direct naar inhoud van 5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Plan: Mortiere
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0687.BPMOR-VW02

5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Inleiding

Het voorontwerpbestemmingsplan Mortiere heeft vanaf 16 februari tot en met 28 maart 2012 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar mening over het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Het voorontwerpplan is op drie manieren beschikbaar gesteld:

  • digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl;
  • digitaal via www.middelburg.nl;
  • analoog bij de Vakbalie in het Stadskantoor te Middelburg.

Daarnaast is het bestemmingsplan in het kader van het wettelijke vooroverleg aan een aantal partners toegezonden.

Gedurende de inspraaktermijn zijn de volgende inspraak- en vooroverlegreacties ontvangen:

Inspraakreacties:

  • 1. inspreker 1;
  • 2. inspreker 2;
  • 3. Vereniging “Parelvis”, p/a Muddy Waterstraat 48, 4337 WK Middelburg;
  • 4. Sport 2000 BV,p/a Noordstraat 41, 4525 AA Retranchement;
  • 5. Stijl Advocaten, Postbus 9101, 1006 AC Amsterdam (namens NSI Volumineuze Detailhandel BV en NSI NV, Kruisweg 661-665, 2132 NC Hoofddorp)

Vooroverlegreacties:

  • 1. N.V. Nederlandse Gasunie, Postbus 19, 9700 MA Groningen;
  • 2. Tennet, Delta Infra BV, Postbus 5048, 4330 KA Middelburg;
  • 3. Provincie Zeeland, Directie Ruimte, Milieu en Water, Postbus 165, 4330 AD Middelburg.

Verder is reactie van het Waterschap Scheldestromen ontvangen in de vorm van een ambtelijke notitie waarin enkele opmerkingen op het voorontwerpplan worden gegeven.

Het plangebied voor het nieuwe bestemmingsplan omvat de woonwijk Mortiere, maar ook het omliggende bedrijventerrein, de golfbaan, het terrein rondom het Zeeuwse Evenementen Podium en de Woonboulevard Mortiere. Grofweg wordt het gebied omgrensd door de A58, de N57/Nieuwlandseweg, de Torenweg en gedeeltelijk door de Moeringweg.

In het voorontwerpplan zijn alle tot nu toe vastgestelde uitwerkingsplannen, herzieningen en verleende vrijstelling/ontheffingen opgenomen.

Het plangebied omvat een groot aantal verschillende functies, zoals wonen, bedrijventerrein, maatschappelijke voorzieningen etcetera. In het plan worden ook een aantal nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, zoals de geplande uitbreiding van Hotel van der Valk.

Inspraakreacties

1. Inspreker 1

  • a. Bij de inspraakreactie wordt een deel van een overeenkomst meegezonden. In de inspraakreactie wordt aangegeven dat de inhoud van de overeenkomst voor zich spreekt. Kennelijk wordt de conclusie getrokken dat de bepalingen uit overeenkomst, die overigens niet ondertekend is, niet in het bestemmingsplan zijn overgenomen.
  • b. Tevens wordt aangegeven dat het verkeer op de Torenweg steeds intensiever wordt. Om een betere ontsluiting van het woongebied mogelijk te maken, geeft de inspreker aan dat de Mortiereboulevard langs het bedrijventerrein doorgetrokken moet worden naar het woongebied, zodat personenwagens de aansluiting van de Mortiereboulevard op de Schroeweg kunnen gebruiken.

Reactie gemeente

  • a. In de overeenkomst worden onder de punten 4, 5, 7 en 8 zaken genoemd die een planologische consequentie kunnen hebben. Het gaat dan om:
    • 1. De groenstrook achter de woningen Torenweg 2, 4, 4a en 6 wordt verbreed tot gemiddeld 25 meter;
    • 2. De reeds aangelegde weg wordt verschoven, met dien verstande dat het aangelegde riool blijft liggen;
    • 3. De gemeente beperkt de maximale hoogte van bebouwing op de 2 bedrijfspercelen het dichtst bij deze woningen gelegen is, tot 8 meter. De gemeente zal opnemen dat voor deze twee bedrijfspercelen de vrijstellingsbevoegdheid tot het verkleinen van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en tot de maximale afwijking van 10% voor hoogte, maten en normen niet van toepassing is. De gemeente verklaart de vrijstellingsbevoegdheid voor categorie BI bedrijfsgebouwen voor deze bedrijfspercelen niet van toepassing;
    • 4. De gemeente zal binnen een straal van 100 meter van het terreinen van de omwonenden aan de Torenweg 2, 4, 4a en 6 geen gebruik maken van de vrijstellingsmogelijkheid voor het plaatsen van antennemasten, reclamezuilen en dergelijke.

Ten aanzien van deze punten kan het volgende genoemd worden:

1 en 2. De groenstrook en weg zijn ingetekend, zoals ze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Deze realisatie heeft plaatsgevonden na sluiting van de overeenkomst. Als de situatie destijds niet aangelegd zou zijn zoals afgesproken, had de inspreker bij de realisatie moeten reageren.

3. De hoogte van de bedrijfspercelen in de omgeving van deze woningen is beperkt op 8 meter. De afspraken over het niet toepassen van afwijkingsmogelijkheden zijn niet overgenomen.

Deze zullen alsnog in de regels van artikel 27, artikel 4.3.1, artikel 4.3.3 en artikel 4.6.1

toegevoegd worden.

4. Voor het plaatsen van antennemasten, reclamezuilen en dergelijke is geen afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

  • b. In het Masterplan Mortiere is een duidelijke visie opgenomen over de ontsluiting van het woongebied en bedrijventerrein Mortiere. Gekozen is om de afwikkeling van het verkeer vanuit het bedrijventerrein en ZEP niet door het woongebied te laten gaan. Het doortrekken van de Mortiereboulevard zou deze visie doorstrepen. Dit is naar onze mening ongewenst, omdat hierdoor in het woongebied Mortiere overlast zou kunnen ontstaan vanwege autoverkeer van ZEP en het bedrijventerrein.

2. Inspreker 2

  • a. Op de verbeelding is alleen een strook met hoge bomenrijen aangegeven langs de Paukenweg. Dit is ook gewenst in het verlengde van de Paukenweg richting het noorden,langs de Klarinetweg tegenover de woningen aan de Butterfieldstraat. Dit is op de vigerende plankaart wel opgenomen.
  • b. Gevraagd wordt de regel dat auto’s uit het zicht geplaatst moeten staan, in dit plan over te nemen. Deze regel zou ook moeten gelden voor de kavels die langs de woningen gesitueerd zijn.
  • c. Op het bedrijventerrein zou inwaartse geluidzonering plaats moeten vinden, zodat in de strook langs de woningbebouwing de laagste categorie bedrijven toegestaan is. Verder zou een dove gevel richting de woonbebouwing geëist moeten worden en zou de eis opgenomen moeten worden dat er geen laad- en losactiviteiten richting geluid gevoelige gebouwen toegestaan is.
  • d. De afwijkingsregel dat bedrijven uit een hogere categorie toegestaan kunnen worden, zou niet moeten gelden voor de hele strook langs de woonbebouwing vanaf het hotel tot aan de Torenweg.
  • e. Inspreker geeft aan dat er wel klachten zijn over de bedrijven. Hij zou een aantal keer contact hebben gehad met Pont Meyer over geluidhinder voor 7.00 uur, vanwege het aan- en afrijden van vrachtwagens en laden en lossen.
  • f. Met de komst van de tweede autobrug zouden snelheidsbeperkende maatregelen genomen moet worden omdat het wegverkeerslawaai boven de norm van 48 dB op de gevel uitkomt.
  • g. Gevraagd wordt via welke route de bezoekers en vrachtverkeer richting Hotel van der Valk het terrein zullen verlaten. In de toelichting worden twee routes genoemd. Voorkeur van inspreker is om het verkeer via de Tromboneweg te leiden.
  • h. Bij de benzinepomp wordt meer detailhandel toegestaan. Nu zou dit beperkt zijn tot ondergeschikte productiegebonden detailhandel. Het nieuwe bestemmingsplan staat detailhandel met een oppervlakte van 250 m² toe.
  • i. De regel dat er twee horecagelegenheden mogen komen van maximaal 150 m². Deze oppervlakte zou groter moeten zijn, omdat er nu alleen fastfood in de wijk gekocht kan worden.
  • j. De lijst met bestaande horeca is niet compleet. De cafetaria bij het Voetbalmuseum en LaPlace ontbreken.
  • k. Bij de bedrijven Staples en Pontmeyer is op de verbeelding geen hoogte of bebouwingspercentage opgenomen.
  • l. De eis dat een buitenopslag plaats mag vinden, moet gehandhaafd worden zonder uitzonderingsregels. De uitzonderingsregels zijn voor meerdere uitleg vatbaar.
  • m. Inspreker vindt het prettig dat de mogelijkheden voor bewoners op het eigen perceel wat zijn verruimd.

