Naastenbest en Dijkstraten-Zuid, herziening naast Veldweg 4 en 6 Best

Regels

 

1 Inleidende regels

 

Artikel 1 Begrippen

 

1.1 Plan

Het bestemmingsplan Naastenbest en Dijkstraten-Zuid, herziening naast Veldweg 4 en 6 Best

met identificatienummer NL.IMRO.0753.bpVeldweg4en6-VG01 van de gemeente Best.

 

1.2 Bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende

bijlagen.

 

1.3 Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels

regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

 

1.4 Aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

 

1.5 Aan- en uitbouw

Een aan een hoofdgebouw gebouwd bijgebouw.

 

1.6 Aan huis verbonden beroep

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch,

therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn

beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie

kunnen worden uitgeoefend.

 

1.7 Achtergevel

Gevel aan de achterzijde van een gebouw, tegenover de voorgevel.

 

1.8 Achtergevelrooilijn

1. de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd;
2. indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

1.9 Afhankelijke woonruimte

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte

van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

 

1.10 Bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

1.11 Bestaand

Een bouwwerk dat op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan:

• bestaat of in uitvoering is;
• mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag vóór dat tijdstip is ingediend.

1.12 Bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.

 

1.13 Bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

 

1.14 Bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van het hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend

hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk,

met een dak.

 

1.15 Bijgebouw

Een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat zowel qua

afmeting als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

 

1.16 Bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een

bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een

standplaats.

 

1.17 Bouwgrens

De grens van een bouwvlak.

 

1.18 Bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte

liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting

van onderbouw en zolder.

 

1.19 Bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is

toegelaten.

 

1.20 Bouwperceelgrens

De grens van een bouwperceel.

 

1.21 Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels

bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

 

1.22 Bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij

indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

 

1.23 Carport

Een overkapping voor de overdekte stalling van motorvoertuigen.

 

1.24 Detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen

en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of

aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

 

1.25 Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden

omsloten ruimte vormt.

 

1.26 Hoofdgebouw

Een gebouw, dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen gezien de bestemming als

belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken.

 

1.27 Hospitaverhuur

Ondergeschikte kamerverhuur op niet professionele basis. De hoofdbewoner is de verhuurder van de

kamer(s) en is woonachtig op het adres en is ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.

 

1.28 Huishouden

Een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding

voeren of willen gaan voeren.

 

1.29 Kamerbewoning

Het bewonen van onzelfstandige woonruimte.

 

1.30 Kamerverhuur

Het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

 

1.31 Kleinschalige bedrijvigheid

Het verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van

handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in

ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden. Hieronder mede begrepen

consumentenverzorging.

 

1.32 Mantelzorg

Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak,

op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

 

1.33 Onzelfstandige woonruimte

Woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij bewoners afhankelijk zijn van Gelet op

gewenste uniformiteit in planregels binnen de gemeente worden deze begrippen toegevoegd/

aangepast. Begrippen zijn afgestemd op het ontwerpbestemmingsplan ‘Parapluplan Wonen en

kamerverhuur’ dat in december 2023 ter inzage is gelegd. Pagina 3 van 5 wezenlijke voorzieningen

buiten die woonruimte. Keuken, toilet en badkamer worden daarbij als wezenlijke voorzieningen

aangemerkt.

 

1.34 Overkapping

Elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste

één wand.

 

1.35 Peil

1. voor een gebouw, gelegen op een afstand van maximaal 4 meter uit de wegkant: de hoogte van de kruin van de weg;
2. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. indien in, op of over het water wordt gebouwd: het gemiddelde waterpeil.

1.36 Seksinrichting

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij

bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische

aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een

seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens wordt

begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

 

1.37 Voorgevel

Gevel aan de voorzijde van een gebouw.

 

1.38 Voorgevellijn

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel (i.c. de meest gezichtsbepalende gevel) van het

hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

 

1.39 Voorgevelrooilijn

De aangegeven lijn die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze

regels toegelaten afwijkingen.

 

1.40 Vrijstaand bijgebouw

Een van het hoofdgebouw en aangebouwde bijgebouwen vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van

het hoofdgebouw en door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het

hoofdgebouw.

 

1.41 Vrijstaande woning

Woning waarbij sprake is van een hoofdgebouw dat vrij van de zijdelingse perceelsgrenzen staat.

 

1.42 Werk

Een werkzaamheid of constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

 

1.43 Water en waterhuishoudkundige voorzieningen

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere

waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn

ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelinfiltratie en

waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen,

inlaten etc.

 

1.44 Wonen

Het huisvesten van een huishouden in een woning.

 

1.45 Woning

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één

huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

 

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

 

2.1 De afstand tot de bestemmingsgrens

De kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de bestemmingsgrens.

 

2.2 De afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

De kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsgrens.

 

2.3 De afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van gebouwen.

 

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

 

2.5 De breedte van bouwpercelen

De afstand tussen de zijdelingse perceelsgrenzen.

 

2.6 De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

 

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

 

2.8 De inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

 

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt.

  

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

 

3.1.1 Bestemmingsomschrijving

 

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in een woning;
2. aan huis verbonden beroepen;
3. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals wegen, paden, parkeervoorzieningen, groen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen en erven.

3.1.2 nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 3.1.1.:

1. het bestemmingvlak in gebruik bij de woningen mag maximaal 1325 m2 bedragen;
2. in afwijking van het bepaalde in artikel 3.1.1. sub a mag een woning tevens worden gebruikt voor hospitaverhuur, met een maximum van twee onzelfstandige woonruimten en twee extra bewoners.

3.2 Bouwregels

 

3.2.1 Hoofdgebouw

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
2. de volgende bebouwingstypologie dient te worden aangehouden:
   1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand': vrijstaande woningen;
3. de voorgevelrooilijn mag uitsluitend worden overschreden met een erker, portiek, balkon of luifel, met inachtneming van de volgende regels:
   1. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 6 m2;
   2. de afstand tot de aan de weg gelegen bouwperceelgrens mag niet minder bedragen dan 2 m;
   3. de afmetingen van een luifel boven de toegang van een woning mag ten hoogste 1,5 m x 1 m bedragen;
4. de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’;
5. de afstand tot zijdelingse erfgrens dient aan beide zijden minimaal 5 m te bedragen;
6. de dakhelling bedraagt minimaal 38 graden en maximaal 60 graden.

3.2.2 Aan- en uitbouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak als ter plaatse bij de aanduiding 'bijgebouwen';
2. aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 2 m achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd te worden;
3. de gronden buiten het bouwvlak, die zijn gelegen achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mogen voor maximaal 50% worden bebouwd;
4. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak en binnen de aanduiding 'bijgebouwen', bedraagt per perceel niet meer dan voor:
   1. percelen kleiner dan 300 m2: 70 m2;
   2. percelen vanaf 300 m2: de onder 1 genoemde oppervlakte vermeerderd met 10% van de overmaat, met dien verstande dat de totale bebouwde oppervlakte aan aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 250 m2;
5. de oppervlakte per bijgebouw mag niet meer bedragen dan 70 m2;
6. de goothoogte van een aan- of uitbouw mag bij hoofdgebouwen met een goothoogte tot 6 m niet meer dan 3 m bedragen;
7. De bouwhoogte van een aan- of uitbouw mag bij hoofdgebouwen met een goothoogte tot 6 m niet meer dan 5 m bedragen;
8. de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer dan 3 m bedragen;
9. de bouwhoogte van een aan- en uitbouw mag niet meer dan 5 m bedragen met dien verstande dat de bouwhoogte van een aan – en uitbouw niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
10. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 5 m.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd;
2. carports en open overkappingen mogen worden gebouwd, mits aan de volgende eisen wordt voldaan:
   1. de carports en overkappingen mogen uitsluitend achter de voorgevellijn van de woning worden gebouwd;
   2. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen;
   3. de oppervlakte mag niet meer dan 20 m2 bedragen;
   4. aan het gestelde in artikel 3.2.2 onder c;
3. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen;
4. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 m.

