Weipoortseweg 51a en 52

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om het voormalige agrarische perceel aan de Weipoortseweg 51a en 52 te herbestemmen en herontwikkelen. Met het initiatief wordt de monumentale boerderijwoning gesplitst in twee wooneenheden en krijgt het voormalige zomerhuis zijn oude functie als zomerhuis weer terug. Het zomerhuis wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig bieden van logies, maar kan ook gebruikt worden als zomerhuis voor privégebruik. Het zomerhuis wordt tevens uitgebreid. Daarnaast wordt de voormalige varkensschuur gedeeltelijk gesloopt en in het overige gedeelte worden vier logiesverblijven mogelijk gemaakt, waarbij het pad naar de Nieuweweg gebruikt zal worden als in-/ en uitrit voor de logies. Tevens wordt de agrarische bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning en voor een klein deel uitgebreid.

 

Voor de beoogde ontwikkeling heeft er met de gemeente Zoeterwoude een 'Ja, mits-kompas-gesprek' plaatsgevonden. De uitkomst van dit gesprek is dat de gemeente positief tegenover het initiatief aan de Weipoortseweg 51a en 52 staat.

 

Het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld op 5 april 2011 door de raad van de gemeente Zoeterwoude, staat het voorgenomen plan niet toe. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingplan met verbrede reikwijdte voorziet hierin.

 

1.2 Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte

In aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet is in de Crisis- en herstelwet de mogelijkheid opgenomen voor gemeenten om te experimenteren met het zogenoemde bestemmingsplan verbrede reikwijdte. Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte betreft één integraal plan, waarin niet alleen regels over 'goede ruimtelijke ordening' zijn opgenomen, maar waar – net als onder de Omgevingswet – de fysieke leefomgeving centraal staat. Dit betekent dat in het plan regels kunnen worden opgenomen over o.a. het waarborgen van de veiligheid, gezondheid, milieu, welstand, natuurbescherming en duurzaamheid.

 

De gemeente heeft een nieuw instrument ontwikkeld waarin al het bestaande gemeentelijke beleid dat gaat over de fysieke leefomgeving samen wordt gebracht. Aan de hand van dit instrument, het zogenaamde 'Ja, mits-kompas' is beoordeeld dat medewerking wordt verleend. Hier is een aantal voorwaarden aan verbonden. De voorwaarden zijn vastgelegd in het document 'Beoordeling Ja, mits-kompas'; zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. In de regels van het voorliggende bestemmingsplan is onder de 'Overige regels' een artikel opgenomen waarin de aanvullende voorwaarden zijn vastgelegd over ruimtelijke kwaliteit, kwaliteit van de leefomgeving en duurzaamheid.

 

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op het voormalige agrarische perceel aan het bebouwingslint de Weipoortseweg 51a en 52 te Zoeterwoude. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Zoeterwoude, sectie G, percelen 188, 474 (deels) en 475 met een totale oppervlakte van 12.864 m².

 

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

 

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)}

 

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

 

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld op 5 april 2011 door de raad van de gemeente Zoeterwoude. De gronden van het plangebied zijn voorzien van de (dubbel)bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden', 'Agrarisch met waarden - Cultuurhistorische waarden', 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie'. Op de navolgende afbeelding staat een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' weergegeven.

 

^{Geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

 

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden veehouderijen en het behoud en de versterking van de aanwezige natuur- en landschapswaarden. Tevens zijn de daarbij behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, (ontsluitings)wegen en laad- en losvoorzieningen toegestaan. Deze gronden zijn niet voorzien van een bouwvlak, waardoor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet toegestaan is.

 

De gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Cultuurhistorische waarden' zijn bestemd voor grondgebonden veehouderijbedrijven en het behoud en de versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Ook binnen deze bestemming zijn de daarbij behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, (ontsluitings)wegen en laad- en losvoorzieningen toegestaan. De gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Cultuurhistorische waarden' beschikken over een bouwvlak waar een maximum goothoogte van 6 m geldt.

 

De zuidoostelijke gronden zijn voorzien van de bestemming 'Wonen' waar woningen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en de daarbij behorende voorzieningen zijn toegestaan. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Hier geldt een maximale goothoogte van 4 m. Voor deze gronden gelden de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' en de bouwaanduidingen 'karakteristiek' en 'specifieke bouwaanduiding - voormalig agrarisch bedrijfscomplex'.

 

Tevens zijn de gronden van het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

 

Het voorliggende initiatief om de monumentale boerderijwoning te splitsen in twee woningen, het voormalige zomerhuis om te bouwen en uit te breiden waardoor het bedrijfsmatig verhuurd kan worden als zomerhuis, maar ook gebruikt kan worden voor privégebruik, het gedeeltelijk slopen van de voormalige varkensschuur en het mogelijk maken van vier logiesverblijven in het overige gedeelte, waarbij het pad naar de Nieuweweg gebruikt zal worden als in-/ en uitrit voor de logies en de agrarische bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning en uit te breiden past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Derhalve dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. Voorliggend bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voorziet hierin. 

 

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden achtereenvolgens de huidige situatie en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van (voor)overleg en inspraak zijn opgenomen.

 

2 Initiatief

2.1 Huidige situatie

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan betreft een voormalig agrarisch perceel en is gelegen aan de Weipoortseweg 51a en 52. De Weipoortseweg is een bebouwingslint dat langs de westzijde van de Weipoortse Vliet loopt. Langs het bebouwingslint zijn voornamelijk woningen en agrarische bedrijven aanwezig.

 

Het voormalige agrarische perceel bestaat uit een monumentale woning (nr. 52) met een oud zomerhuis en een aantal opstallen. De rijksmonumentale woonboerderij heeft een rechts uitgebouwde opkamer en een wolfsdak. De navolgende afbeelding toont de rijksmonumentale woonboerderij vanaf de Weipoortseweg.

 

^{Woonboerderij huidige situatie (bron: Google Maps)}

 

Ten noorden van de woonboerderij bevindt zich de bedrijfswoning (nr. 51A) van het voormalige agrarische perceel. Achter de bedrijfswoning staat een oude varkensschuur. De navolgende afbeelding toont de bedrijfswoning vanaf de Weipoortseweg.

 

^{Bedrijfswoning huidige situatie (bron: Google Maps)}

 

Rondom het plangebied staan bomenrijen. Door de bomenrijen zijn er weinig doorzichten naar het achtergelegen landschap. Verder is het plangebied voorzien van veel groen met onder andere moestuinen. Ten noordwesten van het plangebied loopt een pad dat uitkomt op het achterste gedeelte van het perceel. De woonboerderij en bedrijfswoning zijn ontsloten door middel van twee verschillende in- en uitritten aan de Weipoortseweg.

    

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie blijft een groot deel van de bebouwing in haar huidige staat behouden en waar nodig gerestaureerd. De rijksmonumentale woonboerderij (nr. 52) wordt gesplitst in twee woningen. Het gedeelte aan de Weipoortseweg wordt één woning en het achterste gedeelte wordt één woning. De schuur achter de woonboerderij blijft behouden. Daarnaast worden de silo's achter op het perceel en een deel van de varkensschuur gesloopt.

 

Te slopen bebouwing:

• Varkensschuur: 98 m²
• 2 silo's: 40 m²
• Totaal: 138 m²

Doordat er in totaal 138 m² aan bebouwing gesloopt wordt, kunnen de voormalige bedrijfswoning en het zomerhuis verbouwd worden en vinden er een kleine uitbreidingen van deze twee gebouwen plaats. De uitbreidingen van de voormalige bedrijfswoning en het zomerhuis hebben een gezamenlijke oppervlakte van ca. 68 m². Daarmee neemt de oppervlakte aan bebouwing met 70 m² (51%) af ten opzichte van de huidige situatie. De hoeveelheid verharding, als gevolg van bebouwing, neemt daarmee met 70 m² af. Als gevolg van de realisatie van 7 extra parkeervoorzieningen wordt circa 238 m² aan verharding toegevoegd. Per saldo is er een toename van verharding met 199,8 m².

  

Het voormalige zomerhuis op het perceel wordt omgebouwd en aan de zij- en achterkant uitgebreid, waardoor het weer gebruikt kan worden als zomerhuis. Het zomerhuis wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig bieden van logies, maar kan ook gebruikt worden als zomerhuis voor privégebruik. Het zomerhuis is te bereiken vanaf de Weipoortseweg en het pad dat aansluit op de Nieuweweg. Deze nieuwe ontsluiting is, in het kader van het kompas, negatief gescoord. Deze negatieve score valt weg tegen de positief gescoorde elementen uit het plan. De aanbouw aan de zij- en achterkant hebben en gezamenlijke oppervlakte van ca. 55 m². De navolgende afbeelding toont plattegronden van het zomerhuis in de nieuwe situatie met de uitbreiding.

 

^{Plattegronden zomerhuis nieuwe situatie (bron: Benbouw)}

 

De bedrijfswoning (nr. 51A) wordt met onderhavig plan omgezet naar een burgerwoning. Deze woning wordt tevens uitgebreid en voorzien van een dakkapel, een nieuwe overkapping en een terras. De overkappingen bij de voordeur en boven het terras hebben een gezamenlijke oppervlakte van ca. 13 m². De navolgende afbeelding toont de aanzichten van de gevels van de nieuwe situatie met de uitbreidingen (dakkapel, overkapping en terras).

 

^{Aanzichten gevels nieuwe situatie (bron: Leo Faas)}

 

Het meest zuidelijke gedeelte van de voormalige varkensschuur achter de bedrijfswoning wordt gesloopt (98 m²). In de varkensschuur worden vier logies gerealiseerd voor verblijfsrecreatieve doeleinden. De logies in de varkensschuur worden ontsloten door middel van het pad dat uitkomt op de Nieuweweg. De woningen blijven volgens de huidige situatie ontsloten. Voor het parkeren worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd in de vorm van halfverharding (grasstenen, grind, gravel en/of split). Bij eventuele evenementen, zoals bijvoorbeeld 'Loeren bij de boeren' kan op eigen terein dan voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid.

 

Aan de westzijde, achter de monumentale boerderij, blijven de bestaande bedrijfsopstallen (hooitas en koeienstal) behouden. Deze zullen dienst doen voor opstal van materieel voor het onderhoud van het terrein en als bijbehorend bouwwerk ten behoeve van het wonen.

 

Als gevolg van de plantontwikkeling vinden er geen ingrepen plaats voor wat betreft de bestaande slotenstructuur, dit blijft gelijk. Ook vindt er geen kap van houtopstanden plaats.

 

Op de navolgende afbeelding staan de functiewijzigingen, de te slopen silo's, het te slopengedeelte van de varkensschuur en de oppervlakte aan uitbreidingen weergegeven. In het bestemmingsplan zijn deze oppervlakten vastgelegd door op de verbeelding het maximum te bebouwen oppervlak vast te leggen. Hierbij is de bebouwing, excl. bijgebouwen, begrensd op 939 m² en 210 m². Het betreft hier de bestaande bebouwing met in achtname van de te slopen delen en beoogde uitbreiding van het zomerhuis en voormalige bedrijfswoning.

 

^{Toekomstige situatie plangebied (bron: Benbouw)}

 

^{Plantekening nieuwe situatie (bron: Benbouw) tekening is ook als bijlage opgenomen.}

 

3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

 

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

    

Planspecifiek

Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit, het realiseren van woningen en het behouden en het versterken van cultureel erfgoed.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

 

Planspecifiek

Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

• De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt.

 

Met onderhavig initiatief wordt de monumentale boerderijwoning gesplitst in twee wooneenheden, het voormalige zomerhuis wordt omgebouwd, uitgebreid en gebruikt als zomerhuis voor bedrijfsmatige verhuur en privégebruik, de voormalige varkensschuur wordt gedeeltelijk gesloopt en in het overige gedeelte worden vier logiesverblijven mogelijk gemaakt waarbij het pad naar de Nieuweweg gebruikt zal worden als in-/ en uitrit voor de logies en de agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning en voorzien van een dakkapel, overkapping en terras. Met de ontwikkeling neemt de oppervlakte en het volume aan bebouwing af. Daarmee is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en hoeft het plan niet nader getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 

 

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

 

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie is in werking getreden op 1 augustus 2020. De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen: 

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

• het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
• de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
• het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur
• de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
• de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
• het bodem- en watersysteem;
• energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.   

2. Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

 

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• Naar een klimaatbestendige delta
• Naar een nieuwe economie: the next level
• Naar een levendig meerkernige metropool
• Energievernieuwing
• Best bereikbare provincie
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving   

3. Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

• Een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken.
• Een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit.
• Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4. Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

 

Planspecifiek

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. 

2. Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de ontwikkeling. 

3. Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

 

Laag van de ondergrond

Op de kaart van de 'Laag van de ondergrond' is het plangebied gelegen in het 'Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei'. Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Met het voorliggende initiatief wordt enkel een klein gedeelte van de bebouwing gesloopt, vinden kleinschalige uitbreidingen plaats aan het zomerhuis en de bedrijfswoning en wordt de overige bebouwing voorzien van nieuwe functies. Het initiatief heeft dan ook nauwelijks invloed op het rivierdeltacomplex.

     

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied bevindt zich in een 'veen(weide)landschap'. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de verkavelingspatronen. Richtpunten voor het veenlandschap zijn:

• Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.
• Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden.
• Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.
• Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.   

Met de beoogde ontwikkeling wordt een klein deel van de bestaande bebouwing gesloopt. Daarnaast vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats aan het zomerhuis en de bedrijfswoning en wordt de overige bebouwing voorzien van nieuwe functies, waardoor het terrein opgeschoond wordt en een meer verzorgde uitstraling krijgt.

 

Het plangebied is onderdeel van het bebouwingslint Weipoortseweg, waardoor de richtpunten van 'Linten' van belang zijn. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Het lint blijft als lint als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied herkenbaar. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Er wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd aan het lint. Er wordt enkel bebouwing gesloopt en er vinden kleine uitbreidingen plaats aan het zomerhuis en de bedrijfswoning. Het karakter van het lint blijft met het voorliggende initiatief behouden.

  

Laag van de beleving

De kaart 'Laag van de beleving' geeft aan dat het plangebied in een 'Stiltegebied' ligt. De stiltegebieden zijn de (relatief) luwe gebieden met beperkte verstedelijking, waar het dagelijks geluid de 40 decibel niet overstijgt. Hier vindt men rust en stilte als contrast met het dynamisch stedelijk gebied. In de stiltegebieden is alleen ruimte voor 'gebiedseigen' geluid. Gesteld kan worden dat de ontwikkeling nauwelijks extra geluid veroorzaakt. De rust en stilte in het gebied zal dan ook niet belemmerd worden.

 

Tevens ligt het plangebied in een 'Groene buffer'. De groene buffer is een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan de steden. De bufferende werking hiervan is van grote waarde. De kwaliteit “niet-verstedelijkt gebied" of luwte blijft behouden of wordt waar mogelijk versterkt. Richtpunten die hierbij horen zijn:

• Er vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats in de bufferzone.
• Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.

Gesteld kan worden dat het wijzigen van de functies van de gebouwen, de sloop en de kleinschalige uitbreidingen niet vallen onder grootschalige ontwikkelingen. Daarnaast blijven de cultuurhistorische waarden behouden en worden versterkt, waardoor de belevingswaarde van het gebied verbetert.  

 

Het plangebied is ook onderdeel van 'Kroonjuweel Weipoort'. Dit is het monumentale bebouwingslint met een zeldzame tweevoudige ontginningsas. Het beeld van het lint wordt bepaald door het grillige verloop van de kades en boezemwater dat ter hoogte van de weg ligt, en daarvan wordt afgeschermd door lage tuimelkades, hakhouteilandjes, cultuurhistorische bebouwing en bruggetjes over het water. Met het beoogde initiatief blijft de monumentale bebouwing aan het bebouwingslint behouden en wordt dit zelfs versterkt. Daarnaast wordt een klein gedeelte van de bebouwing gesloopt en vinden er kleinschalige uitbreidingen van het zomerhuis en de bedrijfswoning plaats. De karakteristieken van het kroonjuweel Weipoort blijven zoveel mogelijk behouden.

4. Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.

 

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Wijk en Wouden'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart:

 

Herkenbaar waterrijk veen(weide)

In het gebied zijn van oorsprong veenstromen geweest die afwaterden in de Oude Rijn. De bodem van die veenstromen bestond uit een zandige afzetting. Deze zandige afzetting is van oorsprong de laagste plek in het gebied. Die plekken zijn door het zand echter minder onderhevig aan bodemdaling en zijn daarom nu de wat hogere delen in het omringende veen. Zij worden ook wel kreekruggen genoemd. Met de ontwikkeling wordt de hoogte van het plangebied niet aangepast en er wordt geen zandige grond afgegraven.

   

Rust en stilte

De stiltegebieden geven een indicatie van het landelijke gebied van Zuid-Holland. Het zijn de (relatief) luwe gebieden met beperkte verstedelijking, waar het dagelijks geluid de 40 decibel niet overstijgt. Hier vindt men rust en stilte als contrast met het dynamisch stedelijk gebied. In de stiltegebieden is alleen ruimte voor “gebiedseigen” geluid. De ontwikkeling zal nauwelijks extra geluid veroorzaken. Daarnaast is kleinschalig recreatief gebruik hier wenselijk.

 

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit verbetert en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

 

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 augustus 2020 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

 

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.   

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op perceelniveau en past bij de aard en de schaal van het gebied. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten voldoet.

 

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

1. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
2. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en de locatie niet groter is dan 3 hectare. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

 

Regionale waterkeringen

Ten oosten van het plangebied ligt een regionale waterkering. Volgens artikel 6.22 van de Omgevingsverordening wordt in een bestemmingsplan de waterkering als zodanig bestemd. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' wordt opgenomen ter plaatse van de beschermingszone van de regionale waterkering conform de legger van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

 

Kroonjuweel cultureel erfgoed

Het plangebied is aangewezen met beschermingscategorie 1. Een bestemmingsplan kan hier niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang. Met het voorliggende initiatief wordt feitelijk enkel de functie van het plangebied veranderd naar een woonfunctie, wordt een klein gedeelte van de bebouwing gesloopt en vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats van het zomerhuis en de bedrijfswoning. Tevens wordt de monumentale bebouwing niet aangetast en zorgt de sloop van een deel van de varkensschuur en de silo's voor meer kwaliteit op het terrein, zie toelichting paragraaf 3.2.1. De ligging in beschermingscategorie 1 zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor het beoogde initiatief.

 

Stiltegebieden

Artikel 3.28 van de Omgevingsverordening stelt het volgende: eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten in een stiltegebied de rust op significante wijze kan worden verstoord, is verplicht dergelijk handelen achterwege te laten, behoudens voor zover dat ingevolge deze verordening uitdrukkelijk is toegestaan, dan wel, indien dat achterwege laten redelijkerwijs niet kan worden gevergd, alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die verstoring te voorkomen of te beperken. Voorliggend initiatief heeft hier verder geen invloed op. De beoogde functies kunnen als passend gezien worden in het stiltegebied.

 

Groene buffer

Het plangebied is gelegen in het gebied waar beschermingscategorie 2 van toepassing is. Binnen beschermingscategorie 2 is het plangebied gelegen binnen het gebied 'groene buffer'. Als landschap zijn de groene buffer gebieden relatief klein, soms ruimtelijk versnipperd en altijd medebepaald door stadsranden. Behoud van deze ruimtes is van belang voor de identiteit en leefkwaliteit van het stedelijk gebied. De stedelijke druk is relatief groot, maar tegelijkertijd vormen ze op de schaal van de provincie een onmisbare ‘tegenhanger’ van de stedelijke dynamiek en verdichting. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige) stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden.

 

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

 

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland-Rijnland

Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiële herziening.

 

De structuurvisie van de regio Holland-Rijnland is de toekomstvisie op de ruimtelijke kwaliteit en ontwikkeling van de regio tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De visie gaat in op het behouden en versterken van haar kwaliteiten, zoals de hoge landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de regio en de ruimtelijke structuur gebaseerd op een compacte historische centrumstad, een stedelijke kern midden in het Groene Hart, de vele hechte dorpen en de groene omgeving. De structuurvisie kent zeven kernpunten, te weten:

1. Holland-Rijnland als een topwoonregio;
2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
6. twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
7. verbetering van de regionale bereikbaarheid. 

Planspecifiek

Het voorliggende plan geeft voornamelijk invulling op de kernpunten 'Holland-Rijnland als een topwoonregio' en 'concentratie stedelijke ontwikkeling'. In de periode 2000-2020 moeten er in de regio 40.000 woningen bijgebouwd worden. Met de ontwikkeling worden er twee extra burgerwoningen toegevoegd aan de woningmarkt in de regio. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. Daarnaast worden de nieuwe woningen toegevoegd in het bebouwingslint van de Weipoortseweg. Doordat de bebouwing volgens de huidige situatie behouden blijft, op de sloop van de silo's en een gedeelte van de varkensschuur en de kleinschalige uitbreidingen van het zomerhuis en de bedrijfswoning na, wordt de structuur van het bebouwingslint niet aangetast. Het plan kan als passend gezien worden. Het zomerhuis en de logies geven meer belevingswaarde aan het gebied. Daarnaast wordt de groenblauwe kwaliteit van het plangebied en de omgeving niet uit het oog verloren. Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de ambities uit de Regionale Structuurvisie 2020 Holland-Rijnland.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Buitengebied Zoeterwoude

De gemeenteraad van Zoeterwoude heeft de structuurvisie voor het buitengebied in februari 2009 vastgesteld. De gemeente Zoeterwoude ligt op een unieke plek aan de rand van het Groene Hart. De weidse groene polders worden door de gemeente, haar inwoners en de omwonenden hoog gewaardeerd. Er ligt echter ook een grote stedelijke druk op het gebied. Met de structuurvisie ‘Buitengebied Zoeterwoude’ wordt door middel van een ruimtelijke en functionele analyse en het formuleren van ruimtelijke maatregelen geprobeerd om de bestaande waarden zoveel mogelijk te benutten en, door nieuwe waarden toe te voegen, te versterken.

 

De ontwikkelingen binnen het buitengebied hebben effecten op verschillende termijnen. De korte termijn en de lange termijn hebben uiteraard veel met elkaar te maken. Ten aanzien van deze termijnen zijn meestal heel verschillende beleidsdiscussies nodig. De Structuurvisie Buitengebied moet enerzijds te vertalen zijn in maatregelen op de korte termijn en anderzijds richtinggevend zijn voor strategische keuzes voor de langere termijn. Verder moeten keuzes op de korte termijn de langetermijnkeuzes niet in de weg staan. In de Structuurvisie Buitengebied worden de volgende keuzes gemaakt:

• het stimuleren van de iconen van het veenweidelandschap: gras en koeien;
• het versterken van de basis van het veenweidelandschap: bodem en water;
• inwoners en bezoekers een hoogwaardig en toegankelijk landschap bieden;
• inwoners en bezoekers een hoogwaardige recreatieve infrastructuur bieden;
• begeleiden van de ruimtelijke verandering in de linten, zowel wat betreft vorm als de activiteiten die plaatsvinden; - gedifferentieerde ontwikkeling van de verschillende linten en deelgebieden hierbinnen;
• stimuleren dat geïnvesteerd wordt in natuur en beplanting;
• dorps- en stadsranden met kwaliteit en met oog voor kwaliteit;
• inpassing van of omgang met nieuwe grootschalige ontwikkelingen;
• communicatie over de kwaliteit van het landschap.

Planspecifiek

In de gemeente Zoeterwoude zijn linten en randen van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied is gelegen aan het bebouwingslint van de Weipoortseweg. Met de ontwikkeling wordt de functie wonen mogelijk gemaakt, met daarbij recreatieve nevenfuncties in de vorm van een zomerhuis en logies. Daarnaast vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats aan het zomerhuis en de bedrijfswoning. In de visie wordt benoemd dat het landschap moet blijven zoals het is. Dit geldt voor zowel de korte als de lange termijn. Met het voorliggende plan worden de kwaliteiten van het landschap niet aangetast en worden de recreatieve mogelijkheden in het gebied uitgebreid. Hiermee kan gesteld worden dat er wordt aangesloten op de ambities uit de Structuurvisie Buitengebied Zoeterwoude.

  

3.4.2 Beeldkwaliteitplan landelijk gebied Zoeterwoude

Het Beeldkwaliteitplan landelijk gebied Zoeterwoude, hierna Beeldkwaliteitplan, is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 januari 2012 en gepubliceerd op 8 februari 2012. In het Beeldkwaliteitplan zijn de visies voor het landelijk gebied van de gemeente Zoeterwoude geformuleerd. In hoofdstuk 6 van het Beeldkwaliteitplan zijn deze visies vertaald in richtlijnen voor de beeldkwaliteit. Deze richtlijnen zijn ervoor bedoeld dat het landschap van Zoeterwoude zijn karakteristiek behoudt. De gemeente Zoeterwoude gebruikt deze richtlijnen bij het beoordelen van de ruimtelijke kwaliteit van een ontwikkeling.

 

Planspecifiek

Het plangebied is onderdeel van het lint 'Weipoort III'. De gemeente heeft hierbij de volgende visie:

De bestaande karakteristieken binnen het lint zorgen voor de status van ‘kroonjuweel’ binnen het Zuid-Hollandse landschap en dienen behouden te blijven en daarnaast waar mogelijk versterkt te worden. Nieuwe ontwikkelingen dienen zéér zorgvuldig ingepast te worden op zo’n manier dat ze niet detoneren binnen de kleine schaal van het lint en de erven. Bij voorkeur dienen de ontwikkelingen de waarden zelfs te versterken.

 

Voor het beoogde plan zijn de in het beeldkwaliteitsplan gestelde richtlijnen 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, en 6.7 van belang. De relevante richtlijnen worden nader toegelicht.

 

6.2 Behoud lintkarakter

Met het voorliggende plan wordt er nauwelijks bebouwing gesloopt. Alleen de silo's en een deel van de varkensschuur achter de bedrijfswoning worden gesloopt. De overige bebouwing blijft, op de kleinschalige uitbreidingen van het zomerhuis en de bedrijfswoning na, in haar huidige staat behouden. De ontwikkeling heeft nauwelijks invloed op de structuur van het lint. Gesteld kan worden dat met het initiatief het lintkarakter niet aangetast wordt.

 

6.3 Profielopbouw herkenbaar continueren

De karakteristieken van de profielopbouw veranderen met de ontwikkeling niet. Er wordt geen bebouwing toegevoegd en er worden geen watergangen gedempt of gegraven. Er vinden enkel kleinschalige uitbreidingen plaats van het zomerhuis en de bedrijfswoning. Daarnaast blijft de ontsluiting aan de Weipoortseweg en Nieuweweg volgens de huidige situatie behouden.

