direct naar inhoud van Regels

wijzigingsplan i.c. bestemmingsplan Burgum, Nieuwstad 72 (wijziging bestemming)

 

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

 

1.1 Aanleiding

 

Op het perceel aan de Nieuwstad 72 is medewerking gevraagd aan het wijzigen van de bestemming om de huidige bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming.

 

Het voorgenomen gebruik als woning met een kleinschalig bedrijf aan huis past binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan 'Burgum 2016' van de gemeente Tytsjerksteradiel.

De aanvrager wil graag een woonbestemming op het perceel in verband met de financiering van de woning en eventuele latere verkoop. Zij willen ook kleinschalige bedrijfsactiviteiten uitvoeren. Omdat deze voorgenomen activiteiten niet binnen de woonbestemming passen, maar wel voldoende kleinschalig zijn om passend te zijn op het perceel, worden voor deze activiteiten medewerking verleend met een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tytsjerksteradiel heeft zich in beginsel bereid verklaard planologische medewerking te verlenen aan dit plan en brengt daarom het hier voorliggende plan in procedure.

 

1.2 Plangebied

 

 

Plangebied: Nieuwstad 72 Burgum, fragment van www.ruimtelijkeplannen.nl

 

 

 

Hoofdstuk 2 Beleidskader

 

 

2.1 Gemeentelijk beleid

 

Aan het betreffende perceel is in het bestemmingsplan 'Burgum 2016' de bestemming 'Bedrijf 2' toegekend. Deze bestemming heeft een wijzigingsbevoegdheid ex art 3.6 Wro. Door het toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming van het perceel gewijzigd worden in 'Wonen - Vrijstaande woningen boerderijtypen' en 'Tuin' mits:

1. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;

2. rekening wordt gehouden met de aanwezige, juridisch geregelde woningbouwcapaciteit in Burgum;

3. rekening wordt gehouden met de structuur en het karakter van de omgeving (dorpskern, dorpsuitlopers) en de oppervlakte, de ligging en de afmetingen van de gebouwen op de aangrenzende bouwpercelen;

 

 

 

Hoofdstuk 3 Beoordeling

 

3.1 Bouwplan

Aan de functiewijziging is geen bouwplan verbonden.

 

 

3.2 Ruimtelijke inpasbaarheid

Het van oorsprong in het gebouw gevestigde reparatiebedrijf voor auto's is al enige gestopt. De feitelijke situatie is dat het perceel volledig in gebruik is ten behoeve van het wonen.

 

Door de functiewijziging krijgt het pand de bestemming 'Wonen - Vrijstaande woningen boerderijtypen'. Op grond van deze bestemming mag er maximaal één woning per bouwvlak op het perceel worden gevestigd. Omdat er reeds een (bedrijfs)woning op het perceel aanwezig was, is er geen sprake van een toename van het aantal woningen.

 

De aanwezige bedrijfswoning is in voorgaande plannen niet aangeduid op de planverbeelding. Het bouwvlak wordt om de voormalige woonboerderij gelegd.

 

Fragment geluidskaart bestemmingsplan Burgum 2016

 

 

Uit bovenstaand geluidsfragment van bestemmingsplan Burgum 2016 blijkt dat de woning deels valt binnen de 48dB contour. Omdat het een bestaande woning betreft is sprake van een reeds vastgestelde hogere grenswaarde.

 

Wij kunnen, gelet op het voorgaande, constateren dat het wijzigingsplan voldoet aan de in de wijzigingsbevoegdheid gestelde criteria.

 

 

3.3 Functionele inpasbaarheid

Het perceel ligt in een gebied met lintbebouwing, voornamelijk bestaand uit woningen. Door de bestemmingsplanwijziging wordt een, voor de omgeving, (licht) belastende functie ingeruild voor een niet belastende functie.

 

 

3.4 Conclusie

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat het verzoek past binnen het gemeentelijk beleid.

 

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

 

 

4.1 Ecologie

De Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In deze wet zijn de voormalige Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet opgenomen. De Wet Natuurbescherming staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur. Het voorziet in duidelijke en eenvoudige regels ter bescherming van waardevolle ntuur en in minder administratieve lasten.

 

Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. Bovendien sluit het insrumentarium van de Wet natuurbescherming aan op het huidige omgevingsrecht en de toekomstige Omgevinsgwet.

