Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van de locatie Zandstraat 70 in Beneden-Leeuwen, is voornemens het oorspronkelijke hoofdgebouw en bedrijfsgebouw op de locatie op te delen (te spitsen) in 5 wooneenheden; 4 in het hoofdgebouw en 1 in de voormalige schuur. Daartoe is voorliggend bestemmingsplan uitgewerkt. Ter onderbouwing daarvan is het initiatief in voorliggende toelichting op de relevante aspecten gemotiveerd.

Het hoofdgebouw en de schuur hebben enige tijd leeg gestaan, het voorhuis wordt nu tijdelijk bewoond. Het bewoonbaar maken van het gehele hoofdgebouw en van de schuur in combinatie met de instandhouding van de kenmerkende elementen vraagt een grote investering. Om deze karakteristieke gebouwen aan de Zandstraat te behouden wordt voorgesteld een nieuwe invulling te geven aan de planlocatie.

Het splitsen van woningen valt onder het toetsingskader woningbouw (binnen de tweejaarlijkse tranche) omdat minimaal één woning wordt toegevoegd. Woningsplitsing wordt daarbij conform de Beleidsnota Kleinschalige Woningbouw (2011) gedefinieerd als 'het bouwkundig en functioneel splitsen van een gebouw, zodanig dat, met handhaving van het bestaande woongedeelte, twee of meer zelfstandige functionerende woningen kunnen worden gemaakt.'

Op basis van het toetsingskader kan gesteld worden dat het initiatief om het hoofdgebouw te splitsen en de schuur tevens bewoonbaar te maken, in ieder geval bijdraagt aan het hergebruik van een bestaande beeldbepalend voormalig boerderij-ensemble in de lintbebouwing van de Zandstraat. Daarnaast wordt het achterste niet-cultuurhistorisch waardevolle deel van het hoofdgebouw afgebroken, zodat het oorspronkelijk hoofdgebouw weer goed tot zijn recht komt.

In het Dorpskwaliteitsplan is aangegeven dat het gebouw bijzondere cultuurhistorische waarden vertegenwoordigd. Het hoofdgebouw heeft daartoe de aanduiding 'karakteristiek pand' gekregen in het Dorpskwaliteitsplan. Omdat het hoofdgebouw en de tevens kenmerkende schuur binnen het ensemble veel achterstallig onderhoud kennen, en het bijgebouw compleet vernieuwd moet worden, zijn naast de bestaande woning meerdere wooneenheden nodig om voldoende inkomsten te genereren om het hele ensemble te kunnen restaureren en qua wooncomfort bij de tijd te brengen.

Sloop niet waardevolle aanbouw achterzijde

Er geldt op basis van het vigerende bestemmingsplan een omgevingsvergunningstelsel voor het slopen van een bouwwerk ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand'. In dit geval betreft dit alle bestaande bebouwing op het perceel. Een omgevingsvergunning voor de gewenste sloop van het achterste deel van het hoofdgebouw is slechts toelaatbaar, indien door het afbreken van bouwwerken de cultuurhistorische waarden van deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, versterken en/of herstel van die waarden niet worden verkleind.

In deze toelichting is uitgelegd dat aan deze bepaling kan worden voldaan. De onderbouwing kan daarmee tevens de basis vormen voor de aanvraag sloopvergunning voor het achterste deel van het hoofdgebiouw.

1.2 Ligging plangebied

Het betreffende perceel (sectie K, nr. 1171) heeft een oppervlakte van ca. 2.680 m². De bebouwing op het terrein van de voormalige 'dorpsboerderij' bestaat uit een hoofdgebouw (voorhuis en schuur, gezamenlijke footprint ca. 230 m², een later aangebouwd, lager bouwdeel (footprint ca. 85 m²) en een vrijstaande schuur (footprint ca. 150 m²).

Daarnaast is een deel van het terrein dat aansluit op de bestaande bebouwing verhard.

Afbeelding: planlocatie (buro Waalbrug)

1.3 Geldend bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan 'Dorpen' is het perceel voorzien van de bestemming 'Wonen - 1' met een groot bouwvlak voorzien van de bouwaanduiding 'vrijstaand' en een maximum goot- en bouwhoogte van 6,5 m respectievelijk 9,0 m.

Ter plaatse van het hoofdgebouw en het bijgebouw (de vrijstaande schuur) in het plangebied is de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand' opgenomen. Per bouwperceel mag 1 woning worden gerealiseerd. Splitsing ten behoeve van nieuwbouw van meerdere woningen is niet toegestaan. Het maximum bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken samen bedraagt 50 % van het bouwperceel. Bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, mogen uitsluitend in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. Deze laatste aanduiding komt voor aan weerszijden van het hoofdgebouw en loopt door tot aan (het verlengde van) de voorgevelrooilijn van dit gebouw. De maximum gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, bedraagt 150 m² voor onderhavig bouwperceel (oppervlakte in casu: ca. 2.680 m²).

Uitsnede bestemmingsplan Dorpen

Er geldt een omgevingsvergunningstelsel voor het slopen van een bouwwerk ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand'. In dit geval betreft dit alle bestaande bebouwing op het perceel. Een omgevingsvergunning is slechts toelaatbaar, indien door het afbreken van bouwwerken de cultuurhistorische waarden van deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, versterken en/of herstel van die waarden niet worden verkleind.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven;
• in hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan beschreven;
• in hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod;
• in hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan;
• in hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• in hoofdstuk 8 tenslotte worden de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

In de tijd van de watersnoodramp die Beneden-Leeuwen in 1861 teisterde stond er op de plaats van het huidige gebouw al een boerderij. Deze boerderij heeft door de ligging op een terp de overstroming overleefd. In 1900 is dit gebouw echter door brand verwoest en is er op dezelfde locatie een nieuwe boerderij gebouwd met voor die tijd kenmerkend siermetselwerk van onder meer geglazuurde bakstenen. Verdere karakteristieke elementen zijn het koetshuis, rond smeedijzeren raam, glas in lood, trapgevel, enz. Oorspronkelijk stond er op het achtererf ook een pannen gedekte houten kapschuur met stenen kippenhok.

Deze kenmerkende boerderij is in gebruik geweest als gemengd bedrijf, hoofdzakelijk bestaande uit veeteelt, fruitteelt en in de latere jaren champignonteelt. Voorheen lag bij de boerderij ca. 2 ha grond die bestond uit weiland en boomgaard.

Plangebied en omgeving (gemeentelijke toets principeverzoek)

Het pand heeft enige tijd leeg gestaan. Het voorhuis wordt nu tijdelijk bewoond, maar er is sprake van achterstallig onderhoud.

Hoofdstuk 3 Beleid & regelgeving

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en vervangt enkele ruimtelijke doelen en uitspraken uit andere documenten. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden.

Anders dan in de voormalige Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van het Rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Onderhavige ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Derhalve heeft de SVIR geen consequenties voor voorliggend plan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het dichtstbij gelegen Natura 2000 gebied betreft deelgebied Waal, onderdeel van gebied Rijntakken. Dit beschermde gebied ligt op 400 meter afstand van de planlocatie.

