerwoning. Om die reden worden de drempelwaarden ruimschoots onderschreden. Evenwel dient het bevoegd gezag bij activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

  • de kenmerken van de projecten;

  • de plaats van de projecten;

  • de kenmerken van de potentiële effecten.

 

Onderzoek en conclusies

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten. Voor het plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

 

5.4 Bodem

AGEL adviseurs heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse de Vaareindseweg 67 te Breda. Het onderzoek richt zich op het gebied waar middels het voorliggend bestemmingsplan 2 nieuwe ruimte voor ruimte woningen mogelijk worden gemaak. De bestaande (bedrijfs-)woning welke middels het voorliggend plan wordt herbestemd tot (burger-)woning en het hierbij bijbehorend perceel; zijn niet nader onderzocht. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Verkennend bodemonderzoek Vaareindseweg 67 te Breda', d.d. 25 april 2017 met kenemrk 20160500 D01, welke als Bijlage 4 aan het voorliggend plan is toegevoegd.

De doelstelling van het verkennend bodemonderzoek is inzicht te krijgen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en daarmee vast te stellen of er op de locatie verontreinigende stoffen in de grond of het freatisch grondwater aanwezig zijn.Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek dient te worden vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de herbestemming van de locatie.

 

Resultaten

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat:

  • In de zandige bovengrond (0,0-0,5 m-mv) licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PCB's, alfa-endosulfan, hexachloorbenzeen, som DDD, som DDE, som drins, en/of som OCB's aangetoond zijn;

  • In de zandige en lemige ondergrond (0,8-2,0 m-mv) geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden aangetoond zijn ;

  • Bij indicatieve toetsing van de grondmonsters aan het Besluit bodemkwaliteit de bovengrond beoordeeld is als klasse industrie of niet toepasbaar (op basis van OCB's). De ondergrond is beoordeeld als altijd toepasbaar;

  • In het grondwater uit peilbuis 01 een matig verhoogde concentratie aan zink is aangetoond. Tevens zijn licht verhoogde concentraties aan barium, cadmium en xylenen gemeten.

  • In het grondwater uit peilbuis 02 een licht verhoogde concentratie aan zink is gemeten.

 

Ter hoogte van de mengtank voor bestrijdingsmiddelen is in de zandige bovengrond (0,0-0,5 m-mv) een licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PAK, PCB's, alfa-endosulfan, gamma-HCH, hexachloorbenzeen, som DDD, som DDT, som drins, som chloordaan en som OCB's aangetoond; Bij indicatieve toetsing van het grondmonster aan het Besluit bodemkwaliteit is de bovengrond beoordeeld als niet toepasbaar (op basis van OCB's).

 

Onder het pad ten oosten van het kassencomplex, waar ook de ondergrondse tanks zijn gelegen, is sprake van een matig puinhoudende laag (tot circa 1,2 m-mv) met bodemvreemde bijmengingen aan puin, baksteen en bitumen. In deze laag zijn sterk verhoogde gehalten aan zink en PAK aangetoond. Tevens zijn matig verhoogde gehalten aan lood en minerale olie gemeten en licht verhoogde gehalten aan cadmium en kwik. Ter hoogte van boring 12 is in dezelfde puinhoudende laag asbesthoudend materiaal aangetroffen (hechtgebonden chrysotiel (10-15 %)). In de zintuiglijk schone, zandige ondergrond (1,5-2,5 m-mv) zijn geen verhoogde gehalten aan minerale olie aangetoond;

 

Bij indicatieve toetsing van de grondmonsters aan het Besluit bodemkwaliteit is de bovengrond beoordeeld als niet toepasbaar (op basis van zink, PAK en minerale olie). De ondergrond is beoordeeld als altijd toepasbaar.

 

In het grondwater uit peilbuis 203 zijn geen verhoogde concentraties aan minerale en vluchtige aromaten gemeten.

Conclusies

Ter plaatse van het pad ten oosten van het kassencomplex (langs de oostelijke erfgrens) zijn zware metalen, PAK, minerale olie en asbest aangetroffen. De omvang van deze verontreinigingen is niet nader onderzocht. Dit gedeelte hoort niet bij de nieuwe kavels.

 

Voor het overige zijn ter hoogte van de nieuwe percelen bij de ruimte-voor-ruimte woningen geen verontreinigingen aangetroffen.

 

5.5 Water

De waterschappen in Nederland richten zich op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Nagestreefd wordt het vergroten van de belevingswaarde van stedelijk water, natuurvriendelijke inrichtingen en de duurzaamheid van watersystemen. De waterbeheerders werken daarom samen met gemeenten, die de regie hebben over de ruimtelijke ordening en het beheer van de openbare ruimte, om deze doelstellingen uit te voeren.

