| Plan: | Kern Lewedorp 2009, gedeelte Sloestraat 36, 2014 |
|---|---|
| Status: | concept |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0654.BPLDSS362014-0001 |
De gemeente Borsele heeft, in het kader van het project actualisering (verouderde) bestemmingsplannen, op 16 juli 2009 het bestemmingsplan "Kern Lewedorp 2009" vastgesteld. Hiertoe zijn de ten tijde van de opstelling van dit bestemmingsplan bestaande functies/bestemmingen van de gronden en de daarop aanwezige bebouwing bestendigd. Zo ook voor perceel Sloestraat 36. De op het perceel aanwezige bebouwing was indertijd in gebruik als kantoor. Om die reden is aan dit adres de bestemming "Kantoor" toegekend.
Deze functie/dit gebruik is inmiddels achterhaald. Het object is in andere handen overgegaan en de huidige eigenaar wil het pand verbouwen tot woning.
Op basis van het vigerende bestemmingsplan kan geen medewerking verleend worden aan het initiatief van de nieuwe eigenaar. De bestemming "Kantoor" laat niet toe het pand te verbouwen tot en vervolgens te gebruiken als woning.
Ook bevat het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijking of wijzigingsbevoegdheid tot medewerking aan het initiatief. Een herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Kern Lewedorp 2009" is nodig om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief.
De voorliggende herziening bevat de juridisch planolgische regeling hiertoe.
Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een herziening van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten.
De onderhavige partiële herziening voorziet in het wijzigen van de bestemming "Kantoor" naar "Wonen" op het perceel Sloestraat 36 te Lewedorp. Het bestaande, leegstaande kantoorpand wordt hiertoe verbouwd tot één woning. Alhoewel het initiatief zeer kleinschalig is, het betreft slechts één perceel, is hier sprake van herstructurering.
Zowel op rijks-, als op provinciaal en gemeentelijk niveau geniet herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Derhalve kan geconcludeerd worden dat deze beleidskaders de uitvoering van deze herziening niet in de weg staan.
De Sloestraat in Lewedorp wordt gekenmerkt door een diversiteit aan woningtypen; twee-aaneen, aaneengesloten, lint. De bestemming "Kantoor" op het perceel in deze woonstraat is anno 2014 niet meer op zijn plaats, echter wel verklaarbaar. Het pand was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan "Kern Lewedorp 2009" in gebruik als kantoor. Enkele jaren geleden is dit gebruik beëindigd.
Het, na verbouwing, in gebruik nemen van dit pand als woning is passend binnen het straatbeeld van de Sloestraat. De bestaande gevellijn blijft gehandhaafd. Daarnaast wordt ook het bouwvlak niet verruimd. De nieuwe bestemming leidt zeer zeker niet tot een toename van verkeersintensiteiten-/bewegingen.
Wet geluidhinder
Door de bestemmingsplanherziening van kantoor naar wonen onstaat, in het kader van de Wet geluidhinder, een geluidgevoelige bestemming. Het snelheidsregime van de Sloestraat bedraagt maximaal 30 km/uur. De functie/inrichting van deze straat legt derhalve geen beperkingen op aan de voorgestane herziening.
Het object is op een grotere afstand dan 400 meter uit de as van de A58 gelegen en ligt derhalve buiten de aandachtszone van de A58.
De spoorlijn Vlissingen-Roosendaal kent, op basis van het geluidsproduktieplafond, een zone van 300 meter. Ook hier ligt de woning ver buiten.
Externe Veiligheid
Ook voor wat betreft externe veiligheid ligt de locatie buiten het invloedsgebied van zowel de A58 als de spoorlijn. Voor de A58 is het invloedsgebied voor brandbare gassen 330 meter. Het invloedsgebied voor de spoorlijn met vervoer LPG/Propaan is 400 meter. De afstand van de locatie tot de A58 en tot de spoorlijn is 540 meter respectievelijk 770 meter.
Daarnaast betreft het een zogenaamd enkel kwetsbaar object in een al "zeer volle" omgeving waardoor het effect op het groepsrisico marginaal is.
Luchtkwaliteit
Zoals hierboven reeds aangegeven leidt de nieuwe bestemming niet tot een toename van verkeersintensiteiten-/bewegingen. De ontwikkeling zal dan ook niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit .
Watertoets
Er is geen sprake van een toename van verhard oppervlak. Daarmee is compensatie in de vorm van de aanleg van een waterberging of een bijdrage in het waterbergingsfonds hier niet aan de orde.
Archeologie
Op basis van de Maatregelen-in-lagen-kaart (kaart 1 Walcheren) heeft het perceel een lage verwachtingswaarde. Zolang de verstoring onder de 2.500 m2 blijft behoeft, op basis van het gemeentelijk beleid, geen archeolgisch onderzoek te worden uitgevoerd. Gelet op het feit dat er sprake is van verbouw van de bestaande bebouwing, wordt de bodem niet verstoord. Derhalve kan archeologisch onderzoek achterwege blijven.
