| Plan: | Kern Heinkenszand, gedeelte Guldenroedestraat 12, 2015 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0654.BPHZGRS122015-0002 |
Om te kunnen komen tot de ontwikkeling van de woonwijk Over de Dijk te Heinkenszand is eind jaren negentig van de vorige eeuw overeenstemming bereikt met het transportbedrijf 'Rijk Zwaar Transport Zeeland', indertijd gevestigd aan het Clara's pad 70 te Heinkenszand, inzake het aankopen en verplaatsen van dit bedrijf. Op verzoek van de toenmalige eigenaar is de voormalige bedrijfswoning buiten de aankoop gehouden. En is hieraan de bestemming "Wonen", vrijstaand toegekend in het thans ter plaatse geldende bestemmingsplan "Heinkenszand, gedeelte Over de Dijk, fase II". Als gevolg van de ontwikkeling van bovengenoemde wijk is het adres van de woning gewijzigd in Guldenroedestraat 12, Heinkenszand.
Recent is deze woning aangekocht. De nieuwe eigenaresse wil ter plaatse haar bestaande onderneming, een dierenkliniek, vestigen. Hiertoe wil zij de huidige woning slopen en in de plaats hiervan een praktijkruimte realiseren. Bij deze praktijkruimte zal niet gewoond gaan worden.
Op basis van het vigerende bestemmingsplan "Heinkenszand, gedeelte Over de Dijk, fase II" kan geen medewerking verleend worden aan het initiatief van de nieuwe eigenaresse. De bestemming "Wonen" laat niet toe dat het perceel aangewend kan worden voor de vestiging van een dierenkliniek.
Ook bevat het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijking of wijzigingsbevoegdheid tot medewerking aan het initiatief. Een herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Heinkenszand, gedeelte Over de Dijk, fase II" is nodig om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief.
De voorliggende herziening bevat de juridische planologische regeling hiertoe.
De toelichting van voorliggend bestemmingsplan kent de volgende opbouw. Hoofdstuk 1 betreft de inleiding. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat op de voorgestane ontwikkeling van toepassing is. Hoofdstuk 3 stelt het stedenbouwkundig plan aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de kwaliteit van de (leef)omgeving. De juridische vorm van het bestemmingsplan wordt behandeld in hoofdstuk 5 , de economische uitvoerbaarheid in hoofdstuk 6. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 het overleg van de beoogde ontwikkeling behandeld.
Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een herziening van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische aspecten. De voorgestane ontwikkeling moet passen binnen het bestaande beleid. Ondertaand wordt kort ingegaan op het in casu relevante beleidskader op rijks- provinciaal en gemeentelijk niveau.
De op 13 maart 2012 vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Met de Structuurvisie kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
De voorgestane ontwikkeling valt niet onder de genoemde belangen. Geconcludeerd moet dan ook worden dat het rijksbeleid geen belemmering vormt voor de voorgestane herontwikkeling van het plangebied Guldenroedestraat 12.
Op 28 september 2012 hebben Provinciale Staten van Zeeland het Omgevingsplan Zeeland 2012 - 2018 en de Verordening ruimte provincie Zeeland vastgesteld. Het Omgevingsplan Zeeland is het provinciaal beleidsplan voor ruimte, milieu, water en natuur. De bijbehorende regels zijn opgenomen in de hierboven genoemde Verordening.
In het omgevingsbeleid wordt een nieuwe taakverdeling tussen Rijk, Provincie, waterschap en gemeenten geïntroduceerd. In die nieuwe taakverdeling richt de Provincie zich op het ruimtelijk-economisch domein, cultuur en bovengemeentelijke sociale infrastructuur en ontwikkelt zij zich verder in haar rol als gebiedsontwikkelaar op bovengemeentelijke opgaven. Dit brengt met zich dat er meer taken en verantwoordelijkheden bij gemeenten en waterschap komen te liggen.
Het provinciale beleid vormt geen belemmering voor de herontwikkeling van het plangebied Guldenroedestraat 12. De afweging of de voorgestane ontwikkeling passend is, ligt gezien het abstractieniveau van het provinciaal beleid in relatie tot het schaalniveau van voorliggend bestemmingsplan, bij de gemeente.
Ook het gemeentelijk beleid (de Structuurvisie Borsele 2009 - 2014, alsmede de in voorbereiding zijnde Structuurvisie Borsele 2014 - 2019, de Beeldkwaliteitsnota Borsele en het Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan) vormt geen belemmering tot herontwikkeling. Deze herontwikkeling past binnen de strategie van bovengenoemde Structuurvisie(s) en Beeldkwaliteitsnota.