 

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen in de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur water af te voeren naar of aan te voeren uit, te brengen in of te onttrekken aan oppervlaktelichamen in de beschermde gebieden zoals die zijn aangegeven op de Keurkaart. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

 
Huidige waterhuishouding

Het plangebied is reeds deels bebouwd ten behoeve van het voormalige glastuinbouwbedrijf. Het plangebied is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied/ grondwaterbeschermingszone, Keur beschermde gebieden en/of waterbergingsgebied. De locatie is gelegen binnen de grondwatertrap VII (GHG 0,80 - 1,40 m -mv en GLG >1,20 m -mv). De bodem betreft een veldpodzolgrond met lemig fijn zand.

 
Toekomstige waterhuishouding

De ontwikkeling voorziet in de sanering van de aanwezige kassen en realisatie van twee ruimte-voor-Ruimte woningen met bijbehorend vrijstaand bijgebouw alsmede het behoud van de aanwezige woning en enkele bijgebouwen.

 

Het huidige kassencomplex van ca. 6.500 m² zal worden gesaneerd. Met het nieuwe bestemmingsplan worden twee woningen met ieder een maximale inhoud van 1.000 m³ en ieder kavel een bijgebouw van 100 m² mogelijk gemaakt. De woningen zullen een oppervlakte beslaan van circa 200 m² (1.000 m³ / 2 bouwlagen / 2,55 m vloerhoogte). Voor de tuinverharding wordt per kavel 300 m² aangehouden. Per kavel komt het totaal verhard oppervlak uit op 600 m². Met de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een afname van ca. 5.300 m² versneld afstromend verhard oppervlak.

 

Het huishoudelijk afvalwater en het hemelwater dienen bij nieuwe ontwikkelingen gescheiden te worden afgevoerd.

 

Afvalwater

De bestaande (bedrijfs-) woning aan de Vaareindseweg 67 is aangesloten op het bestaande gemeentelijk drukriool aan de Vaareindseweg. De situatie blijft voor deze woning ongewijzigd.

 

De twee nieuwe (ruimte-voor-ruimte) woningen krijgen een ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied, aan de Leursebaan. Hier is een vrij verval riool (gemengd stelsel) aanwezig. Het vuilwater van deze nieuwe woningen zal (per woning) gescheiden worden aangesloten/ aangeboden aan de zijde van de Leursebaan. Afhankelijk van eigendomssituatie kan voor de woningen ook worden gekozen om een gezamenlijke aansluiting van vuilwater te realiseren. Beheer en onderhoud ligt in dat geval bij de eigenaren.

 

Voorwaarden voor de aansluiting van de nieuwe woningen op het vuilwaterriool:

  • Aansluitingen dienen te worden aangevraagd door middel van een aanvraagformulier rioolaansluiting;

  • Locatie van de aansluiting dient te worden afgestemd met gemeente Breda;

  • Aansluitleidingen op het riool hebben een diameter van 125 mm (indien aangeboden per woning) of 160 mm (indien gecombineerd aangeboden) en worden aangeboden onder vrij verval;

  • Aansluitingen worden aangeboden met een dekking van 0,6 m ter plaatse van de perceelsgrens aan de Leursebaan. (dieper aanbieden alleen in overleg).

 

Hemelwater

Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen, hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd, Keur 2015. Daarnaast zijn de algemene regels vastgelegd binnen de "Algemene regels waterschap Brabantse Delta". De beleidsregels aanvullend op de Keur zijn verder vastgelegd binnen de "Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater". Aanvullend op de beleidsregel 13 is het stuk "Hydrologische uitgangspunten bij de keurregel voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen". De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

 

De ontwikkeling heeft een afname van het verhard oppervlak tot gevolg. Hierdoor wordt er vanuit het waterschap geen retentie geëist en is het vanuit het waterschap geoorloofd direct af te koppelen op het oppervlaktewater dan wel op het gemeentelijke rioleringsstelsel.

 

De gemeente Breda hanteert ten aanzien van de bergingsvoorzieningen bij herontwikkelingen een norm van 78 mm/m2 nieuw verhard oppervlak. Voor het plangebied is nu de volgende rekensom te maken: 2 x 600 m² x 0,078 m = 93.6 m³ benodigde berging.

