Buitengebied, Varempéstraat 4a en 4b Overslag

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De sloop van agrarische bedrijfsbebouwing aan het adres Bonteweg 5 te Sluiskil geeft recht op twee nieuwe bouwtitels in het buitengebied (regeling 'ruimte voor ruimte'). Een van deze bouwtitels mag ingezet worden op de locatie Varempéstraat 4b te Overslag. De initiatiefnemer wil ter plaatse een nieuwe (burger)woning bouwen en zijn hoveniersbedrijf vestigen. Het hoveniersbedrijf wordt gerealiseerd in bestaande voormalige bedrijfsbebouwing oorspronkelijk behorende bij Varempéstraat 4 en is zodoende een Nieuwe Economische Drager in het buitengebied.

Volgens het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' geldt op de locatie Varempéstraat 4, 4a en 4b de bestemming Agrarisch met waarde, met dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1. Hierdoor past het bouwen van een woning met Nieuw Economische Drager niet binnen het bestemmingsplan.

Ter plaatse van de nieuw te bouwen woning en bedrijf wordt de bestemming gewijzigd in de bestemming 'Wonen' met bouwvlak en wordt door het opnemen van een functieaanduiding voor hoveniersbedrijf een Nieuwe Economische Drager mogelijk gemaakt. Het agrarisch bouwvlak van het adres Varempéstraat 4 wordt hierdoor verkleind. Op die locatie is nog wel sprake van een agrarische bedrijfsvoering. Dit bestemmingsplan voorziet uitsluitend in een planologische regeling voor het realiseren van 1 van de beschikbare bouwtitels.

1.2 Plangebied

Afbeelding 1| Locatie Varempéstraat 4a en 4b, Overslag (Bron: Google, bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het verwijderen van het agrarisch bouwvlak op het perceel Varempéstraat 4a en 4b en het mogelijk maken van een woning met Nieuwe Economische Drager. Ter plaatse van Varempéstraat 4 blijft het bestaande agrarisch bouwvlak bestaan. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van dit plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier andere hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief toegelicht en de hierbij horende juridische regeling. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk vier de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Momenteel is er op de locatie Varempéstraat 4, 4a en 4b sprake van één agrarisch bouwvlak waarop diverse bedrijfsgebouwen zijn gesitueerd. De eigenaar van Varempéstraat 4 heeft besloten het perceel te splitsen waardoor de percelen Varempéstraat 4, 4a en 4b ontstaat. Op dit perceel is momenteel een schuur aanwezig van ongeveer 45 meter bij 13 meter. Het perceel is aan 3 zijden ingepast door middel van een forse groensingel. Op de locatie Varempéstraat 4 vinden agrarische bedrijfsactiviteiten plaats.

Afbeelding 2 | huidige situatie op Varempéstraat 4, 4a en 4b (bron: Google.nl, bewerking Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse een woning met erf te realiseren. In de bestaande loods wordt het hoveniersbedrijf gevestigd. Het hoveniersbedrijf verplaatst vanuit de kern van Koewacht. Op de locatie in de kern zijn onvoldoende (ruimtelijke) mogelijkheden voor een goede bedrijfsvoering. Vanuit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een dergelijke functie in de kern niet passend. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Terneuzen' kent een regeling voor het toestaan van Nieuwe Economische Dragers in het buitengebied. Een hoveniersbedrijf is onder voorwaarden mogelijk.

De omliggende groensingel blijft grotendeels gehandhaafd. Aan de voorzijde, ter plaatse van de woning wordt de bestaande groensingel tevens gehandhaafd. Wel wordt de singel hier (deels) teruggesnoeid tot op 1 meter hoogte om voldoende lichtinval in de woning te kunnen waarborgen. Ondergeschikt wordt aan de bedrijfsvoering gerelateerde detailhandel met een maximum oppervlakte van 350m² toegestaan. Een gedeelte van de bedrijfsvoering vindt plaats op het buitenterrein. Dit betreft met name opslag. De detailhandel (350m²) is ondergeschikt aan het voeren van een hoveniersbedrijf met een totale bedrijfsvloeroppervlakte (binnen en buiten) van 1.800m². In Bijlage 1 is het inrichtings- en landschappelijk inpassingsplan opgenomen. De initiatiefnemer is onder meer ten behoeve van houtopslag voornemens om de bedrijfsbebouwing uit te breiden. Hiertoe worden mogelijkheden geboden.

Afbeelding 3 | toekomstige situering woning en bestaande schuur (bron: Philipsen bouwkundig ingenieursbureau)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Op het plangebied aan de Varempéstraat 4a en 4b te Overslag is het bestemmingsplan 'Buitengebied' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 juni 2013. De betreffende grond heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden- Dekzandgebied'. Op de locatie is een bouwvlak van toepassing. Deze bestemming is met name bedoeld voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Artikel 5.5.1 kent een afwijkingsregeling voor het toestaan van een Nieuwe Economische Drager. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1'. Deze dubbelbestemming regelt de bescherming en veiligstelling van eventuele archeologische waarden die in de grond aanwezig zijn.

