"Bedrijventerrein Oude Dierikpolderweg 1 Baarland, 2016"

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer Crop Alliance, gelegen aan de Oude Dierikpolderweg wenst een nieuwe bedrijfshal op het bestaande bedrijfsperceel te realiseren. Deze bedrijfshal past echter niet in het geldende bestemmingsplan "kleinschalige bedrijventerreinen 2011". De initiatiefnemer wenst namelijk een gebouw met een bouwhoogte van 10 meter. In het geldende bestemmingsplan is ter plaatse een bouwhoogte van 10 meter toegestaan, er is echter een goothoogte van 7 meter voorgeschreven. Het beoogde bouwplan is plat afgedekt op een bouwhoogte van 10 meter. Daarnaast is een deel van de nieuwe bedrijfshal voorzien buiten het bouwvlak. De nieuwbouw steekt 5 meter uit het huidige bouwvlak.

Nu voor de nieuwe bedrijfshal het bestemmingsplan wordt aangepast, wordt van de mogelijkheid gebruik gemaakt ook enkele andere onderdelen van het geldende bestemmingsplan aan te passen. Dit betreft het volgende:

• Om de geplande nieuwbouw te kunnen realiseren wordt de regel inzake de goothoogte van 7 meter verwijderd. Hierdoor blijft uitsluitend een bouwhoogte van 10 meter gehandhaafd.

• Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan tot maximaal 2 meter hoog. In het bestemmingsplan is een afwijkingsbevoegdheid tot een hoogte van 10 meter opgenomen. Veel van de installaties bij het bedrijf zijn echter tussen de 4 en 6 meter hoog. Om nieuwe installaties te realiseren moet dus steeds een afwijkingsprocedure worden doorlopen. De initiatiefnemer wenst specifieke bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor de bedrijfsvoering dan ook tot deze hoogtes mogelijk te maken. Dit betreft ondermeer de al aanwezige (augurken en zilveruien)tanks, silo's en de waterzuivering.
• Voor de tanks is het gewenst om deze op termijn te kunnen overkappen. Naar verwachting zullen gewijzigde voedselveiligheidsregels ertoe leiden dat de augurkentanks in een gebouw moeten worden geplaatst. Om reeds op deze ontwikkeling in te spelen wenst het bedrijf het bouwvlak uit te breiden in zuidelijke richting.

• In het bestemmingsplan is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Aan deze dubbelbestemming is een onderzoeksverplichting gekoppeld. Voor elk afzonderlijk bouwplan is een archeologisch onderzoek nodig. De initiatiefnemer wil graag op voorhand inzicht hebben in de archeologische waarden van het gehele perceel. Daarom is voor het volledige bedrijfsperceel onderzoek uitgevoerd. De conclusies van dit onderzoek en bijbehorende gevolgen voor de archeologische regeling worden verwerkt in het bestemmingsplan.

De gemeente Borsele wenst medewerking te verlenen aan deze initiatieven. Gekozen is voor een zelfstandig bestemmingsplan voor het bedrijfsperceel gecoördineerd met een omgevingsvergunning voor de bouw van een bedrijfshal aan de noordzijde van het perceel.

1.2 Plangebied

Het plangebied heeft betrekking op het bedrijfsperceel van Crop Alliance. Dit perceel wordt globaal begrensd door de Zeedijk aan de oostzijde en de Oude Dierikpolderweg aan de westzijde. Ten noorden en zuiden van het perceel bevinden zich agrarische gronden. Ten noorden van de bedrijfslocatie ligt een agrarisch bouwvlak met een bedrijfswoning.

Aan de zuid- en oostzijde bevindt zich een grondwal. Op deze grondwal staan struiken. Aan de noordzijde is het terrein landschappelijk ingepast door een coniferenhaag met een hoogte van 7 meter. De westzijde is, met uitzondering van de in- en uitgangen, ook landschappelijk ingepast.

In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Ter plaatse geldt momenteel het volgende bestemmingsplan.

Bestemmingsplan	Vastgesteld
"Kleinschalige bedrijventerreinen 2011"	11 mei 2011

Figuur 2.1. Verbeelding

Voor het perceel van Crop Alliance geldt de volgende regeling.