 

Het verzoek heeft betrekking op een functiewijziging van een bestaand pand. Met het oog hierop is nader ecologisch onderzoek niet nodig.

 

 

4.2 Archeologie

Een van de doelstellingen van het Verdrag van Malta is de afstemming van het archeologisch belang met de ruimtelijke ordening. Daarom heeft de wetgever ervoor gekozen om de bescherming van het archeologisch erfgoed in te bedden in de ruimtelijke ordening. Op grond van de Monumentenwet 1988 dient de gemeente bij het vaststellen van bestemmings- en wijzigingsplannen rekening te houden met archeologische waarden en verwachtingen.

 

Het wijzigingsplan heeft geen betrekking op een uitbreiding van de bouwmogelijkheden. Nader archeologisch onderzoek is dan ook niet aan de orde. Voor de volledigheid hebben wij de FAMKE kaart geraadpleegd.

 

De FAMKE kaart geeft de volgende adviezen. Voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen beveelt de provincie aan om bij ingrepen van meer 5000m² een historisch en karterend onderzoek te verrichten. Voor de periode Steentijd - Bronstijd is nader onderzoek nodig bij ingrepen van meer dan 2500m².

 

Het perceel Nieuwstad 72 in Burgum heeft een oppervlakte van ongeveer 3000 m². Gezien het feit dat er geen bouwplannen van toepassingen zijn maar het hier enkel om een functiewijziging gaat, is aanvullend onderzoek niet nodig.

 

 

4.3 Geluid

Zoals bij de ruimtelijke inpasbaarheid (zie par. 3.3) is aangegeven, wordt er voldaan aan de voorschriften van de Wet Geluidhinder.

 

 

4.4 Water

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen waarin wordt aangegeven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

In deze paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is een schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: “het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten”.

 

Het doel van de watertoets is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Door middel van de watertoets wordt in een vroegtijdig stadium aandacht besteed aan het wateraspect.

 

Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het voorliggende plan via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslan is niet nodig. Wetterskip Fryslan geeft een positief wateradvies (zie bijlage 1).

 

 

4.5 Externe veiligheid

De overheid heeft de afgelopen jaren veiligheidsnormen vastgelegd die in acht moeten worden genomen en waarmee zowel op het gebied van milieu als op het gebied van de ruimtelijke ordening rekening moet worden gehouden. Nieuw aan het veiligheidsbeleid is dat de afwegingen ten aanzien van risico’s op ongevallen die doden en gewonden tot gevolg kunnen hebben duidelijk zichtbaar moeten worden gemaakt en niet langer onbewust of impliciet plaatsvinden.

 

De provincie Fryslân heeft hiertoe een risicokaart vervaardigd, waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven die gevaarlijke stoffen gebruiken of produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu. De op de risicokaart getoonde kwetsbare objecten zijn woningen, gebouwen waarin zich veel mensen kunnen bevinden en gebouwen waar niet-zelfredzame mensen aanwezig zijn (zieken, bejaarden, kinderen).

 

Kwetsbare objecten staan op de risicokaart omdat ze extra aandacht verdienen in de buurt van risicobronnen. Daarnaast bestaat er een potentieel risico bij brand of instorting.

Vanuit het aspect externe veiligheid verwachten wij geen belemmeringen. In het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig. Ook valt het gebied niet onder een invloedsgebied van een risicobron. De risicokaart van de provincie Fryslân hebben wij ter onderbouwing van dit standpunt geraadpleegd.

 

 

4.6 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

 

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur.

 

Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor Luchtkwaliteit. Het NSL is in werking getreden op 1 augustus 2009. Voor Fryslân is geen regionaal samenwerkingsprogramma afgesproken. Grote projecten moeten dus wel getoetst worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Projecten die ‘niet in betekenende mate’ (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de Regeling NIBM.

 

De regeling houdt in dat als er een verslechtering van de luchtkwaliteit van ten hoogste 3% of minder van de grenswaarde optreedt, het project niet in betekenende mate (nibm) bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Voor de komende jaren wordt door Milieu en Natuur Planbureau een daling van de relevante achtergrondconcentraties van zowel PM10 als NO2 met circa 0,4 - 0,6 µg/m³ per jaar verwacht als gevolg van (internationaal) bronbeleid.

