Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Graafjansdijk B 98a te Westdorpe was een agrarisch bedrijf gelegen. Het agrarisch bedrijf teelde granen, peulvruchten en oliehoudende zaden. De eigenaren hebben het agrarisch bedrijf beëindigd. Ter compensatie van de sloop van één van de loodsen was het voornemen om een tweede (burger)woning op het eigen perceel te realiseren, dat vervolgens gesplitst kan worden. Daarnaast verkocht initiatiefnemer agrarische gronden achter de Graafjansdijk B 88 (ongenummerd) als verlenging van de aangrenzende tuin. Voor het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, het realiseren van de tweede woonbestemming en het omzetten van de agrarische gronden naar een woonbestemming is in 2022 een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Begin 2023 is door initiatiefnemer een verzoek ingediend om één bouwtitel te verplaatsen naar de Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. De aanleiding hiervoor was het voornemen om op die locatie een collectieve woonvorm te realiseren. Hiervoor is reeds een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Op de locatie Graafjansdijk B 98a te Westdorpe dient de bouwtitel nog te worden geschrapt. Dit (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk in Westdorpe. Het bestaat uit de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummers 1030 (2.140 m²), 832 (5.340 m²) en 1246 gedeeltelijk (ongeveer 6.575 m²). Een totaal van ongeveer 14.055 m² (zie afbeelding 1).

In het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd' zijn de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummer 1156 (ongeveer 660 m²) en 1146 (ongeveer 2.440 m²) meegenomen (zie blauwe stippellijn op onderstaande afbeelding). Deze percelen zijn toegevoegd aan de tuin behorend bij het adres Graafjansdijk B 88. Deze percelen blijven ongewijzigd en zijn daarom niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het verwijderen van een bouwtitel op de locatie Graafjansdijk B 98a te Westdorpe.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk in Westdorpe. Het plangebied ligt ten oosten van de kern Westdorpe (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2 | Ligging plangebieden (bron: PDOK, bewerking Juust)

In de huidige situatie is sprake van een woonbestemming waarop 2 wooneenheden mogen worden gerealiseerd. De op het perceel aanwezige bebouwing bestaat uit een voormalige bedrijfswoning (blauw vlak) en twee loodsen die evenwijdig gesitueerd staan ten opzichte van de Graafjansdijk B. De voorste loods (stippellijn) met asbest dak is gebouwd in 1959 en heeft een oppervlakte van ongeveer 575 m², de achterste loods is gebouwd in 1999 en heeft een oppervlakte van ongeveer 500 m². Rondom de loodsen is het erf verhard met betonplaten. Aan de voorzijde van het perceel zijn bomen en een hoge heg aanwezig.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK, bewerking Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een woonbestemming waarop één wooneenheid mogelijk is. De grondeigenaar/initiatiefnemer heeft nog steeds de wens de grootste en oudste loods met asbest dak te slopen en de achterste, meer recentere loods te behouden voor hobbymatig privégebruik. Hierdoor blijft er op het perceel Graafjansdijk B 98a in Westdorpe één woning en een loods over.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de plangebieden geldt het bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd'. Dit bestemmingsplan is op 3 februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Wonen' met bouwvlak (zie afbeelding 4). De gronden zijn bestemd voor het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Er zijn maximaal 2 wooneenheden toegestaan. Vanwege de verplaatsing van één bouwtitel is het maximum aantal wooneenheden niet meer kloppend.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen (vastgesteld 1 juli 2021) en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen (vastgesteld 7 februari 2019). Met de bovengenoemde facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. De regels uit deze facetbestemmingsplannen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

2.2.2 Planuitwerking

De regels uit het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd', ter plaatse van het plangebied, worden overgenomen. Het maximum aantal wooneenheden van 2 woningen wordt gewijzigd naar 1 woning.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Enkelbestemming Wonen

Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen'. De bestemming wonen is bedoeld om te wonen en voor aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast ook voor bij deze bestemming horende voorzieningen zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3

In deze dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is als er een bodemverstoring plaatsvindt van 1.000 m² op een diepte zoals aangegeven op de vrijstellingskaart die is opgenomen in bijlage 2 van de regels.

Algemene regels

Algemene parkeerregels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het parkeren bij bouwwerkzaamheden en/of gebruikswijzigingen.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

In dit geval gaat het om het verplaatsen van één bouwtitel aan de Graafjansdijk B 98a in Westdorpe naar de Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. De Laddertoets is niet van toepassing. Verder zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland en Omgevingsverordening Zeeland 2018

In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet.

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Het gaat om het verplaatsen van een bouwtitel binnen het plangebied naar de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. Hiervoor is een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen en het provinciaal beleid beschouwd. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De visie is opgebouwd aan de hand van 8 strategieën. Het betreffende plangebied ligt binnen een gebied wat aangewezen is voor de strategie 'behouden'. In dit gebied zijn tijdens de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkt veranderingen te verwachten. Het huidige ruimtelijke beeld en het functioneren van dit gebied is goed. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk.

Daarmee staat de structuurvisie het verplaatsen van de bouwtitel voor het realiseren van een woning elders niet in de weg. Voor de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe is een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen en het gemeentelijk beleid beschouwd.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In het kader van het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd' (vastgesteld d.d. 03-02-2022) zijn de relevante omgevings- en milieuaspecten reeds beschouwd. Daarnaast is voor het verplaatsen van een bouwtitel binnen het plangebied naar de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe  reeds een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen, waarbij eveneens de omgevings- en milieuaspecten beschouwd zijn en enkele (milieu)onderzoeken zijn uitgevoerd.

Voor het verwijderen van één bouwtitel (die nog niet is ingezet binnen het plangebied) zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de diverse omgevings- en milieuaspecten op de locatie Graafjansdijk B 98a in Westdorpe. Voor het aspect archeologie geldt dat op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' onderzoek noodzakelijk is bij een verstoring vanaf 1.000 m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. Dit blijft ongewijzigd waardoor in het bestemmingsplan daarom de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3' is overgenomen. Daarin is geregeld dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 1.000 m² en niet dieper reiken dan 50 centimeter onder het maaiveld. Op basis van de vrijstellingenkaart geldt voor een klein deel van het terrein een grotere vrijstellingsdiepte, namelijk tot 1,00 m -mv.

De omgevings- en milieuaspecten zijn op de saneringslocatie en realisatielocatie al onderzocht en vormen geen belemmeringen. De kwaliteit van de leefomgeving vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Omdat het voorliggende plan niet voorziet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt voor het verhalen van eventuele planschade en overige kosten op de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan, tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken van 9 november tot en met 20 december 2023 ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.