TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Sas van Gent, Westkade (kantoor North Sea Port)

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

North Sea Port is een West-Europese haven die zich uitstrekt over meer dan 60 kilometer, 9.100 hectare en twee landen: België en Nederland. Door de ligging aan de Noordzee is de haven rechtstreeks bereikbaar voor zeeschepen, wat internationale handel ten goede komt.

De centrale ligging in Europa maakt van North Sea Port een logistiek knooppunt waarlangs goederen vlot doorstromen naar alle hoeken van Europa. North Sea Port maakt ook deel uit van de vervoerscorridors Noordzee-Rijn-Middellandse Zee en Noordzee-Baltische Zee, die verzekeren dat goederen snel en efficiënt per spoor, weg en/of binnenvaart kunnen worden geleverd op hun eindbestemming.

De ligging, multimodaliteit en diversificatie in goederen maken van North Sea Port een belangrijke Europese haven: de derde belangrijkste wat betreft toegevoegde waarde en tiende op vlak van goederenverkeer.

In de afgelopen jaren is North Sea Port dan ook uitgegroeid tot één van de belangrijkste havens binnen Europa. De groeiende ontwikkelingen in North Sea Port zijn daarmee van groot belang voor de economische ontwikkeling van de gemeente Terneuzen, de grensoverstijgende regio en van de provincie Zeeland.

Om de grensoverstijgende samenwerking binnen het bedrijf in de toekomst nog beter te garanderen heeft North Sea Port het voornemen een nieuw kantoorgebouw te realiseren: één kantoorgebouw waar Nederlandse en Belgische werknemers (fysiek) samen werken. Dat is op dit moment nog niet het geval aangezien er twee hoofdvestigingen bestaan, in Terneuzen en Gent.

Omwille van bestaande wet- en regelgeving is ervoor gekozen het nieuwe kantoorgebouw óp de grens Nederland-België te realiseren. Op die manier wordt het belastingtechnisch mogelijk voor medewerkers het gehele jaar door in hetzelfde gebouw samen te werken en laat het toe de beide delen van North Sea Port ook te besturen vanuit beide landen.

Om de realisatie van de beoogde kantoorontwikkeling op Nederlands grondgebied planologisch-juridisch mogelijk te maken, is voorliggende wijziging van het omgevingsplan opgesteld.

1.2 Nut en noodzaak

De vestiging van een nieuw kantoorpand voor North Sea Port is van groot belang voor de verdere versterking van de grensoverstijgende samenwerking binnen het havengebied tussen Nederland en België. Het pand dient als centrale werklocatie voor zowel Nederlandse als Belgische werknemers en draagt daarmee bij aan een efficiënte, geïntegreerde bedrijfsvoering. De nieuwe huisvesting biedt ruimte voor groei, betere dienstverlening en meer fysieke nabijheid tot de havenactiviteiten. Daarnaast sluit het initiatief aan bij het gemeentelijk economische beleid, dat inzet op het versterken van strategische bedrijvigheid en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het havengebied.

Gezien de groei van North Sea Port en de noodzaak tot centralisatie van personeel en activiteiten is spoedige realisatie gewenst. Er zijn geen alternatieve locaties beschikbaar met een vergelijkbare ligging, bereikbaarheid of functioneel voordeel. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 5.5).

1.3 Wijzigingsgebied

Het wijzigingsgebied ligt aan de westzijde van het Kanaal Gent - Terneuzen aan de verbindingsweg van de N252, ook wel bekend als Westkade, ongeveer 1,5 kilometer ten zuiden van de kern Sas van Gent. Het wijzigingsgebied is op Nederlands grondgebied 4.190 m2 groot. De voorgenomen ontwikkeling is voorzien op de percelen kadastraal bekend als Sas van Gent, sectie C, nummers 4484, 4485, 4993 en 5861 (gedeeltelijk). Deze percelen liggen ter hoogte van Westkade 1 te Sas van Gent.

In onderstaande afbeelding is de begrenzing van het wijzigingsgebied voor de beoogde realisatie van het kantoorpand aan Nederlandse zijde weergegeven.

Wijzigingsgebied

1.4 Omgevingsplan van rechtswege

Het voorliggende plan betreft een wijziging van het omgevingsplan gemeente Terneuzen (/akn/nl/act/gm0715/2020/omgevingsplan, 2 januari 2024). Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt onder andere de geldende bestemmingsplannen binnen het wijzigingsgebied die vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn opgenomen in het omgevingsplan van rechtswege.

Het betreft de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Sas van Gent, vastgesteld op 24 mei 2012.
• Bestemmingsplan Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen, vastgesteld 11 juni 2024.
• Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen, vastgesteld 1 juli 2021.
• Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen, vastgesteld 7 februari 2019.

De voorgenomen ontwikkeling van het kantoor North Sea Port op Nederlands grondgebied is niet mogelijk op basis van het omgevingsplan.

1.5 Planvorm

Deze wijziging van het omgevingsplan bestaat formeel uit twee onderdelen:

• 1. een plankaart (NL.IMRO.0715.TAMSVG17-VG01) waarop de functies van het wijzigingsgebied zijn weergegeven. Deze functies zijn gerelateerd aan de regeling.
• 2. de regeling waarin het gebruik van de binnen het wijzigingsgebied aangegeven gronden en bouwwerken juridisch is geregeld. De regeling is conform de Omgevingswet opgesteld.

Deze twee onderdelen dienen in samenhang te worden bekeken en zijn juridisch bindend. Deze wijziging van het omgevingsplan gaat vergezeld met een motivering waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de verantwoording zijn opgenomen.

1.6 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van deze wijziging van het omgevingsplan. Hoofdstuk 2 gaat in op de voorgenomen wijziging. Hoofdstuk 3 beschrijft het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 besteedt aandacht aan de relevante beperkingengebieden. Hoofdstuk 5 schetst de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in diverse aspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 7 wordt de uitvoerbaarheid van deze wijziging uiteengezet. Hoofdstuk 8 biedt een artikelsgewijze toelichting van de in de wijziging van dit omgevingsplan opgenomen regels. Tot slot vindt in hoofdstuk 9 de belangenafweging plaats.

Hoofdstuk 2 Voorgenomen wijziging

2.1 Ambitie

Met de realisatie van het nieuwe kantoorpand van North Sea Port wordt uitvoering gegeven aan de gezamenlijke ambitie van de gemeente Terneuzen, North Sea Port en haar partners om het havengebied duurzaam te versterken als internationaal georiënteerd economisch knooppunt.

Het nieuwe kantoorpand vormt een strategische schakel in de verdere integratie van de Nederlandse en Belgische organisatiedoelen van North Sea Port. Door medewerkers uit beide landen samen te brengen op één centrale locatie, wordt de bedrijfsvoering efficiënter ingericht en de samenwerking versterkt.

Het nieuwe kantoorpand wordt gerealiseerd op een strategisch gelegen locatie binnen het bestaande haven- en bedrijventerrein en is goed bereikbaar via de hoofdverkeersstructuur. Inpassing vindt plaats met oog voor ruimtelijke kwaliteit, klimaatadaptatie, energiezuinigheid en toekomstbestendige bouwprincipes. Daarmee draagt de ontwikkeling niet alleen bij aan de economische en bestuurlijke versterking, maar ook aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

2.2 Inrichting

Het nieuwe kantoorpand van North Sea Port met een alzijdige oriëntatie wordt gerealiseerd op de strategisch gelegen locatie, ter hoogte van Westkade 1 te Sas van Gent. De ontwikkeling speelt een positieve en verbindende gebiedsoverstijgende rol. De inrichting van het kantoorpand en het omliggende terrein is gericht op een toekomstbestendige, duurzame en representatieve werkomgeving die past binnen de uitstraling van het havengebied. Het nieuwe kantoorpand wordt grensoverstijgend gerealiseerd op een perceel van bijna 1,5 ha binnen het bestaande haven- en bedrijventerrein. Het nieuwe kantoorpand biedt ruimte voor maximaal 220 werknemers.

Het gebouw zelf krijgt een bruto vloeroppervlak van ongeveer 5.000 m2 b.v.o., verdeeld over maximaal vijf bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 26 meter.

In het gebouw wordt onder meer de vestiging van een 24/7-kapiteinskamer / control-room voorzien. Deze ruimte vervult een kritieke rol binnen de havenoperatie en ondersteunt continu de nautische en logistieke processen in het gebied. De functie wordt daarom beschouwd als een vitale bedrijfscontinuïteitsvoorziening binnen de regionale havenketen. Uitval of verstoring van deze functie kan aanzienlijke maatschappelijke impact hebben door mogelijke verstoringen in de verkeersleiding, stremmingen in de nautische afwikkeling en economische schade in de havenregio.

De aanwezigheid van een dergelijke vitale functie leidt tot een verhoogde beschermingsopgave binnen het technisch ontwerp en de exploitatie van het gebouw. Deze beschermingsopgave heeft betrekking op continuïteit, fysieke veiligheid, informatiebeveiliging, bedrijfszekerheid en zelfredzaamheid van aanwezigen. Het ontwerp van het gebouw zal verder worden uitgewerkt ten behoeve van de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit en zal in dat kader ook met de veiligheidsregio worden besproken.

Parkeren

Parkeergelegenheid wordt geheel op eigen terrein gerealiseerd. Op basis van de maximale bezetting van personeel en bezoekers worden minimaal 185 parkeerplaatsen gerealiseerd. Miniaal 40 parkeerplaatsen worden voorzien van een elektrisch laadpunt, waarvan in ieder geval de parkeerplaatsen die bestemd zijn voor de 15 aanwezige dienstauto's. Met de realisatie van minimaal 185 parkeerplekken wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte conform het gemeentelijk parkeerbeleid (128 parkeerplekken).

Tot slot worden op het terrein één of meerdere fietsenstallingsplekken gerealiseerd voor 183 fietsen. Minimaal acht parkeerplekken daarvan dienen openbaar toegankelijk te zijn. De fietsenstalling(en) worden tevens voorzien van stopcontacten ten behoeve van het opladen van elektrische fietsen.

Totale projectgebied met bouwmogelijkheden gebouuwen

Groen en water

De beoogde ontwikkeling wordt bij de herinrichting van het wijzigingsgebied ecologisch verankerd in de omgeving en waar redelijkerwijs mogelijk worden natuurinclusieve voorzieningen geplaatst zoals bijvoorbeeld nestkasten en inbouwvoorzieningen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen.

Bij de inrichting van het gebied wordt gekozen voor beplanting waarmee genoeg zicht op ooghoogte wordt gewaarborgd in dit gebied met betrekking op functie, verkeer en veiligheid.

Er wordt voldoende groene ruimte voor verblijf geboden.

Hoofdstuk 3 Beleid en regelgeving

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het project toegelicht en wordt het project hieraan getoetst.

3.1 Rijksbeleid en Rijksregels

3.1.1 Verdrag van Maastricht

Het Verdrag van Maastricht is op 8 augustus 1843 gesloten tussen België en Nederland. Met het verdrag werden de onderlinge landsgrenzen definitief vastgelegd. Daarbij werden enclaves, zoals Baarle-Hertog/Nassau, ongewijzigd gehandhaafd, gebaseerd op historische eigendomsrechten.
Een additioneel artikel (ondertekend op 27 september 1843) biedt inwoners binnen een straal van 5.500 meter van de grens bepaalde vrijheden, zoals vrijstelling van douanerechten bij het vervoer van landbouwproducten van grensdoorsneden land naar de eigen boerderij en dus niet bedoeld voor industriële of consumentengoederen. Wederzijdse voordelen voor paarden, vee, fruit, zaden, mest en transportmiddelen, mits formeel aangegeven en in overeenstemming met antifraude-maatregelen.
Deze privileges gelden alleen voor bezitters van gronden binnen 5.500 meter van de grens, ongeacht of deze direct aan de grens grenzen.
In artikel 34 van het Verdrag van Maastricht is bepaald dat er geen gebouw of woonhuis gebouwd mag worden, behoudens op 10 meter van de grenslijn of van slechts 5 meter afstand van een weg of een dreef, wanneer die weg of dreef gemeenschappelijk is, en de grenslijn door het middenpunt daarvan gevormd wordt. Een uitzondering geldt voor waterafhankelijke industriegebouwen die wel direct op de grens gebouwd mogen worden als ze liggen langs een rivier die de grens vormt.

Relatie met het omgevingsplan

Hoewel het verdrag zelf geen procedure voor vrijstellingen biedt, kunnen lokale of bilaterale overeenkomsten (zoals grenscorrecties in 2016/2018) bepaalde zones openstellen. Vrijstelling vereist gezamenlijke goedkeuring door zowel Belgische als Nederlandse autoriteiten en publicatie in officiële documenten (bv. Tractatenblad). Het verdrag staat echter niet aan de aanpassing van het omgevingsplan in de weg. Het bestaande douanekantoor is reeds ter plaatse toegestaan. Hiermee wordt aangegeven dat er gebouwd kan worden tussen de betreffende grenspalen 309 en 310 en tot 75 meter voorbij de grenspalen.

3.1.2 Nationale omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is, als opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Nationale Omgevingsvisie brengt middels een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie van het Rijk op de inrichting en ontwikkeling van de Nederlandse leefomgeving in beeld. Met de NOVI kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die er voor Nederland liggen. Steden die groeien en veranderen, het aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering en de overgang naar een duurzame en circulaire economie; diverse trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Deze trends en ontwikkelingen bieden kansen, maar vragen ook zorgvuldig te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden, want zowel de boven- als ondergrondse ruimte is een schaars goed. De NOVI geeft richting en helpt om deze keuzes te maken.

In Nederland zijn er een aantal dringende maatschappelijke opgaven, die niet apart van elkaar kunnen worden opgelost, maar in samenhang bekeken moeten worden. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving van Nederland. De Nationale Omgevingsvisie richt zich daarbij op vier prioriteiten:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

ad 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Het land moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging, wateroverlast, hogere rivierafvoeren en langere perioden van droogte. Om in te spelen op deze gevolgen van klimaatverandering, is er vraag naar maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende ruimte en groen voor wateropslag in onze steden. Door hierop in te zetten, biedt het kansen voor de natuur, maar verbetert het ook tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit. Daarnaast heeft Nederland in 2050 een duurzame energievoorziening. Deze energievoorziening vraagt ruimte, voor onder andere zonnepanelen en windturbines. Het Rijk zet zich ook in voor het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

ad 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een circulaire, duurzame, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050, waarmee het zijn positie kan handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Hiervoor is een goede verbinding via weg, lucht, spoor, water, digitale netwerken en een nauwe samenwerking met internationale partners nodig. Het Rijk zet in op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van bewegen, wonen, recreëren, ontspannen en ontmoeten. Hierbij is het belangrijk dat de Nederlandse economie, duurzaam, concurrerend en circulair wordt, oftewel toekomstbestendig. Het Rijk zet daarbij in op het gebruik van duurzame energiebronnen en op de verandering van productieprocessen, zodat Nederland niet langer afhankelijk is van eindige, fossiele bronnen.

ad 3. Onze steden en regio's leefbaarder maken

Nederland versterkt het Stedelijk Netwerk Nederland en is deze verder aan het uitbreiden, waarbij de richting van verstedelijking wordt gekoppeld aan die van de ontwikkeling van (OV-) infrastructuur. Wonen en werken worden zoveel mogelijk in elkaars nabijheid ontwikkeld in de regio's waar de vraag is. Goede verbindingen tussen de stedelijke regio's zijn nodig om het netwerk als geheel te benutten. Door het Rijk wordt een integrale verstedelijkingsstrategie voor duurzame stedelijke ontwikkeling gehanteerd, waarbij verstedelijking geconcentreerd plaatsvindt in de regio. Bij de invulling van integrale verstedelijkingsstrategieën op regionale schaal wordt ingezet op een voorkeursvolgorde voor de ontwikkeling van nieuwe woon- en werklocaties. Deze volgorde wordt ook gehanteerd als groei in niet stedelijk gebied moet plaatsvinden. Het Rijk richt de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert en het aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt. Daarbij worden regio's en steden klimaatbestendig ingericht.

ad 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

Nederland zet in op het verbeteren van de balans tussen de kwaliteit van landschap en landgebruik, water, lucht en bodem. Dit betekent dat ontwikkelingen in het landelijk gebied niet ten koste gaan van landschappelijke kwaliteiten en dat landgebruik in balans wordt gebracht met natuurlijke systemen. Het landgebruik dient meer afgestemd te worden op zoetwatergebruik- en beschikbaarheid. Door een voorkeursvolgorde regionaal waterbeheer wordt ingezet op het voorkomen van tekorten en wateroverlast. Het Rijk maakt een vitaal en duurzaam voedsel- en landbouwsysteem mogelijk, dat zich baseert op natuurinclusiviteit en kringlopen. De biodiversiteit wordt versterkt en beschermd en het natuurlijke kapitaal wordt op een duurzame wijze benut. Het Rijk zet hierbij in op het beschermen en versterken van de unieke landschappelijke kwaliteiten. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebieden voegen kwaliteiten toe aan het landschap, waarbij het omgevingsbeleid landschapsinclusief wordt.

Om beleidskeuzes op een voorspelbare en heldere wijze te maken, worden er door de NOVI drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen bij het prioriteren van de diverse opgaven en belangen:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• Afwentelen wordt voorkomen.

De uitvoering van de NOVI vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende, brede, maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij hanteert het NOVI vier uitgangspunten:

• Het werken als een overheid, samen met de samenleving.
• De opgave(n) centraal stellen.
• Gebiedsgericht werken.
• Permanent en adaptief aan de opgaven werken.

Relatie met het omgevingsplan  

In de NOVI is "de ontwikkeling van een sterk en internationaal concurrerend vestigingsklimaat" een van de belangen en opgaven. Voor Nederland is het van belang dat er ruimte ontwikkeld wordt voor bedrijven, op zowel nationaal als internationaal niveau. Het waarborgen en versterken van grensoverstijgende en internationale relaties versterken de Nederlandse economie. Internationale verbindingen zijn uitermate belangrijk om barrièrewerking tegen te gaan. De haven van North Sea Port - een samenwerking tussen Nederland en België - is een voorbeeld van een belangrijke grensoverstijgende relatie. De realisatie van het hoofdkantoor van North Sea Port is dan ook niet in strijd met de belangen die gesteld zijn binnen de NOVI.

3.1.3 Ontwerp Nota Ruimte

De (ontwerp) Nota Ruimte vormt het strategisch ruimtelijk beleidskader van het Rijk en geeft richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland op de lange termijn. In de nota wordt de visie van het Rijk uiteengezet op het zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte, waarbij een evenwicht wordt nagestreefd tussen wonen, werken, natuur, landbouw, energie en infrastructuur. De Nota Ruimte bouwt voort op het streven naar een duurzame en toekomstbestendige inrichting van Nederland, waarin economische groei hand in hand gaat met klimaatbestendigheid, leefkwaliteit en behoud van ruimtelijke kwaliteit.

De nota benadrukt het belang van een integrale benadering van ruimtelijke opgaven. Daarbij worden nationale belangen, zoals verstedelijking, mobiliteit, energievoorziening, waterveiligheid en natuurontwikkeling, in samenhang beschouwd. Tegelijkertijd legt de Nota Ruimte meer verantwoordelijkheid bij provincies, gemeenten en regio’s om binnen de landelijke kaders gebiedsgericht maatwerk te leveren. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de Omgevingswet, waarin samenwerking tussen bestuurslagen en maatschappelijke partijen centraal staat.

In een steeds meer onderling verbonden wereld kan Nederland zijn ruimtelijke ontwikkeling niet los zien van internationale dynamieken. De (ontwerp) Nota Ruimte onderkent dat grensoverstijgende infrastructuur, economische netwerken en ecologische systemen zich uitstrekken over landsgrenzen heen en dat nationale keuzes daarom zorgvuldig moeten aansluiten op Europese en internationale kaders.

De nota plaatst de Nederlandse ruimtelijke opgaven in het perspectief van Europese netwerken zoals de Trans-Europese Netwerken (TEN’s) voor vervoer, energie en telecommunicatie. Deze netwerken vormen structuren waarlangs mobiliteit, goederenvervoer en informatie-uitwisseling plaatsvindt, en verbinden Nederland met buurlanden en de rest van Europa. Door actief deel te nemen aan de ontwikkeling en het onderhoud van deze internationale verbindingen versterkt Nederland zijn positie in de Europese ruimte en bevordert het de verwevenheid van grensregio’s.

