Wijzigingsplan Goudenregenlaan - Scherpenisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Doel wijzigingsplan

In de jaren negentig van de vorige eeuw is de gemeente Tholen gestart met een uitbreiding met woningbouw aan de zuidzijde van de kern Scherpenisse. In dit uitbreidingsplan zijn al lange tijd geen woningbouwkavels meer beschikbaar. Om de continuïteit van de woningbouwontwikkeling in Scherpenisse te waarborgen, is begin van deze eeuw besloten aansluitend op de hiervoor vermelde uitbreiding en ook ten zuiden van het gebied Molenstraat nieuwe woningbouwcapaciteit te ontwikkelen. In 2009 is hiervoor een stedenbouwkundig plan ontwikkeld (zie hoofdstuk 2) en is een herziening van het destijds geldende bestemmingsplan in procedure gebracht (zie hoofdstuk 3). Op basis van het in werking getreden plan is al één woning gebouwd in het gebied ten zuiden van de Pyruslaan en is de verkeersinfrastructuur aangelegd.

Doordat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State die herziening later alsnog heeft vernietigd en daarna de economische crisis is ingetreden, is de overige woningbouwcapaciteit niet beschikbaar gekomen. Afronding van het stedenbouwkundig plan acht de gemeente echter nog steeds gewenst.

De Maluslaan in het oude uitbreidingsplan is doorgetrokken tot en met de nieuwe woning. Haaks daarop is een woonstraat gerealiseerd. Beide weggedeelten zijn genaamd Goudenregenlaan. Voor de resterende kavels zijn in het geldende bestemmingsplan Kommen gemeente Tholen (zie wederom hoofdstuk 3) twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarmee met een relatief lichte planologische procedure alsnog medewerking kan worden verleend aan woningbouwinitiatieven.

Inmiddels is er weer enige vraag naar woningbouwkavels in Scherpenisse. Voor de gemeente is dit aanleiding om beide wijzigingsbevoegdheden toe te passen. Voorliggend wijzigingsplan bevat de onderbouwing en juridische uitwerking van beide wijzigingsbevoegdheden.

De ligging van het gebied waar de nieuwe woningbouw kan plaatsvinden is globaal aangeduid in figuur 1.1.. De exacte begrenzing van het wijzigingsplan is weergegeven in figuur 3.1 (zie Hoofdstuk 3).

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied in Scherpenisse (kaartondergrond: maps.google.nl)

Figuur 1.2. Luchtfoto situatie 2012 (bron: provincie Zeeland)

Hoofdstuk 2 Beschrijving stedenbouwkundig plan

2.1 Ruimtelijke structuuropzet

In het stedenbouwkundig plan dat in 2009 voor de zuidrand van Scherpenisse is opgesteld, is de Maluslaan naar het zuiden toe verlengd. Het woongebied ten zuiden van de Pyruslaan is in feite een voortzetting van het woongebied ten noorden van de Pyruslaan. In het plan is ook rekening gehouden met een uitbreiding van de begraafplaats en is indicatief een suggestie weergegeven van de afronding van de uitbreiding van Scherpenisse aan de oostzijde. De Pyruslaan en de Goudenregenlaan zijn daarin doorgetrokken richting de Langeweg. (In de ondergrond van figuur 1.1. is de Goudenregenlaan meanderend aangegeven richting de Langeweg. Dat is in werkelijkheid niet het geval en ook niet in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan.)

De verlengde Maluslaan (Goudenregenlaan) heeft een vrij breed profiel van 2 meter trottoir, 6 meter rijbaan, haaksparkeren en 2 meter trottoir.

In dit deel van het stedenbouwkundig plan (zie figuur 2.1) wordt uitgegaan van 15 woningen. Aan de doorgetrokken Goudenregenlaan zijn 6 twee-onder-een-kap woningen beoogd. Haaks op deze laan worden nog 8 kavels voor (half)vrijstaande woningen voorgestaan. Hiervan is, zoals in hoofdstuk 1 is vermeld, één woning al gebouwd. Aansluitend op de bestaande vrijstaande woningen aan de Pyruslaan wordt in de uitbreiding (de 2e fase) nog één vrijstaande woning gerealiseerd.

In het schetsontwerp is een zekere mate van uitwisselbaarheid in woningtypologieën acceptabel en mogelijk. Deze flexibiliteit is gewenst om adequaat in te spelen op de op het moment van planrealisering concreet aanwezige woningbehoefte en mogelijk veranderende woonwensen en schommelingen in de woningmarkt.

