Wamel, Kerkstraat ong.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Kerkstraat ong. te Wamel is in de uitgangssituatie een ruim woonperceel gelegen met één vrijstaande woning. De initiatiefnemer beoogt het woonperceel te splitsen om een tweede vrijstaande woning op te richten. De locatie bevindt zich in de bebouwde kom van de kern Wamel. De beoogde woning voegt zich stedenbouwkundig en landschappelijk binnen de bestaande lintstructuur.

Ter plaatse is het bestemmingsplan 'Dorpen, actualisatie 2021' van kracht. Aan de locatie is de bestemming 'Wonen-1' toegekend met een bouwvlak waarbinnen één vrijstaande woning is toegestaan. Tevens geldt ter hoogte van het plangebied het facetbestemmingsplan 'Archeologie West Maas en Waal' (vastgesteld 3 december 2015). Ter plaatse geldt tevens een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische relicten in de ondergrond. Binnen de vigerende bestemming is het niet mogelijk om een tweede woning op te richten. De gewenste ontwikkeling ter plaatse is mogelijk door middel van een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor is medewerking van het College van Burgemeester en wethouders van de Gemeente West Maas en Waal noodzakelijk. Per schrijven van 11 maart 2021 heeft de gemeente per besluit op het principeverzoek van 15 december 2020 voor de locatie aangegeven in principe en onder voorwaarden positief te staan ten opzichte van de beoogde ontwikkeling.

Onderhavige planologische regeling maakt in afwijking van het vigerende bestemmingsplan 'Dorpen, actualisatie 2021' uit 2022 de realisatie van een nieuw woonperceel mogelijk. Op basis van onderliggend plan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het oprichten van een nieuwe woning.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

De planlocatie bevindt zich in de bebouwde kom van de kern Wamel in het bebouwinglint van de Kerkstraat. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Wamel, sectie F, nummer 3294. Op onderstaande kaarten worden de bestaande situatie en de kadastrale begrenzing weergegeven:

Globale ligging plangebied (rode druppel)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

1.3 Bestaande structuur

Het Land van Maas en Waal is gevormd onder invloed van de grote rivieren. Het huidige landschap wordt gekarakteriseerd door uiterwaarden, oeverwallen en komgronden. Oeverwallen bevinden zich langs de rivieren op hoger gelegen delen van het landschap. Dorpen en steden bevinden zich van oudsher ter hoogte van de hoger gelegen oeverwallen en rivierduinen. Veel oeverwallen in het gebied vallen samen met dijken. Veel dorpen in het gebied liggen derhalve aan en op een dijk. De stedenbouwkundige structuur van een oeverwalgebied kenmerkt zich door een compact en besloten karakter. Dit staat in contrast tot de omliggende open komgronden met veelal agrarisch gebruik en de uiterwaarden langs de rivier. Kenmerkend voor de opbouw van rivierdorpen in het gebied is de langgerekte structuur van de kern door lintbebouwing aan de dijk. De ontginning in het gebied heeft van oudsher plaatsgevonden vanaf de dijk. Vanaf de historische lintbebouwing heeft in de afgelopen decennia perceelsgewijze verdichting plaatsgevonden.

De kern Wamel is ontstaan op een oeverwal van de Waal. De kern heeft een lintvormige structuur met een oost-westelijke oriëntatie. De kern wordt aan de zuidzijde begrensd door de van Heemstraweg en aan de noordzijde door de Waalbandijk. De historische kern bevindt zich globaal tussen de Dorpsstraat en de Lakenstraat. De oude kern heeft een compact bebouwingspatroon met smalle wegen, dichte bebouwingsstructuren en voorgevels die dicht op de straat zijn gesitueerd. Het historische stratenpatroon van de kern is nog grotendeels herkenbaar aanwezig. Binnen de kern bevinden zich voornamelijk vrijstaande woningen op een wisselende onderlinge afstand van elkaar als gevolg waarvan doorzichten naar de omliggende lager gelegen komgronden zijn ontstaan. Als gevolg van de perceelsgewijze inbreidingen in de historische kern bestaat er een grote diversiteit aan bouwstijlen, gevels en kleur- en materiaalgebruik. Veel gevels zijn gedetailleerd vormgegeven. Veel historische beeldbepalende panden zijn als gevolg van bombardementen gedurende de Tweede Wereldoorlog verwoest. In de periode vanaf de wederopbouw heeft enige verdichting plaatsgevonden tussen de historische bebouwingslinten. Vanaf de jaren '60 en '70 is de bebouwde structuur in oostelijke en westelijke richting sterk uitgebreid met een aantal meer planmatige uitbreidingen. De identiteit van de kern wordt gevormd door het contrast tussen besloten bebouwing in de historische kern, met kleine doorzichten naar de komgronden waardoor de landschappelijke hoogteverschillen van het landschap herkenbaar aanwezig zijn.

De historische Kerkstraat is een uitloper van de Dorpsstraat. De Kerkstraat heeft een lintvormige structuur. Direct ten westen van het plangebied bevinden zich een drietal recent opgerichte vrijstaande woningen in een landelijke bouwstijl op ruime percelen. Ten zuiden van de Kerkstraat ligt de nieuwbouwwijk Kloosterhof met overwegend halfvrijstaande woningen. In de directe omgeving komt voornamelijk een woonfunctie voor. Aan de noordzijde en zuidzijde van het plangebied zijn uitlopers van de ecologisch waardevolle Waaluiterwaarden gelegen. Ten zuiden van het plangebied resteert een overblijfsel van een oude dijkdoorbraak van de Waal. Dit Oude Wiel en de uiterwaarden direct ten noorden en oosten van het perceel hangen in cultuurhistorisch en landschappelijk opzicht met elkaar samen.

1.4 Beoogde ontwikkeling

Met de beoogde ontwikkeling wordt in het kader van het toetsingskader Woningbouw een bestaande woonkavel gesplitst in twee woonkavels. Hiermee wordt het oprichten van een nieuwe vrijstaande woning mogelijk. De beoogde woning sluit in massa, volume, bouw- en goothoogte aan op de bestaande lintstructuur van vrijstaande landelijke woningen in de Kerkstraat. Het toevoegen van een woning binnen een bestaand woonperceel past binnen de landschappelijke karakteristiek van een besloten oeverwalstructuur.

Het meest oostelijke deel van het woonperceel heeft door de ligging tussen het wiel en de uiterwaarden een bijzondere landschappelijke waarde. De beoogde woning voegt zich in de lintstructuur. De zichtrelatie tussen het wiel en de uitlopers van de uiterwaarden van de Waal blijft hiermee gerespecteerd. In de omgeving komen kwelstromen vanaf de Waal voor. Regenwater kan ter plaatse niet tot nauwelijks infiltreren. De afvoer van overtollig regenwater vindt plaats door middel van een nieuw aan te leggen waterberging direct ten westen van de nieuwe woning. Behoud en beheer van de nieuwe waterberging wordt planologisch beschermd in de regels. Binnen het perceel wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. De woning wordt ontsloten via een nieuwe inrit op de Kerkstraat. De beoogde kleinschalige inbreiding binnen de bebouwde kom van Wamel is ruimtelijk inpasbaar in het bestaande bebouwingslint

Beoogde situatie plangebied (bron: Marcus Architecten BV d.d. 2021)

Inrichtingstekening straatkant, vogelvlucht (bron: Marcus Architecten BV d.d. 14-12-2020), zie ook bijlage 1

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Nationaal beleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven.

De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:

• Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.
  

