Lytse Buorren 3 (wijzigen bestemming)

Er is medeweking gevraagd aan een bestemmingsplanwijziging naar wonen voor het perceel Lytse Burorren 3 te Garyp. Het perceel heeft in het bestemmingsplan Garyp 2013 de bestemming detailhandel - 3 met de aanduidingen bedrijfswoning en karakteristiek.

[image]

In hoofdstuk 2 wordt het planologische beleidskader geschetst op gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het gebied. Hoofdstuk 4 behandelt de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 en 6 komen achtereenvolgens de juridische planopzet en de uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Aan het betreffende gebied is in het bestemmingsplan 'Garyp 2013' de bestemming 'Detailhandel - 3 met de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'karakteristiek' gegeven.

Door toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming worden gewijzigd in onder andere de bestemmingen: 'Wonen-A1' en/of 'Tuin', mits:

de te bouwen woningen in overeenstemming zijn met het, op moment van wijziging, vigerende gemeentelijk en provinciaal woningbouwbeleid met in achtneming van de aanwezige, juridisch geregelde woningbouwcapaciteit;
de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;

Hoofdstuk 3 Beoordeling

3.1 Ruimtelijke inpasbaarheid

Binnen de huidige bestemming is een (bedrijfs) woning op het perceel toegestaan. Met de voorliggende wijzigingsplan neemt het aantal woningen niet toe. Er kan dan ook worden geconstateer dat het verzoek past binnen het gemeentetijk en provinciaal woningbouwbeleid.

Een zoneplichtige weg heeft aan weerszijden conform artikel 74 Wgh. een wettelijke zonebreedte. Deze is zodanig bepaald dat er buiten de zone in het algemeen geen geluidsniveaus vookomen van meer dan de vookeurswaarde van 48dB. De wegen waarvoor een 30-km regime geldt zijn conform artikel 74 Wgh zonevrij. Het betreffende pand ligt in een 30-km gebied en is daardoor zonevrij.

Hierbij merken wij op dat het wijzigingsplan betrekking heeft op het bestaande pand. De ruimtelijke uitstraling zal daarom alleen wijzigen voor wat betreft het gebruik (van winkel naar wonen).

Wij kunnen, gelet op het voorgaande, constateren dat het wijzigingsplan voldoet aan de in de wijzigingsbevoegdheid gestelde criteria.

3.2 Functionele inpasbaarheid

Het perceel heeft nu een detailhandelsbestemming met een mogelijkheid voor een bedrijfswoning. Door de bestemming te wijzigen naar een woonbesteming kan er geen detailhandel meer plaats vinden in het pand. Functioneel gezien levert deze wijziging minder druk op de omgeving.

3.3 Conclusie

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat het verzoek past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid dient er ook rekening te worden gehouden met de volgende omgevingsaspecten: ecologie, archeologie, water, geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit. Deze aspecten komen in dit hoofdstuk aan bod.

4.1 Ecologie

De Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In deze wet zijn de voormalige Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet opgenomen. De Wet Natuurbescherming staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur. Het voorziet in duidelijke en eenvoudige regels ter bescherming van waardevolle ntuur en in minder administratieve lasten.

Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. Bovendien sluit het insrumentarium van de Wet natuurbescherming aan op het huidige omgevingsrecht en de toekomstige Omgevinsgwet.

Het verzoek heeft betrekking op een functiewijziging van detailhandel naar wonen. Het plangebied betreft een bebouwd perceel. Op en om het perceel is sprake van (menselijke) verstoring in de vorm van de huidige bewoneners. Onder dergelijke omstandigheden zijn er weinig mogelijkheden voor natuurwaarden aanwezig. Het lijkt dan ook onwaarschijnlijk dat beschermde dier- en plantsoorten voorkomen en/of worden beïnvloed door de beoogde ingreep. Redenen hiervoor zijn ook dat in het plangebied geen geschikt biotoop voor deze soorten aanwezig is en de uitstralende effecten van de ingreep beperkt zijn. Met het oog hierop is nader ecologisch onderzoek niet nodig.

4.2 Archeologie

Op grond van het Europese Verdrag van Valletta, dient bij de voorbereiding

van bestemmingsplannen aandacht te worden besteed aan de (mogelijke)

aanwezigheid van archeologische waarden. Per 1 september 2007 is dit

verdrag geïmplementeerd in de Wet op de archeologische monumentenzorg. Door deze wet is (o.a.) de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Gemeenten zijn daardoor op grond van artikel 38a Monumentenwet 1988 verplicht

om bij het vaststellen van bestemmingsplannen archeologisch

(voor)onderzoek te verrichten. De verplichting is tevens opgenomen in artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening. Het vooronderzoek kan bestaan uit

bureau- en/of veldonderzoek. Met bureauonderzoek kan worden volstaan

als van een bepaalde locatie voldoende gegevens beschikbaar zijn of indien

het bestemmingsplan voorziet in ontwikkelingen die hooguit tot een beperkte verstoring van het bodemarchief kunnen leiden.