Gestreefd wordt om nagenoeg alle woningen te realiseren als zogeheten levensloopbestendige woningen dan wel als woningen die met een eventueel later uit te voeren relatief eenvoudige aanpassing en (bijvoorbeeld uitbreiding) als zodanig kunnen worden aangemerkt.

Figuur 2.1. Fragment stedenbouwkundig plan (2009)

2.2 Parkeernormen en parkeren

In uitbreidingsplannen hanteert de gemeente een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Bij vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen moet daarvan minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. Uitgaande van 15 woningen is een even zo groot aantal aan openbare parkeerplaatsen nodig. In het openbaar gebied zijn in totaal 16 vakken voor haaksparkeren voorzien. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Er is daarnaast sprake van een goede verdeling van de parkeermogelijkheden in het plangebied.

Hoofdstuk 3 Bestemmingsplan en wijzigingsvoorwaarden

In figuur 1.3. is ingezoomd op de digitale en analoge verbeelding van het bestemmingsplan Kommen gemeente Tholen. (Zie ook website www.ruimtelijkeplannen.nl). De gebieden met wijzigingsbevoegdheid zijn rood gemarkeerd.

Figuur 3.1. Fragmenten bestemmingsplan 'Kommen gemeente Tholen': digitaal bestemmingsplan boven en analoog onder.

Om de bevoegdheid te kunnen toepassen, zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan. Daarnaast kunnen ook andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. Dit zal per geval moeten worden beoordeeld. In paragraaf 4 wordt hierop ingegaan.

De wijzigingsvoorwaarden zijn vastgelegd in artikel 50 lid 50.2.15 en 50.2.16 van de regels. In tabel 3.1. zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 3.1 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

50.2.15 Wijzigingsbevoegdheid Scherpenisse- locatie Pyruslaan-Maluslaan-Goudenregenlaan
Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de gronden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 17' de bestemming wijzigen om woningbouw in het gebied mogelijk te maken, met inachtneming van de volgende regels:
a	de bestemmingen mogen worden gewijzigd in Wonen, Groen en Verkeer;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan: de agrarische bestemming wordt gewijzigd in Wonen.
b	de goot- of boeiboordhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 6 m;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie verbeelding).
c	het aantal woningen bedraagt ten hoogste 15;	Er zijn twee gebieden waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid geldt. In het wijzigingsplan zijn hiervoor 3 bouwvlakken opgenomen met elk een maatvoeringsaanduiding voor het maximum aantal woningen dat mag worden gebouwd. De som van deze aanduidingen is (8+6+1=)15.
d	wijziging is alleen mogelijk indien voldaan wordt aan voldoende parkeerplaatsen;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie paragraaf 2.2).
e	bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw mag het aantal woningen uitsluitend toenemen indien het woningbouw betreft die is afgestemd op de regionale woningbouwplanning.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie paragraaf 4.1 en hoofdstuk 5).
50.2.16 Wijzigingsbevoegdheid Scherpenisse- locatie Goudenregenlaan
Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de gronden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 18' de bestemming wijzigen om woningbouw in het gebied mogelijk te maken, met inachtneming van de volgende regels:
a	de bestemmingen mogen worden gewijzigd in Wonen - Twee-aaneen, Groen en Verkeer;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan: de agrarische bestemming wordt gewijzigd in Wonen - Twee-aaneen.
b	de goot- of boeibordhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 4 m;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie verbeelding).
c	het aantal woningen bedraagt ten hoogste 3;	Met een maatvoeringsaanduiding is het maximum aantal van 3 vastgelegd.
d	wijziging is alleen mogelijk indien voldaan wordt aan voldoende parkeerplaatsen;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie paragraaf 2.2).
e	bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw mag het aantal woningen uitsluitend toenemen indien het woningbouw betreft die is afgestemd op de regionale woningbouwplanning.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan (zie paragraaf 4.1 en hoofdstuk 5).

Hoofdstuk 4 Beleidsmatige en sectorale toetsen

4.1 Regionale/gemeentelijke woningbouwplanning.

De plancapaciteit moet passen binnen het regionale woningbouwprogramma voor de komende tien jaar. Aangezien de regio Tholen gelijk is aan de gemeente Tholen, moet de nieuwe plancapaciteit passen binnen de gemeentelijke woningbouwplanning. Hiervoor zijn woningbehoefteberekeningen uitgevoerd (Stec-groep) voor de periode 2013 tot en met 2022. Voor de gehele gemeente is een uitbreidingsbehoefte van circa 850 woningen berekend. Wanneer rekening wordt gehouden met 30% planuitval (bijvoorbeeld omdat een procedure stagneert), dan bedraagt de uitbreidingsbehoefte 970 woningen. Voor Scherpenisse is een uitbreidingsbehoefte berekend van circa 200 woningen (ongeveer 1/5 van het totale gemeentelijke programma).