Conclusie
In de beoogde situatie wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt op basis van het gemeentelijke Toetsingskader Woningbouw ten behoeve van kleinschalige initiatieven. De beoogde kleinschalige ontwikkeling heeft geen effect op de Rijksbelangen zoals vastgelegd in het NOVI. Op alle ruimtelijke ontwikkelingen is een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming’ van toepassing. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ maakt onderdeel uit van een zorgvuldige besluitvorming over de verstedelijkingsopgave. Aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt navolgend getoetst.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het beleid, zoals beschreven in de voorganger van de NOVI, oftewel de SVIR. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, vervalt het Barro. De regels van het Barro worden dan vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt de uitwerking, in regelgeving, van het beleid dat in de NOVI staat. Zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is, is het Barro nog van toepassing.

Voor de bescherming van de nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening heeft de minister voor een beperkt aantal onderwerpen algemene regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen. In het Barro komen de nationale belangen als titels terug. Verdere uitwerking vindt plaats in de onderliggende ministeriële Regeling algemene regels ruimtelijke ordening. De regels in het besluit zijn concreet normstellend en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Sinds 1 oktober 2012 maakt de ladder voor duurzame verstedelijking onderdeel uit van het Besluit ruimtelijke ordening. Op basis van artikel 3.1 lid 6 Bro dient een nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren op welke wijze er toepassing is gegeven aan de voorwaarde van duurzaam ruimtegebruik. Op deze manier wordt een zorgvuldige en transparante afweging bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd en wordt de aanwezige ruimte in stedelijk gebied optimaal benut. Een stedelijke ontwikkeling is gemotiveerd als (artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro): 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Indien een besluit de ontwikkeling van meer dan 11 woningen mogelijk maakt, dient deze volgens vaste jurisprudentie als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt.

Beoordeling
Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op één van de nationale belangen uit de ruimtelijke hoofdstructuur. De beoogde ontwikkeling maakt de oprichting van een enkele woning mogelijk binnen de bebouwde kom. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1 lid 6 Bro. De ladder voor stedelijke ontwikkeling hoeft niet te worden getoetst. De beoogde ontwikkeling past binnen de beleidsdoelstellingen voor zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie
Onderhavige ontwikkeling past binnen de beleidsregels van het Barro.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsbeleid Provincie Gelderland

In maart 2019 is de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland met de daarbij behorende omgevingsverordening vastgesteld. De omgevingsvisie en de omgevingsverordening worden periodiek geactualiseerd. De omgevingsvisie beschrijft de ambities van de provincie op het gebied van verkeer, water, natuur en ruimtelijke ordening. De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in de centrale hoofddoelen: gezond, veilig, schoon, welvarend. Vanuit deze doestellingen zijn zeven ambities geformuleerd voor de thema’s: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid economisch vestigingsklimaat en het woon- en leefklimaat.

De provincie streeft een vitaal platteland na met een open landschap, concentratie van bebouwing binnen bestaand stedelijk gebied en hergebruik van bestaande bebouwing.

Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Bestemmingsplannen die voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen aan te tonen dat wordt voldaan aan een zorgvuldige locatieafweging. Op basis van regionaal woonbehoefteonderzoek hebben de gemeenten afspraken gemaakt over de lokale woningbouwopgave. Om regionale overcapaciteit te kunnen voorkomen, bouwen de kernen primair voor de opvang van de eigen bevolkingsgroei.

Beoordeling
Het onderhavige plan betreft het realiseren van een enkele woning binnen de bestaande structuur van de bebouwde kom van Wamel. In de directe omgeving bevinden zich hoofdzakelijk woonpercelen. De milieukundige inpasbaarheid is onderzocht (zie tevens hoofdstuk 3). Voor de beoogde ontwikkeling is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld.

Concentratie van woningbouw binnen de bebouwde kom past binnen het streven van de provincie naar een vitaal platteland en een concentratie van bebouwing. Er is geen sprake van een grootschalig initiatief of een ontwikkeling met grote ruimtelijke invloed. Het initiatief past binnen het regionale ruimtelijke beleid.

Conclusie
Het voorliggende initiatief is passend binnen het ruimtelijke beleid van de Provincie Gelderland.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Dorpen 2025

Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 zijn gemeenten verplicht om een structuurvisie vast te stellen. De gemeente West Maas en Waal beschikt over de Structuurvisie Dorpen 2025. Onderdeel van de structuurvisie is het Dorpsontwikkelingsplan Wamel. De structuurvisie vormt samen met de Woonvisie en het Dorpsontwikkelingsplan het toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke initiatieven.

De Structuurvisie Dorpen 2025 is vastgesteld op 30 april 2015. De centrale doelstelling in het ruimtelijke beleid zoals vastgelegd in de structuurvisie is het behouden en verbeteren van de leefbaarheid in de kernen. Er is ruimte voor nieuwe ontwikkelingen zolang ze een bijdrage leveren aan het versterken van de identiteit en de kwaliteit van de dorpen. De kaders voor nieuwe ontwikkelingen binnen de kern Wamel zijn vastgelegd in het Dorpsontwikkelingsplan Wamel. De ruimtelijke ambities volgen uit de Visie Leefbaarheid 2030 en zijn uitgewerkt in 15 speerpunten. Op hoofdlijnen zijn onderstaande uitgangspunten leidend:

• Centraal bij ontwikkelingen staat het behoud van de historische landschappelijke structuur. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn kleinschalig en concentreren zich met name binnen de bestaande bebouwingsconcentraties (inbreiding vóór uitbreiding);
• Er wordt uitsluitend ruimte geboden aan initiatieven die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van de dorpen;
• Er wordt gebouwd naar behoefte. Deze wordt bepaald op basis van kwantitatieve en kwalitatieve factoren (‘de juiste woning, op de juiste plaats, op het juiste moment’);
• Nieuwe initiatieven worden voor stedenbouwkundig advies voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke kwaliteit;
• In de regio is sprake van een bestaand tekort aan betaalbare woningen voor starters en senioren. De kwalitatieve vraag wordt nader bepaald op basis van regionaal woonbehoefteonderzoek voor de regio Rivierenland (zie tevens paragraaf 2.3.3).

In deel 2 van de structuurvisie zijn de Dorpsontwikkelingsplannen voor de dorpen binnen de gemeente opgenomen. Op basis van de visiekaart voor de kern Wamel wordt de dragende structuur hoofdzakelijk bepaald door de Dorpsstraat. Aan de historische Dorpsstraat bevinden zich een aantal centrale voorzieningen. De verdere ontwikkeling van de Dorpsstraat als maatschappelijk knooppunt is gewenst. De bebouwingsstructuur aan de Dorpsstraat is compact. Vanaf de hoger gelegen straat bestaat een zichtrelatie met de omliggende lager gelegen gebieden.

De lintbebouwing aan de Kerkstraat vormt een overgangsgebied tussen de compacte dorpskern en het open komgebied. Aan de huidige Kerkstraat zijn voornamelijk woonfuncties gevestigd met vrijstaande landelijke woningen op veelal ruime percelen. De lintstructuur van de Kerkstraat is aangewezen als voorkeurslocatie voor het uitbreiden van de woningvoorraad. Zowel kleinschalige en perceelsgewijze uitbreidingen van de kern als verdichting van de bestaande erven zijn hier gewenst. De beoogde kleinschalige en perceelsgewijze ontwikkelingen versterken het landschappelijke contrast tussen oeverwal en komgrond.