Flora en fauna
Gezien de huidge bestemming van de gronden en de locatie mag aangenomen worden dat een onderzoek in het kader van flora en fauna achterwege kan blijven.
Bodem
Het bodeminformatiesysteem van de gemeente Borsele wijst uit dat het perceel geen verdachte locatie is voor wat betreft bodemverontreiniging. Bodemonderzoek kan dan ook achterwege blijven. Bovendien wordt de bodem voor de beoogde ontwikkeling niet verstoord, nu er sprake is van verbouw van de bestaande bebouwing.
Uit het bovenstaande wordt de conclusie getrokken dat enerzijds de bovengenoemde aspecten geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Anderzijds blijft ook de kwaliteit van de leefomgeving gewaarborgd.
Het voorliggende bestemmingsplan heeft tot doel het juridisch-planologisch kader te bieden om het perceel Sloestraat 36 te Lewedorp te kunnen aanwenden ten behoeve van wonen. Dit heeft geresulteerd in een planopzet met een gedetailleerd kaartbeeld en één bestemming, te weten Wonen.
Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit een geometrische plaatsbepaling van het plangebied en van de daarin aangewezen bestemming (verbeelding) met regels. Bij het plan behoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodaning geen rechtskracht.
De regels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. In paragraaf 3.2 wordt de inhoud nader toegelicht. Bij het opstellen van de verbeelding en de regels is uitgegaan van de richtlijnen "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012)".
1. INLEIDENDE REGELS
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen moeten worden, gemeten moeten worden.
2. BESTEMMINGSREGELS
Wonen (artikel 3)
Het plangebied is bestemd tot 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan: hoofdgebouw (woning), bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken.
Het hoofdgebouw moet met zijn voorgevel in de op de kaart aangegeven gevellijn worden gebouwd. Ten aanzien van het hoofdgebouw zijn onder meer regels opgenomen betreffende de situering, de minimale breedte, de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens, de goot- en totale bouwhoogte, de dakhelling en de diepte van de woning. De maximale oppervlakte van de woning volgt uit de maximale breedte en de maximale diepte van het gebouw. De maximale breedte wordt bepaald door de minimale afstand van de woning tot de zijdelingse bouwperceelsgrens, de maximale diepte van de woning is afhankelijk van de diepte van het bouwperceel. De afstand tussen voorgevel en achtergevel van de woning (diepte) bedraagt echter nooit meer dan 15 meter.
Ten aanzien van de bijbehorende bouwwerken zijn onder meer regels opgesteld betreffende de toegestane oppervlakte op het achtererf, de goot- en totale bouwhoogte, de dakhelling en de afstand tot (het verlengde van) de voorgevellijn. Voor overige bouwwerken zijn bouwregels opgenomen betreffende de toegestane bouwhoogte, waarbij een specifieke regel is opgenomen voor tuin- of erfafscheidingen.
Uit oogpunt van flexibliteit zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Afwijkingen zijn opgenomen om de voorgevel van de woning gedeeltelijk achter de gevellijn op te kunnen richten, voor een overschrijding van de goot- en totale bouwhoogte van een hoofdgebouw en voor grotere bouwhoogte voor overige bouwwerken.
3. ALGEMENE REGELS
Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
Om misbruik van bouwregels te voorkomen is in dit artkel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene bouwregels (artikel 5)
In dit artikel is gesteld dat het college van burgemeester en wethouders nadere eisen kan stellen aan plaatsing van gebouwen, de dakhelling van hellende dakvlakken en de plaatsing en vormgeving van overige bouwwerken.
Algemene afwijkingsregels (artikel 6)
In artikel 6 is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte.
Algemene wijzigingsregels (artikel 7)
In artikel 7 zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte mogelijk te maken.
4. OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Overgangsrecht (artikel 8)
Artikel 8 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen.
Slotregel (artikel 9)
De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan "Kern Lewedorp, 2009, gedeelte Sloestraat 36, 2014".
In de Wet ruimtelijk ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij de locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De verbouwing van een voormalig kantoor tot één woning valt niet onder een bouwplan zoals opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Derhalve is een exploitatieplan niet vereist.
Conform artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Bro heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. De gronden zijn reeds in het bezit van de initiatiefnemer. Voorts zal de initiatiefnemer de beoogde ontwikkeling uit eigen middelen betalen.
In artikel 3.1.1 Bro is bepaald dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd moet worden met besturen van gemeenten, met Rijks- en provinciale diensten etc.. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt onderhavig plan toegezonden aan:
- Provincie Zeeland,
- Waterschap Scheldestromen.