De gemeentelijke woningbouwplanning voorziet in deze periode voor de gehele gemeente in de nieuwbouw van 1.050 woningen, ongeveer 8% meer dan berekend. Van dit programma zijn 32 woningen gepland in Scherpenisse en daarvan weer 14 woningen voor het plan Zuidoost. (Het plangebied maakt hiervan deel van uit).

In het plangebied mogen volgens de wijzigingsregels ten hoogste 18 woningen worden gebouwd. De nieuwe plancapaciteit past binnen de woningbouwplanning. In de woningbouwplanning van de gemeente Tholen is op de planlocatie rekening gehouden met een toename van 14 woningen tot en met 2023. Hiervan worden 4 woningen na 2023 gerealiseerd. Dit is gewaarborgd omdat de gemeente zelf de kavels uitgeeft en dus zelf sturing geeft aan de woningbouwplanning. Er is geen belemmering voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden.

4.2 Water(toets)

Voor ruimtelijke plannen dient met een watertoets te worden aangetoond dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Voor het totale uitbreidingsplan voor de zuidrand van Scherpenisse (zie paragraaf 2.1) is in november 2007 is een door de Grontmij opgestelde concept-waterparagraaf naar waterschap Zeeuwse Eilanden (thans waterschap Scheldestromen) gezonden voor een eerste beoordeling. In december 2007 heeft het waterschap de laatste opmerkingen doorgegeven waarmee rekening is gehouden in de definitieve versie van de waterparagraaf. Uit de waterparagraaf blijken de eisen waaraan met betrekking tot de waterhuishouding moet worden voldaan. Omdat sindsdien geen nieuwe feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan, is deze waterparagraaf nog steeds bruikbaar en is besloten deze als bijlage 1 bij de toelichting op het wijzigingsplan op te nemen.

4.3 Bodemkwaliteit

In 2007 is verband met de voorgenomen woningbouw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarin is geconcludeerd dat de milieukwaliteit van de bodem in voldoende mate is vastgelegd en dat er in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor het realiseren van bebouwing op de locatie.

Hoewel het onderzoek meer dan 5 jaar oud is en daardoor feitelijk niet meer geldig, hebben er sindsdien geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Een herijking van het onderzoek is dan ook niet nodig.

4.4 Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder is geen akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai vereist. Niettemin is in 2009 in het kader van een goede ruimtelijke ordening akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij is uitgegaan van de situatie aan het einde van 2018.

Toen is geconcludeerd dat de geluidbelasting aan de gevels van de nieuwe woningen ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de nieuwe wegen aanvaardbaar is omdat deze op de maatgevende waarneemhoogte van 4,5 meter minder dan de voorkeursgrenswaarde bedraagt. Er is geen aanleiding om het akoestisch onderzoek te actualiseren. De verkeersintensiteiten aan het einde van de planperiode (2024) zullen niet significant afwijken van de aannames voor 2018. Deze conclusie uit het onderzoek is nog steeds geldig.

4.5 Archeologie

Op grond van het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld in de Nota Archeologiebeleid gemeente Tholen geldt voor het plangebied van dit wijzigingsplan een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dat betekent dat vooronderzoek noodzakelijk is indien de oppervlakte van de bodemverstoring meer dan 250 m2 bedraagt en dieper dan 40 cm.

In het bestemmingsplan Kommen gemeente Tholen is echter geen beschermende regeling voor eventueel aanwezige archeologische waarden opgenomen voor het plangebied van dit wijzigingsplan. Dit is niet nodig geacht omdat dit aspect in 2007 al uitvoerig is onderzocht. Hierna wordt kort ingegaan op het onderzoek en waarom het aspect archeologie geen belemmering vormt voor het vaststellen van het onderhavige wijzigingsplan.

Archeologisch bureauonderzoek met controleboringen

Naar aanleiding van de voorgenomen uitbreiding van Scherpenisse heeft ArcheoMedia BV, in opdracht van de gemeente Tholen, in 2007 een archeologisch bureauonderzoek verricht. Omdat de kans op het aantreffen van (intacte) archeologische resten in sterke mate afhankelijk is van de intactheid van het veen waarop deze zich (kunnen) bevinden, is het bureauonderzoek uitgebreid met enkele controleboringen.