Uitsnede Dorpsontwikkelingsplan Wamel (bron: Structuurvisie Dorpen 2025)

Beoordeling
De beoogde toevoeging van een enkele woning op een bestaand woonperceel aansluitend aan de bestaande lintstructuur van de Kerkstraat, past binnen de beleidsdoelstellingen van de gemeente. De beoogde inbreiding past binnen de identiteit van de kern zoals vastgelegd in het Dorpsontwikkelingsplan en draagt bij aan het versterken van het landschappelijk contrast tussen besloten oeverwallandschap en open komgronden. Het initiatief is derhalve positief beoordeeld in de commissie Ruimtelijke kwaliteit. De nieuwe woning sluit in situering en schaal aan bij het bestaande bebouwingslint. De bijdrage aan de kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen uit het regionale woningbouwbeleid worden navolgend getoetst.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling past binnen de uitgangspunten voor nieuwe kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen zoals geformuleerd in de geldende structuurvisie.

2.3.2 Dorpskwaliteitsplan & dorpspaspoort

De gemeente West Maas en Waal heeft acht dorpskernen met ieder een eigen identiteit. In het dorpskwaliteitsplan geeft de gemeente aan wat die identiteit bepaalt en nog belangrijker: hoe die unieke kenmerken kunnen worden behouden en versterkt. De gemeente nodigt uit tot initiatieven die daaraan bijdragen. Zo werkt iedereen samen aan de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen. De gemeenteraad heeft het dorpskwaliteitsplan en de bijbehorende dorpspaspoorten op 24 januari 2019 vastgesteld.

Dorpspaspoort Wamel
Wamel is uitgegroeid van een compact dorp met oude boerderijen, adellijke huizen en kloosters, tot een dorp met een divers aanbod van oude en nieuwe woningen in allerlei prijsklassen en woningtypen. Langs de oudere wegen bevinden zich vooral vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Dit geeft Wamel een dorps karakter. In de latere uitbreidingen van het dorp vinden we een mix van deze woningen en rijwoningen. Appartementen bevinden zich uitsluitend rondom het centrum.

In het dorpspaspoort zijn de volgende spelregels opgesteld voor woningbouwplannen in Wamel:

• Zoek ruimte in het bestaande dorp: transformatie van functies die verdwijnen is een mogelijkheid, evenals een uitbreiding van Kloosterhof.
• Sluit aan bij de dorpse maat, schaal en uitstraling van de bestaande woningen in Wamel. Eén of twee lagen met een kap is passend. Gevels van baksteen (in diverse tinten) en antracietkleurige pannen zijn kenmerken die veel voorkomen.
• Langs de oudere wegen in het dorp ligt de nadruk op vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen met overwegend één bouwlaag met een kap (zadeldak) en af en toe twee bouwlagen met een kap (zadeldak).

Beoordeling
Ter plaatse van de planlocatie biedt de Kerkstraat ruimte voor een kwalitatieve verdichting van het lint, door de toevoeging van een woning dat in massa, volume, bouw- en goothoogte aansluit op de bestaande lintstructuur van vrijstaande landelijke woningen in de Kerkstraat. De woning is met de nokrichting evenwijdig aan de weg gepositioneerd waarbij de lage gootlijn aansluit bij het bestaande bebouwingsbeeld.

Conclusie
Het planvoornemen voldoet aan de opgestelde spelregels in het dorpspaspoort.

2.3.3 Woonvisie 2022 - 2026

De gemeenteraad heeft de woonvisie 2022 - 2026 in januari 2022 vastgesteld.

De gemeente wil perspectief bieden op kwalitatief goede woningen voor haar huidige en toekomstige inwoners. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op duurzaamheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. De leefbaarheid en vitaliteit van onze dorpen staan daarbij voorop: hoe zorgt de gemeente ervoor dat West Maas en Waal ook na 2030 een aantrekkelijke plek is om te wonen voor gezinnen? Dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud en verbetering van de kwaliteit van onze dorpen.

Er staan vier thema's centraal in de woonvisie:

• Aandacht voor kwaliteit;
• Onbezorgd wonen;
• Goed wonen voor alle doelgroepen;
• Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Het woonbeleid binnen de gemeente geeft invulling aan de lange termijn ambities zoals vastgelegd in de Visie Leefbaarheid Kernen 2030, Structuurvisie Dorpen 2025 en de resultaten van periodiek uitgevoerd regionaal woningbehoefteonderzoek Rivierenland (Rigo 2020: vertaald in de regionale Woonagenda 2020 - 2030).

De ambitie van de gemeente op de lange termijn bestaat uit het faciliteren van organische groei waarbij recht wordt gedaan aan de actuele woonbehoefte en de bestaande landschappelijke kwaliteiten. Het woningbouwprogramma is tevens gericht op het bieden van een wooncarrière. Als gevolg van vergrijzing en ontgroening stagneert de doorstroming op de woningmarkt. Met name binnen de kleine kernen leidt dit tot een afname van het draagvlak voor bestaande voorzieningen. Voor jonge gezinnen uit de steden is het landelijke woonmilieu van de regio interessant. Het vasthouden en aantrekken van jonge gezinnen draagt tevens op de lange termijn bij aan het behoud van de vitaliteit van de kernen. Bij transformatie en nieuwbouw wordt ingezet op het realiseren van voldoende grondgebonden en betaalbare woningen om doorstroming te stimuleren. Nieuwe woningen worden in beginsel gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Woningbouwinitiatieven dienen onder meer bij te dragen aan differentiatie in woningtypen, doelgroepen en prijsklassen. Transformatie heeft de voorkeur boven uitbreiding.

De Regionale Woonagenda benoemt vijf prioritaire thema’s in het woningbouwbeleid:

• Continuïteit in productie: het op peil houden van de huidige gemiddelde nieuwbouwproductie van ongeveer 1.000 woningen per jaar in de regio en adaptief ontwikkelen op basis van de actuele behoefte;
• Betaalbaarheid van het wonen: het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt;
• Flexibiliteit op de woningmarkt: inspelen op behoeften aan tijdelijke woonvormen van onder meer arbeidsmigranten;
• Wonen en zorg: het faciliteren van de woonvraag van bijzondere doelgroepen met een zorgindicatie (waaronder ouderen) op lokaal niveau;
• Duurzame woningvoorraad: implementatie van de maatregelen uit de Regionale Energiestrategie (RES) waaronder de wijze waarop in de warmtevraag van woningen wordt voorzien, circulair bouwen en isolatie alsmede de Regionale Adaptie Strategie (RAS) wat betreft klimaatadaptatie in de bebouwde omgeving.

Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de regionale vraag naar woningen. De regio trekt op basis van woningmarktonderzoek (Rigo 2020) tevens huishoudens aan van buiten de gemeente.

West Maas en Waal is een aantrekkelijke vestigingsgemeente voor woningzoekenden buiten de regio (met name de steden Nijmegen en den Bosch). Op basis van de woonbehoefteprognose (PBL-prognose) in de regionale Woonagenda 2020 - 2030 gaat het huidige beleid binnen de gemeente uit van een plancapaciteit van ongeveer 800 netto woningen voor de periode tot 2030. Voor de plancapaciteit wordt in verband met bestaande woontekorten) een bandbreedte aangehouden van tussen de 450 - 850 woningen. Nieuwbouw wordt geselecteerd op basis van de bijdrage aan de identiteit van de kernen en de ruimtelijke kwaliteit om een aantrekkelijk dorps woonmilieu ook in de toekomst te kunnen behouden.