Relatie met het omgevingsplan

De ontwikkeling van het nieuwe kantoorpand voor North Sea Port op de grens tussen Nederland en België sluit aan bij de uitgangspunten van de (ontwerp) Nota Ruimte, omdat de nota het belang van internationale samenwerking, grensoverstijgende economische netwerken en efficiënt ruimtegebruik onderstreept. Het kantoorpand draagt bij aan de versterking van het gezamenlijke haven- en bedrijfsgebied, wat aansluit bij de nationale doelstelling om economische vitaliteit en bereikbaarheid in grensregio’s te bevorderen. Door op deze manier bij te dragen aan duurzame economische ontwikkeling, versterking van internationale verbindingen en efficiënte ruimtelijke inrichting, is het initiatief in lijn met de kernprincipes van de (ontwerp) Nota Ruimte.

3.1.4 Havennota 2020 - 2030

De Havennota 2020–2030 biedt een strategisch kader voor de ontwikkeling van de Nederlandse zeehavens in de periode tot 2030 en schetst de beleidsprioriteiten van het Rijk op het gebied van economie, duurzaamheid, infrastructuur en internationale samenwerking. De nota benadrukt dat de Nederlandse havens, als belangrijke schakels in zowel de nationale als de Europese logistieke en handelsketens, hun positie moeten versterken door innovatieve, duurzame en goed verbonden havenactiviteiten. Hierbij ligt de nadruk op het combineren van economische groei met verduurzaming en klimaatbestendige ontwikkeling, zodat de havens ook op lange termijn concurrerend, efficiënt en toekomstbestendig blijven. Daarnaast onderstreept de nota het belang van samenwerking, zowel tussen havens onderling als met buurlanden, en het benutten van digitale technologieën en kennisontwikkeling om processen te optimaliseren en nieuwe kansen te creëren. Deze integrale benadering maakt de havens niet alleen economisch sterker, maar versterkt ook hun rol in het internationaal netwerk van transport, logistiek en energievoorziening, en draagt bij aan een duurzame en samenhangende ruimtelijke ontwikkeling in de regio.

In de Havennota 2020 - 2030 wordt de provincie Zeeland expliciet gepositioneerd. In de nota is een gezamenlijke visie opgesteld met het doel de Zeeuwse havens, met name North Sea Port, te versterken en toekomstbestendig te maken. Deze strategie richt zich op verduurzaming, digitalisering, circulaire economie en verstering van de regionale economie.

Een belangrijk uitgangspunt zijn de duurzaamheidsambities 2030, opgedeeld in zes hoofddoelen die gezamenlijk bijdragen aan een duurzame en toekomstbestendige regio.

• 1. CO2-reductie: het streven naar een significante verminding van 59% van de CO2-uitstoot in de regio.
• 2. Circulaire economie: inzetten op het sluiten van kringlopen, waarbij reststromen worden hergebruikt en afval wordt geminimaliseerd.
• 3. Duurzame energieproductie: streven naar een aanzienlijke toename van de productie van duurzame energie, met name uit wind en zon.
• 4. Groene mobiliteit: werken aan het bevorderen van duurzame vervoerswijzen, zoals elektrisch vervoer en binnenvaart.
• 5. Natuurherstel en biodiversiteit: aandacht voor het herstel van natuurgebieden en het bevorderen van biodiversiteit in de regio.
• 6. Innovatie en samenwerking: inzetten op innovatie en samenwerking tussen bedrijven, overheden en kennisinstellingen om de duurzaamheidsdoelen te realiseren.

Deze doelen worden vertaald naar concrete regionale acties. Zo wordt er gewerkt aan waterstof- ontwikkeling, CO2-afvang en -opslag en worden er slimme logistieke oplossingen ontwikkeld. De duurzaamheidsambities 2030 vormen een belangrijke stap richting een duurzame toekomst voor de Zeeuwse haven en de regio als geheel.

Relatie met het omgevingsplan

De Havennota 2020 - 2030 is nauw verweven met de ambities en activiteiten van North Sea Port. Deze haven vormt het economische hart van de regio en speelt een centrale rol in het realiseren van de strategische doelen die in de havenstrategie zijn geformuleerd. North Sea Port is de primaire uitvoeringslocatie van de havenstrategie. De Duurzaamheidsambities 2030, die in het verlengde liggen van de havenstrategie, worden voor een groot deel uitgerold binnen de grenzen van North Sea Port. Daarnaast pleit de havennota voor een slimme benutting van de ruimte en verbetering van de bereikbaarheid van North Sea Port. De voorgenomen ontwikkeling weerspiegelt het streven naar een geografisch en economisch knooppunt binnen North Sea Port en sluit aan bij de Havennota.

3.1.5 Instructieregels Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) richt zich op bestuursorganen en geeft inhoudelijke normen waaraan zij hun taken en bevoegdheden ontlenen, onder andere bij het opstellen van omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en het vaststellen van omgevingsvergunningen en projectbesluiten. In hoofdstuk 5 van het Bkl zijn de instructieregels opgenomen die de gemeente bij het opstellen van het omgevingsplan in acht moet nemen. Deze instructieregels kunnen worden opgevat als de minimale vereisten waaraan een omgevingsplan in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet voldoen. Deze instructieregels richten zich op de volgende thema's:

• Voldoen aan de Dienstenrichtlijn (paragraaf 5.1.1).
• Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2).
• Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3).
• Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit.
• Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking.
• Behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) zoals autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden.
• Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouw categorieën.
• Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).
• De uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving (paragraaf 5.2).

In de volgende paragrafen zijn de voor deze wijziging van het omgevingsplan van toepassing zijnde instructieregels opgenomen.

3.1.5.1 Omgevingsveiligheid

Op grond van artikel 5.2 van het Bkl moet in het omgevingsplan met het oog op risico's van branden, rampen en crises rekening worden gehouden met het belang van het voorkomen, beperken, bestrijden daarvan, de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen en de mogelijkheid tot geneeskundige hulpverlening.

In de instructieregel is voor zover deze branden, rampen en crises samenhangen met de opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen, vuurwerk, explosieven en windturbines een gedetailleerde uitwerking gegeven. Voor de nadelige gevolgen voor de omgevingsveiligheid, die met deze activiteiten binnen het wijzigingsgebied kunnen samenhangen, wordt in de instructieregel een systeem van het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden gehanteerd.

Bij het wijzigen van het omgevingsplan moet een plaatsgebonden risico van 10-6 in acht worden genomen (artikelen 5.7 en 5.11 Bkl). Dit houdt in dat met de regels in het omgevingsplan moet worden geborgd dat het risico op het overlijden van een onbeschermd persoon wordt beperkt tot één geval in één miljoen jaar. Daarnaast moet in het omgevingsplan rekening worden gehouden met het overlijden van een groep van tien personen of meer door een ongewenste gebeurtenis binnen een aandachtsgebied (artikel 5.15 Bkl). Aandachtsgebieden zijn gebieden waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd zijn tegen de gevaren die in de omgeving kunnen optreden. Voorbeelden van die gevaren zijn warmtestraling (brand), overdruk (explosie) en concentratie giftige stoffen in de lucht (gifwolk). Aandachtsgebieden maken inzichtelijk in welk gebied zich bij een ongeval bij een activiteit met gevaarlijke stoffen nog levensbedreigende gevolgen voor personen in gebouwen kunnen voordoen. Binnen de aandachtsgebieden is extra aandacht nodig om aanwezigen te beschermen tegen mogelijke ongevallen bij activiteiten met gevaarlijke stoffen.

De gemeente beoordeelt of, en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om mensen in aandachtsgebieden voldoende te beschermen. Het beleidsdoel van het 'aandachtsgebied' is dat voorafgaand aan de besluitvorming wordt nagedacht over de risico's en de mogelijke effecten van een incident bij de (vergunde) activiteit met gevaarlijke stoffen. Onderdeel daarvan is het overwegen van maatregelen die nodig zijn om de veiligheid voldoende te waarborgen en de fysieke leefomgeving en omgevingskwaliteit (milieu en gezondheid) voldoende te beschermen.

Relatie met het omgevingsplan  

Voor het aspect omgevingsveiligheid wordt verwezen naar paragraaf 6.8.

3.1.5.2 Water

Op grond van artikel 5.37 Bkl moet bij het wijzigen van het omgevingsplan rekening worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij is aangegeven dat daarbij de opvattingen van de beheerder van deze watersystemen moeten worden betrokken.

Er zijn diverse beleidsdocumenten op verschillende bestuursniveaus die ten grondslag liggen aan de uitgangspunten op het gebied van duurzaam waterbeheer. Op Europees niveau is dit de Kaderrichtlijn Water (KRW), op nationaal niveau het Nationaal Waterplan (NW), het Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21), het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Waterwet.

Het beleid van de waterschappen dat de kwaliteit en veiligheid van watersystemen borgt, is opgenomen in de waterschapsverordening.

Relatie met het omgevingsplan  

Door de toenemende verstedelijking en klimaatverandering dient steeds meer rekening te worden gehouden met water binnen ruimtelijke plannen. De toename van verhard oppervlak zorgt naast hitte en verdroging ook voor een vergrote kans op wateroverlast. Bij alle ruimtelijke plannen moeten alle waterhuishoudkundige doelstellingen binnen het wijzigingsgebied expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Vroegtijdig overleg en afstemming met de waterbeheerders is daarom van groot belang. Voor de weging van het waterbelang wordt verwezen naar paragraaf 6.2.

3.1.5.3 Luchtkwaliteit

Het Bkl geeft in hoofdstuk 5 (paragraaf 5.1.4) instructieregels om de luchtkwaliteit te beschermen. De gemeente moet voor een aantal activiteiten de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) in acht nemen. Behalve als een activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

De gemeente moet de luchtkwaliteit vooral toetsen binnen aangewezen aandachtsgebieden. De gemeente gaat na of toe te laten activiteiten gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit binnen een aandachtsgebied. De gemeente doet dit voor activiteiten (artikel 5.51 Bkl):

• die gevolgen hebben voor het gebruik van wegen, water en spoor (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Relatie met het omgevingsplan

Voor het onderzoek luchtkwaliteit wordt verwezen naar paragraaf 6.6.

3.1.5.4 Geluid

Het Bkl beoogt de burger te beschermen tegen hoge geluidbelastingen. In het Bkl zijn instructieregels opgenomen omtrent geluid als gevolg van wegen, spoorwegen en industrieterreinen.

De instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) hebben uitsluitend betrekking op daarin als geluidgevoelig aangemerkte gebouwen. Andere gebouwen, zoals kantoren, en locaties reguleert het Bkl niet. Het Rijk laat het bepalen van een passend beschermingsniveau van overige gebouwen en locaties over aan decentrale overheden.

Het bevoegd gezag heeft echter wel een taak bij het vaststellen van een omgevingsplan. Voor elk gebouw of locatie waarin met een zekere regelmaat en gedurende langere tijd personen kunnen verblijven, is geluid in principe een onderdeel van de afweging. Hierop is de wettelijke taak 'evenwichtig toedelen van functies aan locaties' van toepassing.

Relatie met het omgevingsplan

In deze wijziging van het omgevingsplan gaat het om de realisatie van een kantoorpand. Een kantoorpand is geen geluidgevoelig gebouw. In paragraaf 6.5 wordt dit toegelicht.

3.1.5.5 Zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand (Ladder voor duurzame verstedelijking)

In het Bkl is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand (artikel 5.129g). Hierbij wordt gebruikgemaakt van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Relatie met het omgevingsplan

In paragraaf 5.5 is de Ladderonderbouwing voor duurzame verstedelijking opgenomen.

3.1.5.6 Rijksvaarwegen

In Paragraaf 5.1.7 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen voor het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten. In artikel 5.160 is opgenomen dat een rijkswater, dat een vaarweg is, aan weerszijden van die vaarweg een vrijwaringsgebied heeft met een breedte die afhankelijk is van de afmetingen van het scheepvaartverkeer op de vaarweg, maar die ten hoogste 50 meter bedraagt. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op een rijkswater als bedoeld in dit artikel wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het voorkomen van belemmeringen voor:

• de vlotte en veilige doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte;
• de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
• het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
• de toegankelijkheid van de vaarweg voor hulpdiensten; en
• het uitvoeren van beheer en onderhoud van de vaarweg.

Relatie met het omgevingsplan

Bij de ontwikkeling van het kantoorpand wordt rekening gehouden met de voorwaarden zoals die zijn opgenomen in artikel 5.160 van het Bkl.

3.1.5.7 Toegankelijkheid openbare ruimte

Paragraaf 5.1.8 van het Bkl bepaalt dat voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte in dat plan rekening gehouden wordt met het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking.

In artikel 5.162 Bkl zijn instructieregels opgenomen over het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte. Dit artikel brengt tot uitdrukking dat gemeenten met inachtneming van, vaak al bestaand, beleid het belang van toegankelijkheid kan meewegen met het oog op een gelijkwaardige wijze van gebruikmaking van de openbare ruimte door een ieder. Zo kan bij regels in het omgevingsplan over de inrichting expliciet aandacht worden besteed aan de toegankelijkheid voor mensen in een rolstoel en mensen met bijvoorbeeld visuele beperkingen. Als maatregelen nodig zijn kunnen deze geborgd worden in de regels van het omgevingsplan.

Door bij nieuwe ontwikkelingen vroegtijdig, dat wil zeggen bij inrichting en ontwerp, met toegankelijkheid van openbare ruimten rekening te houden, leidt deze instructieregel naar verwachting niet tot hogere kosten en bestuurslasten. De "Integrale toegankelijkheidsstandaard" (ITS) wordt hierbij betrokken voor zover die gaat over de openbare buitenruimte. In de ITS zijn algemene toegankelijkheidsrichtlijnen en normen omgewerkt naar bouwtechnische eisen die kunnen worden toegepast bij ontwerp en realisatie van integraal toegankelijke projecten. Het gaat er in de openbare buitenruimte, die heel divers is, niet om dat de ITS naar de letter wordt toegepast, maar dat deze behulpzaam is bij het maken van een afweging welke onderdelen van de openbare ruimte voor een ieder toegankelijk moeten zijn en tot welke regels dit in het omgevingsplan leidt. Daarnaast heeft bijvoorbeeld ook het kennisplatform CROW-richtlijnen voor integrale toegankelijkheid van de openbare buitenruimte.

Relatie met het omgevingsplan

Bij de realisatie van het kantoorpand wordt rekening gehouden met de toegankelijkheid van de buitenruimte voor personen met een beperking.

3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels

3.2.1 Provinciale omgevingsvisie

Op 1 januari 2025 hebben Provinciale Staten van de provincie Zeeland de Zeeuwse omgevingsvisie vastgesteld. Met deze omgevingsvisie streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit.

Kansenkaart uit de omgevingsvisie provincie Zeeland

Het behouden van de aantrekkelijkheid van Zeeland vereist inzet. Inwoners, bezoekers en bedrijven evolueren met de tijd en hebben nieuwe wensen op het gebied van wonen en werken. Daarnaast zijn er uitdagingen die grote gevolgen kunnen hebben voor het Zeeuwse landschap en de directe omgeving. In de Zeeuwse Omgevingsvisie staan vier centrale ambities die goed aansluiten bij de uitdagingen in de Nationale Omgevingsvisie van het Rijk, maar een Zeeuwse invulling geven. Deze ambities zijn in samenwerking met organisaties en mensen uit de omgeving tot stand gekomen. De vier ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Bij het anticiperen op ontwikkelingen binnen en buiten de provincie zijn er belangrijke afwegingsfactoren. Om de doelen uit de visie te bereiken, heeft de Provincie allereerst de medewerking van de omgeving nodig. Deze doelen kan de provincie niet alleen bereiken; samenwerking is essentieel, zoals ook bij het opstellen van de Omgevingsvisie het geval was. Het behalen van de doelen betekent ook het maken van toekomstgerichte keuzes. Bij het nemen van deze keuzes maakt de provincie gebruik van afwegingsfactoren. De provincie hecht waarde aan de Zeeuwse kernkwaliteiten en wil aansluiten bij de drie afwegingsfactoren die het Rijk in zijn visie heeft benoemd, maar dan vertaald naar de Zeeuwse context.

De vier Zeeuwse Afwegingsfactoren zijn:

• 1. Efficiënter gebruik van grond. Veel uitdagingen vragen om extra ruimte, zoals waterberging, zonneparken of groenvoorzieningen in stedelijke gebieden.
• 2. Samenwerking en kostenverdeling. De partij die de kosten draagt, is niet altijd degene die er het meest van profiteert. Dit biedt juist kansen. Door doelen te combineren, kunnen de totale kosten in tijd en geld lager zijn dan bij afzonderlijke projecten. Bijvoorbeeld: tijdens het vernieuwen van de riolering kan gelijktijdig glasvezelkabel worden aangelegd wanneer de straat opengebroken is.
• 3. Benutting van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Door slim en locatiegericht te ontwerpen, kan verandering een verrijking van de omgeving worden.
• 4. Denken aan de toekomst en de bredere wereld. Plannen voor de lange termijn of het creëren van flexibele oplossingen die later gemakkelijk een andere functie kunnen krijgen. Maar ook het overwegen van de neveneffecten van snelle en goedkope oplossingen op de lange termijn en in de bredere omgeving.

Relatie met het omgevingsplan

De voorgenomen ontwikkeling sluit inhoudelijk en ruimtelijk aan bij meerdere ambities uit de provinciale Omgevingsvisie Zeeland. De Omgevingsvisie benoemt het belang van de versterking van de Zeeuwse economie. De voorgenomen ontwikkeling sluit hierbij aan doordat het een bundeling van economische functies betreft en een realisatie van hoogwaardige voorzieningen voor grensoverstijgende samenwerking. Daarnaast past het ook binnen de gestelde ambitie van de provincie om een aantrekkelijk, leefbaar en gezonde leefomgeving te creëeren. De voorgenomen ontwikkeling draagt, door rolneming van North Sea Port als connector, bij aan een versterking van het ruimtelijke aanzien van Sas van Gent en een versterking van het havengebied als toekomstgerichte regio.

3.2.2 Omgevingsverordening Zeeland (2025)

In de Omgevingsverordening Zeeland (vastgesteld 1 januari 2025) staan de provinciale regels op het gebied van milieu, provinciale wegen, (grond-)water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte.

De Omgevingsverordening Zeeland bevat twee soorten regels:

• instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap. Dit zijn opdrachten aan de gemeenten en het waterschap die de gemeenten moeten verwerken in het gemeentelijke bestemmingsplan (Omgevingsplan) en het waterschap moet verwerken in de waterschapsverordening. Pas na het verwerken van de provinciale instructieregels in het gemeentelijke bestemmingsplan, of in de waterschapsverordening krijgen deze regels effect op activiteiten van inwoners en bedrijven;
• regels voor activiteiten die voor alle inwoners en bedrijven gelden, of voor specifieke doelgroepen.

Met de Omgevingsverordening Zeeland wordt beoogd om de doorwerking van het provinciaal beleid naar gemeenten en andere partners te borgen. De instructies die in de omgevingsverordening staan, moeten door de gemeenten in acht worden genomen bij het opstellen (of wijzigen) van het omgevingsplan.

In de volgende paragrafen zijn de van toepassing zijnde instructieregels opgenomen.

3.2.2.1 Instructieregel Kantoren

In artikel 5.5 is de instructieregel ten aanzien van kantoren opgenomen. In deze instructieregel wordt gesteld dat een omgevingsplan dat voorziet in de realisatie van een kantoorlocatie moet voldoen aan een van onderstaande voorwaarden:

• in of direct aansluitend aan de binnenstad van Goes, Middelburg, Vlissingen en Terneuzen;
• op een locatie aan een toegangsweg naar het stadscentrum;
• op een locatie dichtbij een doorgaande weg;
• op een locatie aan de stadsrand bij de toegangswegen.

Tevens moet de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk maken dat vestigingsruimte, onder andere gelet op specifieke vestigingseisen, in de centra ontbreekt.

Relatie met het omgevingsplan

Om de mogelijkheden voor een nieuw hoofdkantoor te verkennen, is door North Sea Port een locatieonderzoek uitgevoerd waarbij de volgende eisen zijn gehanteerd:

• Goede bereikbaarheid.
• Centrale ligging.
• Een kantoor dat letterlijk op de grens ligt.
• Behoud bestaande arbeidsvoorwaarden.
• Port Operations.

