Koewacht, Berlaersstraat 8

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Freespaneel B.V. is gevestigd net buiten de bebouwde kom van Koewacht (figuur 1) en produceert voor diverse merken bedrijfswagens inbouwpanelen. Door de invoer van nieuwe eisen vanuit de autofabrikant is uitbreiding van het bedrijf noodzakelijk. Daarnaast beschikt het bedrijf momenteel over een nevenvestiging aan de Emmabaan. Deze wordt gebruikt voor opslag. De wens is alle bedrijfsactiviteiten op één locatie te centraliseren.

Het bouwplan voorziet in een totale uitbreiding van 1.500m² bruto-vloeroppervlak. De nieuwe bedrijfsbebouwing wordt in het noorden van het plangebied, achter/aan de huidige bebouwing gebouwd. Een gedeelte van de benodigde grond is momenteel bestemd als 'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied'. Daarnaast geeft het geldende bestemmingsplan onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden binnen de bedrijfsbestemming. Het realiseren van de gewenste uitbreiding past niet in het huidige bestemmingsplan.

Ten behoeve van de uitbreiding wordt een waterberging gerealiseerd in de vorm van een vijver met een betonnen rand. Ter plaatse daarvan zijn de gronden ook bestemd als 'Agrarisch met waarden- Dekzandgebied'. Hierdoor past het realiseren van deze waterberging ook niet binnen het bestemmingsplan. De nieuwbouw wordt landschappelijk ingepast door de bestaande bebossing.

Het opstellen van dit (postzegel)bestemmingsplan maakt de ontwikkeling planologisch mogelijk.

Afbeelding 1 | Luchtfoto plangebied (bron: google.nl)

1.2 Plangebied

Het plangebied grenst aan de noordzijde aan het terrein van de schietvereniging 'schuttersmaatschappij Sint Sebastiaan'. Ten oosten grenst het gebied aan de groensingel rondom de sportvelden. Ten zuidoosten ligt de grens van het plangebied aan de (doorgaande) polderweg Berlaersstraat. Direct ten westen zijn agrarische gronden gelegen. De ontwikkeling vindt plaats op de kadastrale percelen gemeente Axel, sectie O, nummers 507, 541 en 542.

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Ter plaatse van het plangebied is het bedrijf Freespaneel BV (bedrijfswageninrichting) gevestigd. De houten vloeren, kasten, deurpanelen en zijwanden worden ter plaatse op maat gefabriceerd. Het bedrijf heeft aan de Emmabaan 12 te Koewacht een nevenvestiging welke voornamelijk dient als opslaglocatie. Tussen deze twee locaties wordt regelmatig heen en weer gereden met een kleine vrachtwagen, tractor of auto met aanhangwagen. Met name ter plaatse van de relatief smalle 'Wouterij' heeft dit een negatieve invloed op de verkeersveiligheid.

Momenteel is het oostelijk gedeelte van het plangebied reeds in gebruik als bedrijfsgrond. Hier staan aan een erf twee bedrijfsloodsen van circa 610 m² en 190m². Tevens is aan de inrit van het erf de bedrijfswoning gesitueerd (110m²). Op het westelijk gedeelte van het plangebied staan bomen en struiken, waardoor het huidige bedrijf reeds goed is ingepast. Dit westelijk gedeelte van het plangebied is niet bedrijfsmatig in gebruik.

2.1.2 Toekomstige situatie

Het uitbreiden van het huidige bedrijf is noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Autofabrikanten stellen nieuwe eisen aan de opslag van inbouwpanelen die zij door Freespaneel op maat laten maken. Uit oogpunt van efficiëntie en milieuoverwegingen is het ook gewenst om in de toekomst de nevenvestiging af te stoten en alle bedrijfsactiviteiten op één locatie te centraliseren. De initiatiefnemer wil ter plaatse de bestaande bedrijfsbebouwing uitbreiden met een oppervlak van 1.500 m². Aan beide bestaande loodsen wordt aan de noordzijde uitgebreid.

