Op het perceel tussen de Burg. Middellaerlaan en de Viandenlaan hebben tot 2016 noodgebouwen van de nabijgelegen basisschool gestaan. Deze noodlokalen zijn gesloopt en de locatie ligt op dit moment braak. Om deze locatie als woningbouwlocatie te kunnen verkopen is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Als invulling van de locatie is bij de gemeente een verzoek ingediend door Stichting Zes voor de realisatie van 15 woon-zorg appartementen.

De gewenste woon-zorg functie past niet in het geldende bestemmingsplan 'Ginneken'. Het doel van dit bestemmingsplan is derhalve de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied betreft een braakliggend binnenterrein in de woonwijk Ginneken in het zuiden van Breda. De locatie ligt ingeklemd tussen de woonstraten: Burgemeester Middelaerlaan, Schoolakkerplein, Viandenlaan en Dillenburgstraat.

[image]

Figuur 1: Globale ligging plangebied (plangebied globaal met rode stip aangegeven)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Ginneken, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 maart 2012 en onherroepelijk vanaf 6 februari 2013 In het bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is voor deze locatie vastgelegd dat een woonfunctie niet is toegestaan.

[image]

Figuur 2: Uitsnede uit bestemmingsplan Ginneken

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de bouw van maximaal 15 woon-zorgappartementen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van een nieuwe functie, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

2.2 Positionering plangebied

Het plangebied bestaat uit een braakliggend perceel in de woonwijk Ginneken nabij het winkelcentrum Valkeniersplein en het Schoolakkerplein dat als parkeerterrein van de wijk wordt gebruikt en ook voor diverse evenementen in de wijk. Het perceel vormt een driehoekige locatie en ligt ingeklemd tussen achtertuinen van woningen aan de Dillenburgstraat in het noorden, de Burgemeester Middelaerlaan in het oosten en het Schoolakkerplein in het zuiden. Direct ten oosten sluit het perceel aan op een ontwikkelingslocatie waarop een gezondheidscentrum in aanbouw is en ook nog woningen gerealiseerd zullen gaan worden. Aan de westzijde sluit de punt van het driehoekigplangebied aan op een parkeerterrein van het naastgelegen gemeenschapshuis Vianden aan de Viandenlaan.

[image]

Figuur 3: Luchtfoto 2016 plangebied en omgeving (plangebied globaal met rood omlijnd)

2.3 Cultureel erfgoed

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. (figuur 5).

[image]

Figuur 4: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal gelegen binnen blauwe omlijning)

Voor locaties met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Plangebied

Het bovenstaande betekent dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Door team erfgoed van de gemeente Breda is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Naar aanleiding hiervan is het plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie middels een selectiebesluit (zie bijlage 1).

Historische geografie

Het plangebied is eeuwenlang een akker geweest die tussen belangrijke doorgaande wegen lag: Ginnekenweg/Ulvenhoutselaan, Valkenierslaan (Dillenburgstraat), Overakkerstraat (Maastrichtsebaan), Karnemelkstraat (Prins Hendrikstraat) en Bavelselaan.

Ginneken is lange tijd een lintdorp gebleven met lintbebouwing langs de Ginnekenweg, Valkenierslaan (Dillenburgstraat), Karnemelkstraat (Prins Hendrikstraat) en Bavelselaan.

Bij de ontmanteling van de vestingwallen tussen 1869 en 1881 kreeg Breda ruimte om uit te breiden en werden verschillende prestigieuze projecten aan de zuidkant van de stad gerealiseerd, o.a. op grondgebied en met medewerking van de gemeente Ginneken.

Voor de vroegere Ginnekenaren bestaat er geen Schoolakkerplein. Het ‘plein’ stond bekend als 'het Schoolakker'. Het Schoolakker ontleende haar naam aan de gemeentelijke school die tot 1866 in de Raadhuisstraat stond, waar nu de Viandenlaan begint. Vlak voor de Tweede Wereldoorlog had de gemeente Ginneken en Bavel plannen om het Schoolakker te bestemmen voor de woningbouw. Het stratenplan voor deze woningbouw is toen al aangelegd.

Het plan om op het Schoolakker woningen te bouwen kwam door de Tweede Wereldoorlog en de annexatie van Ginneken in 1942 in de ijskast terecht. Dus het Schoolakker bleef een open vlakte, doorsneden met al aangelegde straten voor de ontwikkeling van een woningbouwplan.