Daarnaast valt het gebied binnen de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied'. Op deze gronden is de vestiging van nieuwe landgoederen, onder voorwaarden, mogelijk.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan Varempéstraat 4, 4a en 4b, Overslag (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2.2 Planuitwerking

In dit nieuwe bestemmingsplan wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Dekzandgebied' met bouwvlak naar de bestemming 'Wonen' gewijzigd. Ter plaatse van Varempéstraat 4 blijft wel het agrarisch bouwvlak in kleinere vorm bestaan.

Conform het geldende bestemmingsplan gelden voor het toestaan van een Nieuwe Economische Drager bij een woning in het buitengebied de volgende voorwaarden:

• a. er moet sprake zijn van een NED die voorkomt in de positieve lijst Nieuwe Economische Dragers zoals opgenomen in bijlage 2 van het geldende plan of overige bedrijfsactiviteiten, die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met de NED's zoals vermeld in bijlage 2 van het geldende plan;
• b. de oppervlakte van een NED bedraagt ten hoogste de in bijlage 2 genoemde omvang;
• c. de NED vindt plaats in ten hoogste één bestaand gebouw op het bouwperceel;
• d. de NED, of alle NED's tezamen op een bestemmingsvlak, wordt of worden uitgeoefend in een kleinschalige omvang, hetgeen blijkt uit:

• de ruimtelijke uitstraling;
• de verkeersaantrekkende werking, waarbij verlening van de omgevingsvergunning niet tot een onevenredige toename leidt van de automobiliteit;
• de categorie uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten waartoe de activiteit behoort, waarbij geldt dat:
  • a. de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort;
  • b. de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 3 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort, mits is aangetoond dat daardoor geen milieuhinder voor aangrenzende percelen ontstaat; alvorens de omgevingsvergunning te verlenen vraagt het bevoegd gezag hierover schriftelijk advies van de milieudeskundige;
• de omvang van verblijfsrecreatie waarbij geldt dat maximaal 10 verblijfseenheden (appartementen, hotelkamers) binnen het gebouw gerealiseerd mogen worden;
• de omvang van paardrijactiviteiten waarbij geldt dat maximaal één gebouw binnen een bouwvlak hiervoor benut mag worden en (groeps)lessen en horecamatige activiteiten niet zijn toegestaan;

• e. het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie (appartementen, hotelkamers) uitsluitend is toegestaan indien op het bouwperceel tevens wordt gewoond;
• f. de verkeersveiligheid wordt niet negatief beïnvloed;
• g. op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• h. inzicht wordt gegeven en rekening wordt gehouden met de externe veiligheidsaspecten van nabijgelegen leidingen waarbij nieuwe beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen 10 -6 risico-contouren niet zijn toegestaan;
• i. inzicht wordt gegeven en rekening wordt gehouden met de externe veiligheidsaspecten van nabijgelegen inrichtingen waarbij nieuwe beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen 10 -6 risico-contouren niet zijn toegestaan;
• j. opslag van goederen ten behoeve van de NED buiten gebouwen is niet toegestaan;
• k. nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten en lichtbakken voor reclamedoeleinden daaronder begrepen zijn niet toegestaan;
• l. ter plaatse wordt voorzien in een voldoende afschermende landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van ten minste 5 m;
• m. verlening van de omgevingsvergunning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
• n. medewerking wordt slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing.

Een hoveniersbedrijf is opgenomen in de genoemde bijlage 2 bij het geldende bestemmingsplan. Een bestaand gebouw bij een woning mag worden gebruikt voor deze functie. Hoveniersbedrijven groter dan 500m² bedrijfsvloeroppervlak, waar in casu sprake van is, zijn ingeschaald in categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarbij geldt in beginsel een richt afstand ten opzichte van reguliere woningen van 50 meter in het geval van een rustig buitengebied. De 'eigen' woning van de initiatiefnemer op nummer 4b wordt daarbij buiten beschouwing gelaten. De afstand tot de bedrijfswoning op nummer 4 bedraagt meer dan 50 meter, zodat aan de richt afstand wordt voldaan en geen milieuhinder te verwachten is. Op basis hiervan is nadere advisering door een milieudeskundige niet noodzakelijk.

De ontsluiting van het perceel blijft conform de huidige situatie en op eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig voor parkeren. In hoofdstuk 4 is nader ingegaan op alle milieuaspecten. Er worden voor de Nieuwe Economische Drager geen nieuwe bouwwerken opgericht en lichtmasten of lichtbakken zijn eveneens niet aan de orde. Inherent aan de functie is wel het gedeeltelijk uitstallen van goederen op het buitenterrein. Gelet op de forse groeninpassing wordt dat in dit geval acceptabel geacht.

