Broekstaat 11, Best

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan 'Broekstaat 11, Best' met identificatienummer NL.IMRO.0753.bpBroekstraat11-VG01 van de gemeente Best;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan- en uitbouw:

Een aan het hoofdgebouw gebouwd bijgebouw;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan huis verbonden beroep:

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kustzinnig, ontwerp-technisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend;

1.7 afhankelijke woonruimte (met betrekking tot mantelzorg:

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest;

1.8 archeologische / cultuurhistorische waarde:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in het gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar;

1.9 archeologisch deskundige:

professioneel archeoloog die voldoet aan de kwalificaties van de geldende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

1.10 archeologische verwachting:

aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten; de trefkans of verwachting kan uiteen lopen van geen tot laag tot zeer hoog;

1.11 beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte:

de totale vloeroppervlakte van de ruimten die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep, een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag-, wacht- en administratieruimten en dergelijke;

1.12 bestaande situatie:

• a. t.a.v. bebouwing; bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning;
• b. t.a.v. gebruik; het gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

1.13 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.14 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.15 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 bijgebouw:

gebouw dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.17 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.18 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.19 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.20 bouwperceelsgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.21 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.22 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.23 carport:

een overkapping voor de stalling van motorvoertuigen;

1.24 consumentenverzorging:

Het beroepsmatig uitoefenen van dienstverlenende bedrijvigheid gericht op de consumentverzorging doch niet zijnde een aan-huis-gebonden beroep, dan wel ambachtelijke bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de omvang van de activiteiten zodanig is dat, wanneer deze in een woning en daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft en de ruimtelijke uitwerking of uitstraling in overeenstemming is met die woonfunctie, zoals: fotograaf, autorijschool (geen theorie), bloemschikker, decorateur, fietsenmaker, goud- en zilversmid, hoedenmaker, hondentrimmer, schoonheidsspecialist/kapsalon, nagelstudio, prothesemaker en andere daarmee gelijk te stellen activiteiten;

1.25 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen ter plaatse aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Een supermarkt of webwinkel zonder toonbankfunctie wordt niet als detailhandel aangemerkt;

1.26 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.27 hoofdgebouw:

een gebouw, dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen of bestemming als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken;

1.28 huishouden:

een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;

1.29 kleinschalige bedrijvigheid:

het verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden. Hieronder mede begrepen consumentenverzorging;

1.30 kunstwerken:

een civieltechnische constructie of -installatie in de infrastructuur die één of meer functies vervult zoals onderdoorgangen, duikers, overkluizingen;

1.31 mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.32 overkapping:

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, met een open constructie met minimaal 2 open wanden en maximaal één eigen gesloten wand;

1.33 peil:

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst:

• a. de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• b. voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
• c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;

1.34 perceelsgrens:

een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling;

1.35 permanente bewoning:

gebruik van een verblijf als hoofdverblijf;

1.36 prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.37 recreatie:

vrijetijdsbesteding die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc.;

1.38 recreatief medegebruik:

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

1.39 seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.40 tuin:

de gronden van een bouwperceel behorende bij een woning;

1.41 voorgevel:

de gevel die is gekeerd naar de weg waarop het gebouw is georiënteerd;

1.42 voorgevelrooilijn:

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen / bouwperceelgrenzen;

1.43 vrijstaand bijgebouw:

een bijgebouw dat niet aan het hoofdgebouw verbonden is en ten dienste staat van het hoofdgebouw;

1.44 vrijstaande woning:

woning waarbij sprake is van een hoofdgebouw dat vrij van de zijdelingse perceelsgrenzen staat;

1.45 water en waterhuishoudkundige voorzieningen:

al het oppervlaktewater zoals sloten, vijvers, kanalen en beken alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, gemalen en inlaten;

1.46 waterberging:

gebieden die integraal onderdeel uitmaken van het watersysteem en die periodiek vanuit het oppervlaktewatersysteem kunnen overstromen;

1.47 woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal 4 personen, die geen gezamenlijk huishouden vormen maar wel gezamenlijk gebruikmaken van de voorzieningen als ware het één huishouden. In het laatste geval dient sprake te zijn van een gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m2 per persoon. Binnen een woning is sprake van één zelfstandige wooneenheid, dat wil zeggen één eenheid waarin een zelfstandig huishouden kan worden gevoerd doordat die eenheid beschikt over de daartoe strekkende voorzieningen (sanitair, kookgelegenheid en dergelijke) en een eigen huisnummer;

1.48 zijdelingse perceelsgrens:

de grens tussen twee percelen die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Artikel 2 Wijze van meten

2.1 Algemeen

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1.1 afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortste is;

2.1.2 bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.1.3 dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.1.4 goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.1.5 inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane-grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buiten zijde van daken en dakkapellen;

2.1.6 ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

2.1.7 oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.1.8 vloeroppervlakte

de oppervlakte van de vloer van de begane grond.

2.2 Ondergeschikte bouwonderdelen

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. groenvoorzieningen;
• b. paden;
• c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,5 m;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 m.

3.3 Specifieke gebruiksregels

De voor 'Groen' aangewezen gronden dienen ingericht te blijven ten behoeve van de landschappelijke inpassing conform het in bijlage 2 opgenomen inrichtingsplan.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. aan-huis-verbonden beroepen;
• c. tuinen, erven en terreinen;
• d. voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder wegen, paden en parkeervoorzieningen;
• e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - windhaag', is uitsluitend een windhaag toegestaan;
• g. groenvoorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. per bouwvlak is één woning toegestaan;
• b. woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd;
• d. de inhoud van een woning mag niet meer dan 1000 m3 exclusief onderkeldering bedragen, dan wel de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)', mag de goothoogte maximaal de waarde bedragen die is aangegeven;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)', mag de bouwhoogte maximaal de waarde bedragen die is aangegeven;
• g. onderkeldering is alleen toegestaan direct onder de contouren van de woning;
• h. de dakhelling mag niet minder bedragen dan 40° en niet meer dan 60°.

4.2.2 Bijgebouwen

Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels:

• a. bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht;
• b. de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning mag maximaal 120 m2 bedragen;
• c. de maximum goothoogte bedraagt 3 m;
• d. de maximum bouwhoogte bedraagt 5,5 m;
• e. een bijgebouw dient op een minimale afstand van 2 m achter de voorgevelrooilijn te worden opgericht;
• f. de afstand van vrijstaande bijgebouwen tot de woning mag niet meer bedragen dan 15 m, dan wel de bestaande afstand indien deze meer bedraagt;
• g. de dakhelling mag niet minder bedragen dan 40° en niet meer dan 55°.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevellijn van de woning ten hoogste 1 m mag bedragen;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m;
• c. voor onoverdekte zwembaden geldt dat de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 100 m2;
• d. een carport en overkapping dient op een minimale afstand van minimaal 2 m achter de voorgevelrooilijn te worden opgericht en waarvan de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 m2.

4.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

• a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving, waaronder geconcentreerd bouwen;
• c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
• d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
• e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

4.4 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

• a. aan huis verbonden beroepen voldoen aan de volgende kenmerken:
  • 1. de vloeroppervlakte voor aan huis verbonden beroepen in de woning en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 80 m2;
  • 2. uitsluitend beroepsactiviteiten zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of gelijk te stellen zijn aan de lijst aan huis verbonden beroepen, zoals opgenomen in bijlage 1;
  • 3. detailhandel is niet toegestaan.
• b. kleinschalige bedrijvigheid is niet toegestaan.
• c. het is niet toegestaan (vrijstaande) bijgebouwen te gebruiken als zelfstandige woning en als afhankelijke ruimte.
• d. onder strijdig gebruik met de bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van een (bedrijfs)woning en/of bijbehorend bijgebouw voor kleinschalige overnachting.
• e. Landschappelijke inpassing:
  gebruik van nieuw te bouwen woningen overeenkomstig de bestemmingsomschrijving is toegestaan, mits wordt voldaan aan de voorwaarde dat zo spoedig mogelijk, doch in elk geval in het eerste plantseizoen – november tot en met februari – na de bouw van de eerste woning, de landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteitswinst, waaronder tevens de windhaag, overeenkomstig het in bijlage 2 van deze regels opgenomen landschappelijk inpassingsplan, volledig wordt gerealiseerd en daarna wordt onderhouden en wordt behouden.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

4.5.1 Mantelzorg

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 4.4 onder c voor het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m2;
• c. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• d. het gebruik weer in overeenstemming wordt gebracht met de bestemming, indien er geen sprake meer is van een mantelzorgsituatie.

4.5.2 Kleinschalige bedrijvigheid

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van het bepaalde in artikel 4.4 onder b voor het gebruik van gronden en bouwwerken voor kleinschalige bedrijvigheid, mits;

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. parkeren op eigen terrein plaatsvindt, met dien verstande dat wanneer dit niet mogelijk is, aangetoond dient te worden dat geen sprake is van een onevenredige toename van de parkeerdruk op de omgeving;
• c. er geen detailhandel plaatsvindt;
• d. er geen milieuvergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten plaatsvinden;
• e. er geen onevenredige aantasting van het woonklimaat plaatsvindt;
• f. het uitsluitend een bedrijfsactiviteit betreft welke voorkomt in, of gelijk te stellen is aan de lijst kleinschalige bedrijvigheid zoals opgenomen in bijlage 1;
• g. er geen buitenopslag plaatsvindt;
• h. de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning, tot een maximum van 80 m2;
• i. er geen reclame-uitingen worden geplaatst, behalve hetgeen op grond van de Algemeen Plaatselijke Verordening is toegestaan;
• j. de activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner (ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie) van het pand.

4.5.3 Kleinschalige overnachting

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van het bepaalde in artikel 4.4 onder d teneinde een voorziening voor kleinschalige overnachting toe te staan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. de voorziening mag worden gevestigd in de woning en/of een bijbehorend bijgebouw, voor zover dit past binnen de vigerende regels die voor de woning en bijgebouwen gelden;
• b. de voorziening is kleinschalig en ondergeschikt aan de woonfunctie;
  • 1. het aantal kamers bedraagt maximaal 5;
  • 2. het aantal gasten per nacht bedraagt maximaal 10;
  • 3. de oppervlakte die voor kleinschalige overnachting mag worden gebruikt, bedraagt maximaal 50% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw van de woning, tot een maximum van 150 m2. Indien de woning en/of een bijbehorend bijgebouw ook worden voor een aan huis verbonden beroep en/of kleinschalige bedrijvigheid, gelden genoemd percentage en oppervlakte als maximum voor het aan huis verbonden beroep en of kleinschalige bedrijvigheid en kleinschalige overnachting samen;
• c. de voorziening mag een belemmering vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende (bedrijfs)percelen;
• d. ter plaatse is een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd;
• e. permanente bewoning van de voorziening is niet toegestaan. Dit betekent dat de maximale verblijfsduur voor eenzelfde persoon of groep van personen 4 aaneengesloten maanden per keer bedraagt, en maximaal 122 nachten per jaar;
• f. de voorziening wordt geëxploiteerd door de hoofdbewoner of eigenaar van de betreffende woningen/of het bijbehorend bijgebouw;
• g. er wordt voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de geldende gemeentelijke nota betreffende parkeernormen, gerealiseerd, met dien verstande dat het bevoegd gezag hiervan kan afwijken indien strikte toepassing leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 5 Leiding - Riool

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de ander daar geldende bestemming(en), mede bestemd voor:

• a. een ondergrondse rioolpersleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - riool';
• b. het beheer en onderhoud van de leiding;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

5.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m;
• b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

5.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 voor het bouwen ten behoeve van de overige bestemmingen van deze gronden, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de leiding dient te zijn gewaarborgd;
• b. het bevoegd gezag dient schriftelijk advies in te winnen bij de betreffende leidingbeheerder.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.4.1 Werken en werkzaamheden

Het is verboden op de gronden met de bestemming 'Leiding - Riool' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

• a. het aanleggen van wegen of paden en/of andere oppervlakteverhardingen;
• b. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
• c. diepploegen;
• d. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indrijven van voorwerpen in de bodem;
• e. het aanbrengen van diepwortelende beplanting en/of bomen;
• f. het ophogen, verlagen, afgraven of egaliseren van de bodem, of anderszins wijzigen in maaiveld- of weghoogte;
• g. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

5.4.2 Uitzonderingen

Het in artikel 5.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

• a. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

5.4.3 Toelaatbaarheid

• a. de werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 5.4.1, zijn slechts toelaatbaar, indien het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad.
• b. alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in van de leidingbeheerder.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 4

6.1 Bestemmingsomschrijving

• a. de voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden;
• b. indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel.

6.2 Bouwregels

Binnen het gebied met 'Waarde - Archeologie 4' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

• a. met een oppervlakte van maximaal 500 m2, of;
• b. met een oppervlakte groter dan 500 m2 en een verstoringsdiepte van minder dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld, of;
• c. met een oppervlakte groter dan 500 m2 en een verstoringsdiepte van minder dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch', of;
• d. dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, dan wel niet meer dan 2,5 m uit de bestaande fundering wordt gebouwd.

6.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag is bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

6.4 Afwijken van de bouwregels

6.4.1 Omgevingsvergunning

het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemmingen, met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. afwijking is alleen toegestaan indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende eisen worden verbonden:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al dan niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificatie;
• b. indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in artikel 6.4.1 onder a genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd;
• c. alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld onder a, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

6.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.5.1 Verbod

het is verboden op de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren of uit te laten voeren:

• a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,3 m onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
• b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en het rooien van diepwortelende beplantingen, waarbij de stobben worden verwijderd;
• c. het ophogen en egaliseren van gronden;
• d. het verlagen van het waterpeil;
• e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
• f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
• g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
• h. het afplaggen van heide- of natuurgebieden;
• i. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 50 cm bedragen;
• j. indien de oppervlakte van het werk of de werkzaamheden groter is dan 500 m2.

6.5.2 Uitzonderingen

Het in artikel 6.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

• a. het normale onderhoud en/of beheer betreffen overeenkomstig de overige bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
• b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
• c. worden uitgevoerd in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
• d. binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk worden uitgevoerd;
• e. voor zover het in artikel 6.5.1 genoemde werken en werkzaamheden betreft, worden uitgevoerd ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch' en een verstoringsdiepte hebben van minder dan 0,5 m onder maaiveld;
• f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende afwijking op grond van het bepaalde in artikel 6.4.1.

6.5.3 Toelaatbaarheid

De omgevingsvergunning wordt verleend indien is gebleken dat:

• a. de in artikel 6.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van de archeologische waarden, en;
• b. vooraf door de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overlegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld, waarbij:
  • 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld, of;
  • 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn, of;
  • 3. de archeologische waarden hierdoor niet onevenredig worden geschaad.
• c. voor zover de in artikel 6.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kunnen aan de omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouwplan) monumenten in de bodem worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die tot de bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

6.5.4 Advies

Alvorens het bevoegd gezag beslist over de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.5.1 winnen zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een afwijking geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

6.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

6.6.1 Verbod

Het is verboden binnen de met 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het slopen de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 500 m2 en de diepte meer dan 0,3 m onder maaiveld bedraagt, met dien verstande dat deze toegestane verstoringsdiepte ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch' maximaal 0,5 m bedraagt.

6.6.2 Nadere eisen

Aan de omgevingsvergunning voor slopen kan in ieder geval de voorwaarde worden verbonden dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologische partij.

6.6.3 Omgevingsvergunning

het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.6.1 verlenen met dien verstande dat de omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien sloop onevenredige aantasting van de archeologische waarden tot gevolg heeft.

6.7 Wijzigingsbevoegdheid

• a. Het bevoegd gezag kan de verbeelding van het bestemmingsplan zodanig wijzigen dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 4':
  • 1. naar ligging wordt verschoven dan wel;
  • 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
  • 3. van bestemming wijzigt in een andere bestemming 'Waarde - Archeologie', waarvoor in de regels in verband met de archeologische verwachtingswaarde andere maten voor een bouwverbod en een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden worden opgenomen;
  • 4. wordt verwijderd.
• b. Alvorens de wijzigingen worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de archeologisch deskundige.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
• c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bebouwingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• d. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
  • 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m2 zal bedragen;
  • 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen;
• e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
  • 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m;
  • 2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m;
• f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits:
  • 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
  • 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
• g. de onder a tot en met f genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de milieusituatie;
  • 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 9 Overige regels

9.1 Parkeernormen

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de geldende beleidsregels betreffende parkeernormen wordt gerealiseerd.

9.2 Afwijken parkeernormen

Het bevoegd gezag kan één of meer bepalingen van deze nota buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing – gelet op het belang waarvoor deze nota tot stand is gebracht – leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Een en ander dient in een collegebesluit vastgelegd te zijn.

9.3 Wijzigen parkeernormen

Als de in artikel 9.1 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
• b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%;
• c. sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
• b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
• c. indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
• d. sub a is niet van toepas sing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Broekstraat 11, Best.