Spui 48, Spui

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de locatie Spui 48 te Spui is een bedrijfswoning met werkplaats aanwezig. De bedrijvigheid op deze locatie is beëindigd. Het pand heeft te koop gestaan en de nieuwe eigenaar wil de woning gebruiken voor particuliere bewoning. De werkplaats zal uitsluitend hobbymatig worden gebruikt. Door de huidige bedrijfsbestemming op het perceel is het betrekken van de (bedrijfs)woning voor reguliere bewoning niet mogelijk.

Om particuliere bewoning van de woning mogelijk te maken is het noodzakelijk de bestemming 'Bedrijf' van het perceel te wijzigen in 'Wonen'. De gemeente Terneuzen wil hieraan medewerking verlenen. Dit bestemmingsplan voorziet in het wijzigen van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming.

Afbeelding 1 | Woning en werkplaats Spui 48 (bron: google.nl)

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het midden van het buurtschap Spui. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie P, nummers 1620 en 1922.
Het plangebied grenst aan de noordoostzijde aan een natuurgebied (de Bronkreek). Aan de west- en oostzijde van het plangebied staan woningen. Ten zuid-westen grenst het gebied aan de straat Spui. Dit is de doorgaande route van het buurtschap.

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens en kadastrale nummers (bron: google.nl , bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Dit houdt in dat particuliere bewoning van de woning is toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Op het perceel staat een bedrijfswoning met uitbouw met een oppervlakte van circa 190 m² en is bedrijfsbebouwing met een gezamenlijk oppervlakte van circa 300 m² aanwezig (zie afbeelding 3). Achter de bebouwing ligt een (verharde) tuin welke aansluit op de Bronkreek.
De woning heeft een ruime oprit waardoor de gevel niet direct aan de straat grenst. Tevens zijn aan de voorzijde parkeervoorzieningen aanwezig.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: google.nl, bewerking: Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

De woning wordt als reguliere woning gebruikt. De bedrijfsbebouwing blijft bestaan en wordt als bijgebouw bij de woning aangemerkt. Deze bedrijfsbebouwing wordt uitsluitend voor particuliere (hobbymatige) activiteiten gebruikt. Door de functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen', wordt de woning niet meer gezien als bedrijfswoning welke aan de bedrijfsvoering op hetzelfde perceel zit gekoppeld. Hierdoor wordt het bewonen van de woning voor eenieder mogelijk.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Spui' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 20 september 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Ter plaatse van Spui 48 geldt de bestemming 'Bedrijf'. Deze gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor lokale bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet zijnde Bevi-inrichtingen. Tevens is hier een bedrijfswoning met aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan.

De goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt maximaal 6 meter. Hierdoor geldt er een maximum bouwhoogte van 10 meter. Dit geldt ook voor een bedrijfswoning. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten behoeve van de bedrijfswoning mogen een maximale goothoogte van 3 meter en bouwhoogte van 6 meter hebben.
Daarnaast ligt er over een groot deel van het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Deze gronden zijn tevens bedoeld voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden in de grond.

Ook is er een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. Hierin is de windvang van de molen 'Eben Haëzer' gewaarborgd.
Naast het bestemmingsplan 'Spui' is een facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' in voorbereiding. In dit plan is opgenomen dat bij het wijzigen van het gebruik van de gronden en/of bouwwerken, voldoende ruimte moet zijn aangebracht om te kunnen voldoen aan de parkeerbehoefte zoals is vastgesteld in de beleidsregel parkeren.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2 Planuitwerking

Het perceel krijgt de bestemming 'Wonen'. Het bouwvlak wordt aangepast en krijgt, op basis van de systematiek van het geldende plan, een diepte van 15 meter. Het maximum toegestaan oppervlak aan bijgebouwen mag in beginsel maximaal 90 m² bedragen. De oude bedrijfsbebouwing wordt gezien als bijgebouw bij de woning. Het oppervlak van deze bedrijfsbebouwing bedraagt circa 300 m² en is daarmee groter dan de 90 m² die normaal gezien, wordt toegelaten bij een reguliere woning. De huidige bedrijfsbebouwing wordt gehandhaafd, waardoor een specifiek maximum oppervlak aan bijgebouwen van 300 m² wordt opgenomen. Het toevoegen van extra bijgebouwen is dus niet mogelijk.A
De gronden welke vóór de woning zijn gelegen worden, volgens de systematiek van het geldende bestemmingsplan 'Spui', als 'Tuin' bestemd waardoor het oprichten van bijgebouwen hier niet mogelijk is.

Tevens wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en de 'vrijwaringszone-molenbiotoop' uit het geldend bestemmingsplan overgenomen.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen opgenomen worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding voor Spui 48 is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Rondom de huidige woning is een bouwvlak met een diepte van 15 meter opgenomen. Tevens is op de verbeelding een maximum goothoogte van 6 meter aangeduid. Aansluitend bij de systematiek van het huidige bestemmingsplan is voor de woning de bouwaanduiding vrijstaand opgenomen. Op de gronden met de bestemming 'Wonen' geldt een maximum oppervlak aan bijgebouwen van 300 m². De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' en dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' zijn uit het geldende plan overgenomen.
Aansluitend op de systematiek in het bestemmingsplan 'Spui' geldt voor de gronden gelegen aan de voorzijde van het bouwvlak de bestemming 'Tuin'.

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
- Hoofdstuk 3 Algemene regels
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Tuin
De gronden voor de voorgevellijn zijn aangewezen als 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en erven, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een maximale hoogte van 1 meter.

Wonen
Gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor gebouwen ten behoeve van het wonen alsmede de aan- en uitbouwen en bijgebouwen en de daarbij behorende tuinen en erven, voorzieningen voor de waterhuishouding, groenvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Specifiek is een bouwaanduiding 'vrijstaand' met een goothoogte van 6 meter opgenomen. Hierbij geldt volgens de regels een bouwhoogte die 4 meter hoger mag zijn dan de goothoogte. Ter plaatse van dit bouwvlak is dus enkel een vrijstaande woning toegestaan. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn niet meer bijgebouwen en overkappingen toegestaan dan ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan aanwezig zijn. Dit maximum oppervlak bedraagt 300 m².

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'
De gronden welke zijn aangewezen voor 'Waarde - Archeologie 2' zijn bedoeld voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Op deze gronden mag niet worden gebouwd wanneer de verstoring groter is dan 500 m² en waarbij de graafwerkzaamheden dieper dan de vrijstellingsdiepte onder het maaiveld plaatsvinden, tenzij het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld indien (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het bouwen. Indien bestaande bouwwerken niet voldoen aan de in artikel 1 genoemde maten en afstanden, dan mogen de bestaande maten/afstanden als maximaal of minimaal worden gehanteerd.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene parkeerregels
Ten behoeve van het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is een regeling opgenomen waarbij als uitgangspunt geldt dat geparkeerd moet worden op eigen terrein. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. In deze regeling is tevens opgenomen dat de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals is beschreven in de beleidsregel parkeren (in dit geval de Parkeernota 2015-2020 van de gemeente Terneuzen).

Algemene aanduidingsregels
Ter bescherming van de windvang en cultuurhistorische waarde van de molen is de vrijwaringszone - Molenbiotoop opgenomen. Met deze regels wordt voorkomen dat er gebouwen of bouwwerken de windvang van de molen tegenhouden. Het betreft hier een regeling met betrekking tot beplanting en bebouwing. In de regels zijn hiervoor maten en afstanden opgenomen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ontwikkeling in dit plan is niet te benoemen als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag en de functiewijziging is niet van dien aard dat een verdere beoordeling in het kader van de ladder noodzakelijk is.
Ook voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

Zowel ruimtelijk als economisch is het van belang om bedrijvigheid geconcentreerd en gebundeld te ontwikkelen. Dit met name op bedrijventerreinen. Door het wegbestemmen van solitaire bedrijfslocaties in de kernen wordt bundeling op bedrijventerreinen gestimuleerd.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang.
Zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling en concentratie alsmede het voorkomen van een onnodige inbreuk op de kwaliteit en openheid van het buitengebied staat centraal.
Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025
De 'Structuurvisie 2025' van de gemeente Terneuzen is opgesteld met als doel toekomstige plannen met een ruimtelijke component en de samenhang daartussen inzichtelijk te maken. Deze visie dient voor het gemeentebestuur als (ruimtelijk) afwegingskader bij de beoordeling van nieuw initiatieven. In hoofdlijnen is vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie biedt hierbij voldoende ruimte om nadere afwegingen te maken, zonder dat alles is dichtgespijkerd.

In de kernen van de gemeente Terneuzen is kleinschalige bedrijvigheid aanwezig. Van oudsher komt langs de oude bebouwingslinten bedrijvigheid voor. Wanneer deze bedrijven zich qua maat, schaal, uitstraling en verkeersaantrekkende werking en milieubelasting zich naar de woonfunctie voegen, zijn deze acceptabel.

Het wegbestemmen van de bedrijfsfunctie in onderhavig plan, heeft een positief effect op de kwaliteit van de directe leefomgeving.