Voor het hoveniersbedrijf aan de Varempéstraat 4a wordt een functieaanduiding opgenomen. Omdat de bebouwing voor de Nieuwe Economische Drager groter is dan bij een reguliere woning is toegestaan, wordt de oppervlakte van de bebouwing daarvan (ca. 600m²) specifiek geregeld door het vastleggen van een bouwvlak. Er is dan sprake van 2 hoofdgebouwen: de woning en het bedrijfsgebouw. Ondergeschikte detailhandel met een maximaal oppervlak van 350m² is mogelijk. Buitenopslag is inherent aan de functie hoveniersbedrijf en wordt daarom in dit geval wel toegelaten. Ten behoeve van een toekomstig bijgebouw wordt eenmalig 20% uitbreidingsruimte geboden.

Om een groene inpassing van het bedrijf te waarborgen krijgt de bestaande groensingel de bestemming 'Groen'. De gemeente en de initiatiefnemer hebben in een privaatrechtelijke overeenkomst afspraken gemaakt over de instandhouding, beheer en onderhoud van het groen.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie- en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwvoorschriften en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding voor de Varempéstraat 4a en 4b zijn de hoofdbestemmingen 'Wonen' en 'Groen' opgenomen. Voor het hoveniersbedrijf is de functie-aanduiding 'hovenier' opgenomen en er geldt een goot- en nokhoogte van 6 meter respectievelijk 10,5 meter. Omdat de bebouwing groter is dan regulier wordt toegestaan bij een woonfunctie is ter plaatse van het bestaande gebouw dat gebruikt wordt voor het hoveniersbedrijf een specifiek bouwvlak met bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - woning' opgenomen. Op de gronden met de aanduiding 'hovenier' is ten behoeve van de bedrijfsvoering van het hoveniersbedrijf buiten het bouwvlak een mogelijkheid opgenomen om bijgebouwen te realiseren. Deze mogen maximaal 20% van het oppervlak van de binnen dat vlak aanwezige bebouwing beslaan die aanwezig is op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen
Deze bestemming wijkt af van de regeling uit het geldende bestemmingsplan (artikel 22), omdat er een andere regeling voor bijgebouwen is opgenomen. Een deel van het plangebied heeft een bouwvlak. Hoofdgebouwen (de woning en de bedrijfsloods) dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Op het bouwvlak met aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - woning' is het realiseren van een woning niet mogelijk, het andere bouwvlak is voor de woning. Er is in totaal maximaal 1 woning mogelijk binnen het gehele bestemmingsvlak. Bij de woning mogen bijgebouwen worden gerealiseerd tot een maximum oppervlak van 90m².

Specifiek is een functie-aanduiding opgenomen voor het hoveniersbedrijf. Ter plaatse van die functie-aanduiding is buitenopslag toegestaan. Ondergeschikt aan het hoveniersbedrijf mag over een maximum brutovloeroppervlak van 350m² ondersteunende en aan het bedrijf gelieerde detailhandel plaatsvinden. Buiten het bouwvlak, op het terrein met functie-aanduiding 'hovenier' mogen bijgebouwen en overkappingen worden gerealiseerd ten behoeve van de bedrijfsvoering tot een maximum oppervlak van 121 m². Dit komt overeen met een eenmalige uitbreiding van 20% voor een Nieuwe Economische Drager. Dit bijgebouw wordt rechtstreeks mogelijk gemaakt.

Het is mogelijk binnen de daarvoor geldende randvoorwaarden eventueel een andere Nieuwe Economische Drager te vestigen via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. De afwijkingsregels zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Artikel 4 Groen
Belangrijke afweging voor de medewerking is de landschappelijke inpassing. Er is in de bestaande situatie sprake van een forse groensingel aan 3 zijden. Deze heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Om te waarborgen dat de inpassing in stand blijft is een vergunningstelsel opgenomen voor gevallen waarin de eigenaar tot kappen wil overgaan. Een vergunning kan slechts worden verleend als daardoor de landschappelijke inpassing van het bedrijf niet in het geding is.

Artikel 5 Waarde-Archeologie 1
Voor het beschermen van archeologische waarden in de grond is de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 1' opgenomen. Voor deze gronden geldt dat er archeologisch onderzoek moet plaatsvinden wanneer de bodem op een oppervlakte van 100m² of meer dieper dan de vrijstellingsdiepte zoals weergegeven op de vrijstellingenkaart wordt verstoord.

Algemene regels

Artikel 6 Anti dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 7 Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het bouwen. Ook staan er regels in die onder voorwaarden overschrijdingen mogelijk maken, bijvoorbeeld het overschrijden van goothoogten en bouwgrenzen. Ten behoeve van het voorzien in voldoende parkeerbehoefte is een regeling opgenomen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
In dit artikel staan algemene gebruiksregels voor het gebruiken van gronden en bouwwerken die van toepassing zijn op alle bestemmingen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel staan algemene regels die van toepassing zijn ten aanzien van het afwijken van de geldende regels. Zoals het overschrijden van bouwgrenzen en het afwijken van maten.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn regels opgenomen waarmee burgemeester en wethouders bestemmingsgrenzen kunnen overschrijden.

Artikel 11 Overige regels
In dit artikel is opgenomen dat het wettelijk kader van het plan wordt bepaald door de regelingen zoals die luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Artikel 12 en 13 Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Op 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van de ontwikkeling van één nieuwe woning waardoor het plan dus niet is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen voor Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

De provincie Zeeland zet in het Omgevingsplan in op herbestemming of sanering van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, om verpaupering te voorkomen. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de ruimte voor ruimte regeling. In ruil voor de sloop van agrarische opstallen kan een bouwtitel worden verkregen. Er kan per 500 m² te slopen oppervlak één bouwtitel worden verkregen met een maximum van 3. Daarnaast mag het niet gaan om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en dient het voorkomen van heroprichting gewaarborgd te zijn.

Het slopen van de bedrijfsopstallen aan de Bonteweg 5 geeft recht op 2 bouwtitels, in het bestemmingsplan 'Buitengebied' kent deze locatie reeds geen bouwvlak meer. Sloop van die gebouwen is verzekerd doordat hierover overeenkomsten zijn gesloten tussen de eigenaar (de provincie) en de initiatiefnemer. Deze locatie is 1 van de locaties waarop compensatie mag plaatsvinden. Het gebruiken van de bestaande bedrijfsloods aan de Varempéstraat 4a ten behoeve van het hoveniersbedrijf en een eenmalige uitbreiding met maximaal 20% past binnen het beleid voor Nieuwe Economische Dragers.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking komt in het provinciaal beleid, net als in het rijksbeleid, ook nadrukkelijk naar voren. Echter, in het onderhavige plan is sprake van het bouwen van één nieuwe woning. Daarom is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en kan toetsing aan de ladder achterwege blijven.

Ook de ruimte voor ruimte regeling komt terug in de verordening. In de verordening zijn voorwaarden opgenomen voor het toepassen van de ruimte voor ruimte regeling. Er kunnen maximaal 3 compensatie woningen worden gerealiseerd. Voor één woning moet minimaal 500 m² schuur worden gesloopt. Daarnaast mag de te slopen bebouwing niet van cultuurhistorische waarde zijn. Ook moet zijn gewaarborgd dat heroprichting niet mogelijk is. Aan de Verordening wordt voldaan.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Regionale woningmarktafspraken
In het kader van het Omgevingsplan Zeeland (2012-2018) zijn regionale woningmarktafspraken gemaakt met de gemeenten in Zeeland. Op 19 juli 2016 zijn de nieuwe 'Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025' vastgesteld. Deze vervangen de woningmarktafspraken 2013.

In de nieuwe woningmarktafspraken zijn regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. Het doel van de hernieuwde woningmarktafspraken is het krijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. In deze nieuwe woningmarktafspraken is ook een planningslijst opgenomen. In deze planningslijst is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige- en grootschalige plannen. Dit is om flexibiliteit te creëren voor goede, wenselijke en kleinschalige ontwikkelingen die binnen de grenzen van de bebouwde kom en vanuit de markt spontaan ontstaan. Dit soort kleinschalige initiatieven zijn niet altijd op voorhand bekend en hoeven daarom niet op de korte termijn op de planningslijst opgenomen te zijn.

Onder kleine woningbouwplannen wordt verstaan:

• locaties die één geheel vormen en/of aaneengesloten zijn en;
• bouwplannen met een ruimtelijke kleinschalige impact. Hierbij spelen ligging en omgeving een rol en kan dus per locatie en gemeente verschillend zijn en;
• die gelegen zijn binnen de 'begrenzing bestaand bebouwd gebied' (omgevingsplan Zeeland en
• die gelegen zijn in een herstructureringsgebied.

In het onderhavige plan wordt het bouwen van één woning mogelijk gemaakt, buiten bestaand bebouwd gebied. Daarom valt dit plan niet onder kleine woningbouwplannen zoals bedoeld in de regionale woningmarktafspraken. De gemeente Terneuzen heeft beleidsregels vastgesteld in het kader van de ruimte voor ruimte regeling. Hierin is opgenomen dat per jaar in het buitengebied een contigent beschikbaar wordt gesteld van 5 woningen. In het onderhavige plan is sprake van één compensatiewoning welke past binnen het beschikbare contingent van 5 woningen in 2019.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025
Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit.

In het buitengebied van Terneuzen is het vooral de agrarische sector die zorg draagt voor het onderhoud en het beeld van het landschap. Bij het zorg dragen van het landschap hoort ook slopen van gebouwen die niet meer in bedrijf zijn. Op deze manier verpauperen de gebouwen niet, wat ten goede komt aan de kwaliteit van het landschap. Daarnaast wordt met deze ontwikkeling ook een bedrijfsactiviteit in de kern, welke was gesitueerd op een locatie die vanuit een goede ruimtelijke ordening minder gewenst is, verplaatst.

Beleidsregel ruimte voor ruimte
De gemeente Terneuzen heeft eigen beleid ten aanzien van de ruimte voor ruimte regeling. Dit beleid is vastgelegd in de beleidsregels 'Ruimte-voor-Ruimte-regeling' en vastgesteld op 18 oktober 2016. Deze beleidsregel is van toepassing bij de afweging of in het kader de ruimte voor ruimte regeling meegewerkt kan worden door de gemeente aan de realisering van een nieuwe woning ter compensatie van de sloop van onbruikbare, detonerende of niet-waardevolle bebouwing. In deze beleidsregel zijn nieuwe voorwaarden opgenomen voor het kunnen toepassen van deze regeling.

In deze beleidsregel is opgenomen dat:

• minimaal 500 m² aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt (daarvan dient één gebouw een oppervlakte te hebben van 375 m²) om voor 1 compensatiewoning in aanmerking te komen;
• minimaal 1700 m² moet worden gesloopt om in aanmerking te komen voor 2 compensatiewoningen;
• minimaal 2500 m² gesloopt moet worden om in aanmerking te komen voor 3 compensatiewoningen.

De compensatiewoning mag maximaal 750 m³ bedragen en afhankelijk van de grootte van het perceel een maximum oppervlakte van 120 m² aan bijgebouwen. Daarnaast moet de nieuwe functie landschappelijk worden ingepast. Ook moet de financiële noodzaak worden aangetoond doormiddel van een kostenraming.

Op basis van het 'Toetsingskader nieuwe woningbouwinitiatieven 1e wijziging' bestaat de mogelijkheid tot het bouwen van een compensatiewoning. Conform het bestemmingsplan buitengebied van Terneuzen kan middels een afwijkingsbevoegdheid een compensatiewoning van maximaal 1.250m³ worden gebouwd. Aan de randvoorwaarden (oppervlakte woning mag niet meer bedragen dan 10% van de totale oppervlakte van het bouwperceel en de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen moet ten minste 3 meter bedragen) wordt voldaan. Afhankelijk van de grootte van het perceel mag een maximum oppervlakte van 120 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van een woning van maximaal 1.250 m³ met bijgebouwen tot 90m².

Het bestaande gebouw waar het hoveniersbedrijf wordt gevestigd heeft een oppervlakte van 600m². Dit betreft een bestaand gebouw waarvan de functie wordt gewijzigd en waarmee verpaupering wordt voorkomen. Conform de NED-regeling mag hier maximaal 20% uitbreiding plaatsvinden. Het geheel wordt landschappelijk ingepast. Om de financiële noodzaak aan te tonen heeft de initiatiefnemer een kostenraming bij de gemeente overlegd. Het plan past binnen de beleidsregel 'Ruimte-voor-Ruimte-regeling'.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

 

4.1 Inleiding

De omgevingskwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd. 

Archeologie
Als beleidskader geldt het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het interimbeleid archeologie vastgesteld (zie www.overheid.nl). De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. In een cyclus van 10 jaar zullen alle ruimtelijke plannen aangepast worden, waarbij archeologie in de plannen zal worden ingebracht of geactualiseerd aan de hand van het dan geldende beleid. Als vangnet fungeert de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m2 en een diepte van 0,50 meter voor de zogenaamde kruimelgevallen. De achterliggende gedachte van het archeologiebeleid is het in beeld brengen van de gebieden in de gemeente Terneuzen met een archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachtingswaarde kan per gebied en per geologische laag verschillen. De insteek is daarbij soepel waar het kan en streng waar nodig. Voor een aantal gebieden is de huidige kennis ontoereikend. Deze leemten zullen in de toekomst ingevuld worden. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend. Een en ander is uitgewerkt in een stroomschema in bijlage 1 van 'De onderste steen boven? Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen'. Wanneer archeologisch onderzoek verplicht is, dient de Archeologische monumentenzorg cyclus (AMZ-cyclus) doorlopen te worden. Deze cyclus is er op gericht om te beoordelen of verdergaand onderzoek of behoud noodzakelijk is. Voor de uitvoering en de beoordeling van de onderzoeken wordt aangesloten bij de landelijke en provinciale regelgeving. Door deze cyclus op een goede manier te doorlopen kan een gedegen afweging gemaakt worden waar behoud ter plaatse (in-situ) of een opgraving (ex-situ) noodzakelijk is of achterwege kan blijven.

Op basis van het hierboven genoemde beleid dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid:

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

Afbeelding 5 | Uitsnede AMK (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een hoge trefkans.

Afbeelding 6 | Uitsnede IKAW (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

3. Toetsing aan Archis:
Binnen het plangebied Varempéstraat 4a en 4b zijn geen Archismeldingen bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van drie grotere onderzoeksgebieden; namelijk het opstellen van een verwachtingskaart in 2014 (Archisnummer 2434360100), het Kennisplan Buitengebied Terneuzen in 2014 (Archisnummer 2439204100) en een vrijstellingenkaart in 2017 (Archisnummer 4568760100).

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):
Voor de locatie Varempéstraat 4a en 4b zijn geen dossiers bekend bij het ZAD.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:
Het plangebied heeft op de bodemkaart Van Rummelen de aanduiding TW (Formatie van Twente, ontwikkeld als dekzand dikker dan 2m). Op basis daarvan geldt een onderzoeksverplichting bij een verstoring groter dan 100 m².

 

Afbeelding 7 | uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): het plangebied is vrijgesteld tot 50 centimeter onder het maaiveld.

Afbeelding 8 | uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust)

Op basis van voorgaande toetsing wordt voor het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 opgenomen. In het kader van de uitvoering dient beoordeeld te worden of de verstoring ter plaatse van de dubbelbestemming op een diepte dieper dan 50 centimeter onder het maaiveld het te verstoren oppervlak meer dan 100 m² beslaat. In dat geval is ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek nodig.

Cultuurhistorie
De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

De locatie behoort tot het kleinschalig dekzandlandschap. Ter plaatse is de strategie 'behoud door ontwikkeling' van toepassing. Het perceel ligt in de het zuidelijk (dek)zandgebied Zeeuws-Vlaanderen. Dit landschap beslaat slechts een klein gedeelte van Zeeland. Alleen in het uiterste zuiden van Zeeuwsch-Vlaanderen aan de grens met België komt dit zand, in de vorm van ruggen, aan de oppervlakte. Elders zijn deze ruggen bedekt met een dikke laag klei of veen.

Het dekzandgebied kent over het algemeen een lange en continue bewoningsgeschiedenis die voor de jaartelling is begonnen. In de periode 1568-1648 dreigden de gebieden te overstromen, daarom zijn de gebieden van dijken voorzien. Op sommige plaatsen is na dijkdoorbraak het zand bedekt met een laagje slib. Kenmerken van dit gebied zijn welen en kreken, heggen als kavelscheiding en bosaanplant. De ontginning van de zandgebieden vond plaats vanuit enkele wegen en de bewoning concentreerde zich hieraan (zogenaamde wegdorpen). Het bouwen van één woning tast de kenmerken van dit gebied niet aan. Dit aspect vormt daarom geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Afbeelding 9 | uitsneden cultuurhistorische waardenkaart 'Behouden' met legenda (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. 

De woonbestemming wordt gerealiseerd direct tegen het agrarisch bouwvlak van Varempéstraat 4. Op dat bouwvlak is het toegestaan vee te houden, waardoor een richt afstand ten opzichte van een rustige woonwijk en rustig buitengebied van 100 meter geldt. In de praktijk worden geen dieren gehouden maar is er uitsluitend sprake van een akkerbouwbedrijf. Het is ook, gelet op beperkte ontwikkelingsmogelijkheden op dat perceel niet de verwachting dat ter plaatse nog dieren zullen worden gehouden. Voor akkerbouw mag volgens de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' uitgegaan worden van een richt afstand van 30 meter. De genoemde richt afstanden gelden ten opzichte van gemiddelde bedrijven met gemiddeld moderne bedrijfsprocessen. Zoals gezegd zijn de agrarische bedrijfsactiviteiten, gelet op de resterende omvang van het agrarisch bouwvlak, beperkt. De afstand van de dichtstbij gelegen loods van het agrarisch bedrijf ten opzichte van het bouwvlak van de woning bedraagt ruim 80 meter. De loods van het hoveniersbedrijf treedt daarbij nog als 'buffer' op. Gelet op het voorgaande kan gesproken worden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woning.

De vestiging van het hoveniersbedrijf, dat is ingeschaald in categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, is passend op deze locatie. Gelet op de aard en omvang van het bedrijf wordt deze toelaatbaar geacht in deze omgeving. Voor een dergelijk bedrijf geldt een richt afstand van 50 meter ten opzichte van een woning. De dichtstbij zijnde geprojecteerde woning (Varempéstraat 4) ligt op ca. 70 meter en voldoet derhalve ruim aan de richt afstand. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat als gevolg van de nieuwe bedrijfsvestiging.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning eisen dat er onderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient duidelijk te zijn dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde functie.

Voor het beoordelen van de kwaliteit van de bodem aan de Varempéstraat 4a en 4b is gebruik gemaakt van de bodemkwaliteitskaart van Terneuzen en de boomgaardenkaart van de Provincie Zeeland.

Bodemkwaliteitskaart
In oktober 2015 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de actualisatie van de bodemkwaliteitskaart vastgesteld. Het plangebied aan de Varempéstraat heeft op de bodemkwaliteitskaart (figuur 8) de waarde 'achtergrondwaarde', wat betekent dat de grond onverdacht is en geschikt is voor de functie wonen. De bodemkwaliteitskaart is opgesteld aan de hand van historische gegevens en bestaande onderzoeken. Aan de hand van ingedeelde zones is per zone gekeken naar statische kengetallen voor verschillende stoffen en of deze toelaatbare percentages overschrijden.