• Bedrijf met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.2' en een functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - lichtmast'.
• Op het perceel zijn 3 bouwvlakken opgenomen. Het noordelijk bouwvlak mag bebouwd worden met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter, het middelste bouwvlak met een hoogte van 4 meter. Het meest zuidelijke bouwvlak is bedoeld voor de bedrijfswoning.
• Rondom de bestemming Bedrijf is een bestemming Groen opgenomen met daarin de landschappelijke inpassing.
• Op het perceel ligt een dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

1.4 Doel

Doel van het voorliggende bestemmingsplan is het onderbouwen en juridisch - planologisch regelen van het project. Dit bestemmingsplan bestaat uit:

• een toelichting, waarin de motivering van de beoogde ontwikkelingen is opgenomen;
• een verbeelding, waaruit blijkt op welke gronden het bestemmingsplan van toepassing is;
• een regeling, waarin de regels van het bestemmingsplan zijn opgenomen.

1.5 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

Beleidskader (hoofdstuk 2)

Voor het plangebied wordt in hoofdstuk 2 het relevante actuele rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleidskader aangegeven. Het beleidskader is toegesneden op de ontwikkeling.

Inventarisatie en analyse (hoofdstuk 3)

In hoofdstuk 3 zijn een beknopte inventarisatie en analyse van het gebied opgenomen.

Kwaliteit van de leefomgeving (hoofdstuk 4)

In hoofdstuk 4 zijn, voor zover van belang, de toetsingen aan de relevante (sectorale) beleidsregels en wetten opgenomen. Delen hiervan zijn ontleend aan de toelichting van het bestemmingsplan.

Juridische vormgeving (hoofdstuk 5)

In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan bod.

Economische uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6) / Maatschappelijke toetsing en overleg (hoofdstuk 7)

Tot slot volgen de economische uitvoerbaarheid in hoofdstuk 6 en de maatschappelijke toetsing en het overleg in hoofdstuk 7.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid zal blijken uit de resultaten van het overleg met instanties dat ingevolge artikel 3.1.1 Bro plaatsvindt. Tot slot kan een ieder reageren op het ontwerpbesluit dat uiteindelijk ter inzage wordt gelegd.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 AMvB Ruimte

Analyse

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB Ruimte) is op 30 december 2012 in werking getreden. In dit besluit stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. Voor de in de AMvB genoemde onderwerpen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) alle bestemmingsplannen binnen een jaar aan de bepalingen uit de AMvB voldoen.

Toetsing en Conclusie

Geen van de in de AMvB genoemde onderwerpen hebben betrekking op het plangebied van dit bestemmingsplan.

2.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Analyse

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Met deze structuurvisie gooit het Rijk het roer om in het nationale ruimtelijke beleid en kiest het voor een selectievere inzet van rijksbeleid. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeentes krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, Nota Mobiliteit, agenda Landschap, agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Toetsing en Conclusie

Er zijn in het plangebied geen ontwikkelingen die van belang zijn op rijksniveau. De SVIR vormt geen belemmering.

2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Analyse

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Toetsing en conclusie

De in het Barro genoemde nationale belangen worden niet aangetast door dit bestemmingsplan.

2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Op 28 september 2012 is het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 vastgesteld. Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied. In het Omgevingsplan 2012-2018 beschrijft de Provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland op deze punten vooruit te helpen.

De Provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De Provincie onderscheidt drie deelgebieden:

• produceren op Land aan Zee;
• beleven van Land en Zee;
• bloeien op Land en in Zee.

Toetsing en conclusie

Het plangebied is op kaart 1 'Bedrijvigheid' aangeduid als 'kleinschalig'. Het bestaande bedrijf wordt in het voorliggende bestemmingsplan slechts op onderdelen gefaciliteerd om tot een doelmatige bedrijfsvoering te komen. Het provinciaal beleid heeft voor deze specifieke elementen op een bestaand terrein geen eisen gesteld.

De voor de Provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn door vertaald in de Verordening ruimte provincie Zeeland (zie hierna).