Het rapport is beoordeeld door de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ). Bij brief van 21 december 2007 heeft de SCEZ aangegeven dat met de conclusie in het rapport kan worden ingestemd. Het SCEZ heeft naar aanleiding van het onderzoek nog wel het volgende geadviseerd:

• Bebouwing dient zodanig te worden gerealiseerd dat archeologische resten niet worden aangetast. Indien inpassing of aanpassing niet tot de mogelijkheden behoort, wordt voor het plangebied voor graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld, de uitvoering van een archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. De vorm van het vervolgonderzoek is afhankelijk van de soort bodemingreep die voortkomt uit de definitieve planvorming.
• Indien er in het plangebied rioleringswerkzaamheden zullen plaatsvinden die dieper reiken dan 1 meter -NAP (het plangebied ligt ongeveer 0,2 m + NAP) wordt een Archeologische Begeleiding van de graafwerkzaamheden noodzakelijk geacht. Hiervoor dient een apart Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld, dat voorgelegd dient te worden ter goedkeuring aan het bevoegd gezag.

In het plangebied zijn en worden voor de ontwikkeling van het uitbreidingsplan geen graafwerkzaamheden uitgevoerd die dieper reiken dan 1 á 1,2 meter. Dat betekent dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van de uitbreidingslocatie en voor de bouw van de woningen in het bijzonder.

Uit het onderzoek blijkt dat de dieptemaat van 40 cm niet relevant is voor het plangebied. Als de gehele uitbreiding is gerealiseerd, worden evenmin bodemverstoringen van meer dan 250 m2 verwacht. Het opnemen van een beschermende regeling voor eventueel aanwezige archeologische waarden is dan ook niet noodzakelijk.

Archeologische vondsten bij graafwerkzaamheden

Het is natuurlijk mogelijk dat bij de uitvoeringsfase van de bouwplannen archeologische vondsten aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat volgens artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een wettelijke meldingsplicht (in dit geval bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland te Middelburg.)

4.6 Ecologie

Inleiding

De afweging van aspect ecologie is niet geregeld in de wijzigingsvoorwaarden, maar volgt uit een wettelijk verplichting. Twee wetten zijn daarvoor van belang:

• De Flora- en faunawet: Deze wet regelt de bescherming van dier- en plantensoorten en is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van de mogelijke ontwikkelingen niet in de weg staat. Dit is het geval als ingrepen nodig zijn waarvoor ontheffing ingevolge de Flora- en faunawet zal worden verkregen. In dat geval is de ontwikkeling vanwege de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar.
• De Natuurbeschermingswet 1998: Deze wet regelt de bescherming van natuurgebieden. Bij de voorbereiding van een (bestemmings)plan (en dus ook een wijzigingsplan) moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet de uitvoering van de ontwikkeling niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet zal kunnen worden verkregen.

Huidige ecologische waarden en toetsing

Soortenbescherming

• Het plangebied, een voormalig landbouwperceel, is momenteel een grasland (zie figuur 4.1.). De kans op beschermde natuurwaarden is zeer beperkt. Mogelijk dat kleine zoogdieren aanwezig zijn. Het betreft hier dan algemene soorten muizen en mol.
• De kleinste zoogdieren zijn vermeld in tabel 1 van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten geldt een vrijstelling.
• Daarnaast is er een kans dat er enige broedvogels aanwezig zijn. Broedvogels mogen niet worden verstoord. Dit kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is van 15 maart t / m 15 juli) op te starten of door minimaal 20 meter rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.

Figuur 4.1. Het plangebied is momenteel een braakliggend terrein (grasland)

In de Flora- en faunawet staat ook het principe van "zorgvuldig handelen" beschreven. Dit is gericht op het voorkomen van onnodige slachtoffers (ook als geldt voor deze soorten een vrijstelling). Uit het oogpunt van zorgvuldig handelen zal ruim voorafgaande aan bouw- en grondwerkzaamheden de gras- en oevervegetatie, waar ingrepen zullen plaatsvinden, (frequent) kort worden gemaaid en het maaisel afgevoerd. Hierdoor wordt het gebied minder geschikt als leefgebied voor kleine zoogdieren en amfibieën. Deze zullen wegtrekken of zich niet vestigen. De kans op het onbewust doden van deze toch (algemene) dieren is daardoor duidelijk geringer.

Gebiedsbescherming

• De locatie vormt geen onderdeel van een beschermd natuurgebied, zoals bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998. Ook zijn geen provinciale ecologische verbindingszones en andere onderdelen van de provinciale ecologische hoofdstructuur in nabijheid van de locatie. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Conclusie

In 2009, toen het gebied nog agrarisch in gebruik was, is geconcludeerd wordt dat voor de beoogde functieveranderingen geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Gezien het huidige gebruik en beheer is deze conclusie nog steeds geldig.