 

In het bestemmingsplan is aan de westzijde ter hoogte van de woonpercelen een bestemming natuur opgenomen. Deze natuurstrook heeft een lengte van circa 230 m. Door een zaksloot over de volledige lengte op te nemen kan hier ruimschoots de benodigde 93,6 m³ worden geborgen. Om 93.6 m³ te bufferen is er een zaksloot benodigd met een bergingscapaciteit van 0,41 m³/m. Een zaksloot van 0,7 *0,7 m voldoet hier aan en is boven de GHG gesitueerd. Door het waterschap is ten aanzien van deze bergingsvoorziening in overweging gegeven om een overstort op het gemengde riool aan te leggen, dit om eventuele overlast uit te sluiten.

 

Ten aanzien van het materiaalgebruik dient aandacht te worden geschonken aan het gebruik van milieuvriendelijk materialen. Verder mogen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

 

 

5.6 Bedrijven

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient er een goede ruimtelijke scheiding te zijn tussen milieugevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningbouw) en milieubelastende activiteiten. Uitgangspunt daarbij is dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies dient te gebeuren door voldoende afstand in acht te houden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave: Bedrijven en milieuzonering. In deze publicatie worden richtafstanden gegeven voor de ruimtelijke relevante milieuaspecten geluid, geur, gevaar en stof. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Het plangebied kan beschouwd worden als een rustige woonwijk, omdat de woonfunctie dominant aanwezig is in de directe omgeving.

 

De afstand tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de woning tot de grens van de inrichting.

 

Onderzoek

Bepaald dient te worden of de woningbouw het functioneren van de omliggende bedrijven beperkt. Omdat er in de directe nabijheid geen bedrijven of voorzieningen zijn gelegen staat vast dat het woon- en leefklimaat ter plaatse acceptabel is en dat omliggende bedrijven of voorzieningen niet worden beperkt in hun bedrijfsvoering.

 

In de directe omgeving liggen geen veehouderijen met relevante geuremissies. Op basis van de Atlas Leefomgeving blijkt dat de achtergrondconcentratie als goed te beschouwen is. Omdat reeds bestaande geurgevoelige objecten zijn gelegen tussen de nieuwe woningen en de veehouderijen, gelden er vanuit de omgekeerde werking eveneens geen belemmeringen.

 

Conclusies

Vanuit bedrijven en milieuzonering en vanuit geurhinder gelden er geen belemmeringen voor de planvorming.

 

5.7 Geluidhinder

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een woning of een geluidgevoelig gebouw gelegen is binnen een door deze wet aangewezen geluidzone. De voorliggende ruimtelijke ontwikkeling bevindt zich binnen de geluidzone van de wegen A16, Leursebaan, Vaareindseweg, Drielindendreef en de Oude Molenweg. Bovendien is een deel van het plangebied gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Breda - Etten-Leur.

 

In het kader van het voorligend bestemmingsplan is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het weg- en railverkeer voor de twee nieuwe (ruimte-voor-ruimte) woningen. Voor de reeds bestaande (bedrijfs-) is toetsing aan de Wgh niet vereist. Daarnaast dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor deze twee woningen ook de geluidbelasting te worden beoordeeld als gevolg van cumulatie van alle geluidsbronnen. De onderzoeksrapportage is als Bijlage 5 aan de voorliggende toelichting toegevoegd.

 

Na totstandkoming van het akoestisch onderzoek heeft een nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan plaatsgevonden, waarbij de bouwvlakken van de twee nieuwe woningingen in noordelijk zichting zijn opgeschoven. Hierdoor is de afstand van de nieuwe woningen tot de Leurseweg vergroot.

 
Resultaten wegverkeer:

Op basis van de rekenresultatenuit van het akoestisch onderzorek blijkt dat alleen voor de Leursebaan sprake is van een overschrijding van de hoogst toelaatbare geluidbelasting van 48 dB indien de woning gesitueerd wordt in de zuidgrens van in het akoestisch onderzoek geprojecteerde kavels. Echter, bij de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zijn de bouwvlakken in noordelijke richting opgeschoven. De onderstaande afbeelding toont een situering van de nieuwe bouwvlakken op basis van de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

 

 [image]

 

Uit de bovenstaande afbeelding valt duidelijk af te lezen dat de beide bouwvlakken door de toegenomen afstand tot de Leursebaan voldoen aan de voorkeurswaarde van 48 dB. Hiervoor is het verlenen van hogere grenswaarden niet langer aan de orde.

 

Voor alle overige wegen is eveneens sprake van een geluidbelasting van 48 dB of lager.

 

Resultaten railverkeer:

Uit de rekenresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 dB als gevolg van de spoorweg Breda - Etten-Leur bij geen van de bouwkavels wordt overschreden. De hoogst optredende geluidsbelasting bedraagt 54 dB ter plaatse van de noordzijde van bouwkavel noord.

