| Plan: | De Werfkampen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0703.05RiBPWerfkampen-va02 |
De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.
Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.
Begrippen
De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.
Wijze van meten
Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.
Opbouw bestemmingsregels
Dit hoofdstuk bevat regels waarin bepalingen zijn opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2008.
Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.
Toelaatbaarheid functies in woningen
In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden-beroep, dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Tevens komen in Reimerswaal aanvragen voor ten behoeve van kleinschalige detailhandel. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. Dit laatste is van betekenis voor kleinschalige detailhandel en dienstverlening.
Ingevolge jurisprudentie zijn aan-huis-gebonden-beroepen binnen de reguliere woonbestemmingen (in zekere mate) toegestaan. In Reimerswaal worden ook kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in dezelfde beperkte omvang zoals aan-huis-gebonden-beroepen aanvaardbaar geacht. Voor kleinschalige detailhandel en dienstverlening is een specifieke afweging vereist, zodat die functies alleen worden toegestaan via een afwijking bij een omgevingsvergunning waarin relevante criteria zijn opgenomen.
In de bestemmingsregeling is het volgende opgenomen.
Bijzondere woonvormen
In de praktijk komen woonvormen steeds vaker voor die verwantschap hebben met een regulier huishouden, maar daarvan in enige mate afwijken. Sommige woonvormen zijn duidelijk vergelijkbaar. Belangrijk daarbij is dat er sprake is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid. In die situaties past die woonvorm binnen de reguliere woonbestemming doordat die woonvorm als een huishouden is aan te merken. Kortheidshalve wordt ook verwezen naar jurisprudentie.
Enkele bijzondere woonvormen zijn niet direct gelijk te stellen met een huishouden. Er is dan ook een specifieke regeling noodzakelijk, omdat dergelijke woonvormen afwijken van de reguliere bewoning door een huishouden. Het onderscheid vloeit in de bijzondere woonvormen veelal voort uit de zorgcomponent en wisseling van samenstelling van bewoners. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeers en parkeerdruk door personeel en bezoekers en ander woonmilieu (hinder, gewenste rust). Om deze redenen is er sprake van afwijkende effecten op het woon en leefmilieu dan bij reguliere bewoning.
In diverse situaties kunnen de bijzondere woonvormen wel worden toegestaan. Dit is afhankelijk van de situatie ter plaatse en de bijzondere woonvorm. Vandaar dat een specifieke afwijkingsbevoegdheid nodig is voor het toestaan van die bijzondere woonvormen. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 3.
Mantelzorg
Mantelzorg mogelijk binnen de functie wonen
Voor zover ruimtelijk relevant zijn er twee soorten van mantelzorg te onderscheiden die gangbaar zijn binnen de woonfunctie.
Jurisprudentie en consequenties
Extra bouwmogelijkheden
Bij mantelzorg is het soms wenselijk om extra woonruimte te creëren bij de woning, door bijvoorbeeld extra aanbouwen en uitbouwen geschikt te maken om in te wonen.
Uitgangspunten voor de bestemmingsregeling
Op basis van het voorgaande blijkt dat mantelzorg en de behoefte aan mantelzorg niet in alle gevallen past of wenselijk is binnen de reguliere woonbestemming. De gemeente wenst via een binnenplanse afwijkingsprocedure te voorzien in een toegesneden regeling.
Bestemmingsregeling
Begrippen
De volgende begrippen zijn toegevoegd:
een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.
het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.
Gebruik en afwijken gebruik
In de Specifieke gebruiksregels is in de artikelen opgenomen dat het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
Onder voorwaarden kan bij omgevingsvergunning door het bevoegd gezag worden afgeweken en het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimten worden toegestaan:
Om ongewenste splitsing te voorkomen is tevens voorzien in een mogelijkheid de omgevingsvergunning in te trekken indien de noodzaak voor mantelzorg niet meer bestaat.
Bouwen
In sommige gevallen volstaat de maximaal toegestane oppervlakte van 80 m2 niet en is er ruimtelijk geen bezwaar een grotere oppervlakte maat (maximaal 100 m2) toe te staan. In dat geval kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de oppervlakte van 80 m2 (oppervlakte aan/uitbouwen) en worden toegestaan dat voor afhankelijke woonruimte een grotere oppervlakte (maximaal 100 m2) wordt gerealiseerd. Er gelden dan de volgende voorwaarden.
Huisvesting arbeidsmigranten
Binnen de gemeente worden groepen arbeidsmigranten ondergebracht in bestaande panden. De omgeving is daar vaak niet op berekend en ingesteld, zeker als het om relatief grotere aantallen gaat. In beleid, notities van VROM en in jurisprudentie wordt hier op ingegaan. Deze huisvestingsvorm kan in de praktijk ook knelpunten tot gevolg hebben. Hiervoor is door de gemeente Reimerswaal een afzonderlijke beleidsnotitie vastgesteld.
