Kloosterhof Wamel

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemers hebben bij de gemeente West Maas en Waal het verzoek ingediend om ter plaatse van de kavels 21 en 22 in het plan Kloosterhof te Wamel een vrijstaande woning te mogen realiseren. Het realiseren van een vrijstaande woning ter plaatse is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Dorpen’. Op basis van dit bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied namelijk enkel twee-onder-één-kapwoningen toegestaan.

 

Om dit initiatief mogelijk te maken zal het huidige planologische regime aangepast moeten worden. Door middel van een omgevingsvergunning met een uitgebreide procedure kan het plan alsnog juridisch mogelijk gemaakt worden. In de voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt verklaard waarom de gemeente het aanvaardbaar vindt om voor dit specifieke plan af te wijken van het geldende bestemmingsplan.     

 

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied in de straat Clarevelt is gelegen aan de oostzijde van de kern Wamel en maakt onderdeel uit van de nieuwbouwwijk Kloosterhof. De locatie ligt niet ver ten zuiden van de Kerkstraat en nabij de Waalbandijk. Het betreft de bouwkavels 21 en 22. Navolgende afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer. 

      

Luchtfoto plangebied en omgeving (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Dorpen', vastgesteld op 11 december 2014 door de raad van de gemeente West Maas en Waal. De betreffende locatie heeft een woonbestemming met bouwaanduiding 'twee-aaneen'. Binnen deze aanduidingen zijn vrijstaande woningen niet toegestaan. Om de bouw van een vrijstaande woning mogelijk te maken op de planlocatie dient het huidige planologische regime ter plaatse aangepast te worden. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet in deze wijziging. Navolgende afbeelding geeft een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weer.

    

Uitsnede bestemmingsplan 'Dorpen' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleidskader opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 6 een beschrijving van de procedure bij het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft een braakliggende bouwrijpe kavel die onderdeel uitmaakt van nieuwbouwlocatie Kloosterhof te Wamel. Het aanwezige gras op de kavel is regelmatig gemaaid om verwildering tegen te gaan. 

Navolgende afbeelding geeft de begrenzing van het plangebied weer. Direct ten zuiden en ten westen van het plangebied zijn reeds een aantal woningen ontwikkeld welke onderdeel uitmaken van de nieuwbouwlocatie Kloosterhof. Het betreft rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen.

     

  Luchtfoto begrenzing plangebied (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemers zijn voornemens om op de bouwkavels 21 en 22 (zoals weergegeven op navolgend inrichtingsplan) een vrijstaande woning te ontwikkelen. In het inrichtingsplan is op de planlocatie nog een twee-onder-één-kapwoning gepland. Initiatiefnemers willen echter één vrijstaande woningen op de twee kavels bouwen. Aangezien er reeds meerdere vrijstaande woningen in de nabije omgeving van het plangebied gepland of reeds ontwikkeld zijn, is de voorgenomen ontwikkeling vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend binnen het totale nieuwbouwplan voor de Kloosterhof.

 

Inrichtingsplan Kloosterhof, Wamel

3 Beleidskader

De onderhavige ruimtelijke onderbouwing maakt planologisch gezien alleen een aanpassing in de woningtypologie mogelijk van twee reeds bestemde woonpercelen. De bouw van een vrijstaande woning op de planlocatie sluit aan bij de omliggende woningen in de nieuwbouwwijk Kloosterhof.

Het perceel is reeds aangekocht door initiatiefnemers, waardoor de vraag naar de geprojecteerde woning niet meer relevant is. De overige beleidsaspecten zijn reeds beschreven en aangetoond in het vigerend bestemmingsplan 'Dorpen'.

 

Om voorgenoemde redenen is een nadere toets aan het beleidskader voor dit plan niet noodzakelijk.

4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Voor een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

 

Planspecifiek

Ter plaatse van het plangebied zijn in het verleden reeds verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn echter gedateerd en om deze reden is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 1. 