Verordening ruimte provincie Zeeland

Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is geregeld in de Verordening ruimte provincie Zeeland (hierna VrpZ). Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Toetsing en conclusie

Voor wat betreft dit plan zijn met name artikel 2.1 en 2.2 van belang. Het plan betreft een reeds aanwezig bedrijventerrein (en is daartoe reeds bestemd), waarin beperkte nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De verordening stelt geen eisen aan deze specifieke ontwikkelingen. Daarnaast ligt het plangebied niet in de directe omgeving van waardevolle landschapselementen. Het bestemmingsplan past binnen het beleidskader uit de VrpZ.

2.2.1 Thematische regiovisie De Bevelanden; wonen, werken en recreëren in de regio

In dit gezamenlijk document van de gemeenten Noord-Beveland, Goes, Borsele, Kapelle en Reimerswaal is een visie geformuleerd met betrekking tot de thema’s wonen, werken en recreëren.

Toetsing en conclusie

Het volgende is voor het terrein van belang.

• 1. Ruimte bieden voor nieuwe economische dragers voor het buitengebied.
• 2. Benutten van de toeristisch-recreatieve potenties van de regio.
• 3. Concentreren van bedrijventerreingebonden economische activiteiten.
• 4. Concentreren van (grootschalige) voorzieningen in Goes.
• 5. Selectief ruimte bieden aan bedrijvigheid van buiten de regio.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een hoofdzakelijk conserverend plan, waarin beperkte nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De nieuwe activiteiten passen in het geldend beleidskader.

2.2.2 Structuurvisie Borsele 2015-2020

De Structuurvisie Borsele 2015-2020 is opgesteld binnen de kaders van de Wro en is de opvolger van de Borsatlas 2009-2014. De structuurvisie dient een tweeledig doel:

• de structuurvisie fungeert als een gemeentelijk structuurbeeld op hoofdlijnen dat in de praktijk kan dienen als “werkdocument” bij het nemen van ruimtelijke beslissingen;
• de structuurvisie biedt op grond van de Wro de mogelijkheid om kosten te verhalen bij beoogde en in de structuurvisie opgenomen ontwikkelingen.

In de structuurvisie is op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2020. Uitgangspunt hierbij is dat de structuurvisie voldoende ruimte moet bieden om nadere afwegingen te maken.

Er zijn drie centrale beleidsdoelen voor het ruimtelijk beleid voor het grondgebied van de gemeente Borsele geformuleerd:

• behoud en versterking van de fysieke en sociaal-maatschappelijke kwaliteiten van Borsele; uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is dat ruimtelijke contrasten en de sociaal-maatschappelijke structuur in de gemeente worden behouden en versterkt, dan wel (beter) worden benut;
• inzichtelijk maken van toekomstige plannen met een ruimtelijke en/of sociaalmaatschappelijke component; uitgangspunt hierbij is dat deze toekomstige plannen een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de gemeente;
• streven naar een duurzame aanpak: bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt het aspect duurzaamheid meegewogen; het streven is om energie afhankelijkheid te verkleinen. Overlast zoals geluid en geur, wordt zoveel mogelijk beperkt ten opzichte van milieugevoelige functies. Daarnaast wordt de beschikbare ruimte zo zorgvuldig mogelijk gebruikt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn tevens gericht op het vergroten van de toekomstbestendigheid van het gebied, zowel economisch als sociaalmaatschappelijk als fysiek.

Toetsing en conclusie

Het plangebied is op de Structuurvisiekaart aangeduid als 'Bedrijventerrein'. Het voorliggende bestemmingsplan maakt zodanig beperkte ontwikkelingen (ten opzichte van het geldende bestemmingsplan) mogelijk dat deze passen binnen de drie centrale beleidsdoelen.

2.3 Landschappelijke inpassing

Analyse

Vanuit het provinciaal beleid geldt dat bedrijventerreinen landschappelijk moeten worden ingepast. Er is sprake van een bestaand bedrijventerrein. Kenmerkend is dat het bedrijventerrein in de huidige situatie al door hoogopgaande beplanting en grondwallen is ingepast. Behoud van beplanting is juridisch-planologisch geborgd in het geldende bestemmingsplan.

Conclusie

Nu reeds sprake is van een goede landschappelijke inpassing, die ook planologisch al is geborgd, gelden geen specifieke aanvullende randvoorwaarden.