Op grond van het voorgaande is er slechts één mogelijke locatie die voldoet en gelegen is dichtbij een doorgaande weg. Op de beoogde locatie staat een kantoorgebouw dat vroeger in gebruik was als douanekantoor. De locatie van het gebouw was dus niet zozeer vanuit ruimtelijk/planologische overwegingen ingegeven maar sterk bepaald door de fysieke aanwezigheid van de landsgrens en het personen- en goederenverkeer dat deze grens passeert. Het havenschap North Sea Port dat is ontstaan vanuit de fusie van het Zeeuwse en Gentse havenschap heeft eveneens een sterk grensoverstijgende functie. De keuze voor een kantoorlocatie die letterlijk op de grens ligt, is dan ook functioneel en essentieel voor de vervulling van haar taken. Binnen de Z4-steden (het stedennetwerk van de vier grootste Zeeuwse steden: Goes, Middelburg, Terneuzen en Vlissingen) ontbreekt de vestigingsruimte die aansluit op deze specifieke eisen. Bovendien zou een verplaatsing naar een binnenstedelijke context leiden tot een onevenredige belemmering van de bedrijfsvoering.

Aan de voornoemde vestigingseisen kan op basis van de provinciale omgevingsverordening niet worden voldaan en derhalve is op basis van de artikelen 1.3 (afwijken instructieregel), artikel 1.4 (aanvraag ontheffing instructieregels) en artikel 5.5 (kantoren) ontheffing aangevraagd. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met provinciale belangen, zoals zorgvuldig ruimtegebruik en bundeling. De nieuwbouw leidt tot een forse reductie van het bruto vloeroppervlak kantoren ten opzichte van de huidige situatie. Verder komt op de huidige locatie in Terneuzen ruimte vrij voor woningbouw, zodat op die locatie een nieuwe gepaste binnenstedelijke ontwikkeling kan plaatsvinden waarmee voor leegstand op die locatie niet hoeft te worden gevreesd. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de provinciale woningbouwopgave uit de woondeal. De ontwikkeling draagt daarnaast bij aan de herstructurering van de Poelpolder zoals verankerd in de Structuurvisie 2025. Tot slot wordt de beoogde ontwikkeling duurzaam vormgegeven door toepassing van BREEAM (Excellent, met ambitie richting Outstanding), Paris Proof bouwen en natuurinclusieve principes. Op basis van voorstaande wordt niet alleen de grensoverstijgende positie van North Sea Port versterkt, maar ook actief bijgedragen aan de provinciale duurzaamheids- en leefbaarheids- doelstellingen.

In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 5.5.

3.2.2.2 Instructieregel Vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen

In artikel 5.47 is de instructieregel ten aanzien van bouwwerken bij provinciale wegen opgenomen. In deze instructieregel wordt gesteld dat een omgevingsplan dat voorziet in de realisatie of wijziging van bouwwerken binnen het 'beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen' rekening moet worden gehouden met het belang van de instandhouding en uitbreiding van de provinciale weg. Als een gemeente in het omgevingsplan een bouwwerk wil realiseren of wijzigen in het beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale weg, dan moet zij rekening houden met het belang van de instandhouding en uitbreiding van de provinciale weg. Dit met het oog op de verkeersveiligheid en de doorstroming op deze weg. Daarbij maakt de gemeente wel een eigen afweging. De provincie wordt bij deze afweging betrokken.

In artikel 1.3 van de Omgevingsverordening Zeeland is opgenomen dat Gedeputeerde Staten op basis van een integrale afweging van provinciale belangen ontheffing kunnen verlenen van een instructieregel.

Relatie met het omgevingsplan

Het nieuwe kantoorpand wordt bij voorkeur over de provinciale weg heen gebouwd. Hierbij wordt rekening gehouden dat de weg veilig gebruikt kan blijven worden als openbare weg, waarbij het vrije zicht wordt verzekerd.

Tevens wordt de realisatie van het kantoorpand en de parkeergelegenheid zodanig uitgevoerd dat geen schade aan de weg kan ontstaan. Ook worden geen vaste stoffen of voorwerpen in het beperkingengebied vrijwaringszone provinciale wegen gedeponeerd, anders dan bij werkzaameden ten behoeve van kabels en leidingen. Daarnaast vindt er geen verontreiniging plaats met voor het verkeer of de weg hinderlijke of schadelijke vloeistoffen of beplantingsresten en wordt de afwatering van het beperkingengebied vrijwaringszone provinciale wegen niet belemmerd. Tot slot worden borden, handelsreclame en licht- of geluidgevende voorzieningen op een zodanige plaats of wijze aangebracht dat de veiligheid van het verkeer op de provinciale weg niet in gevaar wordt gebracht.

De initiatiefnemer heeft Gedeputeerde Staten inmiddels schriftelijk verzocht om gebruik te maken van de bevoegdheid om af te wijken van deze instructieregel.

3.3 Beleid Waterschap

3.3.1 Regionaal Waterprogramma 2022 - 2027

Water is van levensbelang voor Zeeland. Het bepaalt in belangrijke mate het landschap, de leefomgeving, de economie en de veiligheid van de provincie. Van oudsher speelt Zeeland een cruciale rol in het omgaan met water: het beschermen tegen overstromingen, het beheersen van waterstanden in polders en het benutten van water voor landbouw, natuur, recreatie en industrie. Het Regionaal Waterprogramma 2022 - 2027 vormt het leidende beleidskader voor het regionale waterbeheer in Zeeland en sluit aan op de Europese en nationale waterdoelen. Het programma is opgesteld in lijn met de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en geeft invulling aan de provinciale ambities op het gebied van waterkwaliteit, klimaatadaptatie, duurzaam ruimtegebruik en veiligheid. Daarmee is het een cruciaal instrument in de integrale aanpak van water als ruimtelijke en ecologische opgave.

Centraal in het waterprogramma staan vier geformuleerde doelstelingen en ambities. Deze ambities zijn niet alleen gericht op het voldoen aan wettelijke verplichtingen, maar ook op het creëren van meerwaarde.

1.Naar een goede waterkwaliteit voor mens en natuur

De provincie zet sterk in op het behalen van de doelen uit de KRW. Dit betekent dat uiterlijk in 2027 alle regionale oppervlakte- en grondwaterlichamen een 'goede ecologische en chemische kwaliteit' dienen te hebben. Deze ambitie gaat verder dan het minimale naleven van deze opgave. Zeeland wil actief bijdragen aan een schoner en gezonder watersysteem door onder andere bronaanpak van vervuiling, bevordering van natuurlijke zuiveringsprocessen, verbetering van ecologische verbindingen tussen wateren en versterking van het beleid rondom drinkwaterbescherming en verzilting.

2. Klimaatadaptief en waterrobuust Zeeland

De provincie Zeeland wil voorbereid zijn op extremere weersomstandigheden, zoals langdurige droogte, hevige neerslag en zeespiegelstijging. Dit vraagt om een watersysteem dat beter bestand is tegen schokken en dat water slim vasthoudt, verdeelt en afvoert. Het is belangrijk dat de bergingscapaciteit verhoogd wordt in zowel stedelijke als landelijke gebieden, klimaatbuffers worden ingericht, waterbesparing gestimuleerd wordt en dat er voldoende beschikbaar en kwalitatief goed water beschikbaar is in droge periodes.

3. Water als ordenend principe in de ruimtelijke ontwikkeling

De ambitie is om waterbeleid niet achteraf op ontwikkelingen toe te passen, maar juist leidend te laten zijn bij ruimtelijke keuzes. Dit principe is van groot belang voor de kwaliteit en veiligheid van nieuwe gebiedsontwikkelingen, woningbouw en natuurontwikkeling. Hierbij geldt dat waterveiligheid een structurele plek krijgt in gebiedsprocessen, het waterbelang vroegtijdig meegewogen wordt en nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden ingericht volgens het principe 'water - vasthouden - bergen - afvoeren'.

4. Samenwerking en gebiedsgerichte aanpak

Waterbeheer is complex en raakt veel maatschappelijke belangen. Zeeland kiest daarom bewust voor een gebiedsgerichte en integrale aanpak, waarin maatwerk wordt geleverd in samenwerking met lokale partijen. De provincie Zeeland streeft ernaar om de samenwerking met en tussen Waterschap Scheldestromen, gemeenten, Rijkswaterstaat en maatschappelijke partners te versterken, inwoners en bedrijven te betrekken en een verbetering door te voeren in kennisdeling, monitoring en communicatie over het waterbeleid.

Relatie met het omgevingsplan 

De voorgenomen ontwikkeling doet geen inbreuk op de gestelde ambities en doelstellingen. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de Zeeuwse ambities. Zo wordt bij de realisatie van het kantoorpand een waterhuishoudkundig ontwerp vervaardigd waar rekening gehouden wordt met mogelijke effecten op grondwaterstromen en indien nodig mitigerende maatregelen worden uitgevoerd. In paragraaf 6.2 wordt verder ingegaan op de weging van het waterbelang.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie 'Terneuzen stroomopwaarts, samen vergroenen'

De Omgevingsvisie Terneuzen – Stroomopwaarts schetst een strategisch en integraal toekomstbeeld voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Terneuzen tot 2045. Met de titel ‘samen vergroenen’ benadrukt de visie de ambitie om de regio te ontwikkelen met oog voor natuur, duurzaamheid, inclusieve groei en slimme mobiliteit. Deze koers is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met inwoners, bedrijven, natuur- en milieuorganisaties, andere overheden en partners. De omgevingsvisie vervangt de structuurvisie Terneuzen 2025 uit 2010 en is opgesteld in lijn met de Omgevingswet, die gemeenten verplicht om een strategische visie voor de fysieke leefomgeving te ontwikkelen. De omgevingsvisie is op 15 januari 2026 in werking getreden.

De visie is opgebouwd rond vier centrale thema’s: vergroenen, groei, verduurzaming en bereikbaarheid. Vergroenen staat voor het versterken van natuur- en waterberging, het verbinden van groene gebieden en het behouden van open polders voor moderne landbouw. Groei richt zich op het versterken van brede welvaart, met aandacht voor voldoende woningen, het behoud van voorzieningen en het aantrekken van nieuwkomers. Verduurzaming omvat het verminderen van afhankelijkheid van fossiele brandstoffen, het bevorderen van circulaire economie en het faciliteren van duurzame energieprojecten. Bereikbaarheid richt zich op het verbeteren van mobiliteit, waaronder het streven naar een passagierstrein naar Gent, en het versterken van infrastructuur.

Daarnaast legt de omgevingsvisie nadruk op het belang van een integrale benadering waarbij ruimtelijke, economische en sociale doelen met elkaar worden verbonden. Er wordt ingezet op het creëren van een robuuste en veerkrachtige leefomgeving die zowel inwoners als bedrijven ruimte biedt om te groeien en zich te ontwikkelen, zonder afbreuk te doen aan ecologische waarden en landschappelijke kwaliteit. De visie benadrukt dat samenwerking tussen verschillende actoren – van lokale overheden tot regionale partners en het bedrijfsleven – essentieel is om ambities daadwerkelijk te realiseren. Door deze integrale en samenwerkende aanpak wil de gemeente Terneuzen een toekomstbestendige regio ontwikkelen die aantrekkelijk is om te wonen, werken en recreëren, en die bovendien bijdraagt aan de bredere duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen op regionaal en nationaal niveau.

Relatie met het omgevingsplan

De ontwikkeling van het nieuwe kantoorpand in het grensgebied sluit goed aan bij de Omgevingsvisie 'Terneuzen stroomopwaarts, samen vergroenen' omdat het project inspeelt op meerdere strategische ambities uit de visie. Door het kantoorpand te situeren binnen het gezamenlijke havengebied van North Sea Port, draagt het bij aan economische versterking en stimuleert het grensoverstijgende samenwerking tussen bedrijven en overheden. Bovendien sluit het initiatief aan bij de visie op bereikbaarheid en logistieke verbindingen: een goed geplaatste kantoorlocatie binnen het havengebied vergemakkelijkt mobiliteit voor werknemers en partners uit zowel Nederland als België en versterkt de positie van het gebied als knooppunt binnen de Europese economische netwerken. Het kantoorpand functioneert daarmee als een schakel die economische groei, duurzame ontwikkeling en regionale samenwerking samenbrengt, zoals de Omgevingsvisie Terneuzen stroomopwaarts beoogt.

3.4.2 Omgevingsvisie 'In je Sas in Sas'

De omgevingsvisie 'In je Sas in Sas', vastgesteld op 13 december 2018, biedt een toekomstgerichte en integrale benadering voor de ruimtelijke ontwikkeling van Sas van Gent. Deze visie is opgesteld in samenwerking met bewoners en stakeholders en richt zich op het versterken van de leefbaarheid, het bevorderen van de lokale economie en het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Er wordt gestreefd om deze doelen te behalen aan de hand van vier ontwikkelrichtingen.

Ruimtelijke structuur en gebiedsontwikkeling

De huidige visie legt de nadruk op een compacte en functionele ruimtelijke structuur, waarbij herbestemming van leegstaande panden en ontwikkeling binnen de bestaande bebouwde kom centraal staan. De visie streeft naar een compacte en gemengde binnenstad, waarin wonen, werken en voorzieningen elkaar versterken. De overige binnenstad richt zich op wonen en kleinschalige bedrijven, waarbij de nadruk ligt op het behoud van de bestaande structuur en het voorkomen van functieverlies.

Economie en ondernemerschap

De visie stimuleert lokaal ondernemerschap door het concentreren van commerciële functies, het saneren van overcapaciteit, het stimuleren van kleinschalig ondernemerschap, het herbestemmen van leegstaande panden en het verbeteren van de bereikbaarheid en uitstraling van het centrum. Deze maatregelen moeten bijdragen aan een levendig, aantrekkelijk en toekomstbestendig Sas van Gent.

Duurzaamheid en energie

De gemeente Terneuzen heeft duurzaamheid en energieopwekking hoog op de agenda staan, met als doel in 2045 energieneutraal te zijn. Dit houdt in dat de gemeente net zoveel energie opwekt als ze verbruikt. Om dit te realiseren, worden diverse initiatieven en projecten uitgevoerd en ondersteund. Zo worden er stappen gezet in de opwekking van zonne-energie, energieopslagoplossingen en heeft de gemeente een Duurzaamheidsfond ingesteld. Inwoners binnen een straal van zes kilometer rondom een zonnepark kunnen jaarlijks subsidie aanvragen voor duurzame initiatieven, zoals energie-efficiëntie- projecten of natuurverbetering.

Bereikbaarheid en infrastructuur

De visie richt zich op het verbeteren van de bereikbaarheid van Sas van Gent, zowel binnen de regio als naar omliggende stedelijke centra. De gemeente Terneuzen wil de bereikbaarheid verbeteren aan de hand van een aantal maatregelen:

• Autoverkeer: er wordt een nieuwe ontsluitingsweg, de Suikerdijk, aangelegd vanaf de Westkade naar de Sasse Poort. Deze weg verbetert de bereikbaarheid van het bedrijventerrein en vermindert het vrachtverkeer in het centrum van Sas van Gent.
• Spoorverbinding: Er wordt gewerkt aan het verbeteren van het spoorvervoer tussen Gent en Terneuzen. Een belangrijke ontwikkeling is de aanleg van een noordelijke aansluiting van de spoorbundel bij Zandeken richting de spoorlijn tussen Zelzate en Terneuzen. Deze aansluiting zal meer ruimte op het spoor creëren en het spoorvervoer toegankelijker maken voor kleinere bedrijven.
• Waterwegen: Sas van Gent ligt aan het Kanaal van Gent naar Terneuzen, een belangrijke vaarroute voor de scheepvaart. De draaibruggen over dit kanaal worden gemoderniseerd en klaargemaakt voor bediening op afstand. Dit zal de doorstroming verbeteren en de kans op storingen minimaliseren, wat de bereikbaarheid via waterwegen ten goede komt.
• Verbindingszone: er wordt gewerkt aan een groene verbindingszone tussen het centrum en de Sasse Poort, wat de bereikbaarheid en leefbaarheid in het gebied zal bevorderen.

Relatie met het omgevingsplan

Het nieuwe kantoorpand van North Sea Port in Sas van Gent sluit aan bij de ambities en doelstellingen van de omgevingsvisie 'In je Sas in Sas' van de gemeente Terneuzen. Deze visie richt zich op het versterken van de leefbaarheid, economie en bereikbaarheid in Sas van Gent. Het nieuwe kantoor speelt hierin een belangrijke rol. Het versterkt de leefbaarheid en de economische positie van Sas van Gent.

3.4.3 Totaalplan Binnenstad

Het Totaalplan Binnenstad Terneuzen vormt de leidraad voor de herontwikkeling van de binnenstad en legt de basis voor een toekomstbestendig en aantrekkelijk stadscentrum. De gemeente streeft naar een vitale, levendige en groene binnenstad die niet alleen ruimte biedt aan winkels, horeca en cultuur, maar ook aan wonen, werken en ontmoeten. Door functies te combineren en de verblijfskwaliteit te verhogen wil Terneuzen de binnenstad aantrekkelijker maken voor inwoners, ondernemers en bezoekers. Daarbij staat het versterken van identiteit, beleving en duurzaamheid centraal.

Er worden zes samenhangende ingrepen benoemd en vier aandachtsgebieden, elk met eigen kansen en opgaven. De vier gebieden zijn: het Cultuurkwartier (waar vernieuwing van winkel- en cultuurfuncties, horeca en openbare ruimte gecombineerd worden), de Noordstraat & Havenstraat (waar winkelen, verblijven en detailhandel worden herzien met meer afwisseling en beleving), de Raadsledenbuurt (gericht op wonen, verduurzaming, groene en gezonde leefomgeving, en het verminderen van verkeers- en parkeerdruk) en de Oostelijke Kanaalarm (waar de ontsluiting, groen rond het water en verbindingen tussen gebieden worden aangepakt).

Het Totaalplan geeft niet alleen een richting aan voor projecten, maar legt ook spelregels vast die de gewenste kwaliteit van de binnenstad waarborgen. Het gaat daarbij om richtlijnen voor functies, vormgeving, duurzaamheid en gebruik van de openbare ruimte. Zo wordt gestuurd op een gezonde balans tussen wonen, werken, winkelen en recreëren, met een sterke nadruk op een aantrekkelijke en leefbare omgeving. Nieuwe initiatieven moeten bijdragen aan een gevarieerd aanbod en een samenhangend geheel, waarbij gebouwen zorgvuldig worden ingepast in hun omgeving en bijdragen aan de uitstraling van de stad. Daarnaast zijn duurzaamheid en klimaatadaptatie belangrijke randvoorwaarden: gebouwen en openbare ruimte moeten energiezuinig, groen en toekomstbestendig zijn. Ook de financiële uitvoerbaarheid speelt een rol. De gemeente heeft middelen gereserveerd, maar rekent nadrukkelijk op samenwerking met ondernemers en ontwikkelaars om de plannen daadwerkelijk te realiseren en de binnenstad blijvend te versterken.

Relatie met het omgevingsplan

De keuze voor de realisatie van een nieuw hoofdkantoor van North Sea Port op de grens van Sas van Gent en Zelzate is beleidsmatig goed te onderbouwen. North Sea Port is in 2018 ontstaan uit de fusie van Zeeland Seaports en het Havenbedrijf Gent en vervult sindsdien een grensoverstijgende rol in een uitgestrekt havengebied van ruim 60 kilometer. Voor de organisatie is een centrale, goed bereikbare en representatieve locatie essentieel om haar functie als verbinder van bedrijven, ketenpartners en overheden effectief te kunnen vervullen. Uit het locatieonderzoek blijkt dat de grenszone Sas van Gent – Zelzate de meest passende locatie is: het gebied ligt ingebed in het havengebied, kent reeds bebouwing en valt binnen de kern Sas van Gent. Er is derhalve geen sprake van onnodige aantasting van de openheid van het buitengebied of strijd met provinciale belangen inzake zorgvuldig ruimtegebruik.

Voor de binnenstad van Terneuzen is relevant dat leegstand van het huidige kantoor wordt voorkomen. In overleg met de gemeente wordt een transformatie naar wonen voorzien, passend binnen de bredere visie op functiemenging en vitaliteit van het stadscentrum. Deze invulling sluit bovendien aan bij de in het bestemmingsplan Terneuzen Centrum reeds opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar wonen, waarmee de juridische planbasis reeds aanwezig is. Hiermee wordt zowel de economische dynamiek van het havengebied als de leefbaarheid van de binnenstad versterkt.