Afbeelding 10 | Bodemkwaliteitskaart (bron: zeeuwsbodemvenster.nl)

Boomgaardenkaart
Vroeger werden in boomgaarden de bestrijdingsmiddelen DDD, DDE en DDT gebruikt die nog steeds in de bodem aanwezig kunnen zijn, op plaatsen waar boomgaarden hebben gestaan. Op basis van de boomgaardenkaart van de Provincie Zeeland (figuur 9) is vastgesteld dat op het perceel geen boomgaard aanwezig is geweest. De kans dat de bestrijdingsmiddelen DDD, DDE en DDT in de bodem aanwezig zijn, is klein.

Op grond van de bodemkwaliteitskaart en de boomgaardenkaart kan gesteld worden dat de bodem geschikt is voor wonen, dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Afbeelding 11 | Boomgaardenkaart (bron: Zeeuwsbodemvenster.nl)

Historische luchtfoto
Uit onderstaande luchtfoto blijkt dat er op onderhavige locatie al jarenlang een agrarische bedrijfsvoering plaatsvindt ter plaatse waar nu het hoveniersbedrijf wordt gevestigd. Op het plandeel met de functieaanduiding 'hovenier' mag uitsluitend een hoveniersbedrijf worden uitgeoefend. Ter plaatse mag geen woning worden opgericht en de gronden mogen niet voor de woonfunctie worden gebruikt. Op dat deel van het perceel wordt geen gevoelige functie mogelijk gemaakt. Nader onderzoek naar bodembedreigende activiteiten ter plaatse van de bestaande loods is niet noodzakelijk.

Uit luchtfoto's blijkt niet dat ter plaatse in het verleden kreken of poelen aanwezig geweest zouden zijn. Een nader onderzoek in verband met de bodemkwaliteit is niet nodig.

Afbeelding 12 | Luchtfoto 1970 (bron: provincie Zeeland, bewerking : Juust)

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Volgens de risicokaart zijn geen gevaarlijke inrichtingen in de omgeving van het plangebied aanwezig. Ook liggen er geen buisleidingen met transport van gevaarlijke stoffen en vindt geen overig transport van gevaarlijke stoffen in de omgeving plaats. Dit aspect vormt geen belemmering voor de voorgenomen wijziging.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidshinder bij geluidsgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen van door het aanhouden van voldoende afstand ten opzichte van geluidsproducenten (industrie, wegverkeer etc.) of het treffen van andere maatregelen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

De locatie voor de nieuwe woning ligt aan de Varempéstraat 4b ten zuiden van Zuiddorpe en ten noorden van Overslag. Hier geldt een snelheidsregime van 60 km/uur. De woning ligt binnen de geluidszone van de Varempéstraat. In beginsel dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de normen voor wegverkeerslawaai uit de Wet Geluidhinder. Daarbij bedraagt de voorkeursgrenswaarde 48dB. Indien hieraan niet voldaan kan worden dan kan in bepaalde gevallen een hogere waarde worden vastsgesteld tot een maximum van 58dB. De Varempéstraat ligt tussen de Zijpstraat en Koningsdijk, het betreft geen doorgaande route, maar een rustige polderweg. Het verkeer op de Varempéstraat betreft vooral bestemmingsverkeer. Hierdoor ligt de verkeersintensiteit laag. De exacte afstand van de nieuwe woning tot aan de Varempéstraat 4a is nog niet bekend, maar ligt op minimaal 10 meter (de grens van het bouwvlak tot aan de bestemmingsgrens verkeer). Gelet op de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van gevelisolatie is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Nader onderzoek in de vorm van een geluidsberekening wordt niet zinvol en niet nodig geacht.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone omdat deze een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Er liggen geen planologisch relevante kabels en of leidingen in of in de nabijheid van het plangebied.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom draagt het bouwen van één woning, maar ook de realisatie van een hoveniersbedrijf van beperkte omvang niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De verkeersbewegingen zijn vergelijkbaar met de verkeersbewegingen die mogelijk zijn bij de vestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

In het kader van gebiedsbescherming liggen in de omgeving van het plangebied geen natuurgebieden (Natuurnetwerk Zeeland) of Natura 2000-gebieden waarmee rekening moet worden gehouden. De locatie bestaat hoofdzakelijk uit gras (weiland) zonder ecologische betekenis. Een nader onderzoek naar beschermde soorten en een nadere afweging in het kader van gebiedsbescherming is niet nodig. Wel geldt in het geval van kap een zorgplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

De bestaande ontsluiting wordt gebruikt als in- en uitrit voor woning en hoveniersbedrijf. Gelet op het karakter van de weg en de beperkte verkeersaantrekkende werking - welke vergelijkbaar gesteld kan worden met agrarische bedrijfsvoering - worden geen problemen met de verkeerssituatie verwacht. Het parkeren voor zowel de woning als het hoveniersbedrijf vindt op eigen terrein plaats. Op eigen terrein is voldoende ruimte beschikbaar. De initiatiefnemer heeft 5 parkeerplaatsen ten behoeve van het hoveniersbedrijf voorzien (zie Bijlage 1 van de toelichting). In de regels is vastgelegd dat bij functiewijziging of de afgifte van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen aan de parkeernota 2015-2020 van de gemeente voldaan moet worden.

