Steegsche Velden - Noord, 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan is een geringe, maar noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan Steegsche Velden – Noord. Dit bestemmingsplan is op 7 maart 2022 vastgesteld door de gemeenteraad van Best.

De herziening voorziet in een mogelijkheid voor het realiseren van rijwoningen op plekken in het geldende bestemmingsplan die voorzien waren voor alleen tweekappers en vrijstaande woningen. De marktomstandigheden zijn de afgelopen jaren sterk veranderd, waardoor er minder vraag is naar tweekappers. De nieuwe optie met rijwoningen zal het aantal woningen slechts met enkele woningen doen toenemen. De beukmaten van rijwoningen zijn 3m - 4m smaller per kavel ten opzichte van tweekappers. In het geval dat er meer rijwoningen worden voorzien binnen de woonbestemming, moet er worden voorzien in meer parkeergelegenheid. Dit kan binnen de woonbestemming in de vorm van parkeerkoffers worden gerealiseerd.

Een andere wijziging in het bestemmingsplan is een verplaatsing van de weg tussen Brink en de Nieuwe Dijk. Deze verplaatsing is ca. 8 m tem opzichte van het geldende bestemmingsplan en betreft een verdere optimalisatie voor het verkavelingsplan.

1.2 Plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van het nieuwbouwplan Steegsche Velden - Noord aan de noordzijde van de kern Best en omvat die gronden die op basis van het aangepaste stedenbouwkundige plan gewijzigd moeten worden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het nieuwbouwplan Steegsche Velden - Noord. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 7 maart 2022.

1.4 Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee onderdelen:

• een verbeelding (NL.IMRO.0753.bpSteegscheVNherz1-VG01), waarop de bestemmingen in het plangebied zijn weergegeven. Deze bestemmingen (met eventuele specifieke aanduidingen) zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling.
• de planregels waarin het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden en bouwwerken juridisch zijn geregeld.

Deze twee onderdelen dienen in samenhang te worden bekeken en zijn juridisch bindend. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de verantwoording als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het plangebied Steegsche Velden - Noord vormt de tweede fase (fase B) van de woningbouwontwikkeling in het gebied Steegsche Velden. Voor dit gehele plangebied is reeds een masterplan opgesteld (Arcadis, 2009). De groen- en waterstructuur vormen samen met de ontsluitingsstructuur de drager van het masterplan.

Ambitie

Vanuit het landschap, de bestaande structuren en de gewenste sociale cohesie komen uitgangspunten naar voren die geleid hebben tot het thema "rijk wonen". Rijk wonen slaat op de extra toegevoegde kwaliteit van de woonomgeving, de voorzieningen, het karakter van het gebied en de kwaliteiten van het nabijgelegen buitengebied en Nationaal Landschap Het Groene Woud. Het doel is een groenstedelijke woonomgeving waarin bewoners elke dag kunnen kiezen voor de rust van het buitengebied of voor de dynamiek van de stedelijke voorzieningen vanuit een woongebied dat bijzonder is door zijn eigen kwaliteiten.

In de verdere stedenbouwkundige uitwerking van het plangebied wordt dan ook nadrukkelijk een verbinding gezocht met de kwaliteiten van het buitengebied, het nationaal landschap Het Groene Woud en de dorpen en gehuchten die typerend zijn voor deze regio.

Context

Tussen de reeds gerealiseerde wijk Steegsche Velden - Oost en het buitengebied in het noorden ligt het plangebied van fase B (Steegsche Velden - Noord), het is de missende schakel die een verbindende functie heeft tussen de wijk en het buitengebied. De Nieuwe dijk vormt een belangrijke overgang tussen de Steegsche Velden en het buitengebied. Om het landelijke en open karakter te behouden, wordt hier ruimte gemaakt voor vrijstaande woningen waarvan het bouwvlak parallel aan de dijk is georiënteerd. Aan de noordzijde van de Nieuwe Dijk komt een wandelgebied met nieuwe boomaanplant en een nieuwe laanbeplanting die verwijst naar het oude profiel van de dijk. Een andere verbinding die wordt gelegd, is die met de groenstrook tussen de wijk en het geluidscherm. De groene strook is een niet te onderschatten brede ruimte met veel kwaliteit die gebruikt kan worden als recreatieve zone. Binnen deze zone worden inmiddels plannen gemaakt voor het realiseren van een beleeftuin.

In het stedenbouwkundig schetsplan ligt de nadruk op het maken van verbindingen, niet enkel fysieke verbindingen tussen plekken middels voetpaden maar tevens tussen de mensen onderling zoals bijvoorbeeld de brink.

Stedenbouwkundig schetsplan (+31Architecten, 9 juli 2020)

Door +31Architecten is een stedenbouwkundig schetsplan ontwikkeld voor Steegsche Velden - Noord. Het plan sluit aan op fase 1 (fase A) van het plan Steegsche Velden en vormt een logische afronding van de wijk Steegsche Velden aan de noordoostzijde. Het betreft een schetsplan en de uiteindelijke inrichting kan hiervan afwijken.

Stedenbouwkundig schetsplan Steegsche Velden - Noord (plangebied rood omlijnd). Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend.

Stedenbouwkundig plan, revisie verkaveling (+31Architecten, 6 juli 2023)

De marktomstandigheden zijn de afgelopen jaren sterk veranderd, waardoor er minder vraag is naar tweekappers. De herziening voorziet in een mogelijkheid voor het realiseren van rijwoningen op plekken in het geldende bestemmingsplan die voorzien waren voor alleen tweekappers en vrijstaande woningen. De nieuwe optie met rijwoningen zal het aantal woningen slechts met enkele woningen doen toenemen. De beukmaten van rijwoningen zijn 3m - 4m smaller per kavel ten opzichte van tweekappers. In het geval dat er meer rijwoningen worden voorzien binnen de woonbestemming, moet er worden voorzien in meer parkeergelegenheid. Dit kan binnen de woonbestemming in de vorm van parkeerkoffers worden gerealiseerd.

Een andere wijziging in het bestemmingsplan is een verplaatsing van de weg tussen Brink en de Nieuwe Dijk. Deze verplaatsing is ca. 8 m tem opzichte van het geldende bestemmingsplan en betreft een verdere optimalisatie voor het verkavelingsplan.

Stedenbouwkundig plan, revisie verkaveling

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Aangezien de herziening uitsluitend betrekking heeft op een wijziging in het stedenbouwkundig plan wordt verwezen naar het beleidskader behorende bij het bestemmingsplan Steegsche Velden - Noord, zoals vastgesteld op 7 maart 2022.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Aangezien de herziening uitsluitend betrekking heeft op een wijziging in het stedenbouwkundig plan wordt verwezen naar de onderzoeken behorende bij het bestemmingsplan Steegsche Velden - Noord, zoals vastgesteld op 7 maart 2022.

Hoofdstuk 5 Juridisch plan

In de plangerels van deze herziening wordt verwezen naar de vigerende planregels van het bestemmingsplan 'Steegsche Velden - Noord', vastgesteld door de gemeenteraad van Best op 17 maart 2022 met planIDN NL.IMRO.0753.bpSteegscheVNoord--VG01 en tevens onherroepelijk.

Zienswijzen kunnen enkel worden ingediend tegen de in de voorliggende herziening opgenomen veranderingen ten opzichte van het bestemmingsplan Steegsche Velden - Noord.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij een bestemmingsplan de economische uitvoerbaarheid te worden aangetoond.

De realisatie van Steegsche Velden - Noord is aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dat betekent in principe dat er een exploitatieplan zou moeten worden vastgesteld of een anterieure overeenkomst zou moeten worden gesloten.

De gemeente Best is echter eigenaar van de gronden binnen het plangebied en daarmee is er sprake van kostenverhaal door middel van het uitgeven van de gronden. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

De gemeente Best heeft reeds een grondexploitatie voor het plangebied van het bestemmingsplan Steegsche Velden - Noord (in de exploitatie fase B genoemd) opgesteld. Er is daarbij sprake van een sluitende grondexploitatie waarin alle kosten en opbrengsten voor de uitvoering van het plan zijn opgenomen. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Aangezien er wezenlijk niets is veranderd aan de voorgenomen ontwikkeling en er geen overwegende bezwaren worden verwacht, legt de gemeente Best het bestemmingsplan Steegsche Velden - Noord, 1e herziening gelijk als ontwerp bestemmingsplan ter inzage ten behoeve van de vaststelling door de gemeenteraad.

Het bestemmingsplan heeft van 13 december 2023 tot en met 23 januari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen.