Kern 's-Heerenhoek 2011, gedeelte Werrilaan 8, 2020

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Het bedrijf Paree B.V. (hierna: Paree) is gevestigd in een gebouw (ca. 1.400m²) aan de Werrilaan 8 te 's Heerenhoek, waarvan het voorste gedeelte een gemeentelijk monument is. Paree is specialist in het ontwerpen, realiseren en onderhouden van installaties in de industriële automatisering en installaties voor gebouw- en kantoorautomatisering. Het bedrijf telt ca. 165 personeelsleden. Paree heeft de wens het bedrijfsgebouw uit te breiden en een nieuw bijgebouw te bouwen voor opslag. Daarmee kan een efficiencyslag in de bedrijfsvoering worden gemaakt. Om de uitbreiding te realiseren dient een bestaand bijgebouw te worden verwijderd en het terrein efficiënter worden ingericht. Op die manier kan:

• het bestaande bedrijfsgebouw worden uitgebreid;
• voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd en behouden;
• een nieuw bijgebouw worden gerealiseerd.

De tuin aan de voorzijde blijft daarmee behouden.

Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan 'Kern 's-Heerenhoek 2011'. De uitbreiding van het gebouw overschrijdt de maximaal toegelaten goot- en bouwhoogte, het bijgebouw is buiten het bouw- en (deels) bestemmingsvlak geprojecteerd. Met deze ontwikkeling komen er per saldo niet meer bouwmogelijkheden dan het geldende bestemmingsplan toestaat, de bouwmogelijkheden worden iets anders van opzet. Om het plan mogelijk te maken moet worden afgeweken van het bestemmingsplan of moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Gekozen is voor een nieuw bestemmingsplan dat ook flexibiliteit biedt om het bijgebouw dat nu is voorzien in de toekomst te vergroten. De bedrijfswoning aan het adres Werrilaan 6 ligt binnen de bedrijfsbestemming en maakt daarom ook deel uit van het plangebied.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de Werrilaan te 's-Heerenhoek. De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Borsele, sectie K, nummers 1100, 1116, 1119, 1120, 1121, 1122, 1148, 1393 en gedeeltelijk 1097 (zie afbeelding 1). De noordzijde van het plangebied grenst aan de Werrilaan, aan de oostzijde is een woning met erf en tuin aan de Werrilaan 10 gelegen en liggen deels agrarische gronden. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan agrarische gronden en aan de westzijde aan Werrilaan 2 (woning met erf en tuin) en een groenperceel.

De grens van het plangebied wordt gevormd door de (nieuwe) perceelsgrenzen.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern 's-Heerenhoek 2011'. De bestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen' en 'Groen' zijn van toepassing (zie afbeelding 2). Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn categorie 1 en 2-bedrijven toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de woning de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Hier mag gewoond worden mits dit gerelateerd is aan de bedrijfsvoering. De maximum goot- en nokhoogte in het bouwvlak is vastgesteld op 4 respectievelijk 8 meter. Buiten het bouwvlak mag niet gebouwd worden. De onderlinge afstand tussen gebouwen moet minimaal 5 meter bedragen.

Ter plaatse van de uitbreiding van het terrein op agrarische gronden geldt het Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018. De agrarische gronden zijn aangeduid als 'grootschalige polders'.

Afbeelding 2 | Uitsnede geldende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een nadere omschrijving van het plan. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe het plan juridisch is vertaald. Hoofdstuk 6 en 7 bevatten tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

 

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Dit wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Op basis van jurisprudentie wordt in beginsel een ondergrens van 500m² nieuw ruimtebeslag of nieuw bruto-vloeroppervlak als ondergrens gehanteerd. In dit geval wordt weliswaar de bebouwing uitgebreid, maar in totaliteit komen er geen nieuwe bouwmogelijkheden bij ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. De bouwmogelijkheden worden verplaatst naar een andere locatie deels op het zelfde bouwperceel en deels op het uit te breiden terrein. Dit geldt ook voor de uitbreiding van het terrein. De gebruiksmogelijkheden die aan de achterzijde worden verruimd, worden aan de voorzijde (aan de zijde van de Werrilaan), verkleind. Van een deel van de gronden aan de voorzijde wordt de bestemming gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Tuin'/'Groen'. Het oppervlak van het geldende bestemmingsvlak met de bestemming 'Bedrijf' is nagenoeg gelijk aan de oppervlakte van het nieuwe bestemmnigsvlak. Er is geen sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling, een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. Er zijn op provinciaal niveau geen beleidslijnen die richting geven aan solitaire bedrijvigheid binnen de kernen. Het provinciaal beleid richt zich op de bedrijventerreinen. Dat is hier niet van toepassing.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Uitbreiding van bedrijventerreinen is aan regels gebonden. In dit geval gaat het om de uitbreiding van een solitaire bedrijfslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. De maximale uitbreidingsmogelijkheden of noodzaak tot compensatie elders gelden daarvoor niet. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Borsele 2015-2020

De structuurvisie fungeert als toetsings- en afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe ruimtelijke initiatieven. Doel is behoud en ontwikkeling van een aantrekkelijke gemeente, zowel om te wonen, te werken als te recreëren. Voor iedere kern is een dorpsprofiel opgesteld. Voor de kern 's-Heerenhoek gaat de aandacht uit naar het versterken van het dorpshart en de centrumfuncties, waarbij het verbeteren van verbindingen tussen oude en nieuwe woongebieden uitgangspunt is. Als kwaliteit is benoemd de karakteristieke doorzichten naar het open agrarisch landschap langs de Werrilaan en Molendijk. Aan deze karakteristieke doorzichten wordt met het plan geen afbreuk gedaan.

Afbeelding 3 | strategiekaart 's-Heerenhoek structuurvisie (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Economische activiteiten met een beperkte invloedssfeer (zogenaamde categorie 1 en 2 bedrijven) zijn toegelaten in de dorpen. Bedrijvigheid in de dorpen wordt wenselijk geacht vanwege de levendigheid die dit met zich meebrengt. Uitgangspunt bij de toelating van deze functies is dat deze passend zijn qua maat en schaal in de woonomgeving. Daarnaast mogen de voorziene functies geen onevenredige parkeeroverlast/verkeersaantrekkende werking met zich mee brengen. Aandachtspunt is om bij uitbreiding van de economische activiteiten de relatie te behouden/te versterken met revitalisering en herstructurering van de bedrijfsterreinen. Met het wijzigen van het bestemmingsplan wijzigt de aard en schaal van het bedrijf niet. Planologisch gezien is er geen sprake van een uitbreiding. Met deze wijziging van het bestemmingsplan wordt ingespeeld op de vraag vanuit het bedrijf om werkprocessen te kunnen verbeteren en efficiënter te kunnen werken.

Het gemeentelijk beleid staat vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Het plan

3.1 Huidige situatie

Het bedrijf Paree B.V. is gevestigd in een gebouw (ca. 1.400m²) aan de Werrilaan 8 te 's Heerenhoek (zie afbeelding , waarvan het voorste gedeelte een gemeentelijk monument is. Paree is specialist in het ontwerpen, realiseren en onderhouden van installaties in de industriële automatisering en installaties voor gebouw- en kantoorautomatisering. Het bedrijf telt ca. 165 personeelsleden. Maximaal 65 medewerkers werken op de locatie aan de Werrilaan. Alle andere medewerkers voeren hun werkzaamheden uit 'op locatie' bij klanten.

Op de benedenverdieping van het bedrijfsgebouwe is een werkplaats, kleine kantine en zijn magazijnen aanwezig. Op de 1e en 2e verdieping zijn kantoren aanwezig. Ook is er een opleidingsruimte.