 

Kwaliteit akoestisch omgeving:

Omdat sprake is van een nieuwe geluidgevoelige ontwikkeling is op grond van de Wro, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, het akoestische klimaat ter plaatse van de ontwikkeling inzichtelijk gemaakt en beoordeeld. Uit deze beoordeling blijkt dat de kwaliteit van de akoestisch omgeving geclassificeerd kan worden als redelijk tot matig. Deze classificatie past binnen de bandbreedte van de Wet geluidhinder waardoor sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast is deze kwalificatie gebaseerd op een beoordeling zonder de afschermende werking van de nieuw te bouwen woningen. Door de afschermende werking van de woningen zelf zal in de feitelijke situatie zeker sprake zijn van de aanwezigheid van 1 tot 2 gevelzijde welke aangemerkt kunnen worden met een kwalificatie goed.

 

Conclusie:

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat voor de beide nieuwe woningen voldaan wordt aan voorkeurswaarde van 48 dB. Op basis van de rekenresultaten kan tevens worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit het aspect geluid zijn er dan ook geen belemmeringen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

 

 

5.8 Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

 

Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is, dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

 

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

 

In het voorliggend plan is er sprake van het (planologisch) toevoegen van maximaal 3 nieuwe burgerwoningen, zodat de ontwikkeling als NIBM kan worden beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

 

Vanuit een goede ruimtelijke ordening zijn de (achtergrond)concentraties PM10, Pm2,5 en NO2 beoordeeld. Deze waarden voldoen ter plaatse aan de geldende norm.

 

 

5.9 Externe veiligheid

Voor de beoordeling van het onderdeel externe veiligheid zijn bepalend het plaatsgebonden risico en het groepsrisico behorende bij een risicobron in de omgeving van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Het plaatsgebonden risico is een maat voor de kans van overlijden van een persoon in de omgeving van een risicobron. Door het aanhouden van voldoende afstand kan een aanvaardbaar veiligheidsniveau worden gegarandeerd. Voor het plaatsgebonden risico geldt een veiligheidscontour van PR 10-6 per jaar. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare objecten worden gebouwd. Een kwetsbaar object betreft woningen en o.a. gebouwen waar mensen langdurig kunnen verblijven.

 

In de omgeving van het plangebied komt een tweetal risicobronnen voor. Het gaat om:

  • Het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor Roosendaal - Breda

  • Het transport van gevaarlijke stoffen over de A16.

 

De PR 10-6 contouren of plasbrandaandachtsgebieden van deze risicobronnen reiken niet tot het plangebied. Het plangebied is wel gelegen binnen de 200 meter zone van de spoorlijn. Ten slotte is het plangebied gelegen binnen de invloedsgebieden van beide transportroutes.

 

Omdat het plangebied gedeeltelijk gelegen is binnen 200 meter van het spoor, dient getoetst te worden aan artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes. In het plan vindt de toevoeging van 2 woningen plaats. Per saldo is sprake van circa 2,4 personen in de dagperiode en 4,8 personen in de avond/nachtperiode. Deze marginale toename van het aantal personen zal niet leiden tot een toename van 10% van de waarde van het groepsrisico. Volstaan kan worden met een passage over bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

 

Voor wat betreft de A16 ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van toxische stoffen. Een beschrijving van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid is voldoende.

 

5.9.1 Bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid

 

Beschrijving scenario

Een BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion) is een explosie bij brandbare gassen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een warme BLEVE en een koude BLEVE. Een warme BLEVE ontstaat door een incident met een (externe) brand waarbij een tankwagon met bijvoorbeeld LPG is betrokken. Vanwege oplopende temperaturen neemt de druk in de tankwagon toe. Binnen circa 20 minuten leidt het vrijkomen en het ontsteken van de inhoud tot overdrukeffecten en een grote vuurbal, een BLEVE. De hittestraling is kort en hevig en kan secundaire branden in de omgeving veroorzaken.

 

Een koude BLEVE treedt op wanneer de tank bezwijkt door een mechanische oorzaak. Het scheuren van de tank wordt veroorzaakt door een plaatselijke verzwakking van de tankwand, de maximale druk en temperatuur worden niet bereikt. Het effect is daarom beperkter dan bij een warme BLEVE, maar er is geen vluchttijd, omdat de explosie direct plaatsvindt.

 

Bij het scenario van een koude BLEVE zal er geen tijd beschikbaar zijn voor zelfredding. Bij een warme BLEVE is er mogelijk beperkte vluchttijd. Gezien deze korte tijd zijn er geen mogelijkheden tot evacuatie door de brandweer. Daarom zullen de personen op eigen kracht of door het personeel het gebied moeten ontvluchten in geval van een incident. De maatregelen ter bevordering van de zelfredzaamheid moeten daarom in de planologische, organisatorische en bouwkundige sfeer worden gezocht. Maatregelen aan de bron liggen niet binnen het bereik van het bestemmingsplan.