Beoordeling
Met de beoogde kleinschalige ontwikkeling wordt binnen de bebouwde kom, binnen het bebouwingslint een vrijstaande woning toegevoegd. Met de bouw van de woning wordt voldaan aan de actuele regels omtrent duurzaamheid en levensloopbestendig bouwen (waaronder: gasloos bouwen, isolatie en toegankelijkheid). De bouw van de woning past binnen de beoogde organische ontwikkeling van de kern. Binnen het perceel wordt klimaatadaptief gebouwd door de aanleg van waterberging. De bestaande zichtrelatie tussen de uiterwaarden en het Oude Wiel blijft behouden.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het woonbeleid.

2.3.4 Bestemmingsplan

Ter plaatse is het bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’ van toepassing.

De planlocatie beschikt over de bestemming ‘Wonen-1’ ten behoeve van het bebouwingslint aan de Kerkstraat. Ter hoogte van de planlocatie is geen bouwvlak toegekend. Binnen de huidige bestemming is het niet mogelijk om een extra woning toe te voegen aan het bebouwingslint.

Ter hoogte van de planlocatie is tevens de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie 4’ van toepassing ten behoeve van de bescherming van archeologisch waardevolle relicten in de ondergrond. Bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 150 cm danwel groter dan 1.000 m2 en hoger dan 70 cm zijn vergunningplichtig.

De gewenste ontwikkeling ter plaatse is mogelijk door middel van een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor is medewerking van het College van Burgemeester en wethouders van de Gemeente West Maas en Waal noodzakelijk. Per schrijven van 9 maart 2021 heeft de gemeente per ‘Besluit principeverzoek Z.049779’ aangegeven in principe en onder voorwaarden positief te staan ten opzichte van de beoogde ontwikkeling.

De beoogde ontwikkeling past binnen de bouw- en gebruiksregels voor 'Wonen-1', zoals geformuleerd in het geldende bestemmingsplan. De ruimtelijke en milieukundige inpasbaarheid van het initiatief is onderzocht en weergegeven in hoofdstuk 3.

Uitsnede geldend bestemmingsplan ter hoogte van plangebied met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke en milieukundige aspecten

3.1 Bodem

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient op basis van artikel 3.1.6 van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Een bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de beoogde functie en of er sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. De Woningwet staat niet toe dat er gebouwd wordt op verontreinigde grond. Een eventueel aanwezige bodemverontreiniging kan bovendien van belang zijn voor de toepassingsmogelijkheid van bepaalde bestemmingen en voor de uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van de bouwverordening van de gemeente West Maas en Waal is opgenomen dat voorafgaand aan het bouwen van een bouwwerk een onderzoek naar de milieuhygiënische gesteldheid van de ondergrond dient plaats te vinden.

Uit historisch vooronderzoek blijkt de grond ter hoogte van het planperceel tot circa 1968 als vuilstort te zijn gebruikt. De voormalige stort is in het verleden reeds afgedicht met een deklaag. Uit onderzoek naar de deklaag in 2003 bleek deze circa 60 tot 80 cm dik te zijn. De voorgeschreven dikte van de deklaag bedraagt 100cm. In 2003 was de deklaag licht verontreinigd. Door SGS Search is in mei 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd. Het plangebied is onderzocht op verontreinigende stoffen in de bodem en het grondwater en de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de bodem. In de onderzoekshypothese is uitgegaan van een verdachte locatie.

Resultaten
Uit de onderzoeksresultaten blijkt de bovengrond plaatselijk sterk verontreinigd met koper, zink, lood en PAK. Tevens blijkt de bovengrond plaatselijk matig verontreinigd met PAK en licht verontreinigd met diverse zware metalen, PCB en minerale olie. De ondergrond blijkt sterk verontreinigd te zijn met nikkel, koper, zink, lood, PAK en minerale olie en licht verontreinigd met PCB, kobalt, molybdeen, cadmium en kwik. Uit de analyse van het grondwater blijkt een matig verhoogd gehalte aan Barium. Uit de analyseresultaten naar asbesthoudende materialen in de bodem blijkt het gehalte aan asbest in de bodem aanleiding te geven voor nader onderzoek.

Om de mate van de bodemverontreiniging verder in kaart te brengen, is in juli 2021 een nader onderzoek bodem en asbest in grond uitgevoerd (NTA 5755). Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting gevoegd. Op basis van de onderzoeksresultaten uit het verkennend onderzoek is de omvang, ernst en de spoedeisendheid van de eerder aangetroffen verontreiniging binnen het perceel nader bepaald. Binnen het onderzoeksgebied zijn verspreid over het perceel aanvullend grondmonsters van de bovengrond en de ondergrond genomen. Tevens zijn middels proefsleuven mengmonsters en materiaalverzamelmonsters geanalyseerd. In de analyseresultaten zijn in de bovengrond lichte verontreinigingen aangetroffen van koper, zink, lood, cadmium, kwik, PAK en PCB. De ondergrond blijkt uit de analyseresultaten licht verhoogde concentraties aan nikkel, zink, koper, cadmium, kwik, lood, molybdeen en PAK te bevatten. De eerder aangetroffen sterke verontreiniging is niet bevestigd in de monsters. Aangenomen wordt dat er plaatselijk echter sprake is van een matige tot sterke verontreiniging (zware metalen, PAK en minerale olie) gerelateerd aan het voormalige gebruik als stortplaats.

Uit de analyseresultaten blijkt de hoogst gemeten concentratie van asbest in de bodem ter hoogte van de leeflaag 23,3 mg/kg d.s. te bedragen. De interventiewaard voor asbest wordt niet overschreden. Er is geen sprake van een ernstige mate van asbestverontreiniging van de bodem conform de Wet bodembescherming (Wbb).

De milieuhygiënische gesteldheid van de bodem vormt een belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Aanbevolen wordt om de leeflaag aan te vullen tot aan de minimale dikte van 1,0 m om contact met het verontreinigd stortmateriaal te voorkomen.

Vanwege de voormalige stortplaats gelden gebruiksbeperkingen op de grond ten aanzien van het uitvoeren van graafwerkzaamheden en het onttrekken van grondwater.

Conclusie
Er is een saneringsplan opgesteld om vast te leggen op welke wijze met de aangetroffen verontreiniging word omgegaan. Het uitgangspunt is de gehele saneringslocatie geschikt te maken voor woondoeleinden door het toepassen van een leeflaag met een (minimale) dikte van 1,0 m. De provincie heeft op 3 februari 2022 besloten het saneringsplan goed te keuren. De initiatiefnemer zal de kosten voor de sanering dragen.

3.2 Archeologie

Wettelijk toetsingskader
In Europees verband was het zogenaamde ‘Verdrag van Malta’ tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag was het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk in situ te behouden. Sindsdien geldt dat waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het Verdrag is in 1998 geratificeerd (Monumentenwet) en op 1 september 2007 via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) geïmplementeerd. De Wamz was een wijzigingswet en omvatte een wijziging van de Monumentenwet 1988, de Wet Milieubeheer, de Ontgrondingenwet en de Woningwet, op grond waarvan overheden onder andere bij bodemingrepen verplicht rekening moesten houden met het behoud van archeologische waarden. Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Dit is niet veranderd met de inwerkingtreding van de Erfgoedwet (1-7-2016). Sindsdien is het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed geregeld door één integrale Erfgoedwet. De omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zal in de nieuwe Omgevingswet worden geregeld, die in 2022 in werking zal treden. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd.

Gemeentelijk beleidskader
De gemeente West Maas en Waal heeft de bescherming van archeologische waarden geborgd in het ‘Bestemmingsplan Archeologie West Maas en Waal’ (vastgesteld 3 december 2015). De gronden waarop een archeologische verwachtingswaarden rust zijn aangemerkt met de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’. De toegestane bodemwerkzaamheden ter hoogte van gronden met een (middel)hoge tot lage (verwachtings)waarden zijn weergegeven door middel van aanduidingen.

Beoordeling
De gehele planlocatie is voorzien van een archeologische dubbelbestemming met de aanduiding ‘Waarde archeologie 4’. Bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte vanaf 1000 m2 en bewerkingsdiepte van 150 cm en/ of perceelsophoging vanaf 70 cm dient doormiddel van onderzoek aangetoond te worden of de werkzaamheden invloed hebben op archeologische waarden in de ondergrond.

In de beoogde situatie wordt binnen het plangebied een woning opgericht met een bebouwd oppervlak van circa 120 m2. Het totaal areaal aan bebouwing en verharding zal ongeveer 300m2 bedragen. Zodoende wordt het oppervlaktecriterium niet overschreden. De beoogde ophoging van het plangebied, om voldoende drooglegging te bereiken en de toepassing van een leeflaag, is niet relevant gezien het voormalige gebruik. Het plangebied is namelijk gelegen ter plaatse van een voormalige stortplaats. Het grondpakket dat in het kader van de bodemsanering opgebracht wordt drukt zodoende op oud vuilnis en niet op waardevolle archeologische resten. Overigens is de archeologische dubbelbestemming uit het geldende bestemmingsplan wel in de bestemmingsregels overgenomen.

Uitsnede ‘Bestemmingsplan Archeologie West Maas en Waal’: Dubbelbestemming ‘Waarde- archeologie’ en aanduiding ‘Overige zone- Waarde archeologie 4’

3.3 Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Sinds de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van 1 januari 2012, dienen cultuurhistorische en archeologische waarden te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat ‘een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden’ in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

In het beleid wordt onderscheid tussen cultuurhistorische landschapswaarden en cultuurhistorische panden en objecten. Voor de bebouwde omgeving zijn de kaders uit de ‘Structuurvisie Dorpen 2025’ en het ‘Dorpsontwikkelingsplan Wamel’ richtinggevend.

Beoordeling
Binnen het ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in de ‘Structuurvisie Dorpen 2025’ staat het behoud van de historische landschappelijke structuur centraal. Er wordt uitsluitend ruimte geboden aan initiatieven die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van de dorpen. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is voor de ontwikkeling van belang dat de locatie is gelegen binnen de oeverwalstructuur, binnen het bebouwingslint aan de Kerkstraat. De oeverwallen hebben een kleinschalige structuur. De linten zijn in de loop der tijd perceelsgewijs verdicht. De beoogde kleinschalige en perceelsgewijze ontwikkeling versterkt het landschappelijke contrast tussen oeverwal en komgrond.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen monumentale objecten of in het ruimtelijk beleid aangewezen beschermde cultuurlandschappen. Het planvoornemen intervenieert wel met een karakteristiek cultuurlandschappelijk fenomeen, namelijk een dijkdoorbraak die ooit leidde tot het ontstaan van de Oude Wiel en vervolgens tot de aanleg van de slingerende Kweldam. Het gebied met de waterelementen ten noorden en zuiden van de - later aangelegde - Kerkstraat hoort cultuurlandschappelijk van oudsher dus onlosmakelijk bij elkaar. Dit ervaar je nu nog omdat er geen bebouwing tussen die waterelementen staat. Om deze cultuurlandschappelijke eenheid te behouden wordt de beoogde woning aan de westzijde van het perceel, richting de bestaande woning op Kerkstraat 2, gerealiseerd, Zodat de nieuwe woning buiten de contour van de oorspronkelijke wiel ligt. Ook wordt het bestaande hekwerk aan de straat vervangen door een meer landschappelijke, groene streekeigen erfafscheiding.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling en perceelinrichting past binnen de landschappelijke structuur van het oeverwalgebieden, sluit aan op de ruimtelijke en historische structuur van het bebouwingslint en houdt rekening met de cultuurlandschappelijke eenheid met de waterelementen ten noorden van de Kerkstraat.

3.4 Wegverkeerslawaai

Geluid is van belang vanwege mogelijke geluidsoverlast van wegverkeer. Akoestisch onderzoek naar verkeerslawaai is noodzakelijk indien binnen de geluidzones van spoor- of verkeerswegen sprake is van projectie van geluidsgevoelige bebouwing. Uitgezonderd hierop zijn woonerven, 30 km zones en op basis van een geluidsniveaukaart gedezoneerde wegen. De geluidsbelasting op gevels van voor geluidsgevoelige objecten mag in beginsel op grond van de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijden. Een woning is een geluidsgevoelig object volgens de Wet Geluidhinder.

De locatie wordt ontsloten via de Kerkstraat. Dit is een lokale ontsluitingsweg voor de kern Wamel. Voor alle om- en aanliggende wegen geldt een maximumsnelheid van 30 km/ uur. De planlocatie bevindt zich niet binnen de invloedssfeer van een weg waarvoor een beschermingszone geldt. Nader akoestisch onderzoek is niet nodig. De verkeersintensiteit van omliggende wegen is gering. Uit een proefberekening van de Omgevingsdienst Rivierenland in januari 2021 in het kader van de principeaanvraag blijkt dat de hoogst berekende geluidbelasting 43 dB bedraagt en de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter plaatse niet wordt overschreden. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe bewoners en gebruikers van het plangebied.

Conclusie
Er is geen nader akoestisch onderzoek noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van de woningen danwel voor de beoogde functiewijziging naar een burgerwoning.

3.5 Flora en fauna

De bescherming van natuurgebieden en soorten is in Nederland sinds 1 januari 2017 geregeld in de Wet natuurbescherming (Wn). Deze regelt onder meer de bescherming van de in Europees verband vastgelegde Natura 2000- gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden). Met de Wet natuurbescherming worden de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen.

Bescherming natuurgebieden
Ruimtelijke ontwikkelingen dienen in het kader van de bescherming van de Europese vogelrichtlijn- en habitatrichtlijngebieden aan te tonen dat ze geen significant negatieve effecten veroorzaken. Deze plantoets geldt ook voor ruimtelijke ingrepen die plaatsvinden in de omgeving van een Natura 2000-gebied. Tevens dienen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan te onderzoeken of er sprake is van een effect op het nationaal beschermde Natuur Netwerk Gelderland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Als gevolg van de bouw van een woning en het gebruik daarvan door de nieuwe bewoners komt stikstof vrij. Op basis van de ‘Wet Stikstofreductie en natuurverbetering’ wordt vrijstelling gegeven voor stikstofdepositie afkomstig van bouw- en sloopwerkzaamheden. Voor de gebruiksfase zijn alleen de verkeersbewegingen van en naar de woning relevant aangezien de woning gasloos zal worden gerealiseerd.

Bescherming soorten
Een ruimtelijke ontwikkeling dient inzichtelijk te maken of er door het plan mogelijke negatieve effecten kunnen optreden op in en om het plangebied aanwezige beschermde soorten. Activiteiten die een schadelijk effect kunnen hebben op beschermde soorten zijn in principe verboden. Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen geldt een algemene zorgplicht. Schade aan flora en fauna dient zoveel mogelijk voorkomen te worden. De uitvoering van werkzaamheden dient buiten het broedseizoen plaats te vinden (maart tot half juli).

Beoordeling
Er is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting gevoegd.

Het plangebied heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. Het plangebied is mogelijk geschikt leefgebied voor soorten welke niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli). De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. De beoogde bouw van een vrijstaande woning aan de Kerkstraat ong. te Wamel is uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Ook maakt het plangebied geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Rijntakken', circa 160 m ten noorden van het plangebied. Vanwege de kleinschalige aard van de ontwikkeling en de afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied, worden geen significante nadelige effecten, als gevolg van verstoring door geluid, licht, trillingen en dergelijke, op de aangewezen habitattypen en doelsoorten van dit Natura 2000-gebied verwacht. Voor deze storingsfactoren is daarom geen verdere toetsing aan de natuurwetgeving nodig.

Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn op voorhand niet uit te sluiten. Vandaar dat ten aanzien van de stikstofdepositie naar stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden een onderzoek stikstofdepositie is uitgevoerd, dat als bijlage 5 bij de toelichting is gevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Daarnaast blijkt uit de berekeningen dat in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie ter plekke van de eigen rekenpunten (alle door het wijzigingsbesluit toegevoegde hexagonen met een (naderende) overschrijding van de KDW) niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Er is dus geen sprake van een vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming. Het aspect stikstofdepositie vormt dus geen belemmering voor het plan.

Conclusie
Het oprichten van een woning ter plaatse heeft geen negatieve effecten op in de omgeving aanwezige soorten of natuurgebieden.

3.6 Mobiliteit en parkeren

Door de toevoeging van een extra woning aan het bebouwingslint van de Kerkstraat, zal de verkeersintensiteit ter plaatse licht toenemen. De verkeersgeneratie van een vrijstaande woning in de bebouwde kom van een weinig stedelijk gebied, bedraagt op basis van de CROW-kencijfers gemiddeld 7,8 tot 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. De toename aan verkeersbewegingen door de nieuwe woning zijn marginaal en inpasbaar in het bestaande verkeersbeeld.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen dient, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, aangetoond te worden dat ter plaatse in voldoende parkeergelegenheid op eigen perceel kan worden voldaan. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Parkeren 2019’ zoals vastgesteld door de raad in 2019. Voor woningen in een gebied dat zich typeert als ‘rest bebouwde kom’ wordt een norm van 2,3 parkeerplaats per woning gehanteerd. Deze norm is inclusief het aandeel bezoekers. Parkeren vindt in de nieuwe situatie plaats op eigen terrein. Binnen het perceel is voldoende ruimte voor het parkeren van 3 personenauto’s.

De nieuwe woning wordt ontsloten door middel van een nieuwe inrit. De beoogde inrit dient volgens de stedenbouwkundige toetsing van het ontwerp ten behoeve van het principebesluit van maart 2021, op enige afstand van de bestaande kruising met de Kweldam te worden gerealiseerd. dit vanuit verkeersveiligheidsoogpunt. Voor de aanleg van een inrit is voldoende ruimte binnen het perceel. Voor de inrit zal ten tijde van de bouwaanvraag een vergunning worden aangevraagd.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is kleinschalig en heeft geen effect op de verkeersintensiteit ter plaatse. Binnen het perceel is voldoende ruimte om in het benodigde aantal parkeerplaatsen en een nieuwe inrit te kunnen voorzien.

3.7 Technische infrastructuur

De omgeving is aangesloten op alle gangbare technische infrastructuur zoals riolering en andere nutsvoorzieningen (water, riolering, elektra). De nieuwe woning wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur, hiervoor hoeven geen structurele aanpassingen plaats te vinden. Bij de aanleg van de nieuwe aansluitingen zal worden voldaan aan alle bouwtechnische en gemeentelijke regelgeving zoals het Bouwbesluit en de gemeentelijke Verordening riolering 2006. Deze toetsing vindt plaats binnen de omgevingsvergunningprocedure voor het onderdeel bouwen. Kosten voor een nieuwe aansluiting zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Eventueel noodzakelijke infrastructurele aanpassingen voor de aanleg van kabels en leidingen komen voor rekening van initiatiefnemer. In de omgeving zijn geen zakelijke rechtsstroken gesitueerd in verband met de aanwezigheid van (ondergrondse) kabels en/of leidingen die planologische bescherming behoeven. Voor aanvang van de werkzaamheden zal een KLIC- melding worden gedaan.

3.8 Bedrijven en milieuzonering

Voor een goede ruimtelijke ordening dient er voldoende afstand te bestaan tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies. In de VNG- handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit 2009 staan richtafstanden opgenomen voor het toetsen van ruimtelijke ontwikkelingen. De richtafstanden geven een algemene indicatie van de te verwachten milieubelasting per bedrijfscategorie. Van de algemene richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken wanneer milieuonderzoek naar de specifieke situatie een andere mate van milieubelasting aantoont. De richtafstanden uit de VNG- handreiking zijn gebaseerd op de omgevingskwaliteit die vergelijkbaar is met een rustige woonwijk. De indicatieve afstanden moeten worden aangehouden ten opzichte van de gevels van omliggende gevoelige objecten. Voor gevoelige functies in een gemengd gebied kan de richtafstand met één niveau worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

In bijlage 1 van de regels van het bestemmingsplan ‘Dorpen’ uit 2014 is op basis van de VNG- handreiking een Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen. De hierin opgenomen richtafstanden per activiteit dienen als toetsingscriterium voor de afstand tussen verschillende functies. De richtafstanden geven een algemene indicatie van de te verwachten milieubelasting per bedrijfscategorie. Van de algemene richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken wanneer milieuonderzoek naar de specifieke situatie een andere mate van milieubelasting aantoont.

Milieucategorie	Richtafstand (m) rustige woonwijk	Richtafstand (m) gemengd gebied
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100

Richtafstandenlijst VNG 2009

Beoordeling
Het planperceel is in de uitgangssituatie onbebouwd en in gebruik als tuin bij een woning. de planlocatie beschikt reeds over een woonbestemming. De beoogde woning betreft een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom en binnen de bestaande lintstructuur aan de Kerkstraat. De omgeving van het plangebied kan, vanwege de ligging in een woonwijk, in het kader van milieuzonering worden getypeerd als een ‘rustige woonwijk’. In de omgeving van het plangebied komen geen functies voor met een milieu-uitstraling waarvan op basis van de milieucategorisering de richtafstand met het plangebied overlapt.

De beoogde woning bevindt zich op meer dan 50 m afstand van agrarische percelen waarbinnen gebruik gemaakt mag worden van gewasbeschermingsmiddelen. De ontwikkeling bevindt zich op voldoende afstand van productiepercelen. Drift afkomstig van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is niet van invloed op de ontwikkeling.

Conclusie
Er is sprake van voldoende afstand tussen milieuhinderlijke functies en het plangebied waardoor er vanuit het toetsingskader milieuzonering sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe gebruikers.

3.9 Luchtkwaliteit

Voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen moeten aan luchtkwaliteitsnormen voldoen (artikel 5.16 Wet milieubeheer). Via de wet worden mensen tegen negatieve gevolgen van luchtverontreiniging beschermd. Hiervoor zijn getalsmatige grenswaarden opgenomen (titel 5.2 Wm) voor een aantal luchtverontreinigende stoffen.

Voor bepaalde projecten is vastgesteld dat deze Niet In Betekenende Mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een project minder dan 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) uitstoot, mag het zonder verdere toetsing aan de grenswaarden worden uitgevoerd. De 3% grens komt overeen met 1,2 microgram/m 3 voor zowel PM10 als NO2.

Conclusie
De beoogde oprichting van één woning leidt niet tot een overschrijding van de grenswaarden voor PM10 en NO2. Het project draagt Niet In Betekende Mate bij aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

3.10 Externe veiligheid

Het doel van het externe veiligheidsbeleid is het beheersen van risico’s door opslag en transport van milieugevaarlijke stoffen afkomstig van industriële activiteiten. Tot risicobronnen behoren inrichtingen en transportroutes waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn en luchthavens. Het wettelijk kader voor de beoordeling van risico’s van transport van gevaarlijke stoffen is vastgelegd in de ‘Besluit externe veiligheid transportroutes’ en de ‘Regeling Basisnet’. Voor inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het belangrijkste toetsingskader. Voor transport via buisleidingen geldt het ‘Besluit externe veiligheid buisleidingen’. In het externe veiligheidsbeleid zijn normen voor het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR) opgenomen. Op basis van het Registratiebesluit externe veiligheid en de Wet milieubeheer moeten risicobronnen inzichtelijk worden gemaakt. Het risicoregister wordt gepubliceerd door middel van een digitale risicokaart.

Het uitgangspunt van het externe veiligheidsbeleid is het ruimtelijk scheiden van risicobronnen en kwetsbare objecten. Zonering vindt plaats door middel van veiligheidsafstanden op basis van berekende risico’s of te verwachten effecten bij calamiteiten.

Risicovolle bedrijven
Binnen de beoogde bestemming “wonen” passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten. Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en de Waal. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroutes, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 m zones).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in ieder geval worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroutes;
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 20 oktober 2021 aangegeven dat in dit geval onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "zeer kwetsbaar gebouw", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Buisleidingen
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en de Waal. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er in plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroutes. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

3.11 Water

3.11.1 Toetsingskader

Het plangebied bevindt zich binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland. Het Waterbeheerprogramma 2016-2021 vertaalt de wet- en regelgeving naar concrete beleidsdoelstellingen voor het beheer van waterkeringen, het oppervlaktewatersysteem en de afvalwaterketen in het beheergebied van het waterschap. Hoofddoelstellingen voor het duurzaam omgaan met water in het stedelijk zijn:

• voldoende en schoon water;
• beperken van schade door wateroverlast of watertekort;
• effectief zuiveren van afvalwater.

Waterbelangen
Ter hoogte van het plangebied bevindt zich een intrekgebied voor grondwater. Binnen een intrekgebied zijn geen activiteiten toegestaan welke verband houden met de winning van fossiele energie. Deze functie wordt geborgd via de Omgevingsverordening Gelderland. In de omgeving van het plangebied spelen geen overige regionale waterbelangen met betrekking tot de bescherming van het grondwater of het oppervlaktewater voor drinkwaterbereiding (Omgevingsverordening Gelderland, Atlas Leefomgeving Gelderland). Er bevinden zich in de directe omgeving geen grondwaterbeschermingsgebieden, waterwingebieden, regionale waterbergingsgebieden of boringsvrije zones.

Keur
Om te bepalen of er voor de geplande werkzaamheden een vergunning of ontheffing vereist is, dient getoetst te worden aan de regels uit de Keur oppervlaktewateren.

3.11.2 Beoordeling Keur

De woning bevindt zich gedeeltelijk in de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering de Waalbandijk. Nieuwe ontwikkelingen mogen de stabiliteit van de waterkering en de waterkerende functie niet belemmeren. Tevens dient de waterkering ook in de toekomst doelmatig te kunnen worden onderhouden en beheerd. Het plangebied bevindt zich in een leggervlak, achter de bouwgrens. Achter de bouwgrens worden geen dijkverbeterende maatregelen uitgevoerd. Ter hoogte van het plangebied is het oprichten van bebouwing in principe toegestaan. Voor het uitvoeren van de beoogde bouwwerkzaamheden gelden algemene toetsingscriteria. Voor het oprichten van een permanent bouwwerk gelden de toetsingscriteria van de Keur (artikel 5.18a) onder B: nieuwbouw.

Uitsnede Legger waterkeringen, Keur 2014: Ligging leggervlak (planlocatie rood omcirkeld)

Indien wordt voldaan aan de algemene toetsingscriteria onder B van de Keur volstaat een meldingsplicht. Binnen het leggervlak en achter de bouwgrens hoeft niet buiten het profiel van de vrije ruimte te worden gebouwd. De ligging nabij de primaire waterkering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Uitsnede Legger wateren, Keur: A- watergang, duiker en put (planlocatie rood omcirkeld)

Ten zuiden van het planperceel, aan de overzijde van de Kerkstraat, langs de Clarevelt, bevindt zich een watergang met een A-status en een bijbehorende beschermingszone. Deze watergangen zijn van primair belang voor het watersysteem en worden door het waterschap onderhouden. De omgeving van het plangebied is gevoelig voor kwel. Ter plaatse komen hoge grondwaterstanden voor. Ter hoogte van de Kweldam is een put met een duiker aangelegd ten behoeve van de afvoer van kwelwater en regenwater. Ter hoogte van de bestaande woning aan de Kerkstraat 2 is tevens een duiker voor de afvoer van kwelwater aanwezig. Om de afvoer van kwelwater ook in de toekomst te garanderen, zal de duiker in de nieuwe situatie worden vervangen door een (semi) bovengrondse voorziening op de perceelsgrens (greppel). De nieuw aan te leggen voorzienig wordt aangesloten op de duiker aan de Kerkstraat. De greppel wordt (geo)hydrologisch noodzakelijk geacht, vandaar dat de initiatiefnemer in de vervolgfase de precieze uitwerking met het waterschap en de gemeente zal afstemmen.

Voor de bouw van de woning zal het perceel worden opgehoogd conform de naastgelegen percelen. Aangezien de percelen van de bestaande woningen reeds zijn opgehoogd, zal de ophoging van het plangebied niet tot wateroverlast voor omliggende percelen leiden. De grondwerkzaamheden ten behoeve van de ophoging van het perceel vinden niet plaats binnen de beschermingszone van de watergang.

Ten behoeve van de bouw van de woning zal een nieuwe inrit worden aangelegd.

3.11.3 Watertoets

De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets van waterschap Rivierenland. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan waarvoor de gangbare watertoetsprocedure gevolgd moet worden. Dit betekent dat er nader overleg plaats moet vinden met Waterschap Rivierenland, zie ook bijlage 6.

Het planperceel is in de huidige situatie onverhard. In de nieuwe situatie zal de oppervlakteverharding toenemen. Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen dient sprake te zijn een hydrologische neutrale ontwikkeling. Het waterschap hanteert eenmalig een vrijstelling van 500 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied.

Als gevolg van de bouw van de woning zal het areaal verhard oppervlak toenemen. In de nieuwe situatie zal maximaal 300 m2 aan bebouwing en verharding worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de woning valt onder de vrijstellingsgrens. Er is geen compenserende waterberging noodzakelijk.

Het schone hemelwater kan in de huidige situatie reeds beperkt ter plaatse in de bodem infiltreren als gevolg van kwel en hoge grondwaterstanden. Het teveel aan hemelwater zal in de beoogde situatie worden afgevoerd. Hiertoe zal een greppel worden aangelegd om het perceel welke wordt aangesloten op de bestaande duiker aan de overzijde van de Kerkstraat. De afmeting en diepte van de greppel wordt nader afgestemd met de gemeente en het waterschap in verband met de aanwezige leeflaag ter plaatse (zie tevens paragraaf 3.1).