Ter compensatie van extra bebouwd oppervlak wordt in het westen van het plangebied een waterberging gerealiseerd. Meer hierover is terug te vinden in paragraaf 4.11 Water.

Afbeelding 2 | Schets huidige en toekomstige bebouwing (bron: google.nl - bewerking: Juust )

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De betreffende gronden zijn deels bestemd voor 'Bedrijf' en deels geldt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied'.

'Bedrijf'
Binnen de bestemming 'Bedrijf' is het mogelijk om bedrijven te vestigen met ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Ter plaatse van de bedrijfsgronden is een specifieke aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - houtzagerij' opgenomen. Dit betekent dat hier tevens ook een houtzagerij behorende tot categorie 3.2 mag worden gevestigd.

Er is één bedrijfwoning met bijbehorende aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan met een maximum inhoud van 750m³. De goothoogte van de woning en aan- en uitbouwen mag 6 meter bedragen, de bouwhoogte mag maximaal 10 meter zijn. De bijgebouwen mogen een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 6 meter hebben. De bijgebouwen mogen een maximaal oppervlak van 120m² hebben. Deze regeling wordt met dit nieuwe plan niet gewijzigd.

Overige bedrijfsgebouwen en overkappingen hebben een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het maximaal bebouwd oppervlak voor deze gebouwen bedraagt op grond van het geldende bestemmingsplan 80 m². Dit is niet in overeenstemming met de werkelijke situatie.

'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied'
Binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied' zijn de gronden bedoeld voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Er zijn nagenoeg geen bouwmogelijkheden, doordat er geen sprake is van een bouwvlak.

'Waarde - Archeologie 3'
Daarnaast geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemming regelt de bescherming en veiligstelling van verwachte archeologische waarden die in de grond aanwezig zijn.

Aanduiding 'Wro-zone - Wijzigingsgebied'
Het gebied heeft de gebiedsaanduiding 'wro- zone - wijzigingsgebied. Onder voorwaarden is het mogelijk binnen gebieden met deze aanduiding landgoederen te realiseren. Voor de inhoud van dit plan is deze bepaling niet relevant.

Afbeelding 2 | Uitsnede huidig bestemmingsplan Berlaersstraat 8 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2.2 Planuitwerking

In dit nieuwe bestemmingsplan wordt de bestemming 'Bedrijf' aan de noordzijde uitgebreid ten behoeve van de realisatie van de nieuwe bedrijfsbebouwing. De bestemming 'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied' wordt gewijzigd naar de bestemming 'Groen'. Hier wordt waterberging aangelegd en de (bestaande) landschappelijke inpassing gewaarborgd.

Bij een toekomstige herziening van het bestemmingsplan voor de kern Koewacht zal deze locatie in het komplan worden betrokken.

'Bedrijf'
Conform de regeling uit het geldende bestemmingsplan wordt de functie-aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - houtzagerij' opgenomen. Naast categorie 2-bedrijven is de houtzagerij in een hogere milieucategorie (3.2) mogelijk. De bestaande maximale hoogtematen blijven gehandhaafd. Het maximum bebouwd oppervlak wordt vergroot tot een oppervlakte van 2.300m². In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten behoeve van de waterberging. De waterberging moet zijn gerealiseerd als de nieuwe bedrijfsbebouwing in gebruik wordt genomen. Deze dient duurzaam in stand te worden gehouden.

'Groen'
De landschappelijke inpassing van het bedrijf wordt vastgelegd in de bestemming 'Groen'. Daarin wordt tevens de waterberging mogelijk gemaakt. Binnen dit gebied is het mogelijk om een waterberging van minimaal 113 m³ te realiseren.

De huidige bebossing aan de westzijde van het plangebied zorgt voor de landschappelijke inpassing van de nieuwbouw. Deze landschappelijke inpassing wordt door middel van een vergunningstelsel in dit bestemmingsplan gewaarborgd.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding zijn de hoofdbestemmingen 'Bedrijf' en 'Groen' opgenomen. Voor het bedrijf is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - houtzagerij' opgenomen. Het bouwvlak ligt aan de noord- en oostzijde op de plangrens. Aan de westzijde wordt het bouwvlak begrensd door de nieuwe bestemming 'Groen'. Het bouwvlak is aan de zuidzijde doorgetrokken tot aan de voorgevel van de huidige bedrijfswoning. Hierdoor is bouwen voor de gevel van de bedrijfswoning niet mogelijk. Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' op de verbeelding opgenomen. De 'Wro-zone-wijzigingsgebied' is overgenomen uit het geldende plan.