Hoofdstuk 4 Beperkingengebieden

Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object.

De Omgevingswet verplicht Rijk en provincie om beperkingengebieden aan te wijzen, zoals zones rond wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Binnen deze beperkingengebieden stelt het Rijk of de provincie eisen aan aanduidingen, informatieborden en uitwegen.

Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk als ook in de daaraan grenzende (beschermings)zones.

Relatie met en doorwerking in het omgevingsplan

Het wijzigingsgebied ten behoeve van de ontwikkeling van het kantoorpand van North Sea Port ligt binnen de volgende beperkingengebieden:

• Beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen: heeft als doel de veiligheid en functionaliteit van provinciale wegen te waarborgen bij toekomstige bouwwerken. De vrijwaringszone is bedoeld om te voorkomen dat bouwwerken of objecten de werking van provinciale wegen belemmeren of de verkeersveiligheid in gevaar brengen. Binnen deze zone gelden er beperkingen voor het oprichten van bouwwerken, het aanleggen van inritten en het plaatsen van objecten die de zichtbaarheid of doorstroming op de weg kunnen beïnvloeden.
• Beperkingengebied vrijwaringszone provinciale wegen: heeft als doel om de veiligheid en het goede gebruik van provinciale wegen te waarborgen. De vrijwaringszone is bedoeld om te voorkomen dat er activiteiten plaatsvinden die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de conditie of werking van de weg. Binnen deze zone gelden er beperkingen voor het plaatsen van objecten op, naast, onder of over de weg.
• Beperkingengebied beheer provinciale wegen: heeft als doel om ervoor te zorgen dat de provinciale wegen veilig en goed gebruikt kunnen worden. Dit beperkingengebied voorkomt dat er activiteiten plaatsvinden die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de conditie of werking van de weg. Binnen deze zone gelden er beperkingen voor activiteiten die de conditie of werking van de weg nadelig kunnen beïnvloeden.
• Beperkingengebied uitzichtstroken provinciale wegen buiten de bebouwde kom: heeft als doel om de verkeersveiligheid te waarborgen. Dit beperkingengebied voorkomt dat er objecten of beplanting worden geplaatst die het zicht van weggebruikers kunnen belemmeren. In deze gebieden gelden specifieke regels die bepalen dat bouwwerken, beplanting, gewassen, en andere objecten niet hoger mogen zijn dan 0,75 meter boven de kruin van de weg. Door te voorkomen dat er objecten of beplanting worden geplaatst die het zicht van weggebruikers belemmeren, kunnen bestuurders een goed overzicht behouden op de weg en eventuele kruisingen.
• Beperkingengebied verbod op objecten vrijheid van meningsuiting provinciale wegen: heeft als doel om de verkeersveiligheid en het goede gebruik van de provinciale wegen te waarborgen. Dit beperkingengebied voorkomt dat er objecten worden geplaatst die de aandacht van weggebruikers kunnen afleiden of de veiligheid kunnen beïnvloeden. In dit beperkingengebied is het verboden om middelen te plaatsen die gebruikt worden voor het uiten van gedachten of gevoelens. Dit helpt om de wegen vrij te houden van afleidingen en zorgt ervoor dat bestuurders hun aandacht volledig op de weg kunnen richten.
• Beperkingengebied verbod toegangsdam buiten de berm voor landbouw en tuinbouwproducten: heeft als doel om de veiligheid en het goede gebruik van provinciale wegen te waarborgen. Dit gebied voorkomt dat er toegangsdammen worden aangelegd buiten de berm die de verkeersveiligheid kunnen beïnvloeden of de werking van de weg kunnen verstoren. Door deze beperkingen te handhaven, blijft de infrastructuur in goede staat en kunnen de wegen efficiënt en veilig worden gebruikt. Dit draagt bij aan een veilige en goed functionerende verkeersomgeving.
• Vrijwaringsgebieden rijksvaarwegen: heeft als doel om een vlotte en veilige doorvaart van de beroepsvaart te garanderen. In deze vrijwaringsgebieden mogen geen bebouwing of begroeiing worden geplaatst die de navigatie van de scheepvaart (radar en zicht) kan verstoren. Dit zorgt ervoor dat schepen veilig kunnen navigeren.
• Beperkingengebied waterkeringen: heeft als doel het behouden van de functies van het waterstaatswerk en het voorkomen van schade. Dit beperkingengebied voorkomt dat er te dicht op de kade gebouwd wordt en dat er geen problemen ontstaan ten aanzien van het uitvoeren van onderhoud, herstel of versterking.

Bij de inrichting van het gebied wordt rekening gehouden met de eisen vanuit deze beperkingengebieden.

Hoofdstuk 5 Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden

In dit hoofdstuk worden de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden van het voornemen weergegeven.  

5.1 Ruimtelijke kwaliteit

Een goede landschappelijke inpassing van kantoren staat steeds hoger op de agenda. Hierbij spelen onder andere kleur- en materiaalgebruik, vorm en inpassingsmogelijkheden een belangrijke rol. Het is van belang om rekening te houden met de karakteristieke kenmerken en kwaliteiten van het landschap. Dit kan gedaan worden met de architectuur van een kantoor en het realiseren van gebiedseigen beplanting. Dit vraagt om stedenbouwkundige en landschappelijke inpassingseisen. Daarnaast is het belangrijk dat er een goede overgang van het kantoorpand naar de omringende omgeving wordt gerealiseerd, waarbij de ligging aan het kanaal nadrukkelijk meegenomen moet worden.

Tevens worden bedrijven worden steeds selectiever als het gaat om huisvesting en vestigingsplaats. Men heeft behoefte aan goed toegankelijke (zicht)locaties en stelt hogere eisen aan de architectuur en uitstraling van het gebied en tevens aan de inrichting en afwerking van de buitenruimte.

In antwoord op deze behoefte wordt de architectuur van met name kantoorpanden steeds expressiever. Behalve voor het functioneren van gebouwen heeft men een vernieuwd oog voor de ruimtelijke betekenis, vorm en uitstraling van het kantoorpand. Ook de directe omgeving dient zowel efficiënt als esthetisch verantwoord te worden ingericht en vormgegeven. Als context voor het individuele gebouw treedt de behoefte op naar een expressieve omgeving.

In de verdere uitwerking van het architectonische en gebiedsinrichtingsontwerp zal hier de nodige aandacht aan worden besteed.

5.2 Landschap

Het netwerk van waterlopen en waterstaatkundige objecten in Zeeuws-Vlaanderen speelt een belangrijke rol in het drooghouden van het polderlandschap. Het kanaal Gent - Terneuzen heeft daarnaast een belangrijke doorvoerfunctie voor de scheepvaart. Tijdens het onderzoek ((zie Bijlage 2) zijn bij het wijzigingsgebied geen waardevolle landschappelijk elementen geïdentificeerd die verband houden met de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Met name het kanaal is een belangrijke structuurdrager van het landschap ten zuiden van Sas van Gent. Ten opzichte van het oorspronkelijke agrarisch polderlandschap heeft tegenwoordig het industriële karakter de overhand in het wijzigingsgebied.

Het landschap van Zeeuws-Vlaanderen is gevormd door geologische processen tijdens het Pleistoceen en Holoceen. Tijdens het Pleistoceen werd zand afgezet door de wind, wat resulteerde in dekzandruggen. Na de laatste ijstijd leidde de stijgende temperatuur tot veenvorming in de lagere delen van het landschap, die later door zee-inbraken bedekt werden met zeeklei. Vanaf de 7e eeuw verminderde de invloed van de zee, waardoor bewoning op de hogere kwelders en oeverwallen mogelijk werd. Het wijzigingsgebied, gelegen in de Poelpolder, werd in de Middeleeuwen ontgonnen en later ingedijkt. De aanleg van het kanaal Gent - Terneuzen en de spoorlijn Gent-Terneuzen in de 19e eeuw, evenals de verbreding van het kanaal in de jaren '60 van de 20e eeuw, hebben het landschap aanzienlijk beïnvloed. Het gebied heeft een industrieel karakter door deze infrastructuur en is opgehoogd tijdens de verbreding van het kanaal en de aanleg van de provinciale weg.

Het wijzigingsgebied ligt in de geologische zone, waar het Laagpakket van Walcheren voorkomt boven op Pleistocene formaties (zeeklei op zand). Er zijn geen boringen in het wijzigingsgebied bekend, maar uit boringen in de omgeving blijkt dat dit inderdaad deels klopt. Het dekzand kan echter ook aan maaiveld aanwezig zijn, zoals ten oosten van het wijzigingsgebied, richting Axel en Koewacht, verwacht kan worden. Het gebied is niet gekarteerd op de geomorfologische kaart of de bodemkaart. Op basis van de omliggende gegevens wordt verwacht dat er in het gebied sprake kan zijn van een vlakte van getij-afzettingen zoals aan de overkant van het kanaal. Het kan echter niet uitgesloten worden dat er ook sprake is van dekzand, zoals verwacht wordt aan de Belgische kant van het wijzigingsgebied, eventueel in de vorm van een vlakte van verspoelde dekzanden. Op de bodemkaart zijn veldpodzolgronden aanwezig direct ten westen van het wijzigingsgebied. Deze bodemsoort kan mogelijk ook verwacht worden in het wijzigingsgebied, maar is mogelijk al afgegraven en/of verstoord. Op het AHN is duidelijk te zien dat het wijzigingsgebied is opgehoogd; het ligt 2-3 meter hoger dan het omliggende gebied. De ophoging is waarschijnlijk gerelateerd aan de verbreding van het kanaal en de aanleg van de provinciale weg.

5.3 Cultuurhistorie

Het wijzigingsgebied in Zeeuws-Vlaanderen bevat diverse cultuurhistorische elementen die van belang zijn voor het omgevingsplan. In het onderzoek (zie Bijlage 2) naar de cultuurhistorie is onder andere gebruik gemaakt van historische kaarten en de cultuurhistorische en landschappelijke waardenkaarten.

Het kanaal Gent - Terneuzen en de spoorlijn Terneuzen-Sas van Gent worden beide aangemerkt als waardevolle cultuurhistorische elementen. Het kanaal, aangelegd in de 19e eeuw, is een belangrijke waterstaatkundige ingreep en speelt een cruciale rol in de scheepvaart en industriële ontwikkeling van de regio. De spoorlijn, eveneens uit de 19e eeuw, heeft bijgedragen aan de ontwikkeling van de Kanaalzone en de industriële gebieden van Sas van Gent en Terneuzen.

Binnen het wijzigingsgebied bevinden zich twee rijksgrenspalen (N°309 en N°310), die symbool staan voor de Belgisch-Nederlandse grens, vastgesteld na het Verdrag van Maastricht in 1843. Deze grenspalen zijn cultuurhistorisch waardevol en dragen bij aan de historische identiteit van het gebied.

Het Verex-gebouw, gelegen aan de Nederlandse kant van de grens, heeft op zichzelf weinig architectonische waarde, maar draagt samen met de inrichting van het gebied bij aan de uitstraling van de grensovergang. Er zijn geen monumentale gebouwen binnen het wijzigingsgebied.

Geadviseerd wordt om de symbolische waarde van de grens te verwerken in de bouwplannen en de rijksgrenspalen goed tot hun recht te laten komen in de nieuwe situatie. Daarnaast wordt aanbevolen om met het nieuwe gebouw de (historische) doorvoerfunctie en het industriële karakter van het gebied te benadrukken, gezien de strategische ligging tussen de spoorlijn en het kanaal. Het wijzigingsgebied maakt geen deel uit van de (voormalige) Linie van Communicatie tussen Sas van Gent en Hulst en is hier ook landschappelijk niet mee verbonden.

Relatie met het omgevingsplan

Het omgevingsplan maakt de realisatie van het nieuwe kantoorpand van North Sea Port mogelijk, waarbij bestaande cultuurhistorische elementen behouden en versterkt worden. Door cultuurhistorische elementen te behouden en op passende wijze te integreren in het ontwerp, wordt recht gedaan aan de historie en identiteit van het gebied. Het plan draagt bij aan een zorgvuldige ruimtelijke ontwikkeling die recht doet aan het verleden en tegelijkertijd toekomstgericht is.

5.4 Archeologie

Om inzicht te krijgen in de archeologische haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan archeologie uitgevoerd (zie Bijlage 1) en een bureauonderzoek Landschap, Cultuurhistorie en Archeologie (zie Bijlage 2).

5.4.1 Quickscan archeologie

Uit het vigerende bestemmingsplan is gebleken dat het wijzigingsgebied geen archeologische verwachtingswaarde kent. Daarom is de Vrijstellingenkaart Archeologie, die de gemeente Terneuzen in 2017 heeft ontwikkeld, geraadpleegd. De Vrijstellingenkaart geeft aan of, en tot welke diepte, bepaalde gebieden binnen de gemeente vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek.

Uitsnede vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen met de drie onderzochte zoeklocaties in de Quickscan. Binnen locatie 3 (blauw omkaderd) ligt het projectgebied. Deze locatie is elders gelegen, maar voor het overzicht hier ingekopieerd.

Voor de beoogde locatie laat de vrijstellingenkaart zien dat het wijzigingsgebied niet is ingekleurd en dat er een dieptevrijstelling geldt van meer dan 4,00 m-mv. Hierdoor is de onderzoeksplicht vervallen.

Daaropvolgend is geconcludeerd dat er geen archeologische (rijks)monumenten, bekende vindplaatsen en/of zoeklocaties aanwezig zijn in het wijzigingsgebied.

Relatie met het omgevingsplan

Uit de quickscan blijkt dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling van het kantoorpand. In overleg met de gemeente Terneuzen is besloten om aanvullend aan deze quickscan een bureauonderzoek uit te voeren om inzicht te geven waar mogelijk archeologische resten zich in het wijzigingsgebied kunnen bevinden.

5.4.2 Bureauonderzoek archeologie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van het nieuwe kantoorpand is een archeologisch bureauonderzoek (Bijlage 2) uitgevoerd om de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het wijzigingsgebied in kaart te brengen. Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in mogelijke archeologische vindplaatsen en om te bepalen of vervolgonderzoek noodzakelijk is.

Binnen het wijzigingsgebied zijn geen archeologische vindplaatsen bekend. In de directe omgeving bevindt zich één vindplaats: de resten van de omwalling van de St. Anthony-schans aan de overzijde van het kanaal, onderdeel van de Staats-Spaanse linie. Het fort zelf is grotendeels verdwenen door de verbreding van het kanaal en latere industriële ontwikkelingen aan Belgische zijde. Historisch onderzoek wijst erop dat het wijzigingsgebied sinds de Middeleeuwen voornamelijk agrarisch is gebruikt, zonder aanwijzingen voor historische bebouwing.

Op basis van regionale gegevens geldt voor de perioden Paleolithicum tot en met de Bronstijd een middelhoge archeologische verwachting, aangezien mogelijk nog dekzandlagen met sporen van tijdelijke bewoning of kampementen aanwezig kunnen zijn. Voor de IJzertijd tot en met de Vroege Middeleeuwen is de verwachting laag, vanwege perioden van overstroming en veenvorming. Voor de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd geldt een lage tot middelhoog verwachting, met kans op sporen van agrarische activiteiten of ontginningen.

Het gebied is echter in sterke mate verstoord door de aanleg van infrastructuur en ophoging tijdens de verbreding van het kanaal. Hierdoor zijn eventueel aanwezige archeologische lagen vermoedelijk vergraven of bevinden zij zich dieper dan 2,5 meter onder maaiveld. Dit past bij de ligging van het plangebied op de Vrijstellingenkaart van de gemeente Terneuzen, namelijk in een zone met een vrijstelling van 4+ meter beneden maaiveld. Binnen het wijzigingsgebied zijn geen terreinen met archeologische waarde (AMK-terreinen) aanwezig.

Relatie met het omgevingsplan

Gelet op deze resultaten wordt voor het wijzigingsgebied geen vervolgonderzoek aanbevolen. Dit advies sluit niet uit dat er bij graafwerkzaamheden (niet voorspelbare) archeologische toevalsvondsten kunnen worden aangetroffen, zoals bedoeld in artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016. In dat geval moet hiervan melding worden gedaan bij het Bevoegd Gezag.

5.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit "twee treden":

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele behoefte? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.

Middels de te doorlopen procedure wordt een wijziging van het omgevingsplan gerealiseerd. Hiermee wordt de realisatie van een nieuw kantoor mogelijk gemaakt. Alvorens het onderhavige plan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking dient eerst bepaald te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het onderhavige plan is sprake van de ontwikkeling van een nieuw kantoor van circa 5.000m2 b.v.o., waarvan circa 3.500 m2 op Nederlands grondgebied. Een bouwplan met een dergelijke omvang wordt beschouwd als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie bijvoorbeeld ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724).

Voor een uitwerking van het ladderverhaal wordt ook verwezen naar Bijlage 12.

Behoefte

North Sea Port is ontstaan op 1 januari 2018 als grensoverstijgende haven uit de fusie van het Nederlandse Zeeland Seaports (Vlissingen en Terneuzen) en het Vlaams/Belgische Havenbedrijf Gent. Het beheersgebied van North Sea Port beslaat daarmee meer dan 9.100 hectare en strekt zich uit over meer dan 60 kilometer en twee landen: Nederland en België. North Sea Port heeft acht publieke aandeelhouders: aan de Nederlandse kant zijn dat de provincie Zeeland en de gemeenten Borsele, Terneuzen en Vlissingen. Aan de Vlaamse kant zijn het de provincie Oost-Vlaanderen, en de gemeenten Gent, Evergem en Zelzate.

Het havenbedrijf overziet een havengebied met een toegevoegde waarde van 12,7 miljard euro per jaar en is één van de belangrijkste toegangspoorten van- en de derde haven in- Europa. Het levert 106.000 banen en herbergt 550 bedrijven. Diverse innovatieve projecten op het gebied van energietransitie, logistiek en modal shift dragen bij aan de nationale opgaven. North Sea Port is hiermee een onmiskenbare troef van regionaal, Nederlands, Vlaams en Belgisch belang.

North Sea Port exploiteert het havengebied en heeft de regie bij de ontwikkeling van de infrastructuur in het grensoverstijgende gebied. Het havenbedrijf is daarbij als connector vooral ook schakel tussen partijen in en buiten het havengebied voor een goede werk-, woon- en leefomgeving.
Om de voornoemde exploitatie te laten voldoen aan de eisen van de aandeelhouders en een zo optimaal mogelijke bedrijfseconomische situatie te creëren, is een centraal gelegen kantoor op de grens van beide landen in het havengebied - het verzorgingsgebied - noodzakelijk.

Op grond van het voorgaande blijkt slechts één mogelijke locatie die voldoet én gelegen is dichtbij een doorgaande weg (zie hierna onder het kopje 'Locatieonderzoek'). Op de beoogde locatie staat een kantoorgebouw dat vroeger in gebruik was als douanekantoor. De locatie van het gebouw was dus niet zozeer vanuit ruimtelijk/planologische overwegingen ingegeven maar sterk bepaald door de fysieke aanwezigheid van de landsgrens en het personen- en goederenverkeer dat deze grens passeert. Het havenschap North Sea Port heeft eveneens een sterk grensoverstijgende functie. De beoogde locatie voor het nieuwe hoofdkantoor is daarmee een logisch/historisch vervolg op de oorspronkelijke functie van het gebied.

