Welgelegen II - fase 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan

In 2014 heeft de gemeenteraad van Tholen het bestemmingsplan Uitbreiding Welgelegen II vastgesteld. Dat bestemmingsplan (verder: 'basisplan') heeft tot doel een volgende fase van het bedrijventerrein Welgelegen II bij de kern Tholen juridisch-planologisch mogelijk te maken. De uitbreiding is voorzien op gronden ten noorden van de Marconiweg en ten westen van de Stevinweg. In het basisplan is voor het gebied ten westen van de Marconiweg een bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in een bedrijfsbestemming. Voor het gebied is thans serieuze interesse. Omdat er op dit moment voor het bedrijf geen alternatieve locaties beschikbaar zijn, wenst het college reden de bevoegdheid toe te passen. Voorliggend plan bevat het wijzigingsplan.

1.2 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

• In hoofdstuk 2 zijn de huidige situatie en voorgenomen ontwikkeling beschreven.
• In de hoofdstukken 3 en 4 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden en aan ruimtelijke en planologische aspecten.
• Direct daaropvolgend is in hoofdstuk 5 aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie juridisch-planologisch is geregeld in voorliggend wijzigingsplan

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ligging plangebied en huidige situatie

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1. Ligging plangebied (kaart: provincie Zeeland/gemeente Tholen)

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 3,1 ha en wordt momenteel niet gebruikt. Aan de noordzijde wordt de locatie begrensd door een strook met afschermende beplanting (nog in ontwikkeling) en aan de westzijde sluit een groenstrook aan op de Mosterddijk/Nieuwlandsedijk. Aan de andere zijde van deze dijk zal op termijn het bedrijventerrein Welgelegen III worden ontwikkeld met als doelgroep grote logistieke bedrijven. Het agrarisch perceel ten noorden van het plangebied zal waarschijnlijk ook worden benut voor uitbreiding. Mede in verband met deze ontwikkelingen wordt de intensieve veehouderij Britt aan de Groeneweg 9 beëindigd.

2.2 Beschrijving ontwikkeling

De 3e fase van Welgelegen II wordt opgedeeld in een kavel van 1,4 hectare en een kavel van 1,74 hectare. Het noordelijke kavel van 1,4 hectare is bestemd voor uitbreiding van het bedrijf Compakboard dat zich wenst te vestigen op het meest noordelijke kavel in het bestemmingsplan Welgelegen II (perceel tussen de Curieweg en de Marconiweg). Het kavel wordt toegevoegd aan het perceel van 3,33 hectare dat al in het basisplan is bestemd voor bedrijven. De uitbreiding past in het besluit van de directie van de onderneming om de vestiging in Tholen op te schalen tot de hoofdvestiging van Nederland. In dat verband wordt er een hoofdkantoor en een opslagfaciliteit aan toegevoegd en extra productielijnen.

Mogelijk wordt deze 1e uitbreiding gevolgd door een 2e uitbreiding in noordelijke richting. De procedure hiervoor zal pas worden opgestart als de grond voor de eerste fase is afgenomen.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleidskaders

3.1 Inleiding

Bij de toepassing van een wijzigingsplan moet worden beoordeeld of de toetsen die in het kader van het basisplan zijn uitgevoerd, nog actueel zijn. Geconcludeerd is dat de ontwikkeling van Welgelegen II past in het provinciale streven naar economische groei en ontwikkeling en naar het concentreren van het aanbod aan bedrijventerrein bij de kern Tholen. De conclusie geldt ook voor de thans beoogde uitbreiding.

Er is een herziening van het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland in voorbereiding, maar die herzieningen zijn niet relevant voor de verdere ontwikkeling van Welgelegen II. Voor wat betreft bedrijfsontwikkelingen hebben de herzieningen alleen gevolgen voor de kleinschalige bedrijventerreinen, solitaire bedrijven en NED's.

Alleen de verplichte toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking, het geldende bestemmingsplan en het geactualiseerde gemeentelijke bedrijventerreinprogramma zijn relevant. Op deze beleidskaders wordt hierna ingegaan.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de toelichting op het basisplan is de beoogde ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein getoetst aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarin opgenomen ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat de oppervlakte aan uitgeefbaar terrein te groot werd, is in het kader van het basisplan besloten om een gedeelte van de agrarische bestemming (3,1 hectare van de in totaal 7,8 hectare) voorlopig te handhaven. Deze planning was gebaseerd op een uitgifte van 1 hectare per jaar, het aanbod bij de andere kernen in de gemeente en planhorizon van 7 jaar.