De beoogde herontwikkeling is niet strijdig met het beschreven rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.
Uitgangspunt van voorliggend bestemmingsplan is dat ruimte wordt geboden aan een concrete ruimtelijke ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt het stedenbouwkundig/bouwplan omschreven waarvoor het bestemmingsplan "Kern Heinkenszand, gedeelte Guldenroedestraat 12, 2015" het juridisch planologisch kader vormt.
De op het perceel aanwezige woning maakte in het verleden onderdeel uit van het transportbedrijf 'Rijk Zwaar Transport Zeeland', indertijd gevestigd aan het Clara's pad 70 te Heinkenszand. Dit transportbedrijf is, in verband met het kunnen ontwikkelen van de woonwijk Over de Dijk aangekocht / verplaatst. Op verzoek van de toenmalige eigenaar zijn de voormalige bedrijfswoning en het kantoorgebouw buiten de aankoop gehouden.
Het Clara's pad vormde indertijd de hoofdentree van het dorp via de Drieweg. Gekoppeld aan de realisatie van de woonwijk Over de Dijk is er een nieuwe hoofdentree op de Drieweg aangelegd in de vorm van het doortrekken van de Stenevate naar de Drieweg.
De woning en het kantoorgebouw zijn indertijd buiten de aankoop gebleven omdat deze bebouwing niet in de weg stond aan de ontwikkeling van de woonwijk. De aangekochte bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Het voormalig kantoorgebouw is door de toenmalige eigenaar verkocht ten behoeve van de vestiging van een assurantiekantoor aldaar. De woning is de laatste jaren aangewend voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Tegenover het kantoorpand en de woning is het bedrijventerrein Noordzak gelegen. Dit bedrijventerrein wordt op de Drieweg ontsloten via het kruispunt Clara's pad - Guldenroedestraat.
Met uitzondering van de woning Guldenroedestraat 12 wordt de bebouwing rond het kruispunt Clara's pad - Guldenroedestraat gekenmerkt door gebouwen zonder kap, bouwhoogte 6 tot 8 m. Alleen de woning beschikt over een zadeldak, waarbij de nokrichting evenwijdig is aan de Drieweg.
Het perceel is aan drie zijden omgeven door straten/wegen; aan de noord- en westgevel betreft dit de Guldenroedestraat, aan de oostzijde de Drieweg. Tegenover de woning ligt het bedrijventerrein Noordzak, aan de achterzijde van het perceel ligt, op circa 30 meter uit de achtergevel van de woning, een persgemaal.
Recent is de woning Guldenroedstraat 12 verkocht. De nieuwe eigenaresse wil ter plaatse haar bestaande onderneming, een dierenkliniek, vestigen. Hiertoe wil zij de huidige woning slopen en in de plaats hiervan een praktijkruimte realiseren. Bij deze praktijkruimte zal niet gewoond gaan worden.
De praktijkruimte moet ruimte bieden aan drie behandelend artsen met drie spreekkamers, een klein laboratorium, een operatiekamer, een röntgenkamer en bijbehorende voorzieningen. Daarnaast zal voorzien worden in parkeren op eigen terrein.
Het perceel heeft, vanwege zijn ligging, min of meer vier zichtzijden. Dit maakt dat de op te richten bebouwing van alle zijden gezien goed zichtbaar zal zijn. Het is om die reden gewenst om te komen tot een gebouw met een eenduidige hoofdvorm, dat onder meer qua kleur- en materiaalgebruik, vormgeving en hoogte, aansluit bij de omringende bebouwing. Vanwege het gegeven dat het perceel gelegen is bij een dorpsentree mag het gebouw gezien worden. Om die reden wordt de voorgevellijn van het bouwvlak aan de noordzijde van het perceel geplaatst voor de voorgevellijn van de bebouwing aan het Clara's pad. Hierdoor krijgt het gebouw een prominente, voorname plaats op het perceel en in zijn omgeving.
Op basis van de Wegenverordening Zeeland 2010 geldt er ten aanzien van de Drieweg in eerste instantie een bebouwingsvrije strook van 40 meter, gemeten vanuit de as van deze weg. Het hanteren van deze afstandsmaat brengt met zich dat het niet mogelijk is om de praktijkruimte te realiseren op het perceel. De Provincie Zeeland heeft met betrekking tot de op te richten bebouwing aangegeven ontheffing te willen verlenen van bovengenoemde afstandsmaat tot 25 meter uit de as van de Drieweg. Deze maat is dan ook als uitgangspunt genomen bij het neerleggen van (de bouwgrens van) het bouwvlak aan de zijde van de Drieweg.
