Westelijke Kanaalweg 47

Toelichting

Hoofdstuk 1 Het plan

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

1.1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Kapelle is een initiatief ingediend voor het exploiteren van dierenwinkel en onderbrengen van een bedrijfswoning in het bestaande pand aan de Westelijke Kanaalweg 47 te Wemeldinge. Het betreffende perceel is juridisch-planologisch geregeld in het geldende bestemmingsplan 'Kom Wemeldinge'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan omdat er ter plaatse een bestemming 'Bedrijf' geldt. Binnen de bestemming bedrijf is de exploitatie van een winkel niet toegestaan. Daarnaast is (ten gevolge van een omissie in het geldende bestemmingsplan) een bedrijfswoning ter plaatse niet toegestaan. De bestaande bedrijfswoning is hiermee feitelijk niet meer toegestaan.

Om de beoogde ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken is het voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel Westelijke Kanaalweg 47 te Wemeldinge. De locatie ligt op steenworp afstand van de jachthaven. De begrenzing van de jachthaven wordt gevormd door de hoger gelegen Boulevard die parallel aan de Westelijke Kanaalweg ligt. De Boulevard loopt in zuidelijke richting over in de Westelijke Kanaalweg; de zuidelijke ontsluiting van Wemeldinge. De ligging van het plangebied is op een luchtfoto weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Kom Wemeldinge' (vastgesteld 2010). In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen 'Bedrijf' (met bouwvlak) en 'Wonen' (zonder bouwvlak). Door een omissie in het geldende bestemmingsplan is een bedrijfswoning niet toegestaan. Eveneens is ten gevolge van de windmolen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' van toepassing. Deze gebiedsaanduiding is opgenomen ter bescherming van de windvang van de nabij gelegen molen.

Figuur 1.2. Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan 'Kom Wemeldinge'

1.1.4 Doel

De gemeente staat positief tegenover het initiatief. Nu binnen het geldende plan geen mogelijkheden zijn voor het verlenen van een omgevingsvergunning, wordt een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld. Bij dit plan wordt aangesloten op het bestemmingsplan 'Kom Wemeldinge'.

Het doel van het plan is het wijzigen van de bestemming en het regelen van de legaal aanwezige bedrijfswoning. De bestaande bebouwing blijft ongewijzigd en de afmetingen van het bouwvlak wijzigen niet.

1.2 Huidige situatie en omgeving

Op het perceel Westelijke Kanaalweg 47 is thans een gebouw gesitueerd. Dit gebouw was tot enkele jaren geleden in gebruik als een zeilmakerij, een winkelruimte van circa 125 m2 en een bijbehorende bedrijfswoning. De voormalige winkelruimte op de eerste verdieping is herkenbaar aan grote raampartijen. Deze voormalige winkelruimte is van buitenaf bereikbaar via een loopbrug vanaf de Boulevard. De plint van het gebouw grenst aan de Westelijke Kanaalweg. Op deze bouwlaag is bergruimte van de voormalige bedrijfsbestemming aanwezig. Voor de voorgevel zijn vijf parkeerplaatsen aanwezig die liggen op eigen terrein.

Het pand is deels voorzien van een kapconstructie en heeft deels een plat dak. Hiermee voegt het pand zich in het bebouwingsbeeld aan de Westelijke Kanaalweg. Kenmerkend voor de Westelijke Kanaalweg zijn de wisselde goothoogten, bouwhoogten en wisselende nokrichtingen.

In de omgeving liggen overwegend woonpercelen. Aan de Dorpsstraat in de kern is een kleine concentratie winkels gelegen. Ten noorden van het project nabij de kruising met de Wilhelminastraat is een verdichting van horecagelegenheden gesitueerd.

Figuur 1.3. Bestaande situatie vanaf de Boulevard

1.3 Beoogde ontwikkeling

Het initiatief voorziet in het vestigen van een dierenwinkel en bedrijfswoning in het bestaande pand. De winkel is voorzien in de bestaande winkelruimte van ongeveer 125 m2. De winkel is bereikbaar via een loopbrug vanaf de Boulevard. Het wonen vindt plaats op de 1e en 2e verdieping. De begane grond zal in gebruik worden genomen als bergruimte behorende bij de woning en de winkel. De vijf parkeerplaatsen voor de voorgevel blijven behouden en kunnen onder meer gebruikt worden door bezoekers aan de winkel.

1.4 Planologische afweging

De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk en functioneel aanvaardbaar en past in de omgeving. Hieraan liggen de volgende redenen ten grondslag.