4.11 Water

Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Doel van het watertoetsproces is dat waterhuishoudkundige doelstellingen zichtbaar en evenwichtig
worden meegenomen bij ruimtelijke plannen of besluiten. De watertoetstabel ondersteunt de onderbouwing van de wateraspecten in een ruimtelijk plan.

Thema en water(beheer)doelstelling		Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.		De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op waterveiligheid.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.		Ter plaatse van de Varempéstraat 4a en 4b te Overslag neemt het feitelijk verhard oppervlakte door de bouw van de woning toe. Er mag een woning van maximaal 1.250m³ worden gerealiseerd met daarbij behorende bijgebouwen tot 90m². Uit de bouwtekeningen blijkt dat de woning een nieuw bruto vloeroppervlak van circa 170 m² krijgt. De waterhuishouding voor de bestaande loods wijzigt niet. Bij de loods mogen ook extra bijgebouwen worden gerealiseerd tot een maximum oppervlak van 121 m². Maximaal kan op grond van dit nieuwe bestemmingsplan 981m² aan bebouwd oppervlak worden gerealiseerd. In de bestaande situatie is ter plaatse een agrarisch bouwvlak met een oppervlakte van ca. 6.500m² aanwezig. Op dat agrarisch bouwvlak is geen maximum bebouwingspercentage opgenomen. De nieuwe bouwmogelijkheden op het perceel zijn daarom kleiner dan de bestaande bouwmogelijkheden op grond van het geldende bestemmingsplan. Er is derhalve geen compensatie nodig.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.		Afvalwater wordt afgevoerd naar een IBA-systeem. Hemelwater wordt aangesloten op een nieuwe infiltratievijver. Deze infiltratievijver zal het hemelwater van de nieuwe woning en eventuele nieuwe bijgebouwen kunnen bergen en heeft een minimale bergingscapaciteit van 28,6m³ (381m² x 0,075mm). In de infiltratievijver wordt het hemelwater (tijdelijk) vastgehouden waarna het vertraagd zal worden afgevoerd naar de sloot aan de voorzijde van het perceel langs de Varempéstraat. De afvoer van hemelwater op het gedeelte waar de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden wijzigt niet. Dit betreft bestaande bebouwing.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.		De grondwaterkwaliteit zal behouden worden.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.		De oppervlaktewaterkwaliteit zal behouden worden.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.		Niet van toepassing.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.		Niet van toepassing.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.		De bestemmingswijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen' zal een positief effect hebben op de grondwaterkwaliteit. Wanneer er geen agrarische activiteiten meer op het perceel plaatsvinden is er minder kans dat er vervuilende stoffen in het grondwater terecht komen.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.		In de huidige situatie is er reeds sprake van een groene opgaande beplanting binnen de onderhoudsstrook van 7 meter van de sloot. Dit wijzigt niet. Het handhaven van de groene inpassing is gelet op de bedrijfsactiviteiten gewenst.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.		De ontsluiting wijzigt niet ten opzichte van de bestaande situatie.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).		De ontwikkeling vindt plaats aan een waterschapsweg. Ter plaatse is reeds een agrarisch bouwvlak aanwezig. Een deel van dat bouwvlak wordt 'omgezet' naar een functie 'hoveniersbedrijf' en een woning. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden minder. Het hoveniersbedrijf heeft een vergelijkbare verkeersaantrekkende werking als het agrarisch bedrijf. De ontsluiting wijzigt niet. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. De voorziene woning ligt op 20 meter uit de as van de weg.

4.12 M.e.r.-beoordeling (vormvrij)

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien onder de drempelwaarde wordt gebleven dan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Sinds 7 juli 2017 geldt ook voor die beoordelingen dat een aanmeldnotitie moet worden gemaakt. Het moet dan gaan om plannen met enige te verwachten milieueffecten.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn geen activiteiten opgenomen die met dit plan mogelijk worden gemaakt. Het opstellen van een dergelijke aanmeldnotitie is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang.

4.13 Conclusie

Milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van bestemmingswijziging op onderhavige percelen zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

 

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

In het onderhavige plan is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt voor het verhalen van eventuele planschade en overige kosten op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is hiermee 'anderszins verzekerd', waardoor er geen exploitatieplan benodigd is. Ook zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt over het in stand houden van de landschappelijke inpassing. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan de provincie, het waterschap en de Veiligheidsregio Zeeland.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan 
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro jo afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 24 januari 2019 tot en met 6 maart 2019 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van ter inzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend.