6.2 Toelichting op de verbeelding en de regels
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
Bijzonderheden in dit bestemmingsplan
De planregels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hierboven is beschreven. De bestemmingen Wonen maakt de woonfunctie mogelijk, de bestemming Natuur biedt ruimte voor natuurwaarden en de bestemming 'Agrarisch met waarden' staat ten dienste van extensief kleinschalig gebruik. Het agrarische gebruik is wel aan banden gelegd in verband met de natuurlijke en landschappelijke waarden die deze gronden gaan krijgen nadat de gronden zijn ingericht volgens het inrichtingsplan (dat het ingericht wordt, wordt via de overeenkomst als bedoeld in paragraaf 5.3 afgedwongen. Dat het daarna correct in stand wordt gehouden wordt geregeld via het bestemmingsplan). Het mogen ('slechts') extensieve vormen van agrarisch gebruik zijn en daarmee zijn ondermeer bedrijfsgebouwen niet toegestaan. Door de strikte gebruiksregels binnen de Agrarische bestemming zijn de natuurwaarden daar ook gewaarborgd. Voorts is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen in de agrarische bestemming net als in de bestemming natuur.
De bestemming Wonen vraagt een nadere toelichting om duidelijk te maken hoe het stedebouwkundige plan is doorvertaald naar de verbeelding en de planregels. Voor de 2 landhuizen gelden de volgende bouwbepalingen:
- De hoofdmassa bestaat uit twee delen. Het voorste deel moet ten minste 12m breed zijn en is maximaal 18m breed en mag maximaal 2 lagen hoog zijn met daarop een kap (géén plat dak). Daarom wordt de maximale goothoogte voor dit voorste deel op 6m bepaald en de nok op 12m. Het tweede deel ligt achter het voorste deel van de hoofdmassa. Dat tweede deel is ten minste 3m minder breed dan het eerste deel en is maximaal 15m diep en voorzien van een kap tot maximaal 10m. De inhoud van een landhuis bedraagt maximaal 2.500m3. In de bouwregels voor het hoofdgebouw wordt op de wijze als hiervoor beschreven een verschil gemaakt tussen het voorste deel van de hoofdmassa en het achterliggende deel;
- Vrijstaande bijgebouwen bij het landhuis zijn toegestaan maar maken altijd een ondergeschikt beeld uit van de hoofdmassa. Daarom is de goot maximaal 3,5m hoog en de nok maximaal 8m. Deze gebouwen moeten achter de naar de (ontsluitingsweg) gerichte gevel zijn gelegen en mogen niet verder dan 65m achter die lijn liggen. Daarbij geldt voorts dat ze ten minste 7m afstand moeten houden tot het landhuis zodat het landhuis voldoende zelfstandig staat ten opzichte van de bijgebouwen. Het maximale oppervlak van vrijstaande bijgebouwen bedraagt 270 m2 in dit gebied tot en met 65m. Achter de 65m-lijn mogen kleine gebouwtjes opgericht worden ten behoeve van bijvoorbeeld dierenverblijven, een kleine berging voor tuingereedschappen en andere kleine gebouwen. Deze gebouwtjes mogen ook in de bestemming Tuin gebouwd worden;
- Het landhuis zelf mag of naar de ontsluitingsweg georiënteerd zijn of naar het zuiden. De locatie van de inrit van de ontsluitingsweg naar het landgoed is vrij;
- Bij de landhuizen is het toegestaan een aan huis verbonden beroep uit te oefenen;
- Voor de overige woningen geldt dat ze maximaal 750m3 mogen zijn met een goot op 4,5m en de nok maximaal op 9m;
- Via voorliggend bestemmingsplan wordt de ruimtelijke kwaliteit zeker gesteld. Omdat er nog niet direct gestart wordt met uitvoeren van de feitelijke werkzaamheden kan het zijn dat door nieuwe inzichten / wensen een (beperkt!) ander plan uitgevoerd gaat worden. Dergelijke uitvoeringsvrijheid kan opgenomen worden in bestemmingsplannen en is in zijn algemeenheid ook gebruikelijk. Dit is echter alleen mogelijk mits de minimale kwaliteiten gewaarborgd blijven. Dat laatste is van groot belang: daarom ook is een flink deel van het plangebied (6 ha) bestemd tot 'Natuur' met een strikte gebruiksregeling hierbij die geen ruimte geeft voor ander gebruik dan natuur. En daarom is ook de bestemming 'Agrarisch met waarde - Natuur en Landschapswaarden' strikt omschreven. Om enige vrijheid in de uitvoering te hebben kunnen de genoemde bestemmingen onderling gewijzigd worden (en ook de bestemming Verkeer kan daarbij betrokken worden). Dit kan echter alleen als de natuur- en landschapswaarden goed blijven. De bestemming Natuur kan bovendien niet kleiner worden. Voor een dergelijke wijziging dient, tot slot, een openbare procedure doorlopen te worden. Een tweede vorm van flexibiliteit is het gebruik van gronden met de bestemming 'Natuur' als paardenwei (of ander hobbyvee). Dit mag alleen extensief gebruik zijn; een paardenbak is in elk geval uitgesloten. Dit gebruik is mogelijk als het college van burgemeester en wethouders hiervoor een afwijkingsprocedure doorlopen.