Partiële herziening Meerburgerpolder Noord 2014

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

In het huidige bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' is het ontwikkelen van nieuwe woningen mogelijk in bijvoorbeeld zijtuinen en door het splitsen van bestaande woningen. Dit soort ontwikkelingen kunnen een negatief effect hebben op de open ruimte, de privacy, de bezonning, het aantal parkeerplaatsen in de buurt. Het is niet gewenst om dit zonder meer toe te staan in het bestemmingsplan. Hierdoor is een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ noodzakelijk om de verdere groei van het aantal woningen in de buurt voorkomen.

De partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ heeft als doel om:

• de leefbaarheid van de buurt te beschermen door concentratie en overbewoning tegen te gaan;
• voldoende woonkwaliteit te garanderen.
  

De partiële herziening van het bestemmingsplan is van belang voor de goede ruimtelijke ordening binnen dit deel van de gemeente Zoeterwoude. Door toepassing van de regels wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn voor de aspecten woningsplitsing en de bouw van nieuwe woningen op basis van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dit met als doel om de leefbaarheid binnen deze buurt van de gemeente Zoeterwoude te kunnen garanderen.

Tevens is op op 19 januari 2023 een voorbereidingsbesluit vastgesteld met een verbod op woningsplitsing en het ontwikkelen van nieuwe woningen binnen het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude, totdat de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ van kracht is.

1.2 Ligging van het plangebied

De partiële herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

1.3 Voorgaande bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan regelt aanvullend op het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’, de ontwikkeling van nieuwe woningen binnen het specifieke toepassingsgebied van de gemeente Zoeterwoude.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 'Inleiding' wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsplanproces' wordt een beschrijving gegeven van de voorgeschiedenis van de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’.
• Hoofdstuk 3 'Beleidskader' geeft een overzicht van het geldende beleid omtrent de aspecten woningsplitsing.
• In hoofdstuk 4 'Uitvoerbaarheid' wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 5 'Toelichting' op het bestemmingsplan wordt nader ingegaan op de indeling van het bestemmingsplan en de juridische/planologische regels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsplanproces

2.1 Geschiedenis Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan geldt voor de alle gronden binnen het plangebied ‘Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude. Alvorens dit bestemmingsplan van kracht is, is er een voorbereidingsbesluit op dit bestemmingsplan vastgesteld. Het voorbereidingsbesluit bepaald dat het verboden is om nieuwe woningen te ontwikkelen binnen dit deel van de gemeente Zoeterwoude tot het moment waarop de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' in werking treedt .

In het huidige bestemmingsplan wordt teveel ruimte gegeven aan het ontwikkelen van nieuwe woningen midden in de wijk. Dit kan leiden tot:

• het bouwen van extra woningen op een garage of in een (zij)tuin, waardoor de open ruimte, de privacy, de bezonning, het aantal parkeerplaatsen onder druk kan komen te staan en verrommeling optreedt.
• het splitsen van bestaande woningen, waardoor de privacy en het aantal parkeerplaatsen onder druk komen te staan.
  

Met het reguleren van deze aspecten wordt bijgedragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat binnen dit gedeelte van de gemeente Zoeterwoude.

Hoofdstuk 3 Beleidskader bestemmingsplan

In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op relevante beleidsstukken met betrekking tot de aspecten toeristisch verhuur van woningen/woonruimte, kamerverhuur- en woningsplitsing. De beleidsstukken zullen op verschillende niveaus beschreven worden namelijk op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau.

3.1 Rijksbeleid

Het bestemmingsplan is op rijksniveau getoetst aan de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit deze toets is naar voren gekomen dat dit beleid niet van toepassing is op het bestemmingsplan en zal daarom niet verder worden uitgewerkt.

3.2 Provinciaal beleid

Het bestemmingsplan is getoetst aan de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Uit deze toets zijn geen raakvlakken gekomen die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan en zal daarom niet verder uitgewerkt worden.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Verordening, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad

Deze verordening is in werking getreden op 01-12-1999. In artikel 20 van de verordening is opgenomen dat het verboden is om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, bevattende woonruimte te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Dit is uitsluitend van toepassing op gebouwen welke op 1 januari van het jaar waarin de vergunning wordt aangevraagd tenminste 25 jaar oud zijn en welke één of meer woonruimten bevatten.

Aangezien niet voor alle woningen een vergunning benodigd is voor het splitsen van woningen en een splitingsvergunning in dit gebied sowieso ongewenst is, biedt de verordening onvoldoende mogelijkheden om het woningaantal binnen het bestemmingsplangebied te regulieren.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is benoemd dat de gemeenteraad verplicht is bij het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit bestemmingsplan valt niet onder een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en daarom is geen exploitatieplan benodigd. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is niet in het geding aangezien dit plan geen grootschalige bouwprojecten mogelijk maakt, maar voorziet in aanvullende regels op bestaande bestemmingsplannen omtrent de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing.

In het algemeen heeft de economische uitvoerbaarheid betrekking op nieuwe ontwikkelingen waar bestemmingswijzigingen voor nodig zijn. De partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' voorziet alleen in nieuwe en aanvullende regels omtrent de aspecten woningsplitsing en het ontwikkelen van nieuwe woningen. Dit bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk waar kosten aan verbonden zijn. De kosten voor de gemeente bestaan uit de plankosten en kosten voor onderzoeken. Deze kosten komen ten laste voor de algemene middelen van de gemeente Zoeterwoude.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het conceptbestemmingsplan is aan de bestuurlijke overlegpartners voorgelegd. Er zijn geen reacties binnengekomen.

4.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen op het plan indienen. Tegen de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' zijn .....zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 5 Toelichting op bestemmingsplan

5.1 Indeling van het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 3. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.
  

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

5.2 Planvorm

Voor de juridische vertaling van de algemene regeling voor woningsplitsing en ontwikkelingen van nieuwe woningen is gekozen voor een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' . Deze regels gaan gelden voor de alleen voor het plangebied van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' gemeente Zoeterwoude.

5.3 Toelichting op de regels

5.3.1 Inleidende regels

In de Inleidende regels worden een aantal basis begrippen benoemd en beschreven. Tevens wordt in de inleidende regels benoemd op welk bestemmingsplan de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' van toepassing is.

In Artikel 2 worden aan aantal begrippen beschreven met betrekking tot de wijze van meten.

In Artikel 3 wordt het toepassingsbereik en de werkingsgebied van het bestemmingsplan omschreven.

5.3.2 Algemene regels

In Artikel 4 zijn regels voor het toevoegen van woningen opgenomen.

5.3.3 Overgangs- en slotregels

In Artikel 5 zijn de verplichte overgangsregels opgenomen en in Artikel 6 is tevens een slotregel opgenomen in het bestemmingsplan.