Bailleulstraat 14 Sas van Gent

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Bailleulstraat 14 in Sas van Gent was tot voor kort een basisschool gevestigd. Door de komst van een brede school wordt het gebouw niet langer gebruikt en is de gemeente Terneuzen voornemens het gebouw te verkopen. De potentiële koper heeft aangegeven het pand te willen gaan bewonen en tevens te gaan gebruiken als atelier. De gemeente acht in het verlengde van het gebruik als atelierruimte ook een expositieruimte toelaatbaar. In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie een maatschappelijke bestemming. In deze bestemming is het voorgenomen gebruik niet toegestaan. Om dit gebruik planologisch mogelijk te maken en daarmee de verkoop van het pand is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Bailleulstraat 14 aan de noordkant van Sas van Gent in de wijk Sint Albert. De noordgrens van het plangebied wordt gevormd door de groenstrook met water die tussen de Europalaan en de Beneluxstraat ligt. Ten oosten van het plangebied liggen de woningen aan 't Hoge Sas. Aan de westkant van het plangebied bevindt zich een kinderboerderij en ten zuiden van het plangebied ligt een grasveldje dat het gebied scheidt van de weg Rapenburg.

De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen van kracht. Dit plan is vastgesteld op 24 mei 2012 en bekend onder IMRO-IDN 'NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99'.

1.4 Leeswijzer

In het tweede hoofdstuk van deze toelichting wordt omschreven welke ontwikkeling/functiewijziging er binnen het plangebied wordt mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 3 beschrijft het relevante ruimtelijke beleid en toont aan dat het plan past binnen dit beleid.

In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe de ontwikkeling is getoetst aan de verschillende relevante sectorale aspecten zoals water, bodem, bedrijven en milieuzonering en externe veiligheid. De opzet van de juridische regeling is in hoofdstuk 5 beschreven.

De uitvoerbaarheid van het plan is getoetst in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied is tot voor kort in gebruik geweest als school. Door de komst van een nieuwe brede school is het pand niet meer in gebruik.

Het pand bestaat uit een oostelijke en westelijke bouwdeel, beide voorzien van een lessenaarsdak, met daar tussen een lager bouwdeel. Het gehele pand heeft een hoogte van maximaal een bouwlaag.

De voormalige speelplaats aan de zuidzijde van het gebouw wordt langs drie zijden door opgaand groen afgeschermd.

De speelplaats is verhard en aan de westkant ervan is een overdekte fietsenstalling/opslag. Vanaf de Bailleulstraat is de hoofdentree van het plangebied, die is voorzien van een hekwerk dat het terrein afsluit. Vanaf 't Hoge Sas is het plangebied ook te benaderen via een kleinere poort. In combinatie met de opgaande begroeiing is het plangebied nagenoeg volledig afgesloten.

Figuur 2.1: Huidige situatie entree plangebied

2.3 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt het gebouw gebruikt als woonhuis, in combinatie met een atelier en mogelijk een expositieruimte. Deze nieuwe functies zullen plaats vinden binnen de bestaande bebouwing. Hierdoor zal er geen bebouwing worden gesloopt of toegevoegd.

De voormalige speelplaats gaat ook bij de nieuwe woonfunctie behoren en zal hoofdzakelijk als tuin worden gebruikt.

Hiermee verandert aan het uiterlijk en de uitstraling van het pand nagenoeg niets. De delen van het plangebied die als tuin worden gebruikt krijgen wellicht een andere verschijningsvorm naar gelang de wens van de nieuwe bewoners.

Het toevoegen van een woonfunctie op deze locatie ligt planologisch voor de hand gezien de aanwezigheid van de woonfuncties in de directe omgeving. Een daarbij behorend atelier met expositieruimte is een functie die goed past binnen een woonbuurt en levert nagenoeg geen hinder op voor omwonenden.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op basis van een 1e verkenning blijkt dat veel van deze plannen of regelingen toch geen betrekking hebben op het plangebied of ze zijn op voorhand niet relevant of niet gedetailleerd genoeg voor het beoordelen van het voorgenomen initiatief .

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat vooral ruimtelijk en planologisch relevant is. Op verschillende beleidsterreinen, vooral met betrekking tot milieu, is daarnaast sectorale wet- en regelgeving van toepassing. De vermelding van dat toetsingskader en de toetsing daaraan is opgenomen in hoofdstuk 4 van deze plantoelichting.

3.2 Rijks- en provinciaal beleid

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is dusdanig beperkt van omvang, dat er geen specifiek rijks- of provinciaal beleid voor is.

Het relevante ruimtelijk provinciaal beleid en wetgeving is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 en de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ). Daarin is aangegeven

dat een duidelijke scheiding van woonkernen (dorpen en steden) en landelijk gebied wordt nagestreefd. Hoofddoelstellingen van provinciaal beleid zijn: zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering van bebouwde terreinen / gebieden en bundeling van functies.

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de bebouwde kom van Sas van Gent, waarbinnen stedelijke ontwikkelingen worden toegestaan.

In verband hiermee is in artikel 2.0 van de PRVZ een afwegingskader vastgelegd. Het gaat hier om de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Essentie van deze bepaling is dat bij een voorgenomen stedelijke ontwikkeling steeds sprake moet zijn van een aantoonbare regionale behoefte

en dat er een voorkeursvolgorde geldt: eerst ruimte binnen bestaand bebouwd gebied en bestaande infrastructuur benutten en pas als dat niet mogelijk is, voorzien in de behoefte op locaties die met verschillende middelen van vervoer zijn of worden ontsloten.

De beoogde ontwikkeling betreft functiewijziging van een leegstand pand. Hiermee wordt verdere verpaupering voorkomen en wordt voorzien in een actuele behoefte. Geconcludeerd wordt dat sprake is van duurzame verstedelijking.

De beoogde woning is opgenomen op de planninglijst Woningbouw onder de categorie "Overig" in Sas van Gent. Deze gemeentelijke planninglijst Woningbouw is afgestemd met de provincie Zeeland en de woning past zodoende in de Woningmarktafspraken.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025

Analyse

De structuurvisie Terneuzen 2025 (februari 2010) is een visiedocument voor de ontwikkeling van de gemeente Terneuzen voor de lange termijn. De structuurvisie fungeert voor het gemeentebestuur als (ruimtelijk) afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. De structuurvisie vormt daarmee een belangrijk kader voor bestemmingsplannen.

Toetsing en conclusie

De Structuurvisie schetst een te verwachten toekomstbeeld anno 2025, rekening houdende met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit (wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatie, natuur en water).

De gemeente Terneuzen wenst een veelzijdigheid aan woonmilieus te hebben binnen de gemeentegrenzen. Als gevolg van de afname van de huishoudensgroei in Zeeuws Vlaanderen is het toevoegen van nieuwe woningen geen prioriteit, maar ligt de focus met name op het herstructureren van bestaande woongebieden. Met name vroeg-naoorlogse wijken.

Door de ligging van Sas van Gent ten opzichte van de aanwezige industriële gebieden wordt de woonbeleving hier als minder tevreden beschouwd dan in vergelijking met andere kernen binnen de gemeente. Dit terwijl het voorzieningenniveau hier hoger is dan verwacht mag worden.

De wijk Sint Albert, waar binnen het plangebied is gelegen, is één van de wijken die de gemeente in de structuurvisie benoemt als her te structureren.

Op het gebied van kunst en cultuur wenst de gemeente de lokale activiteiten in stand te houden.

Door een nieuwe functie, in dit geval wonen met een atelier en expositieruimte, in een leegstaand gebouw toe te laten wordt voorkomen dat het pand voor langere tijd leeg komt te staan en daarmee de woonkwaliteit van de omgeving negatief beinvloed. De aanwezigheid van een atelier en expositieruimte in een woonbuurt levert een functie op die niet in alle delen van Sas van Gent terug te vinden is en daarmee bijdraagt aan een gevarieerde woonomgeving. Ook past dit in het beleid van de gemeente om lokale kunstactiviteiten in stand te houden.

3.3.2 Bestemmingsplan Sas van Gent

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het plan 'Sas van Gent' dat op 24 mei 2012 is vastgesteld (NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99). In dit plan is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk'. Hiermee is alleen het uitoefenen van activiteiten gericht op de educatieve, sociale, medische, maatschappelijke, levensbeschouwelijke en openbare dienstverlening toegestaan. Wonen, atelier en expositieruimte zijn functies die niet binnen deze bestemming mogen.