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Bedrijf
De bedrijfsbestemming is gebaseerd op de regels uit het geldende plan. Het maximum bebouwingsoppervlak voor bedrijfsgebouwen is gesteld op 2.300 m². Dit is inclusief de bestaande bedrijfsbebouwing. De hoogtematen wijzigen niet ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Voordat de bedrijfsbebouwing in gebruik wordt genomen dient de noodzakelijke waterberging te zijn gerealiseerd. Daarom is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 3.2.3. De bouwregels voor de bedrijfswoning en de daarbij behorende bouwwerken zijn conform het geldende bestemmingsplan.

Groen
De groenbestemming is bedoeld voor een groene inpassing van het bedrijf. Omdat de landschappelijke inpassing in stand moet blijven is aan de regels een vergunningstelsel gekoppeld. Het rooien van bomen en het weghalen van beplanting is slechts toegestaan nadat daarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Een dergelijke omgevingsvergunning voor werken en/of werkzaamheden kan slechts worden verleend indien gebleken is dat de landschappelijke inpassing niet wordt aangetast of voldoende wordt gecompenseerd door het nemen van maatregelen zoals bijvoorbeeld herplant.

Waarde - Archeologie - 3
Om archeologische waarden in de grond te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' opgenomen. Voor deze gronden geldt een verplicht archeologisch onderzoek wanneer de bodem op een diepte groter dan de vrijstellingsdiepte, met een oppervlakte groter dan 1.000m² wordt verstoord. Dit is gekoppeld aan een vergunningstelsel, conform de standaardregels van de gemeente Terneuzen en gebaseerd op de vrijstellingenkaart 2017.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen. Ten behoeve van het voorzien in voldoende parkeergelegenheid is een regeling opgenomen waardoor gewaarborgd wordt dat in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels staan algemene regels die van toepassing zijn ten aanzien van het afwijken van de geldende regels zoals het afwijken van maten. Overigens kan van het maximum bebouwd oppervlak voor bedrijfsgebouwen en de maximale inhoudsmaat voor een bedrijfswoning niet worden afgeweken.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn regels opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op een aantal onderdelen kan wijzigen. Het gaat om het overschrijden van bestemmingsgrenzen, het realiseren van landgoederen en het toepassen van de regeling ruimte voor ruimte nadat de bedrijfsactiviteiten zijn gestopt.

Overige regels
In dit artikel is opgenomen dat het wettelijk kader van het plan wordt bepaald door de regelingen die gelden op het moment van vaststelling van het plan.

Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, die de titel van het plan bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². In dit geval is gelet op de omvang van de nieuwbouw (1.500m²) sprake van een stedelijke ontwikkeling. Omdat in dit geval meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt en het bedrijf een groter beslag op de ruimte claimt is hier sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die beoordeeld moet worden in het kader van de ladder.

Van belang is dan of er voldoende behoefte bestaat aan deze uitbreiding en deze niet leidt tot onaanvaardbare leegstand elders. In dit geval gaat het om concentratie van bedrijfsactiviteiten op één locatie en uitbreiding van bestaande bedrijfsactiviteiten. Het in zijn geheel verplaatsen van het bedrijf naar een bedrijventerrein is financieel-economisch niet haalbaar, maar zonder bedrijfsuitbreiding is het bedrijf niet toekomstbestendig, waardoor in dat geval leegstand van de bestaande locatie aan de Berlaersstraat 8 dreigt. Er zijn, binnen een voor het bedrijf acceptabele afstand, geen geschikte bedrijfslocaties aanwezig waar de bedrijfsactiviteiten in zijn geheel kunnen plaatsvinden. Er is sprake van een duidelijke behoefte op deze locatie.