Er heerste na de oorlog een grote woningnood in Breda, waardoor destijds was besloten om aan het Schoolakkerplein 'arbeiderswoningen' te bouwen. Het oude idee van de gemeente Ginneken en Bavel om er een mooie en deftige woonwijk van te maken was van de baan.

Er stond een plan op stapel om met steun uit Den Haag 750 eenvoudige woningen te bouwen, verdeeld over verschillende delen van de stad. Hiervan zouden er 148 rond het Schoolakkerplein in het Ginneken worden gebouwd. Ook werd een deel van het oude stratenplan benut voor de bouw van de Maycretewoningen. Dit waren noodwoningen (prefabwoningen) geschonken door de Zweedse regering.

Gebouwd erfgoed

Het plangebied is gelegen buiten het beschermde stadsgezicht van de historische kern Ginneken. Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locaties thans onbebouwd). Derhalve is het toekennen van een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’ niet van toepassing.

2.4 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied is gelegen ten noorden van het Schoolakkerplein in de wijk Ginneken. De locatie grenst aan de achtertuinen van woningen aan het Schoolakkerplein en is verder ingesloten door achtertuinen van woningen aan de Dillenburgstraat. Aan de zijde van de Burgemeester Middelaerlaan grenst het plangebied aan de onrwikkelingslocatie waarop twaalf Maycrete-woningen stonden. Hierop is momenteel op de hoek met het Schoolakkerplein een nieuw gezondheidscentrum in aanbouw dat bestaat uit 2 bouwlagen met een terugspringende derde bouwlaag. Aan beide zijden van de Burgemeester Middelaerlaan worden nog woningen bestaande uit twee bouwlagen met een kap gebouwd. In figuur 6 is een 3D-impressie van deze ontwikkelingslocatie weergegeven.

[image]

Figuur 5: 3D impressie otwikkelingslocatie aan beide zijden van de Burgemeester Middelaerlaan

De woonbuurt rond het Schoolakkerplein kenmerkt zich met name als een monofunctionele woonwijk met veel rijwoningen. De bestaande woningen aan het Schoolakkerplein, direct ten zuiden van het plangebied, bestaan uit rijwoningen in twee bouwlagen met kap en zijn voorzien van een kleine voortuin. De tuinen grenzen direct aan een trottoir voorzien van bomen.

De woningen aan het Schoolakkerplein en aan de zuidzijde van de Vogelenzanglaan vormen een architectonische eenheid qua bouwmassa, gevelindeling en kleur- en materiaalgebruik.

De Burgemeester Middelaerlaan aan de noordoostzijde van het plangebied wordt begeleid door rijwoningen in twee bouwlagen met kap die voorzien zijn van kleine voortuinen. In tegenstelling tot het Schoolakkerplein tonen de gevels van deze woningen een meer individuele expressie.

Tot 2016 is het plangebied enkele jaren bebouwd geweest met noodlokaken van de nabij gelegen basisschool. Door de nieuwbouw van de school aan de Viandenlaan waren deze noodlokalen niet meer nodig en zijn deze inmiddels gesloopt.

[image]

Figuur 6: vogelvlucht situatie 2015 met de nog aanwezige noodlokalen

[image]

Figuur 7: vogelvlucht situatie 2017 met aan de zuidoost zijde het gezondheidscentrum in aanbouw

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Het Rijk geeft daarbij meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen zijn:

Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economisch structuur van Nederland.
Bereikbaar = Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
Leefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen: zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Een groot deel van deze belangen is juridisch geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) (paragraaf 3.2.2), de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) of het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (1 oktober 2012, hierna Barro) geborgd. In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt, zijn:

de mainportontwikkeling van Rotterdam;
de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;
de bescherming en behoud van de Waddenzee;
de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;
de uitoefening van defensietaken;
veiligheid rond rijksvaarwegen;
toekomstige uitbreiding van hoofd(spoor)wegennet;
de elektriciteitsvoorziening;
de ecologische hoofdstructuur (EHS);
de veiligheid en bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
toekomstige rivierverruiming langs de Maas;
verstedelijking in het IJsselmeer;
duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de SVIR (paragraaf 3.2.1). Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal inderdaad kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten.

Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan kunnen Gedeputeerde Staten of de Minister een reactieve aanwijzing geven. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden.

Plangebied

Voor het plangebied is uitsluitend het nationale belang voor een duurzame verstedelijking van belang. Dit belang is vertaald in de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Voor binnenstedelijke locaties is hierin met name van belang dat de behoefte aan de voorgestelde ontwikkeling er is. Deze behoefte is beschreven in paragraaf 3.4.1. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In de 'Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partieel herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

de groenblauwe structuur;
het landelijk gebied;
de stedelijke structuur;
de infrastructuur.

[image]

Figuur 8: Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (plangebied is globaal aangeduid met blauwe stip) [bron: www.ruimtelijkeplannen.nl]

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'hoogstedelijke zone' binnen de stedelijke structuur (zie figuur 8). In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

concentratie van verstedelijking;
zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
versterking van de economische kennisclusters.

Binnen het stedelijk gebied is functiemenging, inbreiding, herstructurering en transformatie belangrijk, zodat er minder ruimte nodig is voor stedelijke uitbreidingen. Door de verstedelijking te concentreren, zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale overleggen. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de ladder voor duurzame ontwikkeling zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het plangebied met maximaal 15 zorgappartementen binnen de grenzen van het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van herontwikkeling van een locatie in reeds bebouwd gebied. Daarmee voldoet dit plan aan het uitgangspunt van het provinciale beleid om zoveel mogelijk te herstructureren en inbreiden in het bestaand bebouwd gebied.

3.3.2 Verordening ruimte

De 'Verordening ruimte 2014' (hierna: Verordening) (opnieuw vastgesteld in juli 2015) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de Verordening vertaalt de provincie de kader stellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In de Verordening zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, dienen te voldoen. De regels van de Verordening zijn, in lijn met het beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening, erop gericht om het merendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied.

Plangebied

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied, 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 7). De Verordening zegt over gebieden in stedelijk gebied dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen mogen zijn in het bestaand stedelijk gebied'.

In het stedelijk concentratiegebied zijn de mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiding en herstructurering en intensief en meervoudig ruimtegebruik van belang. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen - zoals het bouwen in de hoogte en steeds vaker ook in de diepte (de ondergrondse ruimte) - bieden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. In de stedelijke gebieden kan men denken aan het combineren van functies als wonen, werk en zorg.

Ook verwacht de provincie van gemeenten aangaande nieuwbouw van zelfstandige woningen dat zij bij de ontwikkeling en het opstellen van ruimtelijke plannen rekening houden met de afspraken, zoals die zijn gemaakt in het regionale planningsoverleg ('ladder van duurzame verstedelijking').

Breda heeft wat betreft de vraag naar verschillende functies, zoals wonen, bedrijven en detailhandel, afspraken gemaakt met de regio (regionaal ruimtelijk overleg). In het regionaal ruimtelijk overleg wordt, onder andere op basis van demografische gegevens, voor elke gemeente de behoefte aan de diverse functies vastgelegd. Breda heeft deze afspraken verankerd in eigen beleidsstukken. Voor wat betreft de stedelijke programmering voor wonen heeft de gemeente Breda de koers geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030 (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), zie ook paragraaf 3.4.1.

[image]

Figuur 9: Uitsnede integrale plankaart Verordening ruimte 2014 plangebied globaal met rode stippen [bron: www.ruimtelijkeplannen.brabant.nl]

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het een intensivering van de woningbouwmogelijkheden in de vorm van 15 zorgappartementen in het bestaand stedelijk gebied conform regionale afspraken. Onderhavig bestemmingsplan past dus binnen de regels van de Verordening en is niet in strijd met een provinciaal belang.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd

De 'Structuurvisie Breda 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013) geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. Uitgangspunt in de Structuurvisie voor wat betreft woningbouw is een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar afgestemd worden. Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen de volgende accenten naar voren:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
Huisvesten van jonge huishoudens;
Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) en bereikbaarheid voorzieningen;
Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het

woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

Verduurzaming;
Bevorderen doorstroming;
Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Nieuwbouw:

Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
Ruimte voor zelfbouw;
Inzetten op functiemenging;
Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
Faseren en doseren grootschalige locaties;
Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Woningvermeerdering kan worden toegelaten wanneer sprake is van verbetering van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie door de woningbouwontwikkeling.

