Arnestein

4.3 Gehanteerde bestemmingen

Artikel 1 Begrippen

Hierna volgt de verklaring van enkele begrippen die niet zijn opgenomen in het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Middelburg. De overige begrippen zijn conform dit handboek opgenomen.

1.34 kartbaan

In dit bestemmingsplan wordt onder een kartbaan een overdekt racecircuit voor karts verstaan. Een niet-overdekte kartbaan is vanwege de ruimtelijke uitstraling daarvan (hoofdzakelijk vanwege geluidshinder) op bedrijventerrein Arnestein niet gewenst.

1.40 peil

Het begrip peil is deels overeenkomstig uit andere bestemmingsplannen in de gemeente Middelburg. Vanwege enkele bruggen die in het plangebied zijn gelegen en de in het plangebied aanwezige spoorlijn, is voor de bebouwing op het spoor en in het water hieraan een bepaling toegevoegd. Bouwwerken op gronden ten behoeve van de spoorbaan worden gemeten vanaf de bovenkant van de spoorstaaf. Bouwwerken in het water worden vanaf NAP gemeten.

1.44 zelfstandig kantoor

Het verschil tussen het begrip kantoor en zelfstandig kantoor is gelegen in het feit dat bij een zelfstandig kantoor geen bedrijf aanwezig is, maar het pand uitsluitend als kantoor wordt gebruikt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Agrarisch - Beschermde dijken (A - BD)

De bestemming 'Agrarisch - Beschermde dijken' is opgenomen voor de landschappelijk waardevolle Zaagmolenpolderdijk. De extra toevoeging in de bestemming maakt duidelijk dat zowel het agrarisch gebruik als de bescherming van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische betekenis van deze dijk van belang zijn. De planologische bescherming voor deze waarden is uitgewerkt via een aanlegverbod voor onder andere graafwerkzaamheden en voor het (aan)planten van bomen en struiken. De regeling is afgestemd op de regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied.

Artikel 4 Bedrijventerrein (BT)

Algemeen

Alle bestaande en toekomstige bedrijfsgronden in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijventerrein. Ook de kades langs het Kanaal door Walcheren en het Arnekanaal zijn van deze bestemming voorzien. De huidige bebouwing en bedrijfsactiviteiten kunnen binnen deze bestemming veelal ongewijzigd worden voortgezet dan wel worden uitgebreid.

Voor een aantal bedrijfsactiviteiten en objecten is om verschillende redenen een specifieke aanduiding in de regeling opgenomen. Het gaat om de bedrijfswoningen, perifere detailhandelsbedrijven, zelfstandige kantoren, bedrijfswoningen en de in het plangebied gevestigde dagrecreatieve voorzieningen. Het gaat hierbij om bestaande functies en objecten in het plangebied, die vanwege aard of ligging een specifieke regeling behoeven (zie hierna).

Toelaatbare bedrijfsactiviteiten en milieuzonering

Voor de bedrijfsfuncties in het plangebied wordt het systeem van milieuzonering gehanteerd (zie hoofdstuk 3). Per functie is een koppeling gelegd met de categorie-indeling van de bij dit bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Zowel de aard van de activiteit als de milieucategorie liggen derhalve per locatie vast in het bestemmingsplan. Om maatwerk te kunnen bieden, is in lid 5 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om bedrijvigheid, die behoort tot twee milieucategorieën hoger dan op grond van het bestemmingsplan toelaatbaar is, toch toe te staan. Voorwaarden hierbij zijn dat het nieuwe bedrijf naar zijn aard en omvang past binnen één van de milieucategorieën die wel in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen.

Een aantal bedrijven past echter niet binnen de milieuzonering zoals deze is opgenomen in dit bestemmingsplan. Voor deze bedrijven wordt een specifiek op de bedrijfsactiviteiten toegesneden aanduiding opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding is dan het bestaande bedrijf (gekoppeld aan de SBI-code) toegestaan. Worden de bedrijfsactiviteiten beëindigd, dan is uitsluitend dezelfde soort bedrijvigheid, of nieuwe bedrijvigheid die past binnen de algemeen gehanteerde milieuzonering, toelaatbaar op deze locatie.

Bouwbepalingen

In de bouwregels is opgenomen dat bedrijfsbebouwing binnen het bouwvlak moet worden gesitueerd. Het bebouwingspercentage is daarbij gemaximeerd tot 75% en de bouwhoogte tot ten hoogste 20 m. Gezien de specifieke werkzaamheden zijn op het terrein van Eastman bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 45 m toegestaan.

Het bebouwingspercentage is hoofdzakelijk ingegeven vanuit de beleidsmatige keuze om het bedrijventerrein zo intensief mogelijk te benutten. Een hoger percentage is op voorhand, vanwege de huidige grootschalige verkaveling van het bedrijventerrein, niet wenselijk. Het bieden van maatwerk is mogelijk door middel van de algemene flexibiliteitsbepaling in artikel 16 waarmee het maximale bebouwingsoppervlak met 10% kan worden vergroot.

De maximale bouwhoogte volgt enerzijds uit de huidige planregels en anderzijds vanuit de wens om het bedrijventerrein zo intensief mogelijk te kunnen gebruiken. Het plan biedt in lid 4 de mogelijkheid om af te wijken voor een bouwhoogte tot ten hoogste 25 m. Afwijken is enkel toelaatbaar mits het karakteristieke bebouwingssilhouet van de Middelburgse binnenstad hierdoor niet onevenredig wordt aangetast. Het bebouwingssilhouet maakt namelijk deel uit van de aangewezen cultuurhistorische waarden in het beschermd stadsgezicht.

Om ervoor te zorgen dat bedrijven niet te dicht op elkaar gaan bouwen is een regeling opgenomen dat bedrijven ten minste 5 m uit de voorste perceelsgrens moeten bouwen. Uit de zijdelingse en achterste perceelsgrens moet in ieder geval 3 m worden gebouwd. Uiteraard is deze bepaling niet van toepassing wanneer het gebouw op de perceelgrens wordt gerealiseerd. Ook de onderlinge afstand tussen gebouwen moet ten minste 5 m bedragen. Hierdoor zijn bedrijfsgebouwen ook beter bereikbaar voor hulpdiensten in het geval van een calamiteit. Deze veiligheidsafstand wordt ook gehanteerd bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit milieu voor de opslag van gevaarlijke stoffen in de Publicatiereeks Gevaarlijke Stoffen nr. 15 (PGS 15). Van deze bepaling kan worden afgeweken als de brandveiligheidsituatie op het betreffende perceel een kleinere afstand rechtvaardigt.

Opslag van goederen op open terreinen dient eveneens binnen het bouwvlak en achter de voorgevelrooilijn van de bebouwing plaats te vinden. De hoogte voor opslag bedraagt ten hoogste 20 m.

Op de verbeelding is door middel van een bouwvlak aangegeven dat gebouwen in ieder geval 5 m uit het openbaar toegankelijk gebied (met de bestemming Verkeer) worden gebouwd. Hiervoor is gekozen om de open opzet van het bedrijventerrein te waarborgen. Het is niet gewenst om dicht op de straat nieuwe gebouwen te bouwen of deze gronden voor opslag te gebruiken.

Nadere eisen

Vanwege het globale karakter van het bestemmingsplan, kan het voorkomen dat voor een enkele locatie het noodzakelijk is om nadere eisen te kunnen stellen aan de situering of afmeting van bedrijfsgebouwen. Hier is in voorzien door het opnemen van de regeling voor nadere eisen in lid 3.

Bedrijfswoningen

Voor de bestaande bedrijfswoningen zijn, overeenkomstig de huidige planregelingen, een goothoogte van 6 m en een bouwhoogte van 10 m opgenomen. Qua omvang zijn bedrijfswoningen gemaximeerd op 750 m³. Deze maat is ook gehanteerd voor agrarische bedrijfswoningen en burgerwoningen in het buitengebied van Middelburg. Het bouwvolume van een bedrijfswoning is daarbij inclusief aan- en uitbouwen. Vanwege het globale karakter van de planregeling voor bedrijfsgebouwen, is vanuit plansystematisch oogpunt ervoor gekozen om voor bedrijfswoningen ook een globale regeling te hanteren. Om deze reden is geen aparte regeling voor aan- en bijgebouwen bij een bedrijfswoning in het plan opgenomen.

Nieuwe bedrijfswoningen zijn vanwege het voorkomen van zwaardere categorieën aan bedrijvigheid (waaronder risicovolle en geluidshinderlijke bedrijven) in het plangebied in beginsel niet gewenst. De bouw van nieuwe bedrijfswoningen is slechts mogelijk na planwijziging. Voorwaarden hiervoor zijn:

• 1. de bedrijfswoning moet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering;
• 2. aangetoond wordt dat ook na planwijziging kan worden voldaan aan de wettelijke milieuhygiënische eisen.

Voor aan huis-gebonden-beroepen en -bedrijven is niet voorzien in een afzonderlijke regeling. Op het bedrijventerrein zijn namelijk op het hele perceel (inclusief de bedrijfswoning) al bedrijfsactiviteiten mogelijk tot de toegekende milieucategorie. Daarom is geen onderscheid te maken tussen een aan-huis-gebonden beroep en -bedrijf en de reeds toegestane bedrijfsactiviteiten.

Niet-bedrijfsfuncties

Voor de aanwezige niet-bedrijfsfuncties is in het bestemmingsplan een uitsterfregeling, in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid, opgenomen. Zodra de betreffende activiteit is beëindigd kan de specifieke aanduiding van de verbeelding worden gehaald. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat Arnestein op termijn daadwerkelijk alleen voor bedrijven wordt gebruikt. Dit past ook binnen de beleidskeuze om het bestaande bedrijventerrein intensiever voor uitsluitend bedrijven, zoals deze in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, te gebruiken.

Artikel 5 Groen (G)

De bestaande kenmerkende groenstructuren zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn voorts onder andere nutsvoorzieningen en geluidsschermen mogelijk.

Artikel 6 Verkeer (V)

De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de hoofdverkeersstructuur (openbare wegen, voet- en fietspaden) in het plangebied. Ook de door het plangebied lopende spoorlijn Vlissingen-Roosendaal is binnen deze bestemming, met een specifieke aanduiding, opgenomen.

Artikel 7 Water (W)

Voor zowel het Kanaal door Walcheren als het Arnekanaal is de bestemming 'Water' opgenomen. Het kanoverhuurbedrijf aan het Arnekanaal is daarbij van een specifieke aanduiding voorzien. Hoofdwaterlopen in het plangebied met een functie voor de afvoer van hemelwater hebben eveneens deze bestemming gekregen. Ondergeschikte waterlopen zijn opgenomen binnen de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Verkeer' en/of 'Groen'.

Artikel 8 Leiding - Gas (L - G)

Artikel 9 Leiding - Hoogspanningsverbinding (L - HV)

Artikel 10 Leiding - Riool (L - R)

De dubbelbestemmingen 'Leiding - Gas', 'Leiding - Hoogspanningsleiding' en 'Leiding - Riool' zijn toegekend aan de betreffende ondergrondse en bovengrondse infrastructurele werken. De aanwezigheid van deze leidingen brengt beperkingen met zich mee ten aanzien van het gebruik of de bouwmogelijkheden van de betreffende gronden. Deze beperkingen hebben hun weerslag gekregen in de bij de dubbelbestemmingen behorende bouwregels en het aanlegverbod. Pas als de beheerder van de betreffende leiding om advies is gevraagd, kan voor het bouwen of aanleggen van werken een omgevingsvergunning worden verleend.

Artikel 11 Waarde - Archeologie - 1 (WR - A - 1)

Artikel 12 Waarde - Archeologie - 3 (WR - A - 3)

In het bestemmingsplan Arnestein zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen dan wel veilig te stellen. Het gaat daarbij om de volgende dubbelbestemmingen:

• Waarde - Archeologie - 1: voor terreinen met een vastgestelde archeologische waarde;
• Waarde - Archeologie - 3: voor terreinen waarvoor een middelhoge of hoge kans bestaat dat ter plaatse archeologische waarden kunnen worden aangetroffen.

De begrenzing van deze bestemmingen is gebaseerd op de beleidskaart uit de Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren. Het gaat om zogenoemde dubbelbestemmingen die overeenkomstig SVBP2008 met een arcering op de verbeelding zijn weergegeven.

Voordat ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Bedrijventerrein) een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Alleen herbouw van bestaande bebouwing op exact dezelfde fundering hoeft niet te worden getoetst. Om geen onnodige procedures te hoeven voeren, is gekozen voor een regeling waarbij na toetsing van de voorkomende archeologische waarden rechtstreeks (dus zonder afwijken van het bestemmingsplan) een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een aanlegverbod opgenomen. Een omgevingsvergunning voor deze werkzaamheden wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt (of kan worden) toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning voor afwijking of aanlegvergunning noodzakelijk.

Indien wordt aangetoond dat ter plaatse geen archeologisch waardevolle resten aanwezig zijn, biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om via planwijziging de grenzen van deze dubbelbestemmingen te wijzigen.

Artikel 13 Waterstaat - Waterkering (WS - WK)

De in het plangebied gelegen secundaire waterkering langs het Kanaal door Walcheren en het Arnekanaal zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' om planologische bescherming te bieden aan de waterkerende functie van de betreffende dijklichamen. Voor bouw- en aanlegwerkzaamheden op deze waterkeringen kan pas omgevingsvergunning worden verleend indien het belang van de waterkering hierdoor niet onevenredig nadelig wordt beïnvloed en de beheerder van de waterkering hierover om advies is gevraagd.

Artikel 14 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Bro en als zodanig onverkort overgenomen.

Artikel 15 Algemene bouwregels

Het eerste lid biedt een regeling voor bouwwerken die qua maatvoering afwijken van de planregels, maar die reeds zijn opgericht bij het in werking treden van dit bestemmingsplan. Voor deze bouwwerken gelden, in afwijking van de overige bestemmingsbepalingen, de bestaande maten als minimaal toelaatbaar.

Het tweede lid van dit artikel maakt het mogelijk om af te wijken van de bouwgrenzen voor ondergeschikte bouwdelen.

Artikel 16 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel biedt een algemene afwijkingsbevoegdheid voor het bevoegd gezag om van de algemene maatvoeringbepalingen met ten hoogste 10% af te wijken, dan wel ten hoogste 3 m voor het afwijken van bouwgrenzen.

Artikel 17 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel wordt de koppeling tussen de aanduiding 'Geluidszone - Industrie' op de verbeelding en de planregels tot stand gebracht. Binnen de geluidszone zijn overeenkomstig de Wet geluidhinder nieuwe geluidsgevoelige objecten niet toegestaan.

In de regels is in dit artikel tevens de 'Veiligheidszone - Bevi' opgenomen. Binnen deze zone zijn geen nieuwe kwetsbare objecten toegestaan. Deze zone is opgenomen in het bestemmingsplan om Eastman tegemoet te komen voor een passende plaatsgebonden risicocontour 10-6.

Artikel 18 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel biedt een algemene mogelijkheid voor planwijziging. Deze bepaling maakt het mogelijk om de bestemmingsgrenzen met ten hoogste 10% (dan wel met ten hoogste 3 m) te vergoten indien dat voor de technische realisatie van de betreffende bestemming of bouwwerken noodzakelijk is.

Artikel 19 Overgangsrecht

De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Bro en als zodanig onverkort overgenomen.