 

6.4 Landelijke uitstraling erven voortzetten

Ook de uitstraling van het erf verandert niet. Het voorerf blijft haar eenvoudige inrichting met zicht op de voorgevels vanaf de Weipoortseweg behouden. Het achtererf heeft een natuurlijke afscheiding met het achtergelegen landschap door de rijen met bomen. Qua maat en schaal verandert het erf niet ten opzichte van de huidige situatie.  

 

6.5 Paard en landschap samenvoegen

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen paardenbak mogelijk gemaakt. Toetsing aan 6.5 is dan ook niet van toepassing op het plan.

 

6.6 Minimaal gebruik van stedelijke materialen in het buitengebied

Het erf blijft bereikbaar via de bestaande ontsluitingen over het water aan de voorzijde van het perceel en de ontsluiting naar de Nieuweweg. Aan de voorzijde van de rijksmonumentale woonboerderij staat een eenvoudig hek dat behouden blijft. Bij beide inritten aan de voorzijde is gebruik gemaakt van (half)open verharding in de vorm van grind.

  

6.7 Streekeigen beplanting stimuleren

De ligging van het lint in het zeekleigebied zorgt voor specifieke groeiplaatsomstandigheden. De huidige beplanting blijft behouden en er wordt geen nieuwe beplanting toegevoegd. Het voorliggende plan heeft geen invloed op de streekeigen beplanting.

 

Geconcludeerd kan worden dat het erf en de bebouwing grotendeels in haar huidige staat behouden blijft, op de sloop van de silo's en een klein gedeelte van de varkensschuur en de kleinschalige uitbreidingen van het zomerhuis en de bedrijfswoning. De huidige situatie sluit al goed aan op de richtlijnen genoemd in het Beeldkwaliteitplan landelijk gebied Zoeterwoude, maar voldoet niet volledig. De beoogde nieuwe ontsluiting komt niet overeen met het Beeldkwaliteitsplan.

3.4.3 Gemeentelijk Beleid / Ja, mits-kompas

Voorliggend initiatief is besproken in een Ja, mits-kompas-gesprek. In dat verband zijn diverse aspecten aan de orde gesteld, met een waardering tussen -3 en +3. Waardering 0 betekent dat de impact per saldo neutraal is. Sommige onderdelen zijn niet van toepassing; deze hebben geen score.

 

1. Ruimtelijke kwaliteit

• De 2e ontsluiting is in strijd met beeldkwaliteitplan (score: -1). Ondanks de tegemoetkomingen op verschillende punten ziet de gemeente de ontwikkeling als enige verslechtering van de bestaande situatie
• Cultuurlandschap (score 0): Er is geen sprake van significante aantasting van het cultuurlandschap. De bestaande verkavelingsstructuur blijft behouden.
• Monumentale cultuurhistorie: (score 0): Het aanwezige monument blijft beschermd.

2. Kwaliteit van de leefomgeving

• Bodem: (score 0) Er is geen sprake van signicante aantasting van de bodem.
• Water: Geen score.
• Ecologie & natuurlandschap: (score 0) Er is geen sprake van signicante aantasting van het ecologie- en natuurlandschap. Bestaande bomen en sloten blijven behouden.  
• Licht: (score -1) Het toekomstige gebruik zal leiden tot iets meer lichthinder.
• Externe veiligheid:  geen score 
• Geluid: (score 0) De eventuele geluidsoverlast is in het uiteindelijke plan is laag en niet significant groter dan de bij de eerdere agrarische bestemming mogelijk was.
• Geur: (score +1) De herontwikkeling zal minder geuroverlast tot gevolg hebben dan bij de eerdere agrarische bestemming.  
• Luchtkwaliteit: (score +1) De herontwikkeling zal de luchtkwaliteit minder aantasten dan bij de eerdere agrarische bestemming mogelijk was.  

3. Gezondheid

• Bewegen: geen score
• Veiligheid: geen score
• Woon- en leefklimaat: geen score

4. Duurzaamheid

 

• Energie: (score 0)  Er is geen sprake van een regel voor energiebewust bouwen. Daarom zal het bouwbesluit moeten worden gevolgd. Bouwbesluit (score: 0); Energieneutraal (score 1); Nul-op-de-meter (score 2); Energieleverend (score 3). 
•  Afval: (score 0)  Er is geen sprake van een regel voor het bevorderen van afvalscheiding en het verminderen van de hoeveelheid restafval. 
•  Mobiliteit: (score 1) Er is sprake van een regel voor laadpalen ten behoeve van de logiesfunctie. 
•  Ecologie: (score 0) Er is geen sprake van een regel voor natuurinclusief bouwen.
•  Bouw: (score 0) Er is geen sprake van een regel voor duurzaam bouwen.
•  Klimaatadaptatie: (score 1) De verharding van het parkeerterrein kan worden gecompenseerd door verwijderen silo's en deel varkensschuur (score: 0), een optimalisatie is mogelijk door een regel voor bijv. waterdoorlatende verharding (score 1). Dit is hier het geval.   

5. Economie

• Landbouw, agrarisch landschap: (score 0) De economische landbouwfunctie is op dit moment hier al niet meer actief. 
• Recreatie: (score 1) De ontwikkeling versterkt de recreatieve mogelijkheden in het buitengebied. 

6. Leefbaarheid

• Voorzieningen en vitaliteit: (score 1) De ontwikkeling versterkt de levendigheid in het buitengebied. 
• Wonen: geen score
• Verkeer en parkeren: (score 0) De parkeernormen voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten.

   

4 Milieu- en omgevingsaspecten

In een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden in hoeverre het plan milieutechnisch haalbaar is. Dit houdt in dat verschillende ruimtelijke en milieutechnische aspecten, zoals ecologie, archeologie, bodem, waterhuishouding, geluid, externe veiligheid, etc. onderzocht moeten worden. In dit hoofdstuk worden deze aspecten nader gemotiveerd.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Het voorgenomen initiatief bestaat uit het splitsen van de monumentale boerderijwoning in twee wooneenheden, het ombouwen en uitbreiden van het voormalige zomerhuis waardoor het weer gebruikt kan worden (voor privédoeleinden of voor het bedrijfsmatig bieden van logies), de sloop van een gedeelte van de voormalige varkensschuur en het mogelijk maken van vier logiesverblijven in het overige gedeelte waarbij het pad naar de Nieuweweg gebruikt zal worden als in-/ en uirit voor de logies en het omzetten van de agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en kleinschalige uitbreiding daarvan. Hierbij worden slechts twee extra burgerwoningen, een zomerhuis (ook te gebruiken als logiesfunctie) en 4 logiesverblijven toegevoegd, wat geen stedelijke ontwikkeling vormt, zoals bedoeld in D 11.2 in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Dit betekent dat het Besluit m.e.r. niet van toepassing is.

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de belangrijkste milieuaspecten, waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie, in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

 

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Verkennend bodemonderzoek maart 2020

Het voorliggende initiatief maakt de wijziging van een agrarische bestemming naar een woonbestemming mogelijk. Hiermee vindt een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik plaats. In maart 2020 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (20 maart 2020, Mol Ingenieursbureau, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2).

 

Op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De matig puin-, matig slak- en zwak koolashoudende bovengrond is sterk verontreinigd met nikkel en koper en licht verontreinigd met minerale olie, kobalt, zink, molybdeen, kwik, lood en PAK;
• De matig puin- en zwak koolashoudende bovengrond is licht verontreinigd met lood;
• De zwak koolashoudende ondergrond is licht verontreinigd met lood;
• Het grondwater is licht verontreinigd met arseen, barium en molybdeen.

De hypothese verdacht voor bodemverontreiniging wordt bevestigd, aangezien in de grond licht tot sterk verhoogde gehalten en in het grondwater licht verhoogde gehalten van enkele stoffen zijn aangetoond. De onderzoeksresultaten geven aanleiding tot het instellen van verder onderzoek. Op de onderzoekslocatie is zwak/matig/sterk puinhoudende grond waargenomen. Tevens wordt benadrukt dat dat door het voorkomen van puinlagen, de grond verdacht is op het voorkomen van asbest. Als gevolg van de aanwezige verharding was het uitvoeren van onderzoek naar asbest conform de NEN 5707 niet mogelijk; in deze is volstaan met een kwalitatieve analyse. Op basis van het uitgevoerde asbest in grond onderzoek blijkt dat in de puinhoudende bovengrond geen asbest aanwezig is.

 

Verkennend bodemonderzoek oktober 2021  

Met het verkennend bodemonderzoek van maart 2020 is niet het gehele plangebied onderzocht. Derhalve is tevens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het gehele plangebied (6 oktober 2021, Mol Ingenieursbureau, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Op basis van dit onderzoek zijn de volgende bevindingen en conclusies naar voren gekomen.

 

Op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De bovengrond is licht verontreinigd met enkele individuele zware metalen en PAK;
• De ondergrond is licht verontreinigd met enkele OCB’s;
• Plaatselijk is de ondergrond licht verontreinigd met koper en lood;
• Het grondwater is licht verontreinigd met nikkel, arseen, barium en naftaleen.