De provincie Fryslân heeft de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) vastgesteld. De FAMKE-kaart geeft behalve de aanwezige archeologische waarden in Fryslân tevens adviezen hoe om te gaan met het

bodemarchief bij (o.a.) bestemmingsplanvorming. De FAMKE bestaat uit

twee advieskaarten, namelijk één voor de periode van de steentijd – vroege

bronstijd, en één voor de periode midden bronstijd – middeleeuwen.

De FAMKE kaart geeft de volgende adviezen. Voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen beveelt de provincie aan om bij ingrepen van meer 5000m² een historisch en karterend onderzoek te verrichten. Voor de periode Steentijd - Bronstijd is nader onderzoek nodig bij ingrepen van meer dan 2,5 hectare.

Het plangebied een oppervlakte van ongeveer 1000m². Gelet op de FAMKE kaart kan nader archeologisch onderzoek achterwege blijven.

4.3 Watertoets

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen waarin wordt aangegeven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

In deze paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is een schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: “het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten”.

Het doel van de watertoets is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Door middel van de watertoets wordt in een vroegtijdig stadium aandacht besteed aan het wateraspect.

Ten behoeve van het voorliggende plan is een nieuwe watertoets gedaan. Daaruit is naar voren gekomen dat het voorliggende wijzigingsplan geen invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de procedure Geen

waterschapsbelang worden gevolgd voor de watertoets. Verder overleg met Wetterskip Fryslan is dan ook niet nodig. Wetterskip Fryslan geeft een positief wateradvies.

4.4 Geluid

Zoals bij de ruimtelijke inpasbaarheid al is aangegeven wordt voldaan aan de voorschriften uit de Wet Geluidhinder.

4.5 Externe veiligheid

De externe veiligheid is gericht op de beheersbaarheid van de risico’s voor

de omgeving van bedrijfsmatige activiteiten en het gebruik van transportinfrastructuur voor de directe omgeving. De mate van aanvaardbaarheid van de risico’s wordt bepaald aan de hand van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Deze twee componenten vormen dan ook de basis van het huidige risicobeleid. Voor dit wijzigingsplan spelen er geen noemenswaardige risico’s die nader onderzocht moeten worden.

4.6 Luchtkwaliteit

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer mag de gemeente

slechts een wijzigingsplan vaststellen dat gevolgen kan hebben voor de

luchtkwaliteit als wordt voldaan aan één (of een combinatie van) de volgende voorwaarden:

er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding
van de grenswaarde;
een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de concentratie van een stof;
een project is genoemd of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Deze luchtkwaliteitstoets richt zich met name op de zwevende deeltjes

(fijnstof (PM10)) en stikstofdioxide (NO2).

Voor het bestemmingsplan 'Garyp 2013' is een onderzoek verricht of wordt voldaan aan de vereisten ten aanzien van de luchtkwaliteit (bijlage 3 van het bestemmingsplan Garyp 2013)). De resultaten kunnen als volgt worden samengevat. In de voor het bestemmingsplan 'Garyp 2013' meest ongunstige toetsingspunten ontstaan geen consequenties met betrekking tot de Wet Luchtkwaliteit. Er vinden geen overschrijdingen plaats van de grenswaarden NO2 en PM10. Met dit onderzoek is aannemelijk gemaakt dat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde.

4.7 Conclusie

De diverse omgevingsaspecten staan de gewenste ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch is vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming detailhandel gewijzigd in wonen. Het perceel krijgt de bestemmingen 'Wonen-A1' en 'Tuin'.

-- Tuin --

Om het onbebouwde karakter van voortuinen en bepalende zijtuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming ‘Tuin’ opgenomen. Dit

dient zowel het ruimtelijk beeld als het belang van omwonenden. Bebouwing is binnen deze bestemming niet toegestaan. Dat sluit trouwens aan op de gegroeide praktijk. Ter wille van een zekere flexibiliteit mag een woonhuis binnen de bestemming overigens wel met een erker uitgebouwd worden. Ook de erfafscheidingen zijn hier lager: 1meter maximaal, en voor het overige 2 meter.

-- Wonen --

Bij de bestemming Wonen -A1 gaat het om vrijstaande woningen met een maximale goot- en nokhoogte van respecievelijk 4,0 - 9,0 meter.

De woonfunctie mag bij recht gecombineerd worden met een beroeps- en

bedrijfsactiviteit aan huis, een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het

verlenen van diensten (zie bijlage 2 van de planregels van het bestemmingsplan Garyp 2013).

Binnen de bestemmingen is een bepaalde mate van flexibiliteit mogelijk.

Door middel van een wijzigingsbevoegdheid kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten de bestemming te wijzigingen in een andere bestemming (uit dezelfde lettercategorie). Ook kunnen onder bepaalde voorwaarden wijzigingen worden uitgevoerd die betrekking hebben op de ligging en de omvang van een bouwvlak.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

6.1 Economisch

De wijziging wordt op verzoek van een private partij doorgevoerd. Realisatie vindt plaats binnen de randvoorwaarden die de gemeente onder meer met dit wijzigingsplan aangeeft.

De kosten voor het voeren van een wijzigingsplanpocedure worden gedekt door de leges die, op basis van de legesverordening, voor het in behandeling nemen van een wijzigingsplanprocedure door de initiatiefnemer moet worden betaald.

6.3 Maatschappelijk

Het wijzigingsplan wordt, overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.