Hoewel het basisplan dateert uit 2014 en daarmee van recente datum is, is de verwachting dat de hierin opgenomen capaciteit van 4,9 hectare op korte termijn wordt uitgegeven aan het bedrijf Compakboard en ontwikkeld (zie paragraaf 2.2). Daarmee is er bij de kern Tholen geen aanbod aan bedrijventerrein meer beschikbaar. Weliswaar is binnen de planperiode de ontwikkeling van Welgelegen III voorzien, maar die gronden (circa 15 hectare) zijn primair bedoeld voor de grotere logistieke en distributiebedrijven (>5 hectare). Om in te kunnen spelen op de actuele regionale vraag van kleinere en industriële en productiebedrijven is toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gewenst. Van de 3.1 hectare is al een oppervlakte van 1,4 hectare gereserveerd voor de uitbreiding van Compakboard. Voor overige bedrijven resteert zodoende nog maar een aanbod van 1,74 hectare. Gelet op het vorenstaande zijn de noodzaak en urgentie van de uitbreiding voldoende aangetoond. Daarmee wordt voldaan aan 1e trede van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat geldt ook voor de 2e trede van de ladder. Binnen het bestaand stedelijk gebied van Tholen is namelijk geen mogelijkheid aanwezig om een vergelijkbaar aanbod te ontwikkelen.

Ten aanzien van de 3e trede van de ladder uit het Bro wordt het volgende opgemerkt. De locatie ligt nabij de provinciale weg N286 en is daarmee goed bereikbaar voor autoverkeer. De N286 is ook opgenomen in de lijnvoering van het openbaar busvervoer. De meest nabijgelegen halte bevindt zich aan de Grindweg, nabij de op en afritten van de provinciale weg. De afstand tot het plangebied bedraagt ruim 1,5 km ofwel op ruim een kwartier lopen. Deze afstand is niet optimaal. Momenteel is er een onderzoek gaande om de lijnvoering niet meer over de dijk naar Oud Vossemeer te laten gaan maar langs of over het bedrijventerrein van Tholen naar Oud-Vossemeer. De halte kan dan meer centraal worden gesitueerd. De uitbreiding is goed bereikbaar voor langzaam verkeer. Andere middelen van vervoer zijn op Tholen niet aanwezig.

3.3 Gemeentelijk beleid en visie

3.3.1 Bestemmingsplan en wijzigingsvoorwaarden

Het geldende bestemmingsplan is 'Uitbreiding Welgelegen II', vastgesteld op 13 maart 2014. In figuur 3.1 is de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Het gebied waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt, is weergegeven met een rode kleur.

Figuur 3.1. Verbeelding geldend bestemmingsplan 'Uitbreiding Welgelegen II'

De wijzigingsbevoegdheid is geregeld in artikel 3 lid 3.4. Daarin is bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming Agrarisch geheel of gedeeltelijk wijzigen in de bestemming Bedrijventerrein, met in achtneming van de volgende regels:

	wijzigingsvoorwaarde	toetsing
a	de nieuwe oppervlakte aan bedrijventerrein moet passen binnen een gemeentelijk bedrijventerreinenprogramma dat is afgestemd op een provinciale behoefteraming bedrijventerreinen;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het aanbod van 2,9 past in het nieuwe bedrijventerreinprogramma van de gemeente waarbij is gerekend met de provinciale raming.
b	bedrijven tot en met categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' zijn toegestaan,	Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Op de verbeelding en in de regels is deze maximum milieucategorie vastgelegd.
c	de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 12 m;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Op de verbeelding en in de regels is deze maximum bouwhoogte vastgelegd.
d	de oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 75% van het bouwperceel;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Op de verbeelding en in de regels is dit maximum bebouwingspercentage vastgelegd.
e	het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden;	Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
f	voor het overige gelden de regels van Artikel 4.	Na de inwerkingtreding van het wijzigingsplan gelden de regels van het betreffende artikel en overigens ook de andere regels van het basisplan (voor zover van toepassing). Aan deze voorwaarde wordt aldus ook voldaan.

3.3.2 Geactualiseerd bedrijventerreinprogramma (2015)

In november 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders een nieuw bedrijventerreinprogramma vastgesteld. Daarin is opgenomen dat de kavels voor bedrijfsvestiging van 5 ha of groter niet bij de voorraad komen. Het perceel van 1,74 hectare komt wel bij de voorraad, maar past grotendeels in de toegestane voorraad. Nu bij de start van het programma wordt de toegestane 10 hectare met 1,12 hectare overschreden. De verwachting is echter dat binnen een aanzienlijke (korte) termijn de voorraad bedrijfsgrond weer onder deze grens zakt omdat verschillende kavels in optie gegeven zijn.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten

In het kader van het basisplan is onderzoek gedaan naar alle milieueffecten die samenhangen met de uitbreiding. Hoewel in dat plan niet alle gronden bedrijfsmatig zijn bestemd, is gerekend met een volledige bedrijfsontwikkeling. Daaruit blijkt het volgende:

• Verkeersintensiteiten en verkeersafwikkeling: De Oud Vossemeersedijk en de Nieuwe Postweg (de provinciale weg) hebben voldoende capaciteit om het extra verkeer ten gevolge van de uitbreiding van het bedrijventerrein te kunnen verwerken. De beoogde verkeersgeneratie leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling. In het kader van de voorbereidingen voor het bestemmingsplan Welgelegen III is ook onderzocht of het voorrangskruispunt Welgelegen - N656 over voldoende afwikkelingscapaciteit beschikt. Uit de berekening blijkt dat tijdens dit maatgevende spitsuur een gemiddelde wachttijd ontstaat van 19 seconden voor verkeer komend vanaf Welgelegen naar de N656. Een dergelijke wachttijd wordt acceptabel geacht. De maximale wachtrij bedraagt vier personenauto equivalenten. Dit leidt tot een wachtrij van circa 24 meter. Tussen de aansluiting van de Welgelegen op de N656 en de eerstvolgende aansluiting op het bedrijventerrein is voldoende ruimte aanwezig om plaats te bieden aan een dergelijke wachtrij. De ontwikkeling leidt zodoende niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.
• Parkeren: Er behoeft geen rekening te worden gehouden met aanleg van parkeren in openbaar gebied. Het Uitgangspunt is namelijk dat de ontwikkelingen binnen het plangebied voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
• Watertoets: Het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van water. Het aspect water staat de vaststelling van dit wijzigingsplan niet in de weg en de vaststelling heeft evenmin negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem in het plangebied.
• Bodemkwaliteit: In een deel van de in het plangebied aangebrachte grond zijn zeer licht verhoogde gehalten aan cadmium of kwik geconstateerd. (Verkennend Onderzoek Welgelegen ong. te Tholen, SAGRO Milieu Advies Zeeland B.V., Rapportnummer 23140024, dd. 07-03-2014.). In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen met de geanalyseerde parameters. Ter plaatse van de voormalige boomgaard zijn geen verhoogde gehalten met bestrijdingsmiddelen gemeten. Hieruit kan worden afgeleid dat het gebruik van de boomgaard in het verleden niet heeft geleid tot een verontreiniging van de grond. Plaatselijk wordt in het grondwater een van nature licht verhoogde concentratie aan barium geconstateerd. Geconcludeerd wordt dat het aspect bodemkwaliteit voldoende is onderzocht. en dat deze de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg staat. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk en er zijn geen belemmeringen voor grondtransacties.
• Archeologie: In het basisplan is geen regeling opgenomen voor de bescherming van eventueel aanwezig archeologisch erfgoed in de bodem. Uit eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek In het onderzoeksrapport is geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Er is namelijk geen aanleiding te veronderstellen dat er archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Het Hollandveen is niet meer intact aanwezig en historische bronnen geven geen indicatie voor vindplaatsen vanaf de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd.
• Cultuurhistorie: Het plangebied is een voormalig agrarisch perceel zonder specifieke cultuurhistorische waarden. Er is voorts geen bebouwing aanwezig.
• Ecologie: De Natuurbeschermingswet 1998, het provinciale EHS-beleid en de Flora- en faunawet vormen geen belemmering voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Welgelegen II en dus voor de uitvoering van het voorliggende wijzigingsplan.
• Externe veiligheid: het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.
• Milieuzonering en milieuhinder agrarische bedrijven: In het bestemmingsplan is zorggedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van bestaande woningen. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan (inclusief het wijzigingsgebied) niet in de weg. De vergunning voor de intensieve veehouderij aan de Groenweg 9 wordt ingetrokken. Het aspect geurhinder een veehouderij staat de uitvoering van het bestemmingsplan (inclusief het wijzigingsgebied) dan ook niet in de weg.
• Kabels en leidingen: Ook dit aspect staat de uitvoering van het plan niet in de weg.
• Industrielawaai: Het plangebied is geen gezoneerd industrieterrein waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen. In de huidige situatie zijn dergelijke inrichtingen hier ook niet aanwezig. Het aspect industrielawaai vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
• Wegverkeerslawaai: Dit aspect is niet relevant voor het bestemmingsplan en vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan en het daarop gebaseerde onderhavige wijzigingsplan.
• Milieueffectrapportage: Gelet op de kenmerken van het project (zoals de beperkte omvang van de uitbreiding van het bedrijventerrein in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Omdat het basisplan dateert uit 2014 zijn al deze conclusies nog actueel en behoeft geen nieuw onderzoek te worden gedaan.

Hoofdstuk 5 Beschrijving juridische regeling

De gronden binnen het plangebied van dit wijzigingsplan worden gewijzigd van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voor de regels van 'Bedrijventerrein' wordt verwezen naar het geldende plan 'Uitbreiding Welgelegen II' (zie ook paragraaf 3.3.1).

Voorliggend wijzigingsplan maakt na vaststelling onderdeel uit van dat basisplan. Voor een beschrijving van de bouw en gebruiksmogelijkheden wordt dan ook verwezen naar paragraaf 2.3 van de toelichting op dat plan.

De verbeelding is afgestemd op de aangrenzende bestemming Bedrijventerrein in het basisplan. Opgenomen zijn de aanduidingen:

• milieucategorie: alleen bedrijven tot en met categorie 4.1. van de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan;
• 'bouwvlak': hierbinnen moeten de gebouwen worden gebouwd;
• maximum goot- en bouwhoogte: deze is in beide gevallen 12 meter.