Hoofdstuk 3 Inventarisatie en analyse

3.1 Beoogde ontwikkeling

Het gehele bedrijfsperceel is ingericht voor de verwerking van landbouwproducten. Het terrein wordt daarbij intensief gebruikt, binnen de perceelsgrenzen is vrijwel geen ruimte onbenut. Kenmerkend is dat tot nu toe het grootste deel van de bedrijfsactiviteiten in de open lucht plaats vindt. Dat beeld is echter aan het veranderen. Nu en in de nabije toekomst zal een groter deel van de activiteiten in gebouwen worden ondergebracht. Op die manier wordt ingespeeld op steeds strengere kwaliteits- en veiligheidseisen, ook geeft het de mogelijkheid de bedrijfsvoering te verbeteren. De eerste stap hierin is het plaatsen van een nieuw bedrijfsgebouw aan de noordzijde. In een volgende fase wordt de opslag- en productiefaciliteit voor augurken overdekt.

Bouwinitiatief

Bedrijfsgebouw

Het initiatief omvat een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing van Crop Alliance. De uitbreiding is gesitueerd aan de noordzijde van het perceel. In dit gebouw is een gekoelde opslag van halffabricaat voorzien. Deze opslag van halffabricaat vindt nu elders plaats, waardoor veel transport nodig is. Door opslagcapaciteit te bouwen op de locatie aan de Oude Dierikpolderweg wordt het aantal transportbewegingen van en naar het bedrijf met 400 per jaar verminderd.

• De bouwhoogte van de geprojecteerde bebouwing bedraagt 10 meter. Omdat het gebouw horizontaal wordt afgedekt, bedraagt de goothoogte eveneens 10 meter.
• Het nieuwe gebouw moet voldoende groot zijn voor de gewenste opslagcapaciteit. Ook moet het gebouw ingepast worden in de bestaande bedrijfsvoering. In het bestaande bouwvlak is weliswaar voldoende ruimte aanwezig voor een gebouw van voldoende omvang, in dat geval is er onvoldoende afstand ten opzichte van de bestaande bebouwing. De interne logistiek van het bedrijf zou hierdoor worden belemmerd. Voor een optimale bedrijfsvoering is het daarom noodzakelijk om enige ruimte te gebruiken buiten het bestaande bouwvlak. Het bouwvlak wordt over een lengte van 100 m, in noordelijke richting met 5 meter uitgebreid. Op basis van de bouwregels geldt in het bouwvlak geen maximaal te bebouwen oppervlak. Voor dit onderdeel is er geen strijdigheid met het bestemmingsplan.

In figuur 3.1. is de ligging van de nieuwe bedrijfsbebouwing weergegeven.

Voor het overige deel van het bouwvlak (waar vooralsnog geen bouwwerkzaamheden zijn voorzien) wordt eveneens de goothoogte verwijderd.

Figuur 3.1. Beoogde locatie nieuwbouw

Tanks, waterzuivering en silo's

Op het terrein zijn in de huidige situatie al silo's, (augurken)tanks en een waterzuivering aanwezig. Deze bouwwerken zijn gebouwd op basis van het planologisch regime van het bestemmingsplan Oude Diederikpolderweg. In het bestemmingsplan kleinschalige bedrijventerreinen zijn dergelijke bouwwerken slechts tot een bouwhoogte van 2 meter toelaatbaar geacht. Hiermee zijn de bestaande silo's, (augurken)tanks en de waterzuivering onder het overgangsrecht gebracht.

De waterzuivering en de augurkentanks (met bijbehorende constructie) hebben een bouwhoogte van 6 meter. Bij de augurkentanks is deze bouwhoogte als volgt samengesteld. De augurkentanks zijn 3 tot 3,5 meter hoog. Boven de tanks is een rail aanwezig met een in- en uitvoer transportband. Door deze opvoerband worden de augurken in en uit de tanks gehaald. Om de opvoerband te kunnen verplaatsen naar een andere tank wordt hij opgetrokken tot boven de railconstructie en weer neergelaten in een andere tank (figuur 3.3).