• De bestaande bebouwing krijgt een nieuwe functionele invulling waarmee sprake is van zuinig ruimte gebruik.
• De bestaande bedrijfswoning is door een omissie in het thans geldende plan niet als zodanig bestemd. Voorliggend bestemmingsplan herstelt deze situatie.
• Het exploiteren van een winkel buiten de bestaande winkelstraat is aanvaardbaar, omdat de Westelijke Kanaalweg meer centrumfuncties bevat waarmee het initiatief passend is in de omgeving. Ook de structuurvisie spreekt zich uit over het situeren van detailhandel aan de Westelijke Kanaalweg. De functie is een aanvulling op de detailhandelsvestigingen in het centrum van de kern.
• Met betrekking tot parkeren geldt dat op eigen erf voldoende parkeergelegenheid aanwezig is voor bezoekers van de winkel en bewoners van de woning.

Ook uit de toetsing aan beleid en planologische- en milieuaspecten (zie hoofdstuk 2) blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Er zijn vanuit het beleid en sectorale wetgeving geen belemmeringen voor het uitvoeren van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast is de ontwikkeling financieel uitvoerbaar.

1.5 Afweging beleid en sectorale aspecten

De ontwikkeling is beoordeeld op basis van het geldende beleidskader en sectorale aspecten. Een verslag hiervan is opgenomen in Bijlage 1 en Bijlage 2. Hieruit blijkt dat er geen beleidsmatige, milieuhygiënische en andere belemmeringen voor de locatie gelden.

Hoofdstuk 2 Toelichting op de bestemmingsregeling

2.1 Inleiding

2.1.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

2.1.2 Digitaal

Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan 'doorverwezen'.

2.1.3 Analoog

Ondergrond

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand.

Bestemmingen

Op de ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De 'bestemmingen' corresponderen met afzonderlijke artikelen in (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.

Aanduidingen en renvooi

De beoogde goot- en bouwhoogte is in de regels opgenomen. De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in bouwaanduidingen, bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen.

2.1.4 Leeswijzer

Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

2.2 Gehanteerde bestemmingen

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in de volgende hoofdstukken.

2.2.1 Inleidende regels

In de inleidende regels zijn de Begrippen en Wijze van meten opgenomen. De begrippen en de wijze van meten zijn overgenomen uit 'Kom Wemeldinge'. Hieruit zijn alleen de voor dit plan relevante onderdelen overgenomen.

2.2.2 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2012.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Detailhandel (artikel 3)

De bestemming 'Detailhandel' is afgestemd op het geldende bestemmingsplan. Het bestaande bouwvlak waarbinnen gebouwen gebouwd mogen worden is hierbij overgenomen. Ook de bestaande goothoogte van 7 meter blijft ongewijzigd. De nokhoogte mag 4 meter hoger liggen, dus op 10 meter. Voor bijgebouwen geldt een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 3,5 en 7 meter, waarmee deze ondergeschikt blijven aan de woning.

Per bouwvlak is maximaal 1 woning toegestaan.

Waarde - Archeologie 4 (artikel 4)

Voor het hele perceel is een archeologische dubbelbestemming opgenomen die gekoppeld is aan archeologische waarden (zie ook de tabel in bijlage Bijlage 2).

Ter plaatse van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 4 geldt bij een bodemverstoring van meer dan 250 m² en dieper dan 40 cm een onderzoeksplicht. Hiermee wordt het archeologisch belang veilig gesteld.

Uitgangspunt van deze regeling is dat voor projecten groter dan de vrijgestelde oppervlaktematen en verstoringsdiepte een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig is.

2.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Artikel 5 bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaar wisselen.

Algemene aanduidingsregels

Artikel 6 bevat één lid Vrijwaringszone - Molenbiotoop (artikel 6.1). Dit artikel bevat regels ter bescherming van de windvang van de molen.

Algemene afwijkingsregels

Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen van bouwen en / of gebruik ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel afwijken van de bouwregels. Dit is opgenomen in Artikel 7.

2.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In dit Artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen en gebruik in strijd met het plan geregeld.

Slotregel

Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Financiële uitvoerbaarheid

3.1.1 Grondexploitatie

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Voor dit bestemmingsplan is een dergelijk bouwplan aan de orde. Het is daarom in beginsel verplicht om een grondexploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit geval is het kostenverhaal verzekerd middels een planschadeovereenkomst en een exploitatieovereenkomst. Van het opstellen van een grondexploitatieplan wordt daarom afgezien.

3.1.2 Onderzoek uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. De initiatiefnemer heeft gegevens overlegd aan de gemeente waaruit blijkt dat deze investeringen financieel kan dragen. Op basis daarvan is de gemeente tot de conclusie gekomen dat de ontwikkelingen financieel uitvoerbaar zijn. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het aantonen van de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt de, in de wet vastgelegde, bestemmingsplanprocedure doorlopen.

3.2.1 Overleg

Over het voorontwerpbestemmingsplan zal, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), vooroverleg gevoerd worden met de Provincie Zeeland, het waterschap Scheldestromen en de veiligheidsregio Zeeland.

3.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Toetsing aan beleidskader

overheid	beoordelingsaspect	afweging
Rijk	Nationale belangen Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)	In het plangebied worden geen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR geraakt.
	(Amvb) Ruimte (Barro)
Provincie Zeeland	Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (2012)	In het Omgevingsplan is onder meer ingezet op een goed voorzieningenniveau voor alle bewoners, toeristen en bedrijven, vanwege het grote belang voor de leefbaarheid en economie van Zeeland. Voorzieningen zijn betaalbaar, bereikbaar en divers. Ook is ingezet op een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt, zowel in steden, dorpen en op het platteland. Bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik staan voorop. In onderhavig plan is sprake van een inbreidingslocatie waarbij voorzien wordt in een uitbreiding van het voorzieningenaanbod binnen de kern Wemeldinge. Hiermee draagt de ontwikkeling indirect bij aan de verbetering van de leefbaarheid in de kern. Doordat sprake is van inbreiding wordt voldaan aan het beginsel 'zorgvuldig ruimtegebruik'. Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.
	Verordening ruimte provincie Zeeland (2012)	De verordening stelt regels aan ruimtelijke plannen. Deze regels vloeien voort uit het Omgevingsplan. Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.
Gemeente Kapelle	Structuurvisie 2012-2030 (2013)	De structuurvisie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het grondgebied van de gemeente Kapelle tot 2020 met een doorkijk naar 2030. Commerciële voorzieningen De gemeente faciliteert versterking van het voorzieningenniveau van Kapelle en Wemeldinge, door ruimte te bieden voor uitbreiding van bestaande voorzieningen en nieuwvestiging in de dorpscentra. Het gaat daarbij om detailhandel, horeca en kantoren met een baliefunctie. Bij concrete initiatieven is een zorgvuldige afweging in relatie tot de openbare ruimte nodig. Parkeerruimte en behoud van waardevolle groene ruimte zijn bijzondere aandachtspunten. Concrete uitwerking (voorzieningen) in Wemeldinge Het centrum van Wemeldinge is opgedeeld in twee gebieden. Aan het Dorpsplein wordt ruimte geboden voor ontwikkeling van maatschappelijke en sociale voorzieningen en detailhandel, waaronder de bestaande supermarkt. Ruimte voor horeca en detailhandel wordt geboden aan de Westelijke Kanaalweg/Wilhelminastraat. Het vestigen van detailhandel op de planlocatie past uitstekend in de structuurvisie. De visie benoemd de Westelijke Kanaalweg concreet als vestigingsgebied voor detailhandel. De dierenwinkel is een aanvulling op het bestaande voorzieningenniveau in Wemeldinge, waarbij de winkel dichtbij de doorgaande verbinding van de kern ligt. Er is slechts een kleine afstand tussen het centrumgebied en de nieuwe dierenwinkel. Nieuwe detailhandelsvestigingen zijn van meerwaarde voor de kern zolang ze de structuur niet aantasten. Gezien de ligging kan geconstateerd worden dat dit niet het geval is. Het centrum wordt niet onevenredig geschaad door de toevoeging van een winkel aan de Westelijke Kanaalweg.

Bijlage 2 Toetsing aan sectorale aspecten

aspect/kader	beoordelingsaspect	afweging
Bodemkwaliteit
Besluit Bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie. Functie mag geen bedreiging vormen voor de bodemkwaliteit	Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt te maken is voor de beoogde nieuwe functie. Er is derhalve een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Onderzoek Ondergrondse Brandstoftank Op de aangewezen locatie is geen brandstoftank aangetroffen. Deze tank is vermoedelijk verwijderd. In de grond en in het grondwater op deze deellocatie zijn zowel zintuiglijk als analytisch geen verontreinigingen met olieproducten aangetroffen. Verdere onderzoekinspanningen hieromtrent zijn dan ook niet noodzakelijk. Overig terrein In de monsters van de grondboringen zijn sterk verhoogde gehalten aan zink en PAK en licht verhoogde gehalten aan cadmium, kobalt, koper, lood en minerale olie aangetroffen. Aangezien de onderzoekslocatie is gelegen in de historische kern van Wemeldinge wordt verwacht dat er in de bodem vermoedelijk stedelijke ophooglagen worden aangetroffen. Vanwege de geconstateerde verontreiniging met zink en PAK is formeel gezien nader onderzoek noodzakelijk. het betreft naar alle waarschijnlijkheid een geval van ernstige bodemverontreiniging. Vanwege de ligging van de onderzoekslocatie in de oude kern van Wemeldinge en de aard van de aangetroffen verontreinigingen (zware metalen en PAK), wordt de aangetroffen verontreiniging aangemerkt als een diffuse historische verontreiniging. Om deze reden is het uitvoeren van een vervolgonderzoek op dit moment niet zinvol. Overwogen kan worden om de verontreinigingssituatie onder het gebouw in kaart te brengen, waarmee een duidelijk beeld van de omvang van de verontreining zou kunnen worden verkregen. Aanbeveling Rekening dient gehouden te worden dat verontreinigde grond niet zonder meer (tijdelijk) mag worden verplaatst en/of gesaneerd op of van de onderzoeklocatie. Wanneer de grond ontgraven wordt, dient een saneringsplan opgesteld te worden dat door de provincie Zeeland dient te worden goedgekeurd. In dit geval voldoet de sanering vermoedelijk aan de BUS criteria, waardoor volstaan kan worden met een BUS melding. Hiervoor is een kortere proceduretijd nodig. De wijze van saneren kan afgestemd worden op de herinrichtingsplannen. Conclusie  Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Archeologie
Archeologiebeleid gemeente Kapelle	Is er sprake van een verwachtingswaarde op de gronden?	Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Kapelle de ‘beleidsnota archeologie gemeente Kapelle’ vastgesteld. De aanleiding van deze beleidsnota is de invoering van de Wet op de archeologische monumentenzorg (opgenomen in de Monumentenwet 1988). Op grond van het vastgestelde beleid is er geen archeologisch onderzoek nodig voor bodemverstorende activiteiten: - als die niet dieper zijn dan 40 centimeter; - als het te verstoren oppervlak niet groter is dan 50 m2, dit geldt voor terreinen waarvan bekend is dat deze een archeologische waarde hebben en voor de oude dorpskernen; - als het te verstoren oppervlak niet groter is dan 250 m2, dit geldt bij een hoge verwachtingswaarde; - als het te verstoren oppervlak niet groter is dan 500 m2, dit geldt bij een gematigde verwachtingswaarde; - als het te verstoren oppervlak niet groter is dan 2.500 m2, dit geldt bij een lage verwachtingswaarde. Het plangebied ligt volgens de Maatregelenkaart in gebiedscategorie 4 (hoge verwachtingswaarde). De ontwikkeling voorzien niet een verstoring van de bodem. Hiermee archeologische onderzoek niet noodzakelijk. Eventueel aanwezige archeologische waarden worden in dit bestemmingsplan beschermd met archeologische dubbelbestemming. Het aspect archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Cultuurhistorie	Zijn er cultuurhistorische waarden?	Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. In de directe omgeving zijn twee windmolens aanwezig. De windvang van de windmolen komt niet geding ten gevolge van de ontwikkeling.
Kabels en leidingen	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In of rondom het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante leidingen.
Ecologie
Natuurbescher- mingswet 1998	Is er sprake van significant negatieve effecten?	Het perceel ligt in binnenstedelijk gebied. Er is geen sprake van beschermde natuurwaarden in of rondom het plangebied. Voorts liggen er in de directe omgeving geen gebieden die onderdeel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Er zijn dan ook geen significant negatieve effecten op natuurwaarden.
Flora- en faunawet	Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Het perceel is vrijwel volledig bebouwd. Het perceel ligt in een stedelijke omgeving. Het is niet aannemelijk dat het terrein een habitat voor beschermde soorten vormt. Voor de uitvoering van het plan worden geen gebouwen gesloopt, bomen gekapt of sloten gedempt. Het plan veroorzaakt geen conflicten met de Flora en faunawet.
Water
Watertoets	Wateroverlast: Voldoende ruimte voor vasthouden/bergen/afvoeren van water. Per m2 verharding 75 mm berging	Er is geen sprake van een toename aan verharding binnen op het perceel. Waterberging is derhalve niet aan de orde.
	Riolering: Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken i.v.m. reductie hydraulische belasting RWZI en transportsysteem met beperken overstorten. Rekening houden met (eventuele benodigde filter)ruimte daarvoor.	Het bestaande woonhuis in het gebouw is aangesloten op de bestaande rioleringsvoorzieningen in de omgeving. Schoon hemelwater afkomstig van de verhardingen kan worden afgekoppeld.
	Volksgezondheid: Voorkomen van verdrinkingsgevaar; Geen gebruik uitlogende materialen.	Het plan heeft geen negatieve invloed op de volksgezondheid.
	Bodemdaling: Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen met name in zettingsgevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen aanpassing waterpeil of drainage nodig.
	Oppervlaktewaterkwaliteit: Behoud/Realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit voor mens en natuur. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem.	Het bestemmingsplan stelt geen activiteiten voor die negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit hebben.
	Onderhoud waterlopen: Onderhoudsmogelijk heden waterlopen niet belemmeren.	Onderhoud van waterlopen is niet aan de orde ten gevolgde van de ontwikkeling.
Wateradvies		Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg met het waterschap Scheldestromen gecommuniceerd. Een verslag hiervan wordt in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen.
Milieuzonering
Bedrijfs- milieuzonering VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009	Is er sprake voor hinder of belemmeringen van functies in de omgeving van de ontwikkeling?	Het plangebied ligt in een bestaand gemengd gebied. De nieuwe winkel met bedrijfswoning is direct toelaatbaar naast de aangrenzende woningen. Bovendien wordt de planologische situatie beter afgestemd op de omgeving met het verdwijnen van de bedrijfsfunctie. De bedrijfswoning is al aanwezig maar is door een omissie in het geldende bestemmingsplan wegbestemd. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een verantwoorde milieuzonering.
Parkeren	Is er voldoende parkeergelegenheid (aanbod) in de omgeving?	Binnen het plangebied is voldoende ruimte om parkeren op eigen terrein op te lossen. Op grond van de CROW parkeernormen geldt bij een winkel en bijbehorende woning in weinig stedelijke omgeving en rand centrum dat 5 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn (3 voor de winkel en 2 voor de woning). Op eigen terrein zijn 5 plaatsen beschikbaar.
Externe veiligheid
Bevi-inrichtingen Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor, buisleiding en en water.	Ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van risicobronnen?	Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk: - bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; - vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen. In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook ligt het perceel niet in het invloedsgebied van een transportroute gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.
Wegverkeerslawaai
Wet geluidhinder	Worden geluidgevoelige objecten in de geluidszone van een weg voorgesteld?	De ontwikkeling voorziet in de herbestemming van een bestaand gebouw tot winkelruimte met bijbehorende bedrijfswoning. Een woning is in de zin van de Wet geluidhinder aan te merken als geluidgevoelige functie. In beginsel dient daarom een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Echter, de feitelijke situatie wijzigt niet omdat de woning reeds aanwezig was en in het recente verleden ook als zodanig gebruikt is. Door een omissie in het geldende bestemmingsplan is de voormalige bedrijfswoning wegbestemd waarmee voorliggend plan op dit onderdeel uitsluitend voorziet in het herstellen van de feitelijke situatie aangaande de bedrijfswoning. Er kan daarom worden afgezien van het uitvoeren van een akoestisch onderzoek. Het bouwbesluit waarborgt dat een maximaal binnenniveau van 33 dB wordt voldaan.
Industrielawaai
Wet geluidhinder	Worden geluidsgevoelige objecten in de geluidszone voor industrielawaai voorgesteld?	Het plangebied ligt niet binnen de geluidszones van gezoneerde industrieterreinen.
Luchtkwaliteit
Wet milieubeheer	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet milieubeheer?	De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Omdat titel 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit' (Wlk). Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in amvb's en ministeriële regelingen. In het Besluit en de Regeling "niet in betekenende mate" is exact bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van bescherming van de gezondheid van de mens rekening te worden gehouden met de luchtkwaliteit. De beoogde ontwikkeling betreft een functieverandering in bestaande bebouwing. Het project is wat aard en omvang en ruimtelijke effecten betreft, vergelijkbaar met een project dat 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties binnen de gemeente Kapelle, wordt gesteld dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoet aan de normen van de Wlk.

Bijlage 3 Bodemonderzoek