Verder is van belang of de locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Gelet op de directe aansluiting bij de kern Koewacht en de bebouwing en functies langs de Berlaersstraat kan gesproken worden van bestaand stedelijk gebied.

Het plan kan derhalve de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan.

In de Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) is een aansluitverbod op aardgas voor elk nieuw te bouwen gebouw opgenomen. Hiervoor geldt dat elk nieuw te bouwen gebouw, waarvoor de omgevingsvergunning na 1 juli 2018 is aangevraagd, niet op het gasnetwerk wordt aangesloten. Dit bouwplan voldoet aan bovenstaande eisen.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

De provincie maakt onderscheid tussen bedrijventerreinen > 1 ha en Nieuwe Economische Dragers in het landelijk gebied. Van een bedrijventerrein is, gelet op de omvang, in dit geval geen sprake. De mogelijkheden voor het uitbreiden van een Nieuwe Economische Drager zijn beperkt. Dit zou betekenen dat het bedrijf de gewenste uitbreiding niet zou kunnen realiseren. De uitbreidingsmogelijkheid is dan gemaximeerd op 20% tot een maximum van 250m². Ruimtelijk gezien leidt de uitbreiding echter niet tot problemen. De locatie is namelijk direct tegen de kern Koewacht gelegen. Het bedrijf vormt de grens tussen de kern en het buitengebied. Het karakteristieke agrarisch landschap begint, komende vanuit de kern Koewacht, pas nadat je het bedrijf aan de Berlaersstraat 8 bent gepasseerd. Met het nieuwe provinciaal beleid is de begrenzing van het 'bestaand bebouwd gebied', zoals dat jarenlang de formele scheiding tussen de 'kom' en het 'buitengebied' was bij de beoordeling van voornemens als het onderhavige, niet meer van toepassing. Aan de gemeente komt dan ook een zekere beleidsvrijheid toe ten aanzien van de beoordeling van de of hier sprake is van 'buitengebied' of 'bebouwde kom'. Overeenkomstig het standpunt van de Afdeling (onder meer in de uitspraak van 25 mei 2011 in zaak nr. 201009877/1/H1) is de vraag of een perceel in de bebouwde kom is gelegen van feitelijke aard. De aard van de omgeving is hierbij van belang, in het bijzonder is van belang of sprake is van een concentratie van bebouwing en of het gebied door die bebouwing overwegend een woon- of verblijffunctie heeft. Gelet op de directe aansluiting bij de kern Koewacht, en de bebouwing langs de Berlaersstraat, is hiervan sprake. Binnen de bebouwde kom gelden geen specifieke regels voor solitaire bedrijfsvestigingen. Het staat de gemeente dus vrij bedrijfsuitbreiding in dit geval toe te staan, mits passend in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
Het Omgevingsplan gaat uit van samenwerking tussen de provincie, andere overheden en maatschappelijke organisaties, maar een aantal uitgangspunten uit het plan vindt de provincie van zo'n groot belang dat ze worden opgenomen in een verordening die bindend is voor gemeenten. Op 21 september 2018 heeft de provincie de nieuwe Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen. In beginsel mogen bedrijfsbestemmingen in bestemmingsplannen alleen worden opgenomen als er sprake is van een bedrijventerrein of bestaande bedrijfsbestemmingen. Deze regels gelden niet voor solitaire bedrijvigheid in de bebouwde kom.
Het plan is niet in strijd met provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Terneuzen 2025
Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit.

De structuurvisie is geënt op het gehele grondgebied van Terneuzen en doet derhalve geen concrete uitspraken over kleinschalige ontwikkelingen op de grens tussen de bebouwde kom en het buitengebied.

De visie werkt met diverse strategieën. Het plangebied valt in de strategie 'behouden'. Dit houdt in dat er weinig veranderingen zijn te verwachten. Er zijn geen actieve plannen voor het gebied. Kleinschalige aanpassingen en ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Hierdoor ligt de nadruk op de kwaliteit van het leefklimaat. De ontwikkeling zoals bedoeld in dit bestemmingsplan kan gezien worden als kleinschalige ontwikkeling.