Locatieonderzoek

Om de mogelijkheden voor een nieuw hoofdkantoor te verkennen, is door North Sea Port een locatieonderzoek uitgevoerd waarbij de volgende eisen zijn gehanteerd:

• Goede bereikbaarheid: De locatie moet gelegen zijn in het havengebied en goed bereikbaar vanaf beide zijden van het Kanaal Gent - Terneuzen. Immers, medewerkers, klanten en stakeholders werken en/of wonen aan beide zijden van het kanaal. Een snelle en vlotte bereikbaarheid en/of ontsluiting, via de brug (auto en fiets) of via tunnel (auto) zijn daarbij van belang om efficiënt en daadkrachtig te kunnen opereren als bedrijf.
• Centrale ligging: Daarnaast moet het kantoor ingebed liggen in het havengebied omdat North Sea Port ook de opdracht heeft op te treden als connector tussen bedrijven, ketenpartners en stakeholders. Een aantrekkelijke, vanuit beide landen goed bereikbare locatie die ontmoeten en samenwerken uitstraalt, is hierdoor tevens een absolute voorwaarde. Gelet op de uitgestrektheid van het gebied is een centrale locatie aan een doorgaande weg binnen het gebied derhalve het meest passend. Bovendien is de centrale ligging ook voor medewerkers noodzakelijk. Ook voor hen staat samenwerken en ontmoeten, onderling en met stakeholders en klanten, centraal in de (integrale) uitvoering van de projecten en de realisatie van onze doelen. Met de fusie is er een verdere noodzaak tot samenwerking ontstaan, waarbij het erover gaat dat medewerkers van beide landen op een kantoor (integraal) aan dezelfde projecten samenwerken. Hierbij zijn fysieke contacten onontbeerlijk en is het onvoldoende om elkaar een of twee keer per week te treffen. De permanente samenwerking vanuit één locatie is derhalve noodzakelijk voor een goede en efficiënte samenwerking. De keuze voor een centrale locatie ligt ook in de wens van de organisatie om alle medewerkers gelijkwaardig te behandelen. Een nieuwe, centrale locatie draagt bij aan de realisatie van de doelen van de organisatie en de uitstraling ervan naar de omgeving.  
• Een kantoor dat letterlijk op de grens ligt: Gezien de verhouding in aandeelhouders, zowel Vlaams (50%) als Nederlands (50%), is het fiscaal onwenselijk om de volledige bedrijfsvoering ofwel vanuit Nederland ofwel vanuit België te laten plaatsvinden. Immers beide zijden zullen niet bereid zijn winstbelasting te betalen aan de zijde waar ze niet gesitueerd zijn. Het is niet realistisch dat North Sea Port Vlaanderen vanuit Nederland wordt bestuurd en dan belasting moet betalen op haar winst in Nederland en omgekeerd.
• Behoud bestaande arbeidsvoorwaarden en daarmee behoud van (bestaande) medewerkers en behoud van continuïteit: Wanneer een nieuw hoofdkantoor in één van beide landen gerealiseerd zou worden, blijkt dit grote arbeidstechnische consequenties te hebben. Regelgeving staat het op dit moment niet toe om dagelijks in een ander land te werken zonder dat hier fiscale consequenties aan verbonden zijn. Om een aantrekkelijke werkgever te zijn en te blijven, is het behoud van de bestaande arbeidsvoorwaarden voor Belgische én Nederlandse medewerkers, en dus een ingang tot kantoor aan beide zijden van de grens daarom een harde voorwaarde in de zoektocht naar een nieuwe locatie, ook als dat voor bijkomende ruimtelijke of omgevingsuitdagingen zou zorgen.
• Port operations: Nautische dienstverlening is een kerntaak van North Sea Port. Het betreft onder meer het instaan voor veiligheid op het water in het gebied, de toewijzing van ligplaatsen. Samenwerking met alle ketenpartners in de nautische keten is essentieel voor een efficiënte dienstverlening. Voor het Agentschap Maritieme Dienstverlening en Kust en Rijkswaterstaat worden werkplekken voorzien ten behoeve van de control-room hetgeen het belang van een centrale locatie ten behoeve van grensoverstijgende activiteiten onderstreept.

Locatie, aard en omvang van activiteiten
Op basis van de eerder genoemde vestigingseisen komt een locatie binnen de Z4 (de 4 grote gemeenten in de provincie Zeeland, te weten: Terneuzen, Vlissingen, Middelburg en Goes, zie paragraaf 3.2.2.1) niet in aanmerking. Een omgevingsplan kan ex artikel 5.5 van de Provinciale Omgevingsverordening alleen voorzien in de realisatie van een nieuw grootschalig kantoor als dit in of direct aansluitend is aan de binnenstad van een van de Z4. Of, indien vestigingsruimte in de centra ontbreekt, kunnen dergelijke kantoren gerealiseerd worden op een locatie aan een toegangsweg naar het stadscentrum, op een locatie dichtbij een doorgaande weg en op een locatie aan de stadsrand bij de toegangswegen. Waarbij een motivatie dient te worden gegeven in het kader van provinciale belang over waarom het er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling en concentratie alsmede het voorkomen van een onnodige inbreuk op de kwaliteit/openheid van het buitengebied. Verder draagt het bij aan de vitaliteit en leefbaarheid van de stadscentra en het voorkomen van leegstand in deze gebieden.  

In verband met de sterke verbondenheid van North Sea Port met zowel Vlaanderen als Nederland is vestiging in een van de centra niet opportuun. Gezien de aard en omvang van de activiteiten van North Sea Port en de noodzakelijke samenwerking, ontstaat – in geval van vestiging binnen de stedelijke context van de Z4- een situatie waarbij de uitoefening van haar taken en bevoegdheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot het belang dat met de voornoemde regel wordt gediend. Immers, vanuit haar rol als connector, is het van groot belang voor North Sea Port om centraal in het (verzorgings)gebied aanwezig te zijn

Zorgvuldig ruimtegebruik: afname BVO t.b.v. kantoren
In de huidige situatie is er voor wat betreft het kantoor in Gent sprake van 4.500 m2 b.v.o. en in Terneuzen 3.800 m2 b.v.o. Een nieuw kantoor leidt tot bijna een halvering en derhalve tot een aanzienlijke vermindering van het aantal te gebruiken m2 ten behoeve van kantoorruimte. Vooralsnog wordt er namelijk uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte ten behoeve van het nieuwe kantoor van maximaal 5000m2.

Bundeling en concentratie: vitaliteit en leefbaarheid 

In het kader van vitaliteit en leefbaarheid is het onwenselijk zijn dat er bijkomende leegstand zou ontstaan in het centrum van Terneuzen. Dit is geenszins het geval. In afstemming met de gemeente Terneuzen ontstaat er zelfs een kans doordat zij de ontwikkeling van een woonfunctie op de huidige locatie van het North Sea Port-kantoor passend acht binnen de Visie binnenstad. Hierdoor kan een positieve bijdrage worden geleverd aan de invulling van een andere provinciale opgave, namelijk de woningbouwopgave welke nader is vormgegeven in de woondeal. Hiermee zullen voorzieningen tevens bestaansrecht houden en vitaliteit en leefbaarheid ook niet in gedrang komen. Sterker nog, ook de voorzieningen in Sas van Gent zullen meer bestaansrecht krijgen door de aanwezigheid van 220 werknemers van North Sea Port.

Voorkomen van een onnodige inbreuk op de kwaliteit/openheid van het buitengebied
In de Structuurvisie 2025 is dit gebied ten zuiden van Sas van Gent aangewezen binnen de strategie 'Herstructureren'. Bij het proces van herstructurering zal de hoofdfunctie van het gebied hetzelfde blijven, maar worden de kwaliteit en het functioneren van het gebied sterk verbeterd. Door het proces van herstructureren zal een aantal gebieden binnen de gemeente klaar worden gemaakt voor de toekomst. Voor de beoogde locatie van het hoofdkantoor van North Sea Port is in de structuurvisie opgenomen dat het werkgebied Poelpolder/glasfabriek ten zuiden van Sas van Gent in de komende periode geherstructureerd wordt. De nadruk bij de herstructurering is gericht op de verbetering van de kwaliteit en de functionaliteit van het gebied.
De vestiging van een nieuw hoofdkantoor voor North Sea Port op de beoogde locatie en het opwaarderen van de directe omgeving draagt bij aan het verwezenlijken van de ambities vanuit de Structuurvisie 2025.

Binnen- of buiten bestaand stedelijk gebied

Met bestaand stedelijk gebied wordt een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca bedoeld, inclusief de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Sas van Gent.

Relatie met het omgevingsplan

Er wordt bewust gekozen voor een locatie welke (gedeeltelijk) in de gemeente Terneuzen (valt). Daar waar andere bedrijven wegtrekken uit de regio wordt gekozen voor het behoud van werkgelegenheid, bijdrage aan de leefbaarheid en behoud van het voorzieningenniveau. De huidige locatie van het kantoor in Terneuzen leidt niet tot leegstand, maar wordt ingezet voor woningbouw.

De voorliggende wijziging van het omgevingsplan voldoet hiermee aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 6 Aspecten van de fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt het voornemen getoetst aan de aspecten van de fysieke leefomgeving middels verschillende onderzoeken.

6.1 Natuur

6.1.1 Quickscan ecologie

Voor de realisatie is een quickscan natuurwaarden (zie Bijlage 3) uitgevoerd ten behoeve van de wijziging van het omgevingsplan. De quickscan natuurwaarden is opgesteld om te onderzoeken of de beoogde plannen in strijd kan zijn met natuurregels uit de Omgevingswet zoals Natura 2000-gebieden, beschermde soorten of waardevolle houtopstanden. De quickscan heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de natuurbescherming onder de Omgevingswet een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op Natura 2000-gebieden, houtopstanden die middels de Omgevingswet zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

Onderzoek gebiedsbescherming

Natura 2000

De onderzoekslocatie is niet in of direct aangrenzend aan een Natura 2000-gebied gelegen. Echter bevindt zich op relatief korte afstand (300 meter) het Natura 2000-gebied 'Canisvliet'. Het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe' is gelegen op circa 14 kilometer afstand.

Ligging van de onderzoekslocatie (geel gemarkeerd) ten opzichte van Natura 2000 (groen gemarkeerd)

Het nabijgelegen gebied 'Canisvliet' is enkel aangewezen voor kruipend moerasscherm (plantensoort). Omdat het projectgebied niet in of direct aangrenzend aan dit Canisvliet gelegen is, is verstoring niet van toepassing en zijn directe negatieve effecten uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland

Het wijzigingsgebied ligt op ongeveer 300 meter afstand van het dichtstbijzijnde gebied dat onderdeel uitmaakt van Natuurnetwerk Zeeland. Dit betreft wederom het gebied 'Canisvliet'. De voorgenomen ontwikkeling op de onderzoekslocatie zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Zeeland niet aantasten. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk wordt niet noodzakelijk geacht.

Houtopstanden

In art. 11.112 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn de oogmerken opgenomen voor de activiteiten die houtopstanden, hout en houtproducten. De oogmerken met betrekking tot vellen en herplanten van houtopstanden hebben betrekking op de natuurbescherming, de instandhouding van het bosareaal in Nederland en het beschermen van landschappelijke waarden. De Omgevingswet beschermt bos van minimaal 10 are en bomenrijen van minimaal 21 bomen, gelegen buiten de bebouwde kom (de zogenaamde 'houtopstanden'). Het is verboden deze houtopstanden geheel of gedeeltelijk te vellen zonder voorafgaande melding bij het bevoegd gezag.

In het wijzigingsgebied bevinden zich houtopstanden. Dit betreft een oppervlakte van meer dan 10 are en bevindt zich buiten de bebouwingscontour. Echter is er op dit moment nog geen concreet ontwerp, waardoor onbekend is of en hoeveel bomen er gekapt gaan worden. Vervolgstappen zijn alleen noodzakelijk wanneer kap van houtopstanden plaatsvindt. Wanneer er meer bekend is over de te realiseren bebouwing dient een toetsing houtopstanden te worden uitgevoerd.

Onderzoek soortenbescherming

Het soortenonderzoek is uitgevoerd middels het verrichten van een bureauonderzoek en een veldbezoek. Op deze wijze is inzicht verkregen in de aanwezigheid van geschikt habitat en de daarbij te verwachten beschermde soorten, gesitueerd op of nabij de onderzoekslocatie. Het veldbezoek heeft plaatsgevonden op 26 maart 2025. Tijdens dit veldbezoek is de gehele onderzoekslocatie, alsmede de directe omgeving beoordeeld. Gedurende het veldbezoek is gelet op de mogelijke aanwezigheid van beschermde en bedreigde soorten op basis van het aanwezige habitat. Verder is aan de hand van verspreidingsatlassen, andere standaardwerken en op basis van 'expert judgement' nagegaan welke bijzondere planten- en diersoorten er voor kunnen komen op de onderzoekslocatie. Actuele verspreidingsgegevens van flora en fauna zijn uit de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) opgevraagd.

Broedvogels (jaarrond beschermde nesten)

Er zijn broedvogels waarvan de nesten ook beschermd zijn op het moment dat ze niet voor de voortplanting in gebruik zijn. Op basis van de ligging van de onderzoekslocatie in combinatie met verspreidingsgegevens van de NDFF kunnen de volgende soorten potentieel voorkomen op/in de buurt van de onderzoekslocatie: havik, slechtvalk, sperwer, wespendief en huismus. De boomvalk, ransuil en buizerd kunnen niet volledig worden uitgesloten aangezien deze soorten in de omgeving voorkomen.

Broedvogels (zonder jaarrond beschermde nesten)

Binnen het wijzigingsgebied zijn geen waarnemingen bekend voor vogelsoorten zonder jaarrond beschermd nest. Echter is geconcludeerd dat de bomen binnen de locatie geschikt is voor boombroeders zoals de houtduif en Turkse tortel. Tevens is het wijzigingsgebied geschikt als foerageergebied.

Grondgebonden zoogdieren

Op basis van de ligging van de onderzoekslocatie in combinatie met verspreidingsgegevens van de NDFF kunnen de volgende soorten potentieel voorkomen op/in de buurt van de onderzoekslocatie: bosmuis, ree, bever, huisspitsmuis, veldspitsmuis, haas, aardmuis, rosse woelmuis, konijn, dwergspitsmuis, mol, hermelijn, bunzing en vos. Er zijn geen waarnemingen bekend van beschermde grondgebonden zoogdieren. Het wijzigingsgebied is tevens een geschikt foerageergebied gelet op de aanwezigheid van bermen en gras.

Vleermuizen

Volgens verspreidingsgegevens van de NDFF is het wijzigingsgebied gelegen in een deel van Nederland waar de volgende vleermuissoorten kunnen voorkomen: mopsvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en gewone dwergvleermuis. Het wijzigingsgebied heeft geen bomen die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen aangezien de bomen geen holtes en/of loszittende schors bevatten. Echter het bestaande kantoorpand is voorzien van open stootvoegen, en daardoor wel geschikt als verblijfplaats en vrij toegankelijk voor vleermuizen. Ook is het wijzigingsgebied geschikt als foerageergebied door de aanwezigheid van kort gemaaid gras, sloten en bosschages. Daarentegen dient het wijzigingsgebied niet als vliegroute.

Reptielen

Volgens gegevens van de NDFF zijn er in de afgelopen jaren in de directe omgeving van de onderzoekslocatie geen streng beschermde reptielen waargenomen. Ook tijdens het veldbezoek is geconcludeerd dat het wijzigingsgebied niet geschikt als leefgebied voor reptielen.

Amfibieën

Volgens de verspreidingsgegevens van NDFF kunnen in de directe omgeving van de onderzoekslocatie de volgende amfibieënsoorten voorkomen: gewone pad, rugstreeppad, kleine watersalamander, meerkikker, bruine kikker en kamsalamander. Tijdens het veldbezoek is gebleken dat er in het wijzigingsgebied geen waterpartijen aanwezig die kunnen dienen als voortplantingshabitat, enkel de sloot ten westen van het wijzigingsgebied. Daarnaast wordt het wijzigingsgebied mogelijk gebruikt als foerageergebied door de aanwezigheid van bermen, tuinen en slootranden.

Vissen

Binnen het wijzigingsgebied zijn geen waterpartijen aanwezig, waardoor het voorkomen van vissen is uitgesloten.

Flora

Binnen het wijzigingsgebied zijn geen waarnemingen bekend van beschermde flora. In de omgeving van het wijzigingsgebied komen wel glad biggenkruid, kruipend moerasscherm, bokkenorchis en kleine wolfsmelk voor. Uit het veldonderzoek is gebleken dat deze soorten ook binnen het wijzigingsgebied mogelijk voorkomen.

Conclusie

Hieronder worden de mogelijke effecten op aanwezige soorten weergegeven, inclusief vervolgstappen. Qua vervolgstappen wordt er in eerste instantie bekeken in hoeverre een ontwerpaanpassing voldoende is. Indien later in het proces blijkt dat er geen ontwerpaanpassing mogelijk is, is aangegeven welke maatregelen er genomen dienen te worden.

Soort	Effecten	Vervolgstappen	Omgevings- vergunning
Flora	Bij (graaf)werkzaamheden in de nabijheid van de bermen (ongeveer 10 meter) kunnen exemplaren van glad biggenkruid worden vernietigd. Daarnaast worden hier ook mogelijk geschikte groeiplaatsen aangetast.	Ontwerpaanpassing - Spaar de groeiplaats en werk niet binnen 10 meter van de berm Maatregel indien ontwerpaanpassing niet mogelijk is - Indien binnen 10 meter van de berm gewerkt wordt dient er nader onderzoek uitgevoerd te worden naar glad biggenkruid. - Maatregel is afhankelijk van uitkomsten nader onderzoek.	Ja, omdat de groeiplaats wordt aangetast.
Broedvogels met jaarrond beschermd nest	Mogelijk is de voorgenomen ontwikkeling een verstorende activiteit op zich voor deze soorten (in verband met menselijke activiteiten en een toename van verkeer).	Ontwerpaanpassing - Spaar bomen met (mogelijke) nestlocaties. - Houdt in het ontwerp zoveel mogelijk afstand van de aanwezige nesten. - Voer werkzaamheden buiten het broedseizoen uit. Maatregel indien ontwerpaanpassing niet mogelijk is - Voer gericht onderzoek uit naar boomvalk, sperwer en ransuil. - Maatregel is afhankelijk van uitkomsten nader onderzoek.	Ja, indien nesten verwijderd worden of hun functionaliteit wordt aangetast.
Broedvogels zonder jaarrond beschermd nest	Werkzaamheden kunnen verstoringen teweegbrengen bij boom- en struweelbroeders.	Maatregel (ten alle tijden) - Voer werkzaamheden buiten het broedseizoen uit. Indien dit niet mogelijk is dienen geschikte broedlocaties voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt te worden gemaakt en gehouden te worden totdat de werkzaamheden zijn afgerond.	Niet noodzakelijk na het nemen van maatregelen.
Grondgebonden zoogdieren	Mogelijk doden en verstoren van (jonge) soorten.	In de provincie Zeeland geldt een vrijstelling voor de binnen het wijzigingsgebied algemeen voorkomende soorten zoogdieren, met uitzondering van de soorten haas, konijn en marterachtigen.	Nee
Vleermuizen	Buitenverlichting tijdens zowel de werkzaamheden als de permanente fase kan een verstoring veroorzaken. Bij aantasting van het bestaande kantoorpand kunnen verblijfplaatsen en individuen van vleermuizen worden vernietigd.	Ontwerpaanpassing (verblijfplaatsen) - Voorkom verstoring door verlichting. Werk niet in het donker of gebruik gerichte armaturen met beperkte lichtopbrengst zodat gevels niet verlicht worden. Maatregel indien ontwerpaanpassing niet mogelijk is (verblijfplaatsen) - Voer een inventarisatie uit als er geen bladeren aan de bomen zitten om te zoeken naar geschikte verblijfplaatsen in de bosschages in de omgeving of voer gericht onderzoek uit naar mopsvleermuis en gewone grootoorvleermuis. - Voer gericht onderzoek uit naar de functie van mogelijke verblijfplaatsen. Onderzoek naar gewone grootoorvleermuis en mopsvleermuis wanneer verstoring in de naastgelegen bosschages niet kan worden voorkomen. Onderzoek naar gewone dwergvleermuis en laatvlieger in het kantoorpand. - Maatregel is afhankelijk van onderzoek. Ontwerpaanpassing (vliegroutes) - Voorkom verstoring door verlichting. Werk niet in het donker of gebruik gerichte armaturen met beperkte lichtopbrengst zodat gevels niet verlicht worden. Maatregel indien ontwerpaanpassing niet mogelijk is (vliegroutes) - Voer nader onderzoek uit naar de functie van mogelijke vliegroutes - Maatregel is afhankelijk van onderzoek.	Ja, indien verblijfplaatsen en vliegroutes worden aangetast.
Amfibieën	Mogelijk worden bij de werkzaamheden dan individuen of voortplantingsplaatsen vernietigd/aangetast.	Maatregel (ten alle tijden) - Voorkom effecten en verstoring. - Plaats een amfibieënscherm rond de bouwplaats zodat de bouwplaats niet gekoloniseerd wordt door amfibieën (door een deskundig ecoloog) - Rijbanen van materieel en opslag van materiaal moeten binnen de afgeschermde contouren vallen.