De aanwezige zoutsilo's hebben een bouwhoogte van 5,5 en 8,5 meter. Deze bouwhoogte is inclusief de bovenop aanwezige ontluchtingen en vulpijpen (zie figuur 3.4)

Figuur 3.2. Bestaande augurkentanks met bijbehorende constructie

Figuur 3.3. Opvoerband bij augurkentanks

Figuur 3.4. Bestaande (zout)silo's

Figuur 3.5. Bestaande waterzuivering

Uitbreiding bouwvlak

Crop Alliance wil anticiperen op wijzigende voedselveiligheidsregels. Deze regels gaan er op korte termijn voor zorgen dat augurkentanks in een gebouw moeten worden geplaatst. Om te voorkomen dat niet tijdig genoeg kan worden ingespeeld op wijzigende regelgeving wenst het bedrijf al het bouwvlak uit te breiden. Om deze augurkentanks in een gebouw te plaatsen is een nieuw bouwvlak noodzakelijk. De hoogte van de nieuwe bedrijfsbebouwing volgt uit de hoogte van de bestaande constructie en de benodigde werkruimte. De hoogte van de augurkentanks is 3,5 meter. Over de tanks moet een opvoerband kunnen bewegen, de hoogte daarvan bedraagt 6 meter. Om de opvoerband te kunnen verplaatsen naar een andere tank is het nodig hem op te trekken. Dit optrekken gebeurt onder een hoek waardoor het hoogste punt van de opvoerband bij het optrekken 8 meter boven het maaiveld uitsteekt. De vrije binnenruimte onder het dak dient als gevolg hiervan 8,5 meter te bedragen.  Vanwege de grote overspanning (geen kolommen vanwege de horizontale transportbanden) is het constructiepakket van het dak, rekening houdend met het dakafschot voor het afvoeren van regenwater, 1,5 meter hoog. De totale maximale bouwhoogte (zonder goothoogte) dient dan ook voor dit bouwvlak 10 meter te bedragen.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Algemeen

Er is sprake van een functie die reeds planologisch mogelijk is gemaakt. Beoogde ontwikkeling is strijdig met het bestemmingsplan in verband met de goothoogte (aanpassing tot 10 meter) en het aanpassen van het bouwvlak. In dit hoofdstuk worden de volgende omgevingsaspecten getoetst:

• bodem;
• archeologie en cultuurhistorie;
• water;
• verkeer, parkeren en luchtkwaliteit;
• geluid.

4.2 Bodem

Onderzoek

Door Mitec is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van het bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 1. In het verkennend bodemonderzoek is in één monster van de bovengrond (grondwater) voor de onderzochte parameter barium een overschrijding van de interventiewaarde aangetroffen. Tevens is voor de onderzochte parameter zink een overschrijding van de tussenwaarde aangetoond.

Naar aanleiding van dit verkennend onderzoek is een nader grondwateronderzoek uitgevoerd (bijlage 2). Uit dit nader grondwateronderzoek blijkt dat het aangetroffen gehalte barium lager is dan bij het eerder uitgevoerde verkennend bodemonderzoek.

Naar aanleiding van beide onderzoeken heeft de gemeente Borsele geconcludeerd dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) heeft de gemeente de plicht om bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de aanwezige archeologische waarden (art. 38a Wamz). Ten behoeve hiervan heeft de gemeente Borsele in het najaar van 2011 het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Met dit archeologisch beleid wil de gemeente niet alleen voldoen aan de wettelijke verplichtingen omtrent archeologie maar ook een formeel afwegingskader bieden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Als basisonderdeel van het archeologisch beleid is een archeologische maatregelenkaart-in-lagen ontwikkeld. In het kader van dit beleid worden op de Maatregelenkaart-in-lagen voor het gemeentelijke grondgebied acht maatregelcategorieën onderscheiden, onderverdeeld in archeologische waarden (categorie 1 tot en met categorie 3), archeologische verwachtingen (categorie 4 tot en met categorie 7) en geen archeologische verwachting (categorie 8).