Het plan past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd.

Archeologie
Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid:

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart. Tevens is in de nabije omgeving geen AMK-gebied gelegen.

Afbeelding 3 | Uitsnede AMK (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met een middelhoge trefkans.

 

Afbeelding 4 | Uitsnede IKAW (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking Juust)

3. Toetsing aan Archis:
Binnen het plangebied van de Berlaersstraat 8 te Koewacht zijn geen Archismeldingen bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van drie grotere onderzoeksgebieden, namelijk het opstellen van een verwachtingskaart in 2014 (Archisnummer 2434360100), het Kennisplan Buitengebied Terneuzen in 2014 (Archisnummer 2439204100) en een vrijstellingenkaart in 2017 (Archisnummer 4568760100).

Afbeelding 5 | Uitsnede Archis 3.0 (Bron: Artefact)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):
Voor de locatie Berlaersstraat 8 te Koewacht zijn geen dossiers bekend bij het ZAD. Er is geen aanvullende archeologische informatie bekend met betrekking tot het plangebied.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:
Het plangebied heeft op de bodemkaart Van Rummelen twee aanduidingen. Aan de oostzijde is de aanduiding TW (Formatie van Twente, ontwikkeld als dekzand dikker dan 2m) van toepassing. Over het grootste deel van het plangebied geldt DP0.3b, dat wil zeggen afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke op zwak geërodeerd Pleistoceen. Er geldt op basis van het stroomschema een onderzoeksverplichting bij een verstoring groter dan 1.000m².

Afbeelding 6 | Uitsnede kaart van Rummelen

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017:

Het plangebied is vrijgesteld tot 50 centimeter onder het maaiveld.

Afbeelding 7 | Uitsnede vrijstellingenkaart, rood betekent 50cm onder maaiveld (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust)

Op basis van bovenstaande toetsing wordt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 3' opgenomen. Hiervoor geldt dat geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 1000 m2 en niet dieper reiken dan 50 centimeter (de vrijstellingsdiepte).

Bij de vergunningverlening wordt afgewogen of het nodig is om een archeologisch onderzoek uit te voeren aan de hand van de exact te verstoren oppervlakte op of dieper dan de vrijstellingsdiepte.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.
De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

De locatie behoort tot het kleinschalig dekzandlandschap. Ter plaatse is de strategie 'behoud door ontwikkeling' van toepassing. Het perceel ligt in de het zuidelijk (dek)zandgebied Zeeuws-Vlaanderen. Dit landschap beslaat slechts een klein gedeelte van Zeeland. Alleen in het uiterste zuiden van Zeeuw-Vlaanderen aan de grens met België komt dit zand, in de vorm van ruggen, aan de oppervlakte. Elders zijn deze ruggen bedekt met een dikke laag klei of veen. Het dekzandgebied kent over het algemeen een lange en continue bewoningsgeschiedenis die voor de jaartelling is begonnen. In de periode 1568-1648 dreigden de gebieden te overstromen, daarom zijn de gebieden van dijken voorzien. Op sommige plaatsen is na dijkdoorbraak het zand bedekt met een laagje slib. Kenmerken van dit gebied zijn welen en kreken, heggen als kavelscheiding en bosaanplant. De ontginning van de zandgebieden vond plaats vanuit enkele wegen en de bewoning concentreerde zich hieraan (zogenaamde wegdorpen). Het uitbreiden van de bedrijfspanden tasten de kenmerken van dit gebied niet aan. Door het vastleggen van het groen wordt ervoor gezorgd dat het typerend beeld in stand blijft.
Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Afbeelding 8 | uitsneden cultuurhistorische kaart (bron: terneuzen.nl)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.
Aan de noordzijde van het plangebied wordt de bedrijfsbestemming vergroot. De richtafstand voor een houtzagerij ten opzichte van gevoelige functies (woningen) bedraagt 100 meter in een rustige woonwijk of buitengebied. De dichtstbij gelegen woning ligt op ruim 150 meter afstand van het plangebied, waardoor een goed woon- en leefklimaat voor de omgeving gewaarborgd blijft.
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.
Voor het beoordelen van de kwaliteit van de bodem is gebruik gemaakt van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Terneuzen en van de boomgaardenkaart van de Provincie Zeeland.