Op het terrein staat naast het hoofdgebouw, aan de oostzijde een bijgebouw van ca. 215m2 welke deels dienst doet als fietsenstalling en deels – tot voor kort – in gebruik was bij Werrilaan 10. Er zijn 100 parkeerplaatsen aanwezig.

Binnen het plangebied is aan de westzijde een bedrijfswoning met bijbehorende tuin aanwezig.

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK)

3.2 Toekomstige situatie

Het plan voor uitbreiding gaat uit van het aanbouwen van een ruimte aan de oostzijde van het bestaande gebouw met een bruto vloeroppervlakte van 336m² (12m x 28m). De uitbreiding van het bedrijf is bedoeld om efficiënter te kunnen werken. De werkplaats is op dit moment zeer krap bemeten en de magazijnen zijn te klein. Op de benedenverdieping wordt ruimte gecreëerd om deze functies te verruimen en tegelijkertijd is ook een grotere kantine mogelijk. Op de bovenverdiepingen wordt ruimte gemaakt voor ca. 6-8 extra werkplekken en de bestaande werkplekken worden herschikt zodat meer comfort ontstaat voor de bestaande medewerkers. Tevens wordt de opleidingsruimte vergroot waarbij ook de kans aanwezig is om deze mede in te richten als 'experience' ruimte zodat aan klanten nog beter inzichtelijk gemaakt kan worden wat Paree te bieden heeft.

Om deze uitbreiding mogelijk te maken is het noodzakelijk om eerst het bestaande bijgebouw (215m²) te slopen, zodat de parkeerplaatsen aan de achterzijde van het gebouw bereikbaar blijven. Een alternatieve fietsenstalling – die meer ruimte biedt aan fietsen, maar ook aan scooters/brommers - is dan noodzakelijk. Het nieuwe bijgebouw (wagenhuis) met een oppervlakte van 212m² is voorzien iets meer in zuidoostelijke richting. In dit nieuwe bijgebouw kunnen daarnaast ook haspels en pallets worden opgeslagen, hetgeen momenteel nog buiten gebeurt. De locatie waarop het nieuwe bijgebouw is voorzien is in eigendom bij Paree. Aan de zijde van de Werrilaan is een groenstrook van de buren aangekocht met een breedte van ca. 12 meter. Deze blijft groen ingericht. De verharding zal voor een goede doorgang naar het achterterrein in oostelijke richting worden verlegd. De uitbreiding wordt gerealiseerd op de bestaande toegangsweg. Daar waar het bijgebouw wordt gerealiseerd wordt de bestaande groensingel verwijderd. Een nieuwe groenstrook – vergelijkbaar met de bestaande - is voorzien aan de oostzijde van het nieuwe gebouw. De mogelijkheid om de bestaande singel te verplanten wordt onderzocht. Het aantal parkeerplaatsen wordt uitgebreid tot 111.

Voor de toekomst is aan de zuidzijde van het nieuwe bijgebouw (wagenhuis) ruimte gereserveerd voor uitbreiding met 261m². Het terrein kan dan ook nog iets worden verruimd in zuidelijke richting, daarmee wordt in dit plan al rekening gehouden. De oppervlakte bedrijfsbestemming blijft hiermee gelijk aan de oppervlakte van het bestemmingsvlak in de bestaande situatie.

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Paree BV)

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Geluidhinder

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidniveaus zijn en wat niet (de geluidnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Er is geen sprake van het realiseren van een nieuwe geluidgevoelige functie. Onderzoek naar wegverkeerslawaai is niet nodig. De positie of juridische status van de bedrijfswoning wijzigt niet. Er wordt geen nieuwe geluidbron mogelijk gemaakt. Wat betreft industrielawaai wordt verwezen naar paragraaf 4.8 Milieuhinder.

4.3 Bodemkwaliteit

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Door SMA is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1, rapportage 9 december 2019). Daaruit is gebleken dat ter plaatse van de uitbreiding van de bestaande schuur de bovengrond (zeer) licht verhoogde gehalten kwik, lood, zink, hexachloorbenzeen, chloordaan en drins bevat. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater wordt een van nature licht verhoogde concentratie molybdeen gemeten. In de grond is geen asbest aanwezig. Er is ook geen ondergrondse dieseltank aangetroffen, waardoor er ook geen verontreiniging met minerale olie is.

Ter plaatse van de uitbreiding van het terrein is in de bovengrond een licht verhoogd gehalte PAK aangetoond. Er zijn geen verontreinigingen in de bovengrond aangetoond. Van nature is ook hier het grondwater licht verontreiningd met molybdeen.

De geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er zijn op basis van het bodemonderzoek geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dier- of plantensoorten in het plangebied leven of dat er effecten zijn op nabijgelegen natuurgebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van gebieden aangewezen in het Natuurnetwerk Zeeland. De afstand tot dergelijke gebieden is ruim 900 meter. Op een afstand van ca. 4,3 kilometer ligt het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. In verband daarmee is berekend of door de werkzaamheden negatieve effecten kunnen ontstaan in verband met de neerslag van stikstof. Hierop is in Bijlage 2 nader ingegaan. Er zijn geen resultaten hoger dan 0,00mol/ha/jaar.

Soortenbescherming

Door BTL Advies is een quickscan uitgevoerd naar beschermde soorten (Bijlage 3, rapportage 6 december 2019). Naar aanleiding van de effectenbeoordeling is een advies geformuleerd ten behoeve van de uitvoering van het plan. Er komen mogelijk algemene broedvogels, amfibieën en grondgebonden zoogdieren voor. Werkzaamheden dienen bij voorkeur buiten de broedperiode (15 maart - 15 augustus) te worden opgestart. Als dit niet mogelijk is dan dient een ecoloog een controle uit te voeren voordat gestart wordt met de werkzaamheden. In gebruik zijnde nesten mogen niet worden verstoord voordat ze vrijwillig zijn verlaten door de betreffende vogelsoorten. Verder geldt de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat als voor de sloop grondgebonden zoogdieren (zoals vleermuizen) of amfibieën worden waargenomen deze een redelijke kans tot vlucht wordt geboden of, indien inpandig aanwezig, deze worden gevangen en elders in een geschikt habitat worden teruggeplaatst. Indien deze maatregelen worden genomen dan kan het plan uitgevoerd worden in overeenstemming met de Wet natuurbescherming.

4.5 Archeologie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

In 2011 is archeologiebeleid vastgesteld. De archeologische verwachting kan worden bepaald aan de hand van vier laagniveaus. Aan de hand van een stroomdiagram wordt bepaald of er een noodzaak is tot het uitvoeren van een archeologisch onderzoek of het opnemen van een dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Er is geen sprake van AMK-terrein en op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden heeft de locatie een zeer lage trefkans. Uit toetsing aan de laagniveau's blijkt dat er geen of een lage verwachting is. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek of het opnemen van een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden is niet nodig. In het geldende bestemmingsplan is ook geen dubbelbestemming van toepassing.

4.6 Cultuurhistorische hoofdstructuur

Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Het bedrijfspand is vanuit cultuurhistorisch opzicht waardevol. Het maakt deel uit van het aangewezen gemeentelijk monument op dit adres. De uitbreiding van de schuur vindt plaats met inachtneming van de cultuurhistorische waarden van het monument. De uitbreiding vindt plaats in dezelfde bouwstijl. De monumentencommissie heeft hierover een positief advies gegeven.

4.7 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan ligt niet in de nabijheid van de waterkering. Het plan heeft hiervoor geen gevolgen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	(oppervlakten in tabel is feitelijke situatie) In de bestaande situatie is een bouwvlak van ca. 3.130 m² aanwezig, gedeeltelijk bedoeld voor de bedrijfswoning en gedeeltelijk bedoeld voor de bedrijfsgebouwen (2.200m²). Het deel dat bedoeld is voor de bedrijfsgebouwen mag geheel volgebouwd worden met bedrijfsgebouwen. Er is naast de bedrijfswoning een bedrijfsgebouw en bijgebouw aanwezig (1515m²). Bij de bedrijfswoning wijzigt niets, dat is in de berekening buiten beschouwing gelaten. Het bouwvlak is niet volgebouwd. Het 'hoofd' bouwvlak wordt met dit bestemmingsplan verkleind en er wordt een tweede kleiner bouwvlak gerealiseerd ten behoeve van een bijgebouw dat in de toekomst nog mag worden uitgebreid. Het oppervlak van de 2 nieuwe bouwvlakken tesamen bedraagt 3060m². Buiten het bouwvlak mag een overkapping van 50m² worden gerealiseerd. Het totale maximum te bebouwen oppervlak wordt niet groter. Feitelijk komt er wel meer bebouwing, zie verder onder 'voorkomen overlast door hemel- en afvalwater'. Naast een wijziging in de bebouwde situatie is er sprake van een gewijzigde terreininrichting. Op dit moment mag het gehele bedrijfsterrein met een oppervlakte van ca. 9.650m² worden verhard. In de praktijk is er sprake van een verharding van 4348m². Er wordt 314m² nieuwe verharding aangelegd, het verharden van het terrein aan de voorzijde wordt met dit bestemmingsplan onmogelijk gemaakt (krijgt bestemming 'Tuin'), waardoor er per saldo planologisch gezien geen sprake is van een toename van verhard oppervlak. De omvang van het nieuwe bestemmingsvlak met de bestemming 'Bedrijf' is nagenoeg gelijk aan de oppervlakte van het geldende bouwvlak. Watercompensatie is daarom niet aan de orde. Voor het bergen van hemelwater van de uitbreiding, zie onder 'voorkomen overlast door hemel- en afvalwater'.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Aan de voorzijde van het perceel is een voormalige veedrinkput aanwezig. Het hemelwater zal naar deze put worden afgekoppeld. Deze put staat veelal droog en heeft een capaciteit van ca. 215m³. Het water kan vervolgens infiltreren. Er is een overloop aanwezig naar de sloot westelijk van het plangebied voor uitzonderlijke situaties. Omdat er sprake is van infiltratie, dat langzamer gaat dan afvoer via het oppervlaktewatersysteem, is een grotere buffer nodig dan de vaak gehanteerde 75mm/m². Het Waterschap Scheldestromen heeft aangegeven in dit geval rekening te houden met een extra wateropvang van 143m³ (1000m²x0,143m bij infiltratie). De capaciteit van de oude veedrinkput is ruim voldoende. Er wordt geen extra vuilwater afgekoppeld, er komen geen nieuwe VWA-aansluitingen.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er is geen sprake van een wijziging in het grondwaterpeil.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit wijzigt niet, er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De oppervlaktewaterkwaliteit wijzigt niet, er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Er wordt geen nieuw open water gerealiseerd. De bestaande situatie wijzigt wat dit betreft niet. Er is geen risico voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er wordt geen nieuwe natte natuur gerealiseerd.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de bereikbaarheid van onderhoudsstroken van sloten. De locatie ligt op ruime afstand hiervan.
Andere belangen waterbeheerder
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn in het plangebied of direct aansluitend aan het plangebied geen eigendommen van het Waterschap Scheldestromen.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Naar verwachting vindt transport voor de bouwwerkzaamheden uitsluitend in noordelijke richting plaats, via de Molendijk richting de N62 danwel de A58. Daarmee worden geen waterschapswegen gepasseerd. Ook in de gebruiksfase zal verkeer grotendeels via genoemde richting plaatsvinden. Een beperkt percentage zal mogelijk andere richtingen gebruiken, waarbij wel waterschapswegen worden gepasseerd, echter dit betreft een zeer minimale toename ten opzichte van de huidige situatie. Het bouwplan is vooral bedoeld voor efficiency en biedt slechts ruimte aan 6-8 extra werknemers. De verkeerssituatie wijzigt daarmee niet. Parkeren vindt volledig plaats op eigen terrein. Er wordt niet gebouwd in de nabijheid van waterschapswegen.

4.8 Milieuhinder

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Paree kan conform de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG worden ingeschaald in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het IT en Telecomdeel van het bedrijf valt in categorie 1 (SBI-code 61 telecommunicatiebedrijven en SBI-code 62 computerservice en informatietechnologiebureaus). Voor categorie 1-bedrijven geldt 10 meter als uitgangspunt. Het elektrotechnische deel past meer bij SBI-code 293, elektrotechnische industrie n.e.g., in categorie 2. Het aspect geluid is daarbij maatgevend. In een rustige woonwijk geldt in principe een richtafstand van 30 meter tussen enerzijds de grens van de bedrijfsbestemming waar categorie 2-bedrijven mogen zijn gevestigd en anderzijds de uiterste situering van de gevel van de woning.

In de bestaande situatie ligt het bestemmingsvlak direct tegen de bestemming 'Wonen' met bouwvlak. De afstand wordt met de wijziging van het bestemmingsplan niet kleiner, wel komt de bedrijfsbestemming meer achter de woning Werrilaan 10 te liggen. Aan de westkant van de woning Werrilaan 10 ontstaat een open ruimte door sloop van het bestaande bijgebouw, hier zal een doorgang voor personeel van het bedrijf komen. De bouwvlakken grenzen niet meer direct aan elkaar. In theorie zou - in geval van nieuw- of verbouw - de woning Werrilaan 10 meer naar het zuiden kunnen worden gebouwd binnen het bouwvlak, maar omdat de woning in de voorgevellijn moet worden geplaatst is dat zeker niet aannemelijk. De woning is in de bestaande situatie reeds 20 meter diep. De feitelijke afstand van de bedrijfsbestemming tot de woning bedraagt in de nieuwe situatie minimaal ca. 9 meter. Het gebruik van de woning is niet georiënteerd in de richting van het bedrijf. Bedrijfsactiviteiten vinden uitsluitend in de dagperiode plaats. Categorie 2-bedrijven zijn in principe goed inpasbaar in de woonomgeving. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Er zijn geen risicobronnen in of in de directe nabijheid van het plangebied gelegen. Wel ligt de locatie, zoals de hele kern 's-Heerenhoek, binnen de maatregelzone (waaronder ook de evacuatie zone) van de kerncentrale in Borssele. De uitbreiding is vooral bedoeld voor efficiency. Er wordt een beperkt aantal (6-8) extra werkplekken mogelijk gemaakt. Bezien op de hele kern 's-Heerenhoek is dit nihil. Deze personen zijn over het algemeen goed in staat om bij calamiteiten te handelen en zelfstandig het pand te verlaten.

Er is in de directe nabijheid van het plangebied verder geen sprake van relevante transportroutes voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze liggen allemaal op zodanig grote afstand dat deze geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.11 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat in dit geval niet om woningbouw, maar duidelijk is wel dat de omvang van het project veel kleiner is dan de realisatie van een woonwijk met 1500 woningen. Er is een berekening uitgevoerd met de NIBM-tool. Daarin is de theoretisch berekende toename van 84 extra verkeersbewegingen (zie paragraaf 4.12) als worst case scenario ingevoerd. Er is geen sprake van een 'in betekenende mate' toename van een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit aspect belemmert de vaststelling van dit bestemmingsplan niet.

4.12 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

Voor wat betreft parkeren zijn er twee benaderingen. Enerzijds aan de hand van de theoretische uitgangspunten volgens de CROW-publicaties, en anderzijds een praktische benadering op basis van de door Paree BV verstrekte situatiebeschrijving.

Voor een dergelijke bedrijfsvoering zoals omschreven, biedt CROW-publicatie 381 geen duidelijke richtlijnen. We gaan uit van een situatie met de volgende uitgangspunten:

• Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief
• Rest bebouwde kom
• Niet stedelijk
• 3500m² bruto vloeroppervlak (begane grond + 1e verdieping + 2e verdieping)
• Uitbreiding 840m² bruto vloeroppervlak (begane grond +1e + 2e verdieping)

(NB: omdat de 2e verdieping een schuin dak heeft en deze niet volledig benut kan worden, is deze voor de helft meegenomen in de berekening. Het bijgebouw heeft geen zelfstandige functie, maar dient uitsluitend voor opslag. Dit is daarom ook niet meegenomen in de berekening.)

Tabel: Parkeerkencijfer (per 100m² bvo)

	Rest bebouwde kom
	Minimaal	Maximaal	Parkeernorm
Niet stedelijk	2,1	2,6	2,35

Er is geen reden om af te wijken naar het minimum of maximum, dus gaan we uit van het gemiddelde als parkeernorm (2,35). Wanneer we deze vermenigvuldigen met het bruto vloeroppervlak per 100m² resulteert dit in ongeveer 83 parkeerplaatsen voor de huidige situatie.

Tabel: Parkeerbehoefte

	Huidig	Uitbreiding	Totaal
Paree BV	3500m²	840m²	4340 m²
Parkeerbehoefte	83 parkeerplaatsen	20 parkeerplaatsen	103 parkeerplaatsen

Het bedrijf beschikt over 110 bedrijfswagens. Op een gemiddelde werkdag bevinden deze bedrijfswagens zich niet allemaal op de bedrijfslocatie, maar zijn veelal onderweg. De werknemers vertrekken 's ochtends doorgaans direct vanaf huis naar het werk op locatie en komen niet eerst langs de bedrijfslocatie van Paree BV. Circa 65 medewerkers werken wel op de locatie en parkeren op het bestaande parkeerterrein. Ook komen medewerkers op de fiets. Zodoende is er op een gemiddelde werkdag geen sprake van problematische parkeerdruk.

Enkele keren per jaar vindt een bedrijfsbijeenkomst plaats. Wanneer deze situatie zich voordoet, komen de werknemers naar de bedrijfslocatie. Er wordt tijdens deze bijeenkomst volledig op eigen terrein geparkeerd (dit zowel in de vakken, naast de vakken en op de in- en uitritten). Het betreft hier een situatie van collega's onder elkaar, waarbij het te accepteren is dat er dan niet geparkeerd wordt zoals dit normaliter in de openbare ruimte gebeurt. De collega's stemmen onderling af hoe ze met deze piek omgaan, waardoor er niet wordt geparkeerd in de openbare ruimte.

De totale parkeerbehoefte in de toekomstige situatie is berekend op 103 parkeerplaatsen. Paree BV beschikt in de huidige situatie over 100 parkeerplaatsen en daar komen in de toekomstige situatie nog 11 parkeerplaatsen bij. Dit brengt het totaal aantal parkeerplaatsen op 111, waardoor men zelfs beschikt over een kleine buffer. Ook in de praktijk is er geen noodzaak tot parkeren in de openbare ruimte. Zoals gesteld parkeren er op een gemiddelde werkdag circa 65 medewerkers op locatie en wordt de piek van de bedrijfsbijeenkomst door de collega's onderling opgevangen. Indien in de toekomst het bijgebouw wordt vergroot, dan kan dit ten koste gaan van enkele parkeerplaatsen. Gelet op de aangegeven buffer (8 parkeerplaatsen) leidt dit niet tot een andere conclusie. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de bedrijfsuitbreiding.