Reactie gemeente

  • a. Deze aanduiding uit het vigerende bestemmingsplan is inderdaad niet overgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan zal dit aangepast worden.
  • b. Het uit het zicht plaatsen van auto’s is geen bepaling die in een bestemmingsplan geregeld kan worden. In het bestemmingsplan kan de ruimte geschapen worden om auto’s te parkeren en kan bijvoorbeeld bepaald worden dat een auto op eigen terrein geparkeerd moet worden. Dit soort zaken zijn in het voorontwerpbestemmingsplan geregeld.
  • c. De regeling voor het bedrijventerrein is gelijk aan de regeling uit het geldende bestemmingsplan Mortiere. In het plan uit 2003 is geen beperking in bedrijfscategorie voor de strook langs de woningen opgenomen en zijn ook geen eisen gesteld over dove gevels of laad- en los activiteiten. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven op deze percelen zouden met deze regels te ver beperkt worden. Deels is overigens een zonering opgenomen. In de strook het dichtstbij de woningen gelegen zijn bedrijven tot maximaal categorie 3.1 toegestaan. In de strook verder van de woningen gelegen, zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan.
  • d. De mogelijkheid om onder voorwaarden bedrijven uit een hogere bedrijfscategorie toe te staan, is ook in het geldende bestemmingsplan opgenomen. In het geldende bestemmingsplan wordt dit niet beperkt voor de strook bedrijven waar over wordt gesproken. Het ligt dan ook niet voor de hand om dit in het voorontwerpbestemmingsplan op te nemen. Het gaat hier om een afwijkingsmogelijkheid, waarbij voorwaarden gesteld worden. Bij een dergelijke afwijking vindt een afweging van belangen plaats. De gemeente is van mening dat door deze afweging de belangen van omwonenden voldoende geborgd zijn.
  • e. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. In de toelichting wordt slechts aangegeven dat er bij de gemeente geen klachten bekend zijn over bedrijven in het plangebied. Over contacten tussen de inspreker en PontMeyer is bij de gemeente niets bekend.
  • f. Dit bestemmingsplan voert geen wijzigingen door voor de aanleg van de autobrug. Voor de brug is een specifiek bestemmingsplan vastgesteld (Mortiere Oeververbinding). In dit specifieke bestemmingsplan is ingegaan op zaken als geluid en dergelijke. Hierbij bleek geen sprake te zijn van een overschrijding van normen. In dit voorontwerpplan zijn de mogelijkheden uit het eerder vastgestelde bestemmingsplan overgenomen. Er worden geen wijzigingen doorgevoerd, zodat geen verder onderzoek naar de geluidbelasting heeft plaatsgevonden. Overigens is het nemen van snelheid beperkende maatregelen niet iets dat in een bestemmingsplan geregeld kan worden.
  • g. Op pagina 7 van bijlage 6 van de toelichting staat aangegeven welke randvoorwaarden door de gemeente zijn gesteld bij de uitbreiding van Hotel van der Valk. Voor de ontsluiting van het perceel is de voorwaarde gesteld dat de ontsluiting voor bezoekers plaats moet vinden aan de zijde van het ZEP en de ontsluiting voor leveranciers moet plaatsvinden via de bestaande route (Paukenweg).
  • h. Niet aangegeven wordt om welke benzinepomp het gaat, maar waarschijnlijk wordt gedoeld op de benzinepomp op de hoek Mortiereboulevard/Tromboneweg. Voor dit bedrijf is op 13 juli 2010 een bestemmingsplan vastgesteld. De regeling uit dit bestemmingsplan is exact gelijk aan de regeling die in het voorontwerp is overgenomen. Er is dus geen sprake van het toestaan van meer detailhandel.
  • i. Deze regel is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan en is bedoeld om een aantal kleine voorzieningen in de wijk mogelijk te maken. De stelling dat in het gebied alleen fastfood verkregen kan worden, is naar onze mening niet correct. Op het ZEP-terrein zijn ook andere restaurants (LaPlace, ROC) aanwezig en ook bij Hotel van der Valk is een restaurant gevestigd. De woonwijk Mortiere is daarmee ruim bediend met restaurants. Het is naar onze mening daarom niet nodig om grotere horecabedrijven in de woonwijk mogelijk te maken.
  • j. In bijlage 1 bij de toelichting zijn de bedrijven in het gebied opgesomd. De genoemde horecabedrijven worden in deze opsomming genoemd.
  • k. Voor beide bedrijven is op de verbeelding een hoogte (12 meter) en bebouwingspercentage (50%) opgenomen. Deze aanduidingen staan elders in het bouwvak, maar gelden voor alle bedrijven in het bouwvak.
  • l. In een bestemmingsplan worden slechts de regels opgenomen die binnen een gebied gelden. De handhaving van deze regels kan pas plaatsvinden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Als inspreker van mening is dat er in het gebied zaken plaatsvinden die niet conform de regels zijn, dan kan hij/zij daarvoor een verzoek om handhaving indienen. De uitzonderingsregels voor buitenopslag zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.
  • m. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

3. Stichting Parelvis, p/a Muddy Waterstraat 48, 4337 WK Middelburg

Aangegeven wordt dat de bedenkingen van de stichting gericht zijn tegen de geplande uitbreiding van Hotel van der Valk. Daarbij worden de volgende argumenten genoemd:

  • a. De uitbreiding van Hotel van der Valk past niet in de intimiteit en geborgenheid die in de toelichting wordt beschreven voor Mortiere.
  • b. Aangegeven wordt dat de huidige bebouwing van het hotel niet voldoet aan de maximale bouwhoogte die het vigerende bestemmingsplan toestaat.
  • c. In paragraaf 2.1 van de ruimtelijke onderbouwing in de toelichting wordt aangegeven dat bij de bouw van het huidige hotel uitgegaan werd van een ‘blanco situatie’. Aangegeven wordt dat de huidige bebouwing genegeerd is om uit te kunnen gaan van die ‘blanco situatie’. Daarnaast wordt aangegeven dat voor de bouw van het huidige hotel een afwijkende procedure is gevoerd.
  • d. Aangegeven wordt dat niet gemotiveerd wordt waarom dit plan past in de Zeeuwse behoefte aan hotelkamers. Er is geen inzicht in de plannen van andere ondernemers. Daarnaast is er geen zicht op de termijn waarbinnen het bouwplan gerealiseerd wordt.
  • e. In het voorontwerpplan zijn de uitbreidingsplannen zonder een verdere afweging overgenomen. De ruimtelijke onderbouwing is toegeschreven naar de wensen van de ondernemer. Er heeft slechts een zeer beperkte belangenafweging plaatsgevonden en er is sprake van belangenverstrengeling, omdat de gemeente een financieel belang heeft bij verkoop van de gronden.
  • f. In het voorontwerpplan wordt voor dit gebied een maximale bouwhoogte van 25 meter opgenomen. Dit betekent dat op het huidige hotel nog een verdieping gebouwd zou kunnen worden. Voor de beoogde uitbreiding wordt, zonder nadere onderbouwing, een hoogte van 18 meter toegestaan. Er wordt geen rekening gehouden met de bestaande omliggende bebouwing en met het profiel dat in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. De effecten voor bezonning en schaduwwerking zijn niet onderzocht.
  • g. Betwijfeld wordt of wellness onder categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten kan vallen. Aangegeven wordt dat een zwembad met chloor wordt gezuiverd en de gevolgen daarvan voor omwonenden onbekend zijn.
  • h. Er heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar alternatieven. De stelling dat aan de zijde van de lobby niet gebouwd kan worden, wordt niet onderbouwd. In de inspraakreactie worden alternatieven genoemd in de vorm van een vrijstaande bebouwing, die middels een gang met de lobby verbonden wordt en door een lager gebouw evenwijdig aan de huidige bebouwing te realiseren. De tussenliggende ruimte zou ingericht kunnen worden als tuin, zodat ook de bewoners van de Muddy Waterstraat op de tuin kunnen uitkijken.
  • i. Er heeft geen complete afweging van belangen plaatsgevonden, terwijl het bouwplan nog onvoldoende duidelijk is. Beter zou zijn een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, zodat op een later moment nog een toetsing kan plaatsvinden.
  • j. De uitvoerbaarheid is niet aangetoond, omdat er slechts een reserveringsovereenkomst is gesloten.
  • k. Aangegeven wordt dat in een gesprek tussen de vereniging Parelvis en de exploitant van het hotel, door de exploitant is aangegeven dat medio januari/februari een uitgewerkt bouwplan beschikbaar zou zijn. Tot op heden is geen bouwplan ontvangen. Geconcludeerd wordt dat gemaakte afspraken dus niet worden nagekomen en gevraagd wordt hoe de gemeente gaat afdwingen dat andere afspraken wel worden nageleefd.

Reactie gemeente

  • a. De beschrijving waarnaar verwezen wordt, geldt voor het woongebied Mortiere. Vanaf de start van ontwikkeling van de wijk was het de bedoeling om tussen het woongebied en de Schroeweg een strook bedrijven te realiseren. Het realiseren van intimiteit en geborgenheid in een dergelijke bedrijvenstrook is niet realistisch. Wel wordt zorg besteed aan de overgang tussen de bedrijven en het woongebied, bijvoorbeeld door een groene afscherming én is gekozen voor een gescheiden verkeersafwikkeling, zodat het verkeer van het bedrijventerrein niet de woonwijk belast.
  • b. De bouwhoogte van het huidige hotel voldoet inderdaad niet aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Mede om deze reden is in het verleden vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan.
  • c. Met de zinsnede “blanco situatie” wordt hier niet aangegeven dat de omliggende bebouwing bij bouw van het bestaande hotel is genegeerd. Dat is ook niet correct: het bouwplan van het huidige hotel is juist aangepast aan de hand van reacties van omwonenden. Met de ‘blanco situatie’ wordt aangegeven dat op het kavel destijds geen bebouwing aanwezig was. Die bebouwing is er nu wel en moet dus uitgangspunt zijn om een aanbouw te realiseren. Daarbij moet rekening gehouden worden met de bouwkundige mogelijkheden om een aanbouw te realiseren. De bouw van het huidige hotel is niet met een ‘afwijkende’ procedure gerealiseerd. Voor de bouw is een vrijstellingsprocedure gebruikt, die in de landelijke wetgeving is opgenomen.
  • d. De provincie Zeeland heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de behoefte aan hotelkamers in Zeeland. Dit onderzoek toont aan dat er in de markt nog voldoende ruimte is om deze uitbreiding te kunnen realiseren. In de afgelopen tijd zijn er enkele nieuwe hotels planologisch mogelijk gemaakt in Zeeland. Het gaat dan om het hotel in het plan Waterdunen (gemeente Sluis), een hotel bij Dishoek (gemeente Veere, bestemmingsplan Zeeduin), een hotel in het plan Perkpolder (gemeente Hulst) en het hotel Oranjeplaat (gemeente Middelburg. In het provinciale ontwerp-Omgevingsplan dat in de periode van 29 maart tot en met 9 mei 2012 ter visie heeft gelegen, is opgenomen dat het provinciaal ruimte biedt voor de ontwikkeling van nieuwe hotels. De recreatiekansenkaart die in dit ontwerp-Omgevingsplan is opgenomen, geeft voor de stad Middelburg de ruimte voor ontwikkeling van een hotel. De uitbreiding van Hotel van der Valk past daar goed binnen. Voor wat betreft de termijn waarbinnen het bouwplan gerealiseerd wordt, heeft de exploitant aangegeven de ontwikkeling van de uitbreiding is voorzien de planperiode van 10 jaar die voor dit bestemmingsplan geldt. Dat er daadwerkelijk plannen zijn voor deze ontwikkeling, blijkt uit de overeenkomst die tussen gemeente (grondeigenaar) en exploitant is gesloten.
  • e. In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom wij van mening zijn dat het bouwplan aanvaardbaar is. Er is geen sprake van het “toeschrijven naar een eindresultaat”, maar van toetsing aan aspecten van ruimtelijke ordening. In de afweging is meegenomen dat op grond van het vigerende bestemmingsplan op deze locatie ook grootschalige bebouwing mogelijk had geweest. Het is dus niet zo dat het gebied voor de omliggende woningen vrij zou blijven van bebouwing. Alleen de functie van de bebouwing is anders en de bouwhoogte wijkt af van wat het oorspronkelijke bestemmingsplan toestaat. Er is zeker geen sprake van een financiële belangenverstrengeling. Als de verkoop aan Hotel van der Valk niet door zou gaan, zal het terrein ontwikkeld worden als bedrijventerrein. Om deze reden wordt in het ontwerpbestemmingsplan voor het betreffende perceel ook de bestemming bedrijventerrein opgenomen. Mocht de uitbreiding van het hotel onverhoopt niet doorgaan, dan kan deze grond alsnog als bedrijventerrein ontwikkeld worden.
  • f. De hoogte van 25 meter die voor het huidige hotel is opgenomen, is inderdaad niet correct. Het is niet de bedoeling nog een verdieping op het huidige hotel te bouwen. Dit zal in het ontwerpplan worden gecorrigeerd. Het geldende bestemmingsplan staat op deze locatie ook een forse bebouwing toe. Het is nooit de bedoeling geweest dat dit gebied vrij zou blijven van bebouwing. De nu geplande bebouwing wijkt alleen af op het gebied van bouwhoogte en functie. Voor die onderdelen is in de ruimtelijke onderbouwing die aan het bestemmingsplan is toegevoegd, aangegeven waarom wij van mening zijn dat de afwijking ruimtelijk acceptabel is. In de ruimtelijke onderbouwing wordt onder andere ook ingegaan op de afwijking ten aanzien van de bouwhoogte.
  • g. Door de Vereniging Nederlandse Gemeenten is de “Bedrijven en milieuzonering” opgesteld. Dit is een handreiking voor maatwerk in de ruimtelijke ordening, waarin aan de hand van diverse milieuaspecten aan verschillende typen bedrijvigheid een milieu-categorie wordt toegekend. Deze handreiking is een algemeen geaccepteerd middel om de milieu-categorie van een bedrijf te bepalen. In deze handreiking wordt een overdekt zwembad aangemerkt als bedrijvencategorie 3.1 en wordt een afstand van 50 meter tot omliggende woningen geadviseerd. Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden worden in deze lijst met categorie 2 aangeduid. Dit betekent dat de wellnessvoorzieningen zoals die gepland zijn bij het hotel, passen binnen de milieu-categorie die in het geldende bestemmingsplan voor deze locatie zijn toegestaan. Er is dus geen sprake van een verzwaring van de milieu-categorie.
  • h. Het gaat hier om een aanvraag van een ondernemer. Het is niet aan de gemeente om bij een dergelijke aanvraag een alternatievenonderzoek uit te voeren. De ondernemer heeft aangegeven dat het bouwkundig niet mogelijk is aan de zijde van de lobby uit te breiden. Daarnaast zal, als aan de zijde van ZEP gebouwd had kunnen worden, de hotelkamers deels richting woonwijk gericht zijn. Bij de bouw van het huidige hotel was juist dat aspect voor omwonenden een breekpunt.
  • i. Door de aanvrager is een plan ingediend. De contouren van dit plan zijn voldoende duidelijk om het bouwplan in het bestemmingsplan mee te nemen. De verdere detaillering van het plan zal in het kader van de aanvraag voor een omgevingsvergunning plaatsvinden en is op dit moment nog niet nodig. In de ruimtelijke onderbouwing die aan het voorontwerpplan is toegevoegd, is juist een specifieke afweging voor dit bouwplan meegenomen. In die afweging wordt de conclusie getrokken dat er geen ruimtelijke bezwaren zijn tegen het bouwplan. Hoewel wij van mening zijn dat het bouwplan ruimtelijk gezien acceptabel is op deze locatie, vinden het voorstel om dit bouwplan op te nemen middels een wijzigingsbevoegdheid een goed voorstel. Door de ondernemer is aangegeven dat het bouwplan pas over enkele jaren uitgevoerd zal worden. Mogelijk wijzigen in de tussentijd de inzichten over de exacte invulling voor uitbreiding van het hotel. Als de geplande uitbreiding als wijzigingsbevoegdheid opgenomen wordt, kan op het moment dat het bouwplan daadwerkelijk gaat spelen, gekeken worden naar de meest optimale invulling voor het hotel en de omgeving. Wel zullen in de wijzigingsbevoegdheid de kaders worden aangegeven waarbinnen de wijzigingsbevoegdheid uitgevoerd kan worden.
  • j. Het klopt dat er op dit moment enkel een reserveringsovereenkomst is gesloten, nog geen koopovereenkomst. Om deze reden wordt in het ontwerpplan voor het gebied een gemengde bestemming opgenomen, waarmee zowel de uitbreiding van het hotel als de oorspronkelijk geplande bedrijven mogelijk gemaakt kunnen worden.
  • k. De conclusie dat gemaakte afspraken niet nagekomen worden, delen wij niet. De afspraak tussen exploitant en vereniging is bij de gemeente niet bekend. Als deze afspraak tussen de stichting en de exploitant is gemaakt, dan had een vertegenwoordiger van de stichting contact kunnen opnemen met de exploitant om navraag te doen naar de stand van zaken rondom dit bouwplan.