De algemene zorgplicht geldt voor alle soorten, de aanvullende zorgplicht geldt voor beschermde soorten.

Relatie met het omgevingsplan

Directe negatieve effecten op Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten. Indirecte effecten als gevolg van stikstofdepositie moeten worden uitgesloten op basis van AERIUS-berekeningen. Op basis van deze uitkomst wordt bepaald of een nadere beoordeling benodigd is. Wanneer er geen effecten zijn, is er geen omgevingsvergunning benodigd in het kader van een Natura 2000-activiteit.

Voor een deel van de beschermde soorten die mogelijk binnen het wijzigingsgebied voorkomen zijn effecten te voorkomen door maatregelen te treffen. Indien maatregelen niet kunnen worden gevolgd, is onderzoek nodig naar vliegroutes en verblijfplaatsen van vleermuizen, jaarrond beschermde nesten van broedvogels en exemplaren van glad biggenkruid om de aanwezigheid vast te stellen. Indien aanwezigheid wordt vastgesteld is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

6.1.2 Soortgericht onderzoek

Uit de uitgevoerde quickscan (zie paragraaf 6.1.1) blijkt dat voor uitvoering van de plannen een soortgericht onderzoek uitgevoerd dient te worden om meer duidelijkheid te verkrijgen omtrent de aan- of afwezigheid van vliegroutes en verblijfplaatsen van vleermuizen, jaarrond beschermde van broedvogels en glad biggenkruid. Het soortgericht onderzoek wordt momenteel uitgevoerd.

In de regels van dit omgevingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het uitvoeren van het soortgericht onderzoek.

6.1.3 Stikstofdepositie

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een stikstofdepositieberekening voor zowel de gebruiksfase als de realisatiefase uitgevoerd; tevens is een voortoets opgesteld (zie Bijlage 4).

Gebruiksfase

De belasting van de Natura 2000-gebieden rondom de emissiebronnen is berekend met behulp van een verspreidingsmodel. De verspreidingsberekeningen zijn uitgevoerd met behulp van de online-applicatie Aerius-Calculator (versie 2025.0.1). Aerius-Calculator is een rekenprogramma om de verspreiding van stoffen in de lucht te simuleren. Daarnaast berekent het model hoeveel van die stoffen per hectare terechtkomt (depositie).

In de gebruiksfase van dit project wordt mogelijk NOx en NH3 uitgestoten vanwege het verkeer dat over de omliggende wegen rijdt. Een verschilberekening is gemaakt tussen de beoogde plansituatie en de autonome situatie. De intensiteit neemt in de beoogde situatie toe door het extra verkeer van het nieuwe kantoorpand op de ontwikkellocatie. Ook in de gebruiksfase dient rekening te worden gehouden met de koude start van motorvoertuigen.

Voor de gebruiksfase is het maximale berekende resultaat 0,00 mol/ha/jr. Als gevolg van het gebruik ontstaat er dus geen depositiebijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha op buitenlands Natura 2000-gebied of (naderend) overbelast Nederlands N2000-gebied.

Realisatiefase

De werkzaamheden starten in 2027. In de realisatiefase wordt stikstofdepositie veroorzaakt vanwege het gebruik van dieselmaterieel tijdens de werkzaamheden en de uitstoot van het bouwverkeer. Bij het gebruik van dieselmaterieel komt NOx en NH3 vrij. De uitstoot is afhankelijk van het brandstofverbruik, het aantal draaiuren, het motorische vermogen en de stageklasse van het materieel. Hierin zijn het aantal draaiuren en het motorische vermogen van het materieel projectafhankelijk.

Daarnaast worden gedurende de realisatie voertuigen ingezet voor het transport van materieel van en naar de bouwlocatie.

Met ingang van oktober 2024 moet ook gerekend worden met een koude start van motorvoertuigen. Deze koude start geldt wanneer een motorvoertuig langer dan 2 uur stilgestaan heeft en kan gelden voor:

• Motorvoertuigen van werknemers wanneer deze langer dan 2 uur geparkeerd zijn;
• Middelzware en zware vrachtwagens die bij laden en lossen de motor afzetten en waarvan de laad- en lostijd meer dan 2 uur bedraagt.

Voor de realisatiefase is het maximale berekende resultaat 0,01 mol N/ha/jaar en alleen voor de Vlaamse natura 2000-gebieden Polders en Krekengebied.

Uit het in dit kader uitgevoerde voortoets blijkt dat de depositiebijdrage van maximaal 0,01 mol N/ha/jaar in de bouwfase de Vlaamse natura 2000-gebieden Polders en Krekengebied niet leidt tot significante gevolgen voor de instandhoudingsdoelstelling van deze Natura 2000-gebieden. Het project is dus geen Natura 2000-activiteit. Dat betekent dat de werkzaamheden waardoor deze depositie wordt veroorzaakt uitgevoerd kunnen worden zonder dat daarvoor een passende beoordeling en Omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig is.

Hersteldoelhexagonen

Op 17 juni 2024 heeft de Raad van de EU de Natuurherstelwet goedgekeurd. Hiermee geldt een natuurherstelverplichting in alle Europese landen. In de afgelopen jaren zijn in Nederland habitats verdwenen - en niet op een andere locatie voor hetzelfde oppervlak teruggekomen. Nederland moet deze natuur dus herstellen.

Hierom wordt sinds oktober 2024 bij elke Aeriusrapportage ook een rapportage met hersteldoel- hexagonen meegestuurd.

Uit deze rapportages blijkt dat het project geen hersteldoelhexagonen raakt.

Relatie met het omgevingsplan

Het project leidt niet tot significante gevolgen voor de instandhoudingsdoelstelling van deze Natura 2000-gebieden. Het project is dus geen Natura 2000-activiteit. Dat betekent dat de werkzaamheden waardoor deze depositie wordt veroorzaakt uitgevoerd kunnen worden zonder dat daarvoor een passende beoordeling en Omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig is.

Ook worden er geen hersteldoelhexagonen geraakt.

6.2 Water

Om ervoor te zorgen dat de waterbelangen een goede plek krijgen en evenwichtig worden afgewogen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt de watertoets uitgevoerd (Bijlage 5). Ook onder de Omgevingswet is dit proces vastgelegd maar dan onder de noemer 'weging van het waterbelang'. De gemeente en/of de initiatiefnemer moet de opvattingen van de waterbeheerders betrekken bij het (wijzigen van het) omgevingsplan.

De aanleiding voor het uitvoeren van de weging van het waterbelang wordt gevormd door de voorgenomen ontwikkeling van het nieuwe kantoorpand van North Sea Port in het wijzigingsgebied. Bij het ontwikkelen van nieuwe projecten is het van essentieel belang om water op een expliciete en evenwichtige wijze te integreren. Concreet houdt dit in dat onderzocht moeten worden hoe op een duurzame manier met water kan worden omgegaan in toekomstige plannen. Hierbij is het vasthouden, bergen en afvoeren van water binnen het betreffende gebied van groot belang. Tevens is het van belang om te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om regenwater te infiltreren en in welke mate bestaande watersystemen, zowel in hun oorspronkelijke vorm als in alternatieve vormen, behouden of hersteld kunnen worden.

Waterhuishoudkundige situatie

In de leggerkaart van Waterschap Scheldestromen zijn de primaire en secundaire watergangen in de omgeving van het wijzigingsgebied weergegeven. Er vinden in het gebied geen grondwateronttrekkingen plaats en er is eveneens geen sprake van infiltratie.

Leggerkaart Waterschap Scheldestromen

Toekomstige situatie

Demping en verhard oppervlakte

Bestaande watergangen in het gebied worden zoveel als mogelijk gehandhaafd. In het ontwerp wordt in deze fase van het ontwerp niks gedempt, gegraven of aangepast aan watergangen. Hierdoor worden er geen aanpassingen van het bestaande oppervlaktewatersysteem voorzien.

Door de realisatie is sprake van een toename aan verhard oppervlak. De totale oppervlakte van het projectgebied bedraagt iets minder dan 1,5 ha, waarvan ruim 1,2 ha op Nederlands grondgebied. De totale toename aan verharding bedraagt op Nederlands grondgebied 5.692 m2.

Voor een deel van dit verhard oppervlak (4.457 m2) dienen volgens het beleid van Waterschap Scheldenstroom compenserende maatregelen getroffen te worden. Een effectieve maatregel die getroffen kan worden is om zoveel mogelijk water af te voeren naar het kanaal Gent - Terneuzen (waar geen compensatieverplichting geldt). Daarnaast kan de wateropgave verkleind worden door de toepassing van groene daken. Groene daken helpen om wateroverlast bij hevige neerslag te voorkomen doordat water vertraagd wordt afgevoerd naar het rioleringssysteem. Indien deze twee ontwerpmaatregelen niet toegepast kunnen worden, ontstaat er een resterende wateropgave. Geadviseerd wordt om ruimte te reserveren binnen het wijzigingsgebied voor het aanleggen van waterberging.

Grondwater

Binnen het wijzigingsgebied is sprake van kwel vanuit het Kanaal Gent – Terneuzen. Mogelijk worden ondergrondse constructies gerealiseerd tot maximaal 2,5 meter onder maaiveld. Deze mogen de grondwaterstroming niet nadelig beïnvloeden. Geadviseerd wordt om hierover afstemming te zoeken met Rijkswaterstaat en waterschap Scheldestromen. Tijdens de aanleg kan tijdelijke bemaling nodig zijn. Omdat nog geen geohydrologisch onderzoek is uitgevoerd, dient te worden beoordeeld of de bemaling vergunningplichtig is conform artikel 4.5 van de Waterschapsverordening Scheldestromen.

Waterkwaliteit

Het Kanaal Gent – Terneuzen is een KRW-watergang. Lozing van hemelwater of tijdelijk bemalingswater mag geen negatieve invloed hebben op de ecologische en chemische kwaliteit van het kanaal. Geadviseerd wordt om infiltratie- of zuiveringsvoorzieningen toe te passen.

Waterveiligheid

Het wijzigingsgebied ligt binnen de kern- en beschermingszone van een regionale waterkering van Rijkswaterstaat. Voor het bouwen van bouwwerken of het uitvoeren van werkzaamheden binnen deze zone geldt een vergunningplicht.

Relatie met het omgevingsplan

Op basis van de afstemming met waterschap Scheldestromen en Rijkswaterstaat blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling van het perceel nog niet volledig aansluit bij de waterambities en het beleid van de betrokken waterbeheerders. Voor een aantal thema’s, waaronder de afvoer van hemelwater, waterveiligheid en waterkwaliteit, is nadere uitwerking noodzakelijk. Het is van belang dat al het hemel- en grondwater, voor zover mogelijk, wordt afgevoerd naar het Kanaal Gent – Terneuzen, aangezien hiervoor geen compensatieverplichting geldt. Mogelijke maatregelen, zoals het toepassen van groene daken, kunnen bijdragen aan het reduceren van de wateropgave.

Verschillende werkzaamheden binnen het project kunnen vergunning- of meldingsplichtig zijn, waaronder tijdelijke grondwateronttrekkingen, werken binnen de kernzone van de waterkering, lozing van grondwater en het versneld afvoeren van hemelwater naar oppervlaktewater. North Sea Port zal zorgdragen voor tijdige beoordeling en aanvraag van de benodigde vergunningen op basis van het definitieve ontwerp.

Afstemming met alle relevante waterbeheerders blijft noodzakelijk om te waarborgen dat de aanleg en exploitatie van het kantoorpand voldoet aan geldende regelgeving en afspraken en om negatieve effecten op waterkwaliteit, waterkwantiteit en waterveiligheid te voorkomen. Door deze aandachtspunten tijdig te adresseren kan de ontwikkeling plaatsvinden binnen de kaders van het waterbeheer en de geldende wet- en regelgeving.

6.3 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de realisatie van het kantoorpand is een verkeerstoets opgesteld (zie Bijlage 6). Het ontwikkelen van een bestaande of nieuwe locatie vraagt naast een goede ruimtelijke afweging over functie, vormgeving en inpassing, ook om het in beeld brengen van de verkeerseffecten. Bij een nieuwe ontwikkeling voor het gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het omgevingsplan, is het van belang dat de effecten van de ontwikkeling voor verkeer goed worden onderbouwd. De onderbouwing van de verkeersaspecten speelt mee bij de beoordeling van het plan/initiatief. Hierbinnen ligt nadruk op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

Wegenstructuur

Het wijzigingsgebied sluit direct aan de op de verbindingsweg tussen Sas van Gent en Zelzate, genaamd de N252 (NL)/N474 (BE). Op het Nederlandse gedeelte (N252) geldt een maximumsnelheid van 80 km/u terwijl op aan de Belgische zijde een maximumsnelheid van 70 km/u geldt. Uit gegevens van de provincie Zeeland blijkt dat er dagelijks 3.795 motorvoertuigen per werkdag rijden op deze verbindingsweg.

Openbaar vervoer

Het wijzigingsgebied is in de huidige situatie niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Het wijzigingsgebied is qua openbaar vervoer enkel te bereiken via een busverbinding. Het dichtsbijzijnste treinstation gelegen is in Goes op een afstand van circa 45 kilometer. Het wijzigingsgebied ligt op 1,7 kilometer afstand van de dichtsbijzijnste bushalte La Boursse (NL). Een afstand die circa 20 minuten lopen bedraagt. Deze bushalte wordt aangedaan door lijn 6 (Zelzate Klein Rusland - Busstation Terneuzen, 1x/u).

Langzaam verkeer

Voor een duurzaam bereikbaar bedrijventerrein is van belang dat het wijzigingsgebied goed bereikbaar is voor langzaam verkeer en met name de fietser. Aan Nederlandse zijde is het wijzigingsgebied goed te bereiken aangezien er een vrijliggend fietspad ligt (twee richtingen). Kernen zoals Sas van Gent, Westdorpe en Terneuzen liggen op een fietsafstand van maximaal 15 kilometer.

Hulpdiensten

Het wijzigingsgebied is van meerdere kanten aan te rijden door hulpdiensten. De bereikbaarheid van het wijzigingsgebied voor nood- en hulpdiensten is dan ook goed.

Parkeren

In de toekomstige situatie dienen er voldoende parkeergelegenheden gerealiseerd te worden voor zowel auto's als fietsers. De parkeerbehoefte voor beide modaliteiten is inzichtelijk gemaakt door middel van verschillende uitgangspunten (zie Bijlage 6). Op basis van de uitgangspunten is voor auto's een parkeerbehoefte geconstateerd van minimaal 128 parkeerplekken. In het ontwerp worden minimaal 185 parkeerplekken voorzien. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeernorm. Met betrekking tot fietsparkeerplekken dienen er minimaal 183 parkeerplekken gerealiseerd te worden. Van het aantal te realiseren fietsparkeerplekken dienen er minimaal acht fietsparkeerplekken openbaar toegankelijk te zijn. In het ontwerp wordt hiermee rekening gehouden.

Verkeersafwikkelingen en verkeersintensiteiten

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de kencijfers van CROW (bron: Parkeerkencijfers 2024) gehanteerd en is op basis van expert judgement een verdeling van de verkeersgeneratie gemaakt. De omrekenfactor om van bruto naar netto oppervlakte van een kantoorpand te komen is x1,33. De totale netto oppervlakte van het kantoorpand bedraagt 5.000 m2 b.v.o. De kencijfers zijn gehanteerd voor een 'buitengebied', in verkeerskundige zin.

Met de komst van het kantoorpand vinden op basis van berekening 583 verkeers- bewegingen per werkdag plaats; per weekdag betreft het 438 verkeersbewegingen. In onderstaande tabel zijn de verkeersintensiteiten in de huidige situatie en de autonome situatie 2030 per werkdag weergegeven.

  Verkeersintensiteiten autonome en plansituatie

De gemiddelde toekomstige stijging in het aantal verkeersbewegingen is op basis van expert judgement gekenmerkt als acceptabel. De toename zal naar verwachting niet voor problemen zorgen ten aanzien van verkeersveiligheid en/of verkeersafwikkelingen.

Relatie met het omgevingsplan

De totale verkeersgeneratie van de realisatie van het nieuwe kantoorpand van North Sea Port bedraagt 583 mvt/werkdag. Dit zorgt voor een toename van verkeer op de N252. Alle wegen op het omliggende wegennet zijn echter dusdanig ingericht dat deze de toename van de verkeersintensiteiten kunnen verwerken. Alle parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het eigen terrein van North Sea Port en voldoen ruimschoots aan de gestelde parkeernorm.

6.4 Bodem

Ten behoeve van het voornemen is een voorafgaand bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 7). Het doel van het vooronderzoek is inzicht krijgen in de mogelijke aanwezigheid van verontreinigingen binnen het voorgenomen wijzigingsgebied voor het nieuwe kantoorpand van North Sea Port.

Het bodemonderzoek uitgevoerd in twee fasen. In de eerste fase is er een milieuhygiënisch vooronderzoek uitgevoerd conform de NEN 5725 (Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek, NEN, 2023). In de tweede fase is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform de NEN5740+C1 (Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond, NEN, november 2024).

Milieuhygiënisch vooronderzoek

Het wijzigingsgebied betreft tot de jaren 60 in de vorige eeuw een agrarische polder totdat de polder eind jaren 60 werd opgehoogd en er een verbreding en verdieping plaatsvond van het kanaal Gent - Terneuzen. Dit leidde tot een aanzienlijke verandering in het landschap. Daaropvolgend werd in 1968 het voormalige douanekantoor gebouwd, wat de eerste stap was in de transformatie naar een meer stedelijk gebied. Op dit moment is het onderzoeksgebied in gebruik als bedrijfsterrein, weg (inclusief bermen) en parkeergelegenheid. Het voormalige douanekantoor is nog steeds aanwezig.

Bij het raadplegen van de gebruikte bronnen zijn historische relevante gegevens naar voren gekomen die van belang zijn voor het verrichten van het bodemonderzoek. Zo zijn er een drietal relevante bodembedreigende activiteiten geconstateerd:

• (Ondergrondse) dieseltank: verdacht op minerale olie en vluchtige aromaten;
• (Ondergrondse) benzinetank: verdacht op vluchtige aromaten en MTBE;
• (Ondergrondse) brandstoftank: verdacht op minerale olie en vluchtige aromaten.

Nader onderzoek naar deze activiteiten laat zien dat er in het gebied sprake is van een grondverontreiniging (1,7 - 4,5 m-mv) met minerale olie en PAK boven interventiewaarde bodemkwaliteit. Op basis van de beschikbare informatie en de beoogde herontwikkeling wordt de locatie als 'verdacht' aangemerkt met betrekking tot het voorkomen van verontreiniging. De locatie is niet verdacht op het voorkomen van PFAS, maar gelet op de diffuse belasting van de bovengrond wordt geadviseerd PFAS nogmaals te onderzoeken in het verkennend bodemonderzoek.

Verkennend bodemonderzoek

Op 6, 7 en 11 maart 2025 hebben er terreinverkenningen plaatsgevonden. Tijdens deze terreinverkenningen zijn er binnen het onderzoeksgebied grondboringen (inclusief het plaatsen van peilbuizen) uitgevoerd. Deze gegevens zijn later in het laboratorium onderzocht. Voor zover zintuiglijk waarneembaar zijn er bij de indicatieve inspectie geen asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen.

In het onderzoek is een grondverontreiniging met minerale olie en PAK boven de interventiewaarde bodemkwaliteit aangetroffen, op een diepte van 1,7 tot 4,5 meter onder maaiveld. In het huidige onderzoek zijn geen gehalten boven de interventiewaarde gemeten, wat suggereert dat de omvang van de verontreiniging niet veel groter is dan in het verleden. Wel zijn verhoogde gehalten aan minerale olie en PAK in de kleimonsters tussen 2,00 en 3,50 meter onder maaiveld gemeten. Mengmonsters met puin en baksteen tonen licht verhoogde gehalten. In het grondwater is in één peilbuis een concentratie aan PAK boven de signaleringsparameter aangetroffen, mogelijk overschat door kleiige bodemdeeltjes.

