Mortiere

2.2 Kenschets plangebied

De hoofdopzet van het plan is sterk gerelateerd aan de ligging: de terreinen voor bedrijven en detailhandel (PDV) zijn goed zichtbaar en ontsloten vanaf de hoofdinvalsweg van Middelburg (Schroeweg). De Schroeweg en Mannezeesche Watergang vormen samen een sterke logistieke en representatieve structuur. Het woongebied is in verband met de (snel)wegenstructuur op zichzelf betrokken en omsloten door een brede groene overgangszone waarin de golfbaan ligt.

Woongebied

Voor het wonen dienen omsluiting, intimiteit en geborgenheid als sleutelbegrippen. Deze zijn in het woongebied gedacht vanuit een omarmende en in zichzelf kerende beweging van de wijkstructuur om een groot centraal wijkpark.

Loodrecht op de Mannezeesche Watergang zijn een aantal lange lanen in noord-zuidrichting gedacht, die het gebied segmenteren en een flexibele indeelbaarheid van de kavelzones bewerkstelligen. Deze lanen, gekenmerkt door aaneengesloten hoge bomenrijen, maken deel uit van de voorgestelde structurering door ‘hoge bomenschermen’ en geven lange doorzichten door het plangebied. De hoofdontsluiting van het woongebied wordt gevormd door een herkenbare laan (de ‘lus’), die op twee punten aansluit op de Torenweg en eveneens op de nieuwe aansluiting met de N57.

Een belangrijk onderdeel van het stedenbouwkundig ontwerp is de nauwe relatie tussen stedenbouw en architectuur en een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. In het plan zijn veel zichtlijnen opgenomen. Ten behoeve van een interessante beeldvorming en oriëntatie is in het verkavelingsplan gekozen voor het opvallend plaatsen van bebouwing ten opzichte van deze zichtlijnen In de woongebieden wordt een gevarieerd straatbeeld nagestreefd, onder het motto ‘eenheid in verscheidenheid’. Afhankelijk van de ligging en het type gebied, zijn zwaardere of minder zware bebouwingsregels geformuleerd. In het woongebied worden zogenaamde gebieden met een ‘zware’ en met een ‘lichte’ regie onderscheiden.

Perifere detailhandelsvestigingen (PDV)

De Mortiereboulevard vormt in het bedrijvendeel van het plangebied Mortiere de belangrijkste hoofdontsluiting en heeft een representatief karakter. Dit gebied is ongeveer 10 hectare groot. De stedenbouwkundige opzet van dit deelgebied is als volgt.

• De bouwmassa’s liggen met hun voorzijde gegroepeerd rond een centraal gebied dat ingericht wordt als parkeergelegenheid, waarvan het middengebied autovrij is.
• De verkeerskundige ontsluiting is eenduidig: er is een duidelijke routing rond het middengebied.
• Het parkeerterrein en het gebied rondom het restaurant kan op vele manieren gebruikt worden: voor evenementen, braderieën, kerstmarkt, kermis en dergelijke.
• Vanuit dit middengebied gaan looproutes naar de winkels. Ook langs de winkels zelf is een duidelijk voetgangersgebied afgebakend.
• Het noordelijke deel van het middengebied krijgt een pleinachtige uitstraling, met een horecavoorziening, zodat een aangenaam verblijfsklimaat gerealiseerd wordt.
• De oostflank bestaat uit losse blokken, zodat er vanaf de Schroeweg sprake is van enige openheid en zicht is op de zaken rondom het middengebied.
• De bevoorrading geschiedt via een eigen ontsluiting en route, zodat bezoekers niet geconfronteerd worden met vrachtverkeer (en andersom).
• Per auto, openbaar vervoer, fiets en te voet is het gebied goed bereikbaar.
• Evenals in de woon- en bedrijvengebieden, is onder het motto ‘eenheid in verscheidenheid’ qua architectuur een evenwicht gevonden worden tussen enerzijds het creëren van een eenheid in beleving en uitstraling en anderzijds diversiteit ten behoeve van de identiteit van de afzonderlijke winkels.

Bedrijvengebied

In Mortiere zijn twee deelgebieden geschikt voor de vestiging van bedrijven.

• Het noordelijke gebied grenst aan de Schroeweg en de Mortiereboulevard.
• De zuidelijke deelgebieden liggen tussen het Zeeuwse Evenementen Podium (ZEP) en de woonwijk Mortiere en worden ontsloten via de Mortiereboulevard.

De locaties langs de Schroeweg en de Mortiereboulevard worden als de meest representatieve bedrijvenlocaties aangemerkt.

Het type bedrijvigheid en de daarbij behorende (architectonische) uitstraling van de gevels is als volgt.

• Voor de Schroeweg: gevels met een representatief karakter in de vorm van een kantoorachtige uitstraling of een etalagefunctie, geen buitenopslag (ook niet van de te verkopen/verhuren producten). Er wordt gebruik gemaakt van hoogwaardige materialen, die ook om de hoek over minimaal 8 meter worden voortgezet.
• Voor de Boulevard: aansluitend bij het verblijfskarakter publieksaantrekkende representatieve bedrijven met showrooms. Aan de zuidzijde kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een reeks autobedrijven. Voor de autobedrijven geldt een uitzondering als het gaat om buitenopslag, de auto’s mogen alleen uit het zicht opgesteld worden. De gevels zijn van hoogwaardig materiaal en worden om de hoek voortgezet.
• Langs de Lanen/dwarswegen: hier wordt gedacht aan groothandels, bedrijven in distributie, assemblage, industrie en regionale bouw- en installatiebedrijven, in de vorm van moderne, mooi vormgegeven bedrijfshallen, eventueel met beperkte en wanneer mogelijk aan het zicht onttrokken buitenopslag. Met betrekking tot het front zullen aanvullende voorwaarden gesteld worden inzake hoogwaardige materiaaltoepassing.
• Langs overige wegen bevinden zich straatwanden die voor een deel uit gevels en voor een deel uit erfscheidingen zullen bestaan. Aan de erfscheidingen zullen nadere voorwaarden gesteld worden met betrekking tot hoogte, transparantie en duurzaamheid.

Zeeuws Evenementen Podium (ZEP)

Het ZEP-gebied ligt naast de Schroeweg, in de nabijheid van de op- en afritten van de A58. Vanaf de afrit van de A58 en het vervolg over de Schroeweg komt het ZEP duidelijk in beeld en kan door de grote lengte van het bebouwingsensemble duidelijk ervaren worden. De bebouwing van ZEP is met de grootste bouwmassa en lengte georiënteerd richting de Schroeweg. Het brede tussengebied is gevarieerd ingevuld.

In het gebied zijn te vinden thematische retail, restaurants, de Music Hall, het Nationaal Voetbalmuseum De Voetbal Experience, het ROC, het Familiepretpark Mini Mundi, indoorgolfbaan en KlimAvontuur. Hoogte-elementen vormen het ROC en de ZEP-tower.

Woongebied

De centrale parkstructuur zorgt voor een belangrijke samenbindende kracht van het woongebied. De grotere openbare ruimtes in het woongebied, het park, de plantsoenen en pleinen zijn ingericht als meer formele ruimtes: 'stedelijke kamers' ofwel omsloten ruimtes met een zekere wandvorming en een interieur. Routes en zichtlijnen zijn voorzien van oriëntatiepunten in de vorm van opvallende plaatsing en vormgeving van de bebouwing door accenten.

De hoofdontsluitingswegen vanaf de Torenweg voor autoverkeer en langzaam verkeer, bieden over directe lange lijnen zicht en oriëntatie tot diep in de buurt. Voor autoverkeer heeft de hoofdontsluiting de vorm van een lus die achter in de buurt, slingerend de contouren volgt van de blokken rondom het centrale park.

Een belangrijk kenmerk van het stedenbouwkundig plan is de samenhang tussen stedenbouw, architectuur en bebouwingsregels. Er zijn dan ook uitwerkingen opgesteld voor de wenselijke bouwhoogten en beeldkwaliteit op de diverse plekken in het gebied, zodat belangrijke punten worden gemarkeerd.

In het straatbeeld wordt variatie nagestreefd, niet ongelimiteerd. Als motto voor de architectuur geldt ‘eenheid in verscheidenheid’. In de architectuur is het streven om waar het materiaaltoepassing, kleur en hoofdvormen betreft, in principe rekening te houden met enkele karakteristieke kenmerken van bebouwing in het Zeeuwse stads- en landschapsbeeld.

In het stedenbouwkundig plan wordt als algemene regel gehanteerd dat architecten niet meer dan twee 'objecten' direct naast elkaar mogen ontwerpen. Een vrijstaande woning wordt gezien als een object, evenals twee tegen elkaar aangebouwde woningen onder één kap.

Golfbaan

Een bijzonder onderdeel van het ontwikkelingsplan Mortiere is de golfbaan, gelegen tussen de rijkswegen A58/N57 en het woongebied. Het gaat om een 9 holesgolfbaan (par 30 met drivingrange en puttinggreen). Op het terrein is een clubhuis in de zuidwesthoek gesitueerd. Daaromheen wordt parkeergelegenheid aangelegd. Een loods voor onderhoudsmateriaal is in de noordoosthoek gebouwd.

De inrichting wordt gekenmerkt door hoogteverschillen waarmee verschillende effecten worden bereikt: verhogingen in het bijzonder langs de rand van de A58 en N57 om het geluid en het beeld van het autoverkeer af te schermen, verlagingen in de vorm van vijvers en plas-draszones voor waterberging, circulatie en filtering van hemelwater afkomstig uit het plangebied.