Type plan: wijzigingsplan
Naam van het plan: Zandstraat 15 Koewacht
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0715.WPKOZ26-VG01

Regels

1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 Plan

het wijzigingsplan Zandstraat 15 Koewacht met identificatienummer NL.IMRO.0715.WPKOZ26-VG01 van de Gemeente Terneuzen.

1.2 Bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Afwijking bij omgevingsvergunning

een afwijking als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, onderdeel 1 van de Wabo, zoals die luidde ten tijde van inwerkingtreding van dit plan.

1.4 Archeologisch deskundige

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

1.5 Archeologisch onderzoek

Archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een Certificaat BRL 4000 beschikt.

1.6 Archeologisch rapport

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

1.7 Archeologische waarde

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen / structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

1.8 Bestaand

ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan.

1.9 Bevoegd gezag

het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).

1.10 Bodemingreep

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten, waaronder het bouwen van een fundering wordt begrepen.

1.11 Bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.12 Cultureel erfgoed

uit het verleden geërfde materiële en immateriële bronnen, in de loop van de tijd tot stand gebracht door de mens of ontstaan uit de wisselwerking tussen mens en omgeving, die mensen, onafhankelijk van het bezit ervan, identificeren als een weerspiegeling en uitdrukking van zich voortdurend ontwikkelende waarden, overtuigingen, kennis en tradities, en die aan hen en toekomstige generaties een referentiekader bieden.

1.13 Cultuurhistorische waarde

Cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

1.14 KNA

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.skib.nl)

1.15 Maaiveld

de bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat waar sprake is van een hellend of ongelijk maaiveld onder het "aangrenzende maaiveld" wordt verstaan het maaiveld dat grenst aan de voorgevel van een gebouw.

1.16 Moederplan

het bestemmingsplan 'Koewacht Overslag Zuiddorpe' van de Gemeente Terneuzen, vastgesteld op 26 januari 2012 met IMRO-identificatie NL. IMRO.0715.BPKOZ01-VG99

1.17 Monumentencommissie

een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake monumenten en cultuurhistorische panden.

1.18 Normaal agrarisch gebruik

werkzaamheden in de normale bouwvoor t.b.v. de gewasteelten.

1.19 Omgevingsvergunning

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wabo.

1.20 Opgraven/Opgraving

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

1.21 Ophoging

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

1.22 Verstoring

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

1.23 Vrijstellingsdiepte

de in de bijlage op de voorschriftenkaart, de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

1.24 Vrijstellingsoppervlakte

de in de Regels, voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsoppervlakte.

1.25 Wet/wettelijke regelingen

indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

2 Bestemmingsregels

Artikel 2 Van toepassing verklaring

Voor het wijzigingsplan Zandstraat 15 Koewacht zijn de regels en eventuele bijlagen van:  
  1. het bestemmingsplan 'Koewacht Overslag Zuiddorpe' van de Gemeente Terneuzen, aldus vastgesteld op 26-01-2012, voor zover relevant, van toepassing.
  2. het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' van de Gemeente Terneuzen, aldus onherroepelijk vastgesteld op 07-02-2019, voor zover relevant, van toepassing.
  3. het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' van de gemeente Terneuzen, aldus onherroepelijk vastgesteld op 01-07-2021, voor zover relevant van toepassing.

Artikel 3 Wonen

Op de voor 'Wonen-1' aangewezen gronden is Artikel 19 uit het moederplan van toepassing, met als aanvulling:
1. Het gebruik en eventueel bouw van (hoofd)gebouwen is pas toegestaan, nadat uit een bodemrapport is gebleken dat de bodem ter plaatse van de geconstateerde bodemverontreiniging geen belemmering vormt voor de beoogde functie.

Artikel 4 Waarde- Archeologie- 1

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde- Archeologie- 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:
 
  1. het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

4.2 Bouwregels

 
4.2.1 Bouwwerken ten behoeve van deze bestemming
  1. op de in artikel 4 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd.
  2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 2 meter.
 
4.2.2 Andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde
  1. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag worden gebouwd, tenzij het te verstoren oppervlak van het plangebied groter is dan 100 m2 en waarbij bovendien grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte beneden maaiveld.
  2. het bepaalde onder a is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
 

4.3 Afwijken van de bouwregels

4.3.1 Algemene afwijking
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde onder artikel 4 lid 2.2 sub a ten behoeve van het bouwen in een plangebied met een te verstoren oppervlak groter dan 100 m2 en dieper dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, indien de aanvrager van de vergunning artikel 2.1, lid 1, sub a Wabo een rapport heeft overgelegd, waarin wordt aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate worden veiliggesteld.
4.3.2 Voorwaarden
Indien uit het onder artikel 4 lid 3.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning: 
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden.
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen.
  3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorgen die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.3.3 Advies
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologische deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in dat lid. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologische deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.4.1 Omgevingsvergunningsvereiste
Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub b Wabo) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:  
  1. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
  2. het ophogen van de bodem met meer dan 2.00 meter en waartoe wordt gerekend het aanleggen van tijdelijke gronddepots;
  3. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan
    de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld bedraagt;
  5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op één of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  6. het verlagen of het verhogen van het waterpeil, voor zover dit geen bevoegdheid van het waterschap betreft;
  7. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld;
  8. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld.
4.4.2 Uitzonderingsregel
Het in artikel 4 lid 4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
  1. een plangebied beslaan van ten hoogste 100 m²;
  2. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
  3. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
  4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
4.4.3 Voorwaarden
  1.  de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden.
  2. voor zover de in artikel 4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning de volgende regels worden verbonden:
    1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
    3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties;
  3. de vergunning kan alleen worden verleend nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
     
4.4.4 Advies
Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologische deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in artikel 4 lid 4.3.  Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologische deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.
  

4.5 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

4.5.1 Omgevingsvergunningsvereiste
Het is verboden bouwwerken die zich op gronden met deze dubbelbestemming bevinden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub g Wabo) te slopen.
4.5.2 Uitzonderingsregel
Het verbod als bedoeld in artikel 4 lid 5.1 is niet van toepassing indien de sloopwerkzaamheden:  
  1. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij het bepaalde in artikel 4 lid 2.2 sub b in acht is genomen.
  2. een verstoring van het plangebied betreft kleiner dan 100 m² en/of de grondlagen ondieper dan de vrijstellingsdiepten beneden het maaiveld;
  3. reeds vergund zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
4.5.3 Voorwaarden
In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen burgemeester en wethouders regels verbinden aan een omgevingsvergunning voor het slopen op of in gronden op de verbeelding een aangeduid met Waarde- Archeologie- 1. 
4.5.4 Te verbinden regel
Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 5.1 kunnen burgemeester en wethouders de regel verbinden dat de sloopwerkzaamheden vanaf het maaiveld en dieper worden begeleid door een gekwalificeerd deskundige, indien de latere verstoringsoppervlakte groter is dan 100 m² en de verstoringsdiepte meer dan de vrijstellingsdiepten beneden het maaiveld.
4.5.5 Melding vondsten van zeer hoge waarde
Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken volgens de KNA behoudenswaardige vondsten worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende regels kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning tot sloop.

4.6 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de bestemming Waarde- Archeologie- 1, als bedoeld in artikel 4 lid 1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

3 Overgangs- en slotregels

Artikel 5 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het wijzigingsplan Zandstraat 15 Koewacht.