Voor wat betreft het nakomen van afspraken die tussen gemeente en exploitant voor dit bouwplan worden gemaakt, is het zo dat in het bestemmingsplan eisen worden opgenomen voor bijvoorbeeld de bouwhoogte, situering en parkeren. De exploitant zal zich aan deze eisen moeten houden bij het indienen van het uiteindelijke bouwplan. Wij gaan er niet bij voorbaat vanuit dat de exploitant zich niet aan deze voorwaarden zal houden.

4. Sport 2000 BV, p/a Noordstraat 41, 4525 AA Retranchement

  • a. Inspreker voelt zich in de bedrijfsvoering belemmerd, omdat het uitoefenen van een sportzaak beperkt is tot de locaties van Sport 2000 en Perry Sport. Als in de toekomst een mogelijkheid aandoet om een ander pand op de Mortiereboulevard te kopen, dan is verplaatsing van het bedrijf niet mogelijk. Verzocht wordt een artikel op te nemen, waarmee verplaatsing van de aanduiding “specifieke vorm van detailhandel-1” mogelijk is.
  • b. Verzocht wordt de artikelen 5.5 onder d en 5.7 te laten vervallen, omdat een eventuele verhuizing een korte dan wel langere tijd vergen.
  • c. Gevraagd wordt of de naam van het bedrijf zoals die in bijlage 1 wordt genoemd, gewijzigd kan worden als er sprake is van een fusie of overname. Als dat niet mogelijk is, wordt verzocht de naam te wijzigen naar Sport Middelburg. Deze naamwijziging zal zo snel mogelijk bij de Kamer van Koophandel doorgevoerd worden.

Reactie gemeente

De gemeente heeft van meet af aan duidelijk aangegeven dat zij van mening is dat detailhandel in sport en spel niet op de Woonboulevard, maar bij ZEP thuishoort. Dat is de reden waarom er voor is gekozen de bestaande zaken op de Woonboulevard heel specifiek te bestemmen. Verplaatsing van deze bestaande zaken binnen de Woonboulevard is niet aan de orde. Als één van beide zaken zou verplaatsen, dan zou een verhuizing plaats moeten vinden naar de locatie ZEP. Er zal dus niet tegemoet gekomen worden aan dit verzoek.

Deze artikelen worden niet geschrapt, omdat de gemeente van mening is dat de sportzaken zoals die nu bestaan eigenlijk niet thuis horen op een woonboulevard. Deze sportzaken zijn hier enkel gevestigd, omdat begripsomschrijving in het vigerende bestemmingsplan ruimte voor interpretatie gaf. Met de artikelen 5.5 onder d en 5.7 wordt het gemeentelijk beleid inzake deze sportzaken duidelijk weergegeven.

Het overzicht in bijlage 1 is enkel een tijdsopname. Deze lijst is opgesteld ten tijde van het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan. Met de lijst wordt aangegeven welke bedrijven op dat moment gevestigd waren. Deze bijlage behoort bij de toelichting en maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Het is niet nodig om in deze lijst wijzigingen door te voeren als gedurende de planperiode wijzigingen optreden.

5. Stijl Advocaten, Postbus 9101, 1006 AC Amsterdam; Namens NSI Volumineuze Detailhandel BV en NSI NV, Kruisweg 661-665, 2132 NC Hoofddorp.