Hergebruik van hemelwater bij woningen kan beperkt plaatsvinden door middel van gietwater voor de tuin. Het vuile water wordt afgevoerd via het gemeentelijke rioolstelsel. Voor de nieuwe woning zal een aanvraag worden ingediend voor een nieuwe aansluiting op het gemeentelijk stelsel. Kosten voor een nieuwe aansluiting worden doorberekend aan de aanvrager. De ontwikkeling wordt hydrologisch neutraal gerealiseerd.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is inpasbaar binnen de waterdoelstellingen. De beoogde ontwikkeling is kleinschalig en heeft geen invloed op het functioneren van de waterkering of het watersysteem.

3.12 Vormvrije MER-beoordeling

Het Besluit tot wijziging van het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht (reparatie en modernisering milieueffectrapportage) (Staatsblad 102, jaargang 2011) zijn op 28 februari 2011 gepubliceerd. Deze reparatie van het Besluit milieueffectrapportage was nodig door het arrest van het van de EU van 15 oktober 2009 (Commissie tegen Nederland, zaak C-255/08). Het Besluit milieueffectrapportage kende een systeem van absolute drempelwaarden. Het systeem van absolute drempelwaarden bood in de praktijk vanwege de duidelijkheid grote voordelen. Gebleken is echter, dat het onmogelijk is om de drempelwaarden zo te formuleren dat rekening wordt gehouden met alle criteria van bijlage III van de richtlijn, zoals bijv. cumulatie, en daarbij te garanderen dat onder die drempelwaarde geen sprake kan zijn van aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu.

Dit betekent dat de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst van het Besluit mer een indicatief karakter krijgen. Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht dient het bevoegd gezag zijn keuze om géén mer-beoordeling te maken voor een activiteit die beneden de drempelwaarde valt, te motiveren in de overwegingen van het moeder-besluit. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Ingeval de vormvrije m.e.r.-beoordeling als resultaat heeft dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten moet die conclusie door het bevoegd gezag worden opgenomen in de tekst van het uiteindelijke besluit in de moederprocedure.

Beoordeling
De onderhavige ontwikkeling valt niet onder een activiteit zoals opgenomen in bijlage II van het Besluit m.e.r. Gezien de kenmerken van het plan is hier geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling (D.11.2), aangezien:

• het plangebied al een woonbestemming heeft, waar bovendien bijgebouwen zijn toegestaan; de planologische mogelijkheden voor verhard oppervlakte nemen hierdoor niet wezenlijk toe;
• het plangebied in de dorpskern van Wamel gelegen is.

Conclusie
Voor de onderhavige ontwikkeling is geen vormvrije m.e.r.-beoordeling en m.e.r.-beoordelingsbesluit nodig.

Hoofdstuk 4 Economische uitvoerbaarheid

Het plan zal geheel door de initiatiefnemer gerealiseerd worden. De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer.

Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van de Grondexploitatiewet. Verhaal van kosten zal door de gemeente daarom hoofdzakelijk plaatsvinden in de vorm van leges. Voor het verhalen van eventuele kosten voor tegemoetkoming in planschade wordt een overeenkomst ter verhaal van eventuele kosten aangegaan. Hiermee is het verhaal van de gemeentelijke kosten voldoende verzekerd.

Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Inleiding

Doel van dit bestemmingsplan is het opstellen van een juridisch- planologische regeling ten behoeve van de toekenning van een bouwvlak aan de Kerkstraat te Wamel (naast 2). Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Hiermee dienen bestemmingsplannen in digitale vorm (RO-standaarden) te worden vastgesteld. De planregels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012, bij het bestemmingsplan ‘Dorpen’ uit 2014, ‘Dorpen, actualisatie 2021’ en het bestemmingsplan ‘Archeologie West Maas en Waal’ uit 2015.

5.2 Bestemmingen

Aan het plangebied worden de volgende bestemmingen en aanduidingen toegekend:

Bestemming ‘Wonen-1’
Ter hoogte van het plangebied wordt de bestaande enkelbestemming overgenomen. Aan de bestemming wordt een bouwvlak toegevoegd op basis waarvan de bouw van een nieuwe woning mogelijk wordt. Vanwege de voormalige stortplaats gelden gebruiksbeperkingen ten aanzien van het uitvoeren van graafwerkzaamheden en het onttrekken van grondwater.

Bouwaanduidingen
Ter hoogte van de aanduiding ‘vrijstaand’ [vrij] mag per bouwvlak één vrijstaande woning worden opgericht. De voorgevel dient in of achter de in de verbeelding opgenomen ‘gevellijn’ te worden gesitueerd. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte zijn niet hoger dan aangegeven op de verbeelding. Uitsluitend ter hoogte van de aanduiding ‘bijgebouwen’ [bg] mogen bijbehorende bouwwerken worden opgericht. Ter hoogte van de functieaanduiding ‘Tuin’ (t) zijn uitsluitend kleinschalige uitbouwen aan de voorgevel van het hoofdgebouw toegestaan.

Waterberging
Aanleg en instandhouding van de in het kader van de ontwikkeling aan te leggen bovengrondse waterberging is geborgd in de regels.

Dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie 4’
Op het gedeelte van het perceel met deze bestemming gelden regels ter behoud en bescherming van mogelijk aanwezige archeologische resten in de bodem. Voor deze gronden is het aanlegvergunningenstelsel van toepassing.

Dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’
Ten behoeve van het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle landschapselement het oude Wiel ten zuiden van de Kerkstraat, is een landschappelijke dubbelbestemming opgenomen.

Dubbelbestemming ‘Waterstaat- Beschermingszone Watergang’
De A-watergang met bijbehorende beschermingszone ter hoogte van de Kerkstraat wordt planologisch beschermd middels een dubbelbestemming.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het college is bij de voorbereiding van het bestemmingsplan niets gebleken van planologische of maatschappelijke belemmeringen. Er is geen reden om aan te nemen dat de beoogde ontwikkeling geen maatschappelijk draagvlak heeft.

Aan de hand van het voorontwerp van het bestemmingsplan wordt het wettelijk overleg ex artikel 3.1.1 Bro gevoerd. Het bestemmingsplan is ter beoordeling voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners.

Voor de vaststelling van het bestemmingsplan wordt de procedure zoals vastgelegd in afdeling 3.4 Awb gevolgd. Het ontwerp bestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd met bijbehorende stukken. Het plan wordt tevens tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende de termijn van de terinzagelegging kan eenieder een zienswijze indienen. De eventuele zienswijzen zullen beoordeeld worden en aanvullend in het bestemmingsplan worden opgenomen.

Draagvlak omwonenden
De initiatiefnemer heeft direct omwonenden aan de Kerkstraat geïnformeerd over de voorgenomen bouwplannen.

Vooroverleg
Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg (artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening) toegestuurd aan:

• Waterschap Rivierenland;
• Gasunie.

Er is een vooroverlegreactie ontvangen van Gasunie. Deze leidt echter niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Dit is ook als zodanig verwoord in het inspraak- en vooroverlegverslag dat als bijlage 7 bij de toelichting is gevoegd.

Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 5 mei tot en met woensdag 15 juni 2022 (gedurende 6 weken) ter inzage gelegen. Er zijn tijdens deze periode geen inspraakreacties ingediend. Dit is ook als zodanig verwoord in het inspraak- en vooroverlegverslag dat als bijlage 7 bij de toelichting is gevoegd.

Zienswijzen
Gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerpbestemmingsplan van 29 september 2022 tot en met 9 november 2022 voor iedereen (gedurende 6 weken) ter visie gelegen.

Er zijn tijdens deze periode geen zienswijzen ingediend.