In een bestemmingsplan dient met uitzondering van de maatregelcategorie 1, 7 en 8, een dubbelbestemming te worden opgenomen, ter bescherming van de verschillende archeologische waarden. Benoemde (bouw)werken en/of werkzaamheden kunnen niet worden uitgevoerd dan nadat een archeologisch (voor)onderzoek is verricht en/of een omgevingsvergunning tot afwijking is verleend. Getoetst wordt of er sprake is van een aanvaardbare en/of onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin. Volgens het gemeentelijk archeologiebeleid is het plangebied aangemerkt met een hoge verwachting dan wel categorie 4. Hierbij geldt dat als het plangebied groter is dan 250 m² én de grond dieper wordt geroerd dan 0,40 meter een archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is. De genoemde archeologische waarden zijn in het geldend plan op de verbeelding opgenomen en in de regels uitgewerkt.

Onderzoek

Om eventuele archeologische vondsten veilig te stellen is archeologisch bureauonderzoek met controleboringen uitgevoerd door Artefact (opgenomen in bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat:

• de gronden hebben in het laagpakket van Walcheren een lage verwachtingswaarde. Hieruit blijkt dat de bodemverstoring kan worden bijgesteld tot net boven het Hollandveen.
• Er is de verwachting dat in bepaalde delen van het plangebied nog sprake is van aaneengesloten veenkussens.
• De afzettingen op grotere diepte (laagpakket van Wormer en voornamelijk Laagpakket van Wierden) bevatten mogelijk archeologische waarden. Voor deze lagen moet de dubbelbestemming behouden blijven.

In dit bestemmingsplan wordt de verstoringsdiepte voor het hele plangebied bijgesteld. De diepte is afhankelijk van de diepte van een grondlaag met archeologische verwachtingswaarde. Dit wordt in het voorliggende bestemmingsplan vertaald door voor deze gebieden de bestemmingen Waarde - Archeologie A tot en met D op te nemen. Waarbij per bestemming een andere verstoringsdiepte geldt. Aangezien de kans op vondsten in deze diepere bodemlagen groter is wordt voor de oppervlakteverstoring aangesloten op de verstoringsoppervlakte uit het Besluit omgevingsrecht (artikel 5 lid 4 van bijlage 2 van het Bor). De wettelijke oppervlakteverstoring betreft 50 m². Deze oppervlakte is opgenomen in de diverse archeologische bestemmingen.

Figuur 4.1. Illustratie met conclusie archeologisch onderzoek

Cultuurhistorie

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig. Hierdoor heeft het voorliggende bestemmingsplan dan ook geen effecten voor wat betreft het aspect cultuurhistorie.

4.4 Water

Beleid

Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om diverse waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder.

Bij het Waterschap Scheldestromen wordt hiervoor een watertoetstabel gebruikt. In deze tabel zijn de hiervoor genoemde aspecten verwerkt. Onderstaande watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling van Crop Alliance.

Toetsing

thema en water(beheer)doelstelling	uitwerking
Waterveiligheid Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De oostzijde van het plangebied ligt binnen de beschermingszone B van een primaire waterkering. Voor het bouwen in de beschermingszones is een vergunning vereist op grond van de Waterwet. Hierin zal aangegeven worden onder welke voorwaarden bouwen mogelijk is. De vergunning dient aangevraagd te worden. Hierin worden mogelijk voorwaarden gesteld door het Waterschap.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	De ontwikkeling voorziet in de uitbreiding van de aanwezige bedrijfsbebouwing. Deze bedrijfsbebouwing wordt enkel uitgebreid ter plaatse van reeds aanwezige verharding. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het verhard oppervlak dan ook niet toe. Watercompenserende maatregelen worden niet noodzakelijk geacht.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Tegengaan/verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het oppompen van grondwater. Tevens beschikt de ontwikkellocatie niet over infiltratiemogelijkheden. Daarom is infiltratie ook niet mogelijk. Ten opzichte van de huidige situatie zal er geen (negatief) effect optreden.
Hemel- en afvalwater (inclusief water op straat/overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het afvalwater ten gevolge van de ontwikkeling zal afgevoerd worden op de aanwezige gemeentelijke riolering, zoals dit in de huidige situatie reeds gebeurd.
Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via onder andere de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen invloed op de water gerelateerde volksgezondheid. Dit aspect is dan ook niet van toepassing.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De ontwikkellocatie is sterk zettingsgevoelig. Hiermee dient rekening gehouden te worden in de bouwfase.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.	Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dient het gebruik van uitlogende materialen zoals zink en lood te worden uitgesloten en dient het gebruik van duurzame bouwmaterialen te worden bevorderd.
Grondwaterkwaliteit Behoud/realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit wordt door het plan niet negatief beïnvloed.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	De ontwikkeling zorgt niet voor (negatieve) effecten op de in de nabije omgeving aanwezige natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	De ontwikkeling vormt geen belemmering voor de onderhoudsstroken ten gevolge van het onderhouden van het oppervlaktewater.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling vormt geen belemmering voor eigendommen van de waterbeheerder.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Dit aspect is opgenomen in de verkeersparagraaf.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Verkeer, Parkeren en Luchtkwaliteit