Huisvesting Arbeidsmigranten in de Werfkampen
Reimerswaal heeft in verband met het agrarisch karakter van de gemeente een grote vraag naar huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten. Ten aanzien van het woongebied Werfkampen geldt het volgende.
Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.
Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties en regeling van omvang van huisvesting noodzakelijk zijn.
Uitgangspunten voor de bestemmingsregeling
Op basis van het vorenstaande blijkt dat huisvesting van arbeidsmigranten niet past binnen de reguliere woonbestemming en dat afzonderlijke aanduidingen nodig zijn.
Bestemmingsregeling
De bestemmingsregeling voor de Werfkampen vraagt om een afwijkende regeling. In het woongebied is een voormalig kloostercomplex gesitueerd, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend voor huisvesting van 129 arbeidsmigranten (inclusief bijbehorende voorzieningen). Dit gebruik vraagt om een specifieke regeling voor het woongebied.
In het gemeentelijke handboek bestemmingsplannen is voorzien in locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.
Naar analogie van de vorengenoemde regeling wordt aan het kloostercomplex een specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van horeca - logies - 3' (sh-lg-3) toegekend. In de regels is bepaald dat ter plaatse van deze aanduiding de huisvesting van 129 arbeidsmigranten mogelijk is.
Omdat nu voorzien is in een grootschalige voorziening voor arbeidsmigranten en in overwegende mate sprake is van een nieuw woongebied waar geen huisvesting van arbeidsmigranten wordt verwacht, heeft de gemeente ervoor gekozen de wijzigingsbevoegdheden voor arbeidsmigranten niet in dit plan op te nemen.
Bouwvlakken
In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen bouwen binnen het bouwvak en het bouwen buiten het bouwvak.
Binnen het bouwvak zijn naast hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Buiten het bouwvak zijn over het algemeen aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De oppervlakte van de bebouwing buiten het bouwvak is begrensd tot 50% met een maximum van 100 m². Door dit onderscheid is op eenvoudige wijze snel inzichtelijk welke bouwwerken, waar gebouwd mogen worden.
Afwijken van de bouwregels
Uitbreiden bouwvak
In voorkomende gevallen kan het wenselijk zijn dat het bouwvak aan de achterzijde (vanaf de straat gezien) wordt vergroot. Hiervoor is een bevoegdheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen, waardoor burgemeester en wethouders het bouwvak met ten hoogste 20% kunnen vergroten. Bij een omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Algemene afwijking
In het bestemmingsplan is in de bestemming Wonen een algemene afwijking opgenomen voor het afwijken van de maximale goot- of boeibordhoogte, bouwhoogte, afstand van het gebouw tot de perceelsgrens, de toelaatbare oppervlakte en het bebouwingspercentage tot ten hoogste 15%. Bij omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming geven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Tijdelijke woongelegenheid bij bouwen / verbouwen woningen
Bij de gemeente worden regelmatig verzoeken ingediend voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit bij grootschalige verbouwingen. De plaatsing van de tijdelijke woonunits (ook (sta)caravan) voldoet bijna nooit aan het bestemmingsplan. Onder voorwaarden kan medewerking worden verleend aan tijdelijke woonruimte in dit soort situaties. Er worden drie situaties onderscheiden:
Plaatsing in bestaande woongebieden/buitengebied.
Indien het gaat om vervangende woonruimte ten tijde van een ingrijpende verbouwing van de bestaande woning dan wel nieuwbouw op de plek van de eigen bestaande woning waarbij de bestaande woning tijdelijk niet voor bewoning geschikt is, is onder voorwaarden medewerking aan een tijdelijke woonunit aanvaardbaar. Dit geldt voor zowel het bestaand stedelijk gebied als het buitengebied. In het bestemmingsplan kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen met voorwaarden, binnen de bestemmingen waar wonen in een woning is toegestaan.
Plaatsing in nieuwe woongebieden
Ook in nieuwe woongebieden kan worden verzocht om toestemming voor tijdelijke woonunits. De gemeente acht plaatsing hier eveneens aanvaardbaar, onder andere vanwege de volgende redenen.
Overige functies
Realisering van tijdelijke woonunits bij andere bestemmingen dan waar wonen in een woning is toegestaan (bijvoorbeeld Maatschappelijk) vragen een specifieke afweging. Hiervoor biedt de Wabo voldoende ruimte. Regeling voor tijdelijke huisvesting volgt dan via een separate procedure.
Voorwaarden
De gemeente acht medewerking aan een tijdelijke woongelegenheid uitsluitend onder specifieke voorwaarden mogelijk:
Dit artikel is opgenomen om het gebruik van het nutsgebouw aan de Hoofdweg juridisch-planologisch te bestendigen. Volgens SVBP wordt aan nutsvoorzieningen een bestemming Bedrijf toegekend. Er is tevens een functieaanduiding (nv) 'nutsvoorziening' opgenomen. Ander bedrijfsmatig gebruik is in de regeling niet mogelijk gemaakt.