  • a. Aangegeven wordt dat de ontwikkelingsmogelijkheden beperkt worden, omdat nu alleen de bestaande bebouwing de bestemming “Detailhandel – PDV” gekregen heeft. De omliggende gronden zijn bestemd voor verkeersdoeleinden. In het vigerende bestemmingsplan is het volledige gebied bestemd voor ‘Detailhandel – PDV”. Gevraagd wordt om een motivering van deze wijziging.
  • b. Er is geen motivering gegeven voor de branchebeperking die voor de PDV-locatie wordt gebruikt. Aangegeven wordt dat er ook detailhandelsbranches zijn, die als perifeer of volumineus worden aangemerkt en zich niet in de binnenstad kunnen vestigen, maar die niet binnen de begripsbepaling van PDV worden toegestaan. Gewezen wordt op het feit dat verkoop van rijwielen, bruin- en witgoed etc middels een afwijkingsbevoegdheid in artikel 5.6.2 kunnen worden toegestaan. Verzocht wordt de begripsbepaling van artikel 1.44 uit te breiden.
  • c. Aangegeven wordt dat een discrepantie bestaat tussen de definitiebepaling voor ‘detailhandel perifeer’(artikel 1.44) en ‘volumineuze goederen’(artikel 1.90). Zo is wit- en bruingoed onder volumineuze goederen wel rechtstreeks toegestaan, maar onder ‘detailhandel perifeer’ niet. Verzocht wordt om de verkoop van wit- en bruingoed direct toe te staan.
  • d. Verzocht wordt artikel 1.44 verder uit te breiden door ook de verkoop van daarmee rechtstreeks samenhangende niet-volumineuze artikelen, accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en artikelen toe te staan (zoals ook in artikel 1.90 toegestaan wordt). Deze toevoeging zou ook plaats moeten vinden bij artikel 1.35 en 1.47.
  • e. Aangegeven wordt dat Micro Elektro, gevestigd aan Mortiereboulevard 36, is weg bestemd, terwijl het college de vestiging van dit bedrijf middels een binnenplanse vrijstelling heeft toegestaan.
  • f. Gevraagd wordt naar een ruimtelijk relevant motief om het winkelvloeroppervlak voor detailhandel in bruin- en witgoed te beperken op 6.200 m². Onduidelijk is of met deze oppervlaktemaat bestaande bedrijven worden weg bestemd.
  • g. Aangegeven wordt dat als de bedrijfsvoering van Perry Sport gedurende 6 maanden gestaakt zou zijn, volgen het bestemmingsplan er voortaan geen detailhandel in sport en spel en zelfs geen enkele vorm van detailhandel meer mogelijk zou zijn. Dit is een beperking van de gebruiksmogelijkheden, die niet onderbouwd wordt.
  • h. De definitiebepaling van detailhandel in sport en spel (artikel 1.47) is niet voldoende. Aangevuld moet worden dat ook rechtstreeks samenhangende artikelen, accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen verkocht mogen worden. Daarnaast moet in sub b (van artikel 1.47) niet gesproken worden over watersportartikelen maar over sportartikelen.
  • i. Voor het bepaalde in sub d van artikel 1.47 is onduidelijk hoe dit moet worden begrepen. Er ontbreekt een ruimtelijk relevante motivering. Daarnaast moeten de planvoorschriften ook melding maken van outdoor-artikelen.

Reactie gemeente

  • a. Er is geen sprake van een wijziging in het ruimtelijk beleid. In het vigerende plan is voor het volledige gebied een bestemming opgenomen en is binnen de regels geregeld hoeveel m² voor PDV gebruikt mocht worden en hoeveel parkeervoorzieningen gerealiseerd moesten worden. Deze werkwijze is destijds gekozen, omdat het gebied nog ontwikkeld moest worden en deze wijze van bestemmen flexibiliteit in de ontwikkeling bood. Inmiddels is de PDV locatie ontwikkeld en is duidelijk waar de bebouwing is geconcentreerd en waar de verkeer- en parkeervoorzieningen zijn gevestigd. Daarom is er voor gekozen in het bestemmingsplan de daadwerkelijk bestaande situatie te bestemmen en een bouwstrook aan te geven, waarbinnen de bestaande bebouwing aanwezig is. Ook de bestaande verkeers- en parkeervoorzieningen zijn op hun daadwerkelijke locatie zodanig bestemd. In deze regeling is de maximaal toegestane oppervlakte voor PDV gerespecteerd. Er is dus geen sprake van een planologisch nadelige wijziging, maar een bestemmen van een daadwerkelijk bestaande situatie.
  • b. Er is geen sprake van een verdere branchebeperking, maar een voortzetting van het geldende beleid in het vigerende bestemmingsplan Mortiere. Dit bestemmingsplan is een actualisering van het vigerende bestemmingsplan Mortiere, waarin ook een begripsbepaling voor PDV wordt gehanteerd. Deze begripsbepaling is op een aantal punten iets aangescherpt, omdat er in de afgelopen jaren wat discussie is geweest over de vraag welke zaken al dan niet als PDV aangemerkt konden worden. Met de nu gehanteerde begripsbepaling gaan we er vanuit dat deze onduidelijkheid is weggenomen. In het vigerende bestemmingsplan Mortiere en het ontwerpbestemmingsplan dat voor ZEP is opgesteld is een heldere keuze gemaakt voor het soort detailhandel dat zich op beide locaties kan vestigen. Zo is bij ZEP voornamelijk gekozen voor sport- en speelgoed, passend bij de profilering van ZEP met het Voetbalmuseum en Mini Mundi. Het is zaak er voor te zorgen dat op de beide locaties zo weinig mogelijk overlap in functies ontstaat, om er voor te zorgen dat beide locaties aanvullend op elkaar zijn. In dit bestemmingsplan wordt dit vigerende beleid voortgezet. In de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan Mortiere zal de onderbouwing van de regeling op het gebied van detailhandel iets aangevuld worden, zodat het onderscheid tussen beide locaties duidelijker wordt. Inderdaad past de afwijkingsbevoegdheid voor de verkoop van rijwielen en speelgoed niet op de PDV locatie. Deze zaken passen beter bij de locatie van ZEP. Deze twee onderdelen zullen uit artikel 5.6.2 geschrapt worden.
  • c. Er is geen sprake van een discrepantie, maar een duidelijk verschil tussen beide zaken. De verkoop van wit- en bruingoed valt naar mening van de gemeente ook niet onder de perifere detailhandel die op de PDV locatie thuishoort. Dat is de reden dat dit niet in de begripsbepaling is opgenomen. De verkoop van wit-en bruingoed zal niet aan de begripsbepaling van ‘detailhandel perifeer’ worden toegevoegd.
  • d. Toevoeging van deze zinsnede bij artikel 1.35 is niet nodig. Dit artikel hangt samen met bijvoorbeeld artikel 1.90 waar de zinsnede al is opgenomen. Opnemen in twee artikelen voegt niets toe. In de begripsbepaling in artikel 1.47 is naar onze mening al voldoende duidelijk omschreven dat de verkoop van samenhangende artikelen mogelijk is. Deze kunnen onder sub b en d van het artikel geschaard worden. Onder sub e worden accessoires zelfs expliciet genoemd. In de begripsbepaling van artikel 1.44 komen accessoires en onderdelen nog niet voor. Dit onderdeel zou hier nog toegevoegd kunnen worden. Om duidelijk te maken dat het bij deze vormen van detailhandel met name gaat om producten die vanwege hun aard een groot oppervlak voor de uitstalling nodig hebben, zal in de begripsbepaling wel toegevoegd worden dat onderdelen en accessoires een ondergeschikt deel van de verkoop dienen te zijn.
  • e. Dit bedrijf is niet weg bestemd. In artikel 5.5 onder e is aangegeven dat voor de detailhandel in bruin- en witgoed in totaal 6.200 m² gebruikt mag worden. De oppervlakte van de bestaande zaken in bruin- en witgoed, ook Micro-Elektro, is hierin meegenomen. Voor Micro-Elektro is ook de verdieping in deze oppervlakte meegenomen.
  • f. De gemeente is van mening dat detailhandel in bruin- en witgoed niet thuishoort onder perifere detailhandel. Dat blijkt uit het feit dat voor de zaken die in bruin- en witgoed handelen vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend. Er is dus vrijstelling verleend van de bepalingen voor perifere detailhandel. Het is niet de bedoeling de verkoop van wit- en bruingoed op deze locatie verder uit te breiden. Om die verbijzondering aan te geven, is er voor gekozen de zaken waaraan vrijstelling is verleend middels een oppervlakte bepaling in de regels op te nemen. Het genoemde maximum winkelvloeroppervlak correspondeert met het vloeroppervlak van de aanwezige bedrijven.
  • g. Het is correct dat als de bedrijfsvoering van dit bedrijf voor 6 maanden gestopt wordt, de specifieke aanduiding van het perceel middels de wijzigingsbevoegdheid verwijderd kan worden en er ter plaatse geen detailhandel in sport en spel meer mogelijk is. Deze regeling ligt in de lijn van het standpunt dat de gemeente ten aanzien van de detailhandel voor sport en spel op de woonboulevard steeds heeft geuit. De stelling dat bij stopzetting van de bedrijfsvoering geen enkele vorm van detailhandel meer mogelijk zal zijn, is overigens niet correct. In de bestemmingsomschrijving van artikel 5 is onder c aangegeven dat deze panden tevens bestemd zijn voor detailhandel in sport en spel. De realisatie van perifere detailhandel in deze panden blijft dus mogelijk.
  • h. In artikel 1.47 sub b wordt inderdaad onterecht over watersport gesproken. Dit zal in het ontwerpplan worden aangepast. Voor de definitiebepaling van artikel 1.47 wordt verwezen naar het antwoord opgenomen onder d bij deze reactie.
  • i. Met dit artikellid wordt aangegeven dat sportzaken die uitsluitend in sportkleding en/of sportschoeisel handelen, niet binnen deze bestemming zijn toegestaan. Slechts 70% van de omzet mag uit kleding of schoeisel bestaan. Deze regeling is opgenomen om te garanderen dat ook in de sportzaken perifere detailhandel plaatsvindt, zoals dat binnen dit gebied de bedoeling is. Bij perifere detailhandel is duidelijk aangegeven dat het moet gaan om artikelen die vanwege hun omvang en aard een zodanig groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling daarvan, dat ze niet binnen de reguliere winkelconcentratiegebieden gerealiseerd kunnen worden. Voor sportkleding is dit ons inziens niet het geval. Sportkleding is niet van die omvang, dat dit niet in het centrum van de stad verkocht kan worden. Dit wordt ook gesteund door het feit dat in de binnenstad 3 bedrijven in sportkleding gevestigd zijn. Outdoor-artikelen worden genoemd in artikel 1.44 en zijn dus binnen de bestemming perifere detailhandel toegestaan.