Het plangebied valt binnen de strategie behouden. De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuuvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden zijn goed. Er is geen aanleiding om hier actief nieuwe plannen of projecten te starten. Wel dient er sprake te zijn van een goed beheer en onderhoud, want kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling ligt namelijk op de loer. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, maar de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat.

De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Op basis van het gemeentelijk (interim)archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid:

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):
Het plangebied ligt niet in of nabij een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

Afbeelding 5 | Uitsnede AMK (bron:archeologieinnederland.nl, bewerking:Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):
Het plangebied ligt in een gebied met een lage trefkans.

Afbeelding 6 | Uitsnede IKAW (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

3. Toetsing aan Archis:
Binnen het plangebied van Spui 48 te Spui zijn geen Archismeldingen bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van drie grotere onderzoeksgebieden; project verruiming vrijstellingsdieptes gemeente Terneuzen, gemeentedekkend (243460100 SCEZ),het opstellen van een verwachtingskaart in 2017 (4568760100 Edufact) en Project Leemten in kennis, gemeentedekkend gebied (2439204100 Artefact). Deze onderzoeken hebben geen invloed op het onderhavig bestemmingsplan.

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):
Voor de locatie Spui 48 te Spui zijn geen dossiers bekend bij het ZAD. Er is geen aanvullende archeologische informatie bekend met betrekking tot het plangebied.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:
Het plangebied heeft op de bodemkaart van Van Rummelen de aanduiding Fo3b, afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke op Hollandveen op Pleistoceen.

Afbeelding 7 | Uitsnede kaart van Rummelen (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017:
Het plangebied is vrijgesteld tot 50 centimeter onder het maaiveld.

Afbeelding 8 | Uitsnede vrijstellingenkaart, rood betekent 50 cm onder het maaiveld (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust)

Op basis van bovenstaande toetsing (toets onderzoeksplicht) wordt, conform het geldende plan de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - archeologie -2' opgenomen. Er vinden, inzake dit bestemmingsplan, geen activiteiten plaats die de grond verstoren. Ten behoeve van de vaststelling van dit bestemmingsplan is geen archeologisch onderzoek nodig.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Op 70 meter afstand vanaf de grens van het plangebied bevindt zich de molen Eben Haëzer. Deze molen is een rode stenen beltmolen en is gesitueerd aan de Pootersdijk. De molen is in 1807 gebouwd en tot 1952 is deze in gebruik geweest als korenmolen.

Het plangebied valt binnen de molenbiotoop van deze molen. Een molenbiotoop is opgenomen om de vrije windvang van de molen te kunnen waarborgen. Voor deze molen geldt dat binnen 100 meter vanaf de molen geen bebouwing mag worden opgericht welke hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek is. Wel mag een bouwwerk achter de huidige bebouwing worden opgericht wanneer deze bebouwing binnen de hoogte en breedte van de bestaande bebouwing wordt opgericht. Echter maakt dit plan geen nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk die hoger of dichterbij de molen mogen worden gerealiseerd dan reeds mogelijk is. Daardoor hebben deze voorwaarden geen invloed op dit plan. De cultuurhistorische waarde van de molen wordt niet aangetast.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Het plangebied is de enige locatie met een bedrijfsfunctie in Spui. Het dorp kan worden aangemerkt als woongebied. Er zijn geen overige functies in de nabijheid welke invloed kunnen hebben op de nieuwe woonbestemming. De bestemming wijzigen van 'Bedrijf' naar 'Wonen' zorgt op het vlak van 'Bedrijven en milieuzonering' voor een kwaliteitsverbetering voor de bestaande leefomgeving.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

De bestemmingswijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' maakt een nieuwe gevoelige functie mogelijk. Een onderzoek naar de bodemkwaliteit is daarom benodigd. Op 15 januari 2019 is door ABO Milieuconsult een historisch vooronderzoek uitgevoerd (Bijlage 1 ).

Het onderzochte perceel heeft een totale oppervlakte van ongeveer 1140 m². Hiervan wordt 125 m² aangemerkt als 'verdachte timmerwerkplaats'. Het overige deel (1015 m²) is onverdacht. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek is voor de voormalige timmerwerkplaats (125 m²) noodzakelijk om eventuele verontreiniging uit te kunnen sluiten.

Door ABO Milieuconsult is op 3 april 2019 een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem ter hoogte van de verdachte 'timmerwerkplaats' (Bijlage 2). Het onderzoek is uitgevoerd volgens de onderzoeksstrategie voor een verdachte locatie met een plaatselijke bodembelasting met een duidelijke verontreinigingskern (VEP). Het overige deel van het terrein wordt als onverdacht beschouwd en is daarom bij dit verkennend bodemonderzoek buiten beschouwing gelaten.