De hypothese onverdacht voor bodemverontreiniging dient te worden verworpen, aangezien in de grond en het grondwater licht verhoogde gehalten van enkele stoffen zijn aangetoond. Echter, de onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het instellen van verder onderzoek. De resultaten benaderen geenszins de toetswaarde voor nader onderzoek.

   

Aanvullend onderzoek oktober 2021

Het nader onderzoek (20 oktober 2021, Mol Ingenieursbureau, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4) heeft als doel de ernst en omvang van de verontreiniging met koper en nikkel in de grond vast te stellen.

 

Op basis van de resultaten van het nader onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De grond is heterogeen verontreinigd met koper, lood en zink. Uitgaande van de gehele oppervlakte van 24 m² met een verticale verspreiding van 50 cm, bedraagt het bodemvolume sterk verontreinigde grond binnen de perceelsgrenzen circa 12 m³;
• Conform het gestelde in de Wet bodembescherming is er geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging omdat het volumecriterium uit voornoemde wetgeving (meer dan 25 m³ grond met concentraties boven de interventiewaarden) niet wordt overschreden.

Voor wat betreft de milieuhygiënische bodemkwaliteit is het plangebied voldoende onderzocht. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

  

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijnstof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van twee burgerwoningen, een zomerhuis (ook te gebruiken als logiesverblijf) en vier logies meer dan in het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Daarnaast worden de silo's en een gedeelte van de varkensschuur gesloopt en vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats van het zomerhuis en de bedrijfswoning. Het project is aan te merken als een project van 'niet in betekenende mate'. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk.

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de 'Atlas leefomgeving' gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2018 van fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) nabij het plangebied bedragen respectievelijk maximaal 19,5 μg/m³ voor PM₁₀, 11,6 μg/m³ voor PM_2,5 en 18,4 μg/m³ voor NO₂. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM₁₀ en stikstofdioxide en 25 μg/m³ voor fijnstof PM_2,5.

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

 

Planspecifiek

Voor het omzetten van de bedrijfswoning aan de Weipoortseweg 51A en de geringe uitbreiding  verandert de situatie niet. In de huidige situatie wordt hier ook al gewoond. Met het splitsen van de woonboerderij wordt een extra woning toegevoegd. Echter wordt ook in de woonboerderij al gewoond. De tweede woning wordt in het achterste deel van de woonboerderij mogelijk gemaakt. Voor de bedrijfswoning en de te splitsen woonboerderij geldt dat er in de huidige situatie ook al voldaan moet worden aan de normen van de Wet geluidhinder (Wgh). De logies en het zomerhuis zijn geen geluidgevoelige objecten conform de Wet geluidhinder, waardoor er geen onderzoeksplicht bestaat. Daarnaast is in de regels opgenomen dat het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning niet is toegestaan. Enkel de woningen zullen dan ook bewoond worden, waardoor er niet dichter bij de wegen wordt gewoond en de geluidbelasting op de gevels niet zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie.

 

Het plangebied ligt niet in de geluidcontour van een spoorlijn of een geluidgezoneerd industrieterrein. Derhalve is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai niet noodzakelijk.

 

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.5 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor de omgevingstypen 'gemengd gebied' en 'rustige woonwijk/ rustig buitengebied'.

 

Planspecifiek

Het plangebied kan getypeerd worden als het omgevingstype 'gemengd gebied', omdat sprake is van een matige tot sterke functiemenging. Aan het bebouwingslint van de Weipoortseweg bevinden zich woon- en (agrarische) bedrijfsfuncties. Tevens grenst het plangebied aan agrarische gronden. De richtafstanden uit de VNG-publicatie kunnen daarom, met uitzondering van het aspect gevaar, met één afstandsstap verlaagd worden.

 

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een gevoelige bestemming (woning) mogelijk gemaakt. Derhalve dient er beoordeeld te worden of er ter plaatse van deze milieugevoelige bestemming sprake is van een goed woon- en leefklimaat en milieubelastende activiteiten in de omgeving niet belemmerd worden als gevolg van het plan.

 

Met behulp van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' is bepaald welke milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Aan de hand van de VNG-publicatie is bepaald of aan de relevante richtafstanden wordt voldaan. De onderstaande tabel geeft inzicht in de verschillende richtafstanden.

 

Bedrijf/activiteit	Adres	SBI-2008	milieu cat.	minimale afstand gewenst	huidige afstand tot het plangebied
Veebedrijf	Weipoortseweg 54	0141, 0142 0145	3.2 3.1	100 50	0

 

Ten zuiden (ca. 8 m) en oosten (ca. 50 m) van het plangebied bevinden zich agrarische bedrijven. Veehouderijbedrijven hebben de milieucategorie 3.1, waarbij in een gemengd gebied een richtafstand van 50 m geldt. Voor het zuidelijk gelegen agrarische bedrijf wordt er niet voldaan aan deze richtafstand. Volgens het milieuinformatiesysteem van de Omgevingsdienst is de veehouderij op Weipoortseweg 54 nog in werking. Het bedrijf beschikt over vergund recht voor 75 melkkoeien, 65 jongvee, 2 stieren en 50 schapen. Het is onbekend waar de vaste mestopslag ligt. De woonboerderij, Weipoortseweg 52, heeft in de huidige situatie in het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied' al een woonfunctie en woonbestemming. Deze woning is daarmee, in zijn geheel, voor het bestaande agrarisch bedrijf maatgevend, zowel voor geluid, geur en gevaar. De toevoeging van woningen en verblijfsrecreatieve eenheden zorgen niet voor een verdere belemmering van de bedrijfsvoering. De mate van geurhinder ter plaatse van de monumentale woonboerderij blijft in de nieuwe situatie gelijk. Als gevolg van de splitsing van deze boerderij neemt, in theorie, alleen het aantal geurgehinderde toe. In de huidige situatie is een woonfunctie al ruimtelijk aanvaardbaar geacht, gezien de huidige bestemming. De splitsing van de woonboerderij maak dit niet anders. Daarmee kan gesteld worden dat het plan voldoen aan een goed woon- en leefklimaat. Voor de beoogde recreatieverblijven geldt dat, gezien de beperkte verblijfsduur, er geen sprake is van geurgevoelige objecten (ABRvS, 201104200/1/H1). Los daarvan is de afstand van de beoogde recreatieverblijven tot het naastgelegen agrarisch bedrijf groter dat de afstand van het bedrijf tot de maatgevende woning van een derde. Op basis hiervan kan gemotiveerd worden dat er sprake is aan een acceptabel verblijfsklimaat. 

 

Voor wat betreft het aspect geluid geldt voor de activiteit ‘Fokken en houden van rundvee’ een richtafstand van 30 meter. Ook voor geluid wordt dus niet voldaan aan de richtafstand. De beoogde splitsing van deze woning leidt niet tot een andere akoestische situatie. De woning op nummer 51a wordt in het plan van bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning. In het kader van de Wet milieubeheer en de Wet geluidhinder is de woning los van het gebruik (burgerwoning of bedrijfswoning) aan te merken, in relatie tot het bedrijf, als een woning van een derde. De beoogde planologische mutatie brengt hierin geen verandering.

 

Het bedrijf aan de zuidzijde van de ontwikkeling beschikt over twee uitritten. De meest zuidelijke uitrit wordt gebruikt voor de dagelijkse bedrijfsvoering. De meer noordelijk gelegen uitrit wordt minder intensief gebruikt en geeft toegang tot een open kaploods die wordt gebruikt voor de opslag van hooibalen. De zuidelijke uitrit is van de ontwikkelingslocatie wordt afgeschermd door de woonboerderij van het bedrijf, een monumentale schuur en twee open kaploodsen. Deze bebouwing fungeert daarmee als akoestische afscherming van de meer noordelijk gelegen ontwikkeling. Geluidsoverlast, waarbij de toegestane waarden vanjuit het Activiteitenbesluit worden overschreden, van het bedrijf wordt op de ontwikkelingslocatie dan ook niet ondervonden.

 

Voor wat betreft geur geldt dat de reeds bestaande woning maatgevend is voor het agrarische bedrijf. Het bedrijf wordt daarmee niet verder gehinderd in zijn bedrijfsvoering. Daarmee moet nog wel gemotiveerd worden dat ter plaatse van de nieuwe woningen er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De afstand van de nieuwe (woon)verblijven tot de zuidelijk gelegen stallen is groter dan 50 m. Daarmee kan gesteld worden dat voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat. Planologisch bestaat de theoretische mogelijkheid dat stallen dichter bij de nieuw te realiseren woon- en recreatieverblijven gerealiseerd worden. Echter omdat de bestaande bedrijfswoning maatgevend is en op een kortere afstand van het bedrijf gesitueerd is zal een verplaatsing van stallen of nieuwbouw dichter op woningen van derden niet mogen leiden tot een zwaardere geurbelasting. Daarmee is eveneens voor de toekomstige situatie een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

 

De mogelijkheden voor de agrarische bedrijven zullen met het splitsen van de woonboerderij en het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning niet extra worden belemmerd.

 

Aan de Weipoortseweg 30 is een aannemersbedrijf met een oppervlakte van meer dan 1000 m² toegestaan. Een dergelijk bedrijf beschikt over de milieucategorie 3.1 en een richtafstand van 50 m. Met een afstand van ca. 150 tussen het aannemersbedrijf en het plangebied wordt ruim voldaan aan de gestelde richtafstand.  

     

Geconcludeerd kan worden dat het aspect milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor het beoogde initiatief en heeft de nieuwe woning geen invloed op de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven.

 

4.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5-contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes van gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.

 

^{Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omkaderd (bron: risicokaart.nl)}

 

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen en/of buisleidingen aanwezig zijn.

 

De locatie ligt wel in het effectgebied van de A4, maar een op ruime afstand van circa 2,5 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer.

 

Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8). Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7).

 

Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende.

 

Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.7 Waterhuishouding

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

 

4.7.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

 

4.7.2 Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan (WBP5) vastgesteld. Voor de planperiode 2016 - 2021 is dit Waterbeheerplan van het hoogheemraadschap van toepassing. In dit plan geeft het waterschap aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn:

• veiligheid tegen overstromingen;
• voldoende water;
• gezond water. 

Wat betreft het onderdeel veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft het onderdeel voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. De taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert het hoogheemraadschap rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

 

Keur 2015 en Uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

• het onttrekken en lozen van grondwater;
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

 

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15 % van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

 

In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

 

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

 

De Gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

 

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst het hoogheemraadschap op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het gemeentelijk rioleringsplan.

 

4.7.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

Digitale Watertoets

Op 30 september 2020 is de Digitale Watertoets ingevuld (dossiercode 20200930-13-24369). De bevindingen zijn bekend bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

 

Watercompensatie

Voor de parkeerplaatsen (5 stuks) voor het zomerhuis (bij gebruik als logiesverblijf) en voor de vier logies wordt er halfverharding (grasstenen, grond, gravel en/of split)  toegevoegd. Daarmee bedraagt hiervoor de verharding circa 32 m². Daarnaast vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats van het zomerhuis (54,6 m²) en de bedrijfswoning (13,2 m²). Echter wordt dit gecompenseerd door de sloop van de silo's (40 m²) en het deels slopen van de varkensschuur (98 m²). Tevens worden er een aantal tegelpaden verwijderd. Het grotere parkeerterrein aan de westzijde zal een oppervlakte krijgen van circa 238 m². De ontsluiting van dit terrein is reeds aanwezig als verharding. In tabelvorm geeft het bovenstaande het navolgende beeld.

 

Afname		Toename
sloop silo's	40 m2	uitbreiding zomerhuis	54,6 m2
sloop deel varkensschuur	98 m2	uitbreiding bedrijfswoning	13,2 m2
		aanleg parkeervoorzieningen en verharding	238 m2 + 32 m2
Totaal	138 m2		337,8 m2

 

Per saldo is er een kleine toename aan verharding met circa 199,8 m² daarmee wordt de (compensatie)norm van het hoogheemraadschap van Rijnland van 500 m² niet overschreden. Derhalve is watercompensatie in de vorm van oppervlaktewater niet noodzakelijk. Hierbij dient aanvullend opgemerkt te worden dat veel van de nieuwe verhardingen uitgevoerd zullen worden als halfverhardingen. Daarmee zal per saldo in praktijk een betere situatie ontstaan dan nu voorzien. De beoogde halfverhardingen zijn van een andere orde dan de bebouwing die komt te vervallen.

 

Riolering en afkoppeling

Het hemelwater wordt net als in de huidige situatie geïnfiltreerd in de bodem. Voor de afvoer van het huishoudelijk afval water wordt gebruik gemaakt van de bestaande riolering. Ook de logies zullen aangesloten worden op dit rioolstelsel.

 

Waterkeringen

Ten oosten van het plangebied ligt een regionale waterkering. De meest oostelijke strook van het plangebied bevindt zich binnen de beschermingszone van deze regionale waterkering. Binnen de beschermingszone vinden geen werkzaamheden plaats. Voor de beschermingszone wordt conform de legger van het Hoogheemraadschap van Rijnland de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

 

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming zijn de tabellen 1, 2 en 3 vervallen waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ een vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Met het initiatief worden de silo's en een deel van de varkensschuur gesloopt, vinden er kleinschalige uitbreidingen plaats van het zomerhuis en de bedrijfswoning en wordt het plangebied voor een deel heringericht, wat mogelijk een negatief effect heeft op beschermde flora en fauna, beschermde natuurgebieden en/of beschermde houtopstanden. Bestaande houtsingels en beplanting worden instand gehouden. Om eventuele negatieve effecten uit te sluiten, als gevolg van de sloop van opstallen, is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (11 maart 2020, Aqua-terra Nova bv, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Uit de quickscan zijn de volgende conclusies naar voren gekomen.

 

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich op een afstand van ca. 900 m van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'De Wilck' en het Natuurnetwerk Nederland (NNN), een gebied uit de strategische reservering natuur of een belangrijk weidevogelgebied. Ook zijn er geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Negatieve effecten van de werkzaamheden op de beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. Een nadere toetsing in het kader van gebiedsbescherming is niet noodzakelijk.

  

Soortenbescherming

Met het onderzoek zijn geen beschermde soorten waargenomen. Tijdens de werkzaamheden moet mogelijke verstoring van broedende vogels voorkomen worden. Tevens moet voorkomen worden dat er voortplantingswater ontstaat voor de rugstreeppad op het terrein.

 

Indien er bij de werkzaamheden nieuwe verlichting wordt geplaatst, wordt aanbevolen om verlichting toe te passen die verstoring bij vleermuizen zoveel mogelijk beperkt. De lichthinder voor vleermuizen door verlichting kan aanzienlijk worden beperkt door amberkleurig UV-vrije LED-armaturen, lagere lichtmasten en een scherpe afsnede van de lichtinval toe te passen.

 

Te allen tijde dient er rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht, artikel 1.11 Wet natuurbescherming. Dit houdt in dat er altijd rekening met in het wild levende dieren en planten gehouden moet worden. Tijdens de werkzaamheden moet gelet worden op de aanwezigheid van planten en dieren en moet voorkomen worden dat deze onnodig gedood, verwond of aangetast worden. Alle dieren, ook de niet beschermde soorten, moeten de ruimte krijgen om te kunnen vluchten en zichzelf in veiligheid te brengen.

 

Stikstofdepositie

De sloop en renovatie gaat gepaard met een stikstofuitstoot. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied 'De Wilck' bevindt zich op een afstand van ca. 900 m, maar in dit gebied komen geen stikstofgevoelige habitattypen voor. Het Natura 2000-gebied 'Meijendel & Berkheide' bevindt zich op een afstand van ca. 10 km tot het plangebied. Gelet op de afstand tot dit Natura 2000-gebieden en op de aard van het initiatief is uit te sluiten dat het initiatief een significant negatief effect heeft op Natura 2000-gebieden. Tevens is op 1 juli 2021 de Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking getreden. Hierin is een partiële vrijstelling opgenomen voor de stikstofdepositie als gevolg van de sloop/bouwfase. Het uitvoeren van een AERIUS-berekening wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

    

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt, mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. De conclusie is dan ook dat de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar is zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro).

 

4.9 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

  

Planspecifiek

De gronden van het plangebied beschikken in het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied' over de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Bij deze dubbelbestemming geldt dat archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden wanneer bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm plaatsvinden. De uitbreidingen van het zomerhuis en de bedrijfswoning hebben een gezamenlijke oppervlakte van ca. 68 m². De beoogde ontwikkeling maakt geen bouwwerkzaamheden mogelijk met een oppervlakte van meer dan 100 m², waardoor een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

 

Gezien het bovenstaande kan dan ook geconcludeerd worden dat het aspect Archeologie geen belemmeringen veroorzaakt voor het voorgenomen initiatief. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' uit het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' wordt in het voorliggende bestemmingsplan overgenomen.

 

4.10 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. 

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. 

 

Planspecifiek

In de negende en tiende eeuw zijn op de plek waar nu Zoeterwoude ligt enkele kavels ontgonnen ten behoeve van de landbouw. Loodrecht op de oeverwallen van de Oude Rijn is een slotenverkaveling aangelegd waardoor er lange en smalle kavels ontstonden geschikt voor de akkerbouw. Door de ontginning is de grond ingeklonken waardoor dit laagveengebied niet meer geschikt was voor akkerbouw maar overging in veeteelt. In het buitengebied van Zoeterwoude is de regelmatige strokenverkaveling nog goed zichtbaar in het landschap. Op onderstaande historische kaart uit 1930 zijn de oorspronkelijke bebouwingslinten en de strokenverkaveling goed zichtbaar.

 

^{Historische kaart 1930 Zoeterwoude, plangebied zwart omcirkeld (bron: topotijdreis.nl)}

  

Volgens het provinciale beleid van Zuid-Holland is het plangebied onderdeel van het 'kroonjuweel' Weipoort. Weipoort is een monumentaal, schilderachtig bebouwingslint met zeldzame tweevoudige ontginningsas. Naast de dubbele bebouwingsstrook langs de weg ligt er ook nog een boerderijlint tussen de weg en de Weipoortse Vliet. Voor kroonjuwelen geldt de algemene sturingsrichtlijn behoud van uitzonderlijke kwaliteit. Zowel de structuur als de fysieke elementen, zoals gebouwen, waterlopen, kades, e.d., dienen behouden te blijven of versterkt te worden. Ruimtelijke kenmerken van het kroonjuweel Weipoort zijn het verkavelingspatroon, openheid, bebouwingsstructuur, profiel van kades, wegen en waterlopen. De kwaliteiten, patronen en structuren van het kroonjuweel blijven behouden, mede doordat er geen bebouwing wordt toegevoegd en slechts een klein deel van de bebouwing gesloopt wordt.

 

De woonboerderij aan de Weipoortseweg 52 is aangewezen als rijksmonument. Het betreft hier een boerderij met een rechts uitgebouwde uitkamer met een wolfsdak. Met de ontwikkeling van het plangebied wordt het rijksmonumentale pand niet aangetast en de karakteristieken van de boerderij blijven behouden. 

 

Naast de woonboerderij aan de Weipoortseweg 52 is ook de boerderij aan de Weipoortseweg 54 aangewezen als rijksmonument. Deze boerderij heeft een puntgevel met vlechtingen en muurankers. Het voorliggende initiatief heeft verder geen invloed op de rijksmonumentale boerderij.

 

Gesteld kan worden dat aspect cultuurhistorie geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.11 Duurzaamheid

Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.

 

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.

De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.

 

Energie (BENG)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC en zijn dus ook van toepassing op het voorliggende initiatief.

 

MilieuPrestatie Gebouwen (MPG)

De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 januari 2018 geldt een maximale totale schaduwprijs van € 1,- / m² bvo.

 

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).

 

Ambitie Regionaal Energieakkoord 2017

Binnen de regio Holland Rijnland hebben gemeenten hun ambities en doelstellingen rondom klimaat/energie uitgesproken. De regionale ambitie is om in 2050 een energieneutrale regio te zijn en daarmee bij te dragen aan de nationale en internationale doelstellingen op het gebied van klimaat en energie. Alle huidige en toekomstige ontwikkelingen zullen daar aan bij moeten dragen.

 

Gemeentelijk energiebeleid

De gemeente wil naar een duurzaam en CO2-neutraal Zoeterwoude zonder afval. Hiervoor is het 'Duurzaamheidsprogramma Zoeterwoude 2016-2017' opgesteld. Daarin is verwoord dat de gemeente Zoeterwoude, samen met de andere regiogemeenten, streeft naar een duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling waar 'people, planet en profit' met elkaar in evenwicht zijn. Het doel is: in 2030 40% minder CO2-uitstoot dan in 1990, vermindering van het gebruik van grondstoffen en water, terugdringing van vervuiling, fijnstof, geur- en geluidoverlast, vrijwel geen productie van restafval en vergroting van de biodiversiteit. De doelstellingen worden bereikt in samenwerking met de samenleving: burgers, bedrijven en organisaties. De gemeente werkt zelf duurzaam en stimuleert en faciliteert duurzame initiatieven.

 

Ja, mits-kompas

In het kader van het zogenaamde JA-mits kompas wordt standaard uitgegaan van de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). Energieneutraal (EPC=0), Nul op de meter en energieleverend leveren daarbij een toenemende hogere score op. Het voldoen aan de huidige norm van EPC=0,4 levert een negatieve score op.

 

Planspecifiek

De gemeente Zoeterwoude streeft naar duurzame ontwikkelingen en wil ook verder gaan dan de eisen vanuit het Bouwbesluit. Parallel aan de bestemmingsplanwijziging zal een verzoek tot verbouwing van de voormalige agrarische woning worden ingediend. Deze woning zal verduurzaamd worden, gelijk aan de eisen van een nieuwbouwwoning. De ambitie is om een hogere score dan de eisen van het bouwbesluit te behalen.

 

Daarnaast zullen bij de bouwaanvraag tot het oprichten van de tweede woning in het Rijksmonument zoveel mogelijk isolatie- en verduurzamingsmaatregelen worden meegenomen. Voor de logies bestaat de mogelijkheid om laadpalen voor elektrische auto's te plaatsen.

 

Op het gebied van klimaatadaptatie bestaat de mogelijkheid voor optimalisatie van het perceel. Voor de parkeerplaatsen kan halfverharding gebruikt worden in de vorm van bijvoorbeeld grind, split of grasstenen.

 

4.12 Verkeer en parkeren

Een belangrijk onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

 

4.12.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

Het voorliggende bestemmingsplan maakt twee woningen, het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en de kleinschalige uitbreiding daarvan, een zomerhuis (ook te gebruiken als logiesverblijf) en de kleinschalige uitbreiding daarvan en 4 logies mogelijk. In onderstaande tabel staat de verkeersgeneratie die de ontwikkeling met zich meebrengt conform de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' weergegeven. Hierbij wordt uitgegaan van de categorieën 'niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom'.

 

Voor de logies en het zomerhuis is aansluiting gezocht bij de kencijfers van een huisje op een bungalowpark, omdat er voor logies geen kencijfers beschikbaar zijn vanuit de CROW-publicatie 381. De bezoekers van het zomerhuis en de logies zullen ongeveer dezelfde activiteiten ondernemen als die van bezoekers van een huisje op een bungalowpark. De verkeersgeneratie zal hiermee ongeveer gelijk zijn.

  

Soort woning	Aantal woningen	CROW verkeersgeneratie	Totale verkeersgeneratie
koop, huis, vrijstaand	1	8,2	8,2
koop, huis, twee-onder-een-kap	2	7,8	15,6
Zomerhuis	1	2,2	2,2
Logies	4	2,2	8,8
Totaal			34,8

 

In totaal veroorzaakt de beoogde ontwikkeling een verkeersgeneratie van 34,8 voertuigbewegingen per etmaal. Gezien de minimale verkeersgeneratie die veroorzaakt wordt, kan gesteld worden dat het opgevangen kan worden met de bestaande verkeersstructuur. De woningen blijven volgens de huidige situatie ontsloten via twee verschillende in- en uitritten aan de Weipoortseweg. De logies zijn ontsloten door middel van een toegangsweg dat aansluit op de Nieuweweg. De toegang is tevens de calamiteitenroute voor de logies en heeft een breedte van meer dan 3,5 m. Het zomerhuis is ontsloten aan de Weipoortseweg, maar is ook te bereiken via het pad aan de Nieuweweg.

  

Bovendien wordt door het beëindigen van het agrarische bedrijf (of de mogelijke doorstart hiervan) het aantal verkeersbewegingen aan vrachtverkeer (voer en mest) verminderd.

 

Het aspect verkeer vormt daarmee geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.12.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

 

Planspecifiek

Conform CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bepaald. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte kan uitgegaan worden van de categorieën 'niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom'. Ook hier wordt voor het zomerhuis en de logies aangesloten op de kencijfers voor een huisje op een bungalowpark.

 

Soort woning	Aantal woningen	CROW parkeernorm	Totaal aantal parkeerplaatsen
koop, huis, vrijstaand	1	2,3	2,3
koop, huis, twee-onder-een-kap	2	2,2	4,4
Zomerhuis	1	1,7	1,7
Logies	4	1,7	6,8
Totaal			15,2

 

In totaal zullen er ca. 15 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Deze parkeerplaatsen zullen in maatvoering (2,5 bij 5 meter) voldoen aan het ASVV van het CROW. Voor de logies is aansluitend op de toegangsweg ruimte voor 7 parkeerplaatsen. Achter het te splitsen woonhuis zullen 5 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarnaast is er ten westen van de berging van het woonhuis met nummer 51a ruimte voor nog eens 3 parkeerplaatsen. Gesteld kan worden dat er op het eigen terrein ruim voldoende ruimte is voor het realiseren van het benodigde aantal parkeerplaatsen.

 

Binnen het plangebied zijn er drie opstelplaatsen voor hulpdiensten. Twee opstelplaatsen zijn te bereiken via de inritten aan de Weipoortseweg en één opstelplaats is te bereiken vanaf de Nieuweweg. Er wordt gestreefd naar het gebruik van halfverharding (grasstenen, grond, gravel en/of split) voor het realiseren van de parkeerplaatsen.

 

De navolgende afbeelding toont de situatietekening van de toekomstige situatie met de locaties van de parkeerplaatsen en opstelplaatsen voor de hulpdiensten.

 

^{Situatietekening toekomstige situatie (bron: Benbouw)}

 

Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

 

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

 

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Inleidende regels

De inleidende regels bevatten de begrippen en de wijze van meten. Artikel 1 geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'Wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten.

 

Bestemmingsregels

In het voorliggend bestemmingsplan is aangesloten bij de plansystematiek van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. De volgende (dubbel)bestemmingen komen voor in het voorliggende bestemmingsplan.

 

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor het wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Voor de woningen is een bouwvlak opgenomen. Binnen het bouwvlak is één woning toegestaan, dan wel het aangegeven aantal ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' op de verbeelding. Voor de zuidoostelijk gelegen bebouwing zijn de aanduidingen 'cultuurhistorische waarden' en 'karakteristiek' opgenomen. Deze aanduidingen zijn opgenomen voor het behouden en de bescherming van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarnaast is het plan, in zijn opzet en mate van bebouwing, vastgelegd door het opnemen van een extra bebouwingsaanduiding waarmee per bouwvlak is vastgelegd hoeveel m² bebouwd mag worden. Hiermee is de planopzet nauwkeurig vastgelegd.

  

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - logies' zijn logies voor de bedrijfsmatige verblijfsrecreatieve doeleinden toegestaan.

 

Om uitbreiding van de bestaande bebouwing en nieuwbouw te voorkomen is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voormalig agrarisch bedrijfscomplex opgenomen'. Indien (agrarische) bebouwing gesaneerd wordt is het wel toegestaan om 50% van het gesaneerde oppervlak terug te bouwen.

 

Tevens zijn de gronden bestemd voor bijbehorende voorzieningen, zoals erven, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

 

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen ter bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in het gebied. Bij grondwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm is het noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te voeren. 

 

Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming 'waterstaat - Waterkering' is opgenomen voor de gronden de mede bestemd zijn voor de waterkering.

 

Algemene regels

Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.

 

In de Algemene regels gaat het verder om een Anti-dubbeltelregeling. Tevens zijn er Algemene bouwregels opgenomen. Hierin zijn overschrijdingen van bouwgrenzen geregeld voor ondergeschikte bouwdelen en voor erkers en serres. Er is ook een bepaling opgenomen hoe om te gaan met bestaande afstanden en andere maten. De gemeente beoogt hiermee om te voorkomen vergunde situaties weg te bestemmen en/of onder het overgangsrecht te brengen. Bij de aanwezigheid van een omgevingsvergunning zorgt deze regeling ervoor dat het bouwplan alsnog binnen het bestemmingsplan past.

 

In de Algemene afwijkingsregels zijn bepalingen opgenomen, waarmee afgeweken kan worden van maten, overschrijdingen van de bouwgrens en de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

   

Met behulp van de Algemene wijzigingsregels kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden overschrijdingen van bestemmingsgrenzen toelaten. Tevens is er een regeling opgenomen waarmee de burgemeester en wethouders de archeologische dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk verwijderd kan worden.

 

Onder de Overige regels zijn aanvullende voorwaarden opgenomen waaraan het bouwplan dient te voldoen, conform het 'Ja, mits-kompas. Met dit artikel wordt in het kader van de 'verbrede reikwijdte' voorgesorteerd op de Omgevingswet. Het gaat om algemene regels waaraan voldaan moet worden: dat het plan beoordeeld is door de dorpsbouwmeester, past binnen het landschappelijke karakter en er over het initiatief gecommuniceerd is met de omgeving. Aan die voorwaarden wordt voldaan. Daarnaast zijn regels opgenomen met betrekking tot:

• bouw;
• mobiliteit;
• klimaatadaptatie.

Hierbij zijn de uitkomsten van het  'Ja, mits-kompas-gesprek' en de afstemming met de dorpsbouwmeester verwerkt. 

 

In de Overige regels is tevens een voorwaardelijke verplichting voor het benodigde parkeren opgenomen.

 

Overgangs-en slotregels

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel waarin is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 2º en 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

 

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een (planschade-)overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst wordt de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. De kosten zijn dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan met verbrede reikwijdte dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

 

Een ontwerpbestemmingsplan met verbrede reikwijdte dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

6.2.1 Participatie

Op 18 februari 2020 is er een brief met de beoogde plannen naar meerdere omwonenden (ca. 12 adressen in de omgeving) toegestuurd. Middels deze brief hebben de omwonenden kunnen reageren. Veruit de meeste omwonenden hebben positief gereageerd. De beoogde plannen hebben dan ook voldoende draagvlak.

 

6.2.2 Verslag vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening, naar de vooroverlegpartners gestuurd.

Reacties zijn ontvangen van hoogheemraadschap van Rijnland, Cultuurhistorie, archeologie en volkshuisvesting, provincie Zuid-Holland, Veiligheidsregio Hollands Midden. De opmerkingen zien hieronder samengevat en van een gemeentelijke reactie (in cursief) voorzien.

 

1. Hoogheemraadschap van Rijnland

Hoogheemraadschap van Rijnland geeft aan geen bezwaar te hebben tegen het plan. De waterhuishoudkundige belangen zijn niet in het geding. Voor de beoogde werkzaamheden is geen watervergunning nodig.

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen.

 

2. Cultuurhistorie, archeologie en volkshuisvesting

Er wordt aangegeven dat het pand aan de Weipoortseweg 52 aangewezen is als beschermd rijksmonument. Met de ontwikkeling wordt de woonboerderij (rijksmonument) bouwkundig gesplitst van één naar twee woningen. Voor het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een gebouwd rijksmonument is een omgevingsvergunning verplicht. De gemeente legt de plannen voor advies voor aan de gemeentelijke monumentencommissie en afhankelijk van de wijzigingen (bij sloop of gedeeltelijke sloop van ingrijpende aard. ingrijpende wijziging van rijksmonument of belangrijk deel daarvan, met gevolgen vergelijkbaar met sloop of gedeeltelijke sloop van ingrijpende aard) ook aan de RCE (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Verder wordt aangegeven dat het plan overeen komt met het gemeentelijk archeologiebeleid en de uitbreiding naar twee woningen past binnen het woonbeleid.

Deze opmerkingen geven geen aanleiding tot aanpassingen.

 

3. Provincie Zuid-Holland

Volgens de provincie Zuid-Holland kan het plan beoordeeld worden als inpassen. Binnen het kroonjuweel met beschermingszone 1 is inpassen toegestaan. Ontwikkelingen moeten dan wel passen binnen de relevante richtpunten, met in deze casus vooral aandacht voor het lint. Dit wordt voldoende beoordeeld op basis van de visie op het lint als kroonjuweel. Het betreffend kader sluit aan bij de richtpunten van de provincie Zuid-Holland, waarmee het voldoende gemotiveerd is. Het gaat qua bebouwing ook slechts om geringe aanpassingen.

 

In toelichting paragraaf 3.4.2 wordt een paardenbak uitgesloten. Desondanks bieden de regels een afwijkingsbevoegdheid om onder voorwaarden een paardenbak toe te staan. De provincie Zuid-Holland adviseert om de wijzigingsbevoegdheid uit de regels te laten.

Deze opmerking geeft aanleiding tot aanpassingen van de regels. Artikel 3.5.1 is uit de regels verwijderd. Hierdoor is het niet meer mogelijk een paardenbak te realiseren.

 

4. Veiligheidsregio Holland Midden

Om de kans op incidenten te verkleinen, de effecten te beperken en/of de zelfredzaamheid van de aanwezigen en het optreden van de hulpdiensten te verbeteren, adviseert Veiligheidsregio Holland Midden het volgende:

• Vanuit de ingediende aanvraag blijkt niet of voldaan wordt aan de afmetingen die gesteld worden aan calamiteitsroutes. Onduidelijk is of de wegen voldoende breed en belastbaar zijn. Er wordt verzocht om op een tekening weer te geven hoe en op welke wijze (inclusief bochtstralen) het terrein van door een brandweervoertuig benaderd kan worden.
• Onduidelijk is of de woningen en logiesfunctie tot op 40 meter bereikbaar zijn. Geadviseerd wordt om te voorzien in een opstelplaats tot op een afstand van 40 meter gemeten van de (brandweer)ingang, zodat voldaan wordt aan artikel 6.37 van het Bouwbesluit en daarmee een snelle inzet voor het beperken van schade en eventueel redden van personen mogelijk wordt gemaakt.
• De opkomsttijd van de brandweer naar het plangebied wordt met circa vijf minuten overschreden. Vanwege deze overschrijding wordt geadviseerd om de rookmelderdichtheid in de woningen/logiesfunctie te verhogen. Het aanbrengen van rookmelders in de verblijfsruimten van de woningen zorgt voor een snellere ontdekking van brand. Dit geeft de aanwezigen meer tijd om het bouwwerk veilig te verlaten.

Deze opmerkingen geven aanleiding tot aanpassingen in de toelichting. In toelichting paragraaf 4.12.1 en toelichting paragraaf 4.12.2 zijn verschillende aanpassingen doorgevoerd. Er is een nieuwe tekening toegevoegd met de calamiteitenroute (incl. de afmetingen). Daarnaast zijn de opstelplaatsen voor de brandweer en de parkeerplaatsen op de tekening aangegeven. De overige opmerkingen geven geen aanleiding tot aanpassingen.

 

6.2.3 Verslag zienswijzen

Gedurende de periode van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is samengevat en voorzien van beantwoording in de Nota van zienswijzen. Deze nota is als bijlage toegevoegd.