De verkeersintensiteit zullen afnemen ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie wordt koelruimte elders gehuurd. Vervoer van en naar deze koelruimtes vindt plaats met vrachtauto's over de aangrenzende wegen van het bedrijfsperceel. Deze wegen zijn in beheer bij het waterschap. Door de voorgenomen ontwikkeling zal de verkeersbelasting van deze wegen dalen. Parkeren zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. Doordat het verkeer op de aangrenzende wegen afneemt zal de luchtkwaliteit door het voorliggende bestemmingsplan ook verbeteren.

4.6 Geluid

De bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de toekomstige uitbreiding zullen moeten passen binnen de categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Hieraan wordt ook voldaan. De bedrijfsactiviteiten vinden op een grote afstand van omliggende woningen plaats. De meest nabijgelegen woning ligt op ongeveer 180 meter.

Daarnaast is voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning Milieu door Peutz een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De conclusie uit dit onderzoek is dat de beoogde verandering binnen de inrichting milieuneutraal is. De vanwege de inrichting optredende maximale geluidniveaus in de omgeving voldoen aan de grenswaarden uit de vigerende vergunning. De aangevraagde veranderingen leiden niet tot hogere maximale geluidniveaus in de omgeving. Hiermee is direct aangetoond dat ook de bestaande inrichting voldoet aan de grenswaarden voor de maximale geluidniveaus uit de milieuvergunning.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

Het bestemmingsplan kleinschalige bedrijventerreinen kan gekarakteriseerd worden als een zogenoemd “beheerplan”. In een dergelijk plan ligt het accent van de juridische regeling vooral op het bieden van rechtsbescherming ten aanzien van het bestaand gebruik van gronden en opstallen. Een en ander heeft geresulteerd in een uniforme opzet van de (bouw)regels, afgestemd op het gemeentelijk Handboek bestemmingsplannen Borsele. Waar nodig is de regeling specifiek toegespitst op de bedrijfssituatie en is sprake van beperkte afwijkingen van het handboek. De bestaande functies worden gerespecteerd; ingrijpende en directe functieveranderingen zijn niet voorzien.

In het voorliggende bestemmingsplan worden alleen de beoogde ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit een geometrische plaatsbepaling van het plangebied en van de daarin aangewezen bestemmingen (hierna: verbeelding) met regels. Bij het opstellen van de regels en de kaart is uitgegaan van de richtlijnen “Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012)”.

5.1 Toelichting op de bestemmingen

5.1.1 Hoofdstuk 1

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de

toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de

betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in

acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.1.2 Hoofdstuk 2

Bedrijf (Artikel 3)

Voor CROP Alliance is de bestemming Bedrijf opgenomen. Ter plaatse zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 algemeen toelaatbaar. De bedrijfsactiviteiten die CROP Alliance uitvoert maken deel uit van categorie 4.2. van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze staat is als bijlage bij de regels gevoegd.

De bebouwing moet opgericht worden in de op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken. Op deze wijze wordt de situering van de bebouwing nader geregeld. Ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning” is een bedrijfswoning toegestaan.

Ten aanzien van de situering van de gebouwen en verschillende maatvoeringen zijn afwijkingsregels opgenomen. Tevens is een afwijkingsregel opgenomen ten aanzien van de toegelaten aard van bedrijfsactiviteiten. De mogelijkheid wordt geboden om bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomen.

In aanvulling op de bestemming zoals deze was opgenomen in het bestemmingsplan "kleinschalige bedrijventerreinen 2011" is het volgende in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Het bouwvlak is vergroot in zuidelijke richting ten opzichte van het bestemmingsplan uit 2011. Voor de nieuwe bebouwing en het overige deel van het bouwvlak wordt een bouwhoogte van 10 meter opgenomen. Voor het bouwvlak vervalt de goothoogte.