 

Bij een toxisch scenario op het spoor of op de A16 scheurt de tankwand. Een groot deel van de toxische vloeistof stroomt in korte tijd uit. De toxische vloeistof vormt een plas. De toxische damp wordt meegevoerd door de wind. Een toxisch incident met giftige gassen treedt op wanneer als gevolg van een brand toxische dampen vrijkomen. De toxische stoffen worden meegevoerd door de wind.

 

Zelfredzaamheid

Het plangebied is gelegen buiten 150 meter van het spoor. Hierdoor zijn personen binnenshuis voldoende beschermd. Na het optreden van een BLEVE dient gevlucht te worden in verband met het voorkomen van secundaire branden. Ten aanzien van de zelfredzaamheid van de bewoners zijn in principe geen belemmeringen.

 

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld. Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op de A16 of het spoortraject is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe).

 

Indien een ruimte of gebouw niet als safe-haven kan worden ingericht, dient gevlucht te worden.Maatregelen die de zelfredzaamheid verder vergroten zijn risicocommunicatie om risicobewustzijn te vergroten.

 

De Veiligheidsregio wordt om advies gevraagd.

 

Bestrijdbaarheid

Bestrijding van een dreigende warme BLEVE vereist een goede bereikbaarheid en veel bluswater bedoeld voor het voor het koelen van de tankwagen. Bij voldoende koeling zal een (dreigende) warme BLEVE worden voorkomen. Hiervoor wordt (vanwege de snelheid die is geboden) gebruik gemaakt van primaire bluswatervoorzieningen (in het voertuig aanwezige water en brandkranen op het openbaar waterleidingnet).

 

Indien de warme BLEVE niet voorkomen kan worden, is het relevant dat er voldoende bluswatervoorzieningen zijn en dat het gebied tweezijdig toegankelijk is.

 

Voor effectief optreden na het plaatsvinden van een warme of koude BLEVE is het relevant dat:

  • Het gebied tweezijdig toegankelijk is;

  • Een effectieve bluswatervoorziening;

  • Er passende slagkracht is van de brandweer (in de omgeving).

 

Bronbestrijding is bij een toxische vloeistof mogelijk door de vloeistof af te dekken. Hierdoor wordt de verdamping verminderd. Voor toxische gassen kan alleen aan bronbestrijding worden gedaan indien het om een lekkage gaat. De brandweer kan dan proberen om het gat te dichten. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is.

 

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

 

Het plangebied is relatief gunstig gelegen ten opzichte van de meest voorkomende windrichting (uit het zuidwesten).

 

De Veiligheidsregio wordt om advies gevraagd.

 

Conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen een PR 10-6 contour. Omdat het plangebied wel gelegen is binnen de invloedsgebieden van de A16 en het spoortraject Roosendaal - Breda is een beperkte verantwoording van het groepsrisico opgesteld. De Veiligheidsregio wordt daarbij om advies gevraagd. In principe gelden er vanuit externe veiligheid daarmee geen belemmeringen voor de planvorming.

 

 

5.10 Duurzaamheid

Begin 2017 heeft het gemeentebestuur het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 (UP Klimaat) vastgesteld. De gemeente Breda heeft zich ten doel gesteld om in 2044 een CO2-neutrale stada te zijn. In de Nota: “Steek positieve energie in het klimaat, uitvoeringsprogramma Klimaat 2009 - 2012” zijn doelen en tussendoelen geformuleerd. Daarop is in 2012 de “Strategie duurzame energietransitie gemeente Breda” opgesteld. Daarin wordt een analyse gemaakt van de energiehuishouding van de stad, en worden transitiepaden aangegeven naar de toekomst. De strategie is de basis geweest voor het Uitvoeringsprogramma Klimaat van 2013 tot en met 2016.

 
Naast doelen voor energiebesparing en CO2 reductie streeft de gemeente naar een combinatie met lastenverlaging voor burgers en gebruikers, comfort verhoging en een beter binnenklimaat. Er is tussen 2013 en 2016 een groot aantal projecten geformuleerd en uitgevoerd. Dat heeft geleid tot een CO2-reductie van 21,0 kton CO2 per jaar over de afgelopen periode.

 
Om structureel aan de doelstellingen te kunnen (blijven) werken, heeft Breda behoefte aan een update van de energiestrategie voor de gehele stad. Deze update van de energiestrategie sluit aan bij de uitvoering van het huidige klimaatbeleid, en dient als input voor het klimaatuitvoeringsprogramma 2017 – 2020.