Zowel de Flora- en faunawet als de Natuurbeschermingswet 1998 vormen geen beletsel voor deze planwijziging.

4.7 Milieuhinder

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een partiële herziening van het destijds geldende bestemmingsplan Kom Scherpenisse heeft vernietigd. Reden hiervoor was de mogelijke geluidhinder van het aanwezige agrarische loonbedrijf Molenweg 46 en eventuele daarmee samenhangende milieubelemmeringen. In de uitspraak (zaaknummer 200906521/1/M3, 2 november 2011) geeft de Afdeling aan dat in het akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai dat destijds is uitgevoerd, de geluidbelasting vanwege een ontsluitingsmogelijkheid in oostelijke richting naar de Langeweg ter plaatse van de nieuwe woningen niet is betrokken.

In het akoestisch onderzoek is uitgegaan van een representatieve dag op de inrichting die wordt getypeerd door het tanken van circa één tractor tussen 5.30 en 6.00 uur gevolgd door zes tractoren na 6.00 uur, waarvan twee na 19:00 uur. Het betreft hier het aantal voertuigen. Vanwege het af- en aanrijden is in de modellering van de situatie het aantal bewegingen verdubbeld.

Niet al deze tractoren zullen dagelijks over de ontsluitingsweg (een verharde landbouwontsluiting) rijden, maar zich verspreiden in verschillende richtingen. Er zijn geen exacte cijfers bij de gemeente bekend hoeveel tractoren dagelijks over de landbouwweg rijden. Indien ervan worden uitgegaan dat de maximaal helft van het aantal verkeersbewegingen geschiedt via de landbouwweg, komt het aantal op 7. Deze rijden verspreid over de dag. Daarnaast zullen in het zaai- en oogstseizoen landbouwvoertuigen rijden naar de aangrenzende akkerbouwpercelen.

Het aantal verkeersbewegingen is bij elkaar dusdanig laag dat er geen onevenredige hinder van het gebruik van deze weg zal worden ondervonden. De bewoners van de in 2011 gebouwde woning hebben ook aangegeven dat zij in het geheel geen (over)last ondervinden van het loonbedrijf.

Figuur 4.2. Zicht op de zuidrand met de verharde landbouwontsluiting

Verder is in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied het aangrenzende agrarisch gebied aangeduid als afwegingszone - woon- en verblijfsgebied. Binnen dit gebied

zijn de aangewezen gronden mede aangeduid voor het waarborgen van de belangen van de aangrenzende woonkern. Op grond hiervan is het gebruik van gronden die zijn gelegen binnen een afstand van 50 m van woningen van derden ten behoeve van nieuwe fruitteeltboomgaarden niet toegestaan. Op dit moment zijn de gronden niet in gebruik als boomgaard.

Om stof en drift van bestrijdingsmiddelen van akkerbouwpercelen ter plaatse van de woningen te voorkomen, is een groenstrook van 10 meter breed aangelegd die wordt ingevuld met opgaande inheemse beplanting (zie ook figuren 4.2. en 4.3).

Figuur 4.3. Situering groenstrook

Hoofdstuk 5 Toelichting op de juridische regeling

Verbeelding

De verbeelding heeft betrekking op drie gebieden met een agrarische bestemming waarvoor in het rechtsgeldige bestemmingsplan 'Kommen gemeente Tholen' (het basisplan) wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen. Deze gebieden zijn herkenbaar aan de gebiedsaanduidingen 'wro-zone - wijzigingsgebied 17' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 18'.

Voor de twee gebieden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 17' is de bestemming Wonen opgenomen en voor het enige gebied met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 18' is de bestemming Wonen - Twee-aaneen.

De systematiek in dit wijzigingsplan sluit aan bij het basisplan: de gronden waar de hoofdgebouwen mogen (moeten) worden gebouwd, zijn aangeduid met een bouwvlak: een vlak met rondom een dikke lijn. Binnen de bouwvlakken zijn de maximum goot- en bouwhoogten aangegeven en ook het maximum aantal wooneenheden. Dit laatste volgt uit de wijzigingsregels.

Regels

De regels uit het basisplan zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan. Hoewel dit vanzelfsprekend is, is dit vastgelegd in artikel 1 van de regels van dit wijzigingsplan. Gezien de noodzakelijke afstemming op de gemeentelijke woningbouwplanning (paragraaf 4.1) is het noodzakelijk het aantal woningen te maximeren op 18. Om dit te borgen zijn aanvullende regels in dit wijzigingsplan opgenomen. Deze toevoegingen hebben alléén betrekking op het plangebied van het onderhavige wijzigingsplan.