Vooroverlegreacties

1. N.V. Nederlandse Gasunie, Postbus 19, 9700 MA Groningen

  • a. Aangegeven wordt dat de ligging van een gastransportleiding in het plangebied niet correct is weergegeven.
  • b. De ontwerpdruk van deze leiding is 40 bar. In lid 18.1 wordt gesproken van een overdruk van 39 bar. Verzocht wordt dit artikel aan te passen aan de daadwerkelijke situatie.
  • c. Verzocht wordt in de toelichting een aanvulling op te nemen over het groepsrisico vanwege deze gastransportleiding.

Reactie gemeente

  • a. De ligging van deze gastransportleiding zal aan de hand van de geleverde digitale gegevens worden aangepast.
  • b. Dit zal in artikel 18.1 worden aangepast.
  • c. De paragraaf Externe Veiligheid zal hierop worden aangepast.

2. Tennet, Delta Infra BV, Postbus 5048, 4330 KA Middelburg

  • a. Verzocht wordt artikel 19 (Hoogspanningsverbinding) aan te passen aan het standaardartikel zoals dat in de inspraakreactie is toegevoegd.

Reactie gemeente

  • a. De regels uit het artikel dat is opgenomen in de inspraakreactie, zijn vrijwel gelijk aan de regels die nu in artikel 19 van het voorontwerpplan zijn opgenomen. De redactie wijkt op sommige onderdelen af, maar de strekking van de artikelen is grotendeels gelijk. Daarnaast past de redactie van het artikel zoals dat in de inspraakreactie is opgenomen, niet volledig binnen de wijze van bestemmen binnen SVBP en de bepalingen uit de Wabo. Zo wordt gesproken over een ontheffing van de bouwregels. Dit is inmiddels gewijzigd in een afwijking. Tussen de bepalingen van artikel 19 van het voorontwerpplan en het aangeleverde artikel van Tennet zijn enkele afwijkingen te benoemen. Zo wordt in het artikel in de inspraakreactie ook het indrijven van voorwerpen in de bodem en het permanent opslaan van goederen aanlegvergunningplichtig gesteld, terwijl het vellen en rooien van stuiken en bomen, het beplanten met bomen en struiken en het afbranden van vegetatie niet aanlegvergunningplichtig wordt gesteld. Het indrijven van voorwerpen in de bodem zal in het artikel opgenomen worden. Het permanent opslaan van goederen is binnen de bestemming niet toegestaan, zodat het opnemen van dit onderdeel in lid 4 van artikel 19 niet noodzakelijk is. Daarnaast zal het vellen en rooien van stuiken en bomen, het beplanten met bomen en struiken en het afbranden van vegetatie uit dit artikel worden geschrapt. Een belangrijk verschil tussen beide artikelen is dat in artikel 19.2.1. sub a een begrenzing van de hoogte van de hoogspanningsmasten is opgenomen van 50 meter. In het artikel dat door Tennet is aangeleverd, wordt geen bouwhoogte genoemd. Het niet opnemen van een bouwhoogte is naar mening van de gemeente ongewenst. Het ongelimiteerd kunnen verhogen van de masten, zou te veel onzekerheid voor omwonenden met zich meebrengen. Gezien het feit dat de masten in een woonwijk liggen, moeten ook de belangen van omwonenden mee gewogen. Om deze reden is een beperking opgenomen voor de bouwhoogte.