Kaartblad 17, Natura 2000 Rijntakken

De netto toevoeging van 4 woningen zal bij deze afstand geen gevolgen hebben voor de natuurdoelstellingen, zeker niet omdat het tussenliggende gebied geheel uit stedelijk gebied bestaat waardoor de invloed van onderhavig gebied slechts zeer lokaal is.

3.1.3 Bro: ladder voor duurzame verstedelijking

Gezien de kleinschalige aard van de ontwikkeling is er in onderhavig geval geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Nederland

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen
• Biodiversiteit: werken met de natuur
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

De provincie Gelderland geeft invulling aan voorgenoemde ambities door de zogenoemde 'DOE-principes':

• Doen: Er wordt breed gekeken en consequent gewerkt vanuit het perspectief van duurzaam én verbonden én economisch krachtig. Waar nodig worden regels en kaders gesteld;
• Laten: zaken die niet aansluiten op de omgevingsvisie worden niet gestimuleerd;
• Zelf: het goede voorbeeld wordt zelf gegeven, de nodige verantwoordelijkheid wordt genomen, en er is voldoende doorzettingsvermogen;
• Samen: er wordt met open vizier gewerkt en gebouwd aan gezamenlijke agenda's met partners, en er worden kansen voor innovatie en kennisdeling gestimuleerd.

Wonen

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Hiertoe agenderen alle (relevante) partijen in de regio de regionale opgaven op het gebied van wonen in de Regionale Woonagenda. Onderhavige planlocatie is gelegen in de regio Rivierenland. In Rivierenland zijn gemeenten en corporaties in 2013 met elkaar in gesprek gegaan over de handreiking die door de samenwerkende corporaties was opgesteld. In dat gesprek is onder meer 'wonen en zorg' aangewezen als prioriteit in de regio Rivierenland.

'Wonen en zorg' vormt een urgente opgave, mede vanwege de decentralisatie. Op zowel regionaal als lokaal niveau wordt dit door partijen opgepakt door het monitoren van de woningmarkt. Goed inzicht in de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt is een vereiste om het gesprek te kunnen voeren over de juiste dingen, namelijk over het benutten van de kansen en mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad en over het toevoegen van de juiste woningen op de juiste plek op het juiste moment.

Verder pleit de provincie voor het maken van afspraken over programmering van de woningvoorraad met ten minste gemeenten en woningcorporaties op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). Deze kwantitatieve regionale opgave voor wonen wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten.

Natuurbescherming

De planlocatie is niet gelegen binnen de zones van 'Groene Ontwikkelzone', 'Weidevogelgebieden', 'Rustgebieden voor winterganzen' of 'Beschermingszones natte landnatuur'. Tevens is de planlocatie buiten het Gelders Natuurnetwerk gelegen.

Met onderhavig planvoornemen is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, toetsing aan de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is dan ook niet aan de orde. Ook is de planlocatie niet binnen Natura 2000-gebied, het GNN of de GO gelegen. Verder past het plan binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgaven zoals beschreven door de regio Rivierenland en vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Nadere toelichting hierop is uitgewerkt in hoofdstuk 3.2.2. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan niet in strijd in met de Omgevingsvisie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op basis van artikel 2.2.1.1 mogen nieuwe woonlocaties en daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogamma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. De 'Regionale woningbouwprogrammering Rivierenland – Monitor 2016, actualisatie en vervolgacties' omvat het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma en de vastgestelde Kwantitatieve opgave wonen voor de regio Rivierenland. Voor gemeente West Maas en Waal geldt dat in de afgelopen jaren een zeer divers woningbouwprogramma is toegevoegd in alle opzichten. Appartementen (huur en koop) op locaties dichtbij (zorg-)voorzieningen en daarmee voor zowel jongeren als ouderen geschikt zijn gerealiseerd. Het merendeel van de toegevoegde woningen is een eengezins-koopwoning, al dan niet zelf gerealiseerd.

Op basis van Primos2016 is er voor de regio Rivierenland een indicatieve woningbehoefte geraamd van 10.500 woningen voor de periode 2015-2025. In deze woningbehoefteraming is de extra behoefte aan sociale huurwoningen voor de verhoogde instroom aan statushouders meegenomen. De behoefte betreft 'verblijfsobjecten met een woonfunctie'. Het gaat dan om zelfstandige woningen/wooneenheden. De met dit plan voorziene enkele grondgebonden woning nabij het centrum dient opgenomen te worden binnen dit woonprogramma voor de periode 2015-2025.

Het plan draagt bij aan de kwalitatieve vraag naar woningen in de regio Rivierenland en West Maas en Waal. Daarmee past het initiatief binnen het Kwalitatief Woonprogramma en de Kwantitatieve opgave wonen. De locatie is buiten Natura 2000-gebied, het GNN of de GO gelegen en is niet in strijd met andere verordeningsregels. De Omgevingsverordening Gelderland vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie dorpen 2025

In de structuurvisie Dorpen 2025 is deze locatie opgenomen onder ruimtelijke opgave 1, Dorpsruit van Beneden-Leeuwen. Binnen deze opgave worden verschillende projecten gekoppeld die de functionele en ruimtelijke structuur in Beneden-Leeuwen kunnen verbeteren.

Specifiek zou onderhavige locatie onderdeel kunnen zijn van de ruimtelijke opgave 1.1, de verkeerskundige dorpsruit. Deze ruit kan als hoofdstructuur beter herkenbaar worden gemaakt. Dit kan door aanpassingen te doen in de openbare ruimte. Het toevoegen van woningen draagt niet bij aan het oplossen van deze ruimtelijke opgave. Wel draagt het behoud van het ensemble bij aan de dorps-eigen karakteristiek.

De locatie wordt niet genoemd onder kansen, bedreigingen of sterke en zwakke punten.

In het Dorpskwaliteitsplan en het bijbehorende dorpspaspoort van Beneden Leeuwen is deze ruimtelijke opgave voor de Zandstraat en het Dorpsplein beschreven in uitwerking a. Er worden spelregels en bouwstenen gegeven om de Zandstraat en het Dorpsplein qua herkenbaarheid en tbv de verblijfskwaliteit te versterken. Er is geen sprake van een ruimtelijk knelpunt op deze locatie.

Uitsnede visiekaart

In de structuurvisie dorpen 2025 wordt, als uitwerking van de visie leefbaarheid kernen 2030, voor het thema wonen gemeentebreed een aantrekkelijke woongemeente nagestreefd. Hierbij geldt als ambitie ruimte te bieden aan initiatieven die de identiteit en kwaliteit van de van de dorpen versterken. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan hergebruik van bestaande leegstaande gebouwen. Uitgangspunt hierbij is dat de ontwikkeling past in een duurzame toekomst en in lijn is met de dorpsontwikkel- /dorpskwaliteitsplannen.