Relatie met het omgevingsplan

Over het algemeen worden er geen overschrijdingen van de interventiewaarden van de bodemkwaliteit aangetoond. Wel wordt geadviseerd om het grondwater opnieuw te bemonsteren omdat er een verhoogde troebelheid is gemeten, wat kan duiden op de aanwezigheid van fijne gronddeeltjes waar de PAK aan gehecht kunnen zijn.

6.4.1 Aanvullend grondwateronderzoek

Aanvullend aan het bodemonderzoek is voor de voorgenomen ontwikkeling een aanvullend grondwateronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 8). Dit onderzoek richt zich op het vaststellen van de aard en omvang van mogelijke verontreinigingen. De resultaten dienen als basis voor risicobeoordeling en het bepalen van eventuele vervolgstappen in het kader van bodembeheer.

Onderzoek

Het nader grondwateronderzoek is opgedeeld in twee locaties. Op deellocatie A (peilbuis 101) dient aangetoond te worden in hoeverre er fijne gronddeeltjes aanwezig zijn waar PAK zich aan kan hechten, waarbij er op deellocatie B (peilbuis 201) een analyse uitgevoerd dient te worden naar de aanwezigheid van MTBE. Daarom zijn er op deze twee locaties twee bestaande peilbuizen bemonsterd.

Om op deellocatie A een zo nauwkeurig mogelijk beeld te verkrijgen over de daadwerkelijke concentratie PAK in het grondwater, zijn twee verschillende soorten grondwatermonsters genomen: één gefilterd en één ongefilterd. Op deze manier wordt onderscheid gemaakt tussen PAK's die opgelost zijn in het water en PAK's die zich hechten aan fijne bodemdeeltjes. Uit peilbuis 201 is één ongefilterd grondwatermonster genomen.

Uit de resultaten is gebleken dat in het ongefilterde monster van peilbuis 101 opnieuw een overschrijding van de signaleringsparameter voor PAK is aangetroffen. Dit bevestigt dat de PAK-verontreiniging in het grondwater beïnvloed wordt door de aanwezigheid van fijne gronddeeltjes waaraan PAK kan hechten. In het gefiltreerde monster is geen PAK aangetoond. Daarnaast is in peilbuis 201 geen MTBE aangetoond.

Toetsingsresultaten grondwater

Relatie met het omgevingsplan

De resultaten tonen aan dat er geen sprake is van een verontreiniging met PAK in het grondwater. Dit betekent dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het uitvoeren van de voorgenomen realisatie van het nieuwe kantoorpand.

6.5 Geluid

Het nieuwe kantoorgebouw ligt aan de provinciale weg N252, langs het Kanaal Gent - Terneuzen met een industriehaven ten oosten van de kern Sluiskil en in de geluidzone van de industrieterreinen Poel- en Ghellinckpolder. Een kantoor is geen geluidgevoelig gebouw. Dit betekent dat het geluid van buiten niet getoetst hoeft te worden op de gevels van een kantoor. Ook aan de geluidwering van de gevels zijn geen geluidseisen gesteld (paragraaf 4.3.1 van het Bbl stelt geen geluidseisen aan geluid van buiten op gevels van kantoorgebouwen en ook niet aan de geluidwering van gevels van kantoorgebouwen). Dat betekent dat vanuit de Omgevingswet in het algemeen geen geluidseisen gelden voor kantoorgebouwen.

6.6 Luchtkwaliteit

Omgevingswaarden

Artikel 2.15 van de Omgevingswet schrijft voor dat omgevingswaarden vastgesteld worden om de gezondheid en het milieu te beschermen, de veiligheid te waarborgen en natuurlijke hulpbronnen te beheren. Deze omgevingswaarden zijn vastgesteld bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Het besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is de AMvB waarin de omgevingswaarden van het Rijk vastgelegd zijn. Het gaat onder meer om omgevingswaarden voor de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2.5), lood, ozon en gevaarlijke stoffen. Deze omgevingswaarden zijn terug te vinden in met name artikelen 2.1 tot en met 2.8 van het Bkl en gelden als maximaal toelaatbare concentratie. De omgevingswaarden voor stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof zijn opgenomen in de volgende tabel.

Aandachtsgebieden

In enkele regio's in Nederland is de jaargemiddelde concentratie luchtverontreinigende stoffen nog hoog. In deze regio's worden omgevingswaarden soms overschreden, of liggen de concentraties dicht bij de omgevingswaarden waardoor nieuwe projecten kunnen leiden tot overschrijding van de omgevingswaarden. De overheid heeft deze regio's aangewezen als aandachtsgebieden. Binnen deze aandachtsgebieden moeten projecten getoetst worden aan de omgevingswaarden en vindt monitoring van de luchtkwaliteit plaats. Er is onderscheid gemaakt in:

• Aandachtsgebieden voor zowel stikstofdioxide als fijn stof; en
• Aandachtsgebieden voor alleen fijn stof.

Het wijzigingsgebied is niet gelegen binnen een aandachtsgebied.

Schone Lucht Akkoord (SLA)

Op 1 augustus 2009 werd het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. In het NSL werkten de Rijksoverheid en decentrale overheden samen om tijdig (binnen de verkregen derogatietermijn) te voldoen aan de Europese normen voor stikstofdioxide en fijn stof. Na afloop van de derogatietermijn, liep het NSL door om de luchtkwaliteit in Nederland verder te verbeteren. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het NSL vervallen en vervangen door het Schone Lucht Akkoord (SLA). Het SLA ging al op 13 januari 2020 van start en is op 31 december 2023 reeds ondertekend door de Rijksoverheid (vertegenwoordigd door het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat), alle twaalf Nederlandse provincies en 101 gemeenten. Het doel van het SLA is om de luchtkwaliteit in Nederland verder te verbeteren en gezondheidswinst te bereiken van minimaal 50% in 2030 ten opzichte van 2016.

Sinds 1 januari 2023 is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) het instrument voor de ondersteuning van monitoring van de luchtkwaliteit. Deze monitoring gebeurt sinds 1 januari 2024 in het kader van de Omgevingswet, als opvolging van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). CIMLK ondersteunt ook de monitoring voor het Schone Lucht Akkoord.

Besluit Niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)

Wanneer het pand van North Sea Port in gebruik wordt genomen zal lokaal een toename optreden van verkeer. Dit verkeer zal voor een toename zorgen van luchtverontreinigende stoffen in de lucht. In Nederland zijn de maatgevende luchtverontreinigende stoffen fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), omdat deze stoffen het dichtst bij de vigerende omgevingswaarden (van de Omgevingswet) liggen. Wanneer voldaan wordt aan de grenswaarden voor deze stoffen, zal ook voldaan worden aan de grenswaarden voor andere luchtverontreinigende stoffen.

Wanneer een project 'Niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de concentraties NO2 en PM10, vervalt toetsing aan de grenswaarden. Een project draagt NIBM bij wanneer de toename als gevolg van het project op toetslocaties lager is dan 1,2 µg/m3 NO2 en PM10. Voor kleine projecten is een tool ontwikkeld om eenvoudig te kunnen toetsen of een project NIBM bijdraagt. Deze tool, de NIBM-tool van lnfomil, rekent conform Standaardrekenmethode 1, met een aantal worstcase aannames.

PM10- en PM2,5-concentraties zijn sterk gerelateerd. In de analyse van het Planbureau voor de Leefomgeving is opgenomen dat, uitgaande van de huidige kennis over emissies en concentraties van PM10 en PM2,5, kan worden gesteld dat wanneer aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de norm voor PM2,5 wordt voldaan. Daarmee is de kans zeer klein dat de norm voor PM2,5 wordt overschreden op locaties waar de PM10-norm wordt gehaald.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat in het kader van onderliggend project uitgangspunt is dat de conclusies voor PM10 ook gelden voor PM2,5.

Een berekening met de NIBM tool laat zien dat de realisatie van onderliggend project 'Niet in betekenende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit de berekening blijkt dat door onderliggende ontwikkeling een maximale bijdrage van 0,59 µg/m3 NO2 en een maximale toename van 0,07 µg/m3 PM10 is te verwachten. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de grens van 1,2 µg/m3 NO2 en PM10. Bij de berekeningen is uitgegaan van het totaal aantal verkeersbewegingen opgesteld door Arcadis (zie paragraaf 6.3).

De berekening heeft plaatsgevonden voor de maximale toename in verkeer die te verwachten is na realisatie en in gebruikname van het kantoorpand. Deze maximale toename (ten opzichte van de autonome situatie) bedraagt 438 motorvoertuigen per etmaal met een aandeel zwaar vrachtverkeer van 12%. Met deze gegevens is middels de NIBM-tool een worst-case berekening uitgevoerd voor het jaar 2027.

Relatie met het omgevingsplan

Vanuit het vigerende wettelijk kader is voor het onderliggende plan toetsing aan de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit niet verplicht, de planlocatie is niet gesitueerd binnen een vastgesteld aandachtsgebied voor NO2 en PM10. Wel heeft er - vanwege het aandeel extra verkeer - een berekening met de NIMB-tool plaatsgevonden. Daaruit blijkt dat er geen verslechtering zal ontstaan in de luchtkwaliteit. Nadere toetsing is daarmee niet noodzakelijk. Er gelden vanuit het aspect luchtkwaliteit dan ook geen belemmeringen tegen de realisatie van het kantoorpand.

6.7 Milieuzonering

De Omgevingswet stimuleert een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Daarbij worden ruimtelijke thema's en milieuthema's verder geïntegreerd. Op gemeentelijk niveau vindt deze integratie vooral plaats in het omgevingsplan. Bij het wijzigen van het omgevingsplan moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij is milieuzonering één van de te beschouwen aspecten. Milieuzonering zorgt voor ruimte voor milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteiten met behoud van bescherming van de woon- en leefomgeving. Een gezonde en veilige leefomgeving voorkomt hinder en gevaar. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies, zoals woningen.

Door middel van milieuzonering kan een kader worden vastgelegd voor de toelating van deze activiteiten ten opzichte van woningen en andere milieugevoelige gebouwen. Milieuzonering wordt enerzijds toegepast met het oog op de bescherming van een goed woon- en leefklimaat, en anderzijds met het oog op het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving.

Aan de hand van de recent verschenen handreiking van de VNG 'Activiteiten en milieuzonering' (oktober 2024) is het mogelijk om regels, in het bijzonder voor geluid en geur, in het omgevingsplan op te nemen die voorzien in een rechtstreekse toelating van milieuhinderlijke (bedrijfs-) activiteiten, zodat bij realisatie sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De handreiking is gericht op de volgende soorten gebieden: bedrijventerreinen, andere werkterreinen (niet zijnde bedrijventerrein) en woongebieden. Onder andere werkterreinen worden terrein verstaan die in hoofdzaak zijn gericht op de toelating van publieksgerichte activiteiten/functies. Daartoe behoren ook kantoorlocaties.

Onder een milieuhinderlijke activiteit wordt in deze handreiking verstaan: een aan een locatie toegedeelde activiteit, anders dan wonen, die milieuhinder kan veroorzaken, in het bijzonder in de vorm van geluid- of geurhinder. Ook aan locaties toegedeelde activiteiten (anders dan wonen) die trillinghinder, stofhinder, veiligheidsrisico's of lichthinder kunnen veroorzaken zijn milieuhinderlijke activiteiten.

Relatie met het omgevingsplan

De meest nabijgelegen woning ligt op ca. 70 meter van het nieuwe kantoorpand. Gelet op het feit dat een kantoorpand een gebruikelijke functie in stedelijk gebied is, kan worden gesteld dat het nieuwe kantoorpand geen overlast oplevert voor de nabijgelegen woningen. Dit wordt ook bevestigd door de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) waarin aan kantoorfuncties milieucategorie 1 wordt toegekend met een grootste richtafstand van 10 meter tot gevoelige bestemmingen. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

6.8 Omgevingsveiligheid

Voor het voornemen is een onderzoek naar omgevingsveiligheid uitgevoerd (zie Bijlage 9). Het onderzoek naar omgevingsveiligheid is opgesteld omdat het voornemen een kwetsbaar gebouw betreft. Het doel van dit onderzoek omgevingsveiligheid is het inventariseren van de milieubelastende activiteiten in de omgeving van de beoogde locatie van het kantoorpand en het kwalitatief beschouwen van de effecten van het voornemen op omgevingsveiligheid.

Inventarisatie van milieubelastende activiteiten

In de omgeving van het nieuwe kantoorpand is sprake van de volgende milieubelastende activiteiten:

• een milieubelastende activiteit die valt onder deel A.7 van Bijlage VII van het Bkl (opslaan van propaan of propeen in opslagtanks);
• milieubelastende activiteiten die vallen onder deel C van Bijlage VII van het Bkl (basisnet);
• ‘milieubelastende activiteiten’ die in Nederland zouden vallen onder deel D.1 van Bijlage VII van het Bkl (windturbine);
• een ‘milieubelastende activiteit’ die in Nederland zou vallen onder deel E.6 van Bijlage VII van het Bkl (Seveso-inrichting).

De milieubelastende activiteit die valt onder deel A.7 van Bijlage VII van het Bkl betreft het opslaan van propeen in opslagtanks bij een particulier ter hoogte van Spiegellaan 5 (ten noordwesten van het nieuwe kantoor). De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoorpand en deze particulier is ongeveer 680 meter.

De milieubelastende activiteit die valt onder deel C van Bijlage VII van het Bkl (basisnet) betreft het kanaal Gent - Terneuzen (ten oosten van het nieuwe kantoorpand) en de route 180 Zelzate (BE) - Sas van Gent' (ten westen van het nieuwe kantoorpand). De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoorpand en het Kanaal Gent - Terneuzen bedraagt 0 meter. De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoor en route 180 is ongeveer 10 meter. Om eventuele verwarring te voorkomen, wordt opgemerkt dat de goederenspoorlijn op Nederlands grondgebied in de Regeling basisnet is aangeduid als route 180, terwijl in de Atlas Leefomgeving dezelfde spoorlijn wordt weergegeven als route 315. In deze motivering wordt deze route aangemerkt als route 180.

De milieubelastende activiteiten die in Nederland zouden vallen onder deel D.1 van Bijlage VII van het Bkl (windturbine) betreft twee windturbines: één ten noordoosten en één ten oosten van de locatie van het nieuwe kantoorpand. De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoor en de windturbine ten noordoosten van het nieuwe kantoor is ongeveer 340 meter. De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoor en de windturbine ten oosten van het nieuwe kantoor is ongeveer 650 meter.

De milieubelastende activiteiten die in Nederland zouden vallen onder deel E.6 van Bijlage VII van het Bkl (Seveso-inrichting) betreft een bedrijf ter hoogte van Vredekaai 18. De kleinste afstand tussen het nieuwe kantoor en Rain Carbon bv is circa 330 meter.

Kwalitatieve beschouwing van effecten van het voornemen op omgevingsveiligheid 

Opslaan van propaan of propeen in opslagtanks

De milieubelastende activiteit die valt onder deel A.7 van Bijlage VII van het Bkl heeft PR 10-6 per jaar contouren. Het nieuwe kantoorpand ligt buiten deze PR 10-6 per jaar contouren. Wat betreft de milieubelastende activiteit die valt onder deel A.7 van Bijlage VII van het Bkl wordt voldaan aan artikel 5.7 van het Bkl en artikel 5.11 van het Bkl. Tevens heeft deze milieubelastende activiteit een brandaandachtsgebied (zie Bijlage VII van het Bkl) en een explosieaandachtsgebied (zie Bijlage VII van het Bkl). Het nieuwe kantoorpand ligt buiten het brandaandachtsgebied en buiten het explosieaandachtsgebied. Er is geen gifwolkaandachtsgebied. Wat betreft de milieubelastende activiteiten die vallen onder deel A.7 van Bijlage VII van het Bkl heeft het voornemen geen effecten op omgevingsveiligheid.

Basisnet

Voor basisnetroutes zijn de afstanden tot de plaatsgebonden risicocontouren vastgelegd in de Regeling basisnet (Rbn). Voor een basisnet binnenvaartroute worden conform de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs) en de Rbn de afstanden tot de plaatsgebonden risicocontouren gemeten vanaf het midden van het binnenwater (het midden tussen de begrenzing van de vaarweg of de oever).

Conform de Rbn heeft het kanaal Gent - Terneuzen een PR 10-6 per jaar contour van 0 meter. Het nieuwe kantoorpand ligt buiten de PR 10-6 per jaar contour van het Kanaal Gent – Terneuzen. Wat betreft het Kanaal Gent – Terneuzen wordt er voldaan aan artikel 5.7 van het Bkl en artikel 5.11 van het Bkl.

Conform Bijlage VII van het Bkl heeft het Kanaal Gent – Terneuzen een brandaandachtsgebied van 30 meter. Het nieuwe kantoorpand ligt deels binnen het brandaandachtsgebied van het Kanaal Gent – Terneuzen. Conform Bijlage VII van het Bkl heeft het Kanaal Gent – Terneuzen een explosieaandachtsgebied van 200 meter. Het nieuwe kantoor ligt binnen het explosieaandachtsgebied van het Kanaal Gent – Terneuzen. Er is geen gifwolkaandachtsgebied. Wat betreft het kanaal Gent - Terneuzen heeft het voornemen effecten op omgevingsveiligheid.

Conform de Rbn heeft route 180 Zelzate – Sas van Gent een PR 10-6 per jaar contour van 0 meter. Het nieuwe kantoorpand ligt buiten de PR 10-6 per jaar contour van route 180 Zelzate (BE) – Sas van Gent. Wat betreft route 180, Zelzate (BE) – Sas van Gent wordt er voldaan aan artikel 5.7 van het Bkl en artikel 5.11 van het Bkl. Conform Bijlage VII van het Bkl heeft route 180, Zelzate (B) – Sas van Gent een brandaandachtsgebied van 30 meter. Het nieuwe kantoorpand ligt deels binnen het brandaandachtsgebied van route 180, Zelzate (B) – Sas van Gent. Conform Bijlage VII van het Bkl heeft route 180, Zelzate (B) – Sas van Gent een explosieaandachtsgebied van 200 meter. Het nieuwe kantoor ligt binnen het explosieaandachtsgebied van route 180, Zelzate (B) – Sas van Gent. Er is geen gifwolkaandachtsgebied. Wat betreft route 180, Zelzate (B) – Sas van Gent heeft het voornemen effecten op omgevingsveiligheid.

Windturbines

Beide windturbines hebben de volgende eigenschappen:

• een PR 10-6 per jaar contour van 245 meter (de grootste afstand van de werpafstand bij nominaal toerental en de ashoogte + ½ x de rotordiameter);
• een PR 10-5 per jaar contour van 67,5 m (½ x de rotordiameter).

Wat betreft de windturbines wordt er voldaan aan artikel 5.11 van het Bkl. De aanwezige windturbines hebben geen aandachtsgebieden en hebben daarom geen effecten op omgevingsveiligheid.

Relatie met het omgevingsplan

Het voornemen heeft geen effecten op omgevingsveiligheid. Wel is gebleken dat het nieuwe kantoorpand binnen invloedsgebieden ligt van stoffen die over route 180 Zelzate (BE) - Sas van Gent en het kanaal Gent - Terneuzen worden vervoerd. Gelet op het aantal aanwezige personen en de tijd die men aanwezig is dienen er, conform artikel 5.15, tweede lid van het Bkl, maatregelen getroffen te worden ter bescherming van personen in het nieuwe kantoorpand.

In het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen zijn aandachtsgebieden niet aangewezen als voorschriftengebieden. Voor het nieuwe kantoorpand geldt hierdoor de eis van artikel 4.90, eerste lid, van het Bbl (een bouwwerk in een brandvoorschriftengebied of in een explosievoorschriftengebied is zodanig dat de gevolgen voor personen van het aan het voorschriftengebied verbonden risico op brand of explosie worden beperkt) niet. Echter kan worden overwogen om het nieuwe kantoor toch te laten voldoen aan de eis van artikel 4.90, eerste lid van het Bbl. Hiertoe moeten dan bouwkundige maatregelen (wat betreft brandwerendheid, brandklasse gevel en vloeren, brandklasse dak, vluchtroute en sterkte bij brand) worden getroffen.

Voor meer mogelijke maatregelen wordt verwezen naar het door het RIVM opgestelde Handboek Omgevingsveiligheid, de door het NIPV opgestelde Scenarioboeken Omgevingsveiligheid en de door het RIVM opgestelde Maatregelenwiki.