In onderstaand figuur 3.1 is een uitsnede van de geldende plankaart weergegeven.

Figuur 3.1. Uitsnede geldende plankaart (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

3.4 Conclusie

Het veranderen van de maatschappelijke functie van het voormalige schoolgebouw in een woning met een atelier en expositieruimte voorkomt dat het pand leeg blijft staan en verloederd. Het initiatief past daarmee in het beleid van het rijk, provincie en gemeente. De strijdigheid van met het bestemmingsplan wordt opgeheven door middel van het voorliggende bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante sectorale aspecten behandeld. De aspecten water, bodem, bedrijven en milieuzonering, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, kabels en leidingen, externe veiligheid en geluid zijn bekeken. Hiermee zal worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Water

Beoordeling en conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling is geen sloop of toevoegen van gebouwen gemoeid. Er vindt geen toename aan verhard oppervlakte plaats. De ontwikkeling heeft daarom geen invloed op de waterhuishouding in en om het gebied.

Het waterschap Scheldestromen, waar het projectgebied binnen valt maakt gebruik van de watertoetstabel. Hieruit moet blijken of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

 

Thema		Waterdoelstelling	Uitwerking
Veiligheid/ Waterkering		Waarborgen veiligheidsniveau en daarvoor benodigde ruimte.	Er liggen geen primaire of regionale waterkeringen in en/of grenzend aan het projectgebied.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater)		Voldoende hoog gebouwd om instroming van oppervlaktewater in maatgevende situatie(s) te voorkomen. Voldoende ruimte voor vasthouden/bergen/ afvoeren van water.	Het bebouwd oppervlak blijft onveranderd. Er is geen extra waterberging noodzakelijk. Het voormalige schoolplein wordt hoofdzakelijk ingericht als tuin; de aanwezige schoolpleinverharding wordt geamoveerd, waardoor er minder verhard oppervlak ontstaat.
Riolering/ RWZI (incl. water op straat/ overlast)		Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken i.v.m. reductie hydraulische belasting RWZI en transportsysteem met beperken overstorten. Rekening houden met (eventuele benodigde filter)ruimte daarvoor.	De huidige situatie van de riolering blijft gehandhaafd, met dien verstande dat de regenwaterafvoeren van het gebouw zoveel mogelijk worden afgekoppeld van de riolering. Deze afvoeren zullen rechtstreeks gaan lozen op het nabij gelegen oppervlaktewater.
Water-voorziening/-aanvoer		Het voorzien van de bestaande functie van (grond- en/of oppervlakte-)water van de juiste kwaliteit en de juiste hoeveelheid op het juiste moment. Het tegengaan van nadelige effecten van veranderingen in ruimtegebruik op de behoefte aan water.	De watervoorziening is niet in het geding.
Volksgezondheid (water gerelateerd)		Minimaliseren risico water-gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De volksgezondheid is niet in het geding.
Bodemdaling		Voorkómen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen met name in zettingsgevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling zal niet optreden.
Grondwater- overlast		Tegengaan/Verhelpen van grondwateroverlast.	Situatie wijzigt niet. In het gebied zijn geen meldingen bekend over grondwateroverlast .
Oppervlakte- waterkwaliteit		Behoud/Realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit voor mens en natuur. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem.	Door het afkoppelen van de regenwaterafvoeren zal de waterkwaliteit van het nabij gelegen oppervlaktewater niet wijzigen. Er worden geen uitloogbare materialen gebruikt.
Grondwater- kwaliteit		Behoud/Realisatie van een goede grondwaterkwaliteit voor mens en natuur.	Er wordt niet gebouwd in een natuurgebied, infiltratiegebied en/of gebied voor drinkwatervoorziening.
Verdroging		Bescherming karakteristieke grondwaterafhankelijke ecologische waarden; m.n. van belang in/rond natuurgebieden (voor hydrologische beïnvloedings-zone zie prov. OmgevingsPlan)	Verdroging is niet aan de orde.
Natte natuur		Ontwikkeling/Bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Het projectgebied grenst niet aan natte natuurgebieden. Er zijn daarom geen bijzondere maatregelen te treffen.
Onderhoud (smogelijkheden) waterlopen		Oppervlaktewater dient adequaat onderhouden te kunnen worden.	Met de ombouw van het schoolplein naar tuin zal rekening gehouden worden met een minimale onderhoudsstrook van 7 meter langs het oppervlaktewater.
Waterschaps- wegen		M.b.t. de aanwezigheid waterschapswegen binnen/nabij het projectgebied.	Er zijn geen waterschapswegen nabij of aanwezig.