Plangebied

De locatie ligt in de wijk Ginneken nabij het winkelcentrum aan het Valkeniersplein binnen de GWI-zone van de wijk Ginneken. Het plan past binnen de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voldoet aan het uitgangspunt om de behoefte aan zorgappartementen specifiek binnen de GWI-zones dichtbij de bestaande voorzieningen structuur te realiseren. Binnen de regionale agenda wonen 2017, waarin de afspraken van het Regionaal Ruimtelijk Overleg met betrekking tot de woningbouwprogrammering worden vastgelegd, heeft de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van 15 woningen in de vorm van woonzorgappartementen. Hiermee kan een bijdrage geleverd worden aan het benodigde nog te bouwen aantal woningen.

De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de gemeentelijke kaders van de stedelijke programmering zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030.

3.4.2 Woonvisie en uitvoeringsagenda

In vervolg op de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeenteraad op 19 december 2013 de Woonvisie Breda vastgesteld. Kernthema’s zoals benoemd in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de woonvisie. Deze woonvisie beschrijft de nieuwe ontwikkelingen in het woongebied op een stedelijk en richtinggevend niveau. De detaillering en nadere uitwerking komt aan de orde in het nog op te stellen Uitvoeringsprogramma.

In de woonvisie staat het bieden van een passend en duurzaam (t)huis aan iedereen centraal. Om dit te behouden en te versterken wordt uitvoering gegeven aan drie ambities:

Zorg voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Er wordt ingezet op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Voor wat betreft nieuwbouw wordt in de Woonvisie Breda aangegeven dat men aan wil sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit bewoners die willen verhuizen. In het kader van stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing. Daarmee hoopt de gemeente meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. De daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. De sleutel voor investeringen in nieuwbouw ligt vooral bij partijen in de markt, zoals bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Over de hoeveelheid (nieuwbouw)woningen die de gemeente Breda jaarlijks kan opnemen, worden in het Regionaal Ruimtelijk Overleg afspraken gemaakt. In paragraaf 3.4.1 is dit overleg reeds besproken.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze

agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de woonvisie worden geborgd . Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
een prettige woonomgeving;
duurzaam wonen en leven.

Plangebied

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de

uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze

kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de

uitvoering.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van een woonzorgcomplex met maximaal 15 appartementen. Het plan past kwantitaief en kwalitatief binnen het beleid van de structuurvisie en woonvisie van de gemeente Breda.

4.2 Beschrijving plan

Het plangebied bestaat uit een braakliggend perceel ingeklemd tussen diverse achtertuinen. Het is daarom vam belang dat door het vastleggen van strakke stedenbouwkundige randvoorwaarden in de regels de belangen van omwonenden goed worden geborcht. Hiertoe zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld:

maximaal 15 wooneenheden;
een bouwvlak waarbinnen bebouwing mag worden gerealiseerd op 5 meter afstand van alle perceelsgrenzen;
een maximale bouwhoogte van gebouwen van 7,5 meter;
een bebouwingspercentage van maximaal 30%.

Binnen deze stedenbouwkundige randvoorwaarden is een plan ontworpen voor 15 zorgwoningen in de vorm van een appartementengebouw in twee bouwlagen met een flauwe kap. In het gebouw komen op de begane grond 6 zorgappartementen en gemeenschappelijke ruimten zoals een gezamenlijke ontmoetingsruimte een fietsenberging en een kantoor/slaapkamer voor de aanwezige zorg. Op de eerste verdieping komen 9 zorgappartementen.

[image]

Figuur 10: situatietekening voorgesteld appartementengebouw

Parkeren

Voor zorgwoningen geldt op basis van de huidige parkeernormen uit het Parkeer- en Stallingsbeleid een parkeernorm van 0,6 per zorgwoning. Voor 15 zorgwoningen betekent dit dat er 9 parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden aangelegd. Gezien de grootte van het perceel en dat dit perceel slechts voor 30% mag worden bebouwd is er voldoende ruimte aanwezig op deze parkeerplaatsen aan te leggen.

In het eerste schetsplan dat voor de nu geplande ontwikkeling is getekend is een parkeerterrein met 9 parkeerplaatsen opgenomen grenzend aan het parkeerterrein naast het gemeenschapshuis aan de Viandenlaan.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding en milieueffect rapportage

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed hebben op het leefklimaat in het te ontwikkelen gebied en zijn omgeving.

Het plangebied Middelaerlaan te Breda is gesitueerd in de wijk Ginneken in gemeente Breda. Het plangebied heeft krijgt een woonbestemming voor het realiseren van 15 zorgwoningen. De locatie is momenteel bestemd als maatschappelijk waar geen woningen zijn toegestaan.