 
Energietransitie vraagt om een stedelijk strategie en afstemming van toepassing van energiebesparing en duurzame energievoorziening voor wijken (woningen, zakelijke markt) industrie en mobiliteit. Energietransitie heeft bijzondere ruimtelijke consequenties en daarom is ook de aansluiting gezocht met de Structuurvisie Breda 2030.

 

Conclusie

De ruimte voor ruimte woningen zullen worden gebouwd conform de eisen die gelden voor duurzaam bouwen. Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk in hoeverre invulling wordt gegeven aan extra duurzaamheidsmaatregelen. Wanneer meer bekend is over de uiteindelijke uitwerking van de woningen kan aan dit thema invulling worden gegeven.

 

5.11 Flora en fauna

Ten behoeve van de planontwikkeling is door AGEL adviseurs een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Doel van de Quickscan natuurwetgeving is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis die hebben voor de verdere uitvoering. Tevens wordt bekeken of er door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De volledige quickscan is als Bijlage 6 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

 

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet 1998. Op een afstand van 6,7 kilometer ten zuidoosten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied "Ulvenhoutse bos". Het Natura 2000-gebied betreft een habitatrichtlijngebied en PAS-gebied. Het plangebied is gelegen binnen de mogelijke effectenafstand voor stikstofdepositie . De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de sanering van een gedeelte kassencomplex en de realisatie van twee woningen. De huidige kassen bestaan uit enkel glas en worden middels een gasinstallatie verwarmd. De twee woningen zijn qua inhoud kleiner en zullen aan de nieuwbouwnormen voldoen. Hierdoor is het aannemelijk dat de uitstoot van stikstofdepositie afneemt en er dus geen sprake is van significant negatieve effecten door stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Andere verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing.

 

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Nationaal natuurnetwerk (NNN) of Natuurnetwerk Brabant (NNB). Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNB betreft het Liesbos aangeduid als type 'Dennen-, eiken- beukenbos (N15.02) en Haagbeuken- en essenbos (N14.03)' ten zuidwesten van het plangebied. Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNB. Aangezien het beoogde plan geen directe relatie heeft met een gebied dat is aangewezen als NNB en geen verbindende functie vervult zijn negatieve effecten uit te sluiten. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het Nationaal Natuurwerk of Natuurnetwerk Brabant is geen sprake. In het plangebied staan geen beschermde houtopstanden.

 

Soortenbescherming

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

 

Planten

Binnen het plangebied zijn geen potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor beschermde (vaat)planten aanwezig. Beschermde (vaat)planten worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht. Aangeplante of gezaaide exemplaren van beschermde soorten zijn niet beschermd in de Wet natuurbescherming (Wnb), omdat het geen natuurlijke groeiplaatsen betreft. Een ontheffing van de Wnb en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

 

Zoogdieren

Er zijn tijdens het oriënterende veldbezoek geen zoogdieren waargenomen. Gedurende het veldbezoek is grondig gezocht naar sporen zoals uitwerpselen, vraatsporen zoals afgebeten veren of loopsporen van marterachtigen. Deze zijn niet aangetroffen. Binnen het plangebied zijn in de bomen geen eekhoornnesten dan wel sporen van eekhoorns waargenomen. Verwacht wordt dat enkele soorten waarvoor door de provincie Noord-Brabant vrijstellingen is verleend zoals egel, haas, konijn en aantal muissoorten voor kunnen komen binnen de onderzoeklocatie.

 

Vleermuizen

Tijdens het veldbezoek zijn mogelijke rust- en verblijfplaatsen van boom- en gebouwbewonende vleermuizen, op basis van de checklist inschatting vooronderzoek vleermuizen (vleermuisprotocol), onderzocht. Met de voorgenomen planontwikkeling zal een groot gedeelte van het kassencomplex aan de zuidzijde van het plangebied worden gesaneerd. Dit kassencomplex is in zijn geheel opgetrokken uit een betonen fundering met daarop een ijzer frame met enkel glas. Het te slopen kassencomplex biedt geen mogelijkheid als winter-, kraam-, zomer- en paarverblijfplaats voor vleermuizen, door het ontbreken van spouwmuren, kelders, gevelbekleding, daklagen etc. Voor het saneren van het kassencomplex aan de zuidzijde van het plangebied is geen nader onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen benodigd.

 

Met de voorgenomen planontwikkeling zal mogelijk de rij met thuja's, een notenboom en/of berk worden gerooid. De bomen zijn te klein van omvang (< 3 dm op borsthoogte) om als vaste rust-, verblijf-, kraam- of paarplaats van boombewonende vleermuissoorten te dienen. De bomen konden goed worden geïnspecteerd doordat ze nog niet in blad stonden en rondom goed toegankelijk waren. Holtes, spleten, scheuren, losse barst zijn niet aangetroffen. Wel is bij de notenboom een oude snoeiwond aan het inrotten, echter is nog geen sprake van een holte welke interessant kan zijn voor vleermuizen. Het aantasten van vaste rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen van boombewonende vleermuissoorten is met de eventuele kap dan ook geen sprake.