3. Provincie Zeeland, Directie Ruimte Milieu en Water, Postbus 165, 4330 AD Middelburg

  • a. Aangegeven wordt dat het bedrijventerrein Mortiere in het bedrijventerreinprogramma Walcheren is aangeduid als ‘grootschalig modern’. Verzocht wordt dit in paragraaf 2.3 van de toelichting aan te passen.
  • b. De begripsbepaling ‘try and buy’ is identiek aan de begripsbepaling die de gemeente Terneuzen bij de skihal heeft gebruikt. Daarvan heeft de Raad van State aangegeven dat “niet valt in te zien dat er een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen de oppervlakte voor try en buy en de oppervlakte voor detailhandel’. Aangegeven wordt dat naar een andere formulering van dit begrip gezocht zal moeten worden.
  • c. Bij de ontwikkeling van ZEP is tussen gemeente en provincie overeengekomen dat voor de branches multimedia, overige niet-dagelijkse goederen en dagelijkse goederen een koppeling zal worden gelegd met het ZEP-concept. Deze koppeling is niet terug te vinden in de begripsbepaling of in lid 4 van artikel 7. Verzocht wordt dit alsnog op te nemen.
  • d. Tussen gemeente en provincie is afgesproken dat het ROC gebouw een maximale hoogte van 25 meter, conform de hoogtes uit het Omgevingsplan, zal worden toegestaan. Het voorontwerpbestemmingsplan staat een bouwhoogte van 30 meter toe. Verzocht wordt dit te corrigeren.
  • e. In de paragraaf externe veiligheid is geen toelichting opgenomen ten aanzien van de gastransportleiding die langs de Nieuwlandseweg ligt. Verzocht wordt deze paragraaf aan te vullen.
  • f. Aangegeven wordt dat de gemeente heeft gekozen bij ZEP het profiel ‘sport en spel’ te hanteren voor de detailhandel. In dat opzicht valt het op dat hier ook detailhandel in rijwielen en speelgoed is toegestaan. Dit is strijdig met de gekozen profilering.
  • g. In artikel 6 en artikel 16 zijn zelfstandige kantoren toegestaan. Dit is in strijd met het provinciaal locatiebeleid voor kantoren. Aangegeven wordt dat in de Kwaliteitsatlas deze locaties niet opgenomen zijn als kantoorlocaties. Verwezen wordt naar de reactie die op de Kwaliteitsatlas 2030 door Gedeputeerde Staten is gegeven. Aangegeven wordt dat de mogelijkheid om zelfstandige kantoren in deze gebieden te vestigen in strijd is met de provinciale verordening.
  • h. In artikel 7 lid 1 wordt onder ‘g’ “recreatie-dagrecreatie” mogelijk gemaakt. Voor dit begrip is geen begripsbepaling opgenomen. Blijkbaar wordt hier iets anders onder verstaan dan onder ‘cultuur en ontspanning’ en ‘evenemententerrein’. Verzocht wordt voor dit begrip een begripsbepaling in artikel 1 op te nemen, of het begrip uit de doeleindenomschrijving te schrappen.
  • i. De waterkering langs de N57 is een primaire waterkering. Bij deze dubbelbestemming moet geregeld worden dat de bestemming “Waterstaat – Waterkering” de primaire bestemming is.

Onderhands zijn daarnaast de volgende opmerkingen meegegeven.

  • 1. Op pagina 17/18 van de toelichting wordt het provinciaal beleid voor detailhandel beschreven. Onder de mogelijkheden voor “aansluitend bij perifeer te ontwikkelen… enz” missen de randvoorwaarden die in het provinciaal beleid zijn beschreven.
  • 2. In de toelichting staat dat evenementen op het parkeerterrein bij ZEP evenementen zijn toegestaan. De aanduiding evenementen staat echter bij het parkeerterrein van de Woonboulevard.
  • 3. De bestemming “Detailhandel – PDV” kent ook de specifieke vorm van detailhandel -2 en -3. Deze zijn niet in de doeleindenomschrijving opgenomen.
  • 4. Het begrip bouwmarkt (artikel 1 lid 30) geeft als minimale maat voor bouwmarkten 1.000 m2. Op dit moment is een bouwmarkt gemiddeld minimaal 3.000 m2.
  • 5. Artikel 1 lid 44 en 47 bevatten enkele dubbelingen (tenten, kampeerartikelen).
  • 6. Artikel 1 lid 35 lijkt hetzelfde te regelen als artikel 1 lid 67.
  • 7. Artikel 4 kent de aanduiding ‘detailhandel volumineus. Hiervoor ontbreekt een begripsbepaling.
  • 8. Artikel 4.5 onder k verbiedt de buitenopslag van goederen. Geconstateerd wordt dat buitenopslag in de praktijk voorkomt. Als het niet de intentie is te handhaven, is het niet zinvol dergelijke beperkingen op te leggen.
  • 9. Artikel 22/23: in artikel 22.2c2 wordt een oppervlakte van 50 m2 genoemd. In artikel 22.3.2d en 22.4.2d wordt 30 m2 genoemd. Verzocht wordt deze artikelen op elkaar af te stemmen.

Reactie gemeente

  • a. De toelichting zal op dit punt worden aangepast.
  • b. De gebruikte begripsbepaling is inderdaad identiek aan de begripsbepaling die de gemeente Terneuzen bij de skihal heeft gebruikt. De regels ten aanzien van ‘try and buy’ wijken echter op een belangrijk punt van elkaar af. De Raad van State heeft aangegeven dat niet valt in te zien dat er een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen de oppervlakte voor try and buy en de oppervlakte voor detailhandel. De gemeente Terneuzen had in de regels van het bestemmingsplan Leisurecenter opgenomen dat de oppervlakte voor try and buy niet wordt meegerekend als detailhandel. In de regeling van het bestemmingsplan Mortiere wordt echter in artikel 7.4 sub c aangegeven dat ‘in afwijking van het bepaalde onder b. ten behoeve van try and buy een oppervlak van ten hoogste 500 m² winkelvloeroppervlakte extra voor detailhandel is toegestaan. Met deze regeling wordt dus aangegeven dat try and buy als een vorm van detailhandel wordt gezien. Dit past in de lijn van de uitspraak van de Raad van State, die ook aangeeft dat er geen ruimtelijk relevant verschil is tussen detailhandel en try and buy. Gezien de regeling in artikel 7.4 van het bestemmingsplan is aanpassing van de begripsbepaling voor try and buy niet nodig.
  • c. Deze koppeling is ons inziens terug te vinden door de specifieke gebruiksbepalingen die opgenomen zijn in lid 4 van artikel 7. Hierin is specifiek aangegeven welk soort detailhandel wordt toegestaan. In deze bepalingen is de aansluiting gezocht met het ZEP concept. Het is niet gebruikelijk om in de regels van een bestemmingsplan een verklaring op te nemen van waarom bepaalde beperkingen opgenomen worden. Een dergelijke verwijzing zou eventueel wel in de toelichting opgenomen kunnen worden. In de beschrijving van artikel 7 (pagina 43 van de toelichting) is een korte verwijzing opgenomen naar het DPO dat ten grondslag heeft gelegen aan de regeling uit het vigerende bestemmingsplan Mortiere. Aan deze uitleg zal een korte opmerking toegevoegd worden dat de vormen van detailhandel die toegestaan worden, aansluiten op het concept van ZEP.
  • d. Deze hoogte is inderdaad niet correct opgenomen. Dit zal in het ontwerpplan aangepast worden.
  • e. Deze paragraaf zal aangevuld worden.
  • f. De verkoop van rijwielen past naar onze mening goed binnen het profiel “sport en spel”. Fietsen is immers ook een vorm van sport. Voor ZEP is thematische detailhandel voorzien, die past bij de functies die op ZEP zijn toegestaan. Op ZEP is Mini Mundi gevestigd, een attractiepark specifiek gericht op kinderen. De verkoop van speelgoed voor deze doelgroep past naar onze mening goed bij de thema’s die op ZEP aanwezig zijn. Naar onze mening is er geen sprake van een strijdigheid met de gekozen profilering.
  • g. De bepalingen in de artikelen 6 en 16 zijn gelijk aan de bepalingen “Gemengde doeleinden (artikel 8)” en “Uit te werken gebied voor gemengde doeleinden (artikel 9)” uit het vigerende bestemmingsplan Mortiere dat in 2004 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Ook binnen dit vigerende bestemmingsplan is op deze locatie de ontwikkeling van kantoren toegestaan. Het gaat hier dus niet om nieuw beleid, maar om voortzetting van bestaand planologisch beleid waarmee GS in 2004 heeft ingestemd. Wij zijn van mening dat deze bestaande rechten niet zondermeer beperkt kunnen worden.
  • h. Recreatie-dagrecreatie is inderdaad iets anders dan cultuur en ontspanning. Voor de klimtoren op ZEP is een specifieke vorm van recreatie opgenomen, dit blijkt uit artikel 7.1 onder k. Om een specifieke vorm van recreatie toe te staan, zal de doeleindenomschrijving ook recreatie moeten toestaan. Wij vinden het niet noodzakelijk hiervoor een specifieke begripsbepaling op te nemen.
  • i. Het systeem van bestemmen via SVBP 2008 kent geen primaire of secundaire bestemmingen. Binnen SVBP is een dubbelbestemming “Waterstaat-Waterkering” opgenomen om op de verbeelding de waterkeringen aan te duiden. Binnen de regels is de bescherming van de waterkering opgenomen. Door een dubbelbestemming toe te passen, moet bij het wijzigen van de bestemming of het uitvoeren van bepaalde werken een afweging gemaakt worden of dit aanvaardbaar is. Wanneer een werkzaamheid of bouwwerk die is toegestaan via de ene bestemming, schade toebrengt aan of strijd oplevert met de andere bestemming, kan de werkzaamheid of bouwwerk niet uitgevoerd worden. Een dubbelbestemming biedt dus dezelfde bescherming als een primaire bestemming. Daarnaast wordt de waterkering beschermd via de Keurzone van het Waterschap. Wij zijn van mening dat met deze twee beschermingsregimes de bescherming van de waterkering afdoende is geregeld.