De locatie wordt begrenst door een deel maatschappelijke bestemming wat in gebruik is als parkeerplaats en woningen. In de nabijheid is een klein gedeelte bestemd voor een specifieke vorm van sport namelijk schuttersvereniging.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen is het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht. Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

In onderstaand hoofdstuk worden de verschillende milieu hygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

5.2 Bodem

Een bodemverontreiniging kan risico’s opleveren voor gezondheid of milieu. Deze risico's zijn in het verleden vrijwel altijd overschat. Daarom is het beleid de afgelopen jaren veranderd en wordt niet meer iedere verontreiniging gesaneerd. In plaats hiervan wordt er getoetst of er bij het voorgenomen gebruik van de locaties risico’s zijn en zo ja, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze risico’s weg te nemen of terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau.

Plangebied

Op de locatie is eind 2016 een asbestverontreiniging in de bodem gesaneerd. Deze verontreiniging is tijdens de sloop van het voormalige schoolgebouw in 2015 aan het licht gekomen. Bij de sanering is de verontreinigde grond afgevoerd van de locatie. De omgevingsdienst (OMWB) heeft het saneringsresultaat goedgekeurd middels beschikking KW2016/65 d.d. 19-1-17.

Na de sanering is een verkennend bodemonderzoek (Geofoxx, proj.nr. 20161573 d.d. 14 februari 2017, zie bijlage 2) uitgevoerd in verband met de voorgenomen herontwikkeling. Daarbij is in de zuid-oost hoek een kleine verontreinigingsspot met metalen in de ondergrond (0,6-1,0 m-mv) aangetroffen. Gezien de beperkte omvang (13 m³ sterk verontreinigde grond) is er geen saneringsnoodzaak en omdat de verontreiniging zich niet in de bovenste 60 cm bevindt zijn er geen risico’s als gevolg van de verontreiniging. In de overige geanalyseerde grond- en grondwatermonsters is geen significante verontreiniging aangetroffen. De verontreinigingsspot en de bodemkwaliteit op het overige gedeelte van het perceel vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Indien graafwerkzaamheden plaatsvinden in de laag met sterk verontreinigde grond verdient het aanbeveling om die te saneren door afgraven en afvoeren naar een verwerker. Alternatief is het tijdelijk uitplaatsen van de grond en op dezelfde locatie en diepte hergebruiken. In beide gevallen kan volstaan worden met een eenvoudige melding aan het bevoegd gezag.

5.3 Geluid

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid ten gevolge van onrust en slapeloosheid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl geluid ook daar als storend kan worden ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid zijn relevant:
- wegverkeerslawaai
- spoorlawaai

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd.

Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht. Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’. In onderhavig bestemmingsplan is enkel sprake van geluid afkomstig van wegverkeer.

Onderzoek

De locatie is niet gelegen binnen de zone voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai of industrielawaai.

De woningen grenzen met name aan de tuinen van woonbestemmingen. Vanuit de maatschappelijke bestemming is een parkeerterrein gesitueerd welke ook geen deel uit maakt van de Wet geluidhinder. De bestaande bebouwing geeft voldoende afscherming naar de woningen toe waardoor er ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen onderzoek nodig is.

Conclusie

Ter plaatse van de gevels van woningen wordt geen noemens waardige geluidsbelasting verwacht vanuit verkeerslawaai. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

5.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door luchtverontreiniging van onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral dicht langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Naast de Wet luchtkwaliteit zijn bij beoordeling van de luchtkwaliteit de handreiking NIBM (Niet in Betekenende Mate), het besluit gevoelige bestemmingen en rekenregels projectsaldering van toepassing. In het algemeen kan gesteld worden dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Onderzoek

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich buiten de invloedszone van rijkswegen of provinciale wegen. Op basis hiervan vormt het Besluit gevoelige bestemmingen geen belemmering. In het plangebied worden maximaal 15 nieuwe woningen gebouwd. De totale toename aan woningbouw en/of overige bebouwing voldoet aan het criterium Niet In Betekenende Mate (NIBM), zoals gedefinieerd in de Handreiking Besluit NIBM (500 woningen). Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen gezien de beperkte omvang, vrijwel geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er zijn op basis hiervan geen aanvullende berekeningen luchtkwaliteit noodzakelijk.

Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke kaders ten aanzien van de luchtkwaliteit. Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect luchtkwaliteit.

5.5 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;
Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), Staatsblad 2013 nr. 465.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hier binnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Invloedsgebied

Gebied aan weerszijden van een weg, spoorweg of binnenwater waar ten hoogste 1% van de in dat gebied aanwezige personen kan overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die weg, spoorweg of binnenwater waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor wat betreft risicobedrijven is het invloedsgebied het gebied, dat in het Regeling externe veiligheid inrichtingen is bepaald, waarin personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Bedrijven en buisleidingen

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een risicocontour van een risicobedrijf en / of buisleiding vallende onder werkingssfeer van bovenvermelde besluiten.

Transportroutes

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), spoor en weg

Op een afstand van bijna 3000 meter van de ontwikkeling is de spoortrajecten Breda – Rotterdam en Breda – Roosendaal gelegen. Over deze trajecten worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op een afstand van ruim 2000 meter van de ontwikkeling is Rijksweg A27 gelegen. Op een afstand van circa ruim 4000 m van de ontwikkeling is Rijksweg A16 gelegen Over deze Rijksweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

De ontwikkeling is gelegen in het invloedsgebied van zowel de spoortrajecten als de Rijksweg. Echter omdat de afstand meer dan 200 meter bedraagt, kan er op grond van artikel 7 van het Bevt worden volstaan met een beperkte groepsrisico verantwoording.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7 Bevt

a. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg en

De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.
Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.
Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.
In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

b. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

Het betreft een beperkte toename van het aantal personen (uitbreiding van 15 woningen). Voor deze personen zijn er voldoende vluchtwegen.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

5.6 Geur

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid. Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht.

Plangebied

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect geurhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.7 Water

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Het regenwater van schone oppervlakken wordt in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst.

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren en waterschapsbeleid geharmoniseerd. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, berging, afvoeren.

Beschrijving huidige situatie

Het perceel betreft een nieuw samen te stellen perceel uit delen van twee bestaande percelen (perceel I-10112 en perceel I-10553). Het nieuwe perceel heeft een bruto oppervlakte van ca. 2510 m². In de huidige situatie ligt het plangebied braak. Tot 2015 was op het grootste deel van het plangebied een tijdelijke school gevestigd (ca. 10 jaar).

De huidige maaiveldhoogte van het plangebied ligt tussen NAP+3.7 en NAP+4,0 meter.

Binnen het plan en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. Op een afstand van ca. 430 meter is de Boven Mark gelegen. Het plangebied valt hiermee binnen het attentiegebied waterhuishouding rondom deze natte natuurparel. In het attentiegebied zijn in principe geen grondwateronttrekkingen toegestaan. Natuurlijke aanvulling van grondwater door infiltratie van regenwater naar de bodem is hier gewenst.

Het grondwater bevindt zich naar verwachting tussen de NAP+1.5 en NAP+2.2 meter. De minimale ontwatering van het perceel is hiermee 1,4 meter. De horizontale grondwaterstroming is, afhankelijk van de seizoensinvloed van de Boven Mark, hoofdzakelijk noord of west gericht.

In de situatie dat het perceel tijdelijk in gebruik was als school was er sprake van een verhard oppervlak van ca. 1235 m² bestaande uit dakoppervlak en schoolplein. De overige perceeloppervlakte betrof een groene inrichting.

Het plangebied en de directe omgeving is gemengd gerioleerd.

[image]

Beschrijving ontwikkeling

De beoogde bestemming van het plangebied is woningbouw in de vorm van woon-zorgappartementen. Naast de nieuwbouw zullen op het perceel ook de benodigde parkeerplaatsen en overige verhardingen worden aangebracht. De geplande verharding is vergelijkbaar met de verharding uit de tijdelijke situatie met het schoolgebouw.

Toekomstig watersysteem

Het plangebied wordt gescheiden gerioleerd.

Bij de nieuwe inrichting van het perceel neemt de totale verharding niet toe ten opzichte van de situatie met de tijdelijke school. In dit geval wordt in het beleid gestreefd naar de verwerking van kleine buien in het plangebied op een natuurlijke wijze. Hiervoor hanteert Gemeente Breda een bergingsopgave van 7mm voor de verharde afwaterende oppervlakte. Vanwege de ligging van het plangebied binnen het attentiegebied waterhuishouding wordt lokaal infiltreren in de bodem verplicht gesteld. Bij voorkeur wordt daarom invulling gegeven aan de bergingsopgave door middel van een oppervlakkige voorziening zoals een wadi of een zaksloot. Bij de toepassing van grastegels en groene daken mogen deze oppervlakken als “onverhard” worden beschouwd.