Ter plaatse van de timmerwerkplaats is 1 boring met peilbuis gezet, 1 standaard analyse van de grond en 1 standaard analyse van het water genomen. Uit de resultaten blijkt dat de activiteit 'timmerwerkplaats' geen verontreiniging in de verdachte bodemlaag onder de betonvloer heeft veroorzaakt. Tevens zijn er geen verhoogde gehalten in het grondwater aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gezegd dat de onderzoekslocatie onverdacht is.

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitwerking van dit plan.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Het aantal aanwezige personen binnen het plangebied wordt niet vergroot. Voor het aspect externe veiligheid maakt het geen verschil of er sprake is van bewoning van een bedrijfswoning of reguliere woning. De beoordeling voor het aspect externe veiligheid veranderd niet, en vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.
Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

De Wet Geluidhinder maakt geen onderscheid tussen bedrijfswoningen en reguliere woningen. Een bedrijfswoning wordt niet anders beoordeeld dan een reguliere woning. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai of industrielawaai is voor deze functiewijziging daarom niet nodig.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Dit aspect heeft geen invloed op de voorgenomen ontwikkelingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit plan omvat een functiewijziging waarbij geen sprake is van de toevoeging van extra woningen.

Het project draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Voor de ontwikkelingen in dit bestemmingsplan worden geen bomen gekapt of beplanting verwijderd. Het plangebied grenst aan gronden met de bestemming 'Natuur'. Gronden van het Natuurnetwerk Zeeland liggen op een afstand van 15 meter van het plangebied. Door de functiewijziging nemen de eventuele effecten op het natuurgebied af. De invloed van een woonfunctie op het natuurgebied is kleiner dan de invloed van bedrijfsmatige activiteiten op het natuurgebied.

  Afbeelding 9 + 10 | Links: Natuurnetwerk Zeeland (Zeeland.nl, bewerking: Juust), Rechts: Geldend bestemmingsplan 'Spui' (ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust).

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Door de functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' zullen de bedrijfsmatige verkeersbewegingen ten behoeve van de timmerwerkplaats verdwijnen. Door de functiewijziging naar 'Wonen', wordt er geen nieuwe verkeersaantrekkelijke functie mogelijk gemaakt. Het aantal verkeersbewegingen neemt hierdoor per saldo af.

De bestaande in- en uitrit van het perceel is breed en komt direct uit op de straat Spui. Om van de rijbaan op het perceel te komen, wordt het trottoir en het fietspad gekruisd. Deze in- en uitrit blijft gehandhaafd.

Parkeren
De gemeente Terneuzen heeft de 'parkeernota 2015-2020' vastgesteld. Daarin zijn parkeernormen opgenomen. Voor een woning welke binnen de categorie 'Woningen duur' en gebiedstype 'rest bebouwde kom' valt, geldt een norm van 2,1 parkeerplaats per woning. Parkeren vindt in zowel de huidige als in de toekomstige situatie op eigen terrein plaats. Aan de voorzijde van het perceel is voldoende parkeerruimte voor minimaal twee auto`s aanwezig.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De huidige situatie verandert niet.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het huidig en toekomstig verhard oppevlak neemt niet toe. Watercompensatie is niet benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	De situatie blijft ongewijzigd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De situatie blijft ongewijzigd.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De situatie blijft ongewijzigd.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De situatie blijft ongewijzigd.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De situatie blijft ongewijzigd.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De situatie blijft ongewijzigd.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	De situatie blijft ongewijzigd.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	De situatie blijft ongewijzigd.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De situatie blijft ongewijzigd.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	De locatie grenst niet aan waterschapswegen. De ontwikkeling betreft enkel het wijzigen van de bestemming. Er vinden geen fysieke veranderingen plaats. De ontwikkeling in dit plan zorgt voor een afname in de verkeersbewegingen. De bedrijfsmatige bewegingen verdwijnen. Het aantal personen welke woonachtig zijn neemt niet toe. De situatie blijft ongewijzigd. Parkeren is en blijft geregeld op eigen terrein. Er wordt niets gebouwd. Dit aspect is dus niet van toepassing.

4.12 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Een beoordeling of besluit is dan ook niet benodigd.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is voor de voorgenomen ontwikkelingen geen sprake van een bouwplan waarvoor een exploitatieplan moet worden gemaakt. Kostenverhaal is niet aan de orde. Eventuele planschade wordt afgewenteld op de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan heeft van 11 juli 2019 tot en met 21 augustus 2019 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijze ingediend.