Voor wat betreft wonen geldt dat op rijks en provinciaal niveau inbreiding de voorkeur heeft boven uitbreiding van de dorpen. Gemeente West Maas en Waal stelt echter dat inbreiding alleen kan onder de voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Er moet bij ontwikkelingen dan ook zorgvuldig worden omgegaan met cultuurhistorische elementen zoals lintbebouwing, dijkbebouwing en andere bijzondere karakteristieke of monumentale bebouwing en ruimtes. De locatie bepaalt hierbij de bebouwingsvorm en architectonische uitstraling van de woningen. Verder is het in de gemeente de wens, en op rijksniveau is het beleid, dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Woningen moeten geschikt zijn of kunnen worden gemaakt voor een basisniveau aan zorg. Hierbij moet rekening worden gehouden met een realistische spreiding van zorgwoningen in het dorp en in de gemeente.

Met het voornemen wordt bijgedragen aan het ter plekke verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door hergebruik van een bestaand, in het straatbeeld passend ensemble van boerderijwoning met schuur. Hiermee wordt de identiteit en kwaliteit van het dorp behouden en past de ontwikkeling binnen de gemeentelijk gestelde kaders voor woningbouw op inbreidingslocaties.

3.3.2 Woonvisie 'Koers naar 2030, aanpak tot 2020'

De Woonvisie 'Koers naar 2030, aanpak tot 2020' is 12 mei 2016 vastgesteld en verwerkt de belangrijkste conclusies uit het regionale woningbehoefteonderzoek voor gemeente West Maas en Waal. De kwantitatieve woonopgave voor gemeente West Maas en Waal is in de Regionale woningbouwprogrammering Rivierenland geraamd op 700 woningen voor de periode 2015-2025.

Wanneer rekening wordt gehouden met 30% planuitval dan wel planuitstel, betekent dit dat er maximaal bruto 910 woningen geprogrammeerd kunnen worden tot en met 2024. De gemeente heeft echter ook te maken met restcapaciteit. Dit is de capaciteit die reeds vastligt in bestemmingsplannen en die bij wijze van spreken morgen gerealiseerd kan worden. Op 1 januari 2015 waren dit 483 woningen. Daarnaast waren op 1 januari 2015 43 woningen in aanbouw. Op 1 januari 2015 zijn projectmatig 526 (483+43) woningen vastgelegd in bestemmingsplannen die nog niet zijn gerealiseerd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de contractuele afspraken van het plan Leeuwse Veld (90 woningen). Dit betekent dat tot en met 2024 maximaal bruto 294 woningen aanvullend kunnen worden geprogrammeerd (910-526 -90=294). Om te voorkomen dat in korte tijd de 294 woningen volledig geprogrammeerd worden, wordt gewerkt met tranches van 2 jaren.

Bij de invulling van de te programmeren woningen wordt uitgegaan van de benadering “de juiste woning, op de juiste plaats, op het juiste moment”. De juiste woning verwijst naar de kwaliteit waaronder type woning, doelgroep, passend bij demografische ontwikkelingen en multifunctionaliteit van het initiatief. De juiste plaats verwijst naar de Structuurvisie Dorpen, de (verbetering van de) identiteit en leefbaarheid van de kern en hergebruik leegstaande panden. Het juiste moment betekent dat de vraag zo concreet is dat (het realistisch is te veronderstellen dat) een snelle ontwikkeling mogelijk is waarbij planologische procedures buiten beschouwing worden gelaten.

Wanneer de woonvisie nader wordt beschouwd, dan kan worden vastgesteld dat aan genoemde principes wordt voldaan, zo heeft de gemeente toegelicht in het principe-besluit dat volgde op de aanvraag.

Gezien het plan voldoet aan de principes van de juiste woning, de juiste plaats en het juiste moment en past binnen de woningprogrammering, wordt geconcludeerd dat het plan niet in strijd is met de Woonvisie.

3.3.3 Nota Ondergrondse Cultuurhistorie 2013-2017

Uitgangspunt van de gemeente West Maas en Waal is dat alleen archeologisch onderzoek hoeft te worden uitgevoerd in de gebieden waar verstoring van mogelijke archeologische resten plaatsvindt (bijvoorbeeld door saneringen, ontgravingen etc.). Deze locaties staan aangegeven op de archeologische beleidskaart.

Omdat voorliggend plan uitsluitend een inpandige functieverandering betreft, is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Wel is de archeologische dubbelbestemming met de aanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1' beleidsneutraal overgenomen uit het vigerende plan.

3.3.4 Parkeerbeleid

In de Nota Parkeren 2019 zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn in de gemeente West Maas en Waal. De gemeente kiest in deze nota voor een vraagvolgend parkeernormenbeleid. Dit betekent dat de gemeente met de hoogte en toepassing van haar parkeernormen het autobezit of het autogebruik niet probeert te verminderen.

De gemeente constateert dat er in delen van de gemeente sprake is van beperkte ruimte en er een hoge parkeerdruk wordt ervaren. Om die reden is een aantal parkeernormen verhoogd. In het parkeernormenbeleid uit deze Nota Parkeren wordt verder aansluiting gezocht bij alle relevante beleidsuitgangspunten die de gemeente West Maas en Waal hanteert.

In paragraaf 5.11 van deze toelichting is aangegeven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de parkeerbehoefte bij voorliggend initiatief.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

Het voornemen betreft het opknappen, in standhouden en bewoonbaar maken van het waardevolle deel van het hoofdgebouw en van de schuur door het toevoegen van meerdere wooneenheden en het herinrichten van het erf. Het plan is positief ontvangen door de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

De combinatie van pand en erf aan de Zandstraat toont het agrarische verleden van Beneden Leeuwen. Met het opknappen en herbestemmen van het karakteristieke pand wordt positief bijgedragen aan het behouden en versterken van de eigen identiteit van het dorp en wordt leegstand (met mogelijke verpaupering als gevolg) voorkomen. Het realiseren van meerdere wooneenheden in het pand wordt goed mogelijk gevonden, met als restrictie dat gestapelde woningen alleen mogelijk zijn als dit niet ten koste gaat van de beeldbepalende dakvorm. Aandachtspunten bij uitwerking zijn:

• 1. Koester de karakteristieke uitstraling van het totale ensemble ven bebouwing en erf.
• 2. Behoud het onderscheid in de gevels tussen het woongedeelte en het meer gesloten (voormalig) bedrijfsgedeelte, alsmede het onderscheid tussen het primaire hoofdgebouw en het secundaire karakter van het bijgebouw (de vrijstaande schuur).
• 3. Behoud de (overwegend) gesloten uitstraling van de kap.
• 4. Zorg voor een passende erfinrichting en beperk verharding tot een minimaal benodigd oppervlak en gebruik materialen die passen bij een agrarisch erf zoals gebakken klinkers of grind.
• 5. Als onderlegger voor de restauratie- en herinrichtingsplannen verdient het aanbeveling om een bondige cultuurhistorische waardestelling op te stellen met aandacht voor de erfinrichting, het gevelbeeld, het kleur- en materiaalgebruik, de constructie en interieurelementen.