Bodemkwaliteitskaart
In oktober 2015 is de actualisatie van de bodemkwaliteitskaart door de gemeenteraad van Terneuzen vastgesteld. Het plangebied heeft de waarde 'achtergrondwaarde', wat betekent dat de grond in beginsel onverdacht is en geschikt voor verblijffuncties.

Afbeelding 9 | Uitsnede bodemkwaliteitskaart (bron: zeeuwsbodemvenster.nl)

Boomgaardenkaart
Voorheen werden er in boomgaarden de bestrijdingsmiddelen DDD, DDE en DDt gebruikt, welke nog steeds in de bodem aanwezig kunnen zijn op plaatsen waar boomgaarden hebben gestaan. Op basis van de boomgaardenkaart van de Provincie Zeeland (figuur 9) is vastgesteld dat op het perceel geen boomgaard aanwezig is geweest.

Afbeelding 10 | Uitsnede boomgaardenkaart (bron: zeeuwsbodemvenster.nl)

Er is geen aanleiding om een nader bodemonderzoek uit te voeren. Er wordt immers geen gevoelige functie mogelijk gemaakt waar personen langdurig verblijven.

Historisch vooronderzoek
Uit het vooronderzoek van 18-8-2010 (Bijlage 2) blijkt dat de activiteiten van een houtfreesbedrijf niet verdacht zijn op het voorkomen van bodemverontreiniging. Op basis daarvan is geen nader onderzoek benodigd.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het vaststellen van het plan.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Op een afstand van ruim 300 meter ten oosten van het plangebied is een LPG-tankstation gelegen. Het invloedsgebied van 150 meter reikt niet tot in het plangebied. In de directe omgeving zijn geen risicobronnen (bedrijven, kabels en leidingen of routes uit het Basisnet) die van invloed zijn op het plan.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding 10 | Uitsnede risicokaart (bron: nederland.risicokaart.nl)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

In dit geval is er geen sprake van het ontwikkelen van een geluidgevoelig object of het realiseren van een nieuwe geluidbron. Het bestaande bedrijf wordt uitgebreid. Zoals reeds beschreven in paragraaf 4.3 is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Het aspect geluid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, elektra) opgenomen die ruimtelijke relevatie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone omdat deze een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Het aspect kabels en leidingen zorgt niet voor belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het uitbreiden van bedrijfsgebouwen is een ontwikkeling van beperkte omvang welke niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De verkeersbewegingen tussen de nevenvestiging en de planlocatie verminderen. Het aantal leveringen voor opslag op de planlocatie neemt toe. Dit zorgt ervoor dat de verkeersbewegingen in totaliteit ongeveer gelijk blijven. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven en of er potentiële negatieve effecten ontstaan op natuurgebieden.

Door adviesbureau Wieland is onderzoek uitgevoerd naar natuuraspecten. Dit onderzoek, gedateerd 1 oktober 2018, is terug te vinden in Bijlage 1.

In de omgeving van het plangebied zijn geen natuurgebieden gelegen (Natuurnetwerk Zeeland of Natura 2000) waarmee rekening moet worden gehouden. De afstand tot het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied (Canisvliet) bedraagt circa 5 kilometer. De afstand tot het dichtstbij gelegen NNN-gebied bedraagt circa 0,5 kilometer. Dit betreffen dijken en het bos- en moerasgebied Kruispad-Pereboomsgat.

Uit het onderzoek blijkt dat er voor vleermuizen geen schadelijke handelingen te verwachten zijn. Het jachtgebied van de vleermuizen wordt niet aangetast. Indien de bomen verplant worden buiten de broedperiode, worden ook geen nadelige gevolgen voor broedvogels verwacht. Overige beschermde soorten zijn niet aanwezig of te verwachten.

Voor het kappen van bomen is de Wet bescherming houtopstanden (onderdeel van de Wet natuurbescherming) in dit geval niet van toepassing. Een melding in dat kader is daarom niet nodig.