4.3 Bodemkwaliteit

Regelgeving

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij wijziging van gebruik dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor het beoogde gebruik.

Beoordeling

Er vinden geen werkzaamheden in de grond plaats. Om aan te tonen dat de grond ter plaatse van het plangebied geschikt is voor de nieuwe functie wonen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 1.

Conclusie

In het rapport van het verkennend bodemonderzoek wordt vermeld dat er een lichte verontreiniging in het grondwater is aangetroffen, maar dat de waarden de tussen- en interventiewaarde niet overschrijden. Vervolg onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Beoordeling

Externe hinder

In de directe omgeving zijn geen bedrijven aanwezig. Direct naast het plangebied is een dierenveldje aanwezig. In de VNG-richtlijnen is voor een kinderboerderij een richtafstand opgenomen van 30 m. Hoewel dit veld in het bestemmingsplan is bestemd voor recreatie met de aanduiding 'kinderboerderij' kan het gezien de omvang en de aanwezigheid van de hoeveelheid dieren niet beschouwd worden als een kinderboerderij zoals in de VNG-richtlijnen is opgenomen. Dit ook mede gezien de afstand van het dierenveldje ten opzichte van de bestaande woningen.

Figuur 4.1: Het dierenveldje naast het voormalige schoolgebouw

Ten noordoosten van Sas van Gent is een groot bedrijventerrein aanwezig met onder andere het bedrijf Cargill. Dit bedrijf produceert alcohol en zetmeel en heeft volgens de VNG-richtlijnen een milieucategorie van 4.1 of 4.2, afhankelijk van de productie. De maatgevende richtafstand voor 4.2 bedrijven bedraagt 300 meter. De algemene toelaatbare milieucategorie op het deel van het bedrijventerrein dat tegen de woonkerkn aan is gelegen is 3.2. De maatgevende richtafstand hiervoor is 100 meter.

De werkelijke afstand tussen het plangebied en het gebied dat is bestemd als 'Bedrijf' is circa 135 meter. Hiermee zou wel worden voldaan aan de richtafstand voor de algemeen toelaatbare categorie 3.2, maar niet voor de 4.2 behorende bij de alcohol en zetmeelfabriek.

Echter zijn er tussen het plangebied en het bedrijf al vele woningen gelegen. Door het omzetten van de maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming wordt het bedrijf niet verder belemmerd in zijn bedrijfsvoering. Ten opzichte van de huidige situatie worden geen nieuwe gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt.

Gezien de feitelijke inrichting van het bedrijventerrein vinden de hinderveroorzakende activiteiten plaats op de noordoostelijke hoek van het terrein. Het zuidwestelijke deel, dat tegen de woonwijk is gelegen, heeft een groene inrichting. De feitelijke afstand tussen de hinderlijke activiteiten en het plangebied is ruim 500 meter. Ter plaatse van het plangebied is dan ook sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Hinder vanuit het plangebied

Geluid, geur en stof

Beoogd is een atelier en mogelijk een expositieruimte. Op basis van de brochure bedrijven en milieuzonering van de VNG geldt voor een atelier, museum en bibliotheek en dergelijke een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Ook een expositieruimte kan hieronder worden gevat. Deze richtafstand is gebaseerd op het belangrijkste aspect geluid.

De afstand tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt (rand bestemmingsvlak tot rand bouwvlak woning) 11 meter. Aan de richtafstand wordt zodoende voldaan.

Overigens geldt dat als gevolg van de ontwikkeling de hinder in het plangebied afneemt: voorheen gold er een maatschappelijke bestemming en was er een school gevestigd. De grootste richtafstand hiervoor bedroeg 30 meter (geluid).

Hinder van stof en geur is niet aan de orde: de richtafstanden hiervoor zijn op 0 meter gesteld.