In de regels zijn extra regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde om hiermee de opslag van halffabricaten te kunnen realiseren. Deze bouwwerken zijn al sinds geruime tijd aanwezig en hebben een bouwhoogte die niet paste in het bestemmingsplan "kleinschalige bedrijventerreinen 2011".

Groen (artikel 4)

Binnen de bestemming “Groen” mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht. De bouwregels zijn met name gericht op de maximaal toegestane hoogtematen. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 15 m2 bedragen. Rondom de bedrijfspercelen zijn vaak windsingels of andersoortige beplanting aangelegd. Deze groenstroken hebben de aanduiding “specifieke vorm van groen - bos- en beplantingstrook” ontvangen om deze bos- en beplantingstrook in stand te houden.

Verkeer (artikel 5)

De beoogde straten, voet- en fietspaden, rabatten, parkeerterreinen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van het openbare nut zijn bestemd als “Verkeer”. De bouwregels zijn met name gericht op de maximaal toegestane hoogtematen. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 15 m2 bedragen en de bouwhoogte 3,5 meter.

Archeologie (artikel 6 t/m 9)

Om de eventueel aanwezige archeologische waarden veilig te stellen zijn verschillende archeologische dubbelbestemmingen opgenomen. De verschillen tussen de bestemmingen zit in de diepte tot waar de grond mag worden geroerd.

Waterstaat - Waterkering (artikel 10)

Deze bestemming betreft een dubbelbestemming. Dit betekent dat de gronden welke zijn bestemd als “Waterstaat- Waterkering”, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd zijn voor de waterkering en de waterbeheersing waarbij de bestemming “Waterstaat - Waterkering” prevaleert boven de andere daar voorkomende bestemming(en). Binnen deze bestemming mogen alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

5.1.3 Hoofdstuk 3

Anti-dubbeltelregel (artikel 11)

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die

al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend,

niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 12)

In artikel 12 is geregeld dat het college van burgemeester en wethouders nadere eisen

kan stellen aan plaatsing van gebouwen, de dakhelling van hellende dakvlakken en de

plaatsing en vormgeving van bouwwerken geen gebouw zijnde.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13)

In artikel 13 is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen bij omgevingsvergunning betreffen het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte.

Algemene wijzigingsregels (artikel 14)

In artikel 14 zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte mogelijk te maken.

5.1.4 Hoofdstuk 4

Overgangsrecht (artikel 15)

Artikel 15 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig afgeweken worden tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan. In lid 3 is een hardheidsclausule opgenomen die afwijken bij omgevingsvergunning mogelijk maakt indien het hanteren van de overgangsregels leidt tot onbillijkheid jegens personen.

Slotregel (artikel 16)

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Oude Dierikpolderweg 1 Baarland, 2016”

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Grondexploitatiewet

Economische uitvoerbaarheid

• In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.
• In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende artikel van het Bro opgenomen.

In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie.

Bij het besluit voor een bestemmingsplan moet een expliciet besluit worden genomen dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen.

Ontwikkeling Crop Alliance
De beoogde ontwikkeling is een particulier initiatief. De gronden ter plaatse van de locatie zijn in bezit van de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarmee eventuele gemeentelijke kosten worden afgedicht. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De gemeenteraad zal dan ook besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Onderzoek uitvoerbaarheid
Conform artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Uit een (vertrouwelijk) exploitatie overzicht is voor de gemeente gebleken dat de ontwikkeling economisch uitvoerbaar is.

Conclusie

Het project is economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke toetsing en overleg

7.1 Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project. Daarnaast moet verslag worden gedaan van het overleg met betrokken bestuursorganen dat in het kader van de voorbereiding van deze omgevingsvergunning en het ontwerpbestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

7.2 Overleg

In het kader van de ontwikkeling van het initiatief heeft met het Waterschap Scheldestromen informeel overleg plaatsgevonden. De resultaten van dit overleg zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.

De provincie Zeeland heeft aangegeven dat het overleg ex 3.1.1. Bro kan worden overgeslagen.