De bestemming Groen is opgenomen voor de belangrijke groenstroken en groenvoorzieningen in de kern alsmede de landschappelijke inpassing van enkele specifieke objecten en functies. In verband met de flexibiliteit zijn langzaamverkeersverbindingen rechtstreeks toegestaan binnen deze bestemming. De aanleg van ontsluitingswegen (erftoegangswegen) en parkeervoorzieningen zijn uitdrukkelijk niet rechtstreeks toegestaan.
Er zijn voorts twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen:
Het kloostercomplex is voorzien van de bestemming Horeca. De regeling vanuit het handboek bestemmingsplannen van de gemeente is daarbij afgestemd op het geldende bestemmingsplan en de recent verleende omgevingsvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
De volgende functieaanduidingen zijn opgenomen:
Buiten het bouwvlak is volgens de geldende regeling een aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' opgenomen. In de specifieke gebruiksregels is vastgelegd dat niet meer dan 129 arbeidsmigranten gehuisvest kunnen worden in de accommodatie. In de wijzigingsregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de specifieke vorm van horeca - logies - 3' van de verbeelding te schrappen als dit gebruik ten minste 2 jaar is onderbroken, of wanneer dit met belanghebbenden is overeengekomen.
De bestemming Tuin is opgenomen, daar waar direct grenzend aan de openbare ruimte geen bebouwing gewenst is. Daarmee is feitelijk de voorgevelrooilijn vastgelegd. Omdat in een aantal situaties het doorbreken van deze voorgevelrooilijn niet leidt tot nadelige effecten op de verkeersveiligheid en / of het bebouwingsbeeld is een bevoegdheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen voor het toestaan van bijgebouwen of overkappingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
De met de bestemming Verkeer aangeduide gronden omvatten niet alleen wegen, parkeerplaatsen, fiets, en voetpaden, maar ook groenstroken, bermen, beplantingen en eventuele geluidwerende voorzieningen en afvalverzamelplaatsen. Door deze bestemmingslegging is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk, zonder dat gedetailleerde regels dergelijke ontwikkelingen in de weg staan. ook water en waterhuishoudkundge voorzieningen (sloten, vijvers, maar ook ondergrondse berg bezinkbassins) zijn direct binnen deze bestemming mogelijk.
Dit artikel is opgenomen in verband met de in het plan aanwezige wijzigingsbevoegdheid in Groen en Verkeer. Er is thans geen bestemmingsvlak met de bestemming Water aanwezig.
Overeenkomstig het handboek bestemmingsplannen van de gemeente en de geldende regeling is de woonbestemming bestendigd. De woningen aan de Gardiaanhof zijn voorzien van een lessenaarsdak. Dit is op de verbeelding aangegeven met de bouwaanduiding 'kap'.
Artikel 10 Leiding - Hoogspanningsverbinding
Voor de 150 KV hoogspanningsverbinding in het noordwesten van het plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen. De bestemmingsregeling is gelijk aan die in het aangrenzende bestemmingsplan buitengebied. Deze regeling is afgestemd met de leidingbeheerder TenneT.
Er zijn bouwregels opgenomen met betrekking tot maximum bouwhoogtes. Ook is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.
Artikel 11 Waarde - Archeologie - 1, Artikel 12 Waarde - Archeologie - 2, Artikel 13 Waarde - Archeologie - 3 en Artikel 14 Waarde - Archeologie - 4.
In het bestemmingsplan is overeenkomstig het op 22 november 2011 vastgestelde gemeentelijke archeologiebeleid gezien de over het algemeen hoge verwachtingswaarden een dubbelbestemming Waarde – Archeologie - 2 toegekend. in het noordelijk deel is een smalle strook vanwege een gematigde archeologische verwachtingswaarde voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3.
De bestemmingsregeling is in samenspraak met de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland tot stand gekomen en houdt eveneens rekening met de eventueel op grotere diepten aanwezige archeologische waarden. Uitgangspunt van deze regeling is dat voor projecten groter dan de vrijgestelde oppervlaktematen en verstoringsdiepte een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig is. Voor een nadere toelichting op het archeologiebeleid wordt voorts verwezen naar paragraaf 5.1.1.
De artikelen Waarde - Archeologie - 1, en Waarde - Archeologie - 4 zijn opgenomen omdat naar aanleiding van archeologisch onderzoek planwijziging mogelijk is naar deze archeologische dubbelbestemmingen.
Het archeologisch belang wordt door de genoemde regelingen voldoende veilig gesteld.
Dit artikel is opgenomen om de actuele waarde van de groenstructuur van het voormalige klooster- en sportcomplex te beschermen en te behouden, overeenkomstig de geldende juridisch-planologische regeling. Voorzien is in een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde.
Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffende volgende bepalingen.
De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.
Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen.
Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.