Verkeer en visuele hinder

De milieuaspecten verkeersaantrekkende werking en visuele hinder zijn kwalitatief beoordeeld en weergegeven met een index. De index loopt uiteen van 1 tot en met 3, met de volgende betekenis:

• index 1: potentieel geen of geringe emissie of hinder;
• index 2: potentieel aanzienlijke emissie of hinder;
• index 3: potentieel zeer ernstige emissie of hinder.

Ten aanzien van verkeer geldt dat parkeren maatgevend is. Voor onderwijs geldt een index van 1, voor een atelier en museum een index van 2.

De indices zijn subjectief. Gezien het kleinschalige karakter van het atelier lijkt in de voorliggende situatie een indice van 2 te zwaar. Er is in de omgeving én op eigen terrein voldoende ruimte beschikbaar om te voorzien in voldoende parkeerruimte.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder zorgt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Ecologie

Regelgeving

Kader

In deze ecologieparagraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is aangegeven waaraan wat ecologie betreft moet worden getoetst.

Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de bescherming van ecologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen zijn de (in 2005 gewijzigde) Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet) en de provinciale ecologische hoofdstructuur (EHS) van belang. Eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen deze gebieden niet aantasten.

Soortbescherming

De Flora- en faunawet (FF-wet) bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor de omgevingsvergunning van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg staat.

Beoordeling

Het plangebied bevindt zich niet binnen of in de nabijheid van een beschermd natuurgebied. De ontwikkeling betreft het wijzigen van een maatschappelijke functie naar een woonfunctie. Er vinden dan ook geen fysieke ingrepen plaats. De flora- en faunawet vormt daardoor evenmin een belemmering.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het voornemen en daarmee voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Regelgeving

Vanuit verschillende overheden is er beleid opgesteld omtrent de bescherming van archeologische waarden en cultuurhistorie. In het Verdrag van Valetta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd.

Dit vindt zijn vertaling in de Nederlandse wetgeving in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet verplicht gemeentes om in het kader van bestemmingsplannen rekening te houden met aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden.

De Monumentenweg 1988 regelt de wettelijke bescherming van onroerende (rijks)monumenten en door het Rijk aangewezen stads- en dorpsgezichten.

Op provinciaal niveau is het beschermen van archeologische waarden en cultuurhistorische elementen meegenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. De gemeente Terneuzen heeft een Erfgoedverordening uit 2008 waarin deze waarden worden beschermd en een interim archeologie beleid dat is vastgesteld in de nota 'De onderste steen boven?'.

Het vorenstaande beleid is verwoord en vertaald in het bestemmingsplan voor de kern Sas van Gent.

Toetsing

Omdat het initiatief alleen een functiewijziging met zich mee brengt en verder geen bouwwerkzaamheden of grondverstoringen is archeologisch onderzoek verder niet noodzakelijk. In het geldende bestemmingsplan is het plangebied verder ook niet aangewezen als archeologisch waardevol gebied en zijn gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig. In het bestemmingsplan Sas van Gent is reeds uitvoerig uiteengezet welke waarden in de kern aanwezig zijn; verwezen wordt naar die toelichting. het plangebied is niet gelegen in, aan of in de zeer directe omgeving van:

• dijken;
• rijksgrenspalen/stenen;
• Staats-Spaanse linies.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie staat vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.7 Luchtkwaliteit

Regelgeving

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer, de Regeling beoordeling luchtkwaliteit en het Besluit niet in betekenende mate (NIBM). In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit oogpunt van bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

NIBM

In dit besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Toetsing

Er worden geen extra verkeersbewegingen gegenereerd door de functiewijziging. Uit de NIBM-tool blijkt dat hierdoor het verkeer niet in betekenende mate bijdraagt. Hierdoor behoeft het plan geen verdere toetsing aan de luchtkwaliteit.

Figuur 4.2: NIBM-tool (bron: Kenniscentrum InfoMil)

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.8 Verkeer en parkeren

Beoordeling en conclusie

De wijk Sint Albert wordt gekenmerkt door twee noord-zuid gerichte wegen, de Europalaan en de Beneluxlaan, die de buurt ontsluiten op de Papegeulestraat. Vanuit de Papegeulestraat kunnen andere delen van Sas van Gent bereikt worden en eventuele gebieden daar buiten. De Bailleulstraat, waar het plangebied direct op ontsluit, ligt in het midden van de wijk en is een doodlopend hofje waar het gemotoriseerde verkeer rond kan rijden.

De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer is daardoor niet optimaal.

Daarentegen is het plangebied vanuit verschillende kanten te bereiken voor langzaamverkeer, door middel van verschillende voet- en fietspaden die in de omliggende groenstroken zijn aangelegd. Dit sluit goed aan bij de vorige functie van kinderopvang/school.

In de nieuwe situatie zal het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied eerder afnemen ten opzichte van het aantal verkeersbewegingen die de school genereerde. De expositieruimte zal geen grote aantrekkende werking hebben en de aantrekkende werking zal beperkt zal blijven tot enkele piekmomenten.

Het parkeren kan volledig op eigen erf gebeuren, aangezien de voormalige speelplaats voldoende ruimte biedt.

Het verkeer en parkeren vormt dan ook geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

4.9 Kabels en leidingen

In het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen en leidingstroken.

In paragraaf 4.10 is ingegaan op kabels en leidingen die in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen, die mogelijk beperkingen zouden kunnen opleveren voor het plan.

4.10 Externe veiligheid

Regelgeving

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Beoordeling

Rondom het plangebied zijn verschillende bronnen aanwezig die van invloed zijn op de externe veiligheid. Ten oosten van het plangebied liggen:

• een gasleiding tracé; en
• een bevi-inrichting;
• spooremplacement.

Bevi-inrichting

De gemeente Terneuzen heeft een algemene QRA uitgevoerd voor gasleidingen binnen de gemeente, waaruit blijkt dat de 10-6 contour niet buiten de leiding komt en de contour dus op 0 meter ligt.

Van de bevi-inrichting is de exact 10-6 risicocontour bekend en weergeven op de risicokaart. Deze ligt ver genoeg van het plangebied is dus verder niet van invloed op het plangebied.

Gasleiding

Het plangebied ligt binnen het invloedgebied van deze leidingen. De afstand tot de leidingen bedraagt circa 135 m. Voor alle hogedruk aardgasleidingen binnen de gemeente Terneuzen is een QRA opgesteld voor de gemeente door de RMD. Uit deze QRA blijkt dat het PR ten gevolge van deze leidingen niet buiten de leiding is gelegen en derhalve geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Het GR ten gevolge van deze leidingen is dermate klein dat er geen GR is vast te stellen. Er is geen reële kans op een incident met minimaal 10 personen. De realisatie van één woning binnen het invloedsgebied heeft een dermate geringe invloed op het GR dat deze niet significant toeneemt. Het GR zal in ieder geval niet stijgen tot boven de 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Met een beknopte verantwoording van het GR kan worden volstaan. De leiding vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Figuur 4.3: Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Spooremplacement Sas van Gent

In de kern Sas van Gent exploiteert ProRail een emplacement. Op dit emplacement wordt gerangeerd met goederentreinen, waaronder treinen die zijn beladen met gevaarlijke stoffen. Prorail exploiteert een spoorwegemplacement met bijbehorende faciliteiten. De gemeente Terneuzen heeft op 6 maart 2007 de milieuvergunning verleend. Eén van de activiteiten op het emplacement is het behandelen van wagens met gevaarlijke stoffen.

Bij de vergunningsbeschikking zijn de volgende voorwaarden opgenomen:

• Bij het samenstellen van treinen mag slechts één rangeerdeel tegelijk worden verplaatst;
• Het stoten van wagons is niet toegestaan;
• Rangeerhandelingen mogen niet gelijktijdig met aankomst en vertrek van treinen worden uitgevoerd;
• Wagons met gevaarlijke stoffen mogen niet worden geladen of gelost.

Het spoorwegemplacement Sas van Gent wordt genoemd in bijlage 3 van de Revi. Daarmee is het Bevi van toepassing op ruimtelijke besluiten binnen het invloedsgebied van de inrichting. Het Bevi geeft aan dat het bevoegd gezag bij het nemen van een ruimtelijk besluit binnen het invloedsgebied van de inrichting:

• de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht moet nemen;
• rekening moet houden met de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico;
• het groepsrisico moet verantwoorden.

