In het zuidelijk deel van de Heilaarstraat nabij de Ettensebaan liggen twee bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen nog braak. De kavels hebben geruime tijd in de verkoop gestaan. Er hebben zich echter geen kopers voor de kavels gemeld. Om de verkoopbaarheid van deze kavels te verbeteren is verzocht om deze kavels te mogen splitsen om op deze kavels twee twee-onder-één kanpwoningen te kunnen realiseren.

Het verzoek past niet in het geldende bestemmingsplan ‘Heilaarpark’ omdat hierin voor de locatie is bepaald dat maximaal twee vrijstaande woningen mogen worden gebouwd. Door splitsing van de kavels te behoeve van vier woningen kan niet aan deze regels worden voldaan.

Omdat de voorgestelde kavelsplitsing beter aansluiten op de wensen van de markt en qua situering en afmetingen past binnen de structuur en opzet van de wijk wil de gemeente meewerken aan dit initiatief. Het doel van dit bestemmingsplan is de kavelsplitsing voor de bouw van maximaal vier woningen in de vorm van tweekappers juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt in het westen van Breda aan de zuidkant vaan de woonbuurt Heilaarpark. De locatie wordt aan de westzijde begrenst door de Heilaarstraat met aan de overzijde het bedrijventerrein IABC en aan de (de achterzijde van de woonpercelen) grenst het plangebied aan bedrijfskavels aan de Van de Reijtstraat.

[image]

Figuur 1 Globale ligging plangebied (plangebied aangeduid met rode stip)

[image]

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en omgeving (plangebied met rood omlijnd)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Heilaarpark', vastgesteld door de gemeenteraad op 10 november 2011 en onherroepelijk vanaf 24 oktober 2012. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Woongebied'. In deze bestemming is bepaald dat binnen het plangebied maximaal twee vrijstaande woningen mogen worden gerealiseerd.

[image]

Figuur 3 Uitsnede uit bestemmingsplan 'Heilaarpark' (plangebied met rood omlijnd)

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de realisatie van vier woningen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van extra woningen, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen, waaronder een analyse van het cultureel erfgoed. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

2.2 Positionering plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Heilaarark in het westen van Breda. De locatie grenst aan de westzijde aan de Heilaarstraat met aan de overzijde de rand van bedrijventerrein IABC in de vorm van een een groot tuincentrum. Aan de oostzijde (da achterzijde van de kavels, grenst het plangebied aan de achterzijde van bedrijven langs de Van de Reijtstraat. Aan de Noord en zuidzijde grenst de locatie aan woonkavels met vrijstaande woningen aan de Heilaarstraat.

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

Het perceel is gesitueerd aan de Heilaarstraat. De Heilaarstraat is de vroegere verbindingsweg tussen Princenhage en Prinsenbeek. Dit gedeelte van de straat wordt nu voornamelijk gebruikt voor bestemmingsverkeer en fietsers, omdat de straat doodlopend is gemaakt voor autoverkeer. Er is aan weerszijden van de Heilaarstraat een trottoir aanwezig. Fiets- en autoverkeer is niet gescheiden.

In de omgeving van de percelen staan hoofdzakelijk vrijstaande woningen op ruime kavels, al dan niet in combinatie met bedrijven aan huis. Omdat de Heilaarstraat voornamelijk vrijstaande woningen op ruime percelen bevat is er op deze percelen veel groen aanwezig. Dit zorgt ervoor dat de straat een landelijk groene uitstraling heeft. Daarnaast is enkele jaren geleden laanbeplanting aangebracht aan weerszijden van de straat.

[image]

Figuur 4: Vrijstaande woningen aan beide zijden van het plangebied: links Heilaarstraat 132 en rechts Heilaarstraat 136A

Aan de voor en achterzijde van het plangebied is bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de voorzijde (aan de overzijde van de Heilaarstraat) staat een groot tuincentrum. En aan de achtezijde van het plangebied staan bedrijfgebouwen die gesitueerd zijn langs de Van de Reijtstraat.

[image]

Figuur 5: bedrijfsbebouwing aan voor- en achterzijde van het plangebied

2.4 Cultureel erfgoed

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt en voor een klein deel een middelhoge of hoge archeologische verwachting (figuur 5).

[image]

Figuur 6: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal met rood omlijnd)

Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Voor locaties met een middelhoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Plangebied

Het bovenstaande betekent dat een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden alvorens het plangebied bebouwd mag worden. In augustus 2016 is dit benodigde onderzoek uitgevoerd, waarna op 1 september 2016 een selectiebesluit is genomen tot vrijgaven van het te bebouwen perceel.

Historische geografie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische relicten aanwezig. In de omgeving van het plangebied zijn deze wel aanwezig. De Heilaarstraat stond van oorsprong bekend als Kerkweg van Burgst of Burgste Dreef. Het gebied wordt in oost-westelijke richting doorsneden door de centraal gelegen weg Heilaarpark, oorspronkelijk de Leursebaan geheten. De Leursebaan was een belangrijke middeleeuwse verbindingsroute van Breda naar het Leur via het Liesbos. Ten noorden van de voormalige Leursebaan liggen de deels nog zichtbare relicten van het voormalige landgoed Heilaar.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locatie is onbebouwd).

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Het Rijk geeft daarbij meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen zijn:

Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economisch structuur van Nederland. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

Nationaal belang 1: een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;
Nationaal belang 2: ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
Nationaal belang 3: ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
Nationaal belang 4: efficiënt gebruik van de ondergrond.

Bereikbaar = Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

Nationaal belang 5: een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;
Nationaal belang 6: betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor- en vaarweg;
Nationaal belang 7: het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor- en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen.

NLeefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn:

Nationaal belang 8: verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
Nationaal belang 9: ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;
Nationaal belang 10: ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
Nationaal belang 11: ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
Nationaal belang 12: ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen:

Nationaal belang 13: zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Een groot deel van deze belangen is juridisch geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) (paragraaf 3.2.2), de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) of het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Plangebied

Onderhavig plan ligt in stedelijk gebied. Regionaal zijn afspraken gemaakt omtrent de woningbouwprogrammering. Elke gemeente mag, mede op basis van demografische gegevens, een bepaalde hoeveelheid woningen bouwen. Door de splitsing van de kavels worden twee woningen die nog niet tot de harde plancapaciteit behoren extra gebouwd. Binnen de woningpbouwprogrammering is voldoende ruimte aanwezig om deze twee extra woningen te bouwen.

De voorgenomen ontwikkeling volgt derhalve de lijn van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (1 oktober 2012, hierna Barro) geborgd. In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt, zijn:

de mainportontwikkeling van Rotterdam;
de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;
de bescherming en behoud van de Waddenzee;
de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;
de uitoefening van defensietaken;
veiligheid rond rijksvaarwegen;
toekomstige uitbreiding van hoofd(spoor)wegennet;
de elektriciteitsvoorziening;
de ecologische hoofdstructuur (EHS);
de veiligheid en bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
toekomstige rivierverruiming langs de Maas;
verstedelijking in het IJsselmeer;
duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de SVIR (paragraaf 3.2.1). Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal inderdaad kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten.

Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan kunnen Gedeputeerde Staten of de Minister een reactieve aanwijzing geven. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden.

Plangebied

Uitoefening van defensietaken

Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied ligt namelijk in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen (figuur 7).

[image]

Figuur 7 Obstakelbeheergebied militair luchtvaartterrein - vliegbasis Gilze-Rijen [uit: Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, bijlage 3.6]

Een obstakelbeheergebied kenmerkt zich door – gezien vanuit het vliegveld – een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. Het obstakelbeheergebied bepaalt tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is ter voorkoming van gevaar voor het vliegverkeer rond de luchthaven ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen. Het deel van de obstakelvrije zone rondom het vliegveld Gilze-Rijen dat over het noordelijk deel van het plangebied ligt is de invliegfunnel.

Dit zijn de start- en landingsvlakken met zijkanten, die zijn vastgesteld in het verlengde van de start- en landingsbaan. Hiervoor gelden hoogtebeperkingen als het gaat om het oprichten van hoge obstakels. Op de locatie van het plangebied geldt een hoogte beperking van 162,5 meter.

De maximale bouwhoogte voor gebouwen en bouwwerken in het plangebied is 10 meter. Tevens is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen waardoor het college de bestemmingen kan wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt. Dit is ruim beneden de hoogtebeperking van de invleigfunnel.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Barro is ook het nationaal belang, 'ladder voor duurzame verstedelijking', opgenomen. Doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Breda heeft wat betreft de vraag naar verschillende functies, zoals wonen, bedrijven en detailhandel, afspraken gemaakt met de regio (regionaal ruimtelijk overleg). In het regionaal ruimtelijk overleg wordt, onder andere op basis van demografische gegevens, voor elke gemeente de behoefte aan de diverse functies vastgelegd. Breda heeft deze afspraken verankerd in eigen beleidsstukken. Voor wat betreft de stedelijke programmering voor wonen heeft de gemeente Breda de koers geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030 (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), zie ook paragraaf 3.4.1.

Door de kavelsplitsingen worden in totaal vier woningen in plaats van twee woningen mogelijk gemaakt. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de toevoeging van twee extra woningen niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor de treden van de 'ladder' niet hoeven te worden doorlopen. Daarnaast passen de nieuwe woningen in de reginale woningbouwafspraken.

Conclusie

Gezien de maximale toegestane hoogtematen in het plangebied is voorliggend bestemmingsplan niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

De voorgenomen ontwikkeling past in de lijn van de ladder voor duurzame verstedelijking en overige nationale belangen zijn niet van toepassing op het plangebied.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In de 'Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partiël herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

de groenblauwe structuur;
het landelijk gebied;
de stedelijke structuur;
de infrastructuur.

[image]

Figuur 7 Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (plangebied is globaal met zwart omcirkeld) [bron: www.brabant.nl]

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van de bestaande stad op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'stedelijk concentratiegebied' (zie figuur 7). In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

concentratie van verstedelijking;
zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
versterking van de economische kennisclusters.

Binnen het stedelijk gebied is functiemenging, inbreiding, herstructurering en transformatie belangrijk, zodat er minder ruimte nodig is voor stedelijke uitbreidingen. Door de verstedelijking te concentreren, zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale overleggen. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de ladder voor duurzame ontwikkeling zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de toevoeging van twee woningen binnen de grenzen van het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van herontwikkeling van een locatie in reeds bebouwd gebied. Daarmee voldoet dit plan aan het uitgangspunt van het provinciale beleid om zoveel mogelijk te herstructureren en inbreiden in het bestaand bebouwd gebied.

3.3.2 Verordening ruimte

De 'Verordening ruimte 2014' (hierna: Verordening) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In de Verordening zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, dienen te voldoen. De regels van de Verordening zijn, in lijn met het beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening, erop gericht om het merendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied.

Plangebied

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied, 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 8). De Verordening zegt over gebieden in stedelijk gebied dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen moeten zijn in het bestaand stedelijk gebied'.

In het stedelijk concentratiegebied zijn de mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiding en herstructurering en intensief en meervoudig ruimtegebruik van belang. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen - zoals het bouwen in de hoogte en steeds vaker ook in de diepte (de ondergrondse ruimte) - bieden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. In de stedelijke gebieden kan men denken aan het combineren van functies als wonen, werk en zorg.

Ook verwacht de provincie van gemeenten aangaande nieuwbouw van zelfstandige woningen dat zij bij de ontwikkeling en het opstellen van ruimtelijke plannen rekening houden met de afspraken, zoals die zijn gemaakt in het regionale planningsoverleg ('ladder van duurzame verstedelijking'). In paragraaf 3.2.2. is onderbouw waarom deze herontwikkeling hieraan voldoet.

[image]

Figuur 8 Uitsnede Verordening ruimte 2014, kaart 'stedelijke ontwikkeling', plangebied globaal met

zwart aangeduid [bron: www.ruimtelijkeplannen.nl]

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het een beperkte intensievering van de woningbouwmogelijkheden in de vorm van twee extra woningen in het bestaand stedelijk gebied conform regionale afspraken. Onderhavig bestemmingsplan past dus binnen de regels van de Verordening en is dus niet in strijd met een provinciaal belang.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd

De 'Structuurvisie Breda 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013) geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. Uitgangspunt in de Structuurvisie voor wat betreft woningbouw is een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar afgestemd worden. Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen de volgende accenten naar voren:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
Huisvesten van jonge huishoudens;
Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het

woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

Verduurzaming;
Bevorderen doorstroming;
Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Nieuwbouw:

Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
Ruimte voor zelfbouw;
Inzetten op functiemenging;
Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
Faseren en doseren grootschalige locaties;
Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Woningvermeerdering kan worden toegelaten wanneer sprake is van verbetering van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie door de woningbouwontwikkeling.

Marktvraag

De herverkaveling, als mogelijk gemaakt in onderhavig bestemmingsplan, staat niet op zichzelf. Dit bestemmingsplan is een uitwerking van maatregelen waarmee gepoogd wordt om de realisatiekansen van onbenutte ontwikkelingslocaties te vergroten.

Nadat in 2008 de economische crisis uitbreekt, blijft de realisatie en verkoop van woningen, bedrijventerreinen en kantoren verder achter bij de planning. In 2008 t/m 2011 wordt vanuit de grondexploitaties slechts ongeveer 40 procent van het geplande aantal nieuwbouwwoningen verkocht.

Om de woningmarkt in Breda vlot te trekken is in 2012 met diverse partijen zoals ontwikkelaars, makelaars, architecten, woonconsumenten en corporaties een platform opgericht om met elkaar ideeën en instrumenten te ontwikkelen die voor beweging kunnen zorgen op de woningmarkt.

Een nieuwe manier van woononderzoek is het organiseren van ‘woonbeurzen’. Op deze beurzen wordt direct contact gelegd met belangstellenden voor woningbouwkavels en zo wordt direct duidelijk wat de woningbouwbehoefte in grote lijnen betreft. Mede naar aanleiding van deze beurzen en informatieavonden kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan woningbouwkavels van een kleinere omvang dan tot dan toe wordt aangeboden.

Bij vaststelling van de Structuurvisie Breda 2030 op 26 september 2013 is de motie ‘Meer zelfbouw, kleinere kavels’, aangenomen. In deze motie wordt onder meer geconstateerd dat de verkoop van kavels met een omvang van 100-400m² wel goed verloopt. Het verzoek in de motie is dan ook, kort gezegd, te voorzien in de uitgifte van kleinere kavels.

Plangebied

De locatie ligt in de woonstraat Heilaarstraat aan de rand van de wijk Heilaarpark. Het plan past binnen de stedenbouwkundige opzet van de wijk en voldoet met de kleinere kavels bovendien meer aan de vraag vanuit de markt. Door beter aan te sluiten bij de marktvraag, kunnen de nog braakliggende kavels sneller bebouwd worden. De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de gemeentelijke kaders van de stedelijke programmering zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van vier woningen in de vorm van twee tweekappers aan de Heilaarstraat in Heilaarpark. Het plan sluit door het aanbieden van grongebonden woningen op kleinere kavels beter aan op de marktvraag. Daarnaast sluiten twee tweekappers beter aan op de ruimtelijke structuur van de Heilaarstraat dan drie kleinere vrijstaande woningen. In de ritmiek van de bebouwing aan deze straatzijde zijn twee bebouwingsblokken namelijk beter passend dan drie losse hoofdgebouwen.

4.2 Beschrijving plan

Structuur

Het plangebied bestaat uit twee te splitsen braakliggende nieuwbouwkavels in het zuidelijk deel van de Heilaarstreaat aan de rand van de woonwijk Heilaarpark. De percelen hebben een oppervlak van ongeveer 1100-1150 m². Door splitsing van deze percelen ontstaan vier kavels van ongeveer 550-600 m². Op deze percelen mogen twee twee-onder-één kapwoningen worden gebouwd. Een voorwaarde hierbij is dat de woningen aan de zijde waar ze niet aan elkaar zijn gebouwd, op een afstand van minimaal 5 meter vanaf de zijdelingseperceelsgrens moeten komen te staan. Daarnaast wordt een verplichting opgelegd om de woningen verplicht op te richten met een kap en niet met een platdak en ook dat deze kap per tweekapper als één samenhangende kap wordt uitgevoegd, zodat de tweekappers een duidelijke uitstraling van één bouwmassa krijgen. Middels deze randvoorwaarden passen de nieuwe woningen in de stedenbouwkundige structuur van de Heilaarstraat aangezien ze dan als bouwmassa qua uitstraling vergelijkbaar zullen zijn met vrijstaande woningen die voornamelijk in dit deel van de Heilaarstraat staan.