 

Voor de actualisatie van de bovengrond werd de hypothese gesteld van een onverdachte locatie met betrekking tot het voorkomen van bodemverontreiniging, aangezien maximaal licht verhoogde gehalten werden verwacht. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de gestelde hypothese aangenomen, aangezien in de bovengrond, afgezien van licht verhoogde gehalten voor enkele koper en drins, geen verhoogde gehalten zijn aangetoond. De verhoogde gehalten in de bovengrond betreffen uitsluitend overschrijdingen van de achtergrondwaarden. Vanwege de lichte mate van verontreiniging zijn de risico's voor de volksgezondheid en het milieu verwaarloosbaar. Daarnaast is er geen sprake van noemenswaardige verspreidingsrisico's. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan geen bezwaren tegen het voorgenomen gebruik als woonperceel.

4.2 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

 

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• Beschermde Natuurmonumenten;
• Wetlands.

Als het plan negatieve effecten heeft op gebieden die beschermd zijn op grond van de Natuurbeschermingswet, is een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet vereist. Ook kunnen maatregelen om negatieve effecten te voorkomen, te verminderen of te compenseren nodig zijn. Getoetst moet worden of er een reële kans op significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden bestaat. Als significante effecten niet kunnen worden uitgesloten mag een vergunning alleen worden verleend als er geen geschikte alternatieven zijn, er sprake is van een dwingende redenen van groot openbaar belang en er gecompenseerd wordt.

   

Naast de Natuurbeschermingswetgebieden is het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) / de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. Het NNN is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het ruimtelijk beleid voor het NNN is gericht op ‘behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden’ van het NNN. Op plannen, projecten of handelingen binnen de NNN is het ’nee, tenzij’-regime van toepassing. Dat wil zeggen, dat plannen die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN, zijn niet toegestaan, tenzij er geen geschikte alternatieven zijn, er sprake is van een dwingende redenen van groot openbaar belang en er gecompenseerd wordt.

 

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied of het NNN. Wel ligt op circa 300 meter van het plangebied het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' en het NNN. Gezien de aard en schaal van de ontwikkeling is er echter geen sprake van een negatief effect op deze gebieden als gevolg van de ontwikkeling. Met betrekking tot het aspect gebiedsbescherming zijn er derhalve geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

  

Voor het laatste deel van het project Kloosterhof te Wamel is op basis van onderzoek de effecten van de ingreep beoordeeld in het kader van de Flora- en faunawet, zie bijlage 2. Ten behoeve van dit onderzoek is het plangebied op 6 december 2012 bezocht. Aanvullend op het terreinonderzoek heeft beperkt bronnenonderzoek plaatsgevonden. Daarnaast is gebruik gemaakt van de eerdere onderzoeken op het terrein.

 

Uit het onderzoek blijkt dat ten aanzien van kamsalamander, steenuil en rugstreeppad geen overtreding van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet plaatsvindt bij de voorgenomen ontwikkeling. Voorwaarde is dat de volgende randvoorwaarden in acht worden genomen:

• Ten aanzien van de kamsalamander: starten met de bouwwerkzaamheden aansluitend aan het woonrijp maken. Het plangebied kan daardoor niet ontwikkelen tot een kruidenrijke vegetatie waar kamsalamander kan verblijven in de periode juni-oktober (landfase).
• Ten aanzien van rugstreeppad is het treffen van voorzorgsmaatregelen voldoende. Het betreft het voorkomen van ondiepe (tijdelijke) watertjes op zandige laagten in het plangebied wanneer er (nog) geen bouwwerkzaamheden zijn (gestart).
• Ten aanzien van steenuil zijn geen aanvullende maatregelen nodig.

Om aan voorgaande voorwaarden te voldoen is het terrein steeds bijgehouden en gemaaid zodat er geen kruidenrijke vegetatie en/of (tijdelijke) watertjes konden ontstaan. Gezien dit maaibeheer heeft het plangebied in de huidige situatie geen betekenis voor beschermde soorten. Overtreding van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet is dus niet aan de orde. Vanuit het aspect ecologie worden geen belemmeringen verwacht voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen; kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecfiek

Het project voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning op twee bouwpercelen waar reeds twee-onder-één-kapwoningen zijn toegestaan. Wonen wordt, op basis van de Wet geluidhinder, gezien als een geluidsgevoelige bestemming. Voor het toevoegen van een geluidgevoelige bestemming binnen een onderzoekszone van een (spoor)weg moet een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden.

 

Omdat het plangebied in de huidige situatie al een woonbestemming heeft en de nieuwe woning binnen het bestaande bouwvlak blijft is er geen sprake van het toevoegen van een geluidgevoelige bestemming. Daarnaast zijn in de omgeving van het plangebied enkel 30 km/h-wegen aanwezig. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is rondom dergelijke wegen geen geluidszone aanwezig. Gezien voorgaande hoeft de geluidbelasting op de woningen niet getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel gekeken of ten gevolge van het wegverkeer sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied.

 

Over het algemeen is er bij een wegintensiteit tot circa 1.000 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een 30 km-weg sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de omliggende woningen. Omdat in de omgeving van het plangebied geen wegen met een hogere wegintensiteit dan 1.000 mvt/etmaal aanwezig zijn, kan aangenomen worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geluid vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Verkeer en parkeren

De nieuw te bouwen woning zal (evenals de reeds toegestane tweekapper) ontsloten worden via het Clarevelt. Door de ontwikkeling van één woning in plaats van twee woningen zal de verkeersaantrekkende werking iets afnemen ten opzichte van de bestemde situatie. Ook de parkeerbehoefte ter plaatse neemt iets af. De parkeerbehoefte die de vrijstaande woning met zich meebrengt kan worden ingevuld op eigen terrein. Het parkeren voor bezoekers wordt voorzien in de openbare ruimte van het Clarevelt. Het aspect verkeer en parkeren vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid alleen relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal en de Betuweroute. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied bij een zwaar ongeval met toxische stoffen op deze transportroute(s). Het plangebied ligt echter buiten de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones), een plasbrandaandachtsgebied en een veiligheidszone.

 

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden  ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute(s); 
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 14 maart 2016 aangegeven dat in dit geval sprake is van een standaardsituatie, waarvoor onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) 'bijzonder kwetsbare object', bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

  

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

 

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

 

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal en de Betuweroute. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een zwaar ongeval op deze transportroutes. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

 

4.6 Overige aspecten

Op kavels 21 en 22 in het plan Kloosterhof is op basis van het vigerend plan de bouw van een twee-onder-één kapwoning toegestaan. Buiten dat dit plan voorziet in de bouw van een vrijstaande woning op deze kavels, in plaats van een twee-onder-één kapwoning, treden er geen wijzigingen op en wordt ook de locatie van

het bouwvlak niet veranderd. Hierdoor hoeven de aspecten luchtkwaliteit, milieuzonering, archeologie en waterhuishouding niet opnieuw beoordeeld te worden.

5 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente West Maas en Waal en de ontwikkelende partij hebben een exploitatieovereenkomst afgesloten waarin financiële afspraken zijn vastgelegd. Kern van deze overeenkomst is dat de ontwikkelingskosten

en het planschaderisico geheel voor rekening komen van de ontwikkelaar. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure worden verrekend in de leges.

6 Procedure

6.1 Overleg

In het Bro is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterbeheerder en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

 

Gezien het feit dat sprake is van het slechts wijzigen van de woningtypologie (naar vrijstaand) op een locatie waar reeds twee woningen zijn toegestaan, ziet de gemeente af van vooroverleg.

6.2 Inspraak

De ontwerp-omgevingsvergunning zal in het kader van de zienswijzen gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd worden. Te zijner tijd zullen in deze paragraaf eventueel ingediende zienswijzen worden weergegeven en van een gemeentelijke reactie worden voorzien.

• 1. Actualiserend onderzoek - projectgebied de Kloosterhof - toekomstige woonpercelen aan de Clarevelt en Kweldam te Wamel, Verhoeven Milieutechniek B.V., B16.6438/Brfrpp-01/MH, 9 juni 2016
• 2. Notitie 'effecten herinrichting Kloosterhof, Wamel', Bureau Waardenburg bv, Kenmerk: OPROJ1211-0119/JH, 17 december 2012