3.3 Nadere eisen

 

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de

bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. de milieusituatie.

3.4 Specifieke gebruiksregels

 

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

1. aan huis verbonden beroepen voldoen aan de volgende kenmerken:
   1. de vloeroppervlakte voor aan huis verbonden beroepen in de woning en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 80 m²;
   2. uitsluitend beroepsactiviteiten zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of gelijk te stellen zijn aan de lijst aan huis verbonden beroepen, zoals opgenomen in de bijlage;
   3. detailhandel is niet toegestaan;
   4. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer;
   5. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige toename van de parkeerbehoefte.
   6. reclame-uitingen zijn niet toegestaan, behalve hetgeen op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening is toegestaan;
   7. het aan huis verbonden beroep dient te worden uitgeoefend door een bewoner (ingeschreven in de Basisregistratie Personen) van het pand.
2. kleinschalige bedrijvigheid is niet toegestaan;
3. het is niet toegestaan (vrijstaande) bijgebouwen te gebruiken als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
4. onder strijdig gebruik met de bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van een woning en/of bijbehorend bijgebouw voor kleinschalige overnachting;
5. tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval gerekend 1. het gebruik of laten gebruiken van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden, behoudens de uitzondering zoals genoemd in artikel 3.1.2 sub b. 2. het gebruik of laten gebruiken van de woning voor bedrijfsmatige kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte, behoudens de uitzondering zoals genoemd in artikel 3.1.2 sub b.

3.5 Voorwaardelijke verplichting waterberging

 

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken indien de waterberging niet binnen 3 jaar na

inwerkingtreding van het bestemmingsplan is gerealiseerd en in stand wordt gehouden. De

bergingsopgave bedraagt 40 m3.

 

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

 

3.6.1 Kleinschalige bedrijvigheid

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het

bepaalde in lid 3.4 onder b voor het gebruik van gronden en bouwwerken voor kleinschalige

bedrijvigheid, mits:

1. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
2. parkeren op eigen terrein plaatsvindt, met dien verstande dat wanneer dit niet mogelijk is, aangetoond dient te worden dat geen sprake is van een onevenredige toename van de parkeerdruk op de omgeving;
3. er geen detailhandel plaatsvindt;
4. er geen milieuvergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten plaatsvinden;
5. er geen onevenredige aantasting van het woonklimaat plaatsvindt;
6. het uitsluitend een bedrijfsactiviteit betreft welke voorkomt in, of gelijk te stellen is aan de lijst kleinschalige bedrijvigheid zoals opgenomen in de bijlage 1 (niet limitatieve lijst);
7. er geen buitenopslag plaatsvindt;
8. de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning, tot een maximum van 80 m²;
9. er geen reclame-uitingen worden geplaatst, behalve hetgeen op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening is toegestaan;
10. de activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner (ingeschreven in de Basisregistratie Personen) van het pand.

3.6.2 Kleinschalige overnachting

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het

bepaalde in 3.4 onder d teneinde een voorziening voor kleinschalige overnachting toe te staan, mits

voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. de voorziening mag worden gevestigd in de woning en/of een bijbehorend bijgebouw, voorzover dit past binnen de vigerende bouwregels die voor de woning en bijgebouwen gelden;
2. de voorziening is kleinschalig en ondergeschikt aan de woonfunctie:
   1. het aantal kamers bedraagt maximaal 5;
   2. het aantal gasten per nacht bedraagt maximaal 10;
   3. de oppervlakte die voor kleinschalige overnachting mag worden gebruikt, bedraagt maximaal 40% (buiten de bebouwde kom is dit 50%) van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw van de woning, tot een maximum van 80 m2 (buiten de bebouwde kom is dit 150 m2). Indien de woning en/of een bijbehorend bijgebouw ook worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep en/of kleinschalige bedrijvigheid, gelden genoemd percentage en oppervlakte als maximum voor het aan huis verbonden beroep en/of kleinschalige bedrijvigheid en kleinschalige overnachting samen;
3. de voorziening mag geen belemmering vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende (bedrijfs)percelen;
4. ter plaatse is een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd;
5. permanente bewoning van de voorziening is niet toegestaan. Dit betekent dat de maximale verblijfsduur voor eenzelfde persoon of groep van personen 4 aaneengesloten maanden per keer bedraagt, en maximaal 122 nachten per jaar;
6. de voorziening wordt geëxploiteerd door de hoofdbewoner of eigenaar van de betreffende woning en/of het bijbehorend bijgebouw;
7. er wordt voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de gemeentelijke 'Nota Parkeernormen 2015', gerealiseerd, met dien verstande dat het bevoegd gezag hiervan kan afwijken indien strikte toepassing leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Indien de ‘Nota Parkeernormen 2015’ wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

3.6.3 Mantelzorg

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het

bepaalde in lid 3.4 onder d voor het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte mits:

1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
2. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwe wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m2;
3. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

3.6.4 Afwijkingsbevoegdheid voor kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van artikel 3.1.1 sub a voor

kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte, mits:

1. de onzelfstandige woonruimte gevestigd wordt binnen een bestaande woning;
2. het totaal aantal onzelfstandige woonruimtes en bewoners niet meer dan vier per woning is;
3. een onzelfstandige woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte van 12 m² heeft;
4. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad. Deze belangen worden aantoonbaar

e. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en motoren.

Artikel 4 Waarde – Archeologie 3

 

4.1 Bestemmingsomschrijving

 

De voor ‘Waarde – Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daarvoorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van dearcheologische waarden van de gronden.

 

4.2 Bouwregels

 

Binnen het gebied ‘Waarde - Archeologie 3' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht tenbehoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het eenbouwplan betreft:

1. met een oppervlakte van maximaal 250 m²,of;
2. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 0,3 m ten opzichte van maaiveld, of;
3. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,3 m ten opzichte van maaiveld, waarbij een dergelijk bouwplan uitsluitend kan worden gebouwd indien:
   1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld;
   2. gebouwen tot maximaal 2,5 m uit bestaande fundering worden opgericht.

 

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen ensituering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is geblekendat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of restenaanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in degrond (in situ) worden behouden.

 

4.4 Afwijken van de bouwregels

 

4.4.1 Omgevingsvergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijking van hetbepaalde in lid 4.2 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggendeandere bestemming(en), met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. Afwijking is alleen toegestaan indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.
2. Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenenvan de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om dezedoor de in lid a genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunninggeweigerd.
3. Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld onder a, winnenburgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de deskundige op het terrein van dearcheologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van eenomgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan dearcheologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

4.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of vanwerkzaamheden

 

4.5.1 Werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredigeaantasting van aanwezige archeologische waarden, is het verboden, behoudens het bepaalde in lid4.2, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geenbouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, enwerkzaamheden uit te (laten) voeren, over een oppervlakte van 250 m² of meer:

1. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen vangronden, dieper dan 0,3 m onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
2. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
3. het ophogen en egaliseren van gronden;
4. het verlagen van het waterpeil;
5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in debodem.
6. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
7. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoegerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
8. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdendeconstructies;
9. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindtdieper dan 0,3 m onder maaiveld.

4.5.2 Uitzonderingen

Het onder lid 4.5.1 gestelde verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde,en werkzaamheden:

1. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
2. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
3. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
4. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
5. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met eenverleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in lid 4.4.1.

4.5.3 Toelaatbaarheid

1. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 4.5.1 genoemdewerken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken enwerkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel demogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen wordenverkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis vande Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat dearcheologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar hetoordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld:
   1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
   2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
   3. de archeologische waarden hierdoor niet worden geschaad.
2. Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd onder aachterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat dearcheologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepegrondbewerkingen).
3. Voor zover de in lid 4.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe ofindirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring vanarcheologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan deomgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.
4. Alvorens burgemeester een wethouders beslissen over een omgevingsvergunning als bedoeldlid 4.5.1 wint zij schriftelijk advies in bij de deskundige op het terrein van de archeologischemonumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geenonevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of enzo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

4.6 Omgevingsvergunning voor het slopen

 

4.6.1 Verbod

Het is verboden binnen de ‘Waarde – Archeologie 3’ aangewezen gronden, zonder of in afwijking vaneen omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de aanwezige bouwwerken te slopen indien deoppervlakte groter is dan 250 m² en de diepte meer dan 0,3 m bedraagt;

 

4.6.2 Omgevingsvergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van hetbepaalde in lid 4.6.1, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. Aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologisch partij;
2. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
3. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop eenonevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

4.7 Wijzigingsbevoegdheid

1. Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat hetbestemmingsvlak van de 'Waarde - Archeologie 3':
   1. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
   2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
   3. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel;
   4. van bestemming wijzigt in 'Waarde – Archeologie 2, 4, 5 of 6', voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.
2. Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder a worden uitgevoerd, wordt archeologisch adviesingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

 

3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoeringis gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buitenbeschouwing.

 

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

 

6.1 Algemeen

 

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te doen of laten gebruiken op een wijze oftot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemmingen.

 

6.2 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk gevalgerekend het (laten) gebruiken voor:

1. seksinrichtingen;
2. de verkoop van softdrugs;
3. het gebruik van bijgebouwen of bedrijfsgebouwen als zelfstandige woning;
4. het gebruik van gebouwen voor kleinschalige overnachting, behalve kleinschalige overnachtingen die binnen een bestemming expliciet zijn toegestaan, dan wel de bestaande kleinschalige overnachtingen;
5. die binnen een bestemming expliciet zijn toegestaan;
6. kleinschalig kamperen; anders dan kleinschalig kamperen dat binnen een bestemming expliciet is toegestaan dan wel anders dan de bestaande kleinschalige kampeerplaatsen;
7. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
8. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

 

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - proefsleuven' is het bouwen van bouwwerken en hetuitvoeren van grondwerkzaamheden uitsluitend toegestaan nadat een archeologischproefsleuvenonderzoek heeft plaatsgevonden conform het door het bevoegd gezag goedgekeurdeprogramma van Eisen zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels en in dat proefsleuvenonderzoek de archeologische waarden van de aangeduide gronden naar het oordeel van het bevoegd gezag involdoende mate zijn vastgesteld. Onder het uitvoeren van grondwerkzaamheden worden de volgendewerkzaamheden verstaan:

1. het aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
2. het aanplanten van bomen, hakhout en andere houtopstanden hoger dan 1,50 m;
3. het vellen en rooien van bomen, hakhout en andere diepwortelende beplantingen en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben;
4. het aanbrengen, verwijderen of verleggen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
5. het verlagen of het verhogen van het waterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
6. het aanleggen, (ver)graven, verruimen, dempen of herprofileren van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
7. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe in ieder geval worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
8. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de bodem.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

 

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bebouwingsgrenzen tot maximaal 0,5 m worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² zal bedragen;
   2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen;
5. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geengebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,wordt vergroot:
   1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m;
   2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m;
6. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits:
   1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.
7. de onder a tot en met f genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de woonsituatie;
   3. de verkeersveiligheid;
   4. de sociale veiligheid;
   5. de milieusituatie;
   6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 9 Overige regels

 

9.1 Parkeernormen

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/ofvoor het veranderen van de functie van een bouwperceel, staat vast dat voldoendeparkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de 'Nota Parkeernormen 2022',wordt gerealiseerd.

 

9.2 Afwijken parkeernormen

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bepalingen van deze nota buiten toepassing latenof daarvan afwijken, voor zover toepassing – gelet op het belang waarvoor deze nota tot stand isgebracht – leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Een en ander dient in een collegebesluitvastgelegd te zijn.

 

9.3 Wijzigen parkeernormen

Als de onder 9.1 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekeninggehouden.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

 

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

 

10.2 Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

 

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Naastenbest en DijkstratenZuid, herziening naast Veldweg 4 en 6 Best.