Sonseweg 20, Best

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sonseweg 20, Best" van de gemeente Best.

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Sonseweg 20 – percelen L253, L255 en L923 – is thans een woonhuis met logies accommodaties, enkele agrarische bijgebouwen, een paardenstal en opslag gevestigd. De initiatiefnemers zijn voornemens om het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De overgebleven agrarische bijgebouwen zijn in samenhang gesaneerd. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige logies-kamers te legaliseren en uit te breiden met 20 ruimten.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Buitengebied Best 2006'' en het voorontwerpbestemmingsplan ''Buitengebied Best 2019''. De gemeente Best heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het realiseren van een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Best, sectie L, nummers 253, 255 en 923. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 22.444 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ''Buitengebied Best 2006''; vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 23 september 2008. Daarnaast geldt het bestemmingsplan ''Parkeernormen en archeologie'' dat op 6 februari 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld.

1.3.1 Bestemmingsplan ''Buitengebied Best 2006''

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' en 'Woondoeleinden'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor:

Agrarisch gebied met landschappelijke waarden	-	agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;
	-	behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke waarden;
	-	water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
	-	extensief recreatief medegebruik.
Woondoeleinden	-	wonen tot een maximum oppervlakte van 1.500 m² per ruimtelijke eenheid, waarbij binnen deze ruimtelijke eenheid niet meer dan één woning met daarbij behorende bijgebouwen is toegestaan;
	-	aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven;
	-	groenvoorzieningen;
	-	voorzieningen voor verkeer en verblijf waaronder wegen en paden;

Binnen de bestemming 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' zijn de lettertekenaanduidingen 'stal 1 toegestaan' en 'stal 2 toegestaan' aanwezig. Ter plaatse van de aanduiding 'stal 1 toegestaan' zijn twee gebouwen toegestaan, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. De gezamenlijke oppervlakte mag niet meer bedragen dan 300 m².
• 2. De goothoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m.
• 3. De (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

Ter plaatse van de aanduiding 'stal 2 toegestaan' is een gebouw toegestaan, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 88 m².
• 2. De goothoogte niet meer mag bedragen dan 3,0 m.
• 3. De (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

1.3.2 Bestemmingsplan ''Parkeernormen en archeologie''

Op 6 februari 2017 heeft de gemeente Best het bestemmingsplan ''Parkeernormen en archeologie'' vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeer- en archeologiebeleid is vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.3. Toepassing van het Archeologiebeleid op onderhavig plan is opgenomen in hoofdstuk 5.

1.3.3 Conclusie

Voorliggende initiatief betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige logies-kamers te legaliseren en uit te breiden met 20 ruimten. Dit initiatief is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat deze recreatieve voorzieningen niet zijn toegestaan binnen de bestemmingen 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' en 'Woondoeleinden'. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.

2.1 Geschiedenis

Het plangebied is gelegen op een overgang ten westen van de Peelrand en ten oosten van de Kempen. Dit natuurgebied is gelegen op de Midden-Brabantse dekzandruggen. Voorheen was dit een heide- en stuifzandgebied, terwijl het in de huidige situatie bestaat uit een bosgebied voornamelijk bestaand uit grove den. Enkele heiderestanten in het uiterste zuidwesten en een groot vennencomplex (circa 15 hectare), het Langven geheten, verwijst nog naar dit verleden.

Best hoorde aanvankelijk tot de gemeente Oirschot en bestond uit de buurtschappen Naastenbest en Verrenbest. Daarnaast waren er de buurtschappen Aarle en De Vleut, die tot heden een landelijk karakter hebben behouden. De Sonseweg wordt reeds benoemd op een kaart uit 1815 en loopt langs de Kivits Bleek en Lange vennen. Deze verbindingsroute tussen Son en Best is nog steeds een druk gebruikte ontsluitings/verbindingsroute. Er loopt een fietspad, de Achterste Kampweg, langs het plangebied het natuurgebied in richting Best.

In het oostelijke deel van de regio Best, in de directe nabijheid van het plangebied, was vroeger de klompenindustrie gevestigd. Dit is nog zichtbaar aan de vele populieren in het landschap. Naar het noorden toe gaat dit cultuurgebied over in de natuurgebieden van 'Het Groene Woud', bestaande uit min of meer vochtige loofbossen, afgewisseld met stukjes cultuurland, op leemhoudende bodem. Het plangebied is tussen twee natuurgebieden gelegen en met name aan het begin van het natuurgebied de 'Nieuwe Heide'. Het is hierdoor dat het plangebied een bijzondere positie inneemt.

2.2 Wijdere omgeving

Het plangebied is gesitueerd direct nabij het natuurgebied de 'Nieuwe Heide' gelegen aan de Sonseweg, ten zuidoosten van de kern Best. Het plangebied en zijn landschappelijke context was in de 19e eeuw reeds ontgonnen en in gebruik; de percelen noordelijk van de 'Nieuwe Heide' en de 'Molen Heide' waren veelal als akkerland en grasland in gebruik. Momenteel ligt het natuurgebied ingeklemd tussen twee snelwegen namelijk de A50 ten noorden van Eindhoven en aan de oostelijke zijde tegen Son en Breugel en direct aan de A2 aan de westelijke zijde die het gebied scheidt van de kern van Best.

Langs de Sonseweg zijn aan beide zijden vooral in noordelijke richting burgerwoningen en diverse bedrijven gelegen, zoals een café, agrarische bedrijven en een caravanstalling. Ten oosten van het plangebied liggen enkele culturele functies, zoals het Joe Mann monument, Museum Bevrijdende Vleugels en het Museum Spelebos. Ten zuidoosten van het plangebied is enkel bos aanwezig.

2.3 Directe omgeving en plangebied

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.3.1 Bebouwing en functies

Het plangebied ligt naast het eerder benoemde fietspad en direct tegen het natuurgebied de 'Nieuwe Heide' aan. Naast het fietspad zijn hier ook een speelweide, twee logies gebouwen met negen kamers, een kleine eetgelegenheid en een bedrijfswoning (70 centimeter boven peil) aanwezig. De overige gronden hebben een agrarisch gebruik. Op deze agrarische gronden is tevens de voormalige paardenstal aan de Schietbaanlaan 1 aanwezig. Onderstaande afbeelding laat een overzicht van de bestaande bebouwing inclusief oppervlakte zien.

BESTAANDE BEBOUWING (INCLUSIEF OPPERVLAKTEN)

De huidige ondernemer exploiteert ter plaatse thans een recreatiebedrijf met logies-kamers. Het recreatieve bedrijf is door een toenemende vraag aan groei en ontwikkeling onderhevig. De doorontwikkeling van recreatiebedrijf de Nieuwe Heide is in recreatief opzicht een goede aanvulling op de voorzieningen binnen Best. De behoefte aan een recreatieve poort voor dit natuurgebied en de directe omgeving kan door de 'Nieuwe Heide' ingevuld worden.

2.3.2 Ontsluiting

Onderhavig plangebied wordt in de huidige situatie, ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning, ontsloten op de Sonseweg. Daarnaast wordt het plangebied, ter plaatse van de bestaande paardenstal (Schietbaanlaan 1), ontsloten op de Schietbaanlaan.

2.3.3 Groen en water

Langs de Sonseweg en het fietspad bevindt zich opgaande begroeiing, voornamelijk in de vorm van populieren, eiken, berken en diverse struiken. Verder bevinden zich verspreid door het plangebied en geconcentreerd rondom de huidige bebouwing erfafscheidingen in de vorm van hagen en beplanting. Het agrarische gebied is relatief open en vlak gelegen. Er bevinden zich geen grote watergangen of oppervlaktewater in het gebied.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Op onderstaande afbeelding is de nieuwe (indicatieve) inrichting van het perceel weergegeven, tevens bijgevoegd in bijlage 1.

(INDICATIEVE) INRICHTINGSSCHETS

3.1 Bebouwing en functies

3.1.1 Algemeen

Onderhavig plangebied wordt herontwikkeld naar een locatie voor een groen recreatiebedrijf/recreatieve poort. De recreatieve activiteiten zijn gericht op verblijfsrecreatie (kamperen en verblijfsaccommodaties), dagrecreatie en minimale horeca. Het plan wordt landschappelijk ingepast in de omgeving. De ontwikkeling van de Nieuwe Heide als recreatief bedrijf zal in fases verlopen, maar met een vooropgezet plan qua functies en schaalgrootte. Op deze wijze kunnen functies en inrichting zo flexibel mogelijk qua aansluiting op het recreatief beleid van Best afgestemd worden. Verder wordt het plangebied ingericht om een passende entree te vormen naar het achterliggende natuurgebied 'De Nieuwe Heide'.

Onderhavig plan ziet op de ontwikkeling van verschillende elementen, te weten:

• uitbreiding logies-functie met 20 kamers (inclusief aanleg veranda met zonnepanelen);
• ontwikkeling minicamping met bijbehorende voorzieningen; sanitair gebouw, wasruimte en natuurspeeltuin (maximaal 20 campingplaatsen);
• ontwikkeling van een weidelandschap met aaibare dieren (inclusief de renovatie van de thans bestaande stal);
• de ontwikkeling van een informatiecentrum die aansluit bij omgeving (inclusief kleinschalige horecafunctie);
• ontwikkeling parkeerlocatie en fietsenstalling;
• landschappelijke inpassing architectuur en landschapsontwerp.

Middels bovenstaande elementen worden de bestaande activiteiten en de recreatieve poortfunctie verder uitgebouwd en geoptimaliseerd om de dagrecreant en korte termijn bezoeker tegemoet te komen. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze doorontwikkeling is een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Middels onderhavig planvoornemen vindt deze kwaliteitsverbetering plaats.

De initiatiefnemer is voornemens om zo weinig mogelijk verlichting toe te passen. Op plaatsen waar verlichting gewenst is, zal gebruik gemaakt worden van vleermuisvriendelijke verlichting (Batlamp). De Batlamp is voorzien van amberkleurig licht (ledlicht) die blindheid bij vleermuizen, en andere nachtdieren, voorkomt.

Hieronder zal per element een omschrijving worden gegeven van wat de ontwikkeling inhoudt.

3.1.2 Uitbreiding logies-ruimten

In de bestaande situatie herbergt het recreatiebedrijf 'De Nieuwe Heide' negen ruimten, ten behoeve van 18 personen, voor logies, hiervan is een gedeelte illegaal qua gebruik. In de huidige situatie overstijgt de vraag naar deze ruimten het aanbod. In de nieuwe opzet worden de bestaande negen ruimten dan ook met 20 kamers uitgebreid. Tevens zal aan het oostelijke logies-gebouw een veranda worden gerealiseerd (noordkant). Dit zorgt ervoor dat de toegangsdeuren overdekt worden. Op deze veranda zullen zonnepanelen worden aangebracht.

3.1.3 Minicamping met bijbehorende voorzieningen

Direct achter de logies-accommodaties wordt een minicamping gerealiseerd. De camping bestaat uit twintig standplaatsen en is vooral gericht op tijdelijk gebruik voor trekkende fietsers, backpackers en tentkampeerders. Standplaatsen worden in een landelijke setting gepositioneerd, waarbij gestreefd wordt naar een compacte ruimtelijke invulling.

Uitgangspunt voor de ruimtelijke structuur van dit deel van het plangebied is een geborgen ruimtelijke structuur met een open veld, en beschutte plaatsen die verbonden zijn door zichtlijnen en doorzichten naar het landschap. De vegetatie wordt derhalve aangepast aan de landelijke context.

Voorzieningen ten behoeve van de camping zijn: een zwembad, sauna, een sanitairgebouw, wasruimte en fietsenstalling. Deze worden alle in een landelijke architectuur uitgewerkt, zoals in een hooiberg, bakhuis of karschob. Deze bijbehorende voorzieningen worden als een ensemble gepositioneerd ten opzichte van de reeds bestaande bebouwing, zodat er een boerenerf situatie ontstaat.

Daarnaast wordt in het zicht van de camping een natuurspeeltuin aangelegd voor bezoekers met kinderen. In de natuurspeeltuin vinden kinderen takken, zand, hutten, (bloeiende) planten en vooral speeltoestellen die gemaakt zijn van natuurlijke materialen, klimpalen, waterpompen en gespannen touwen van boom tot boom.

3.1.4 Dierenweide

Ten behoeve van de ontwikkeling van 'De Nieuwe Heide' wordt aan de zuidzijde van het plangebied landschap ingericht voor een dierenweide met aaibare dieren. Hiervoor worden schuilplekken en paden aangelegd. Deze weide is thans aan de zuidzijde omzoomt met bomen en bos. Daarnaast zal een van de bestaande schuren (fundering van de thans aanwezige paardenboxen is nog aanwezig) gerenoveerd worden voor de huisvesting van diverse dieren wat tevens ook een schuilplek wordt bij slecht weer (feitelijk gebruik wijzigt hierin niet). Dit leidt ook tot het feit dat er geen extra verkeer gaat plaatsvinden op de onverharde toegangsweg. Daarnaast zal deze bestaande schuur via eigen terrein bereikbaar zijn. De weide wordt de verbindingszone tussen het boerenerf en het achterliggend natuurgebied.

De dierenweide wordt zo natuurlijk mogelijk ingericht. Het contact met dier en natuur is daarbij het uitgangspunt. De weide gaat langzaam over in een bosgebied met toegangspoort, waardoor er een zachte overgang tussen weide en bosgebied ontstaat.

De ruimtelijke structuur van het plangebied is een overgangsgebied van stedelijk/agrarisch naar natuur. Het idee daarbij is dat het op een zo natuurlijk mogelijke wijze wordt aangelegd, waardoor er een authentiek beeld ontstaat van dekzandgronden, zandplekken en eventueel heide die overgaat in struweel/ grassen en bossen. Houten loopbruggen en integratie van wandelpaden, dierenverblijven en natuur wordt ruimtelijk zo gepland dat de verdichting richting natuurgebied toeneemt bij het naderen van het bosgebied.

3.1.5 Informatiecentrum inclusief kleinschalige horeca

Ten zuiden van de thans bestaande logiesverblijven wordt een informatiecentrum, inclusief kleinschalige horeca, gerealiseerd. Dit gebouw dient hierin als startpunt voor rondleidingen en excursies door het gebied en/of educatieve functies voor groepen die de omgeving willen bestuderen. De horecavoorziening kent een kleinschalige opzet, deels voor privaat gebruik, maar ook toegankelijk voor de bezoekers van het natuurgebied tussen 10.00 en 22.00 uur. Deze kleinschaligheid uit zich in toiletgroepen en een horecapunt met beperkte mogelijkheden (drank/ijs/snack).

Het informatiecentrum zal worden gekenmerd door een karakteristieke boerenschuurarchitectuur. De eigentijdse invulling en uitstraling, zadeldak, materiaalgebruik en maatvoering worden in dit belevingsbeeld aangepast en doen recht aan de landelijke architectuur

3.1.6 Parkeerlocatie en fietsenstalling

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen zijn ten minste 53 parkeerplaatsen ten behoeve van het autoverkeer noodzakelijk (zie paragraaf 3.2.3). Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten zuiden van de nieuw aan te leggen ontsluiting aan de Sonseweg. Naast parkeerplaatsen ten behoeve van het autoverkeer wordt hier ook ruimte geboden voor een fietsenstalling met 32 plaatsen. Zowel de ontsluitingsweg als de parkeerplaatsen worden gerealiseerd middels halfverharding.

3.1.7 Landschappelijke inpassing

In het plan ligt een sterke nadruk op de ontwikkeling van een minicamping met recreatievoorzieningen voor dagjesmensen, wandelaars en fietsers. Het aspect 'Groen' en integratie met het natuurgebied spelen hierbij als natuurpoort een grote rol. Inpassing van het terrein wordt met gebiedseigen beplanting gerealiseerd. Het gebied kenmerkt zich als dekzandrug waarop heide gegroeid heeft, vennen gelegen hebben, ontgonnen is en aangeplant is met naaldhout. Deze kenmerken worden kleinschalig teruggebracht in de transformatie van het plangebied. Opgaande vegetatie, heide, weideplekken met bos vormen een zachte overgang tussen agrarisch- en natuurgebied.

Daarnaast worden maatregelen genomen voor de biotoopverbetering van diverse soorten vogels. Daarvoor worden onder andere extra nestgelegenheid aangeboden voor huismus en spreeuw. In samenwerking met de lokale uilenwerkgroep wordt een steenuilennestkast geplaatst en worden landschapselementen toegevoegd ter verbetering van het leefgebied voor de steenuil. Voor vleermuizen zullen een aantal vleermuiskasten worden geplaatst.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Ontsluiting

De Sonseweg wordt gerangschikt onder de categorie gebiedsontsluitingswegen, die Best met Son verbindt en waaraan plangebied 'De Nieuwe Heide' is gelegen. Het wegenpatroon is kenmerkend voor een jonge heideontginning (rechte wegen met een laanstructuur). De Schietbaanlaan is een typische erftoegangsweg/landbouwweg die aangelegd is om bos en landbouwpercelen te ontsluiten. De weg is tussen de aansluiting aan de Sonseweg en de ingang van het plangebied onverhard.

De huidige ontsluiting aan de Sonseweg is problematisch vanwege de Achterste Kampweg die als fietspad functioneert en verboden is voor autoverkeer. Om de huidige ontsluiting te ontlasten is derhalve een extra inritvergunning verleend (5 november 2020) aan de noordoostelijke kant van het plangebied aan de Sonseweg.

NIEUWE INRIT

3.2.2 Verkeersgeneratie

Het voornemen om het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Best wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Best tot het buitengebied behoort.

Analyse

In de nieuwe situatie zijn binnen het plangebied de volgende elementen aanwezig:

• één bedrijfswoning (koop, vrijstaand);
• 29 logies-ruimten (1* hotel);
• 20 campingplaatsen;
• één dierenweide (dierenpark), en;
• één informatiecentrum inclusief kleinschalige horeca (norm rest bebouwde kom).

In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal/Grootte	Totaal
Bedrijfswoning	8,2 per woning	1 woning	8,2
Logies	12,4 per 10 kamers	29 kamers	36,0
Campingplaatsen	0,4 per camping plaats	20 plaatsen	5,0
Dierenweide	535,8 per 300.000 bezoekers	5.000 bezoekers	9,0
Informatiecentrum	15,0 per 100 m² bvo	200 m² bvo	30,0
Totaal			88,2

Conclusie

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat het uitbreiden tot een volwaardig recreatiebedrijf gemiddeld zorgt voor 88 verkeersbewegingen per etmaal. Aangenomen wordt dat dit aantal verkeersbewegingen via de Sonseweg en omliggende wegen kan plaatsvinden.

3.2.3 Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. Op dit moment liggen direct aan het plangebied naast het fietspad enkele parkeerplekken en er kan beperkt geparkeerd worden op het achtererf. In de nieuwe situatie is het noodzakelijk het parkeervraagstuk goed te regelen

De gemeente Best heeft hiertoe de ''Nota Parkeernormen 2015'' vastgesteld. Hier dient gerekend te worden met de normen opgenomen in de CROW (publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'). De gemeente Best wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Best tot het buitengebied behoort.

Analyse

In de nieuwe situatie zijn binnen het plangebied de volgende elementen aanwezig:

• één bedrijfswoning (koop, vrijstaand);
• 29 Logies-ruimten (1* hotel);
• 20 campingplaatsen;
• één dierenweide (dierenpark), en;
• één informatiecentrum inclusief kleinschalige horeca (norm rest bebouwde kom).

In de onderstaande tabel is de berekening van het parkeervraagstuk uiteengezet.

Onderdeel	Parkeren	Aantal/Grootte	Totaal
Bedrijfswoning	2,0 per woning	1 woning	2,0
Logies	5,0 per 10 kamers	29 kamers	14,5
Campingplaatsen	1,1 per standplaats	20 plaatsen	22,0
Dierenweide	4,0 per ha netto terrein	1 hectare	4,0
Informatiecentrum	5,0 per 100 m² bvo	200 m² bvo	10,0
Totaal			52,5

Op basis van deze informatie kan gesteld worden dat de het initiatief moet voorzien in 53 parkeerplaatsen. Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van 65 parkeerplaatsen, zie inrichtingsschets. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Dit sluit aan bij de gemeentelijke uitgangspunten voor de gewenste parkeernorm in het gebied.

3.3 Groen en water

Binnen het initiatief zullen de reeds bestaande groenelementen behouden blijven. Daarnaast wordt middels de landschappelijke inpassing, reeds toegelicht in paragraaf 3.1.7, nieuwe groenelementen toegevoegd aan de ruimte. Ter hoogte van de dierenweide is tevens voorzien in de aanleg van oppervlaktewater.

3.4 Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

3.4.1 Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de oriëntatie van de logies-ruimten zijn geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• de ontwikkelingen worden volgens het 0-op-de-meter- / BENG-principe gebouwd;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's.

3.4.2 Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavig initiatief betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige Bed & Breakfast-kamers te legaliseren en deze uit te breiden met 20 ruimten. Dit wordt op basis van jurisprudentie verstaan onder een stedelijke ontwikkeling (accommodaties voor recreatie). Hetgeen betekent dat er getoetst moet worden aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Behoefte

Onderhavig planvoornemen voorziet in de uitbreiding tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. Middels dit plan wordt ingezet op de duurzaamheid van zowel de locatie (nieuwbouw voldoet aan alle hedendaagse eisen) als van de bedrijfsvoering (ingezet op een kleinschalige recreatievoorziening). Onderhavig planvoornemen voorziet niet tot onaanvaardbare situaties uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, omdat voldaan wordt aan de milieuplanologische aspecten (zie hoofdstuk 5). Daarnaast overstijgt de vraag het aanbod. Verder is onderhavige locatie uniek in haar soort, omdat in de omgeving geen vergelijkbare accommodatie aanwezig is. Hieruit wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan onderhavige ontwikkeling.

Buiten bestaand stedelijk gebied

Zoals eerder is aangehaald dient - indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - gemotiveerd te worden waarom deze ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden.

Onderhavig initiatief leidt niet tot de nieuwvestiging van een bedrijf. Enkel wordt voorzien in de uitbreiding tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' opgenomen in de Interim Omgevingsverordening. Daarnaast is verhuizing naar een nieuwe locatie in redelijkheid geen optie voor de onderneming, noch ruimtelijk, noch financieel.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

• 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
• 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
• 3. werken aan een slimme netwerkstad;
• 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige Bed & Breakfast-kamers te legaliseren en deze uit te breiden met 20 ruimten. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.	De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. In de huidige situatie zijn op gebouw 3 (zie paragraaf 2.3.1) reeds zonnepanelen aanwezig. De nieuwe bebouwing binnen het plangebied zal minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.
ad 2.	Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de bebouwing en de inrichting kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.	Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Dit initiatief resulteert niet in uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Dit aspect is hierdoor niet van toepassing.
ad 4.	Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door het mogelijk maken van een uitbreiding van het bestaande recreatiebedrijf wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee het vestigingsklimaat.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies

Onderhavig plan betreft de planologische (nieuwvestiging) van een recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie in het 'Landelijk gebied'. Conform artikel 3.73 IOV kan een bestemmingsplan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie in 'Landelijk gebied'. Daarnaast voorziet artikel 3.75 IOV in aanvullende regels voor vrije-tijds voorzieningen. Onderstaand zijn deze artikelen overgenomen en wordt hieraan getoetst.

Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied

Lid 1

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
  • 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
  • 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
  • 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.
• b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel;
• c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• d. de vestiging heeft geen betrekking op:
  • 1. een kantoor met baliefunctie;
  • 2. lawaaisport;
  • 3. mestbewerking.

ad a1.	Onderhavig planvoornemen voorziet in de planologische nieuwvestiging van een recreatiebedrijf waarin het aantal kamers t.b.v. de logies-functie toeneemt met 20, er maximaal 20 campingplaatsen worden gerealiseerd, een weidelandschap met aaibare dieren wordt ontwikkeld en tot de ontwikkeling van een informatiecentrum. Deze functie is passend binnen het plangebied en zijn directe omgeving, omdat de karakteristieken van het gebied hiermee gewaarborgd wordt. Daarnaast leidt onderhavig plan niet tot onevenredige overlast op de nabije (agrarische) bedrijvigheid en omwonenden.
ad a2.	Het planvoornemen leidt niet tot een onevenredige aantrekking van verkeersbewegingen (zie paragraaf 3.2.2). Daarnaast leidt de ontwikkeling niet tot een belemmering voor omliggende agrarische ontwikkelingen (zie hoofdstuk 5). Onderhavig plan heeft geen directe link met de leefbaarheid en leegstand elders.
ad a3.	Het planvoornemen draagt bij aan de omgevingskwaliteit door de landschappelijke inpassing die wordt gedaan. Daarnaast wordt middels dit plan geborgd dat de bestaande bedrijfswoning bewoond blijft en de voormalige agrarische opstallen een nieuwe invulling krijgen.
ad b.	Het planvoornemen voorziet niet in de splitsing van een bouwperceel.
ad c.	Binnen het perceel is geen sprake van overtollige bebouwing.
ad d1-3.	Er is binnen het planvoornemen geen sprake van een kantoor met baliefunctie, lawaaisport en/of mestbewerking.

Lid 2

Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels:

• a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking;
• b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan;
• c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;
• d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

ad a.	Het planvoornemen leidt niet tot een onevenredige aantrekking van verkeersbewegingen, zoals in paragraaf 3.2.2 is toegelicht. Daarnaast is de realisatie van een recreatiebedrijf met poortfunctie passend in de omgeving qua omvang, omdat wordt ingezet op de openheid van het landschap.
ad b.	Onderhavig planvoornemen voorziet expliciet in recreatieve voorzieningen. Deze zijn zowel direct als specifiek middels een aanduiding toegestaan. In artikel 3.1 van de regels wordt geborgd dat enkel de gebruiksactiviteiten die hieronder vallen zijn toegestaan. In het geval van dit plan wordt het gebruikt voor de realisatie van een recreatiebedrijf met poortfunctie.
ad c.	Dit lid is niet van toepassing.
ad d.	Het plan voorziet niet in een verruiming van hetgeen mogelijk wordt gemaakt in dit plan, omdat dit niet passend is binnen de omgeving en het vigerende beleid.

Lid 3

Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor:

• a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein;
• b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²;
• c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

ad a.	Dit lid is niet van toepassing.
ad b.	Dit lid is niet van toepassing.
ad c.	Middels onderhavig planvoornemen wordt ruim onder de genoemde 1 hectare aan bebouwing gebleven.

Artikel 3.75 Aanvullende regels voor vrije-tijds voorziening

Lid 1

In geval er sprake is van een watergebonden voorziening kan het bestemmingsplan onder overeenkomstige toepassing van artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied nieuwvestiging mogelijk maken, als elders een bouwperceel is gesaneerd en de daarop aanwezige bebouwing van ten minste gelijke omvang, met uitzondering van de bedrijfswoning, is gesloopt.

Onderhavig planvoornemen betreft geen watergebonden voorziening. Dit lid is hiermee niet van toepassing.

Lid 2

In geval een bestemmingsplan de vestiging van verblijfsrecreatie, waaronder de bouw van een recreatiewoning, toestaat, geldt in aanvulling op artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied, tweede lid dat het bestemmingsplan borgt dat:

• a. het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd;
• b. permanente bewoning is uitgesloten.

ad a.	In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is opgenomen dat het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd.
ad b.	In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is opgenomen dat permanente bewoning is uitgesloten.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken:

• boringsvrije zone;
• stalderingsgebied;
• beperking veehouderijen.

Boringsvrije zone

Het artikel 3.12 IOV stelt regels aangaande het behoud van de weerstandbiedende bodemlagen. Onderhavig plan omvat geen graafwerkzaamheden in de diepere bodemlagen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

Stalderingsgebied
Het artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderij. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

Beperking veehouderijen

Het artikel 3.51 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderij. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van

functies zijn:

• zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
• kwaliteitsverbetering van het landschap.

Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit
Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat middels onderhavig plan verouderde gebouwen worden verwijderd. Er wordt nieuwe bebouwing toegevoegd en de vervallen paardenstal wordt gerenoveerd tot stal. Het plan neemt een verrommelde situatie weg en leidt tot verbetering van de waterhuishouding in het gebied. Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang.

Er heeft een zorgvuldige situering van gebouwen plaatsgevonden binnen het bestaande bouwperceel, waarbij rekening is gehouden met en uitgegaan van de bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke en natuurlijke waarden. Daarnaast worden nieuwe landschapselementen toegevoegd, gebaseerd op de lagenbenadering.
De meerwaarde wordt gecreëerd door:

• het wegnemen van leegstaande, verouderde bebouwing;
• het realiseren van kwalitatief hoogstaande bijgebouwen met in het landschap/gebied passende uitstraling en daardoor een ensemble vormend met het bestaande boerderijgebouw;
• het realiseren van landschapselementen, die bijdragen aan het landschapstype én de ecologie.

Kwaliteitsverbetering landschap
Conform artikel 3.9 IOV moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze kwaliteitsverbetering is beschreven in paragraaf 4.3.3 waarin het project aan de gemeentelijke 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' wordt getoetst.

4.2.2.4 Conclusie

Het plan is niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Best 2030

In 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Best 2030 vastgesteld. De structuurvisie 'Groene Mantel met rode knopen' biedt kaders om concreet invulling te kunnen geven aan nieuwe gewenste ontwikkelingen. Het stedelijk gebied en het gebied waar de structuurvisie geldt, maakt geen deel uit van het plangebied.

4.3.2 Structuurvisie Buitengebied 2016

In de structuurvisie Buitengebied 2016, vastgesteld op 4 april 2016, biedt de gemeente Best in haar buitengebied ruimte voor economische ontwikkelingen in samenhang met behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteiten landschap, natuur en woon-leefmilieu. Het gemeentebestuur wil de aantrekkelijkheid van het buitengebied voor inwoners en bezoekers van Best verder versterken door samen te werken aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe relaties tussen de kern Best en het buitengebied. Er wordt ingezet op een breed scala aan recreatiemogelijkheden voor alle doelgroepen en passend in het karakteristieke buitengebied. Recreatie en toerisme is een kansrijke sector voor de economische doorontwikkeling van het landelijk gebied. De gemeente Best stimuleert de vrijetijdssector en vergroot daarmee haar naamsbekendheid van Best als recreatiegemeente. De gemeente zet in op het versterken van het karakteristieke landschap, de beeldkwaliteit van het openbaar gebied en verbetering en realisatie van wandel-, fiets- en ruiterpaden.

In het gebied is ruimte voor de ontwikkeling van (nieuwe) recreatieve functies die bijdragen aan de beleving van dit natuurgebied zonder afbreuk te doen aan de aanwezige natuurwaarden. De huidige recreatieve druk is vrij hoog. Gewaakt moet worden voor overdruk. Enerzijds voor de kwetsbare natuur en anderzijds voor de rustzoekende recreant. Passende rustplaatsen, eventueel met educatie- en informatievoorzieningen, zijn hier mogelijk. De Nieuwe Heide is goed bereikbaar voor bewoners en bezoekers vanuit Best en omgeving.

Analyse

De initiatiefnemer wil de functie van recreatieve poort vervullen door verschillende faciliteiten zoals, Bed & Breakfast, informatiecentrum, ondersteunende horeca, natuurspeelweide en kleine (aaibare)dierenweide toe te voegen. De gemeente hanteert het adagium 'voor wat, hoort wat'. Initiatieven dienen een bijdrage te leveren aan economische, ecologische, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vitaliteit van het gebied. Als leidraad hiervoor dient de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best'. Als tegenprestatie kunnen initiatiefnemers investeren in erfbeplanting, sloop van overtollige bebouwing, herstel en behoud van cultuurhistorische waarden, kwaliteitsverbetering buitengebied of bijvoorbeeld openen van een recreatieve poort.

De functie van het buitengebied is drieledig:

• Productiegebied;
• Verblijfsgebied;
• Natuurlijk kapitaal.

Het plangebied valt zowel onder de functie productiegebied als verblijfsgebied. Het (open) karakter van het gebied ten oosten van de A2 wenst de gemeente te behouden en de gemeente ziet kansen om in dit gebied de landbouw en de recreatie verder te ontwikkelen, voor zover de ontwikkeling past binnen het gebied.

De gemeente ziet hierin kansen voor de ontwikkeling van een recreatieve poort. Deze dient ter ontsluiting van de 'groene gebieden' in de nabijheid van het dorp. Best wil een recreatieve ontwikkeling op gang brengen die past bij het gebied. Kleinschalige verblijfsrecreatie en extensieve vormen van recreatie kunnen het gebied de meerwaarde geven die nodig is. Overnachtingsmogelijkheden zijn mogelijk in de vorm van Bed & Breakfast, pension of slapen bij de boer.

Conclusie

Het plan past binnen de 'Structuurvisie Buitengebied 2016'.

4.3.3 Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap

Naar aanleiding van het uitgangspunt van het leveren van een kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals inmiddels opgenomen in artikel 22.5 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de daaromtrent gemaakte regionale afspraken, heeft de gemeente Best op 9 december 2019 de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' vastgesteld. In deze landschapsinvesteringsregeling wordt geregeld hoe de gemeente invulling geeft aan de verplichting van de provincie Noord-Brabant om kwaliteitsverbetering van het landschap te borgen bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied.

In de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' zijn ruimtelijke ontwikkelingen in drie categorieën ingedeeld:

• categorie 1: geen ruimtelijke impact; geen tegenprestatie nodig;
• categorie 2: beperkte impact; landschappelijke inpassing volstaat;
• categorie 3: grote impact; landschappelijke inpassing en berekende kwaliteitsverbetering van het landschap

De uitbreiding van een bestaand recreatiebedrijf tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie betreft een categorie 3-ontwikkeling.

4.3.3.1 Benodigde investering

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn in drie categorieën ingedeeld. Voorliggend initiatief is een zogenaamde categorie 3-ontwikkeling. De provincie eist bij een categorie 3-ontwikkeling dat sprake is van:

• 1. een goede landschappelijke inpassing van het perceel;
• 2. een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap.

De 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' heeft een methodiek opgesteld om voor de ruimtelijke ontwikkelingen behorend tot categorie 3 kwantitatief de minimale omvang te bepalen van de investering die gedaan moet worden ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap, de zogenaamde basisinspanning. Hierin wordt gerekend met een standaardbedrag per m². In onderstaande tabel is de noodzakelijke investering weergegeven.

NOODZAKELIJKE INVESTERING

Categorie				Omvang	Eenheidsprijs	Waarde
Functiewijziging				2.100 m²	€ 1,-/m²	€ 2.100,-
Uitbreiding oppervlakte bebouwing	500 m²	€ 2,-/m²	€ 1.000,-
Uitbreiding oppervlakte onbebouwd	10.490 m²	€ 1,-/m²	€ 10.490,-
Totaal						€ 13.590,-

Deze berekening is als bijlage opgenomen in de overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer, zie paragraaf 4.3.3.3.

4.3.3.2 Feitelijke tegenprestatie

De feitelijke tegenprestatie bestaat in voorliggend plan uit de volgende elementen:

• 1. Aanvullen struweelrand langs de bosstrook in het zuiden, zodat hier weer een goede bosopbouw met zoom, mantel en kern komt;
• 2. Haag (hoogte ca. 1 – 1,20 m) langs fietspad (soort Meidoorn o.i.d.);
• 3. Hagen op de kampeervelden en bij het nieuwe parkeerterrein. Deze hagen zijn niet meegenomen in de berekening en betreft enkel landschappelijke inpassing (soort beuk);
• 4. Een begeleidende bomenrij langs het nieuwe interne pad bij de kampeervelden;
• 5. Enkele solitaire bomen.

De hierboven beschreven landschapselementen zijn weergegeven op het als bijlage 2 opgenomen beplantingsplan en de als bijlage 3 opgenomen beplantingslijst. De waarde van deze kwaliteitsverbetering van het landschap bedraagt € 33.356,23 en is berekend aan de hand van:

• de feitelijke aanleg van de fysieke prestatie;
• de onderhoudskosten voor een periode van één jaar.

In de berekening is uitgegaan van de als bijlage 2 opgenomen kaart, waarop de oppervlakten van de bestemmingsvlakken staan. Deze oppervlakten zijn nodig voor de berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze is als bijlage opgenomen in de privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer, zie paragraaf 4.3.3.3.

De geplande investering (€ 33.356,23) is groter dan van de benodigde investering (€ 13.590,-). Hiermee is aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening.

4.3.3.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering

De Interim Omgevingsverordening eist dat bij het vaststellen van een ruimtelijk besluit is aangetoond dat de kwaliteitsverbetering van het landschap financieel, juridisch en feitelijk is geborgd. De initiatiefnemer en de gemeente hebben daarom een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de aanleg en het beheer van de landschappelijke inpassing is vastgelegd. Daarnaast is ter plaatse van de landschappelijke inpassing een groenbestemming en/of een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen op de verbeelding. Hiermee wordt voldaan aan de criteria van de Interim Omgevingsverordening.

4.3.4 Beleidsplan energie- en materiaaltransitie 2012-2015

Dit beleidsplan beschrijft de kaders en ambities van de gemeente ten aanzien van duurzaamheid. De gemeente Best sluit aan bij de regionale ambitie om energieneutraal en afvalloos te worden. De gemeente richt zich hierbij op het jaar 2030. Er wordt gestreefd naar energieneutraliteit, dat wil zeggen dat er sprake is van een hogere ambitie dan de afspraak die door de VNG met het Rijk is gemaakt. De ambitie bestaat uit energiebesparing en duurzame opwekking:

• 40% energiebesparing in 2030 ten opzichte van 2010;
• 100% van het energieverbruik in 2030 duurzaam opwekken.

In het beleidsplan worden de volgende speerpunten genoemd:

• 1. Duurzaamheid in meerjarenonderhoudsplannen van gemeentelijke gebouwen;
• 2. Duurzame warmte uit biomassa voor de wijk Dijkstraten;
• 3. Prijsvraag energienulwoningen door lokale partijen;
• 4. Energiebesparing Openbare Verlichting;
• 5. Duurzame revitalisering bedrijventerreinen;
• 6. Infrastructuur Elektrisch vervoer.

In het Uitvoeringsprogramma energietransitie 2017-2018 is voor bedrijven opgenomen dat bij nieuwbouw bedrijven verplicht zijn energiebesparende maatregelen door te voeren en/of een energiebesparingsplan op te stellen en worden er strengere eisen gesteld aan energie.

Ook ten aanzien van verkeer en vervoer heeft de gemeente zich een aantal doelstellingen gesteld:

• Stimuleren openbaar vervoer en fietsverkeer;
• Faciliteren duurzame verkeersinfrastructuur;
• Besparing en/of verduurzaming brandstoffen met 1% per jaar.

Naast de verantwoordelijkheid voor keuzes in de eigen organisatie en maatregelen op het gebied van woningbouw en verkeer en vervoer is de gemeente beheerder van de Openbare Ruimte. Duurzaam beheer en onderhoud is belangrijk voor een goede kwaliteit van de openbare ruimte en schept mogelijkheden voor zowel energie- als materiaaltransitie. Een kenmerkend onderdeel van de openbare ruimte is het openbaar groen. Bij het onderhoud en beheer van parken, plantsoenen en bomen komt jaarlijks een grote hoeveelheid hout-, snoei- en bladafval vrij. Een deel hiervan is bijzonder geschikt voor energieopwekking en wordt daar momenteel ook voor gebruikt. Ook andere afvalstromen worden zo duurzaam mogelijk verwerkt.

Als randvoorwaarden voor de openbare ruimte kunnen worden genoemd:

• 40% opwekking en/of inkoop duurzame energie;
• 75% duurzaam inkopen; 100% vanaf 2015;
• Duurzaam beheer openbare ruimte;
• Toepassing energiezuinige Openbare Verlichting;
• Duurzame toepassing groenstromen.

Het bestemmingsplan staat de uitvoering van de ambities op het gebied van duurzaamheid uit het 'B-leidsplan energie- en materiaaltransitie 2012-2015' niet in de weg. De nieuwe gebouwen zullen voldoen aan BENG en er wordt gestreefd naar nul-op-de-meter of energiepositief. Er zal geen gasaansluiting worden aangelegd.

De verlichting (met uitzondering van de led) in de gebouwen wordt voorzien van aanwezigheid sensoren en dimmers (zeker langs daglicht/ramen) en de buitenverlichting zal spaarzaam zijn en 's nachts uit of maximaal gedimd worden.

4.3.5 Beeldkwaliteit

4.3.5.1 Inleiding

Beeldkwaliteit gaat over planologische aspecten in combinatie met randvoorwaarden voor de architectuur. De planologische aspecten zijn verwerkt in de regels van het bestemmingsplan met bijbehorende verbeelding. Met deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de randvoorwaarden voor de architectuur.

Op 29 september 2003 heeft de raad van Best de nota ‘Welstand met beleid’ vastgesteld waarin is bepaald dat voor nieuwe ontwikkelingen pas concrete criteria worden opgenomen wanneer een project actueel wordt. Omdat het hier een bestemmingsplan voor een solitaire ontwikkeling betreft, is ervoor gekozen om de (welstands)criteria als onderdeel van de beeldkwaliteit in de toelichting van het bestemmingsplan op te nemen en deze vervolgens met een zogenoemd oplegdocument door de raad als beleidsregel te laten vaststellen op grond van artikel 12a van de Woningwet.

4.3.5.2 Welstandscriteria

Zoals uit de planbeschrijving in paragraaf 3.1.5 blijkt, voorziet het plan in een op te richten informatiecentrum. In samenhang met deze ontwikkeling worden de overtollige (voormalig agrarische) bebouwingen gesloopt. Voor de welstandscriteria wordt verwezen naar de in paragraaf 3.1.5 omschreven bouwstijl en architectuur als onderdeel van de stedenbouwkundige inpassing.

4.3.5.3 Status van de welstandscriteria

Deze welstandscriteria zullen in de vorm van een beleidsregel op grond van de Awb worden geformaliseerd. Bij de opstelling ervan is rekening gehouden met het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste beeld van de bebouwing. Hiermee ondersteunen de planologische regels de (welstands)criteria en omgekeerd. Bij de beoordeling of een bouwwerk voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’ wordt eveneens acht geslagen op de architectonische kwaliteit van het ontwerp op zichzelf. Hierbij gelden de criteria zoals die ‘objectief’ uit de architectuur kunnen worden afgeleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing) De Nieuwe Heide, Project: Sonseweg 20, Best' (28 februari 2022, 20.412-WRO.03). Het rapport is opgenomen als bijlage 4. In de rapportage wordt verwezen naar een historisch bodemonderzoek, een quickscan flora, een NNB-toets en fauna en een geuronderzoek. Deze rapportages zijn separaat bijgevoegd bij dit bestemmingsplan als bijlage 5, 6, 7 en 8.

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot het initiatief aan de Sonseweg, blijkt dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen te verwachten zijn.

Conform de quickscan flora en fauna worden in de anterieure overeenkomst zaken opgenomen om de steenuilenbiotoop, huismussenbiotoop te versterken en de kolonisatie van de rugstreeppad te voorkomen. Onder andere de volgende zaken worden vastgelegd:

• aanleggen van een waterbergende voorziening (poel o.i.d.);
• aanleg van boomsingels en struwelen (LIP);
• groenblijvende struiken, stekelige stuiken in hagen of gevelbegroeiing voor dekking;
• inheems groen en grote bomen als leverancier voor eiwitrijk voedsel voor de jongen.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

6.2 Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Maatschappelijk

6.3.1 Omgevingsdialoog

De initiatiefnemer heeft, middels een informatiebijeenkomst (22 februari 2018), contact gezocht met de direct omwonenden/grondeigenaren en de omliggende horecaondernemers. Tijdens deze bijeenkomst heeft de initiatiefnemer hen geïnformeerd over de toentertijd wenselijke uitbreiding van het bestaande recreatiebedrijf tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De aanwezigen hebben destijds geen bezwaren geuit tegen het voornemen.

6.3.2 Ter visie legging

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Sonseweg 20, Best’ wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Daarnaast doorloopt het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. De resultaten van deze procedures zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.

6.3.3 Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 30 mei 2022 gewijzigd vastgesteld.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Recreatie (artikel 3)

De bestemming 'Recreatie' is toegekend aan het gehele plangebied, omdat deze bestemming het beste aansluit bij het beoogde gebruik als camping en recreatieve poort. Hierbij is middels aanduidingen aangegeven waar bebouwing is toegestaan. Hoewel de functies niet begrensd zijn, wordt de omvang daarvan begrensd door de maximale oppervlakte van de bebouwing. Aan huis verbonden beroepen zijn ook toegestaan.

Waarde - Archeologie 5 (artikel 4)

Het gehele plangebied heeft een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Derhalve is binnen het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing, die de verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek legt op ontwikkelingen waarbij de bodemingreep dieper is dan 0,5 m over meer dan 2.500 m².

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 5)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 6 )
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 7 )
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene aanduidingsregels (artikel 8 )
In dit artikel is één algemene aanduidingsmogelijkhijd opgenomen die over alle bestemmingen geldt. Dit heeft betrekking op de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch'.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9 )
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 10 )
In dit artikel is een algemene wijzigingsregel opgenomen, waarin het bevoegd gezag de in het plan opgenomen bestemmingen kan wijzigen

Overige regels (artikel 11 )
In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van de werking van de in dit bestemmingsplan opgenomen regels omtrent parkeren.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 12)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 13)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.