 

Naast verblijfplaatsen zijn ook essentiële vliegroutes en foerageergebieden beschermd. Vliegroutes zijn lijnvormige elementen, vaak een bomenrij, waaraan vleermuizen zich oriënteren. Vleermuizen hebben deze oriëntatie nodig om zich van hun verblijfplaats naar hun foerageergebied te verplaatsen. Foerageergebieden kunnen onder andere bestaan uit bomen, opgaande gewassen en open water. Binnen het plangebied vormt de rij thuja's het enigste groene lijnelement. Direct naast de rij thuja's staat een haag met laurieren. Bij eventuele kap van de laurieren is er geen sprake van het aantasten van vliegroutes en foerageergebied en in de directe omgeving zijn voldoende alternatieve aanwezig. Eveneens zullen de twee bouwkavels landschappelijk worden ingepast middels groene kamers, waardoor er meer alternatieve voor vleermuizen worden geboden.

 

Vogels

Gedurende het veldbezoek zijn er geen vogels waargenomen. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels zijn beschermd in het kader van de Vogelrichtlijn. In het plangebied is het mogelijk dat algemene vogelsoorten tot broeden komen (broedtijd circa half maart tot en met half juli). Broedende vogels in en direct rond het plangebied mogen niet verstoord worden met de voorgenomen planontwikkeling. Verstorende activiteiten zoals sloop- en eventuele rooiwerkzaamheden dienen daarom gestart te worden buiten de broedperiode. Als deze vogels bij het zoeken van een nestlocatie merken dat het plangebied en/of de directe omgeving te verstorend is door activiteiten, zullen ze elders een geschikte nestlocatie zoeken. Indien binnen de broedperiode gestart dient te worden met de voorgenoemde werkzaamheden, is dit mogelijk als aantoonbaar is vastgesteld dat er geen broedende vogels in en direct rond het plangebied aanwezig zijn.

 

Tijdens het veldbezoek is specifiek aandacht besteed aan de aanwezigheid van roofvogels en rust- en verblijfplaats van deze roofvogels. Nesten (of nesten van voorgaande jaren) van in bomen broedende jaarrond beschermde (roof)vogels en gebouwbewonende jaarrond beschermde vogelsoorten (zoals kerkuilen en hun roestplaatsen) zijn ten tijde van het oriënterend veldbezoek niet waargenomen. Ter hoogte van de te saneren kassen zijn geen roestplekken van roofvogels aangetroffen, tevens zijn de mogelijkheden om te zitten beperkt.

 

De mogelijkheid bestaat dat (roof)vogels op een andere manier gebruik maken van het plangebied, bijvoorbeeld als foerageergebied en/of als vaste aanvliegroute tussen verblijfplaats en foerageergebied. Direct buiten het plangebied zijn meerdere groene elementen aanwezig welke met de voorgenomen planontwikkeling ongewijzigd blijven. Het aantasten van het foerageergebied en/of groene elementen zal gezien de aard van de voorgenomen ruimtelijke ingreep geen negatieve invloeden uitoefenen op het leefgebied van (roof)vogels en er is voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de omgeving van het plangebied.

 

Er zijn geen gierzwaluwen dan wel huismussen waargenomen. De te saneren kassen zijn opgetrokken uit een stalen frame met enkel glas, waardoor er geen mogelijkheden worden geboden voor nesten van gierzwaluwen dan wel huismussen. Gezien het heersende biotoop (ontbreken ruigte, voedselbronnen) is niet te verwachten dat huismussen gebruik maken van het plangebied. Het plangebied voorziet eveneens niet in een afwisseling van open tot halfopen landschap met een afwisselend korte en verruigde vegetatie, waardoor de steenuil geen gebruik zal maken van het plangebied.

 

Reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden

Het plangebied vormt een zeer marginaal leefgebied voor reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelde. Geschikte leef biotopen ontbreken. Het mogelijk aantasten van de leefomgeving van deze soortgroepen is met de voorgenomen planontwikkeling niet aan de orde.

 

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijken er vanuit het aspect Flora en Fauna geen belemmeringen aanwezig ten aanzien van de hier beoogde ontwikkeling.

 

 

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

 

6.1 Het juridische plan

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening 2012).

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

  • Hoofdstuk 1 (algemene regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;

  • Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;

  • Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels;

  • Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotbepaling.