Daartoe moet een actuele kwantitatieve risicoanalyse (QRA) beschikbaar zijn. ‘Actueel’ betekent in dit geval dat de QRA is gebaseerd op de maximale mogelijkheden die de vergunning biedt De gemeente Terneuzen heeft de aan de beschikking ten grondslag liggende risicoanalyses ter beschikking gesteld De bevindingen daarvan zijn hieronder samengevat:

• De berekeningen zijn uitgevoerd met het rekenpakket SAVEII. Dit pakket voldoet niet aan de huidige vereisten.
• Het plaatsgebonden risico is kleiner dan 10-6 per jaar;
• Het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde. De overschrijding bedraagt een factor 4.1 bij 77 slachtoffers.
• De gehanteerde bevolkingsgegevens zijn representatief voor de huidige situatie. De bevolkingsdichtheden zijn ruim gekozen. De nieuwe invulling van het bedrijventerrein de Sasse Poort is in de berekeningen verwerkt.
• Het invloedsgebied wordt bepaald door de continue uitstroming van een ammoniakwagon en bedraagt 1.600 meter.

De conclusie is dat de risicoanalyserapporten niet meer voldoen aan de vigerende eisen voor de onderbouwing van het ruimtelijk besluit. Met name het gebruikte rekenpakket is verouderd. De overige gegevens voldoen wel aan de vereisten. Om deze beperking op te heffen is de meest recente risicoanalyse herhaald met Safeti- NL 6.54. De uitgangspunten voor de berekening zijn dezelfde. De bevolkingsgegevens zijn ontleend aan het populatiebestand groepsrisicoberekeningen. De ontwikkelingen Sasse Poort en Canadalaan zijn daaraan toegevoegd, zoals in de genoemde studies.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is kleiner dan 10-6 per jaar.

Groepsrisico

Het invloedsgebied bestrijkt circa 1.100 meter rond de inrichting. Het groepsrisico overschrijdt

de oriëntatiewaarde. De overschrijding bedraagt een factor 8.1 bij 250 slachtoffers.

Conclusie en verantwoording

Het aspect externe veiligheid vormt ten aanzien van de gasleiding en de bevi-inrichting geen belemmering voor voorliggend plan. Bij het emplacement Sas van Gent is een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Deze overschrijding acht het college van burgemeester en wethouders verantwoord. Dit is uitgewerkt in de ‘verantwoording groepsrisico bestemmingsplan Sas van Gent’ (2011).

Er worden geen nieuwe kwetsbare objecten toegevoegd in het plangebied, aangezien de kinderopvang ook een kwetsbaar object was. De kinderopvang/school huisvestte ook minder zelfredzame personen. Met de omzetting van de functie naar wonen en atelier zal het groepsrisico zodoende afnemen.

4.11 Geluid

Regelgeving

Er moet worden voldaan aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidwerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidproducerende en/of geluidgevoelige functie.

Beoordeling

Binnen het plangebied is een nieuw geluidgevoelig object voorzien. Deze komt ter vervanging van twee andere geluidgevoelige objecten, te weten een kinderdagverblijf en een school. De woning komt te liggen binnen de geluidszone van goederenspoorlijn 668 en de industrieterreinen Poel- en Ghellinckpolder.

De geluidsbelasting vanwege het spoorweg- en industrielawaai mag bij voorkeur niet meer bedragen dan respectievelijk 55 dB en 50 dB(A). Gelet op de lage verkeersintensiteit op het spoor en de grote afstand tussen het spoor en de woning alsmede de daartussen gelegen afschermende bebouwing, kunnen we er zondermeer van uitgegaan dat de voorkeurswaarde voor spoorweglawaai niet overschreden wordt.

De voorkeurswaarde voor industrielawaai wordt daarentegen wel overschreden. Dit is al jaren zo en zal ook niet veranderen zolang er grote lawaaiige bedrijven als Cargill op het industrieterrein gevestigd zijn. Onderzoek naar maatregelen bij Cargill en andere bedrijven heeft uitgewezen dat het treffen van geluidbeperkende maatregelen op technische, financiële dan wel stedenbouwkundige bezwaren stuiten. Om die reden heeft de voormalige minister van VROM op 11 december 1998, kenmerk MBG 98005364/726 reeds een hogere waarde voor de school vastgesteld van 56 dB(A). Hoewel de woning geen school of kinderdagverblijf is, zijn beide geluidgevoelige objecten, waarvoor dezelfde voorkeurswaarde en grenswaarde gelden. De destijds vastgestelde hogere waarde voor de school c.q. kinderdagverblijf gaat dan ook over op de woning. 