Voor rekening van de ontwikkelende partij dienen de volgende randvoorwaarden in acht te worden genomen voor het watersysteem:

De bergingsopgave voor het plan bedraagt 7 mm voor de verharde afwaterende oppervlakte oip eigen terrein;
Het overtollige hemelwater van het perceel wordt gescheiden ingezameld en aangeboden aan de perceelgrens met openbaar gebied (Burgemeester Middelaerlaan);
Overtollig hemelwater mag niet worden afgewenteld op percelen van derden;
Vrijkomend vuilwater wordt per appartement gescheiden ingezameld en in een verzamelleiding aangeboden aan de perceelgrens met openbaar gebied (Burgemeester Middelaerlaan);
De water- en vochtdichtheid van ondergrondse bouwdelen moeten voldoen aan het gebruik van het bouwdeel;
Toepassing van uitlogende materialen is ongewenst;
Draineren tot onder de gemiddeld hoogste grondwaterstand is niet toegestaan;
Voor de voorgenomen functie van het plangebied is de huidige ontwatering voldoende.

5.8 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad en zijn omgeving. Daarnaast heeft natuur ook diverse verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

Het plangebied bestaat vrijwel uitsluitend uit een braakliggend terrein met daarom heen enkele grotere bomen. De ecologische waarden beperken zich dan ook enkele vogels en kleine zoogdieren.

Ecologische waarden vastgelegd in wet- en regelgeving

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming(Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

De Europese natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is en de achteruitgang van de biodiversiteit te stoppen heeft de Europese Unie Natura 2000 in het leven geroepen. Een samenhangend netwerk van natuurgebieden in die zijn aangewezen op grond van de vogelrichtlijn en habitatrichtlijn. De staatssecretaris van EZ heeft voor Nederland ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Gezamenlijk hebben ze een oppervlak van ruim 1,1 miljoen hectare. Ongeveer 69% is water, de rest (31%) is land.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Nature 2000-gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Ten zuidenoosten van het plangebied ligt op ongeveer 1,6 km afstand één Natura 2000-gebied, namelijk het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos is een klein bosgebied ten zuidoosten van Breda. Het is gelegen ten zuiden van de stad Breda, direct ten noordoosten van Ulvenhout. Het gebied is op 23 december 2009 door het toenmalige Ministerie van LNV definitief aangewezen als Natura 2000-gebied. Het gehele Natura 2000-gebied is Habitatrichtlijngebied. Er is geen Vogelrichtlijngebied of Beschermd Natuurmonument aanwezig. Voor het Natura 2000-gebied is een beheerplan opgesteld. In het beheerplan zijn maatregelen vastgelegd die nodig zijn om de aanwezige habitattypen, planten en dieren in het natuurgebied te beschermen. Het Ulvenhoutse Bos is met name gevoelig voor stikstofdepositie (verzuring en vermesting) en verdroging.

Om te bepalen of de voorgenomen bouw effecten heeft op het dichtstbijzijnde natura 2000 gebied is een Aerius berekening opgesteld door Ecoresult (zie bijlage 3). Conclusie daaruit is dat de toename van de stikstofdepositie op het bos verwaarloosbaar klein is (<0,00 mol/ha/jaar). Dit betekend dat er geen vergunning hoeft worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. De EHS is recent qua naam gewijzigd in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De provincie Noord-Brabant heeft het Natuurnetwerk vervolgens vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen. Een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Het plangebied ligt op grote afstand van natuurgebieden die onderdeel uitmaken van de NNN of EVZ’s. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten.

Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

Soortenbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, geldt daarnaast de zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Vanaf 1 januari 2017 moet, onder de Wet natuurbescherming, bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit ‘bijlage A en B’ van de Wet natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn). Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor, dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op, dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust en verblijfplaats te garanderen.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden die effecten veroorzaken aan beschermde soorten kan ontheffing van de verbodsbepalingen worden aangevraagd. Ontheffing kan alleen worden verleend als onderzoek aantoont dat de ingreep geen afbreuk doet aan de duurzame staat van instandhouding van de getroffen soorten, er een dwingende reden van groot openbaar belang is en compenserende en mitigerende maatregelen worden getroffen.