Om het gebouw goed tot zijn recht te laten komen wordt parkeren aan de voorzijde (voor de noord- en westgevel) niet voorgestaan. Parkeren zal plaatsvinden op het eigen perceel, tussen de zuidgevel en het busstation aan de Guldenroedestraat. Hiertoe wordt aan de westzijde van het perceel een nieuwe inrit/aansluiting op de Guldenroedestraat gemaakt. In de huidige situatie is de inrit gelegen aan de noordzijde van het perceel. Gezien de ligging van deze inrit op korte afstand van de kruising Guldenroedestraat - Drieweg - St. Pietersdijk én het gegeven dat de nieuwe functie meer verkeer zal gaan genereren is dit, vanuit verkeerskundig oogpunt, niet (langer) gewenst.
De beoogde ontwikkeling maakt dat de bestaande woonfunctie ter plaatse komt te vervallen. Gesteld kan worden dat dit, in het kader van het kunnen blijven garanderen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, een positieve ontwikkeling is. Immers zoals hierboven is aangegeven ligt de woning ingeklemd tussen diverse straten/wegen, is het gelegen tegenover een bedrijventerrein en is er een persgemaal op circa 30 meter uit de achtgevel van de woning. Dit alles maakt dat de woning op verschillende wijze belast wordt. Te denken valt hierbij aan geluid, luchtkwaliteit en milieuhinder.
De nieuwe functie/invulling draagt in positieve zin bij aan de ruimtelijke kwaliteit; zowel voor wat betreft de uitstraling van (de beoogde bebouwing op) het perceel op zich als in relatie tot de het perceel omringende functies/bebouwing.
In hoofdstuk 3 is ingegaan hoe gekomen wordt tot een passende stedenbouwkundige invulling van het perceel. Onderstaand wordt ingegaan op andere, niet stedenbouwkundige, relevante aspecten die betrokken zijn geweest bij de afweging of de nieuwe functie/invulling passend is in de (leef)omgeving.
Een dierenkliniek wordt, in het kader van de Wet geluidhinder, niet aangemerkt als geluidgevoelige bebouwing. Het gegeven dat het plangebied zowel gelegen is binnen de geluidzone van de Drieweg als de Guldenroedestraat is dan ook niet ter zake doende.
Daarnaast is de verkeersaantrekkende werking van de dierenkliniek niet zodanig dat dit leidt tot een toename van de geluidbelasting op de gevels van de woningen aan het Clara's pad en de Guldenroedestraat.
Wettelijk is bepaald dat een bouwvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar te verwachten is voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu.
In opdracht van de initiatiefneemster is er een verkennend bodemonderzoek opgesteld door ABO Milieuconsult (26 mei 2014). Zie bijlage 1 en 2 bij deze toelichting. Het betreft een beperkt vooronderzoek conform NEN 5725 en een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740. De resultaten van dit onderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend vooronderzoek of verder bodemonderzoek. De locatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.
Aangezien het perceel al sinds jaren in gebruik is ten dienste van het wonen, kan een onderzoek in het kader van flora en fauna achterwege blijven. Aangenomen mag worden dat er geen sprake is van beschermde dier- en plantensoorten in het plangebied.
In Europees verband is het zogenaamde "Verdrag van Malta" tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is moet het bodemarchief met zorg ontsloten worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.
Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed heeft een Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd (17 juli 2014). Zie bijlage 3 van deze Toelichting.
Het archeologisch bureauonderzoek heeft uitgewezen dat het plangebied gelegen is in een zone met meerdere afzettingen die behoren tot het Laagpakket van Walcheren op Hollandveen Laagpakket op oudere kleiige afzettingen die behoren tot het Laagpakket van Wormer.
Volgens Archis zijn er geen archeologische monumenten, waarnemingen of vondstmeldingen in de directe nabijheid van het plangebied.
Volgens de gemeentelijke maatregelenkaart geldt een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden op het niveau van de Afzettingen van Calais en het Hollandveen Laagpakket. Op basis van het bureauonderzoek is de hoge verwachting voor het aantreffen van archeologische waarden op het niveau van het Laagpakket van Walcheren bijgesteld naar een lage verwachting.
Het Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van verkennende boringen (vier stuks) heeft uitgewezen dat in alle boringen onder de bouwvoor zandige geulafzettingen van het Laagpakket van Walcheren aanwezig zijn.
Aan de hand van de resultaten van het bureauonderzoek en het booronderzoek is onderstaand archeologisch verwachtingsmodel opgesteld.
De uitkomsten van het bureauonderzoek en het booronderzoek leiden tot het volgende advies:
Uitganspunt is steeds behoud in situ.
Rondom boring 1 geen graafwerkzaamheden uit te voeren die dieper reiken dan 1,75 meter beneden het huidige maaiveld (ca. 1,04 m -NAP).
Rondom boring 4 geen graafwerkzaamehden uit te voeren die dieper reiken dan 3,45 m beneden huidig maaiveld (ca. 2,62 m -NAP).
Indien met deze beperkingen geen rekening gehouden kan worden en planaanpassing niet mogelijk is, dan moet er archeologisch vervolgonderzoek plaatsvinden.
Ondanks dat op dit moment nog niet bekend is op welke wijze voorzien gaat worden in het funderen van de dierenkliniek, en dus ook nog geen inzicht bestaat in de graafwerkzaamheden, mag al wel geconcludeerd worden dat archeologie geen belemmering behoeft te zijn voor de beoogde ontwikkeling.
Het watertoetsproces is er om waterbelangen in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het betreft geen toets achteraf, maar een aspect waaraan in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming aandacht wordt besteed. De inzet daarbij is om met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijk beleid goed toe te passen en uit te voeren. De waterbeheerders leggen hun ideeën over het ruimtelijk plan vast in een wateradvies. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater.
Overleg met het Waterschap Scheldestromen heeft tijdens het planproces plaatsgevonden. In de onderstaande waterparagraaf/tabel wordt kort ingegaan op de relevante waterhuishoudkundige aspecten aan de hand van het 'Overzicht van indicatieve ontwerprichtlijnen en toetsingscriteria' uit de 'Handreiking Watertoets'.
| Thema | Waterdoelstelling | Toetsing |
| Veiligheid | Waarborgen veiligheidsniveau. | Het plangebied ligt niet nabij een primaire waterkering en/of transportroute gevaarlijke stoffen over water. |
| Wateroverlast | Reductie wateroverlast, vergroten veerkracht watersysteem. | Het verhard oppervlak neemt niet toe. Aanleg van waterberging is daarom niet noodzakelijk. |
| Watervoorziening | Het voorzien van de bestaande functie van water van de juiste kwaliteit en de juiste hoeveelheid op het juiste moment. Het tegengaan van nadelige effecten van veranderingen in ruimtegebruik op de behoefte aan water. | De watervoorziening is niet in het geding. Hergebruik van regenwater wordt gestimuleerd. Infiltratie van regenwater is maar zeer beperkt mogelijk vanwege de aanwezigheid van leemlaagjes. |
| Volksgezondheid | Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen; Reduceren verdrinkingsrisico's. | De aan de rand net buiten het plangebied gelegen sloot wordt zodanig onderhouden dat geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. |
| Riolering | Vasthouden, bergen, afvoeren; reductie hydraulische belasting rwzi. | Het bestaande vuilwaterriool in Clara's pad blijft gehandhaafd. Bij nieuwbouw is het uitgangspunt gescheiden aanleg van RWA en DWA. RWA afkoppelen en regenwater lozen op de nabij gelegen sloot langs Drieweg. |
| Bodemdaling | Tegengaan van verdere bodemdaling en reductie functie geschiktheid. | Er zullen geen veranderingen in het peilregiem plaatsvinden die voor bodemdaling zorgen. |
| Grondwater overlast | Tegengaan van grondwateroverlast. | Er is geen sprake van grondwateroverlast. |
| Oppervlaktewater kwaliteit | Behoud en realisatie van goede waterkwaliteit voor mens en natuur. | Geen gebruik zal worden gemaakt van uitloogbare materialen. De beoogde ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit. |
| Grondwater kwaliteit | Behoud en realisatie van goede waterkwaliteit voor mens en natuur. | Het plangebied ligt niet in een infiltratiegebied, natuurgebied of gebied voor drinkwatervoorziening. |
| Verdroging | Bescherming karakteristieke grondwaterafhankelijke ecologische waarden. | Verdroging is niet aan de orde. |
| Natte natuur | Ontwikkeling en bescherming van een rijke, gevarieerde en natuurlijke karakteristieke aquatische natuur. | Er bevindt zich geen natte natuur in of nabij het plangebied. Er zijn daarom geen bijzondere maatregelen te treffen. |
| Onderhoud(mogelijkheid) waterlopen | Oppervlaktewater dient adequaat onderhouden te worden. | Voor de nabij het plangebied gelegen sloot blijft onderhoud mogelijk vanaf de berm langs de Drieweg zoals nu ook het geval is. |
| Waterschapswegen | M.b.t. de aanwezigheid waterschapswegen binnen / nabij het plangebied |
Niet van toepassing; plangebied ligt binnen bebouwde kom. |
Het Waterschap Scheldestromen heeft per e-mail van 14 augustus 2014 te kennen gegeven akkoord te zijn met (de toetsing in) deze tabel.
Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen (waaronder woningen) kan eventuele overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk worden gehouden. Zonering is onder meer van toepassing bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen.
In de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' is een kliniek aangemerkt als milieucategorie 1-bedrijf, waarbij de maatgevende afstand van 10 meter is gekoppeld aan het milieuaspect geluid.
Aangezien de woningen in de woonwijk Over de Dijk, alsmede de woningen aan het Clara's pad op een aanzienlijk grotere afstand dan 10 meter van het perceel Guldenroedestraat 12 zijn gelegen heeft de vestiging van de dierenkliniek geen negatieve invloed op het woon- en leefklimaat van deze woningen.
Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden; een nieuw wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen. Een van de elementen daarvan is dat projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' (Regeling NIBM) aan de concentraties, niet meer afzonderlijk getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. De beoogde ontwikkeling betreft de vestiging van een dierenkliniek. Hiervoor kan de Regeling NIBM naar analogie worden toegepast. De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Het gaat onder meer om woningbouw- en kantoorprojecten en enkele soorten van inrichtingen (bijv. emplacementen, kassen en andere landbouwinrichtingen).
Bijlagen 3a en 3b van de Regeling NIBM geven aan in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is:
3% criterium (vanaf inwerkingtreding Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit):
* 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
* 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3A.2).
Duidelijk is dat de beoogde ontwikkeling (vestiging dierenkliniek) naar verhouding veel kleiner is dan de realisatie van 1500 woningen bij minimaal 1 ontsluitingsweg of 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen. De beoogde ontwikkeling valt derhalve, naar analogie, onder het 3% criterium waardoor het aangemerkt kan worden als zijnde NIBM. Dit betekent dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.
Het voorliggende bestemmingsplan betreft een zogenaamd ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. Het plan maakt een specifieke ruimtelijke ontwikkeling, te weten het kunnen aanwenden van het perceel Guldenroedestraat 12 te Heinkenszand voor het vestigen van een dierenkliniek, planologisch-juridisch mogelijk. Vanwege de geringe omvang van het plangebied en de aard van de ontwikkeling kent voorliggend bestemmingsplan slechts een beperkt aantal bestemmingen en een eenvoudig kaartbeeld.
Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit een geometrische plaatsbepaling van het plangebied en van de daarin aangewezen bestemmingen (hierna 'verbeelding') met regels. Bij het plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht.
De regels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. In paragraaf 5.2 wordt de inhoud nader toegelicht. Bij het opstellen van de verbeelding en de regels is uitgegaan van de richtlijnen "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012)".
1. INLEIDENDE REGELS
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen moeten worden, gemeten moeten worden.
2. BESTEMMINGSREGELS
Dienstverlening (artikel 3)
Het plangebied is bestemd tot 'Dienstverlening'. Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan; hoofdgebouw, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken.
Ten aanzien van het hoofdgebouw zijn onder meer regels opgenomen betreffende situering, de minimale breedte, goot- en totale hoogte en dakhelling. De op de Guldenroedestraat georiënteerde gevels (noord- en westgevel) moeten in de op de verbeelding aangegeven gevellijn worden gebouwd.
Voor overige bouwwerken zijn bouwregels opgenomen betreffende de toegestane bouwhoogte, waarbij een specifieke regeling is opgenomen voor tuin- of erfafscheidingen.
Uit oogpunt van flexibiliteit zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Afwijkingen zijn opgenomen om de voorgevel van het hoofdgebouw gedeeltelijk achter de gevellijnen op te kunnen richten, voor een overschrijding van de goot- en totale bouwhoogte van het hoofdgebouw.