Verkeersgeneratie

Tabel: kencijfer verkeersgeneratie (per 100m² bvo)

	Rest bebouwde kom
	Minimaal	Maximaal	Parkeernorm
Niet stedelijk	9,1	10,9	10,0

Bij een uitbreiding van 840m² bruto-vloeroppervlak betekent dit - in theorie - een toename van 84 verkeersbewegingen. Zoals aangegeven is de uitbreiding vooral bedoeld voor efficiency en is de uitbreiding met medewerkers beperkt. De feitelijke toename is dus kleiner dan 84 verkeersbewegingen en betreft uitsluitend licht verkeer. Deze toename zorgt niet voor een probleem op omliggende wegen.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. wordt een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd als mogelijke activiteit waarvoor een m.e.r.-beoordeling nodig kan zijn (D11.2). Wat een stedelijk ontwikkelingsproject is, is niet exact vastgelegd. Op basis van jurisprudentie is duidelijk dat gekeken moet worden naar onder andere de schaalgrootte, de aard en omvang van het project, de ligging en opzet en vormgeving. De onderhavige planontwikkeling leidt tot een beperkte ingreep in de omgeving. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat in dit geval geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Planuitwerking

5.2 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' (hierna Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

In dit bestemmingsplan zijn 3 hoofdbestemmingen opgenomen: 'Bedrijf' voor het bedrijfsterrein en de bedrijfsgebouwen, 'Groen' voor de landschappelijke inpassing, en 'Tuin' voor de tuin aan de voorzijde van het bedrijf. Er zijn 2 bouwvlakken opgenomen met ieder eigen hoogtematen. Ter plaatse van de bedrijfswoning is een functie-aanduiding voor de bedrijfswoning opgenomen.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Bedrijf

Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn gebouwen toegestaan voor bedrijven in de categorie 1 en 2 van de bij dit bestemmingsplan horende Staat van Bedrijfsactiviteiten en daarbij horende kantoren. Daarbijbehorende tuinen, erven, paden, verhardingen, wegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming zijn ook toegestaan. De bedrijfswoning mag alleen daar worden gebouwd waar dat op de verbeelding is aangeduid. De hoofdbebouwing mag alleen binnen de bouwvlakken worden opgericht. Wel is het mogelijk om buiten het bouwvlak een overkapping te realiseren met een maximum oppervlak van 50 m². Dit is voor bijvoorbeeld een afdak voor aanhangwagens. Dit afdak mag alleen op het achterterrein worden gerealiseerd.

Groen

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor plantsoen, bermstroken, bermsloten, waterpartijen, voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, geluidwerende voorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere tot de bestemming behorende groenvoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, enkel bouwwerken geen gebouwen zijnde. Specifiek is deze bestemming ook bedoeld voor de landschappelijke inpassing van het bedrijf. Kappen van bomen of opgaande beplanting is niet mogelijk zonder omgevingsvergunning.

Tuin

Deze gronden zijn alleen bedoeld voor siertuin. Er mogen ook alleen overige bouwwerken worden gebouwd. Omdat deze bestemming aan de voorzijde van het perceel ligt zijn erfafscheidingen alleen tot maximaal 1 meter mogelijk. Met deze bestemming wordt de cultuurhistorische waarde van het ensemble gewaarborgd.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is geen sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Er is geen sprake van uitbreiding van bouwmogelijkheden groter dan 1.000m² bruto-vloeroppervlakte. Tussen de gemeente Borsele en de initiatiefnemer wordt wel een planschade-overeenkomst gesloten waarbij de initiatiefnemer zich verplicht om eventueel te vergoeden planschade door de gemeente aan derden aan de gemeente terug te betalen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke toetsing en overleg

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Inspraak

Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. De gemeente is vrij om toch inspraak te verlenen. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt, gelijktijdig met het vooroverleg met de instanties, twee weken ter inzage gelegd. Tijdens deze terinzagelegging wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie in te dienen. Het resultaat van de inspraak wordt verwoord in een 'Nota inspraak en overleg'. Deze nota zal als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan worden gevoegd. Los van deze inspraakmogelijkheid zal de initiatiefnemer de omgeving informeren en hebben ze de mogelijkheid om rechtstreeks naar de initiatiefnemer te reageren.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.