Deze vooral op het nog uit te werken bouwplan en inrichting buitenruimte gerichte criteria zullen worden meegenomen in de uitwerking van de restauratieplannen, nadat de vergunning voor gewijzigd gebruik is verleend en de vergunningaanvraag activiteit bouwen en slopen wordt uitgewerkt.

Uitgangspunt voor de nieuwe invulling is dat de bebouwing wordt teruggebracht tot het oorspronkelijk hoofdgebouw van de voormalige dorpsboerderij. De vervallen, vrijstaande schuur wordt eveneens gerestaureerd en tot woning omgevormd. De niet karakteristieke aanbouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw wordt gesloopt. Buiten het resterende hoofdgebouw en schuur wordt, behoudens eventuele, onderschikte bijgebouwen, geen nieuwe (woon)bebouwing toegevoegd.

4.2 De nieuwe woonboerderij

Binnen het oorspronkelijke hoofdgebouw, met een oppervlak (footprint) van ca. 230 m² en een inhoud van ca. 2.000 m³, worden verschillende wooneenheden mogelijk gemaakt. Uitgegaan wordt van grondgebonden woningen omdat daarmee recht wordt gedaan aan de karakteristiek van het pand. Voor de opdeling in verschillende wooneenheden wordt een onderscheid gemaakt tussen het voorhuis en de aangebouwde schuur.

• Het voorhuis;
  Geschikt voor één eengezinswoning van ca. 140 m² (begane grond en eerste verdieping 2 x 70 m²). Een tweede verdieping onder de kap wordt bij de m² vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

• Het achterhuis;
  Vanwege de omvang en indeling geschikt voor 3 woningen. De exacte indeling van deze 3 woningen zal mede afhangen van de constructie en bouwkundige mogelijkheden.

Binnen de schuur zal 1 woning worden gerealiseerd.

4.3 Inrichting perceel

Rond de nieuwe woonboerderij wordt het terrein opnieuw ingericht. De bestaande inrit ontsluit aan de achterzijde de benodigde parkeerplaatsen. De groene ruimte om de gebouwen kan als eigen tuin of als gemeenschappelijke buitenruimte worden toebedeeld aan de verschillende woningen.

Voor de gronden buiten het perceel van de woonboerderij worden twee opties aangegeven. De gronden worden verkocht aan de eigenaren van de aangrenzende percelen (variant 1) of de gronden worden ingericht voor gemeenschappelijke gebruik voor de bewoners van de woonboerderij en/of omwonenden (variant 2). Een combinatie is eveneens denkbaar. Dit is evenwel in alle gevallen overeenkomstig de huidige ruimte die het bestemmingsplan biedt en daartoe is daarom geen afwijking bestemmingsplan noodzakelijk. De grens tussen het noordelijk deel grenzend aan de tweekappers aan de Pastoor Jansstraat en het zuidelijk deel vanaf de geprojecteerde parkeerplaatsen, wordt bepaald door het huidige hoogteverschil in het terrein.

Naast de boerderij staat een waardevolle, monumentale kastanjeboom. Deze boom zal worden beschermd in de planontwikkeling en behouden blijven, zo is eerder tussen initiatiefnemer en gemeente afgestemd. Er is door Econsultancy een boom effect analyse uitgevoerd (d.d. 4 september 2020, zie Bijlage 1) om inzicht te krijgen in de mogelijke negatieve invloeden van de (civiele) werkzaamheden op de boom. Tevens is bepaald of en welke maatregelen benodigd zijn om negatieve effecten te minimaliseren, waardoor de boom duurzaam te behouden is. In onderstaande zijn de bevindingen uit de boom effect analyse overgenomen.

Op basis van de conditie, leeftijd, gebreken en de beoordeling boven- en ondergrondse groeiplaats is in de boom effect analyse een inschatting gemaakt van de toekomstverwachting van de boom bij gelijkblijvende omstandigheden (noot: dit uitgangspunt is gehanteerd omdat de bebouwing direct rond de boom ongewijzigd blijft en alleen intern wordt aangepast naar de woonfunctie). De verwachting is dat de boom onder gelijkblijvende omstandigheden nog minimaal 15 jaar duurzaam te behouden is. Op basis van de uitgangspunten van de inrichting van de bebouwing en het perceel zijn geen directe knelpunten geformuleerd waarbij negatieve invloeden op de boom verwacht worden. De werkzaamheden vinden namelijk voornamelijk binnen het pand plaats. Aan de buitenzijde van de woonboerderij worden enkel aan de achterzijde van het gebouw werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de realisatie van parkeerplaatsen. Zolang aan de voorzijde van het pand en aan de oprit geen werkzaamheden uitgevoerd worden zijn negatieve effecten op de boom zo goed als uit te sluiten.

Ter bescherming van de boom en de groeiplaats zijn randvoorwaarden opgesteld waarmee duurzaam behoud wordt gegarandeerd:

• Voorkom graafwerkzaamheden in de beschermde boomzone (kroonprojectie + 2 meter)
• Scherm de beschermde boomzone fysiek af
• Gebruik rijplaten
• Indien planwijzigingen worden doorgevoerd welke mogelijk van invloed zijn op de boom, dient het nieuwe plan ter goedkeuring aan een bomenspecialist te worden voorgelegd

Daarnaast geldt dat bij werken rond bomen men altijd rekening dient te houden met de algemeen geldende beschermingsmaatregelen. De algemene beschermingsmaatregelen die voor deze situatie van toepassing zijn, zijn hieronder weergegeven:

• Snoei de boom, indien nodig, om voldoende werkruimte te creëren en (ernstige) kroonschade te voorkomen. Deze snoeiwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd door een gecertificeerd European Tree Worker (ETW) of gelijkwaardig niveau
• Bescherm alle bomen binnen de invloedssfeer tegen directe (stam)schade door aanbrengen stamommanteling met afstandshouder (drain)
• Er mag geen materiaal tussen de bomen worden geplaatst of opgeslagen. Hiermee wordt bodemverdichting en wortelschade voorkomen
• Er mogen geen voertuigen of andere machines tussen (of tegen) de bomen worden geparkeerd. Hiermee wordt bodemverdichting en wortelschade voorkomen

4.4 Verkeer en ontsluiting

Parkeren wordt geheel op eigen terrein ingevuld (zie ook paragraaf 5.11). De parkeerplaatsen (2,5x5m), de vrije uitstapstrook bij de buitenste plaatsen in de rij aan tenminste één lange zijde van elke parkeerplaats (0,5x5m) en de bijbehorende toeritbreedte voldoen aan de gemeentelijke voorwaarden en passen binnen het terrein. Aangezien een groot deel verkocht wordt of algemene ruimte wordt, is dat geen probleem.

Hoofdstuk 5 Milieu- & omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden alle relevante milieu- en omgevingsaspecten voor het plangebied behandeld. Indien er beperkingen uit het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan als randvoorwaarde rekening mee gehouden. Een en ander betekent dat het plan in overeenstemming is met het criterium van 'een goede ruimtelijke ordening'.

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Hiervoor worden de afstanden uit de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als richtinggevend beschouwd. Bovenstaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder.

De middels functieverandering te realiseren woningen kennen zelf geen milieuzonering, omdat de functie wonen geen milieubelastende activiteit betreft. Een woning is wel een gevoelig object in het kader milieuzonering. Om die reden zijn de functies in de omgeving van het plangebied beoordeeld. Er zijn verschillende bestemmingen in de omgeving van het plangebied gelegen met een richtafstand.

De bestemming detailhandel betreft een milieucategorie 1 dus dat is een richtafstand van 10 meter waar rekening mee gehouden moet worden. daar kan met een juiste situering wel aan voldaan worden. Voor de bestemming maatschappelijk (gemeentehuis) geldt ook een richtafstand van 10 meter. Ook hier kan met een juiste situering van de woningen aan worden voldaan.

Functies nabij planlocatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt voor supermarkten (SBI-2008: 471) een richtafstand voor het aspect geluid aangehouden van 10 meter. De laad- en losactiviteiten vinden mogelijk plaats op een afstand van meer dan 10 meter van onderhavige woonpanden, aan de straatzijde voor de detailhandel. De kortste afstand van de dichtstbijzijnde opening in de voorgevel, tot het punt recht voor de entree van de winkel, waar logischerwijs het laden en lossen plaats heeft, is meer dan 15 meter. De omvang van de winkel is zeer beperkt, waardoor de laad- en losactiviteiten eveneens beperkt zullen zijn. In redelijkheid kan daarom worden aangenomen dat de laad- en losactiviteiten het woon- en leefklimaat in de woning niet benadelen.

Ter plaatse is bij het winkelpand een nagenoeg dichte zijgevel aanwezig aan de zijde van onderhavige locatie. Daarnaast is er ruimte tussen de panden, waardoor er spraken is van 2 buitengevels, onderling ruimtelijk gescheiden. Hierdoor is de geluidoverdracht, via de spouwmuur nihil. Bovendien is het geluidniveau binnen een supermarkt (temeer bij een meer voor de hand liggende kleine winkel met minder publieksaantrekking) zeer beperkt, winkelend publiek met achtergrondmuziek levert een gemiddeld binnenniveau < 60 dB(A). Alleen al daardoor is reeds in de vrijstaande woning naast deze winkel een binnenniveau van 33 dB verzekerd. Het woon- en leefklimaat binnen de aangevraagde woningen wordt niet gefrustreerd als gevolg van activiteiten bij de naastgelegen detailhandel.

Het aspect 'milieuzonering' staat de functieverandering naar meerdere woningen niet in de weg. Het woon- en leefklimaat ter plaatse is gewaarborgd en de bedrijfsvoering in de omgeving wordt niet verdergaand beperkt.

5.2 Bodem

Vanwege het aspect bodem verlangt de gemeente geen onderzoek voor het voorgenomen plan. Het gebruik als boerderij en het toekomstig gebruik als burgerwoningen is als even gevoelig aan te merken. Wanneer de bodem onverdacht is hoeft geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Uit een gemeentelijke quickscan zijn geen (voormalige) activiteiten gebleken die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden.

In het kader van de Omgevingsvergunning bouwen zal wel een bodemonderzoek nodig zijn. Dit onderzoek is derhalve reeds uitgevoerd door Ortageo Zuidoost B.V.. In de rapportage “Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 en NEN 5707 Zandstraat 70 in Beneden-Leeuwen” (zie ook bijlage 2 bij deze toelichting, gedateerd 11 september 2019) is het volgende opgenomen.

In de bovengrond ter plaatse van boring 03 wordt voor PAK de tussenwaarde marginaal overschreden. Gezien de gevolgde onderzoeksstrategie en de aanvullende individuele analyses is in voldoende mate vastgesteld dat op de locatie geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Dit houdt in dat er op basis van de Wet bodembescherming geen aanleiding is voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of sanerende maatregelen.

Het gemeten (gewogen) asbestgehalte in het mengmonster van de grond van het achterterrein is kleiner dan de helft van de interventiewaarde (grenswaarde voor nader onderzoek: 50 mg/kg d.s. (gewogen)). Dit houdt in dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of sanerende maatregelen.

De verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en minerale olie in de grond zijn te relateren aan antropogene invloeden op de bodem als gevolg van het jarenlange gebruik van de locatie. Dit heeft er toe geleid dat de geroerde grond van de gehele locatie indicatief getoetst aan het BBK van klasse industrie is (zink is de maatgevende parameter). Dat dit niet overeenkomt met de maximale waarden wonen is bij locaties in oude woonkernen gewoon. De gehalten zijn echter dusdanig laag dat geen humane risico's bestaan bij het voorgenomen gebruik wonen met tuin. De locatie is voor wat betreft het aspect bodem dus geschikt voor het beoogde gebruik.

De aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de voorgenomen bestemmingswijziging en bouwactiviteiten op het terrein.

5.3 Geluid

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in of de nabije omgeving van het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van plannen rekening mee moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai.

Industrielawaai

Niet alle industrieterreinen zijn een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder. Pas als daarop inrichtingen zijn toegestaan die als 'grote lawaaimaker' worden aangemerkt als bedoeld in artikel 2.1, lid 3 juncto Bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is daarvan sprake. In het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

Spoorweglawaai

In de gemeente West Maas en Waal bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve voor onderhavig plangebied niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het plan.

Wegverkeerslawaai

Door JK Consultancy is een aantal omgevingsaspecten onderzocht. De resultaten zijn vastgelegd in de rapportage “Onderzoek naar de omgevingskwaliteit met betrekking tot perceel Zandstraat 70 te Beneden-Leeuwen” (rapport OK19.255, augustus 2019, gewijzigd mei 2020, zie bijlage 3 bij deze toelichting). Daarin is over wegverkeerslawaai het volgende opgenomen.

De Zandstraat is een hoofdader binnen de bebouwde kom van Beneden-Leeuwen. De toegestane rijsnelheid bedraagt 30 km/uur (30km/u-zone). Echter is de verkeersintensiteit dusdanig, dat het wegverkeerslawaai ter plaatse van perceel Zandstraat 70 nader is onderzocht.

Uit de berekeningen volgt dat sprake is van een hogere geluidbelasting dan de voorkeursgrenswaarde. Gesteld kan worden dat als gevolg van het wegverkeer op de Zandstraat het woon- en leefklimaat in het plangebied voldoende is. De maximaal toegestane binnenwaarde (eveneens in het kader van de Wet geluidhinder) van 33 dB zal echter niet worden overschreden. De geluidwering van de bestaande gevel zal minimaal
22 dB dienen te bedragen en is marginaal hoger dan de vereiste gevelwering van tenminste 20 dB volgens het Bouwbesluit.

Gezien de huidige steense bouw en na vernieuwing van de kozijnen en beglazing volgens de huidige standaarden, zal met zekerheid gesteld mogen worden dat binnen de woning een goed woon- en leefklimaat heerst in relatie tot het wegverkeer.

Op basis van vorenstaande is nadere toetsing aan de Wet geluidhinder niet benodigd. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Wel is een toets in het kader van goede ruimtelijke ordening van belang. ook deze leidt tot de conclusie dat een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd.

5.4 Geur

Geur kan hinder veroorzaken in de leefomgeving. Wanneer deze hinder inderdaad ondervonden wordt, kan dit zelfs invloed hebben op de gezondheid. Het is derhalve zaak geurhinder zoveel mogelijk te beperken, door regels te stellen aan de uitstoot van geuremissies en afstanden ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. Binnen een straal van 1 km rond het plangebied zijn veehouderijen gevestigd. Dit betreft de voorgrondbelasting. Deze veehouderijen worden nu reeds belemmerd door andere bestaande woningen. Onderhavige ontwikkeling heeft hier geen aanvullende beperking op.

Voor het aspect goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied geldt het volgende. In de directe omgeving van het plangebied liggen geen relevante geurbronnen (meldingsplichtige en (mogelijk) vergunningplichtige veehouderijen of andere geurbronnen). Op een grotere afstand van het plangebied liggen inrichtingen met vee die onder het Besluit Landbouw vallen. Voor inrichtingen met vee die onder het Besluit Landbouw vallen gelden vaste afstanden. Hier wordt niet gerekend met odeurbelastingen. De afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object bedraagt:

- ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en

- ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In het voorliggende geval betreft het de realisatie van 5 woningen binnen de bebouwde kom. Gezien het feit dat de afstand van 100 meter tot de meest nabijgelegen veehouderij ruimschoots gehaald wordt, vormt dit aspect geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'geur' geen belemmeringen oplevert voor onderhavig planvoornemen.

5.5 Luchtkwaliteit

Door JK Consultancy is een aantal omgevingsaspecten onderzocht. De resultaten zijn vastgelegd in de rapportage “Onderzoek naar de omgevingskwaliteit met betrekking tot perceel Zandstraat 70 te Beneden-Leeuwen” (rapport OK19.255, augustus 2019, gewijzigd mei 2020, zie bijlage 3 bij deze toelichting). Daarin is over luchtkwaliteit het volgende opgenomen.

Regelgeving luchtkwaliteiteisen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2, Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (eerste lid) geeft aan hoe en onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (opgesomd in het tweede lid) kunnen uitoefenen in relatie tot luchtkwaliteitseisen.

Als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• 2. een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 3. een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van een stof;
• 4. een project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen het Besluit NIBM, legt vast wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Dat is het geval wanneer aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Als de toename voor één of beide stoffen hoger is, dan is het project IBM. Kleine projecten kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit.

Bij de NIBM toets gaat het om de toename van de luchtverontreiniging als gevolg van het project, afgezet tegen de autonome ontwikkeling.

Onderhavig project

Het plan voorziet in een voortzetting van de bestaande activiteit “wonen”. Op het perceel worden weliswaar meerdere woningen gerealiseerd met als gevolg een toename van verkeer op het perceel, doch draagt dit gezien de beperktheid niet in betekende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse (NIBM).

Op basis van de NSL monitoringstool (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) kan bovendien worden vastgesteld dat het wegverkeer op omliggende wegen geen nadelige invloed heeft op de luchtkwaliteit in het plangebied.

Omdat het plan de herbestemming tot 5 woningen mogelijk maakt, zal per saldo het aantal verkeersbewegingen zeer gering toenemen. Aldus wordt geconcludeerd dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Het plan is voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

5.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Risicovolle bedrijven

Binnen de beoogde bestemming "wonen" passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroute, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in ieder geval worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

- de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en

- de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 16 januari 2019 aangegeven dat in dit geval onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "bijzonder kwetsbare object", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Buisleidingen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er in plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroute. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

5.7 Water

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. Indien aan de orde is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd (zie bijlage 4 bij deze toelichting). Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. Met het plan worden geen watergangen of waterkeringen geraakt. Er is een geringe toename van verharding en een geringe afname van bebouwing (door sloop). Derhalve hoeven geen compenserende maatregelen ten behoeve van de waterberging te worden genomen. Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer toegestuurd te worden aan Waterschap Rivierenland.

Concreet wordt aan de achterzijde van de hoofdbouw bebouwing weggenomen en wordt een stuk extra parkeerterrein en erftoegang aangelegd. In totaal wordt 325 m2 extra verharding voorzien voor een gezamenlijke erftoerit, tuinpad en parkeerruimte. In het terrein is evenwel veel ruimte voor waterinfiltratie, iets wat in deze omgeving ook prima toepasbaar is. Water kan aan de rand van de verharding via een bodempassage vrij infiltreren in tuinen. Afstromend regenwater mag geen overlast of schade leveren aan omliggende percelen en eigendommen. Aanvullend wordt aangegeven dat hemelwater anders ook gescheiden kan worden aangeboden aan de perceelsrand. Een keuze kan bij de uitvoering in overleg met de gemeente gemaakt worden. Op basis van deze informatie past het plan binnen het waterbeleid.

Uit de gegevens die door Pouderoyen zijn ingevoerd volgt dat het plan uitsluitend een functieverandering van bestaande bebouwing betreft met geringe verhardingstoename en sloop. Er vindt geen andere aanpassing van bebouwing of ruimte plaats. Waterschap Rivierenland heeft geen bezwaar tegen dit plan. Het plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer voorgelegd te worden aan Waterschap Rivierenland.

5.8 Natuur

In 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet biedt een beschermingskader voor de flora en fauna binnen de aangewezen beschermde gebieden, de zogenaamde Natura 2000-gebieden en bijzondere nationale gebieden.

Door JK Consultancy is het “Verkennend Flora- en faunaonderzoek ten aanzien van project Zandstraat 70, Beneden-Leeuwen” uitgevoerd (zie Bijlage 5 bij deze toelichting, rapport FF19.255, augustus 2019, gewijzigd augustus 2020). Bij de beoordeling van het plangebied is een bronnenonderzoek verricht naar het voorkomen van beschermde soorten en de ligging van beschermde gebieden in de regio. Op 21 augustus 2019 is het plangebied en de directe omgeving verkend. Doel van deze veldverkenning is om een indruk te krijgen van de habitats ter plaatse. Daarbij is gelet op de daadwerkelijke aanwezigheid van beschermde soorten en indirecte aanwezigheid in de vorm van sporen (verblijfplaatsen, wissels, pootafdrukken en dergelijke). Verder is het terrein beoordeeld op de geschiktheid voor beschermde soorten (habitatbeoordeling). Aansluitend hierop heeft op 27 augustus 2020 een intensieve in- en uitwendige dakinspectie plaatsgevonden. In het verkennend flora- en faunaonderzoek is het volgende geconcludeerd.

Het Natura 2000 gebied de Rijntakken is het meest nabijgelegen beschermde natuurgebied. De voorgenomen kleinschalige ontwikkelingen in relatie tot de afstand tussen het projectplan en het gebied (zo’n 900 meter) heeft in de toekomstige situatie geen nadelige invloed op het natuurgebied. Ook treden geen negatieve effecten op door stikstofdepositie als gevolg van het projectplan.

Volgens de verspreidingsgegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna zou sprake kunnen zijn van beschermde flora en fauna in het plangebied. Door het uitgevoerde veldonderzoek en uitgebreide dakinspectie is duidelijk geworden dat het plangebied zich niet leent voor beschermde diersoorten. Geadviseerd wordt om even wel buiten het broedseizoen de werkzaamheden uit te voeren.

De in de wet genoemde “algemene zorgplicht” is van toepassing op alle beschermende en onbeschermde dier- en plantensoorten. Op grond hiervan dient eenieder zoveel als redelijkerwijs mogelijk te handelen op een wijze zodat nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan worden gemaakt. Aanbevolen wordt dan ook om in ieder geval de zorgplicht in acht te nemen en daarbij de door het ministerie goedgekeurde Gedragscode voor de bouw- en ontwikkelsector.

Geconcludeerd kan worden dat in het huidige gebruik van het plangebied de aanwezigheid van beschermende planten en diersoorten onwaarschijnlijk is en derhalve geen sprake is van verstoring. Gesteld kan dan ook worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op beschermende soorten en beschermende natuurgebieden en dat het bestemmingsplan daarmee uitvoerbaar is. Met de gemente is overeen gekomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen nogmaals een dakinspectie uitgevoerd zal worden om nogamaals de check op het voorkomen van eventuele vogels of vleermuizen te kunnen doen.

5.9 Archeologie

Ter plaatse gelden ruime ondergrenzen waarbij archeologisch onderzoek wordt vereist (zie hiervoor het gemeentelijk archeologiebeleid en het vigerende paraplubestemmingsplan archeologie). Omdat in het kader van de inpandige functiewijziging geen gronden worden geroerd, is geen nader archeologisch onderzoek verricht.

Voorliggend plan betreft een inpandige functiewijziging die geen effect heeft op mogelijke archeologische waarden. Een onderzoek naar dit aspect is niet noodzakelijk. De vigerende dubbelbestemming voor archeologie is beleidsneutraal overgenomen in dit bestemmingsplan.

5.10 Cultuurhistorie

Het plan betreft de verbouw van de voormalige boerderij en schuur tot 5 woningen, waarbij de later toegevoegde aanbouw aan de achterzijde wordt gesloopt. Het groene erf blijft onbebouwd en heringericht tot individuele en/of gemeenschappelijke tuinen voor de nieuwe woningen en/of aangrenzende woningen.

Cultuurhistorisch relevant zijn de situering in een historisch lint en de kwalificatie van het hoofdgebouw als een K3-pand. De insteek bij een K3-pand is om waar mogelijk het historische karakter te behouden of versterken, hetgeen mogelijk is met de beoogde verbouw tot 5 woningen. De insteek bij het historische lint is het koesteren van de gevarieerde dorpse uitstraling en de grote solitaire bebouwing op ruime groene kavels als de 'parels' van het lint. Dat karakter blijft intact in het voorstel. Vanuit het erfgoedperspectief geniet het de voorkeur om de vrijstaande schuur te behouden en een zinvolle bestemming voor de nieuwe bewoners te geven, zo heeft de gemeente tussentijds reeds aan initiatiefnemer aangegeven. Dit is aanleiding geweest om ook de schuur een woontitel toe te kennen, zoals besproken in het overleg met initiatiefnemer (juni 2019). Immers, alle overige bijgebouwen zijn al verdwenen en deze schuur draagt positief bij aan het herkenbaar houden van deze bouwplaats als een boerenerf. Vanuit het erfgoedperspectief wordt de herbestemming van de voormalige boerderij en schuur, alsmede het onbebouwd groen houden van het erf toegejuicht.

Volledigheidshalve wordt hier nog verwezen naar naar de vijf aandachtspunten in § 4.1.

Gezien het gebouw geen monument is maar hoofdgebouw en schuur samen een waardevol ensemble vormen, dat bijdraagt aan het dorpse bebouwingsbeeld, is behoud ervan wenselijk en is de voorgestane functiewijziging uit historisch oogpunt verantwoord.

5.11 Parkeren en verkeer

Verkeer

De kengetallen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' en de rekentool behorende bij CROW publicatie 317 zijn een hulpmiddel om verkeers- en vervoeraspecten op een eenvoudige wijze inzichtelijk te maken in een proces van ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens kunnen deze tijdig in het ruimtelijke ordeningsproces geïntegreerd worden. Hoewel de kengetallen afkomstig zijn uit praktijksituaties, uit literatuur afkomstige gegevens en/of onderbouwde bewerkingen hiervan (het principe van 'best practice') blijft het een instrument/hulpmiddel in ontwikkeling. Er kan en mag van de aangegeven waarden en/of uitkomsten worden afgeweken. Aan de andere kant wordt aangeraden alleen af te wijken als hiervoor een (gedegen) onderbouwing aanwezig is.

Berekeningen worden gemaakt aan de hand van de kengetallen uit de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Door het bieden van keuzes voor enige aanvullende mogelijkheden in de berekeningen (zoals bijvoorbeeld het corrigeren voor een ligging in een gemeente met een bepaalde stedelijkheidsgraad of het variëren met de mate van autogebruik van klanten/bezoekers of van werknemers van een voorziening) kunnen afwijkende uitkomsten ontstaan. Ook door het rekenen met wel/niet afgerond achterliggend datamateriaal kunnen geringe afwijkingen optreden ten opzichte van CROW-publicatie 317.

Voor onderhavige ontwikkeling is een berekening gemaakt uitgaande van de defaultinstellingen van het rekenprogramma, omdat er geen locatiespecifieke input is die om aanpassing daarin vraagt. De als bijlage 6 bij deze onderbouwing gevoegde berekeningen zijn op de volgende uitgangspunten gebaseerd:

• Ligging in de gemeente West Maas en Waal, zone centrum;
• De nieuwe functie is doorgerekend uitgaande van 1 vrijstaande woning en 4 geschakelde woningen (daar waar in de bestaande situatie 1 vrijstaande woning bestemd is).

Uit de bijlage 6 verkeerberekeningen blijken de volgende conclusies: als gevolg van de functieverandering zal het gemiddelde aantal autobewegingen toenemen met gemiddeld 30 per etmaal. De toename ontstaat door de verandering van nu 1 vrijstaande woningen naar beoogd 1 vrijstaande woning (schuur) en 4 woningen geschakeld (in woongebouw). Omdat er in het bestaande verkeersbeeld rond de locatie geen knelpunten zijn, is de functiewijziging naar 5 woningen prima inpasbaar.

Parkeren

Door de toename van het aantal woningen in het plangebied, zal de parkeerbehoefte toenemen. De gemeente hanteert in haar parkeerbeleid een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning (locatie centrum). Aldus dient bij de realisatie van 5 woningen te worden voorzien in minimaal 9 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze 10 parkeerplaatsen worden als volgt voorzien:

- 2 plaatsen noordelijk van de vrijstaande woning in de voormalige schuur;

- 8 plaatsen in een rij achter het hoofdgebouw (parallel aan de achtergevel);

Daarnaast is de gezamenlijke toerit nog dusdanig breed dat daar incidenteel ook geparkeerd kan worden, bijvoorbeeld bij een feest bij één van de woningen op het terrein.

Op basis van de aspecten verkeer en parkeren is de wijziging van één naar vijf woningen goed inpasbaar en kan op eigen terrein worden voorzien in de noodzakelijke parkeerruimte.

5.12 Conclusie

Op basis van planologische, ruimtelijke, beleidsmatige en milieukundige aspecten wordt de omzetting van één naar vijf woningen op deze locatie aanvaardbaar geacht.

Hoofdstuk 6 Juridisch plan

6.1 Algemeen

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), bepaalt een viertal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
• het Besluit ruimtelijke ordening (Bro);
• het geldende bestemmingsplan 'Dorpen' (2014).

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gronden ontwikkeld en bebouwd mogen worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

6.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de enkelbestemming 'Wonen - 1';
• de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie';
• bouwvlakken, aanduidingen voor tuin, aantallen woningen, hoogten etc.

De overige specificaties zoals bouw- en goothoogtes bijgebouwen en overige maatvoeringen zijn allen direct geregeld in de regels.

Op de verbeelding is de begrenzing van het plangebied vastgelegd, evenals de van toepassing zijnde bestemming(en) hierbinnen. De verbeelding is getekend op een digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Naast dat er bij het tekenen van de verbeelding de uitgangspunten uit de SVBP2012 zijn gehanteerd, is er ook aangesloten op de systematiek die de gemeente West Maas en Waal hanteert voor de bestemmingen, zoals opgenomen in het plangebied. Het geldende bestemmingsplan voor de kernen heeft daarbij als basis gediend.

6.3 Planregels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels (hoofdstuk 1) bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen. De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de bestemmingsomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden bestemd zijn. Indien er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen, is er, middels functieaanduidingen een nadere detaillering van de doeleinden opgenomen waarin wordt vermeld welke doeleinden prevaleren. Vervolgens wordt in de bebouwingsregeling aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden. In sommige bestemmingen wordt bovendien nader ingegaan op de toegestane voorzieningen. Vervolgens is een gebruiksbepaling opgenomen waarin wordt aangegeven dat gronden en opstallen niet in strijd met de bestemming mogen worden gebruikt. Voor de duidelijkheid is een aantal situaties aangegeven die in ieder geval in strijd met de bestemming worden geacht. In onderhavig plan zijn er binnen het plangebied twee bestemmingen opgenomen: 'wonen - 1' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wonen - 1

De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen - 1’ zijn primair bedoeld voor het wonen in grondgebonden woningen. Binnen de algemene bestemmingssystematiek van de gemeente West Maas en Waal is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen - 2’, respectievelijk voor grondgebonden en gestapelde woningen. Hiervoor is gekozen, omdat beiden woontypen een specifieke (bouw)regeling vergen.

In woningen zijn naast het wonen ook kamerbewoning en beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis.

Woningen worden gebouwd als vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, aaneengebouwde, geschakelde of patiowoningen. Op de gronden met de aanduiding ‘tuin’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, evenals, erkers (uitbouwen). Op de overige gronden zijn bijgebouwen toegestaan voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels. In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor bedrijven aan huis en ten behoeve van mantelzorg.

Middels een wijzigingsbevoegdheid is de mogelijkheid opgenomen om het aantal bestemde woningen terug te brengen, mocht er te lang geen gebruik worden gemaakt van de bestemde 5 woontitels.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie

Dubbelbestemmingen zijn veelal een toevoeging op de onderliggende bestemming. Een dubbelbestemming is primair. Dit houdt in dat indien het bepaalde in de dubbelbestemming op gespannen voet staat met de regels van de onderliggende bestemming, het bepaalde in de dubbelbestemming voor gaat. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

In de Algemene regels (hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels.

In de Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12, lid 1 Wro is opgenomen dat het verplicht is om een exploitatieplan vast te stellen op gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Artikel 6.2.1. onder a Bro geeft aan dat (o.a.) een bouwplan voor de bouw van één of meer woningen als bouwplan wordt aangewezen. Artikel 6.12, lid 2 Wro bepaalt dat in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad, naar aanleiding van de omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, 3°, Wabo, van het bestemmingsplan wordt afgeweken, kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is. Deze verzekering vindt plaats door middel van het sluiten van een realisatieovereenkomst.

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe is voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemers een realisatieovereenkomst afgesloten. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de realisatieovereenkomst.

In de realisatieovereenkomst is tevens opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Hoofdstuk 8 Overleg & inspraak

8.1 Overleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In het kader van dit vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de volgende overlegpartners:

• Waterschap Rivierenland
• Gasunie.

Beiden overlegpartners hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen ontwikkeling.

8.2 Inspraak

Het voorontwerp-bestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd. De terinzagelegging was van 12 november 2020 tot 23 december 2020. Er is een inspraakreactie binnengekomen met de volgende opmerkingen:

1. Op de locatie waar het vrijstaande pand gepland staat, staat nu een authentieke schuur (mogelijk monument?). Deze schuur is ongeveer 6 meter hoog en natuurlijk onbewoond. Als op deze locatie een huis gebouwd gaat worden van 9 m hoog, zoals aangegeven in het bestemmingsplan, zal dit mijn uitzicht en privacy niet ten goede komen. Ik zal geen bezwaar maken als dit gebouw niet hoger wordt dan 1 of max 2 laag met een maximale nokhoogte van 6 meter zonder zicht vanuit dit huis op mijn tuin/huis.

reactie gemeente:

De huidige schuur is cultuurhistorisch waardevol. Het ontwerpbestemmingsplan laat het bewonen van deze schuur toe. De hoogte van de om te bouwen schuur naar een woning is gebaseerd op de huidige hoogte met daarbij wat ruimte ten behoeve van het isoleren van het dak. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en onze adviseur Cultuurhistorie hebben naar aanleiding van deze opmerking het plan nogmaals beoordeeld. Het huidige bijgebouw moet ondergeschikt blijven ten behoeve van het hoofdgebouw. Dit betekent dat een hoogte van 7,5 meter en de oppervlakte van de schuur voldoende is voor het isoleren van het bestaande dak en het realiseren van een woning op deze locatie. Het ontwerpplan wordt hierop aangepast.

2. In het bestemmingsplan is opgenomen dat er mogelijk een paardenbak geplaatst mag worden. Dit kan zorgen voor overlast.

reactie gemeente:

Het aanleggen van een paardenbak in een dorpskern is niet wenselijk. Het ontwerpplan wordt zodanig aangepast, dat deze mogelijkheid zal worden verwijderd.