Ten behoeve van de landschappelijke inpassing geldt dat in het noordelijk deel (afbeelding 11) van het plangebied kastanjebomen staan waarvan een deel zal worden verplant naar de westelijke zijde (afbeelding 12) van het plangebied. Deze te verplaatsen bomen zorgen, samen met de huidige beplanting, voor een voldoende aanwezige landschappelijke inpassing.

Afbeelding 11 | Noordzijde van het perceel, te rooien bomen(Bron: Gemeente Terneuzen)

Afbeelding 12 | Westzijde van het perceel (Bron: Gemeente Terneuzen)

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

De Berlaersstraat is een erftoegangsweg (60 km/u) welke doorloopt binnen de bebouwde kom van Koewacht (30 km/u). De verkeersintensiteiten ter plaatse zijn beperkt. Het pendelen tussen de locatie aan de Emmabaan en de locatie aan de Berlaersstraat neemt af. Op dit moment wordt enkele keren per dag een vrachtwagen gelost (zware verkeersbewegingen). Dit betreft vooral pendelverkeer van en naar de locatie Emmabaan. In de toekomst neemt dit aantal af naar enkele keren per week. Het aantal 'lichte' verkeersbewegingen verandert nauwelijks. Er zijn ca. 20 tot 30 lichte verkeersbewegingen per werkdag, bestaande uit voornamelijk eigen bestelwagens, pakketdiensten, personeel, klanten en privéverkeer.

De bestaande in-/uitrit, welke op dit moment prima functioneert, blijft gehandhaafd. Laden en lossen vindt plaats op eigen terrein.

Parkeren

De gemeente Terneuzen heeft een parkeernota 2015-2020 vastgesteld. Daarin zijn parkeernormen opgenomen. Voor arbeidsextensieve/bezoekersextensieve bedrijven geldt in 'rest bebouwde kom' een parkeernorm van 0,85 per 100m² bvo. Bij een toevoeging van 1.500m² bruto-vloeroppervlak betekent dit dus een extra theoretische parkeerbehoefte van 13 parkeerplaatsen. De werkelijke behoefte is echter sterk afhankelijk van het bedrijfstype. Het bedrijf telt in totaal 9 werknemers. Op dit moment zijn er ca. 8 parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar. Gelet op het aantal werknemers is de werkelijke parkeerbehoefte fors lager dan de behoefte berekend op basis van het parkeerbeleid. Op het eigen terrein is voldoende ruimte beschikbaar om de overige benodigde parkeerplaatsen te realiseren.