 

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

 

6.2 Bestemmingen

In onderhavig bestemmingsplan zijn de gronden van het plangebied opgenomen binnen drie bestemmingen en één dubbelbestemming. Daarnaast maken inleidende en algemene regels en slot- en overgangsregels deel uit van voorliggend bestemmingsplan.

 

6.2.1 Agrarisch

De bestemming 'Agrarisch' biedt randvoorwaarden voor de voortzetting van het agrarisch gebruik, zij het in een versoberde vorm. Agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening zijn hier toegestaan. Daarnaast worden hier uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde en schuilvoorzieningen toegestaan.

 

6.2.2 Natuur

Binnen deze bestemming staat het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden voorop. Daarnaast zijn tevens voorzieningen ten behoeve van waterhuishouding, waterberging, waterlopen, nutsvoorzieningen en groen toegestaan.

 

6.2.3 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn de woningen en tuinen toegelaten. Naast de woonfunctie zijn mogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. In de begripsbepaling is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

 

6.2.4 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen voor de gebieden die op basis van het bij dit bestemmingsplan behorende selectiebesluit zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

 

Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn hier in principe niet toegestaan indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter beneden maaiveld en een planoppervlak heeft van 100 m2 of meer. In voorkomende gevallen is een omgevingsvergunning verplicht.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

 

Het bestemmingsplan is opgesteld in verband met de beoogde ontwikkeling van het plangebied.

Op 1 juli 2008 is de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De ‘grondexploitatiewet’ is een onderdeel van deze Wro (afdeling 6.4) en met name ingesteld om aan de gemeente bij particuliere ontwikkelingen een goede regeling van kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen te bieden. In de volgende paragraaf is beschreven op welke wijze uitvoering is gegeven aan afdeling 6.4 grondexploitatie van de Wro. In de daarop volgende paragraaf is de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader toegelicht.

 

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

  1. de bouw van één of meer woningen;

  2. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

  3. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;

  4. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

  5. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

  6. de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

  

Middels de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om bouwplannen te realiseren die vallen binnen de omschreven plannen in artikel 6.2.1 van het Bro. Daarnaast dienen kosten verhaald te worden, locatie-eisen gesteld te worden en afspraken gemaakt te worden over de fasering van de plannen.

 

Kostenverhaal via een exploitatieplan is niet verplicht als het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Een anterieure overeenkomst wordt met de initiatiefnemers gesloten, waardoor het verhaal van de kosten anderszins is verzekerd. Dit betekent dat voor het onderhavige plan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

 

HOOFDSTUK 8 Communicatie

 

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

 

8.1 Voorbereiding

Conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een plan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader is het bestemmingsplan voor advies toegezonden aan de vooroveleginstanties.

 

8.1.1 Ingekomen reacties

 

Waterschap Brabantse Delta

In reactie op de toegezonden stukken heeft het waterschap te kennen gegeven in te kunnen stemmen met het voorligend plan. Evenwel adviseerd het waterschap een overstort vanuit de berginsvoorziening op het gemengde riool aan te leggen om eventuele overlast uit te sluiten. Dit advies is overgenomen in de waterparagraaf van deze toelichting.

 

Provincie Noordbrabant

De provincie heeft aanvankelijk in haar reactie vragen gesteld over de situering van de Ruimte voor Ruimte woningen als tweedelijns bebouwing. Na nadere afstemming op dit punt, onder verwijzing naar de Structuurvisie Breda 2030 - Keuzes maken in een dynamische tijd heeft de provincie aangegeven in te kunnen stemmen met de beoogde situering van de bebouwing.

 

Daarnaast heeft de provincie verzocht in de toelichting te omschrijven op welke wijze bij de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning wordt voldaan aan de landschappelijke kwaliteitsverbetering, zoals vereist op basis van artikel 3.2 van de Verordening ruimte Noord-Brabant. Ook dit aspect in de voorligende toelichting nader omschreven.

 

Tenslotte heeft de provincie verzocht de aan te tonen dat de bouwtitels voor de beide Ruimte voor Ruimte woningen zijn aangemeld voor deelname aan de regeling Ruimte-voor-Ruimte. Deze bewijsstukken worden voor vaststelling van het bestemmingsplan als Bijlage 1 aan de voorligende toelichting toegevoegd.

 

8.2 Ontwerpfase

Na afronding van het vooroverleg zal de procedure worden voortgezet. De inhoud van eventuele zienswijzen wordt te zijner tijd in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten worden verwerkt in het bestemmingsplan.

 

8.3 Vaststellingsfase

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en bestaat de mogelijkheid om een voorlopige voorziening in te dienen. Direct na de beroepstermijn treedt het plan in werking.