Onderhandse opmerkingen

  • 1. De tekst in de toelichting is slechts een samenvatting van het beleid. Als ook de randvoorwaarden worden benoemd, wordt de samenvattende tekst er lang. Het gaat ook slechts om een beschrijving. Voor een uitgebreide beschrijving van het provinciale beleid, moet uiteraard teruggegrepen worden op de exacte omschrijving in het Omgevingsplan en de provinciale Verordening.
  • 2. De toelichting is op dit punt inderdaad niet correct. De mogelijkheid voor evenementen geldt, conform het vigerende plan Mortiere, voor het parkeerterrein bij de Woonboulevard.
  • 3. De specifieke vorm van detailhandel -2 is opgenomen vanwege een specifiek onderdeel in de bebouwing (een hogere reclame-aanduiding). Aangezien reclame-aanduidingen binnen de doeleindenomschrijving zijn toegestaan, hoeft deze aanduiding niet terug te komen in de doeleindenomschrijving. De aanduiding sdh-3 heeft te maken met de bouwvergunning die verleend is voor een reclamemast op deze locatie. Deze aanduiding staat in de bestemming “Groen” en komt terug in artikel 8.
  • 4. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.
  • 5. In deze begripsbepalingen zit inderdaad een dubbeling, maar deze dubbeling blijft bestaan. Binnen de detailhandel voor sport en spel zitten een aantal onderdelen die ook als perifere detailhandel aan te merken zijn. Naar onze mening is deze vorm van detailhandel op beide locaties, zowel bij ZEP als bij de sportzaken op de Woonboulevard, ruimtelijk aanvaardbaar.
  • 6. De beschrijving van artikel 1.67 gaat verder dan de zaken die onder artikel 1.35 vallen. Er is deels sprake van een overlap, maar niet volledig.
  • 7. In de doeleindenomschrijving wordt aangegeven dat het gaat om de detailhandel in volumineuze goederen. Dit begrip staat uitgelegd in artikel 1.90.
  • 8. De buitenopslag van goederen is, met name bij bedrijven op een zichtlocatie, niet gewenst. Wij willen voor de toekomst de mogelijkheid behouden om handhavend op te treden. Het opnemen van een verbod voor buitenopslag is daarom noodzakelijk.
  • 9. Dit artikel wordt in het ontwerpplan aangepast.

4. Waterschap Scheldestromen, Postbus 1000, 4330 ZW Middelburg

  • a. Aangegeven wordt dat het waterstaatswerk in het plangebied conform ruimtelijke verordening is opgenomen. Maar de beschermingzone A is in het bestemmingsplan niet opgenomen. Verzocht wordt dit nog toe te voegen.
  • b. In een aantal bestemmingsomschrijvingen wordt geen ruimte geboden voor waterhuishoudkundige voorzieningen. Werkzaamheden op dit gebied, zouden dan leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan. Verzocht wordt de bestemmingsomschrijvingen zo aan te vullen dat dit voorkomen kan worden.
  • c. In de toelichting wordt vermeldt dat in de Mannezeesche watergang met stuwen water kan worden geborgen. Deze conclusie klopt niet. Ook het rondpompen met een pomp op zonne-energie is bij het waterschap niet bekend.
  • d. Verzocht wordt in de voorschriften voor de archeologische waarden op te nemen dat werkzaamheden voor normaal beheer en onderhoud zonder omgevingsvergunning mogelijk zijn.

Reactie gemeente

  • a. Deze beschermingszone zal alsnog worden toegevoegd.
  • b. In de meeste bestemmingen is in de doeleindenomschrijving aangegeven dat “water” of “waterpartijen en watergangen” toegestaan zijn. Waterhuishoudkundige werken kunnen hieronder vallen, zodat wijziging van de bestemming niet nodig is. Alleen in de bestemmingen “horeca”, “tuin” en “wonen” komt geen verwijzing naar water of watergangen voor. Dit zal alsnog toegevoegd worden.
  • c. Deze zinsnede zal in de toelichting worden aangepast.
  • d. Ook bij normaal beheer en onderhoud van watergangen kunnen archeologische waarden geschaad worden. Alleen als de onderhoudswerkzaamheden een diepten hebben van ten hoogste 40 centimeter onder het peil, kan zonder omgevingsvergunning gewerkt worden. In andere gevallen zal eerst aangetoond moeten worden dat de archeologische waarden niet geschaad worden door de werkzaamheden.

Conclusie

De ingediend inspraak- en vooroverlegreacties geven aanleiding aanpassingen in het ontwerpplan door te voeren.

Inmiddels is het Ontwerp Omgevingsplan ter visie gelegd, waarin de provincie Zeeland het ruimtelijk beleid voor de komende jaren aangeeft. De beschrijving van het provinciaal beleid in de toelichting zal ten aanzien van dit nieuwe beleid worden aangevuld. Ook de regels zullen daar waar nodig worden aangevuld aan het nieuwe beleid.

Daarnaast zijn ambtshalve nog een aantal zaken geconstateerd die in het voorontwerpplan niet correct zijn opgenomen. Zo mist binnen de bestemming “Gemengd” de mogelijkheid om ook maatschappelijke functies te realiseren. Deze mogelijkheid bestaat binnen het vigerende bestemmingsplan wel en zal in het ontwerpplan alsnog worden toegevoegd.

Verder is inmiddels een plan ingediend voor de kavel tegenover Bluesroute 101 tot en met 127. Voor dit gebied is een bouwplan ingediend voor de bouw van meerdere woningen. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal een afzonderlijke planologische procedure opgestart worden (bestemmingsplan). Dit kavel wordt daarom uit het plangebied van het bestemmingsplan Mortiere geknipt, om te voorkomen dat tegelijkertijd twee verschillende bestemmingsplannen voor dit kavel in procedure worden gebracht.

Tot slot is een plan in voorbereiding voor de realisatie van een nieuw ziekenhuis op grondgebied van de gemeente Vlissingen, grenzend aan het plangebied van dit bestemmingsplan. De ontsluiting van het ziekenhuis zal plaatsvinden op twee manieren. Eén van de manieren is via een weg die de Mannezeeschewatergang kruist en aansluit op de rotonde bij de Woonboulevard. In het ontwerpbestemmingsplan zal een zodanig regeling opgenomen worden, dat realisatie van deze ontsluiting mogelijk is.