 

Indien de toename van het verkeer op de weg groter zou zijn dan ongeveer 700 mvt/etmaal kan de grens van 3% (een toename van 1,2 μg/m3 NO2 of PM10) worden overschreden. Met het voorliggende plan is geen sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen. Daarmee wordt dus aan de 3%-norm voldaan. Het plan kan dan ook worden beschouwd als een nibm-project. Onderzoek naar de luchtkwaliteit kan, gelet op het voorgaande, achterwege blijven.

 

 

4.7 Conclusie

De diverse omgevingsaspecten staan de gewenste ontwikkeling niet in de weg.

 

 

 

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

 

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch is vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

 

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen, zoals die in dit wijzigingsplan van toepassing zijn. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de planregels en op een digitale en analoge verbeelding. De analoge verbeelding en de planregels vormen één geheel en zijn niet afzonderlijk leesbaar.

 

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Per bestemming wordt uitgewerkt voor welke doelen of functies de gronden mogen worden benut. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouw- en gebruiksregels en regels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden opgenomen. In de bouwregels zijn - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - eisen gesteld aan de hoogte, aard, situering, aantal bouwlagen enzovoorts van gebouwen en bouwwerken.

 

De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

 

Tenslotte bevatten de meeste bestemmingen regels om het bestemmingsplan te wijzigen. Die wijzigingen kunnen betrekking hebben op een functiewijziging en/of op het veranderen van bouw- en/of gebruiksregels.

 

- Tuin -

Om het onbebouwde karakter van voortuinen en bepaalde zijtuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming 'Tuin' opgenomen. Dit dient zowel het ruimtelijk beeld als het belang van omwonenden. Bebouwing is binnen deze bestemming niet toegestaan. Dat sluit aan de op de gegroeide praktijk. Terwille van een zeker flexibiliteit mag een woning binnen deze bestemming wel uitbreiden met een erker of voorportaal. Bij grote, diepe voortuinen kan afgeweken worden van het bouwverbod. Onder voorwaarden kan worden toegestaan dat een tuinprieel of iets dergelijks van geringe omvang wordt gebouwd. Daarnaast is het via afwijking mogelijk om een deel van de woning in de Tuinbestemming te bouwen. Deze afwijkingsbevoegdheid zal dan altijd toegepast moeten worden in combinatie met de afwijkingsbevoegdheid binnen de diverse woonbestemmingen om bouwen van de woning buiten het bouwvlak toe te staan.

 

- Wonen vrijstaande woningen boerderijtypen -

Deze bestemming geldt voor de voormalige boerderijen die inmiddels niet meer als agrarisch bedrijf in gebruik zijn. De gebouwen wordt hoofdzakelijk gebruikt voor bewoning. Omdat dergelijke panden andere bouwvolumes en oppervlaktes kennen dan de reguliere woonbebouwing is deze bestemming hierop van toepassing. De bouw/goot-hoogtes en dakhellingen zijn per type voormalige boerderij vastgelegd. Aangezien de meeste voormalige boerderijen over een grote bouwoppervlak beschikken biedt de bestemming een wijzigingsbevoegdheid voor functieverbreding. DIt betekent dat het, na afweging en onder voorwaarden, mogelijk kan worden gemaakt om bedrijfsmatige en detailhandelsfuncties toe te staan. Omdat dit nog wel passend moet blijven binnen de woonbestemming geldt hiervoor de beperking dat slechts 40% van het bouwvlak van de woning mag worden gebruikt voor deze functies.

 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

 

In dit hoofdstuk worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

 

 

6.1 Economisch

De wijziging wordt op verzoek van een private partij doorgevoerd. Realisatie vindt plaats binnen de randvoorwaarden die de gemeente onder meer met dit wijzigingsplan aangeeft.

 

Tussen de aanvrager en gemeente is, met inachtneming van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening, een overeenkomst worden gesloten met betrekking tot verhaal van eventuele planschade. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd en hoeft geen exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening te worden vastgesteld.

 

Hierbij merken wij nog op dat de kosten voor het voeren van een wijzigingsplanpocedure worden gedekt door de leges die voor een wijzigingsplanprocedure door de initiatiefnemer moet worden betaald.

 

 

6.2 Maatschappelijk

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is Afdeling 3.4 Awb van toepassing. Het ontwerp plan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.