Uitgangspunten/bouwregels

De woningen die op de kavels gebouwd mogen worden dienen aan nagenoeg dezelfde bouwregels te voldoen als voor bestaande woningen aan de Heilaarstraat in de wijk Heilaarpark. Dit betekent dat de bouwregels van het bestemmingsplan Heilaarpark ook voor de nieuwe woningen op de gesplitste kavels worden opgenomen.

Voor de nieuwe woningen worden de volgende bouwregels opgenomen:

half vrijstaande woningen met een maximaal bebouwingspercentage van 50% tot een maximaal bebouwd oppervlak van 200 m²;
Hoofdgebouwen mogen een maximale goothoogte van 6 meter, een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale bouwdiepte van 12 meter hebben;
De afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens dient, aan de zijde waar de half vrijstaande woningen niet aan elkaar worden gebouwd minimaal 5 meter te zijn. Dit is afwijkend van het geldende bestemmingsplan waar deze afstand minimaal 2,5 meter dient te zijn bij halfvrijstaande woningen;
Aan-, uitbouwen en bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter;
De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens voor aan-, uitbouwen en bijgebouwen is of in de perceelsgrens of minimaal op 1 meter afstand daarvandaan.

Parkeren

Voor een grondgebonden woning in dit gebied geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Bij elke nieuwe woning komt voldoende ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige,

belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed hebben op het leefklimaat in het te ontwikkelen gebied en zijn omgeving.

Dit plangebied heeft een woonbestemming voor 2 woningen. Het woongebied wordt uitgebreid naar 4 woningen in het plangebied.

Het plangebied is gelegen aan de Heilaarstraat. Aan de oost zijn bedrijven gesitueerd en aan de westzijde detailhandel. Aan de noord en zuidzijde wordt het perceel begrensd door woningen.

5.2 Milieueffectrapport

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen wordt het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk geacht. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht.

Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

5.3 Bodem

Een bodemverontreiniging kan een risico’s opleveren voor gezondheid of milieu. Deze risico's zijn in het verleden vrijwel altijd overschat. Daarom is het beleid de afgelopen jaren veranderd en wordt niet

meer iedere verontreiniging gesaneerd. In plaats hiervan wordt er getoetst of er bij het voorgenomen gebruik van de locaties risico’s zijn en zo ja, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze risico’s weg

te nemen. In de praktijk komt het er op neer dat verontreinigingen meer “beheerd” worden in plaats van gesaneerd.

In het plangebied is voldoende onderzocht conform de bodemkwaliteitskaart die voor Breda is opgesteld.

5.4 Geluid

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast

met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid ten gevolge van onrust en slapeloosheid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor

beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een

noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen

echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden

zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl geluid ook daar als storend kan worden ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten

minste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid

zijn relevant:

wegverkeerslawaai
spoorlawaai

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en spoorlawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn

regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd. Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht.

Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’. In onderhavig bestemmingsplan is enkel sprake van geluid afkomstig van wegverkeer.

Onderzoek

Door Wematech Milieu Adviseurs B.V. is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verricht ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling, kenmerk FG60160386.R001-0, projectnummer AWV-60160386, d.d. 8 november 2016.

De ontwikkelingen ligt binnen de zones van de spoorlijnen Breda-Rotterdam (800m ). Gezien de grote afstand tot de spoorlijnen 680 meter, de aanwezigheid van geluidschermen langs het spoor en afschermende bebouwing tussen het spoor en het plangebied is de geluidbelasting ter plaatse van de ontwikkelingen naar verwachting beperkt.

Wegverkeerslawaai

De nieuwe ontwikkelingen liggen binnen de geluidzones van de volgende wegen:

Heilaarstraat;
Ettensebaan
IABC.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolgen van de Ettensebaan en de IABC ter plaatse van de nieuwe woningen ten hoogste 53 dB is.

Conclusie

De locatie wordt geluid belast door wegverkeerslawaai. Een beschikking voor een hogere grenswaarde geluid dient te worden aangevraagd, en te worden verleend

5.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door luchtverontreiniging van onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral dicht langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog

zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met

de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen

zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Naast de Wet luchtkwaliteit zijn bij beoordeling van de luchtkwaliteit de handreiking NIBM (Niet in

Betekenende Mate), het besluit gevoelige bestemmingen en rekenregels projectsaldering van toepassing. In het algemeen kan gesteld worden dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden

dat de grenswaarden worden overschreden. Indien dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de

voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Onderzoek

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich buiten de invloedszone van rijkswegen of provinciale wegen. Op basis hiervan vormt het Besluit gevoelige bestemmingen geen belemmering. In het plangebied worden maximaal 100 nieuwe woningen gebouwd. De totale toename aan woningbouw en/of overige bebouwing voldoet aan het criterium Niet In Betekenende Mate (NIBM), zoals gedefinieerd in de Handreiking Besluit NIBM (500 woningen). Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen gezien de beperkte omvang, vrijwel geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er zijn op basis hiervan geen aanvullende berekeningen luchtkwaliteit noodzakelijk.

Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke kaders ten aanzien van de luchtkwaliteit.

5.6 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), Staatsblad 2013 nr. 465.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Bedrijven en buisleidingen

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een risicocontour van een risicobedrijf en / of buisleiding vallende onder werkingssfeer van bovenvermelde besluiten.

Transportroutes

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Spoor en weg

Op een afstand van ruim 1000 meter van de ontwikkeling is de spoortrajecten Breda – Roosendaal en Breda – Dordrecht gelegen. Over deze trajecten worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op een afstand van ruim 700 meter van de ontwikkeling is Rijksweg A27 gelegen. Over deze Rijksweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

De ontwikkeling is gelegen in het invloedsgebied van zowel de spoortrajecten als de Rijksweg.

Omdat de afstand meer bedraagt dan 200 meter kan er op grond van de artikel 7 van het Bevi worden volstaan met een beperkte groepsrisico verantwoording.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7

de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg en

De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.
Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.
Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.
In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

Het betreft een beperkte toename van het aantal persone (uitbreiding van 2 naar 4 woningen). Er zijn voldoende vluchtwegen. Er is geen sprake van (structurele) aanwezigheid van groepen verminderd zelfdredzame personen.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

5.7 Water

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand.

Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd. Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, berging, afvoeren.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Schone oppervlakken worden in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm.

Beschrijving

Het plangebied is onverhard. Aan de oostzijde van het perceel ligt een watergang categorie B. Deze waterloop dient te worden gehandhaafd.De watergang plus de insteek van de watergang liggen buiten het plangebied, buiten de te bebouwen kavels. Bouwen tot aan de insteek van deze watergang is dus niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan.

Het regenwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. Dit kan door de toepassing van een waterbergingsvoorziening zoals beschreven in de planregels. Een overloop voor overtollig regenwater is mogelijk op de watergang aan de oostzijde van het perceel.

Het afvalwater dient op het gemeentelijke riool in de Van de Reijtstraat te worden aangesloten.

De toepassing van uitlogende bouwmaterialen is niet toegestaan.

5.8 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren.

Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden beperken zich tot een verruigd grasland en een oudere eikenboom op het perceel. Daarnaast ligt er aan de oostzijde van het perceel een slootje waar niet permanent water in staat.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Per ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de mogelijke effecten op EHS en EVZ’s. Hiervoor dient per ontwikkeling dan ook een natuurwaardenonderzoek te worden uitgevoerd. Omdat het plangebied op afstand ligt en er ook door het plan geen externe effecten te verwachten zijn op de EHS en EVZ’s is een onderzoek niet nodig.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven.

De sloot ten oosten van het kavel maakt wel onderdeel uit van het gemeentelijke ecologische netwerk en wordt beheerd door de gemeente Breda. Tevens maakt de berm met daarin de bomen onderdeel van dit gemeentelijk ecologisch netwerk.

[image]

Figuur 9: Gemeentelijke ecologische hoofdstructuur

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied betreft het Ulvenhoutse bos. Gezien de ligging van het plangebied op grote afstand van het Natura 2000 gebied en de zeer beperkte toename van de uitstoot van stikstof (18 voortuigbewegingen per etmaal en 3 verwarmingsinstallatie) is de stikstof depositie op het Ulvenhoutse Bos lager dan 0,051 mol/ha/jaar. Hierdoor is er geen meldingsplicht in het kader van de natuurbeschermingswet 1998.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Op 1 maart 2016 is er een Quickscan uitgevoerd met als conclusie dat er geen significante effecten te verwachten zijn op beschermde soorten indien de bomen behouden blijven. Met uitzondering van algemeen beschermde soorten waarvoor een algemene vrijstelling geldt. (zie bilage bij deze toelichting)

5.9 Bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder

veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te

bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen (woningen, scholen etc.) ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en

woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG (2009) is per

bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende

categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter

Categorie 2 grootste afstand 30 meter

Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter

Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter

Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in

bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de

invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Ten westen van het plangebied is detailhandel bestemd en ten oosten van het plangebied zijn vestigingen van categorie maximaal 2 bedrijven mogelijk.

De afstand tussen de inrichtingsgrenzen en het kavel zijn zowel aan de oostzijde als aan de westzijde minimaal 10 meter. Ten aanzien van de bedrijven dient een afstand tot 30 meter tot de woningen aangehouden te worden.

Conclusie

De woonbestemmingen en de bedrijfsbestemmingen kunnen op goede wijze worden afgestemd.

heid.

5.10 Geur

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht.

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In de omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect geurhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.11 Duurzaamheid en energie

Gemeente Breda heeft de Ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.;
ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen;
ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken;
flexibele energie-infrastructuur aanleggen die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc. (al in ontwerpfase).

Ook kan een gebouw worden doorgerekend met GPR of en greencalc, waardoor de milieubelasting van het gebouw meetbaar wordt en projecten onderling vergelijkbaar worden.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

beperken energieverbruik;
toepassen duurzame energiebronnen;
efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming.

Wonen (artikel 3)

De gronden voor de te bouwen woningen in het plangebied zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

Om de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoveel mogelijk planologisch te verankeren zijn de volgende regels opgenomen:

woningen mogen enkel worden gebouwd in de vorm van het woningtype twee-aaneenwoningen;
de woningen moeten, aan de zijde waar ze niet aan elkaar zijn gebouwd, op een afstand van minimaal 5 meter vanaf de zijdelingseperceelsgrens komen te staan;
de woningen moeten opgericht worden met een kap en niet met een platdak;
per blok van de twee-aaneenwoningen moet de kap als één samenhangende kap wordt uitgevoerd, zodat de tweekappers een duidelijke uitstraling van één bouwmassa krijgen.

Middels deze randvoorwaarden passen de nieuwe woningen in de stedenbouwkundige structuur van de Heilaarstraat aangezien ze dan als bouwmassa qua uitstraling vergelijkbaar zullen zijn met vrijstaande woningen die voornamelijk in dit deel van de Heilaarstraat staan.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

De gronden zijn (nog) in eigendom van de gemeente. De kosten voor deze ruimtelijke procedure zitten verrekend in de verkoopprijs van de grond. Het verhalen van de kosten is dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De kosten voor de bouw van de woningen zijn (uiteraard) voor rekening van de koper.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;
Waterschap Brabantse Delta, Breda;
Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch

Gedeputeerde Staten ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Het Waterschap geeft een positief wateradvies af maar vraagt om verwerking van de volgende opmerkingen:

verzoek om de toelichting aan te vullen met een specifieke beschrijving van de verwerking van regenwater bij de vier woningen en met een beschrijving van de invulling van de gemeentelijke bergingsnorm;
de bergingsnorm in de toelichting verschilt van de berginsnorm in de regels;
verzoek om te verwijzen naar het beleid van waterschap Brabantse Delta;
graag in waterparagraaf aandacht schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen;
de positionering van het bouwvlak op de verbeelding kan betekenen dat bebouwing tot aan de b-watergang mogenlijk wordt, onwenselijk gelet op het onderhoud aan deze watergang. Ruimtereservering is niet nodig als de gemeente de watergang onderhoud.

Reactie:

De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in de toelichting en regels van het bestemmingsplan. De opmerking met betrekking tot de positionering van het bouwvlak tot aan de b-watergang is niet verwerkt in het bestemmingsplan, aangezien aan de noordzijde van het plangebied grenzen aan het naastliggende perceel Heilaarstraat 136A geen watergang meer aanwezig is. De b-watergang aan de oostzijde plus de insteek van deze watergang is gelegen buiten het plangebied, waardoor bebouwing tot aan de insteek van de watergang niet mogelijk wordt gemaakt.

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

Het plan voorziet niet in het oprichten van bijzonder kwetsbare objecten dus het standaardadvies is van toepassing. Het plan geeft de Brabandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

8.2.2 Zienswijzen

Het bestemmingsplan wordt als ontwerp voor de duur van zes weken terinzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.