Het advies bureau Ecoresult heeft in het kader van de maatregelen een Quickscan uitgevoerd naar mogelijke effecten op beschermde soorten (bijlage 3). De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot schadelijk effecten op beschermde soorten. Aanvullend onderzoek, een ontheffing of vergunning is dan ook niet nodig.

5.9 Bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen (woningen, scholen etc.) ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en

woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG (2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter
Categorie 2 grootste afstand 30 meter
Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter
Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter
Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

De nabij gelegen school ligt op een afstand van 60 meter van de toekomstige woonbebouwing. Er is reeds woonbebouwing aanwezig op kortere afstand van de school.

Ten aanzien van de het buurthuis zaal Vianden geldt een afstand van 30 meter. Ook bij het buurthuis geld dat er meerdere woningen in de nabijheid aanwezig zijn. De afstand van 30 meter tot de woningen kan worden beperkt naar 10 meter. Voor de Handboogvereniging geld een afstand van 10 meter en ook voor het Gezondheidscentrum Ginneken geldt een afstand van 10 meter.

Conclusie

De woonbestemming kan op goede wijze worden afgestemd met de andere bestemmingen nabij het plangebied. De afstand die moet worden aangehouden tussen de te ontwikkelen woonbebouwing en andere bestemmingen is 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan. Met het in achtnemen van de afstand zijn er geen bezwaren met betrekking tot de beoogde ontwikkeling.

5.10 Duurzaamheid

Gemeente Breda heeft de Ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.
Ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen;
Ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken;
Flexibele energie-infrastructuur aanleggen in ontwerpfase die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc.
Gebruik van duurzame materialen.

Een gebouw kan worden doorgerekend met GPR of en greencalc, waardoor de milieubelasting van het gebouw meetbaar wordt en projecten onderling vergelijkbaar worden.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

beperken energieverbruik;
toepassen duurzame energiebronnen;
efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen;
gebruik van duurzame materialen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialiseren, duurzame grondstoffen, een duurzame energievoorziening, klimaatadaptatie en gesloten grondbalans.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Wonen (artikel 3)

De gronden voor de te bouwen zorgwoningen in het plangebied zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen en is ook vastgelegd dat uitsluitend zorgwoningen in de categorie sociale huur mogen worden gerealiseerd.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

De gronden zijn momenteel in het bezit van de gemeente Breda. Met Wonenbreburg wordt een koopovereenkomst gesloten. Er dient een grondexploitatie te worden gemaakt. Het aanbieden van de grondexploitatie Burgemeester Middelaerlaan aan de raad ter vaststelling, gebeurt gelijktijdig met het aanbieden van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad. Tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie worden de lasten gedekt vanuit het projectvoorbereidingsbudget binnen het product grote woonprojecten in de stad in programma Duurzaam wonen in Breda.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;
Waterschap Brabantse Delta, Breda;
Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg;
Wijkraad Ginneken=Ginneken

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch

Gedeputeerde Staten ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Het Waterschap geeft een positief wateradvies af. Wel is zij van mening dat het gemeentelijk beleid niet goed wordt toegepast. In de waterparagraaf is naar mening van het waterschap ten ontrechte uitgegaan van de norm van 7 mm op basis van de tijdelijke bebouwing die op de locatie aanwezig is geweest.

Reactie

In het gemeentelijk beleid is opgenomen dat bij herstructurering van bestaand verhard gebied uitgegaan mag worden van de norm van 7 mm voor de opvang van kleine buien. Hier is in dit geval van uit gegaan, omdat de locatie tot voor een jaar geleden voor ruim tien jaar bebouwd is geweest met gebouwen van een basisschool en een schoolplein. Ook voor deze tijd is het perceel verhard geweest. Daarom kan hier gerekent worden met de norm voor bestaand verhard gebied.

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

De Brandweer Midden en West-Brabant meldt dat het plangebied voldoet aan de criteria van hun standaardadvies. Alleen het invloedsgebied van infrastructuur is over dit plangebied gelegen. In de externe veiligheidsparagraaf van de toelichting wordt dit verantwoordt.

8.2.2 Zienswijzen

Het bestemmingsplan wordt als ontwerp voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.