Een van de mogelijke scenario's is de kans op een gifwolkexplosie. Rekening houden met het scenario gifwolk ten aanzien van transporten over het Kanaal Gent - Terneuzen en route 180 Zelzate (BE) - Sas van Gent kan bijvoorbeeld door:

• het plaatsen van afsluitbare ventilatieopeningen;
• het plaatsen van afsluitbare mechanische ventilatie en een toegankelijk bedieningssysteem.

Bij het scenario gifwolk is het advies namelijk om ramen en deuren te sluiten en om binnen te blijven. Door het nieuwe kantoorpand te voorzien van afsluitbare ventilatieopeningen, afsluitbare mechanische ventilatie en een toegankelijk bedieningssysteem kan het kantoorpand gebruikt worden als schuilplaats. Aanbevolen wordt om afsluitbare ventilatieopeningen van de transportroutes af te richten en een hoge plaatsing te verkiezen boven een lage plaatsing.

Geadviseerd wordt dat de gemeente Terneuzen, samen met Veiligheidsregio Zeeland (brandweer Zeeland), mogelijke maatregelen verder in kaart brengt en afweegt.

6.9 Ontplofbare oorlogsresten

In het kader van het voornemen heeft een oriënterend onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten plaatsgevonden om in kaart te brengen of er op binnen het projectgebied een kans bestaat op het aantreffen van explosieven vanwege oorlogshandelingen wanneer de geplande werkzaamheden worden uitgevoerd (zie Bijlage 10). Daaruit blijkt dat het onderzoeksgebied verdacht is op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten (OO). Het is wettelijk verplicht om te zorgen voor een veilige werkplek tijdens het uitvoeren van de bodemroerende werkzaamheden. Dit betekent dat indien in het verdachte gebied grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd, er voorafgaande aan het uitvoeren van deze grondroerende werkzaamheden OO-beheersmaatregelen getroffen dienen te worden. Deze aanvullende maatregelen zullen dus na het TAM-omgevingsplan, wanneer o.a. de daadwerkelijke omvang en werkstijl bekend is, verder dienen te worden uitgewerkt.

Geadviseerd wordt om een aanvullende bureaustudie in de vorm van risicoanalyse ontplofbare oorlogsresten, conform het CS-VROO, op te stellen voordat er grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd. Hierin wordt o.a. een definitieve diepte penetratie berekening uitgevoerd, naoorlogse veranderdingen binnen het onderzoeksgebied in kaart gebracht en aan de hand van de toekomstige grondroerende werkzaamheden eventuele risico’s in kaart gebracht en vervolg advies opgesteld om een veilige werkplek te creëren zoals aangegeven in de Arbeidsomstandighedenregeling.

Aanvullend wordt geadviseerd om het opstellen van de aanvullende bureaustudie in de vorm van een risicoanalyse OO en/of een opsporingsproces pas te doen als de plannen (zoals het omgevingsplan en het bouwplan) rond zijn en bekend is hoe en waar de grondroerende activiteiten zullen plaatsvinden. Dit om de meest relevante inzichten en risico's betreffende OO in kaart te kunnen brengen.

Volgend uit de risicoanalyse zal zeer aannemelijk het advies voor een opsporingsproces volgen. Het opsporingsproces dient te worden gedaan door een CS-OOO gecertificeerd bedrijf. Vooraf aan het opsprongsproces zal een projectplan, conform het CS-OOO worden opgesteld hoe er te werk wordt gegaan. Vervolgens zal er detectie worden uitgevoerd waarna de data wordt geïnterpreteerd en er uiteindelijk eventuele significante objecten worden benaderd met het uiteindelijke doel de projectlocatie vrij te geven van OO, door middel van een Proces-Verbaal van Oplevering (PVO).

Bovenstaande adviezen zijn voor het onderzoeksgebied binnen Nederland. Hoewel dit advies ook van toepassing kan zijn op het Belgische gedeelte van het onderzoeksgebied, wordt voor het onderzoeksgebied buiten Nederland geadviseerd een bureauonderzoek OO op te stellen conform de daar vigerende (Vlaamse) wet- en regelgeving.

Relatie met het omgevingsplan

Tijdens het onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten zijn er indicaties van oorlogshandelingen aangetroffen en blijkt het wijzigingsgebied verdacht te zijn. Daarom dient er vervolgonderzoek uitgevoerd te worden in de vorm van een OO-bodemonderzoek, inclusief detectiewerkzaamheden, alvorens te starten met de werkzaamheden. Dit is als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit omgevingsplan opgenomen.

6.10 Gezondheid

Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit is één van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Om een gezonde, veilige en kwalitatief goede leefomgeving te beschermen, te bewaken en te bevorderen wordt binnen het bouwplan zoveel als mogelijk rekening gehouden met de kernwaardes voor een gezonde leefomgeving zoals die door de GGD GHOR Nederland hiervoor zijn geformuleerd. Binnen het plan is o.a. rekening gehouden met:

• Beperken van overlast (geluid, trillingen, geur).
• Een goede bodem- en luchtkwaliteit.
• Het stimuleren van ontmoeten en bewegen in de buitenruimte.
• Het stimuleren van actief vervoer.
• Veilige en prettige verlichting.

Een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van het nieuwe hoofdkantoor van North Sea Port is het creëren van een werkomgeving die actief bijdraagt aan de gezondheid, het comfort en het welzijn van de medewerkers. North Sea Port stelt zich tot doel een inspirerende, comfortabele en gezonde werkplek te realiseren, waarin duurzaamheid en een mensgericht ontwerp gerealiseerd wordt.

Het streven is om de principes van de WELL Building Standard als leidraad te hanteren, met bijzondere aandacht voor luchtkwaliteit, thermisch comfort en akoestiek. Deze standaard stelt eisen aan onder meer ventilatie, verlichting, materiaalgebruik en gebruikersondersteuning, en wordt daarmee beschouwd als een toonaangevende benadering voor gezonde gebouwen.

Ook het materiaalgebruik in het interieur draagt bij aan het welzijn van de gebouwgebruikers. Het streven is dat minimaal 50% van de zichtbare materialen – zoals wandafwerking, plafonds en vast meubilair – wordt uitgevoerd in biobased of natuurlijke materialen. Deze materialen zijn niet alleen ecologisch verantwoord, maar dragen ook bij aan een natuurlijke uitstraling van de werkplek.

Ten slotte worden ook fysieke en mentale vitaliteit van de gebruikers gestimuleerd door middel van ontwerpmaatregelen. Zo worden er op het gebied van 'wellbeing' verschillende buitenvoorzieningen gerealiseerd, zoals een terras, groenvoorziening en recreatieve/sportvoorzieningen. Hierdoor worden medewerkers gestimuleerd tot beweging en ontmoetingen in de buitenlucht.

6.11 Duurzaamheid

Ten behoeve van de realisatie van het nieuwe hoofdkantoor van North Sea Port is duurzaamheid een integraal en leidend uitgangspunt in de ontwikkeling. De ambitie is gericht op het realiseren van een toekomstbestendig gebouw met een minimale milieubelasting en een positieve bijdrage aan de omgeving. Deze ambitie is vertaald in een samenhangend pakket aan eisen en ontwerpprincipes, welke zijn geformuleerd op drie duurzaamheidsthema’s. Tijdens de uitvoering van het voornemen zal daarnaast gekeken worden in hoeverre er mogelijkheden zijn voor het aanbrengen van natuurinclusieve voorzieningen in en nabij de te realiseren bebouwing.

Energie en CO2-reductie

Het gebouw wordt ontworpen conform de principes van de Trias Energetica en streeft naar een energieprestatie die voldoet aan een maximaal WEii-verbruik van 15 kWh/m²/jaar (inclusief gebruiksgebonden energie minus eigen opwek). Het ontwerp voorziet in de toepassing van bewezen energiezuinige technologieën (TRL 9), passieve bouwprincipes, gebruik van hernieuwbare energiebronnen (zonne-energie), alsmede energiemanagement via een gebouwautomatiseringssysteem. Hiermee wordt gestreefd naar een energieneutraal tot energiepositief gebouw.

Klimaatadaptatie

Het ontwerp speelt in op de gevolgen van klimaatverandering, zoals hevige neerslag, hittestress en stormen. Hiervoor wordt een klimaatstresstest uitgevoerd, waarvan de uitkomsten worden meegenomen in het ontwerp. Regenwater wordt deels hergebruikt en deels geïnfiltreerd op eigen terrein. Groen-blauwe daken, passieve koeling en dimensionering op basis van klimaatscenario’s maken het gebouw klimaatrobuust.

Circulariteit en Materialen

Het gebouw wordt ontworpen met een hoge mate van circulariteit. De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) mag maximaal 0,5 bedragen; het streven is erop gericht dat 75% van de toegepaste materialen biobased of hergebruikt moet zijn en de constructie losmaakbaar wordt uitgevoerd. Daarnaast wordt minimaal één leasemodel toegepast (zoals meubilair of verlichting-as-a-service). Deze aanpak draagt bij aan CO2-reductie, materiaalhergebruik en flexibiliteit voor toekomstig gebruik.

6.12 Mer-beoordeling

De milieueffectrapportage (MER) is een procedure met als hoofddoel om het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten. De MER is geregeld in afdeling 16.4 van de Omgevingswet. In een project-mer-beoordeling (artikel 16.43 Omgevingswet) toetst het bevoegd gezag of er bij het project aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden, en of er daarmee een noodzaak is tot het opstellen van een MER.

Of een besluit over een project project-mer-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staat in de eerste kolom de omschrijving van projecten. In de vierde kolom staan de besluiten waarvoor de mer-verplichtingen gelden, waaronder het omgevingsplan. Om te bepalen of er sprake is van een project-mer-(beoordelings)plicht dienen de volgende stappen worden doorlopen:

• 1. Bekijk of het project voldoet aan de omschrijving in kolom 1 uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Als dat zo is, kijkt of het besluit in de laatste kolom staat.
• 3. Kijk of voor het besluit een mer of een mer-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen:
  • a. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een project-mer-plicht.
  • b. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een project-mer- beoordelingsplicht.

In bijlage V bij het Omgevingsbesluit wordt onder J11 een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Het begrip "stedelijk ontwikkelingsproject" is niet strikt gedefinieerd, maar omvat doorgaans projecten die leiden tot verstening of urbanisering van een gebied, zoals de bouw van woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, en kantoorgebouwen. Daarmee is sprake van een mer-beoordelingsplicht.

Relatie met het omgevingsplan

Op basis van de effectbeoordeling zoals beschreven in de aanmeldingsnotitie wordt geconcludeerd dat er geen belangrijke nadelige effecten optreden voor het milieu (zie Bijlage 11).

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Kostenverhaal

Het verhaal van de gemaakte kosten is aan de orde indien de wijziging van het omgevingsplan een nieuwe (gebieds)ontwikkeling mogelijk maakt met daarin kostenverhaalplichtige activiteiten. De volgende activiteiten zijn kostenverhaalplichtig:

• a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
• b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
• d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of
• f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Indien de wijziging van het omgevingsplan nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt, dient het kostenverhaal via een van onderstaande opties te worden verzekerd:

• a. anderszins, via een overeenkomst, bijvoorbeeld:
  • 1. een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit; of
  • 2. via de gronduitgifte-overeenkomst tussen gemeente en een toekomstige eigenaar, indien de gemeente het volledige kostenverhaalsgebied in eigendom heeft;
• b. via regels kostenverhaal in het omgevingsplan, waarbij gekozen wordt tussen:

• 1. een systeem met tijdvak: vergelijkbaar met het systeem uit de Wro, waarbij plannen een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum hebben, zodat kosten en opbrengsten op voorhand goed te berekenen zijn;
• 2. of zonder tijdvak: een nieuw systeem voor gebiedsontwikkelingen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum, waardoor kosten en opbrengsten op voorhand moeilijker te berekenen zijn en er gewerkt wordt met scenario's.

Voor de ontwikkeling van het kantoor van North Sea Port zal de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Participatie

Participatieplan

Er is een participatieplan opgesteld. Voor het project vindt volgens het participatieplan participatie op verschillende manieren plaats en is onder te verdelen in een aantal stappen.

Ten eerste zal er een startoverleg plaatsvinden met de initiatiefnemer en de betrokken overheden. In dit startoverleg zal er overeenstemming bereikt worden over de werkwijze van participeren, worden randvoorwaarden besproken en worden er verdere werkafspraken gemaakt.

In de volgende stap worden burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties betrokken bij het proces en publiceert de gemeente Terneuzen een kennisgeving over het te wijzigen omgevingsplan. Deze kennisgeving wordt gepubliceerd conform artikel 10.2, lid 1 Omgevingsbesluit.

Tot slot zal de gemeente Terneuzen vóór de terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan wederom een kennisgeving publiceren. Het ontwerp TAM-omgevingsplan ligt na deze openbare kennisgeving zes weken ter inzage. De binnengekomen zienswijzen (schriftelijk en mondeling) en de reactie van de gemeente worden vastgelegd in Nota zienswijzen en verwerkt in het TAM-omgevingsplan. Tevens wordt de Nota zienswijzen verzonden naar de indieners.

Participatieverslag

Op basis van de gehouden participatie, is een participatieverslag opgesteld waaruit blijkt welke partipatiestappen gezet zijn; verwezen wordt naar het in Bijlage 13 opgenomen partipatieverslag.

7.2.2 Vaststellingsprocedure

Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Sas van Gent, Westkade (kantoor North Sea Port) heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, vanaf 4 december 2025 tot en met 14 januari 2026.

Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

Hoofdstuk 8 Artikelsgewijze toelichting

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de regels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke activiteiten. Dit is van belang in verband met de mogelijkheid om voor alle activiteiten een gerichte motivering te kunnen opvragen.

8.1 Uitwerking in de regels

Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) worden de 'oude' bestemmingsplannen samen met de gedecentraliseerde rijksregels (de 'Bruidsschat') van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan. Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een wijziging van het omgevingsplan voor de locatie van het nieuwe kantoorpand ter hoogte van Westkade 1 te Sas van Gent.

Préambule

De regeling vangt aan met een préambule. Deze geeft aan hoe het TAM-omgevingsplan als onderdeel van en in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden. In de préambule wordt ook aangegeven welk hoofdstuk van het omgevingsplan het voorliggende TAM-omgevingsplan betreft.

Artikel 1 Begrippen en artikel 2 Aanvullende begripsbepalingen

In artikel 1 wordt verwezen naar de begrippen zoals die zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling.

In artikel 2 zijn de begrippen opgenomen die van verder nog van belang zijn voor de toepassing van het plan. Met het geven van een omschrijving wordt voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat over de inhoud van het begrip. Dit komt de uitleg van de regeling ten goede.

Artikel 3 Toepassingsbereik

Doordat een TAM-omgevingsplan er niet automatisch voor zorgt dat de oude regels op de locatie waarvoor het TAM-omgevingsplan komt te gelden, komen te vervallen, moet een toepassingsbereikbepaling in het plan worden opgenomen waarmee geregeld wordt dat de nieuwe regels voorrang hebben als ze in strijd zijn met de oude regels. Deze regeling is opgenomen in het eerste lid van dit artikel.

In het tweede lid is geregeld dat de regels van de bruidsschat niet van toepassing zijn op de TAM-omgevingsplanlocatie als zij strijdig zijn met de regels van het TAM-omgevingsplan. De uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 ziet op de regels over het vergunningvrij bouwen zoals die in artikel 22.36 van het omgevingsplan zijn opgenomen. Deze blijven dus wel in stand.

Het derde lid zorgt ervoor dat de plankaart van het wijzigingsgebied deel uitmaakt van het omgevingsplan. Dit is immers niet automatisch het geval onder de Omgevingswet.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

In dit artikel wordt uiteengezet hoe bij de toepassing van de regeling wordt gemeten.

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen. Wanneer een dergelijk verbod niet is opgenomen dan betekent dit dat activiteiten zonder meer mogen worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan zijn. Alleen het opnemen van locaties met functies is namelijk onvoldoende om het handelen in strijd met die functies te verbieden of vergunningplichtig te maken.

Artikel 6 Aanvraagvereisten

In paragraaf 22.5.2 van de bruidsschat zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan (o.a. binnenplanse afwijkingen uit bestemmingsplannen). Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-omgevingsplan worden opgenomen. Het TAM-omgevingsplan is immers onderdeel van het nieuwe deel. Door de in dit artikel opgenomen regeling worden de relevante aanvraagvereisten uit de paragraaf van de bruidsschat van overeenkomstige toepassing verklaard op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-omgevingsplan.

Verder zijn er nog algemene bepalingen in het derde en vierde hoofdstuk.

8.2 Functies en activiteiten

Binnen het wijzigingsgebied zijn twee functies met bijbehorende activiteiten aanwezig die hierna worden besproken.

Kantoor

Deze functie maakt het kantoorgebouw met parkeervoorzieningen mogelijk. Daarnaast is de provinciale weg binnen het gebied gesitueerd en geregeld. Verder zijn hier toegelaten de bij deze functies behorende voorzieningen zoals straten, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair en beeldende kunstwerken. Er zijn voorwaardelijke verplichtingen zijn opgenomen teneinde voldoende waterberging te verzekeren en voor het uit te voeren soortenonderzoek.

Waterstaat

Binnen deze functie is de waterkering met haar beschermingszone geregeld. De functie Waterstaat stelt beperkingen aan de mogelijkheden van de functie Kantoor.

Hoofdstuk 9 Belangenafweging en conclusie

Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet moet het omgevingsplan voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van een nieuwe kantoorpand van North Sea Port. Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan het duurzaam economisch groeipotentieel van de gemeente Terneuzen en de omliggende regio. Door te kiezen voor een gedeelde werklocatie voor Nederlandse en Belgische werknemers wordt er invulling gegeven aan grensoverstijgende samenwerkingsverbanden.

In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid en is onderbouwd dat dit past binnen de beleidskaders. Om de mogelijkheden voor een nieuw hoofdkantoor te verkennen, is door North Sea Port een locatieonderzoek uitgevoerd waarbij de volgende eisen zijn gehanteerd:

• Goede bereikbaarheid.
• Centrale ligging.
• Een kantoor dat letterlijk op de grens ligt.
• Behoud bestaande arbeidsvoorwaarden.
• Port Operations

Op grond van het voorgaande is er slechts één mogelijke locatie die voldoet en gelegen is dichtbij een doorgaande weg. Op de beoogde locatie staat een kantoorgebouw dat vroeger in gebruik was als douanekantoor. De locatie van het gebouw was dus niet zozeer vanuit ruimtelijk/planologische overwegingen ingegeven maar sterk bepaald door de fysieke aanwezigheid van de landsgrens en het personen- en goederenverkeer dat deze grens passeert. Het havenschap North Sea Port dat is ontstaan vanuit de fusie van het Zeeuwse en Gentse havenschap heeft eveneens een sterk grensoverstijgende functie. Aan de voornoemde vestigingseisen kan op basis van de provinciale omgevingsverordening niet worden voldaan en derhalve is op basis van de artikelen 1.3 (afwijken instructieregel), artikel 1.4 (aanvraag ontheffing instructieregels) en artikel 5.5 (kantoren) ontheffing aangevraagd.

In de hoofdstukken 5 en 6 is het voornemen getoetst aan effecten op de fysieke leefomgeving. Bij deze toetsing voor verschillende thema’s is geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn en er geen negatieve effecten op de thema’s optreden door het voornemen.

Conclusie

Alles overwegende is de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar. De impact van de beoogde realisatie van het nieuwe kantoorpand van North Sea Porth op omgevingsaspecten is beperkt van aard en er treden geen nadelige gevolgen voor het milieu op. Geconcludeerd kan worden dat bij de ontwikkeling van het kantoor van North Sea Port sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Bijlagen bij de motivering

Bijlage 1 Quickscan archeologie

Bijlage 2 Bureauonderzoek Landschap, Cultuurhistorie en Archeologie

Bijlage 3 Quickscan ecologie

Bijlage 4 Stikstofdepositie en voortoets

Bijlage 5 Weging van het waterbelang

Bijlage 6 Verkeerstoets

Bijlage 7 Bodemonderzoek

Bijlage 8 Aanvullend grondwateronderzoek

Bijlage 9 Onderzoek omgevingsveiligheid

Bijlage 10 Oriënterend onderzoek ontplofbare oorlogsresten

Bijlage 11 Aanmeldingsnotitie

Bijlage 12 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 13 Participatieverslag