4.11 Water

Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een waterkering. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterveiligheid.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	De bouwmogelijkheid voor de bedrijfsvoering neemt toe met 1.500m². Hiermee komt het totaal bedrijfsoppervlak op 2.300m². Het totale bebouwd oppervlak komt, inclusief bedrijfswoning, daarmee op 2.410m² Er dient watercompensatie plaats te vinden. Deze zal een inhoud hebben van minstens 113m³ (1500m² x 0.075 = 112,5m³). Watercompensatie mag plaatsvinden door het aanleggen van een vijver van 144 m² groot en 78 cm diep. Hierbij blijft het water in de vijver staan. Of door het aanleggen van een wadi van 280 m² en 40 cm diep. Hierbij blijft er de meeste tijd geen water in de wadi staan. Het water moet hierbij in de bodem kunnen zakken. Bij beide oplossingen geldt de voorwaarde dat het talus 1:2 of flauwer moet zijn. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan wordt het aanleggen van een waterberging verplicht gesteld. Deze moet ook in stand worden gehouden.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater zal worden afgevoerd naar de waterberging welke in het westen van het plangebied wordt aangelegd. In deze vijver met betonnen rand is ruimte voor 150m³ water. Volgens de eerste bouwtekeningen is er geen sprake van nieuwe afvalwateraansluitingen. Hiervoor wordt geen riolering aangelegd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De situatie blijft ten opzichte van de huidige situatie onveranderd.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De bestemmingswijziging van 'Agrarisch' naar 'Groen' heeft een positief effect op de grondwaterkwaliteit. Wanneer er geen agrarische activiteiten meer op het perceel plaatsvinden is er minder kans op vervuiling van het grondwater.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De kwaliteit van het oppervlaktewater blijft behouden.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Bij de realisatie van de vijver met betonnen rand wordt rekening gehouden met de veiligheidsaspecten.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Niet van toepassing.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	De situatie blijft ten opzichte van de huidige situatie onveranderd.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er dient een onderhoudsstrook van 7 meter langs de beide zijden van de sloot te worden vrijgehouden. Dit is noodzakelijk voor het onderhoud aan de sloot. Volgens de eerste bouwtekeningen wordt net niet voldaan aan de 7 meter, maar er kan wel een ruimte van minstens 5 meter worden gewaarborgd. Hierover is overleg met het waterschap nodig. De initiatiefnemer dient bij het waterschap een ontheffing aan te vragen indien de afstand tussen de sloot en het nieuwe gebouw kleiner is dan 7 meter.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontsluiting wijzigt niet ten opzichte van de bestaande situatie.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Voor de bouw van de nieuwe loodsen zal het transport via wegen van het waterschap rijden. Het plan heeft geen verkeersaantrekkende werking; er zal een toename van levering van materialen op de locatie Berlaersstraat 8 plaatsvinden, echter zullen de verkeersbewegingen tussen deze locatie en de nevenvestiging afnemen. Het totale aantal zware verkeersbewegingen neemt af. Het aantal lichte verkeersbewegingen blijft gelijk. Parkeren vindt volledig plaats op eigen terrein. Binnen 20 meter vanaf de weg zijn op eigen terrein geen bouwmogelijkheden.

Conslusie
Extra waterberging is noodzakelijk ter compensatie van het verhard oppervlak. Indien het gebouw op minder dan 7 meter uit de sloot wordt gerealiseerd dan dient een ontheffing te worden aangevraagd bij het waterschap. Een ruimte van 5 meter kan in ieder geval worden gewaarborgd.

4.12 M.e.r.-beoordeling (vormvrij)

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien onder de drempelwaarde wordt gebleven dan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Sinds 7 juli 2017 geldt ook voor die beoordelingen dat een aanmeldnotitie moet worden gemaakt. Het moet dan gaan om plannen met enige te verwachten milieueffecten.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. wordt een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd als mogelijke activiteit waarvoor een m.e.r.-beoordeling nodig kan zijn. Wat een stedelijk ontwikkelingsproject is, is niet exact vastgelegd. Op basis van jurisprudentie is duidelijk dat gekeken moet worden naar onder andere de schaalgrootte, de aard en omvang van het project, de ligging en opzet en vormgeving. De onderhavige planontwikkeling leidt tot een beperkte ingreep in de omgeving. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat in dit geval geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang.

4.13 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van bestemmingswijziging op onderhavige percelen zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

In het onderhavige plan is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over het wettelijk verplicht kostenverhaal waaronder kosten met betrekking tot planschade. Het kostenverhaal is daarmee 'anderszins verzekerd'. Een exploitatieplan is dan ook niet benodigd.

De financiering van het project vindt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer plaats.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan de provincie Zeeland, het waterschap Scheldestromen, Veiligheidsregio Zeeland en Rijkswaterstaat.

Het Waterschap Scheldestromen heeft op 7 maart 2019 besloten dat de initiatiefnemer ten behoeve van de waterberging een vijver (waarin water blijft staan) van 144 m² groot en 78 cm diep, of een wadi (waarin meestal geen water blijft staan) van 280 m² en 40 cm diep mag realiseren.
Voor beide opties geldt dat water in de bodem weg moet kunnen zakken en het talud 1:2 of flauwer dient te zijn. Daarmee is de waterparagraaf akkoord.

De Provincie Zeeland, Veiligheidsregio Zeeland en Rijkswaterstaat hebben geen opmerkingen.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro jo afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 4 april 2019 tot en met woensdag 15 mei 2019 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn van ter inzagelegging zijn er geen zienswijzen ingediend.