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

5.1.1 Uitgangspunten

Het bestemmingsplan omvat het wijzigen van een maatschappelijke functie naar een woonfunctie met atelier en expositieruimte. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• de bestemming 'Maatschappelijk' wordt gewijzigd in 'Wonen'.
• het bouwvlak wordt strak om de bestaande bebouwing geprojecteerd om verdere uitbreiding van het hoofdgebouw te beperken.
• de bouwhoogte wordt bepaald aan de hand van de huidige situatie van het gebouw. Hiermee wordt voorkomen dat er een extra bouwlaag gerealiseerd kan worden.
• de nevenactiviteiten 'atelier' en 'expositieruimte' worden alleen toegestaan binnen de bestaande bebouwing.
• de reeds aanwezig bijgebouwen en bouwwerken zullen onder het overgangsrecht worden gehandhaafd.
• nieuwe bijgebouwen en bouwwerken zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'erf'.
• er is zoveel mogelijk aangesloten bij de juridische regeling van het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent'.

5.1.2 Verbeelding

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruik gemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de bestemming 'Maatschappelijk' uit het nu geldende bestemmingsplan. Middels een bouwvlak is de situering van het bestaande gebouw vastgelegd. Door middel van een functieaanduiding is aangegeven welk deel van het plangebied als 'erf' is aangeduid.

5.1.3 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Artikel 1 Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

De nieuwe functie Wonen met de daarbij behorende nevenactiviteiten atelier en expositieruimte worden in dit artikel vastgelegd. Middels een bouwvlak om het bestaande gebouw is de mogelijkheid tot uitbreiden van het hoofdgebouw tot een minimum beperkt. Wel kan eventueel nog worden gebouwd op gronden met de aanduiding 'erf'. Hier zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan.

Door middel van specifieke gebruiksregels zijn voorwaarden opgesteld voor het gebruik van het hoofdgebouw als atelier en expositieruimte.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.

Artikel 5 Algemene bouwregels

Bestaande maten (uitgezonderd van de overgangsregels), overschrijding van bouwgrenzen, percentages. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen.

Artikel 6 Algemene aanduidingsregels

De aanduiding 'geluidzone - industrie' is over het gehele plangebied opgenomen vanwege de geluidszone rondom het gezoneerde industrieterrein. In het bijbehorende artikel is bepaald dat binnen deze zone alleen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen zijn toegestaan als is aangetoond dat de voorkeursgrenswaarde of de vastgestelde hogere grenswaarde niet wordt overschreden. Dat is in de huidige situatie niet het geval.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

Voor ondergeschikte wijzigingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene wijzjgingsregels opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

Artikel 9 Slotregel

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot een kostenverhaal indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). In geval van kostenverhaal is een exploitatieplan niet vereist wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte.

In onderhavige situatie is dus geen sprake van een bouwplan.

Voor de verkoop van het gebouw en de gronden aan een initiatiefnemer is door de financierder geëist dat de planologische omzetting van de maatschappelijke naar een woonfunctie geregeld is. Dat gebeurt door middel van dit bestemmingsplan. Hiermee is de verkoop van de voormalige kinderopvang mogelijk gemaakt. Eventuele bijkomende kosten voor de gemeente kunnen in de koopovereenkomst worden opgenomen.

Het initiatief brengt voor de gemeente Terneuzen verder geen financieel-economische risico's met zich mee. Hierdoor is aangetoond dat het plan financieel uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6. van het Bro is tevens bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop maatschappelijke organisaties en burgers bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. De verplichting om tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn is vastgelegd in artikel 3.1.1 van het Bro.

Het ontwerpbestemmingsplan is toegezonden naar de volgende overlegpartners:

• Veiligheidsregio Zeeland
• waterschap Scheldestromen
• provincie Zeeland.

De reactie van het waterschap is verwerkt in de waterparagraaf. De veiligheidsregio en de provincie Zeeland hebben niet gereageerd.

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een periode van 6 weken ter inzage komen te liggen. Een ieder is in die periode in de gelegenheid om zienswijzen kenbaar te maken.