Waarde - Archeolgie-A (artikel 4)
Naar aanleiding van het uitgevoerde archeologisch onderzoek en het advies van het SCEZ hieromtrent, is aan een deel van het perceel een archeologische bescherming toegekend. Indien in dit deelgebied graafwerkzaamheden dieper dan 175 cm onder het maaiveld worden uitgevoerd, moet, alvorens deze werkzaamheden kunnen worden verricht, eerst archeologisch vervolgonderzoek plaatsvinden.
Waarde - Archeolgie-B (artikel 5)
Naar aanleiding van het hierboven genoemde archeologisch onderzoek en het advies van het SCEZ hieromtrent, is aan een ander deel van het perceel ook een archeologische bescherming toegekend. Deze bescherming houdt in dat, indien in dit deelgebied graafwerkzaamheden dieper dan 345 cm onder het maaiveld worden uitgevoerd, er eerst archeologisch vervolgonderzoek moet plaatsvinden voordat deze werkzaamheden kunnen worden verricht.
Het overige deel van het plangebied behoeft geen archeologische bescherming en is om die reden archeologisch vrijgesteld.
3. ALGEMENE REGELS
Anti-dubbeltelregel (artikel 6)
Om misbruik van bouwregels te voorkomen is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene bouwregels (artikel 7)
In dit artikel is gesteld dat het college van burgemeester en wethouders nadere eisen kan stellen aan plaatsing van gebouwen, de dakhelling van hellende dakvlakken en de plaatsing en vormgeving van overige bouwwerken.
Algemene afwijkingsregels (artikel 8)
In artikel 8 is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte.
Algemene wijzigingsregels (artikel 9)
In artikel 9 zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte mogelijk te maken.
4. OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Overgangsrecht (artikel 10)
Artikel 10 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen.
Slotregel (artikel 11)
De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan "Kern Heinkenszand, gedeelte Guldenroedestraat 12, 2014".
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij de locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende artikel van het Bro opgenomen.
Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld. In de Wro is tevens opgenomen dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins is verzekerd. Dit is onder meer het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst (de zogenoemde anterieure overeenkomst) hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie. Tussen gemeente en initiatiefnemer is deze overeenkomst inmiddels gesloten. Het op- en vaststellen van een exploitatieplan kan daarmee achterwege blijven.
Op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Bro moet de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen, waaronder de economische uitvoerbaarheid, worden aangetoond. De kosten voor de beoogde herontwikkeling worden gedragen door de initiatiefneemster. Het perceel is reeds in het bezet van initiatiefneemster. Voorts zal deze de benodigde nieuwbouw uit eigen middelen betalen.
In artikel 3.1.1, lid 1 Bro is bepaald dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd wordt met besturen van gemeenten, met Rijks- en provinciale diensten, etc.
In artikel 3.1.1 lid 2 Bro is vastgelegd dat Gedeputeerde Staten, onderscheidenlijk Onze Minister kunnen bepalen dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg is vereist met de diensten van provincie onderscheidenlijk Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening.
Het Rijk heeft aangegeven dat vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro met hen enkel nodig is als er nationale belangen in het geding zijn. Per brief van 26 mei 2009 heeft de toenmalige Minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen een gemeente altijd overleg moet voeren met het Rijk. De “transformatie” van de bestemming Wonen, vrijstaand naar de bestemming Dienstverlening t.b.v. de vestiging van een dierenkliniek in een woonkern valt hier niet onder. Met de beoogde ontwikkeling zijn ook geen andere belangen van het Rijk in het geding.
In hun schrijven van 1 juli 2008 hebben Gedeputeerde Staten van Zeeland aangegeven in welke gevallen geen vooroverleg is vereist; van het bestuurlijke vooroverleg kan worden afzien wanneer de herziening van het bestemmingsplan gering of planologisch ondergeschikt is.
Er zijn geen provinciale belangen gemoeid met deze “herstructurering” en deze herziening moet aangemerkt worden als planologisch gering / ondergeschikt. Tijdens het regulier overleg van 28 mei 2014 heeft de provincie dit ook bevestigd door aan te geven dat het overleg ex artikel 3.1.1. Bro achterwege kan blijven.
Aan het aspect Water is in de fase van planvorming overleg gepleegd met het Waterschap Scheldestromen, hetgeen geresulteerd heeft in de in paragraaf 4.5. opgenomen waterparagraaf. In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante waterhuishoudkundige aspecten aan de hand van het 'Overzicht van indicatieve ontwerprichtlijnen en toetsingscriteria' uit de 'Handreiking Watertoets'.
Om bovenstaande reden kan het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro achterwege blijven.